郭英成的旧与新

截至6月15日，佳兆业今年已在土地市场上投入119.49亿元（包含合作拿地），远远超过2012年全年45亿元的土地购买支出纪录。很明显，佳兆业此次的强势回归，不仅仅是重回一线城市，更是郭英成多元化战略开始发力的标志。

在“2012年中国房地产公司品牌价值TOP10”的名单上，佳兆业集团赫然跃居全国第9名。而在2011的全国排名中，佳兆业仅位居第22位。佳兆业跻身“中国房地产品牌价值TOP10”的历程，既是其集团品牌发展的重大突破，也体现了佳兆业集团主席郭英成策略的改变。

“旧改”双刃剑

1999年，潮汕人郭英成及其兄弟郭俊伟、郭英智创办佳兆业（深圳）地产有限公司，郭英成为公司的主席。

在所有的房企中，佳兆业的综合实力和旧改专业能力可圈可点，因而被业内人士冠之以“旧改专家”的称号。回望佳兆业走过的短短十四年历程，其和“旧改”确实结下了不解之缘。

成立伊始，佳兆业便接手了深圳布吉的一处烂尾别墅地块，并将其改造成为综合住宅项目。2003年，佳兆业又接盘深圳第一烂尾楼，将此项目易名为佳兆业中心。2006年佳兆业中心几乎以当时深圳普通住宅市场的最高价开盘，并取得当天销售500余套的佳绩。

之后，佳兆业又先后成功开发了深圳佳兆业・桂芳园、佳兆业・金翠园、广州中石化大厦、佳兆业大都汇、佳兆业城市广场等众多经典旧城改造项目。

经过十多年在“旧改”方面的辛勤耕耘，佳兆业集团已形成独有的“全模式参与+专业公司运营”的运行模式，在形成其独特竞争优势的同时，也使佳兆业用较低的成本获得了大量优质土地。

据郭英成介绍，佳兆业集团目前的旧改占地面积接近一千万平方米，主要位于深圳和广州，这两个城市的旧改面积占比达到70%左右。佳兆业今年应该还会有六个旧改项目能完善手续，预计建筑面积不会少于100万平方米。

郭英成也表明了靠“旧改”起家的佳兆业未来仍将倚重于这方面的发展，他说：“在旧改方面，佳兆业十几年以来累积了不少经验，特别是在人才储备，以及对政策和地方的熟悉度。但是旧改做起来时间比较漫长，所以我们会继续在熟悉的地方，特别是深圳、广州、东莞、珠海这四个熟悉的城市继续做旧改。”

2011年，佳兆业集团专门为旧改成立了佳兆业置业发展有限公司，并形成了一整套系统的作业流程和管理规范，以及时处理在旧城改造的规划、拆迁、建设等关键环节出现的问题。然而，旧城改造项目由于涉及到拿地、融资、规划及拆迁等多个方面的利益，往往需要耗费更长的时间和精力。当年佳兆业中心虽然“化腐朽为神奇”，把一个烂尾楼卖出了好价钱，然而佳兆业集团却付出了三年多的努力，将之从户型、外立面、会所等方面进行了全方位的重新包装。而佳兆业通过招拍挂取得的项目，最快从拿地到开盘仅用了6个半月的时间。

佳兆业集团曾宣称推行快速周转与城市更新双轨并行的策略，但是，“旧改”项目毫无疑问地站在了“快速周转”的对立面，两种模式之间的矛盾让“旧改”成为了一把双刃剑，如何在高利率与快周转的模式中找到平衡点，成为了佳兆业集团亟需解决的难题。

出走与回归

2009年12月，佳兆业几经波折，终于在香港上市。

当时，经过2008和2009年房价的暴涨，为了防止房地产泡沫的产生，政府出台了一系列的文件和措施抑制房价的过快上涨。“国十一条”要求78户不以房地产为主业的中央企业有序退出房地产市场、首套房贷款首付款比例不得低于30%、第二套住房贷款首付款不得低于50%等重磅政策纷纷出台，一、二线城市随之成为受调控影响较大的区域。

在这样的情形下，“到三、四线城市去”当时成为开发商的首选。佳兆业也开始了其全国化的战略，加紧向二三线城市拓展业务线，在在全国最发达的五大经济区的26个城市拥有了60多个项目，完成了全国化战略布局。大量项目分布在二、三线城市让佳兆业有效地规避了调控带来的风险。

而在2012年，佳兆业开始回归一、二线城市，这从其年报中可见端倪，“2010-2011年，本集团积极拓展其于三线及低级别城市的土地储备。于2012年本集团再度专注于一线城市及省会城市的商机，以达致均衡的土地储备组合”。

正因为看好一、二线城市庞大的市场容量和相对理性的发展趋势，佳兆业加快了在一、二线城市拿地的步伐，仅从五月的拿地纪录中就可见其疯狂。

5月6日，佳兆业以最高限制价18.6774亿元、配建6.68万平方米竞得广州市白云区同宝路旧厂房地块，成为广州住宅单价新“地王”。

5月14日，佳兆业以4.05亿元拿下其深圳福田环球中心地块剩余11.5%土地使用权。

5月15日，佳兆业旗下控股子公司以15 .05亿元夺得上海浦东新区花木镇46街坊16/2丘办公楼地块。

5月17日，佳兆业全资子公司浙江伍丰置业有限公司最终以总价10 .1亿元竞得杭州五常13号荆余线南侧地块。

5月23日，佳兆业以约7.99亿元的最高保密地价、1.96万平方米的竞配建面积夺得白云区梅花园地块。

……

据不完全统计，截至6月15日，佳兆业今年已在土地市场上投入119.49亿元（包含合作拿地），远远超过2012年全年45亿元的土地购买支出纪录。

郭英成解释了佳兆业重回一、二线城市的原因：“我们为什么要将发展重心重新调回一、二线城市，是因为我们觉得自己在管理方面适合去做这样的策略调整。同时，在国家落实农村城市化之后，我们对于二线城市更加看重，所以我们调整了在一、二线城市发展的战略。我们只会做适合自己的，我们运用自己的资金和能力来调整发展策略。”

另外，佳兆业还加强了集团多元化物业的开发，业务板块涵盖了住宅地产、商业地产、旅游地产及物业管理等业务板块等。

很明显，佳兆业此次的强势回归，不仅仅是重回一线城市，更是郭英成多元化战略开始发力的标志。