房屋拆迁的生效时间刍议

【摘要】房屋拆迁实质是对被拆迁户房屋所有权的征收，征收决定何时生效即房屋所有权何时转移事关被拆迁户的切身利益。安置补偿是拆迁的前置工作，在未完成安置补偿前，拆迁许可证并不具有强制执行力，也就是说，适当的安置补偿是拆迁许可证的生效要件。

【关键词】征收；拆迁；安置补偿

中图分类号：D92 文献标识码：A 文章编号：1006-0278（2013）04-107-01

“房屋拆迁是指建设单位或者个人（拆迁人）根据建设规划要求和政府所批准的用地文件，在取得拆迁许可证的情况下，依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物，将该范围内的的单位和居民重新安置，并对其所受损失予以补偿的一系列法律行为。”。拆迁许可证是拆迁人在实施拆迁前，由行政机关根据其提交的文件资料批准的一种附有明确期限的行政强制许可行为。取得拆迁许可证是拆迁人实施拆迁行为的前提和基础，未取得拆迁许可证前，不得实施拆迁行为。那么是否取得拆迁许可证后就可以立即实施强制拆迁行为呢？拆迁实质上是人民政府为了公共利益的需要而实施的行政征收，依据我国《物权法》第28条的规定，“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”，征收决定生效时被拆迁领域内的土地使用权已经发生转移，征收决定（文章即为拆迁许可证）究竟应该何时生效呢？对此，司法实践中大多数人认为，拆迁许可证一经下达立刻生效，即拆迁人即可以凭证实施拆迁，这种做法效率较高，但是往往造成补偿事宜迟延或不到位，“钉子户”、“自焚”不断，容易引起社会矛盾。

一、合理补偿和妥善安置有利于推进和谐社会的建设

（一）补偿和安置问题是房屋拆迁的核心内容

我国《城市房地产管理法》第6条规定，“为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”明确了拆迁补偿和安置的法理依据，因此，在拆迁前拆迁人和被拆迁人需要双方达成有关补偿费用和安置事宜的协议，以此明确双方的权利义务。但是我国法律法规规定的补偿标准严重与市场脱节，在房价不断飙升的现实下，补偿标准却一直不曾上调，造成被拆迁户的经济利益严重受损。市场经济是在利益驱动下的经济发展模式，虽然征收是国家的正当行为，但是不合理的补偿尤其是目前政府主导的单边制定补偿标准的模式忽略了被拆迁户的利益诉求。妥善安置是事关被拆迁户基本的生存权利的重大事项，但是对于安置的标准，实践中并不统一，安置地域偏僻，造成因拆致贫问题突出等。

（二）建立与市场接轨的补偿和安置标准有利于化解拆迁难题

补偿和安置不恰当，被拆迁户不愿意搬迁，拆迁人在利益驱使下，采取种种极端方式，尤其是政府机关采取断水、断电或其他变通方式逼迫被拆迁户搬离，造成拆迁人、政府和被拆迁户矛盾加剧，影响社会和谐，也容易对政府的公信力造成负面影响。我国应该尽快改革补偿标准，建立市场调节机制，在宏观指导下，引导拆迁人和被拆迁户双方按照契约自由原则，达成补偿和安置标准。尤其是建立最低补偿和安置的标准，保护被拆迁户的合法的权利和利益，有利于化解拆迁难题，推动城市建设的步伐，增强社会的和谐因素。

二、将补偿和安置作为拆迁许可证生效的基本要件

依据《物权法》第28条，拆迁许可证生效后被拆迁户的房屋所有权就已经开始转移，而不必办理登记手续，如果在为完成补偿和安置前，被拆迁户已丧失房屋所有权，其基本的生存权和居住权就得不到应有的保障，被拆迁户的各种诉求很难得到尊重和应有的考虑。附条件生效是行政行为生效的方式之一，即在达到所要求的条件时该行政行为才能发生效力，在所要求的条件未得到满足时，行政行为尚处于效力待定状态。推进房屋拆迁制度的改革，有效化解实践中“征收易、拆迁难”的问题，就得从源头上赋予拆迁许可证此种生效方式，即在未完成补偿和安置工作时，征收决定并不生效。拆迁人应该在效力待定的期间内，按照市场的价值合理补偿被拆迁人因此而受到的损失，对需要安置的，应该妥善安置。市场主导下的补偿应该是双方的自由协议，由于被拆迁人往往对其房屋具有特殊的感情，而且拆迁还可能带来一系列不便和麻烦，因此补偿标准应该就高不就低，只有如此，拆迁工作才能顺利进行。当然，对于实践中出现的极个别拆迁户坐地起价、过分高于市场价格或提出极不合理的理由的，在拆迁人履行相关程序后（比如举行听证会等方式证明自己已按照适当的价格给予补偿，但被拆迁人无理阻挠的），可以依据相关法律法规强制执行。

三、总结

不动产物权的变动以登记为原则，以征收决定等的生效为例外。在运用国家公权力的领域，更容易侵犯公民基本的权利和自由，我国应该明确房屋拆迁决定的生效时间，推动房屋拆迁工作向制度化、规范化的方向发展。重视被拆迁户的权利和利益，以安置和补偿为条件的拆迁许可证生效要件，不仅有利于推动拆迁利害关系人合理、恰当的商谈补偿和安置事宜，而且有助于高效、经济的推动拆迁工作的顺利进行。