将负债变成产品销售

几乎在每个人的眼里，艾斯曼都是一个怪人。他是在一个奇特阶段刚开始之初进入华尔街的。10年之前抵押债券市场的创立，将华尔街扩展为一个前所未有的场所，来处理普通美国人的债务。开始时，新的债券市场只关注美国人眼中有偿债能力的那一半。现在，随着抵押债券市场扩展到了信用较差的美国人，它在偿债能力较差的那一半美国人的债务中也找到了动力。

抵押贷款债券与过去的企业债券和政府债券在很多方面具有非常显著的差异。抵押贷款债券不是单一的有明确固定条款的巨额贷款。抵押债券是一种对来自一个由数千个单独的住房抵押贷款组成的池子里的现金流的追索权。这些现金流很容易出问题，因为借款人有权在他们喜欢的任何时候清偿债务。这也是债券投资者开始时不愿意投资住房抵押贷款的主要原因：抵押贷款借款人通常只在利率下跌的时候才会清偿他们的贷款，从而以更低的价格重新融资，这让抵押贷款债券持有者拥有了大量的现金，并以较低的利率进行投资。住房贷款投资者不知道他们的投资将持续多久，因为只有在他最不想要的时候，他才会收回他的投资。为了控制这种不确定性，我在所罗门兄弟公司工作时的那些同事创立了抵押债券市场，找到了一个聪明的解决方案。他们利用巨大的住房贷款池，将住房所有人的还款分割成几块，称之为“部分”。第一个部分的买家就像泡在洪水中的底楼的所有者，面临着抵押贷款提前还款的第一波冲击。作为交换，他得到了最高的利率。第二个部分的买家――摩天大楼的第二层――接受提前还款的下一波巨浪的洗礼，作为交换，他们获得了较高的利率，依此类推。处于大楼顶层的投资者得到的是最低的利率，但是拥有最高的保障，他的投资在他想收回之前不会终止。

20世纪80年代的抵押债券投资者最大的担心是他可能会过早收回款项，而不是可能拿不回钱来。支撑抵押债券的贷款池在它们的规模以及借款人的信用级别方面都符合由几个政府机构房地美、房利美和吉利美所制定的标准。事实上，贷款所承诺的是政府的保证：如果住房所有者违约，政府将负责偿付他们的债务。当史蒂夫・艾斯曼跌跌撞撞闯入这个新兴的快速成长的特别金融行业的时候，抵押债券正准备投入新的用途：发放达不到政府担保要求的贷款。这样做的目的是将信贷延伸到信用度非常低的住房所有者，不是为了让他们买得起房，而是为了让他们将自己在已经拥有的住房上的全部利益都变现。

摘自《大空头》