房价高的原因\影响及对策建议

摘要： 当前，我国的房价经过这几年爆涨后，已经处在一个很高的位置，而由此也引发了诸多的问题，对经济发展的影响尤为严重。本文首先就房价高位运行的主要原因进行了分析，然后对高房价带来的不利影响进行了详细的分析，最后针对抑制房价过快上涨提出了具有较高可行性的对策建议。

关键词：房价高；原因；影响；对策

Abstract: at present, our country house prices through these years after skyrocket, had been in a very high position, and it also caused many problems, the influence of the economic development of particularly serious. This paper first house prices high operation of the main reasons for the analysis, and then to the negative influence of high prices are analyzed in detail, and the last to restrain overheating in housing prices put forward the feasible countermeasures of high.

Keywords: house prices high; Reason; Influence; countermeasures

中图分类号：TU113.5+42 文献标识码：A 文章编号

据数据显示，北京、上海、深圳、杭州、广州等城市的好地段的房价已突破20000元/m2，全国省级城市平均房价也突破6000元/m2，地市级城市也超出3000元/m2。我国房价目前处于高位运行状态。

一、房价高位运行的主要原因分析

（一）成本增加

国家统计局数据显示，2010年全国房地产开发企土地购置费9992亿元，增长65.9%。经测算，土地单价上涨了29.1%。众所周知土地是不可再生资源，土地价格也只能会是越来越高。据此可知，开发商拿到越来越高的土地价格是理所当然的。在土地价格占据开发成本30-40%的理论前提下，房价岂有不越来越高的道理。除了地价上涨之外，原材料价格的上涨也是导致房价成本过高影响房价的主要因素。例如铁矿石价格上涨，直接导致钢材价格上涨，而房地产业对钢材的需求量很大，自然导致成本增加。除此之外管理费用的提高，项目建设标准的提高，配套、规划、绿化、公共部分装修、门窗等方面越来越高档，这些都将导致成本越来越高。随着成本增加，价格也就越来越高。

（二）消费观念过于超前

超前、恐慌的购房观念和行为，使大量购房需求提前释放，在一定程度上加剧了楼市供求矛盾。各种需求的集中释放，导致供求关系长期失衡，房价上涨也就无法避免。由于近年来房价上涨过快，居民收入增长速度和财富积蓄能力跟不上房价上涨速度，“现在不买，以后更买不起”。这种恐慌的心态导致许多人不顾实际负担能力“硬着头皮”买房。现今又迎来了80后大潮，80、90后的人口有2.5亿之多，也是结婚购房的生力军。在这其中丈母娘也对房价起到了推波助澜的作用，“先买房，后结婚”的观念使得现在年轻人早早当房奴，一家几代人还得努力帮忙。‘先享受，后买单’的思想也在逐步影响年轻一代。丈母娘效应也是推动房价上涨的原因之一。

（三）城市化急速发展

随着我国城市化发展进程的加快，会伴随着大量农村的人口进入城市，这部分人员的加入也会促进城市房地产的刚性需求，使得房地产的价格不会出现大幅下降的可能。我国城镇化率已达46.59%，未来比例还会有所增加。

城市化的过程不仅应该是部分农村土地变成城市用地的过程，更应该是农民转变为市民的过程。但是，我国城市化进程中却出现了土地城市化快于人的城市化的现象。一些农民“被上楼”正是这种现象的深刻诠释。拆迁还建的事业在全国越做越大，城市人口及面积也在逐年增加，这促进了房地产业的刚性需求，也促进了商品房价格的上涨。

（四）市场炒作因素

房屋不只是单纯的消费品，还兼有投资品的性质。由于房屋能够带来收益不论是房租还是房价上涨，因此投资者可以在房屋和储蓄、股票等金融资产之间选择，进行资产组合。由于中国储蓄利率非常低，考虑到通货膨胀的影响，单纯储蓄几乎没有收益，甚至是负的收益。中国经济的发展又使得民间积累了相当的资本。为了获得更高的收益，大批资本开端涌入房地产业。同时，受人民币升值预期的影响，许多国外资本也通过各种渠道进入中国房地产市场，这导致房地产投资需求的大批增长。这也是许多人把房价上涨归因于投资炒作的原因。房产商使用销售手段炒作商品房，使得部分购房者不理智产生"羊群效应",提前购房的消费者不在少数。

（五）刚性需求继续拉动

从需求角度来看，我国房地产需求增长很快。首先，住房制度政策性导向、居民可支配收入的增加及我国城市化进程都推动了人们对房地产，尤其是居民商品住宅的需求。其次，购房者心理预期的“羊群效应”，促使很多人将预期消费意向提前转化为即期消费，将购房计划提前实施。跟风效应的作用促使购房需求不断，需求量的旺盛自然推动了商品住宅价格上涨。从人口增长角度来看，现今是迎来80后大潮，人生存的四大要素衣食住行说明没有地方居住是万万不行的，面对着结婚成家的压力，年轻群体也纷纷加入了购房大军的行列，促使刚性需求进一步扩大，刚性需求继续拉动房价的上涨。

（六）百姓消费能力增强，投资渠道缺乏

国民经济的快速发展使得大量百姓手中富于闲钱，人均可支配收入逐渐增多，许多百姓有能力买房或成为房奴，百姓人均可支配收入的增加说明消费能力随之增强，但是与之不相匹配的是投资渠道的缺乏。投资引导信息严重匮乏，再者股票、证券等金融衍生品市场不健全，投资风险较大，加之传统购房置地理念深入人心，导致大量社会闲散资金未能有效地得到投资利用，而是大量流入房地产市场，或作为投资以待升值，或作为出租为了获利，。购买房产地产成为全社会人们投资的不二之选，在这种情形下客观抬高了房价。购房置地使得百姓无闲钱进行其它方面的投资，使得其它市场其它行业有失活力！

二、高房价带来的不利影响

（一）涨幅过快影响城市竞争力

房价涨幅过快影响城市发展及其竞争力，一个城市如果房价持续大幅度增长，从短期看会使GDP增长，但是长期下去必然引起经济的衰退。不可否认高价房的售出会增加不少财政收入，在一定程度上推动了该城市的经济发展，但是与此同时高价房也会迅速使本地区的商务成本和生活成本迅速提高，使城市竞争力快速下降。就一线城市来讲，高价房或许勉强能够接受，可对于二三线城市而言，高价房必然会阻碍城市的发展。高价房超出了大部分百姓的消费能力之内，也就会引起空置房，这其实就是流动资金的固化，直接影响城市财政的分配。所以说如果房价涨幅过快直接影响城市竞争力。

（二）阻碍了经济的发展

就中国目前情况来看，许多家庭买套高价房将花掉所有积蓄甚至还不够，更有甚者成了银行几十年的房奴，在这种情况下有闲钱投资其它似乎比较困难。如果房价较低则情况将大有不同。再者投资应该不仅仅指房地产方面的投资，还应该涉及其它的基础设施和关系到国计民生百姓相关企业的投资。人们常说的"衣食住行" ,住仅排第三位，衣和食才是排在前两位。但数据显示，中国2011年上半年政府的投资方向似乎都是房产，我国的投资似乎仅局限于房地产业而忽视了其它基础产业。在这种模式下，房地产业成了地方财政的主要收入，政府银行的砝码更加偏向于房地产业，这样其它企业的发展收到了影响。而准备金率却不断的提高使得贷款越来越困难，严重阻碍经济的发展。

（三）严重影响人民生活质量

最新由房地产引起的一系列的网络名词例如“房奴”、“蜗居”、“蚁族”等大家似乎都不陌生。“蚁族”买不起房子，只好蜗居，生活环境恶劣。好不容易筹够了首付的钱，却披上了房奴的外衣，以后就为这套房子服务了。买不起房，于是结婚成了问题，造成了社会婚姻问题，拜金主义油然而生。房奴的生活质量较低，为了还贷款，很多房奴节衣缩食，没有一定的积蓄，一旦家里有什么变故，就会引起家庭矛盾，影响社会的和谐，这也是近年来离婚率持续升高的原因之一。另一方面，房奴的形成对社会经济发展造成严重的危害。房奴大部分的收入用于还贷，没有钱进行其它消费。消费减少意味着内需减少，居民消费的减少使生产过剩，催生失业问题的同时，居民的生活质量也得不到保障。

（四）扩大贫富差距，使两级分化严重

房地产本身就是吸金产业，房地产的过度投机行为让社会财富越来越集中到少数地产商和炒房者手里，最新公布的富豪榜里地产业人数占了大部分，人数也在逐渐增多，他们所占的社会财富巨大。按滚雪球的模式，使得富者更富，穷着更穷，这也就表明我们的贫富差距在不断的拉大。这会加剧和深化社会的矛盾。因为同样收入，拥有房产和没有房产、拥有多套房产和仅仅拥有一套房产者已经在资产上形成差异，而随着房价的不断走高这种差异表现得更为明显且不断扩大，高房价成了贫富差距的“助推器”。

（五）易形成泡沫导致经济危机

在货币供给稳定的情况下，房价上涨甚至会压缩其他商品的价格水平，形成社会财富迅速向房地产集中的格局，最终因房地产之外的产品稀缺、价格暴涨，从而引发房地产市场的崩盘导致经济危机。美国经济危机的源头就是由于高房价，由房地产大泡沫引发的，日本十几年的经济衰退也是因为房地产泡沫引起的。在国际上，有一个衡量是否存在房价泡沫的指标，即房价收入比。房价收入比是指房屋总价与居民家庭年收入的比值。它直接反映出房价水平与广大居民的自住需求相匹配的程度。在发展中国家房价收入比超过10则意味着泡沫明显，在中国不少城市的这个比值已超过10，可见中国房地产市场是存在泡沫的。通过土地这个根源，房产价格被有效地掌握，但不顾市场规律地无度挥霍这一资源，让价格离价值的轨道越来越远，泡沫也因此越积越多。

三、抑制房价过快上涨的对策建议

（一）抑制不合理的购房需求，加强监管力度

加大经济适用房和廉价租房的建设质量和规模，努力发展中低价位、中小套型的普通商品住房、经济适用房和廉租房。此外各地还要制定和实施住房建设计划，对新建住房结构提出具体比例要求。还需继续整顿房地产市场秩序，加强监管力度。房地产管理部门要会同有关部门加大对捂盘惜售、囤积房源、散布虚假信息、扰乱市场秩序等违法违规行为的查处力度，加强对住房工程质量安全监管。国土资源部门要严格土地出让价款的收缴，深化合同执行监管，加强对闲置土地的调查处理，严厉查处违法违规用地和囤地、炒地行为。价格等有关部门要强化商品住房价格监管，依法查处在房地产开发、销售和中介服务中的价格欺诈、哄抬房价以及违反明码标价规定等行为。税务部门要进一步加大对房地产开发企业偷漏税行为的查处力度。最后还得进一步加强商品房销售管理。要合理确定商品住房项目预售许可的最低规模，不得分层、分单元办理预售许可。已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。进一步建立健全新建商品房、存量房交易合同网上备案制度，加大交易资金监管力度。

（二）综合运用税收和信贷等经济手段遏制投机性炒房

针对开发商不愿降价的情况，地方政府应帮助指导房价。应对低价房减免税费或贴现补偿；对高价房追加税费。同时对一些故意抬高价格进行房价炒作的企业和个人进行查处。对一些房价偏离市场价值过大的地区进行有效的控制和降价。房价收入比是被世界广泛使用的判断房地产价格是否合理的重要指标。世界银行的标准是5∶1，联合国的标准是3∶1。美国目前的比例是3∶1，日本则是4∶1。而在我国，这个比例大约是10∶1～15∶1，可见我国的房价存在明显的虚高。此外，还应充分利用税收来调控商品房结构，可以采取如下措施：一是根据人均居住面积来征收税款，先根据各地方经济发展状况等因素制定我国城镇人口标准居住面积，对超过标准的居民征收房地产征值税；二是通过调节高收入群体购买高档住房的市场调节价，实现高收入群体和低体收入群体的贫富之间的转移支付，以此来调节住房结构的矛盾。

（三）利用政府宏观调控稳定房价，加强按揭贷款风险控制

首先，各商业银行要按照“有保有压、区别对待，满足合理的房地产信贷需求”的原则，加大差别化信贷政策执行力度，控制别墅、高档住宅及商业营业用房的信贷投放，在继续支持居民首套房贷款的同时，严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。其次，要加强房地产信贷风险管理。金融机构要进一步完善房地产信贷风险管理制度，坚持公平、有序竞争，严格执行信贷标准。可以从以下四个方面入手：第一，强化法律约束。任何违反诚信的行为都要受到法律的惩罚。第二，实行有力的监管。政府的执法部门、主管部门、各地的消费者协会、各地的新闻媒体、社会的舆论等充分发挥其对房地产行业诚信建设的监管作用，促使所有房地产开发企业遵守法律法规。第三，加强行业自律。各地房地产开发企业协会可以制定适合本地房地产企业诚信经营的机制和失信处罚机制。第四，搞好信用评价。完善信息披露制度，加快房地产开发企业信用评级制度的建设。

参考文献：

[1] 林增杰,武永祥,吕萍房.地产经济学[M].北京:中国建筑工业出版社，2000

[2] 周文彪.高房价的成因及其调控政策的选择.中国房地产金融.2010(2)

[3] 徐策.当前我国房地产市场运行的特征、问题及政策建议.中国物价.2010(1)

作者简介：

陈天明， 男，湖北宜昌人，武汉工程大学法商学院，硕士研究生学历，主要研究方向：企业经济与管理，曾在国内期刊公开发表过多篇文章。

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