某高级住宅项目的工程造价分析

摘要：本文简述广州市某高级住宅小区的工程概况及其工程造价，通过与同地区同类工程的平均工程造价指标进行对比分析，找出工程造价失控的主要原因，并提出详细的改进方案。

关键词：住宅项目；工程造价；成本分析

Abstract: In this paper the general survey of Guangzhou a senior residential engineering and engineering cost, through the analysis and comparison of the average construction cost index and the same region of the same kind engineering, find out the main reasons of engineering cost control, and puts forward the detailed scheme.

Key words: housing project; project cost; cost analysis

中图分类号：[F287.8]文献标识码：A 文章编号：

一、工程概况

（1）项目简介：

本项目为广州市某高级住宅小区投资项目，位于广州市天河区，临江而建，环境优美，交通方便。

2007年3月21日广州市某房地产投资公司通过拍买获得该土地的使用权；

2007年5月26日广州市某房地产投资公司完成该项目的可行性研究，约2个月时间；投资方为了早日完成该项目，采用边设计（详细设计）边施工方案。

2007年6月1日为该项目的开工时间，2009年2月5日工程竣工。

项目投资时间：2年10月

（2）相关的经济指标：

该项目占地面积为1.1万平方米，建筑面积为：9.1225万平方米，按建筑面积来计算的土地使用权出让金为：2512.91元/㎡；建筑安装成本为：4220.61元／㎡；总工程造价：8068.04元／㎡。

（3）建设条件：

五通一平（通水、通电、通路、通气、通讯、平整土地）；已取得了用地许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程开工许可证等。

配套设施：

高级会所、游泳池、健身中心、超级市场、停车场、有线电视、宽带设施、自动报警器等

（4）装修程度：

内墙： 室内厅房墙身及天花煽灰，涂乳胶漆；

大堂： 地面铺砌优质花岗或抛光砖 ；

电梯： 各塔楼设3台Hitachi牌高速电梯,裙楼部分设置2台Hitachi牌豪华观光电梯 ；

门窗： 均为木纹面防火门，访客金属镜和金属防盗扣及门铃 ；

厨房：地台铺西班牙式防滑地砖，附送高级橱柜一套；

卫生间： 地台铺西班牙式记滑地砖，墙身贴瓷片至天花，天花采用塑料扣板 ；

供电： 独立电表，室内配电箱，配名厂开关及插座；

供水： 表房内每户设独立水表，室内设总开关；

通讯： 预留IDD电话插座，预留有线电视插座；

二、工程造价分析

本项目的工程造价结构

本项目各项工程成本占总成本的比重分别为：土地成本：31.15%；建安工程成本为52.31%；开发费用为6.89%；其他配套设施为9.65%；合计为100%。见下表2.1

表2.1工程造价中各项费用所占的比例

分析本项目工程造价失控的主要原因

（1）据房地产管理部门及相关的研究机构分析，广州市2009年同类型房地产项目工程造价合理的投资结构为：（注土地为2007年获得土地使用权，2007年土地使用权出让金平均占总工程造价的30%～40%左右，现在按35%计算）

表2.2广州市住宅项目工程造价结构表

（2）上表已经形象的说明了，合理的住宅项目工程造价结构为：土地成本：35%；建安工程成本为45%；开发费用为8%；其他配套设施为12%；合计为100%。

（3）根据合理的工程造价结构计算出各项投资费用，并计算投资偏差。

表2.3工程造价偏差分析

（4）根据表2.3所示，该项目的投资严重失控。

［1］工程造价各分指标不合理。

［2］除了土地使用成本和开发费用之外，其它指标都严重失控。

［3］各项经济指标分析。综合表2.1、2.2、2.3来进行分析，建筑安装成本为：4220.61元／㎡；土地使用权出让金为：2512.91元/㎡；总工程造价：8068.04元／㎡。而广州市同类型房地产项目投资指标为：建筑安装成本为：2500～3500元／㎡；土地使用权出让金为：2500～3500元/㎡；总工程造价：6000～7500元／㎡。土地使用成本和开发费用在合理范围内；建筑安装成本超出同行水平的28.7%；其他配套费用略微偏低；总工程造价超出同行水平的10.7％。

（5）分析工程造价失控的原因

［1］可行性研究阶段只花了二个月时间。正常情况下，可行性研究阶段一般需要3～6个月的时间，说明该投资公司没有深入研究，没有进行准确的投资估算，也没有进行详细的可行性研究。

［2］没有编制资金使用计划表。

［3］边设计边施工方案，带来巨大的风险。

［4］投资者急功近利，只顾追求豪华，多功能设施等一些不必要的功能。

［5］投资者急于求成。

改进方案

（1）可行性研究阶段，一定要做好详细的可行性研究，虽然只占用短短的三个月时间，但可决定项目的生与死。

［1］按编制原则，编制详细的可行性研究报告。

［2］按投资估算的精度来编制投资估算表。

［3］忌标准定得过高，机械设备，配套设施等全部引进先的国外技术，国内也有很多先进的优质机械设备，从节约成本上考虑，这一项就可节约该项目总投资５%左右。因为引进外国的机械设备，要比采用本国同等水平的机械设备高出好几倍的价钱。

（2）实施阶段

［1］尽量不要采用边设计边施工方案，虽然该方案可以令项目提前完工，但同时亦带来巨大的风险，迫不得已才采用该方案。

［2］通过优化设计方案控制项目的成本，优化设计方案的办法主要有：价值工程法，标准化设计法，限额设计法等；严格控制设计阶段的施工图预算，严禁施工图预算超设计概算，设计概算超投资估算。

［3］项目设计功能要实用，一些不必要的功能能免则免。既然是住宅，只要舒适实用便可。

［4］在建设阶段，要编制详细的资金使用计划表。编制原则：合理适用。资金的使用一定要按计划进行，超出了计划一定要详细分析原因，研究相应的对策，避免重蹈复辙。

［5］尽量不要采用进口工程建设材料，因为进口材料价格昂贵，要比国内同类型材料高出好几倍。建设工程的材料费在建筑安装成本中占60%～80%，如果这项费用能够控制得好，可节约工程造价的10%～20%，是一个比较可观的方法，但是不能盲目追求节约成本，而置工程质量不顾。我的意思是：在保证工程的建设质量下，尽量节约成本，如果工程不合格，节约再多的成本也是徒劳的。

（3）其它方面

［1］投资决策者应具备良好的心态、理性的思维、敏锐的观察能力、准确的判断能力。忌心浮气躁，鼠目寸光。

［2］企业内部管理，要奖罚分明，彻底的落实企业的管理制度。要严格执行项目制，即项目的工程造价控制如果能达到预期的目标或者比预期的目标还要好，就要对项目部进行奖励，如果项目的工程造价控制不能达到预期的目标或者超出预期的目标，就要对项目部进行惩罚。

参考文献

［1］俞明轩,丰雷.房地产投资分析. 北京：中国人民大学出版社，2002： 153-154.

［2］刘伊生.工程造价管理基础理论与相关法规. 北京：中国计划出版社， 2006： 300-301.

［3］柯洪.工程造价计价与控制.北京：中国计划出版社，2006： 352-353.

作者简介:

姓名：冯海燕（1979.10.11）、 性别：女、 学历：本科、 职称：造价工程师／建筑经济师