项目管理在房地产企业中的应用

摘要：在房地产开发中，工程建设是一项建设周期长、技术复杂、投资额巨大的工作；同时，在整个房地产运营过程中，工程建设至关重要：工程建设还对房地产企业的经济效益起到决定性作用。因此，房地产工程项目如何更好地进行开发管理是非常值得探讨的。本文从房地产项目质量管理、项目进度管理、项目成本管理这几个方面，对项目管理在房地产企业中的应用进行了详细阐述，同时结合笔者所参与的A项目中项目管理的实际情况。指出其中的管理缺陷，找出问题所在，对房地产开发的项目管理的完善和提高进行了论述。

关键词：房地产；工程项目；项目管理

房地产项目管理包括工程项目质量、工程项目进度、工程项目成本以及工程合同、资料、安全、市政配套等多项管理。而项目质量、项目进度、项目成本是整个项目管理的核心内容，是工程项目管理的重点。

一、房地产项目管理理论及其对于房地产经济效益的贡献

(一)房地产项目管理理论

1.项目质量管理

质量指反映满足明确和隐含需要能力的特性总和。工程质量管理，是指为实现工程建设的质量方针、目标。进行质量策划、质量控制、质量保证和质量改造的工作。在整个工程项目管理中，房地产项目管理是其中一个分类。房地产项目的管理者运用系统工程的理论、观点和方法，为实现生产要素在房地产项目上的优化配置，并为用户提供优质产品，而对房地产项目的建设和使用进行全过程和全方位的综合管理。在房地产项目的管理中，质量是一个综合概念。

2.项目进度管理

并据以检查工程项目进度计划的执行情况，目的就是为了实现最优工期。

在项目的工程建设中，进度控制是指执行经审核的施工进度计划，通过科学的方法。来确定进度目标，编制经济合理的进度计划，与原计划进度计划进行比较并找出进度偏差，若发现实际执行情况与计划进度不一致，及时分析存在的问题及原因，并针对原工程进度计划采取必要的措施，不断进行调整或修正的过程。在计划执行中不断循环进行。截至项目竣工。或在不增加投资并保证工程质量的条件下，通过缩短项目施工的工期来实现提前竣工。

3.项目成本管理

房地产项目成本主要包括项目从项目策划及可行性分析开始。历经规划、设计、建造、销售整个过程所产生的成本，如果为自持有项目则还应包括项目在整个使用周期中所产生的管理和运营成本。房地产开发企业对于项目的成本管理是房地产项目管理内容的重要组成部分。主要是开发商对开发项目投资的有效控制。房地产项目成本管理。应确保在批准的预算内完成项目。具体项目要依靠制定成本管理计划、成本估算、成本预算、成本控制四个过程来完成。项目成本管理是在整个项目的实施过程中，为确保项目在以批准的成本预算内尽可能好的完成而对所需的各个过程进行管理。

(二)合理控制项目质量、进度管理、成本管理，对于推动房动产经济效益具有重要意义

项目质量管理、项目进度管理、项目成本管理。三者之间既对立又统一。要想工程质量提高，就需要多花费时间。且增加投资；加快工程进度，缩短开发周期，那么就有可能对工程质量产生影响，还可能导致投资的增加：节约投资，就有可能对工程质量产生负面影响，且导致功能配置降低。

提高功能配置和工程质量标准，看似是一次性投资增加了。建设周期延长了，实则不然，这样能使项目建成后的延期费、周转费和维修费降低。从而获得更好的投资经济效益：进度计划的科学合理，执行得力，能够使工程项目有效地缩短建设工期，并取得较好的工程质量，使工程费用的投入更少：开发投资的增加。看似是成本增加了，效益受到了影响。但实际上增加投资会缩短开发周期，加快工程建设进度，从而提高了项目全周期效益。并使得企业能够进一步可持续发展。可见。充分协调好三者之间的关系，全面的权衡。对于推动房地产经济效益具有十分重要的意义。

二、项目管理在房地产A企业管理方面的重要应用和探索

(一)A公司的成本管理

1.A公司计划阶段的成本管理

在A公司最初的计划阶段，A公司对于项目的成本管理主要体现在对项目可行性报告和项目策划的细致研究和谨慎实施方面。要房地产项目进行成本控制，主要是为了尽可能地减少投资，并由此获得经济效益的最大化。但是，房地产企业并非是所开发的地块规模越大，越能获得更多销售收入，其最终利润并非会越大。工程项目的规模受到一系列条件的制约，如开发企业的资金规模，规划部门的容积律和限高限制。在项目策划阶段，开发商有必要组织企业内外部，利用一切可动用的各种资源，科学有效地进行市场调研。以此来确定项目规模及项目定位。并将多种方案一一进行比较，从而实现经济效益的最大化。

A公司项目由于地处北京价值最高的地段。优越的地理位置决定其未来收益的无限想象空间。因此在策划及制定可行性报告时最终定位在超级豪华酒店，同时尽量利用规划部门的规划规定。因为在此阶段的项目定位，就确定了A公司项目的成本将是以五星级酒店的平均成本为基准的。也就确定了在设计、施工、设备采购，装修各个方面的成本基准。

2.A公司项目实施阶段的成本管理

实施阶段的成本管理主要包括设计阶段和施工阶段两大阶段的成本管理。对于房地产项目来说，优秀的设计方案的标准。既要具有经济的合理性。还必须取得良好的社会效益。长期以来，对于项目的设计阶段。开发企业往往不够重视，也没有充分意识到设计方案的经济合理性。负责经济的相关人员往往只按设计图纸来算账。设计往往过于保守，不懂施工和专业，矛盾重重。导致施工现场的洽商、变更、返工现象屡见不鲜。负责前期的相关人员又往往只管催图。不注重经济效益。不计算设计方案所需的花费。

在A公司项目中，业主方主要是通过如下几方面来进行设计阶段成本管理的：在设计阶段，A公司项目业主方采用多方设计审核，科学论证，经济对比的方法。对设计方案进行优化选择。在保证技术上可行，质量上保证的基础上，从技术与经济相结合的角度。进行充分地对比论证，找到最优化的设计方案。在A公司项目最初的设计中，为了体现酒店设备的豪华性及系统的先进性，设计单位为此项目设计了中央除尘系统。可是此类设备国内无法制造。只能通过进口而且供货周期至少半年。同时，由于设备体积巨大。安装后将占据设备转换层过多面积，导致设备转换层管道不得不增加长度以绕过此设备，这无疑增加了大量的投资。经过综合比较，科学的论证，最后决定取消此系统。由酒店管理公司提供酒店专用吸尘器代替。这样一来不但节省了设备采购成本及建筑成本。同时还将此部分正本转移到酒店管理公司，实为一举一个的好办法。

充分利用项目合作伙伴及自身的技术力量，调动这些力量的主观能动性。仔细审阅图纸，发现问题，解决问题。业主方