“一权一房” 实现“三赢”

“一权一房”抵质押贷款是江苏新沂农商行为解决农村地区借款难、担保难问题而创新的金融服务方式，该项业务开办三年来，取得了良好的社会效应，达到了政府满意、农民满意、银行满意的“三赢”局面。

一、“一权一房”抵质押贷款开展情况

（一）“一权一房”抵质押贷款的内容及特点

“一权一房”抵质押贷款包括：“宅基地使用权抵押贷款”和“土地经营权质押贷款”。“宅基地使用权抵押贷款”的特点是按“地随房走”的办法解决集体宅基地抵押问题；“土地经营权质押贷款”的特点是以农村土地承包经营权人为服务对象。

（二）业务创新背景

新沂市作为一个以传统农业为主导产业的县级市，随着城乡一体化建设的加快，农村地区对资金需求旺盛，而信贷资金相对短缺，多年来新沂农商行虽然不断加大支农力度，但由于信贷品种、条件限制，使一些懂技术、会经营、有实力的种养大户以及农村经纪人、致富带头人的资金需求得不到充分满足。

2009年，为破解农村产业发展融资瓶颈，根据当时农村经济状况，为了更好地向广大农户提供信贷支持，进一步盘活信贷资金，新沂农商行积极开展农村贷款担保机制改革，向市委、市政府建议在农村地区推行宅基地使用权和土地经营权的产权流转，进而为银行贷款提供有效担保方式。该建议取得市委、市政府的大力支持，2009年8月新沂市委出台《关于开展农村“一权一房”抵（质）押贷款的试行意见》，打破了农村集体土地使用权、农村住房不能办理抵质押的规定，为解决广大农户融资难提供了政策支持。

随后，在市委、市政府统一领导下，成立了由银行、财政、农办、房管、国土、规划、法院等部门组成的农村“一权一房”抵质押贷款领导小组，制定了具体的操作办法和流程，明确房产、土地部门负责房产、土地确权办证和抵押登记，政府承诺按照贷款本金7：1的比例设立担保基金；各镇成立土地流转中心，保证区域范围内产权流转并负责土地承包确权办证和质押登记；明确财政局负责设立开办此项业务风险补偿和奖励基金的部门分工。

2010年，新沂农商行出台《关于印发“一权一房”抵（质）押贷款管理办法的通知》文件。2010年3月23日，新沂市“千户万亩亿元”信贷惠民工程启动暨首批土地承包经营权质押贷款发放仪式在新沂农商行举行，新沂市草桥镇农民施友传获得了8.6万元养殖贷款，这标志着全省首例“一权一房”抵质押贷款正式启动。随后，“一权一房”抵质押贷款在全辖16个乡镇营业网点全面推广。农村“一权一房”抵质押贷款的担保机制，扩大了农户贷款有效担保物的范围，破解农村产业发展资金瓶颈，激发广大农户的创业激情。2010年 “一权一房”信贷产品获省联社金融创新奖，目前已成为新沂农商行优质惠农信贷品牌产品。

（三）业务运作程序

在“一权一房”贷款推广实施中，新沂农商行与政府相关部门共同配合，密切合作，业务各环节均能保持流畅运转。

1、内外联动

在业务推广中，新沂农商行不断加大政策宣传力度，普及农村土地和房屋产权的改革制度，为农民获取创业资金支持消除农民后顾之忧。同时，市委、市政府作为业务开展的坚强后盾，也以实际行动支持配合该项业务的开展。明确了集体土地住房抵押贷款处置原则，按照“地随房走”的办法解决集体宅基地不能抵押的难题。农办负责召集村镇代表通过同意办理一权一房抵质押贷款决议；各村负责规范和完善承包土地流转形式，所有承包大户承包的土地必须是通过村里统一转包，并提供具体土地来源清单证明，从而具备开展“一权一房”抵质押贷款业务的前提。

2、规范操作

有信用基础，家庭条件良好，资信良好，有生产经营项目和创业条件的的农户，有无争议农村住房权证或承包土地经营权证明，提供必要其他证明材料，向新沂农商行申请，凭以办理抵质押贷款手续。新沂农商行信贷人员在接到“一权一房”抵质押贷款业务后，按照申请优先原则，随到随办，在做好贷款贷前调查的情况下，按照操作规程办理贷款手续。贷款发放后，新沂农商行信贷员做好跟踪落实，发现问题及时处理。

3、确权办证

承包土地经营权质押贷款，由镇级土地流转中心负责审查承包合同的真实性和规范性，协调双方确定权利价值，办理质押物登记管理工作。以农村集体土地住房抵押贷款，由村委会出具同意办理意见和“地随房走”决议意见。房管局负责办理出具评估单，登记抵押出具他项权证。

（四）“一权一房”抵质押贷款开展情况

自2010年3月开办“一权一房”贷款以来，至2013年3月，新沂农商行累计为2146户农户发放“一权一房”贷款3.8亿元，至3月末该项贷款余额2.3亿元，其中：农村土地承包经营权质押贷款0.8亿元，农村住房抵押贷款1.5亿元。

“一权一房”贷款的开办，促使新沂市新增土地流转面积23514亩，盘活农村闲置资产18000多万元，为服务“三农”提供了有效的金融平台，加快了农民增收致富步伐，实现了较好的经济效益和社会效益。

二、“一权一房”抵质押贷款的积极作用

新沂农商行把“一权一房”抵质押贷款作为惠农信贷品牌，利用该项品牌效应带动农民增收致富，在发展农业产业、建设社会主义新农村、推进城乡一体化、推动小康社会建设的进程中，发挥了积极作用。

1、促进农民增收致富，推动建设小康社会

农村“一权一房”抵质押贷款，给农民提供方便、快捷的金融服务，重点扶持的是种、养、加工等行业，促进了辖区农村经济的快速发展。

2、拉动现代高效农业的发展

农村“一权一房”抵质押贷款，为农村产业提供信贷资金支持，有力拉动现代高效农业的发展。在农村“一权一房”抵质押贷款惠农政策推动下，全市新增高效农业面积达到58万亩，新增6万亩，新发展地温式日光能温室800多栋，钢架大棚16000多栋和8个千亩以上水泥竹竿大棚基地；新扩花卉苗木1.2万亩，新建成2个鲜切花基地和1个组培花卉基地，带动了本市现代高效农业的发展。

3、促进新农村建设，加快城乡一体化进程

开展农村住房抵押贷款，一方面促使农民按照统一村庄规划、布局的要求建房，有效改变了农村的居住条件和环境，有利于农村集中居住区建设；另一方面，明晰了农村房屋产权，变资产为“资本”，让“死”的资产实现“活”的价值，让农民真正享受城镇居民同等待遇。土地承包经营权质押贷款是以农村承包土地流转为要件，土地流转合同必须达到规范要求，从而引导农民规范签订土地流转合同，避免土地流转纠纷，提高了承包土地流转的积极性。

4、平抑了民间高利贷，维护金融秩序

农业生产具有较强的季节性，以前农民在搞项目、发展生产创业过程中急需资金，但苦于没有有效的担保物而告贷无门，因此长期遭受民间“高利贷”侵扰。“一权一房”抵质押贷款有效地解决了农民贷款难的问题，同时，也降低了创业成本，从根本上缓解农村资金供需矛盾，抑制了非法集资，维护了正常的金融生态环境，促进了农村社会和谐稳定。

三、“一权一房”抵质押贷款的风险防范

近年来，江苏新沂农商行信贷政策以“稳增长、控风险”为主题，全面树立“服务、发展、审慎、稳健、规范”的信贷管理理念，在农村“一权一房”抵质押贷款管理上，抓住支持“三农”主线，提高风险防控意识，强化制度建设，规范操作行为。

1、严格准入，审慎放贷

首先，把握一个尺度，在客户选择上，择优选择在江苏新沂农商行发生业务多年、信用良好、经营项目有前景的优质客户，把风险防范的重心前移到第一关。其次，坚持一个原则，严把贷款调查、审查、审批关，防范一些不符合条件的客户带来的风险。再次，积极建议增加有实力的个体工商户担保措施，为解决处理抵质押财产问题提供方便。

2、确权发证，完善合同

搞好集体土地使用权和农村住房确权发证是开展农村“一权一房”抵（质）押贷款的关键环节。对各镇村符合发证条件的农户，经过农户本人申请，由规划、国土、房管等有关部门办理相关手续，取得农村集体土地使用权证（宅基地证）和房屋所有权证。同时完善和规范土地租赁合同，对出租农户与村、村与承租户所签订的土地租赁合同进行认真的审核把关，对条款不清晰、标的不明确、手续不齐全的进行规范和完善。

3、规范操作，流程管理

首先，建立农户房产、土地承包经营权有效担保物及信贷资金需要量信息台账，有序开展贷款业务。其次，严格确定贷款对象。农户个人提出 “一权一房”抵（质）押贷款申请，由所在地村民委员会对借款人家庭经济状况、从事的经营项目、个人的道德素质、信用等情况进行综合审核，然后交所在镇农经中心复审，最后报江苏新沂农商行当地支行再次审核把关后，依照有关资料和程序，办理“一权一房”抵（质）押贷款相关手续，确保发放贷款用于农户正当致富项目。再次，合理确定抵押资产评估价值。农村土地承包经营权的价值由镇农村土地流转交易中心（镇农经服务中心）根据承包土地的流转面积、每亩土地的流转费用、土地流转期限等认定，抵押房屋的价值由市房管部门根据房屋的座落、结构、面积等确定。

4、健全手续，严格处置

严格农村“一权一房”抵质押贷款担保物流转处置办法。规定用于贷款抵押的农村住房，经农村住房抵押和流转的书面承诺后，按照“地随房走”的原则，在办理房产抵押登记之后，当债务人确实无力偿还债务时，其用于抵押的房产可以在本市一定范围内流转变现。国土、房管部门对流转后的农村住房予以办理土地使用权和房屋产权的变更、转移手续。推行鼓励农村宅基地退出机制，农户退出宅基地后，允许在城乡统一的土地市场通过公开规范的方式获取土地使用权，并给予确权。

（黄忆寒：江苏省农村信用社联合社；赵国才系江苏新沂农商行董事长）