房屋登记中身份证明材料的合法性

房屋登记中审核申请人的身份证明材料看似很简单，但是由于社会经济活动的复杂、当事人身份状态的千变万化，核实申请人的身份材料有其严谨和严肃性，否则极易造成登记上的错误。以下是笔者对房屋登记中身份证明材料的合法性的思考。

一、申请人提交的身份材料是否合法有效

根据《房屋登记办法》的要求，申请各种类型的房屋登记都必须要求申请人提供身份证明材料，身份证明包括法人、自然人和其他组织的资格证明。法人或其他组织应提供组织机构代码证，没有组织机构代码证的，可以提供营业执照、事业单位法人证书、社会团体法人登记证书等。自然人的身份证明为居民身份证，无居民身份证的可以为户口簿、护照等；港澳同胞的身份证明为港澳居民来往内地通行证或港澳同胞回乡证、居民身份证。需要注意的是，对我国台湾地区居民提供的身份证，大陆的登记机构应不予认可，可请其提供台湾居民来往大陆通行证或台胞证。

对以上材料，登记机构虽然不能对当事人的身份材料合法性进行实质审查，但也不能简单地审查身份材料形式上的合法性，需按照自身能力进行有效审查，不仅需要审查是否为有效身份证明材料，例如是否在有效期内使用、营业执照是否已年检等；而且还必须查档核实登记机构存档的身份证明材料与当事人提交材料是否一致；如不一致，需当事人补充材料说明其一致性。

二、企业的营业执照被吊销或者被注销能否办理房屋登记

登记实践中，企业法人持未年检的营业执照到房屋登记机构办理房屋登记的情况比较常见，其主要有如下两种情况。

1.企业的营业执照被吊销

企业法人因不按规定进行年检而被工商管理部门吊销营业执照，企业也未进行清算，企业申请办理房屋买卖或房屋抵押。对此种情况，在理论和实践中均存在不同观点。一种观点认为：吊销营业执照，是对公司人格的绝对否定，即公司人格被全面、永久剥夺，公司之存在因之而被全面、永久否认。其依据是国家工商行政管理局《关于企业登记管理若干问题的执行意见》第10条规定：“企业被吊销营业执照的，其法人资格或经营资格终止”。另一种观点则认为；吊销营业执照是工商行政机关对企业实施的一种行政处罚措施，通常导致该企业不能从事营业执照核准的经营活动，在该法人企业注销登记前，该法人企业仍应视为存续，仍具有独立的法律人格，因此仍可以从事除营业执照核准的经营活动之外的民事法律行为，即可以以企业名义办理房屋转移登记和抵押登记。笔者认为，第一个观点是值得商榷的。因为《民法通则》第36条规定：“法人的民事权利能力和民事行为能力，从法人成立时产生，到法人终止时消灭”。《公司登记管理条例》第22条规定：“经公司登记机关核准设立登记，并发给《企业法人营业执照》，公司即告成立”。第38条规定：“经公司登记机关核准注销登记，公司终止”。根据上述规定，企业法人自经登记主管机关注册登记后取得法人资格，至登记主管机关办理注销后其法人资格终止。因此，被吊销营业执照的公司，其法人资格依然存在，只有在企业清算组向公司登记机关申请注销登记之后其法人资格才丧失。第二种观点，笔者也不甚赞同。虽然被吊销营业执照的公司法人资格仍然存在，但它属于清算中的法人（即清算法人），在清算期间只能进行与清算事务相关和必需的民事行为，而清算组则是清算中的公司法定代表机关，具有对内执行清算事务，对外代表公司的权利和职责。因此，对被吊销营业执照的企业，处置房产应经过清算等程序，由清算组处置。

2.企业已完成了注销登记，但清算过程中遗漏了企业名下房产处置

针对此种情况，有人认为企业清算组的职权已履行完毕，不能再以其名义处置房产。笔者认为，对遗漏清算的情形，应向注销登记机关申请补清算再行处置房产，或是通过司法途径确定权利归属。