呼和浩特房地产现状及未来趋势预测

摘要：房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。论文从中国房地产行业发展现状出发，根据呼和浩特经济环境、产业结构、人口规模、消费水平等经济特点，通过对呼市房地产业现状及特点的调查分析，本文推导出了呼市房地产业未来的发展趋势。

关键词：房地产 呼和浩特 趋势

课题号：NJSY12177

本文从呼市房地产业剖析入手，深入探讨如何使房地产业走上良性循环、健康发展的道路。虽然针对的是个体城市，从特殊性到普遍性规律上摸索来讲，相信对整体市场还是有一定的借鉴意义的。

一、呼和浩特房地产业现状

（一）房地产开发投资情况

2011年以来呼和浩特市房地产开发投资持续增长，1-9月完成投资额997726万元，与上年同比增长40.16%；比1-8月增长29.84%，增幅比上月回落4.05个百分点；比1-4月下降313.65%。从投资构成看，商品住房和办公楼占完成投资的比重比去年有所下降，其他略有增加。商品住宅下降9.4个百分点，办公楼下降1.74个百分点，商业营业用房和其他用房分别增加6.02和5.13个百分点。因今年呼市临街改造和一些商铺的竣工等，加之去年以来的住宅楼基本都有车库，因而使商业营业用房和其他用房涨幅较高。

（二）土地购置和开况

2011年下半年购置土地面积1026190平方米，同比增长110.61%，涨幅比上半年提高138.62个百分点；土地成交价款109306万元，同比增长240.73%，增幅比上半年提高242.26个百分点；完成土地开发面积1142880平方米，同比增长123.85%，增幅比1-6月提高75.4个百分点。到三季度无论购置土地、完成开发土地及成交价同比均呈大幅上涨，特别是成交价涨幅240%以上，表明土地价格涨幅较大。同时也表明随着房地产市场的持续升温，房价没有出现下降，而是上涨。

（三）商品房供给和销售分析

2011年10月呼市商品房当期上市面积311.92万平方米，同比增长22.75%，环比增长6.88%。其中，住宅上市面积251.43万平方米，同比增长28.28%，环比增长7.81%。其中批准预售面积218.16万平方米，同比增长9.75%，环比增长5.24%。现售备案面积93.76万平方米，同比增长69.42%，环比增长10.89%。批准住宅预售面积180.73万平方米，同比增长16.95%，环比增长6.31%；现售备案面积70.7万平方米，同比增长70.48%，环比增长11.85%。

（四）保障性住房供给状况

2011年呼市经济适用住房投资16381万元，虽然与上年同比下降了72.6%，但环比基本呈逐月增长态势。保障模式创新、保障范围扩大、资金来源扩大，确保了2011年建设任务的顺利完成。2011年上半年，经济适用房施工面积1338312平方米，同比下降60.17%，环比增长29.93%。其中新开工面积259116平方米，同比下降了64.5%，环比增长了159.12%。竣工面积233010平方米，环比增长了113.75%。

二、呼和浩特房地产市场特点

（一）政府调控政策对楼市影响较弱

通过分析我们可以看出，呼市的楼市基本未受调控政策影响，成交依然火爆。本轮调控更多是针对房价上涨过快的一线城市，对房地产仍处于发展阶段、房价还有上升空间的二三线城市便成为投资者的新目标。呼市有些地段相对好的项目尚处前期推广阶段，开盘日期和开盘价格都未确定的情况下，已经出现咨询的人群。南二环周边已经涨到5000元/平方米以上，尽管这个价格超出了很多人的预期，但房源仍吸引了众多潜在买家。价格每平方米5000元以上的品质项目越来越多。

（二）土地市场总体活跃

2010年前三季度，呼市土地成交价款累计同比增长120%多。在开发商销售不断创新高的情况下，房企拿地热情没有减退。虽然现在调控很紧，整个大趋势不是很明朗，对后市预期过早，但根据前三季度土地开发和购置土地情况看，开发商对市场的信心指数在增加。

（三）房地产需求十分旺盛，开发潜力巨大

一方面，从消费结构看，国外先进国家发展的一般规律表明，恩格尔系数为40%左右时，是房地产业的快速发展时期。2010年，呼市城镇居民消费的恩格尔系数为33.85%，居民消费重点已经转向住、行和教育等方面，消费结构的升级转型，将较大幅度地提高住房消费在居民消费中的比例，增加住房消费总量，提高住房消费量，由“有其房”向“优其房”转变，改善型需求增长：另一方面，从消费水平看，城镇居民收入的增长，消费水平的提高，无疑也为住房质量的改善奠定了坚实的基础。旧城区和城中村改造产生的被动型住房需求。

三、呼和浩特房地产业面临的主要问题

（一）政府管理机制不完善

1.宏观调控乏力。当前，房地产供给与需求严重失衡，造成大量资源的闲置和浪费。这里固然有企业投资决策失误的原因，但政府在建设规模、结构方面宏观调控不力也是重要原因。2.职能部门管理方式落后。3.在房地产开发金融方面缺乏参与。当前房地产开发市场主要由买房人、开发企业、银行三者构成。4.监督机制不完善。对管理部门及管理人员的决定或决策缺乏有效的制度监督。

（二）房地产业政策法规体系和机制尚欠完备

随着开发业的日益发展，有关房地产开发的法规也相继出台，从开发建设到经营管理都有全国或地方性法规、条例涉及。但从整体上看，法律机制仍欠完善。1.必要的法规缺失。缺乏管制房地产交易行为的专门法规，缺乏有关房地产保险方面的法规，对一些诸如开发商重复售房、买房人退房、转让以及所购物业受损等实践中经常出现的行为和情况，尚无明确的法律可依。随着国有土地出让制度的建立，与之配套的征用补偿制度却没有建立起来，隐含矛盾。2.现行法规的滞后得不到及时修正和调整。现行的《城市房屋拆迁管理条例》中，拆迁直管公房不找差价，非住宅拆迁的补偿与安置不考虑土地区位等条款，已不能适应当前的环境，这些问题影响拆迁工作的顺利进行，也挫伤开发企业的积极性，不利于城市建设。在农地征用补偿方面，也有类似的情况。3.对一些新兴的投资、经营行为反应过慢，不能及时予以法规规范。现在许多开发企业实行的内部认购、包租、回租等销售方式，以及正盛行的农业庄园投资行为等，均不能及时给予必要的监督、规范和引导，给利益各方带来很大的风险。

（三）房地产供求矛盾十分突出

供给方面，土地是影响房地产供给的主要因素，而在需求方面，人均可支配收入、城市人口和房价是影响房地产需求的主要因素。我国房地产作为一种产业，与其他产业相比较，存在着严重的供给方面市场化不足而需求方面市场化过度的现象。产品市场化与要素非市场化之间严重不对称。造成这种非对称的一个重要原因，在于作为房地产供给方面的土地的稀缺性与不可再生性。

（四）房地产市场运行监管和协调体系不完善

当前有的开发企业经济实力和市场竞争力不强，房产开发交易行为不规范，虚假广告，合同欺诈，中介服务和物业管理中违法和违规行为等，还没有得到有效遏制，政府对房地产市场调控和监督有待进一步加强。同时，我国的市场化程度还不够高，房地产市场机制不够完善，住房供应体系还不健全，房地产市场的服务体系还远远不能适应居民住房消费需求，房地产中介服务市场也存在很多问题。不少家庭住房比较困难，适合我国国情的住房保障制度有待建立。

（五）房地产业内部垄断现象严重

虽然已经规定用于商品房建设的土地必须实行招标拍卖，但目前招标拍卖还未形成气候，地块出让仍以协议方式为主，这使取得土地的成本与招标拍卖取得土地的成本相差悬殊，造成了市场的不公平竞争。同时，由于房地产企业是政府的利税大户，各地纷纷致力于“固本培源”，成立房地产开发企业，这些开发企业与本地政府有着千丝万缕的联系，自然受到当地政府的庇护。

（六）土地供应不规范

在过去二十几年的房地产发展中，呼市土地供应很不合理。政府将土地以很低的价格划拨给房地产商，使得在房地产开发中土地所占成本极低，有些得到了大量的便宜土地房地产商得以快速暴富。与此相反的是，有些没有路子和关系的房地产商，拿不到一手划拨地，就必须去买别人倒卖的二手地、三手地，这就造成有些房地产商在房地产开发中，土地所占成本过高，甚至超过国际上公认的土地价占房产价20%的比例。这样既影响了房地产企业的公平竞争，也易出现腐败行为。

四、呼和浩特房地产业未来发展趋势展望

（一）房屋供给结构将会越来越符合人们的需求

从2011年12月的房地产投资结构分析，社会需求较大的住宅投资比重增长较大，占房地产开发投资的比重由2010年47%上升到期67%。特别是以中低收入阶层为主要需求对象的普通住房、经济适用房、廉租住房供给结构趋于合理，普通住房投资占投资总额的58%（包括经济适用房）。呼和浩特城市居民购买住房的需求中，需求在70一100平方米住房的占31%，而供给比例为42.4%。建设部今年发出通知，新开发的地产项目单套建筑面积在90平方米以下的小户型占到总面积的70%，同时严格控制别墅类用地，房屋供给结构越来越符合人们的需求。造成房屋供给结构的原因：（l）房地产的利润可观，许多开发商就能够从住房的需求出发，设计户型结构合理的用房。（2）有许多煤炭行业都投入到房地产中，造成从事房地产的人员迅速膨胀，房地产之间的角逐，必然会造成房屋户型结构更加合理。

（二）房地产投资规模将进一步扩大

经济发展将带动房地产开发规模进一步扩大。呼市国民经济以年均31%的速度持续快速增长，经济实力显著增强，地区生产总值由2008年179亿元增至2011年700亿元。从目前呼和浩特经济走势看，未来几年呼和浩特经济将保持这样的发展速度，也必将带动呼和浩特房地产开发规模的进一步扩大。另外，随着国家西部大开发政策的完善，以及呼和浩特提出的活跃房地产市场等多项措施的实施，也将激发房地产商的投资信心和积极性，为呼和浩特房地产开发投资的持续增长提供了强有力的政策保障。良好的投资环境为房地产投资规模进一步扩大创造了条件。

（三）房地产价格增长将会趋于稳定

从供给来看，建材成本及地价的上涨将带动房价上涨，从需求来看，有效需求的逐渐扩大将推动房价上涨。在供求关系的共同作用下，未来房地产价格将延续近年稳中有升的良好态势。这为我市房地产业提供了广阔的发展空间。主要原因；一是我市房价与其他城市比相对较低，具有一个上升空间；一是我市居民可支配收入增加，房价收入比逐年增加，人们购房能力不断增强，房价的稳步上升不会影响市场需求。另外，由于政府的宏观调控政策加强，未来的呼市房价增长将会趋于平稳。

（四）度假区、旅游地和退休居住区是房地产业发展的重点

随着中国经济的高速度增长，人均收入和人们生活水平的迅速提高，人均生活理念也会有大的改变。另外，双休日和黄金周的执行，假日经济的重要地位日益重要。呼和浩特市家庭中，具备旅游支出能力的家庭越来越多，利用收入休闲已成为大众选择。据我国人口普查显示，我国正逐渐步入老龄化社会，2011年底我国60岁以上的老人就达1.3亿，呼和浩特60岁以上的老人已达19.6万人。计划生育政策作为我国的基本国策，有效地拟制了我国人口的过快增长，为社会的稳定、经济快速发展起到了积极参的推动作用。但随之也带来了一些社会问题，一对独生子女夫妇赡养四位老人已成为社会普遍现象，有的夫妇甚至要赡养包括祖父母、外祖父母在内的6-8位老人。现代青年要面临社会的沉重压力，在激烈的社会竞争要想悉心照料老人是难上加难，现在不少老人已成为空巢老人，子女忙于工作无暇顾及父母。退休居住区可以将这些老人集中到一起，同时提供交流、沟通与娱乐的场所，使大家可以在一起安度晚年。退休居住区将成为我国房地产业发展的一个朝阳产业。

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作者简介：

王雄，陕西咸阳人，讲师，内蒙古财经大学土地资源管理系主任，土地管理研究方向，本论文依托作者2011年立项的内蒙古教育厅纵向课题《内蒙古土地资源集约利用对策研究》。