关于旧楼改造的经济价值的论述

摘要：随着社会经济的快速发展，人们的生活水平在逐步提高，对居住环境的要求也越来越高。为了满足城市现代化发展的需要，旧楼改造已成为城市现代化发展地重要手段，同时也符合了城市美化环境的重要标准，这也是旧楼改造的最终目的。和新楼相较而言，旧楼改造耗资较少，效益较好。然而，旧楼改造的耗资的多少和地基处理的是否恰当紧密相连，对此，本文首先分析了旧楼改造的基本原则和改造的不同方式入手，对旧楼改造的地基处理方法进行了简单那分析，并进一步探讨了旧楼改造的的经济价值，最后对旧楼改造的工程造价管理及具体措施进行了详细分析，从而保证了旧楼改造的合理性。

关键词：旧楼改造；经济价值； 论述

随着我国社会的不断进步，城市居民生活水平和住宅建造标准的提高，一些落后、老化的旧楼已远远不能满足人们的现代化发展的需求，究其缘由，这主要是因为旧楼的面貌不仅影响了城市的整体面貌，而且影响了人们的生活品质。而旧楼改造是在不改变旧楼原有结构的基础上，对其进行重新设计和施工，加以修改。因此，结合旧楼实际情况，根据不同功能进行合理而又经济的旧楼改造。只有通过对旧楼进行改造，才能进一步提升城市的高品质环境，同时也是是符合社会可持续发展的要求。

一、旧楼改造的基本原则

旧楼改造就是为了改善居民的生活环境，通过增加居住面积的大小、改善出卫生设施等方面，实现旧楼的可持续发展。因此，旧楼改造应遵循以下几个原则：

首先，以保证主体结构为前提条件，从而改善局面的生活环境。只有对旧楼实施改造，才能避免安全隐患。旧楼改造就是以保证主体结构为前提条件，进而对旧楼进行整体改造，加强结构的稳固性。

其次是要符合节能环保的要求。由于旧楼不符和国家的住宅标准和政策，这主要是社会在不停变革，原先的设施较为落后，且比较浪费能源。而旧楼改造就是以节能环保为前提条件，对门窗构建、及屋顶的隔热或防水能力进行统一更换，逐步实现节能环保，改善旧楼浪费能源的现状

二、旧楼改造的不同方式

旧楼改造有不同方式，总结归纳大致分为三类，分别包括大规模改造、中规模改造和小规模改造，旧楼的不同改造模式，对其住宅的建造方式也到来不同的优势和缺陷。如表1所示：

表1：旧楼建造不同方式的优势和缺陷

建造方式 优势 缺陷

砖混 造价便宜、易于施工、耐久性高 整体抗震性差、空间不灵活

大板 装配程度高、抗震性好、施工速度快、高功效 损耗材料多、造价高

大模板 抗震性好，施工快，技术易掌握 水泥用量大、造价高、冬季不易施工

砌块 施工方面、造价低、空间布置灵活 砌块抗压差、隔热性能低、技术过高不易掌握

框架轻板 节约材料、抗震性好，施工速度快 ----

从表1可以看出，旧楼改造的方式多以多以多层转砖混建而成，但是建造方式的不同从而决定了旧楼改造的规模。

首先是大规模改造。这种改造模式是在保留基础和主体机构的基础上，对旧楼进行彻底改造，其余进行全部拆除，重新进行整修，扩大住宅面积，但这种改造模式耗时稍长，美重建极为相似，但比重建更节省资源和投资，改造之后居民可以全部搬回。

其次是中规模的改造。这种改造模式是在保证居民生活的前提下，对旧楼进行改造，进行外部的扩建，这种改造模式是由居民自愿而进行的项目工程，居民不必外迁。但这种改造模式时间较长，改造之后的建筑在功用上有很大的提升空间，

最后是小规模改造。这种改造模式是在不涉及空间改动的基础上进行局部功能的欢欢和设备的位置变动，也是由居民自愿进行的项目工程，比如对于厨房的改造等。因此，这种小规模的改造投资较少，减小较快，可以在短时间内改善居民的生活条件。

三、旧楼改造地基的处理方法

地基处理的好与坏直接决定了旧楼改造的选型和造价。因此，在进行旧楼改造的过程中，对于地基的处理也是相当重要。通常情况下，地基处理的方法有换填垫层法、预压法、砂石桩法等多种。其中，换填垫层法主要适用于浅层软弱地基和不均匀地基的处理，主要是为了提高地基的承载力，加快软弱土层的排水固结。预压法则适用于对于淤泥的处理，按照预压方法将其分为堆载预压和真空预压，当软土层的厚度小于4米时，就可以采用该方法进行地基的处理。砂石桩法适用于挤密松散、粘性土等类型的地基，有效提高地基的承载力，同时降低压缩性。因此，当对地基进行处理时，应先考虑上部结构，必要时可加强上部结构的刚度，为施工质量检验提供有效依据。

经过处理后的地基，应按照地基承载力确定基础底面积和深埋所需要的地基承载力的特征值，并加以修正。对于较大水平荷载或者在斜坡上的建筑物时，地基的处理应进行稳定计算，建筑设计师就要根据相关要求提供用于地基承载力验算和地基变形验算的荷载值。这样之后，才能确保在对旧楼改造过程的准确性，同时在施工过程中能够进行沉降观测，也是加固效果和维护使用的重要依据。

四、旧楼改造的经济价值分析

每一栋楼房都有自己独特的价值，它主要体现四方面的内容，包括建造减少材料的浪费的经济价值，建造后减少对环境损害的环境价值，社会价值及城市发展过程中所形成的历史价值，如图所示。

图示：旧楼改造的价值分析

首先旧楼改造的经济价值。从整体上说，旧楼改造的经济效益包括项目自身的经济效益和促进城市经济发展两方面内容。对于任何一个项目而言，经济价值决定了项目的实时可用度。在旧楼改造过程中，节约了资源，即省去了部分主体结构和建筑的基础施工，有效加快了施工的进度，同时节约了资金的消耗，通常可以节约20%―50%的费用。对于一些时间过久的楼房来说，改造应为首选方案。另外随着社会的快速发展，城市的发展规模也在逐步扩张，旧楼的改造不仅能够实现商业价值，同时还可以促进城市的发挥，带动城市周边的产业发展，进而使人们的经济水平得到更高的提高。

其次是环境价值。通常情况，建筑施工的过程会对环境造成不同程度的影响，因此，减少建筑施工也是间接保护环境的重要手段，而旧楼的改造不仅可以延长建筑的使用期限，还都对环境起了一定的保护作用。但前提条件是，建筑的修建也在建立在合理利用有效资源的基础上，这也才能有效避免对环境造成的冲击力。

另外是对于历史文化的价值。对于旧楼来说，它是经历过漫长的时间，其使用价值才会逐渐减少，它所经过时间的洗礼正是建筑本身的历史文化价值，代表一种城市文化知识的体现。由于旧楼的分布范围较为广泛，且数量较大，无形之中就会给人们留下历史印记。因此，旧楼象征着城市发展的历史进程，同时有助于人们建立安全感。

最后是社会价值。由于旧楼的住宅范围较广，数量居多，甚至危楼也出现在人们的视线中，这些无疑给人们的生命安全造成了一定影响。因此，旧楼的改造是将原有的问题进行解决，有效改善了居民的居住环境，为促进社会的和谐发展提供了有力依据，同时还可以促进城市面貌的焕然一新，对城市的发展也有一定促进作用。这主要体现：旧楼的改造满足居民的需求，促进居民的就业。旧楼的改造会将原有的建筑的用途及周边环境带来一定的影响，最终使居民的生活习惯得到改变。从长远来来看，旧楼的改造，使居民的住房条件得到改善，以及教育和卫生条件等都会受到影响，促进了居民的就业。另外，旧楼的改造还要合理考虑周边居民的生活习性，一旦考虑不周，就会造成不必要的纠纷。

五、如何控制工程造价，降低保障性住房建设成本

（一）控制材料用量和价格

在旧楼改造过程中，材料的用量和价格占整个改造工程的一半以上，因此，有效控制工程造价的费用，尤其是在施工过程中对于材料的控制，其材料用量主要根据合同中关于材料用量的控制为依据，只有合理的控制材料的用量，才能使材料的价格得到有效控制。由于旧楼改造的施工过程中会因施工阶段对造价的控制而发生变更。因此，这就要求施工人员掌握第一手资料，并在第一时间能够有效审批施工过程中的材料价格。比如，在旧楼改造过程中，需要根据所需要变更的磁砖地面所计算得出的预算，却忽视了拆除中所要求的20%的完好率。所以，控制材料的造价应控制包括以下几个方面：一是实际施工过程中所需要的材料；二是墙漆的涂刷次数等都是影响材料造价因素。

（二）最大限度控制改造工程的变更，节省费用

在旧楼改造过程中，业主要对施工单位的改造方案进行严格把控，最大限度控制改造工程的变更，进而节省费用。由于旧楼改造所涉及的范围较广，同时在施工过程中的工程极易发生变更，一旦不采取变更，那么，对于旧楼的改造就会产生重要的影响，甚至出现质量问题，给改造工程造成一定的损失，甚至威胁人们的生命健康。所以，在施工过程中，应避免出现这类问题的出现，如果必须进行变更，也需要明确变更的原因，可以考虑也用低价格，高质量的材料进行施工。对于监理来说，要做好本职工作，即验收记录，对于每一项工程都要严格把关，遵守施工现场的签证制度。

（三）强化旧楼施工现场的管理

施工现场需要一定的签证才能实施施工进程。它主要包括建设单位、施工单位负责人等对合同以外的施工活动及其产生的一切费用，所达成的一致协议并通过书面手续的形式表现出来。所以，旧楼施工现场的签证极其重要，它不仅记录着施工的现场，是各个施工部门密切关注的一部分。因此，实施现场签证主要包括以下情形：一是由于建设单位不能及时供应施合同中的施工所需材料，导致施工单位无法正常施工，致使工期的延长，消耗更多的资本。二是建设单位内部使施工中止或者延缓等，造成施工单位不能正常施工，直接造成人员的流失。三是由于建设单位的原因是水电的供应不稳定，使施工单位无法正常施工，无法达到预期的工程进度。总之，在旧楼的改造工程中，造价工程师首先要对现场情况进行了解，对于施工过程中需要的变更，要在第一时间进行签证。同时还要在旧楼改造工程中，由于其他因素导致施工工程无法继续，都可以使用现场签证来处理相关事宜。

六、在旧楼改造中，有效利用钢筋砼灌注桩施工方法达到经济可行的目的

为了加强旧楼改造的质量管理，应对项目进行明确的分工，可将其分为施工前的质量管理、施工过程中的质量管理和施工后的质量管理。同时有效利用钢筋砼灌注桩施工方法，将其优势发挥到最大化。由于钢筋砼灌注桩施工方法具有振动小、单桩承载力大的优点，在旧楼改造过程中，应用钢筋砼灌注桩施工方法更具有经济可行的特点，进而实现旧楼改造原有的价值。

另外，对于施工质量的控制，这就需要在施工前，加强对于施工质量把控。这就是指在施工前的准备阶段，做好一切准备工作，并将施工前的准备工作融入到整个施工过程中。其次是施工过程中的质量把控。这就在全面进行施工过程中，应重点加强工序的质量管理，从全面出发，才能确保在施工过程中的“零风险”发生。因此，我们可以加强相关措施，其中包括工序在交接过程中要严格检查，同时在质量把控方面有自己独特的控制对策，另外对于施工的方案计划要具有一定的清晰性和实用性。在绘制图纸过程中，应将记录详细记录在案。总之，在施工过程中，要将质量的把控做到细致化、明确化，一旦出现质量方面的问题，可以直接责任到人。最后是施工后的质量把控。施工后的质量把控主要是在完成施工过程中，对质量的进行严格把关，其重点工作内容包括以下几个方面：在准备竣工过程中，要注意对于资料进行严格检查，并统一验收。并按照相关质量评定办法，将质量控制工作细致化，对工程的整体质量进行严格检查，从而确保旧楼改造的质量安全。

所以，只有加强对施工质量的控制，有效利用钢筋砼灌注桩施工方法，充分利用其振动小，单桩承载力大的优势，不仅能够有效节省材料的使用，在一定程度上还能够减少资金的投入，进而达到经济可行的目的。

七、结语

综上所述，旧楼改造符合了社会发展的需要，它是城市发展的重要标志，同时也是发展节能环保的重要手段之一。因此，旧楼改造不仅能够改善居民的生活条件，而且能够增强节能环保的效果，为构建社会主义和谐社会提供了有效保障。

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