听听购房达人还贷方法“悄悄话”

购房达人以自己的亲身经历,告诉你还款方式一旦选错,财富将极度缩水,生活质量备受影响。、

至今,我已有了两次购房经历。回想自己前后时隔11年的两次买房经历,期间的经验教训可以与大家分享。

年轻时,选了等额本金法

1996年春天,我们工作稳定,收入逐年上升,女儿已上小学4年级,从小家庭的角度讲,早期白手起家、艰苦打拼的阶段已经过去,一切都开始安逸起来。于是,有了10万元积蓄的我们,开始实施置业梦。

经过选择,我们在内环线边上、靠近地铁2号线处,买了一套3室1厅110平方米的房子,每平方米3620元,总价约39万元。

我们选择首付3成、8年按揭贷款,采用的是等额本金还贷法,因为等额本金还贷的利息支出会少于等额本息还贷法。

但没有想到的是,我的第一套房子买早了。在我买下新居后的一段时间,房价还在往下走,此后政府为了刺激楼市,从1998年起出台了个人购房可享受所得税抵扣政策,而我们就不能享受了。一些在我之后买房的朋友,一年退税就有2万多元,真的是很幸福的事。

临近退休,选了等额本息法

2003年,我们第一套房的贷款终于还清了,而此时,上海的房价开始上涨。第一套房的单价从每平方米3620元上涨到每平方米8000元,这让一家人觉得家庭资产随着房价增值不少。从2003年开始,家庭负债基本为零,我们过起了“无债一身轻”的悠闲生活,所有收入都可以轻松消费,每年2次的旅行也很尽兴,还有余钱做股票、买债券。

这一时期,女儿考初中、高中、大学,紧张的学习生活牵动全家人的精力。一家人就这样按部就班地生活着,房价还在悄悄攀升,只是没人在意。

时间飞快,转眼到了2007年夏天,由于女儿的一次生病,我发觉我们7楼没有电梯的房子实在太高,爬楼梯好累。再想到自己也已年过半百,以后养老,这套房显然有致命弱点。就在这一刻,我萌发了购入一套电梯房的想法。

值得庆幸的是,2005年至2007年的股市大牛行情,让我们的家庭资产增加了100多万元。在相继看了十几套房屋后,我们终于定下了一套中环附近、周围商业较繁荣的顶层复式房。此时该地段房价已经升到每平方米1.3万元,总价250万元。我们选择了用股市赢利部分100多万元做首付,向银行贷款70%。考虑到通胀因素,采用等额本息还款方法,每月还款额1.3万元,还款期19年。

当时,对这样的还款计划,我们并没有太大的担忧。一是在我和老公退休前,我们的收入水平可以负担;二是当时对股市的前景比较乐观,认为那些投资股票的本金每年赚10%的收益不成问题,这样的收益高于银行给我们的优惠利率6.555%(当时还没有加息,也没有第二套房的政策),等于是用银行的钱做差价。

没料到第一年就遭遇了金融危机,2008年股市暴跌,老公提前退休,我一下子感到1.3万元的还贷额变成了家庭的经济负担。从前的疯狂购物、休闲旅游都遥不可及,我们家从无债的轻松日子,一下子沦落到为还债心烦意乱的地步。我感到自己的第二套房买得太晚了,不仅错过房产升值的大好时机,还因自己离退休越来越近、收入面临大幅缩水而颇感压力。

还贷方法“悄悄话”

经过两次买房的磕磕碰碰,我要总结的经验教训是:

第一,买房要趁早,更要跟政策。如果你已经决定买房,那一定不要错过“政策红包”。买在政策鼓励期,可以省下很多钱。

第二,房贷贷多少早盘算。要控制每月还贷额度,每月收入不能全部用来还贷款,起码要留出保障基本生活和应急花销的部分。一般来说,月还款额最多只能是家庭收入的一半。这样,才能在买房的同时不降低生活质量,也不会造成家庭现金流紧张、还款压力巨大的困境。

在制订还款计划时,不能将不稳定的收入考虑在内,比如股市的收益。虽然投资股市长期看涨,但归还银行贷款是每月定期定额的,一旦股市深跌,而还款日来临,会很被动。

第三,选择等额本息法还是等额本金法,因人而异。从前后两次、时隔11年我的买房经历来看,选择何种还款方式也大有讲究。

第一次,我们选择了等额本金法,就是每月还相同的本金和越来越少的利息,这样的方法好处是还款压力越来越轻,且总利息支出较少,但一开始的还款压力会较大;第二次,我们选择了等额本息法,这种方法的好处是每月还款额度相等,便于资金安排,但总利息支出较大。

在实践中,我感觉自己两次都选错了。

第一次,我们夫妇俩年富力强,工作收入节节上升,我们却选择了等额本金还贷,使得一开始压力较大。而事实上,因为每年温和通胀的存在,我们在还款早期的钱更值钱。所以,要我目前做选择,我会建议年轻的、职业生涯稳定的买房人选择等额本息还贷,那可以减轻还款早期压力,并更多享受生活;而到后期,随着收入水平的提高,实际的还贷压力也会下降。

第二次,我们选择了等额本息法,但目前来看,这一方法不适合即将退休的中老年人。因为退休后,我们的收入水平会大幅度下降,尽管有儿女同时作为还贷人,但在我们传统意识里,其实并不希望将负债传递下去。所以,还不如集中资金加快还本,退休后可以安享轻松生活。

*编自《新闻晨报》