给自己留有余地

全民话题必聊房价，一聊房价必说泡沫，一说泡沫则必说何时破裂。问题是，没人知道到底会什么时候破。

今年以来，即使面对更加严厉调控的“国五条”，房价仍呈快速上涨的态势，让之前观望的人都不敢再观望。我北京的一个小朋友，之前坚持生活质量优先的原则而一直选择租房，最近告诉我还是下决心买房，即使要节衣缩食。他问我的意见，其实我的意见一直都是明确的，就是作为居住用途，如果有能力置业，还是要选择置业；如果投资，以存款利率为参照，只要能够高于此回报，就选择投资，但不要一味以博房产升值为目标，毕竟房产短期内的交易税负已经很高，会轻易吃掉涨价带来的利润回报，长期则又面临很多不确定因素带来的风险。

现在置业，一般人都需要借助一定的借款。所谓杠杆，就是承受的债务水平。大家所熟知的中国老太太和美国老太太买房的故事中，美国老太太就是借助财务杠杆实现了她的住房梦。单就杠杆本身而论，杠杆率越高，就意味着能用越少的自有资金“撬动”更多的资产，如果这些资产在未来升值很快，当然是杠杆率越高越好，但反之，你承受的风险也越大。

正是考虑到风险，杠杆的提供方银行对借贷方的杠杆使用比例都是有限制的。现在回头看，在中国前10年房价快速上涨的情况下，当然是杠杆率越高越好，对个人置业者和房企而言，都通过高债务杠杆让资产实现了高速增值膨胀，曾经的“房奴”，成为了中国房地产泡沫进程里的大赢家。而在美国次贷开始时，也是让很多人受益。房价上涨，也刺激了美国1990年代的经济繁荣。问题是，目前房价的上涨究竟处于什么阶段，上涨的空间和持续的时间还会多久？即使是在中国房地产“黄金十年”中，也有过2008～2009年的短暂调整。所以，选择好合适的杠杆率是置业者必须考虑的问题。

决定杠杆率的关键是现金流，对个人置业者而言就是现在和未来的收入水平。过低估计自己的收入预期固然降低自己撬动资产的能力，可能错失财富增值的机遇；可过高估计，则可能在遇到收入波动时变得被动，不得不面临财富折价出让的困局。某大房企曾经以高负债赢得了快速发展，而在其投资重地因为当地经济遭遇寒流导致资金回笼困难的时候，不得不高折价出让股权换取现金流以渡过企业的生死难关。

但以中国目前的房价，要实现置业梦想，事实上面临着不得不承受较高杠杆的压力。同时，在经济压力之下，中国从政府到企业、金融机构，都处在去杠杆化的时期。要去杠杆，就必须开源节流。6月份的“钱荒”，正是银行开始面临去杠杆化的反应；企业更是要直面压库存、减产能带来的去杠杆化的痛苦阶段。

在这样的大势下，个人置业者是否要勇于承受高杠杆的压力？在收入预期可能降低的情况下（根据德银的报告，2012年和2013年的头几个月，中国城市平均工资增幅已降至12%，扣除通胀因素后，真实的工资增幅约为9%，创12年来新低），控制好自己的债务杠杆就更加必要。

如果个人也面临不得不降低杠杆的情况，只能是要么设法增加自己的收入，则会面临更大的工作压力；要么压缩自己的支出，降低自己的生活质量。房子固然重要，但是置业问题远不是我们工作和生活的全部。从这个意义上说，适当留有余地，在自己能力范围内去置业而不是勉强为之，才不会是舍本逐末的错误选择。