高价公寓里的投资陷阱

不久前，我多伦多的朋友老盛退休了。他在退休前办了一件大事，那就是把自住的大房子换到了公寓楼。因为孩子都已离巢而去，再住大房子吧，一来维修费用高，二来财力也不如从前，这些年房价一直往上涨，表面上是好事，可交给政府的地产税也水涨船高，于是便住进了“小公寓”。

原本以为生活从此定好了咏叹调，就此安安稳稳地过下去了。谁料上个礼拜天老盛给我来电话，感叹当初不听我劝，现在才明白，为什么我会坚持租公寓，而不是买公寓住。

我不用听下文，便知道是怎么回事儿了。老盛当初买公寓时，我曾建议他租公寓：“如果你买的公寓租售比是120倍以内，买比租划算，假如租售比超过了120倍，租就比买划算了。”他反驳我说：“你开玩笑了，现在多伦多的公寓，租售比早都超过了120倍，一般都在200倍以上，哪里去找低于这个比例的。”一听老盛这样说，我知道他已经打定主意要买了，便提醒他道：“你真想买就尽量找新公寓，最好挑黄金地段，住腻了想出手也比较方便。”

但我的话老盛并没有往心里去。他既没有买新公寓，也没有挑黄金地段，最后选在士嘉堡――华人的集聚地，买了一套两房一厅的豪华公寓，他最得意的是房价居然很“便宜”，连20万加元都不到，唯一的一点瑕疵，就是管理费相对高了一点，一个月需900加元。

但老盛万万没有想到，恰恰是这一点瑕疵，却令他越来越坐立不安。因为这栋豪华公寓建于70年代后期，是多伦多的第一代豪华公寓楼。90年代后期，大量中国大陆人移民加拿大，令加拿大掀起了新一轮炒房热潮，房价，特别是公寓楼价没几年就炒到了高处不胜寒的地步，租售比高达200倍，楼价泡沫显而易见。

就拿我来说。2008年底，我从纽约回到多伦多，在市中心租下一套高级公寓，月租1800加元。但目前其市值是42万加币左右，租售比高达233倍！大大超过合理价位40%以上！因此我选择租房而住。请注意，加拿大房租的涨幅由政府控制，不能随意上调，同时又受到房客年收入的制衡，因此多伦多的房租从2007年到今天，几乎没有上涨。

而买公寓而居的老盛就不同了，当初900加元一个月的公寓管理费，现在已涨至每月1200加元，即便租出去，每月租金也最多1200加元，收到的房租还不够维持房子的支出，每个月还要交200多的地税，且年年看涨。为什么？因为三十多年楼龄的大厦已开始老旧，今天电梯坏，明天泳池出现问题，后天中央空调又不行了⋯⋯凡此种种都是花钱的大事，可羊毛出在羊身上，如果要修理，管理费就得看涨；如果选择不修理，那么豪华设施也就形同虚设，怎么办呢？

于是聪明的业主开始寻找下一个买家，老盛就是其中之一。但很可惜，近来多伦多楼市出现的问题，已相继在主流媒体上报道了，买主在购房之前都会查询清楚大楼的状况。再说了，近来加拿大政府也没有钱了，脑筋也动到了房主身上。多伦多市长近日宣布，将增加地产税来填补财政赤字。

面对年年增加的管理费（不受政府管制），由政府说了算的地税，以及对房客不能随意增加的租金（受政府管制），公寓业主（至少老旧公寓的业主）便犹如待宰的羔羊，有苦说不出。

老盛最后在电话里说，“还是你分析的对。我一直以为买房总比租房好，总以为房租是白扔的，真没考虑过这么多，什么这个比那个比的（指房价收入比，房价租金比），现在仔细算算，任何商品都有合理价位，房子这个最大的商品也一样。不过，虽然我在加拿大湿手沾了干面粉，但好在退一步说，损失也就人民币百八十万。幸好没有回上海买公寓，我在这儿碰到的问题，在那儿也同样会遇到，以后回国我肯定选择租房而住！”

陈思进

某国际金融财团全球投资部风险管理资深顾问，现定居多伦多。

曾任瑞信证券投资部助理副总裁、美银证券公司副总裁、宏利金融财团资深顾问等职。