看清北京甲级公寓出租回报率的陷阱

目前北京房地产市场竞争日趋激烈，为了吸引更多的客户，开发商销售策略也从最初的单一强调房屋品质而慢慢转向突出房屋的投资价值，这一点在CBD 区域内的房地产市场尤为显著。很多楼盘的销售人员连篇累牍地向购房者吹嘘其项目“具有 极高的投资回报率”，甚至为购房者模拟演练了推算过程以证明其言不虚。以下是笔者从CBD内某一甲级公寓售楼书上摘录的一段话：

如果你购买本楼盘的一套价格为7000元每平方米的公寓，以100平方米的2居室为例，总价款70万元。对外出租，月租金大约6000元。

则你的投资回报率＝（ 6000x 12）÷（100x7000） = 10.3%

回报率竟然高达10.3%啊? 这是真的吗？如果是，这个投资确实是太值了！

在回答这个问题之前，让我们先来看看国际上住宅投资回报率的水平。经济发达国家和地区的房地产市场早已发展的十分成熟和理性，其合理的住宅投资回报率一般均维持在3％ －5％ 左右。 按照国际惯例，房价一般是月租金的120-180倍，一旦超出这个范围，市场会迅速对两者做出相应的调整直至重新回到平衡区。

这一标准同样适用于象北京和上海这样的中国内地大城市。以上面的广告为例，该套总价70万元的公寓如果月租金达到6000元，则房价与月租金之比为116.7，刚刚落在120-180倍的范围之外，这说明6000元的租金稍微偏高，即使可以成交，该租赁合同也不会维持太长时间，因为其他楼盘会降低租金以抢夺客源。

一般来说，在中国内地的大城市，只要总房价与月租金在120∶1至180∶1之间浮动就属合理。如此说来，北京CBD内住宅投资回报率真的能象那个售楼书所说的那样达到10% 了！ 其实并非如此，这里面还有太多的问题需要研究。

首先，让我们来仔细算一算购楼成本。还以上面的广告为例，你的投入难道只有70万元吗？ 当然不是，现在请你逐一考虑如下的成本支出：

1. 购房契税，以总房价的1.5% 计, 大约 10,500元；

2. 购房保险, 以总房价的0.4% 计, 10年期保费大约 2,800元；

3. 律师费， 大约1,600元 ；

4. 公共维修基金，以总房价的2% 计, 大约 14,000元；

5. 装修费至少10万元 ( 别忘了北京CBD内每平方米7000元的公寓一般没有精装修);

6. 为出租房屋而在前期购置的电器和家具，至少 20,000元;

7. 月租金中扣除你作为房东所必须支付的物业费、采暖费, 平均每年至少5500元；

8. 为出租房屋而支付的中介费，大约相当于一个月的房租，每年平均4000元；

9. 北京CBD内甲级公寓平均每年至少有1 .5 个月的空置期（甚至更长） ，损失每年平均6000元；

10. 作为个人而出租房屋所必须支付的税费，相当于房租毛收入的5％，每年平均3,000元；

11. 出租房屋内发生的一些零星的维修费，每年平均500元；

12. 如果你是贷款买房怎么办？怎么计算银行利息对投资回报率的影响？

13. 北京甲级公寓租金近几年来平均每年降低2%；

14. 中国通货膨胀率近几年平均每年4%；

15. 你有没有考虑初始投资资金的时间价值和机会成本?

16. 为出租房屋而投入的大量时间和精力；

17. 你有没有考虑突发事件对租赁市场的影响，例如“非典” ， 据说去年“非典”期间甲级公寓出租率暴跌20％以上；

如果仅仅考虑前11项，则该房产的投资回报率应按如下计算：

前期一次性投入成本＝700,000(净房款) +10,500 (契税)+2,800(保险)+1,600（律师费）+14,000(维修基金)+100,000(装修款)+20,000(家具电器)= 848,900元/年

每年的房租毛收入=5000(月租金)×12(12个月)＝60,000元/年

每年的租赁成本=5500(物业费采暖费)+4000(中介费)+6000(空置期租金损失)+3000(税)+500(维修费)=19,000元/年

该房产的投资回报率（ROI）= 净租金利润÷总房产投资＝(每年的房租毛收入-每年的租赁成本)÷前期一次性投入成本=(60,000-19,000)÷848,900＝4.8%

因为以上购房人的投资额等于房屋的总资产额，没有向银行贷款负债，所以该投资回报率（ROI）即为该房产的净资产回报率（RONA），为4.8%。

通过以上计算我们可以看到, 在仅仅考虑前11项的条件下, 北京CBD内甲级公寓的投资回报率为4.8% 左右, 这其实是非常真实地反映了CBD区域住宅实际的投资回报水平，因为在上面的计算中所列出每一项成本你都不能忽略！

但请注意，以上的计算是基于购房款一次性付清的情况，下面我们再来看看第12项所说的贷款买房的情况，因为这更符合现实中的实际情况。

如果你付30％ 的首付款，然后从银行贷款70％，10年贷款期，如果按等额本金还款方式，年利率为5.04%，则每年支付给银行的本金固定不变，为49,000元/年，而第一年需支付利息合计约23,572元，第二年利息约21,245元，以后每年利息逐年递减。

我们知道， 任何一项资产均必须满足如下的会计平衡公式：

总资产（Asset）＝负债（Liabilities）＋所有者权益（Owner's Equity）

那么以贷款购买的房产也可以用该公式来表达，其中“总资产”即为该房屋的总价值， “负债”为购房人欠银行的贷款本金额（不包括应支付的利息），“所有者权益”即为购房人已经投入的购房本金和其他一次性投入（不包括已支付的利息）

在贷款合同成立的第一天， 该公式可表达为 848,900 = 490,000 + 358,900

其中848,900元为 700,000元的房屋总价加上其他前期一次性投入( 参见与上面不贷款情况) ， 490,000为70%银行贷款(即你的负债 额)，358,900元为 210,000 元(30%的首付款) 加上其他前期的一次性投入 (即你拥有房产的所有者权益)。 这里面有一点争议的地方就是按财务会计原则，保险费和律师费不应计入总资产，但其因数额较小，为方便起见，我们暂且不作更正。

在贷款合同执行整整一年时，因购房人已经支付了购房本金49,000元，则会计平衡公式变为：848,900=441,000+407,900

其中848,900元的房屋总值不变，441,000元为490,000元减去已支付的 49,000元银行贷款本金（欠银行的贷款本金减少了，即负债少了），407,900元为358,900元加上已支付的49,000元银行贷款（购房人支付的本金增加了，即所有者权益增加了）。

这样，我们就得到了第一年开始时的所有者权益为358,900元，第一年结束时所有者权益为407,900元，则第一年内平均所有者权益为383,400元（两者之和的平均数）。 “所有者权益”又称之为“净资产”，它反映了购房人除去银行债务后所拥有的真实资产价值 ，在这里，购房人第一年内的平均净资值即为383,400元。

如果前面计算该房产的投资回报率（ROI）时的条件不变，即：

每年的房租毛收入=60,000元/年

每年的租赁成本=19,000元/年

则贷款购房还应包括利息成本，

第一年的利息成本＝23,572元/年则在贷款购房的情况下，购房人第一年的净资产回报率按如下计算：

净资产回报率（RONA ＝ 净租金利润÷（期内平均净资产值）＝(60,000-19,000－23,572)÷383,400＝4.5%

以上说明在贷款购房的情况下，第一年的净资产回报率为 4.5 % ，稍微低于不贷款情况下的 4.8 %的净资产回报率，这一结果是由于贷款购房的情况下，投资人租金收入中的一部分被用于归还银行贷款的利息而导致净利润减少。

但事情并非如此简单，在此我要提醒投资人注意如下问题：

第一，投资回报率只是衡量投资效率的一个方面，它是一个相对的指标，并不能全面反映一项投资的收益，就是说不能仅仅凭这一个指标来作为投资决策的最终依据。

第二，利用银行贷款购买房产所得到的投资回报率不是固定不变的， 正如我在上面成本考虑的第13项和第14项中所说的那样，如果北京甲级公寓租金平均每年降低2%，并且通货膨胀率平均每年4%，则意味着租金净利润减少，这必然导致投资回报率降低；同时，随着每年银行本金还款的增加，房屋的所有者权益也随之增加而使投资人的净资产值上升，如果租金收入不随之增加，则必然导致该房产的投资回报率逐年递减。

第三，另外如上面成本考虑的第15项中所说，衡量一项投资必须考虑资金的时间成本和机会成本，这是财务分析必做的功课。当然，这需要对该项投资作出比较准确的长期现金流( Cash flow) 预测以进行净现值 (NPV) 分析，这一点普通的投资人比较难以掌握。

综合上述，目前北京房地产市场上的中高档甲级公寓的合理的投资回报率平均应在 4% －5% 左右, 一个多么令人伤心的数字，但这却是不折不扣的现实。那你就要小心千万不要掉进那个开发商挖下的美丽陷阱里。