预测房产未来供需探讨

本文作者：余永林 洪增林 马卫鹏 单位：长安大学地球科学与资源学院土地资源管理系

1前言

近年来，房地产市场发展迅速，已逐步成为我国社会经济发展中具有重要影响力的部分。在房地产业快速发展过程中，出现了一系列问题，如投资过多、房价涨幅过快、房屋空置较多等，这些问题都是由于对房地产市场缺乏了解，盲目投资导致的结果。因此，政府部门和房地产开发商需要对房地产市场进行科学预测，了解房地产市场发展趋势，以便做出科学的开发投资预测。西安是陕西省的省会城市，也是我国西北地区重要的区域性中心城市，近几年，西安市政府大力推进的“大西安”规划，使得都市圈不断扩大，逐步要将西安打造成为一个国际大都市［1，2］。在这一背景下，西安市国民经济发展持续保持稳步回升态势，固定资产投资快速增长，房地产开发投资持续增加，房地产开发力度不断加大，房地产成交量价也不断攀升，整个房地产市场呈现良好发展的势头［3］。但是，在看到成绩的同时，我们也看到了西安房地产在发展过程中存在的问题：如房地产资金链紧张、缺口较大，房地产供需结构失衡，房地产价格上涨过快等［4］。那么，未来西安市房地产市场走势如何？房地产开发投资力度怎样？房地产供给和需求状况如何？这些问题都需要我们进行研究。本文以灰色系统理论为指导，以灰色预测模型GM（1，1）为预测技术手段，以西安市房地产市场供求状况为突破口，从房地产开发投资预测、房地产开发施工房屋面积预测、房地产开发竣工房屋面积预测为具体预测方向，对西安市房地产市场在未来几年的发展状况进行了科学预测，以了解未来西安市房地产市场的供求，为政府部门宏观引导和房地产企业合理投资决策提供依据，为促进西安房地产市场健康发展奠定基础。1西安市房地产市场发展现状作为二线城市，西安市房地产市场起步较晚。自20世纪末，西安市房地产市场才逐步得以发展。从2003年起，西安市房地产迅速发展，房地产开发投资额、房屋施竣工面积、房屋销售面积出现全面提升［5］。根据统计数据，2000年西安市房屋平均销售价格为1509元/m2，2010年为4341元/m2，比2000年翻了近3倍；对于房地产开发投资额，2000年为52.48亿元，到了2010年增长到842.34亿元，年均增长率为32%。2008年，在国际金融危机的背景下，国内经济受到较大影响，在持续紧缩的信贷政策下，房地产行业发展减速明显。在此环境下，西安市场销量同样表现为下滑，但房价仍然保持了小幅增长的发展态势。2009年以来，国家一系列宏观调控政策，对西安房地产市场产生了重要影响，尤其是2011年2月26日西安市房地产市场“限购”政策的出台，使得西安房地产市场开发投资和销售价格迅速降温，房地产市场逐步趋于合理。可见，西安市房地产市场在经过了一个超常发展之后，正在朝着一个理性的位置回归。但是，在“十二五”期间，在西安建设国际化大都市的背景下，在城市化迅速扩张的前提下，西安市房地产市场的发展趋势仍是一个需要认真研究的课题。

2西安市房地产市场预测内容和方法

2.1预测内容本文对于西安市房地产市场的预测，主要是对房地产的供给与需求进行预测。具体来说，可从房地产开发投资、房地产施工房屋面积和房地产销售面积三方面进行预测［6］。（1）房地产开发投资预测房地产开发投资，是指房地产投资者将资本投入到房地产业，以期在可预见的未来获取预期收益的一种经济活动［7］。房地产开发投资预测，就是预测在未来的一段时间，房地产投资者为获取收益而向房地产行业投放资本的总量走势的一种预测。房地产行业投资不能过高也不能过低，过高会造成房地产企业的盲目投资，房地产企业发展过快，不利于政府部门对于房地产企业的管控；投资过低，则会影响房地产行业以及其所带动的一系列行业的发展，影响一个地区经济的发展。房地产开发投资额，既是投资决策者根据市场需求状况确定的结果，也是反映房地产市场供给的有效标准。因此，这里通过对房地产开发投资额的预测，以全面了解未来房地产市场的供需状况，能够为政府部门管控房地产行业稳定发展提供依据，也能为房地产企业投资决策提供参考。（2）房地产开发施工房屋面积预测房地产施工房屋面积是指在一定期限内施工的全部房屋的建筑面积［8］。通过预测区域未来一段时间内房屋施工面积，可在一定程度上了解未来一段时期内房地产市场的供给状况，为房地产企业对于未来房地产市场的把握提供依据，为消费者选择购房时机提供心理预期。（3）房地产开发销售房屋面积预测房屋销售面积是指在一定时期内房地产市场成交的各类房屋面积的总和。这一指标可以从一定层面上反映当地房地产市场的成交状况，可以看出消费者对于这一时期内房地产的热衷及需求状况，因此，对房地产开发销售房屋面积的预测，可以了解未来一段时期内房地产市场的需求状况，为政府部门宏观把握房地产市场状况，合理调控房地产市场供求提供依据，为房地产企业开发投资量的制定提供决策依据。

2.2预测方法对未来西安市房地产市场状况进行科学合理地预测，准确把握未来西安房地产市场走势，有利于政府部门、开发商和消费者理性把握市场动态，避免市场发展的大起大落带来的房地产市场震荡。从近几年来西安市房地产市场的变化趋势可以看到，西安市房地产在保持了一定规律性的同时，也存在一定的随机性。针对西安房地产市场这一特征，可采用灰色预测模型GM（1,1）来对西安市房地产市场未来发展进行预测，该方法可较好的反映西安市房地产市场的发展变化特征。灰色预测模型出自于灰色系统理论［9］。灰色系统理论（GreyTheory）是由我国邓聚龙教授于1982年提出的一种新型理论，是现代控制论中的一个新领域，是关于研究灰色系统分析、建模、预测、决策和控制的理论［10］。灰色预测模型的特点是可适用于一般灰色经济系统的预测，即只需具备少量数据就可进行系统分析、系统建模、系统预测。灰色预测模型解决了由于数据量少、数据信息不确定等原因而导致的无法研究的问题，现在已经普遍运用于工程、管理科学及社会经济等许多领域，并在房地产投资开发领域，取得了较好的运用［11，12］。灰色预测模型GM（1，l）的建立过程如下［13］：（1）模型建立设有一组原始序列：x（0）=（x（0）（1），x（0）（2），…，x（0）（n））对原始序列作一阶累加生成.

3基于灰色预测模型的房地产预测分析

本文采用灰色预测模型对西安市房地产市场供求状况进行预测，所需数据来自于《中国房地产年鉴》、《中国城市统计年鉴》、《陕西省统计年鉴》和《西安市国民经济和社会发展统计公报》中的房地产数据（预测原根据上面数据，我们首先对西安市房地产开发投资额建立灰色预测模型GM（1，1），结果见表3。根据结果可得房地产开发投资额灰色预测模型参数如下：标准差比C=S2/S1=0.0849<0.35，小误差概率P=1>0.95，所建模型精度等级较好，可以用来预测。所以，房地产开发投资灰色预测模型为：标准差比C=S2/S1=0.19995<0.35，小误差概率P=1>0.95，所建模型精度等级较好，可以用来预测。所以，房地产来发销售房屋面积灰色预测模型为：则2011～2015年西安市房地产市场预测值见表4。图1为西安市房地产开发投资额预测值与实际值的对比图，从图形可以看出，两者相差不大，预测数据可以作为未来几年西安市房地产开发投资状况的参考数据。同理，可以得到西安市房地产施工房屋面积和销售房屋面积的预测值与实际值的对比图，可以看到，实际值与预测值之间的差别不是很大，预测数据可以作为未来几年西安市房地产市场发展的参考数据。

4结论及讨论

根据西安市房地产市场发展状况，以及房地产数据的获得情况，我们采用灰色预测模型GM（1，1）对西安市房地产市场中的开发投资情况、房地产开发房屋竣工情况、房地产开发房屋销售情况进行了预测，通过模型检验，预测精度符合要求，预测结果具有一定的科学性和可信度，能较好的反映未来几年西安市房地产市场发展的总体趋势。

4.1未来西安房地产市场开发投资情况通过预测分析可见，2011～2015年西安房地产市场开发投资额将持续增加，2011年开发投资额预测值为1208.95亿元，到2015年，开发投资额将达到3607.27亿元，为2011年的3倍。然而，由近两年国家对房地产的调控来看，国家不断上调存款准备金率和银行贷款利率，采取紧缩银根的货币政策，使得房地产企业融资将会更难。中小开发商面对国家严格的调控政策，将逐步退出房地产市场，市场上保留的将是一些有实力的大企业。因而，房地产开发投资额也将不会按照现有的预测迅速增加，而是总额有所增加，但是增速将会放缓。或者说是下降，房地产开发投资将会朝着理性回归。

4.2未来西安房地产开发施工房屋面积状况房地产开发施工房屋面积可以反映房地产市场的供给状况。从预测结果来看，2011～2015年西安市房地产开发施工房屋面积仍将继续增加。2011年房屋施工面积预测值为7938.88万m2，到2015年为21229.09万m2，年增长率为28%，可见，未来几年西安市房地产市场房屋供给仍将呈快速增长趋势。然而，同样受房地产调控影响，未来几年西安市房地产市场的有效供给仍将稳中有升。小企业的逐步退出，房地产供给不会再无序扩张，而是会和城市规划相结合，有步骤、有计划的增加。

4.3未来西安房地产开发销售房屋面积状况房地产开发销售房屋面积可以反映房地产市场的需求状况。由预测结果可知，2011～2015年房地产销售面积持续增加，2011年为1870.94万m2，2012年为2407.62万m2，年增长率为28.7%。房地产市场需求的不断增加，是和西安市实际情况相吻合的。西安市国际化大都市建设要求未来西安市城区面积将继续扩张，人口也将不断增加。根据《西安市“十二五”人口和计划生育事业发展规划》公布的数据西安市，“十二五”期间，西安市年均人口自然增长率控制在6.0‰以内，2015年末，全市人口（含流动人口）保持适度增长，总量约达到980万。西安市“十二五”期间，人口的不断增加，对住房需求产生了巨大的压力，因此，未来西安房地产市场需求量将不断上升。并且，随着大学生毕业高峰期的来临，大量“80”后逐渐走向工作岗位，并成家立业。对于这部分人来说，小型住房将成为他们的首选。因此，未来西安市住房需求中，对于中小型住房的需求将会成为主力。总体来说，未来几年内，西安市房地产市场的开发投资、供给与需求等都将继续呈较快速的增长趋势。并且，随着国家对房地产宏观调控的不断深入，西安市房地产市场也将不断趋于合理：大型房地产企业将不断占领房地产市场，成为房地产市场的主力军；开发投资上，盲目投资逐渐减少，而变得更为理性；房地产供给持续增加，但增速会趋于稳定；房地产需求由于刚性需求的带动而继续增加，但房地产投资行为将会减少。