凭生效的法律文书申请应办理哪种登记

某市登记机构询问：在日常工作中，经常有当事人持人民法院生效的法律文书前来申请登记。我市有以下几种情况：1.因房屋买卖双方都存在过错，人民法院判决据以登记的房屋买卖合同无效，现房屋受让人持房屋所有权证前来申请办理注销登记；2.当事人之间因房屋产权纠纷，经人民法院终审判决确认了房屋所有权人，现法院确认的所有权人凭判决书前来申请登记；3.因房屋质量问题，人民法院依据房屋买卖合同条款判决退还房屋，现诉讼双方自愿履行人民法院的判决。对于这几种情况，登记机构应当按哪一种登记种类办理？

金绍达：人民法院的判决书、裁定书和调解书都是法律文书，当事人持生效的法律文书前来申请登记时，登记机构应区分不同的情况，按不同的登记种类办理相应的登记。

一、人民法院判决房屋转让合同无效，无效的合同自始无效。这一转让行为相当于没有发生过一样。虽然这也属于“经登记的房屋所有权消灭”，但不能由房屋受让人持房屋所有权证前来申请注销登记。因为《房屋登记办法》所说的注销登记是指依法登记的权利因法定原因消灭（如房屋灭失、抵押权消灭等）时应办理的登记。而在本例中，是由于登记行为无效原因而导致登记错误，“即便完成登记，物权变动也溯及到法律行为成立时而自始不生效”（《房屋登记办法释义》第379页）。所以本例应当办理更正登记而非注销登记，将房屋所有权更正为原产权人所有。

本例中除了房屋受让人可以申请更正登记外，出让方也可以持生效的法律文书申请更正登记。

如果人民法院该项法律文书能证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，登记机构可以撤销该项登记，房屋权属证书难以收回的，登记机构予以公告作废。撤销登记后，房屋所有权自然恢复到原权利人名下。撤销登记并不是登记的种类，所以无须当事人提出登记申请。

二、房屋所有权经人民法院生效判决确认以后，按《物权法》第二十八条的规定，房屋所有权的变更已自法律文书生效时发生了效力，这时房屋登记簿的记载就与实际的权利状态不一致了，所以应该办理更正登记。

三、人民法院依据合同条款判决退还房屋的，应采用转移登记。因为法院依据合同条款判决，就是认定房屋转让合同有效。当事人的申请、登记机构为之办理的登记都是正常行为，登记是依法成立的。在新的法律事实发生之后，并没有影响登记的合法性。在法院作出判决时，仍然是把买受人当作房屋所有权人而允许其退还房屋。买受人将房屋所有权返还给卖方，应办理转移登记。