关于对城市房地产运行机制及发展模式的研究

[摘要]房地产业是由从事房地产开发经营、管理和服务等经济活动的企业组成的行业。其经济特性表现为通过对土地开发生产房屋产品，并以房屋商品进入社会经济的流通和分配领域。实现产业自身的经济目的。本文首先介绍了房地产业的重要地位。然后介绍了当前房地产在运行机制及发展模式中存在的问题，最后针对这些问题提出了相应的时策。

[关键词]城市房地产运行机制　发展模式　问题及对策

房地产业在许多周家已是成熟的产业，而在我国则是个新兴产业。改革开放以来房地产业在我国迅速发展，其对国民经济增长的巨大影响激发了人们去探索这个其理论基础和客观发展规律的浓厚兴趣。

一、城市房地产业的重要性

房地产业是由从事房地产开发经营、管理和服务等经济活动的企业组成的行业。其经济特性表现为通过对土地开发生产房屋产品，并以房屋商品进入社会经济的流通和分配领域，实现产业自身的经济目的。改革开放以来房地产业对中国经济的发展起到了重要的作用，成为国民经济的支柱产业。

1、房地产业是国民经济中的导向性产业。房地产业的产业链长，关联度大，其自身特性决定了这一产业的感应度系数和影响力系数在国民经济各产业部门中处于平均水平之上。在我国，住宅投资的增加，被带动的直接相关或间接相关较大的产业有60多个，有力地促进整个国民经济的可持续发展。房地产业的发展直接为建筑业开拓市场、筹集资金、促进其资金周转；在我国，房地产业的发展促进建材、冶金、化工、森林、机械等产业的发展，建筑产品中有70％的材料消耗涉及木材、水泥、钢铁、轻工及冶金、化工、石油、森林、机电等50多个部门20多个大类，近2000多种产品；房地产业的发展能够有力地推动金融业的发展房地产投资数量大，资金周转长，较一般产业的发展更需要金融业的支持。

2、房地产业是国民经济的重要基础性产业。房地产业是国民经济的基本承载体，是在工业化、城市化和现代化过程中兴起、发展所形成的独立产业。同时又推动了工业化、城市化和现代化的进展。已经成为现代社会经济大系统中一个重要的有机组成部分。

3、房地产业的发展促进城市经济繁荣。房地产业是一种城市形态的产业，其兴起和发展都离不开城市地域。它是在工业化、城市化和现代化的发展中形成的独立产业，其在社会经济发展中的重要作用，也主要是在城市形态中体现出来的。因此，房地产业的发展，在促进了城市经济的繁荣和发展的同时，直接推动整个国民经济的蓬勃发展。

二、城市房地产运行机制及发展模式存在的问题

虽然房地产经过一段时间的发展，但是仍然还存在一些问题：

1、开发资金结构不合理。1997年以来，房地产投资的各种资金渠道中，国家预算内资金、债券、利用外资以及外商直接投资均呈现回落趋势，最低点分别出现在2003年和2001年。

2、资金投向结构不合理。2005年全国住宅投资总额为10768亿元，同比增长21.9％，比2004年回落6.8个百分点。从2000年起，经济适用住房投资占投资总额的比重逐年降低，经济适用住房占比逐年递减的趋势使得中国城市房地产市场供给与需求的结构性矛盾日益突出，一些城市普通商品房和经济适用住房供不应求。高档商品房却不同程度地空置积压。

3、房地产价格增速过快。2006年前11个月，全国70个大中城市新建商品房销售价格每月同比涨幅少则5.8％，多则7.1％，后一个月比前一个月环比上涨都在0.5个百分点以上。同比涨幅高达两位数的如北京、福州等。屡见不鲜。

4、房地产市场商业贿赂盛行。近几年政策不断出台，用意在于稳定房地产价格，却收效甚微，除个别地区外，房价上涨势头并无减弱，其原因之一是中国城市房地产市场商业贿赂盛行，致使有令不行，有禁不止。

5、土地出让市场是一个权力寻租的场所。马克思曾经说过：“有百分之十的利润，资本就蠢蠢欲动了；有百分之百的利润，资本就忘乎所以了；而有百分之三百的利润，那么上绞形架的事情都干得出来。”土地不仅是重要的资源，而且是可以获得高额利润的资本。获取土地在房地产业链条中具有始发的地位，使房地产商获取了可以运作的资源和平台。

6、投机炒风盛行、国外游资通过各种渠道大量进入房地产市场。尽管2000年以来房屋租赁价格年涨幅不到2％。但租金收益在多数地区仍高于银行存款利率以及个人住房贷款利率。在其他投资渠道不畅的情况下，特别是面对房价的快速上涨，各种社会资金为实现保值增值，转向购房投资。

三、城市房地产运行机制及发展模式的对策研究

住房问题是关系到国计民生的大问题。为中低收入者提供住房是住房保障制度重要内容，也是构建和谐社会的必然要求。我国已经初步建立起了以经济适用房制度、廉租房制度、住房公积金为主要内容的住房保障制度。而资金保障是住房保障制度实施的重要前提。

1、建立房地产预警预报领导小组和各地市房地产预警预报办公室。国家建设部等部门在布置建设房地产预警预报体系工作中明确指出：“明确分工、加强协作共同做好房地产市场预警预报工作。各地区要按照‘统筹规划、分步实施、互联互通、信息共享’的原则，明确牵头部门和相关部门的职责，制定系统的具体运作方案”。所以，房地产预警预报系统的运行机制首先必须解决组织机构问题。

2、建立专家会议与定期市场分析报告制度。主要由来自大学和研究机构的专家学者作为顾问，定期组织有关部门负责人和专家，根据房地产市场信息系统提供的有关市场信息。对市场运行情况进行诊断评价，及时发现问题，解决问题；同时，也起到统一思想认识，引导媒体导向的作用。

3、稳定价格。我国房地产价格持续上涨是各种各样的因素相互作用形成的。(地方)政府、银行、开发商三位一体的既得利益集团显然是问题的核心。从理论上讲，房地产市场的供给要素的非市场化运营机制起到了很大的作用。房地产市场的高位房价持续运行的直接后果就是形成了一个由失地农民、被拆迁户和多数购房者、租房者向前述既得利益集团快速转移财富的价值转移链，间接后果就是国家承担危机和信誉损失、银行信贷大幅度增加、贫困阶层增加、社会矛盾激增等。应采取打破土地供应链条、改变资金供给政策、调整税收政策、建立相关信息管理与预警系统、引导社会需求消费观念、大力改变房地产供给结构、限制外资流入等针对性政策，尽快消除这一日益增大的威胁，以实现我国经济社会的协调发展和和谐社会建设的长远战略目标。

4、确立房地产业为我国国民经济的主导产业和支柱产业的理念。主导产业是指在现代经济增长过程中，那些本身具有较高的经济增长率而且能够带动其他行业增长的产业。主导产业着重强调的是产业的带动作用和扩散作用。而支柱产业强调的是产业在国民经济中的比重和份额。主导产业一般强调产业成长初期对国民经济的带动作用，而支柱产业可以由主导产业演化而来。强调产业成熟期对经济的支撑作用。

5、设计城市房地产政策与制度建设的总体框架。用金融、财税等手段调控导致房价上涨或下跌过快现象的不合理因素，住房商品化也就是将住房作为一种商品推向了市场。因此，商品房的供给只能按照市场经济的一般规律。主要以市场的手段来调节商品房的供求关系，挤出房价上涨过快或过慢现象的不合理因素；政府切实履行经济适用房、廉租房的建设责任，因为房屋既是一种商品，又是一种公共物品，而且是人民生活的必需品。

6、加强市场监管，加大打击查处力度，规范房地产的市场秩序。我国房地产开发、交易、中介服务和服务管理的各个环节都不同程度地存在违法违规现象，房产业的投机风严重，所以建立一个健康有序，公开透明的市场秩序非常重要。在国家不断加强房产市场宏观调控政策的作用下，07年年末房产市场供求已出现明显变化，住房供应结构也有所改善，但目前问题还存在，很多消费者存在观望心理，所以必须加强解决措施的实施，促进房地产市场的平稳发展。

房地产除了居住功能外，还具备投资保值和增值的功能。一个健康的房地产市场。就不再仅仅是一个商品市场，而是已经成为一个金融市场和证券市场高度融合、相互促进和制衡的市场。同时，它也与养老、社保等社会公共福利制度密切相关，共同形成了全民利益共享的机制。因此，这就需要我们的制度设计者和政府决策者们从公共政策及公共福利的高度研究，设计房地产市场的相关制度。