浅议不动产物权登记的重要性

摘要：当今社会存在的“一房二卖”现象，使得最初的买受人的权益得不到保护，本文通过对“一房二卖”现象产生原因的分析，认为存在没有及时办理过户登记、登记不便、诚信缺失和登记机构失职等原因。要认识合同生效和物权变动之间的关系，若要取得房屋所有权，只有经过登记，才发生不动产物权变动的效力。

关键词：登记一房二卖

我国按照物经移动是否损坏其价值，将物分为动产和不动产。动产是指能够移动而不损害其经济价值的物，一般指金钱、器物等。不动产是指依自然性质或法律规定不可移动的物或虽可移动但损害其价值的物，如土地、房屋。由于不动产往往具有巨大的经济价值，法律通过不动产登记制度来保护权利人的利益，维护交易安全。不动产登记是指权利人向有关登记机关申请将不动产物权变动的事项登记于不动产登记薄上予以公示，以明确物的归属，对抗善意第三人。

我国《物权法》第九条规定了不动产登记效力：“不动产物权的设立、变更、转让、和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力。但法律另有规定除外。”但依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第一百二十九条中又规定：“土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”第一百五十八条规定：“地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”

各国对物权公示效力有不同的立法主义。大陆法系国家，如法国、德国可分为形式主义和实质主义两种主要的立法模式。实质主义是指登记决定物权变动的效力。这种模式是《德国民法典》中创制，因此也称为“德国登记制”。其立法背景是由于16世纪德国物权出现信用没落，以后经过30年战争，发生经济恐慌和信用膨胀问题，急需要强有力的法律制度来规范不动产信用制度，并保护交易安全，在这种情况下，采用不动产登记生效主义体现了强有力的国家干预。与实质主义登记相对的是形式主义登记。形式主义登记下，当事人的法律行为是决定物权变动的唯一效力依据，登记与否仅仅是对抗第三人的要件。英美法系是托伦斯登记制又称澳洲登记制或权利交付主义。此形式为托伦斯爵士（Sir Robert Torrens）于1855年在南澳洲所创，因此得名。其基本精神与德国实质主义登记制基本相同。但区别在于托伦斯登记制要发给权利人产权证书，转让时必须交付转让书和产权证书，并且托伦斯登记制采取任意登记主义，不强制土地所有权必须申请登记。因此，通过上述比较可知我国第九条的采取的是实质登记主义。登记是发生物权变动的要件，只有经过登记才发生物权变动的效力。第一百二十九条和第一百五十八条采取的是形式主义立法模式，是对土地承包经营权和地役权的特殊规定。我国物权法立法采取的是形式主义立法模式和实质主义立法模式相结合的模式，是以实质主义立法为原则，形式主义立法为特别规定的立法模式。

在实践中存在的”一房二卖”现象是指出卖人先后或同时签订两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。由于我国是以实质主义立法为原则，即只有经过登记才能发生物权变动的效力，最初买受人在买卖合同成立后由于未及时办理产权登记，即使买卖合同已经发生效力，给付了金钱，但物权并未发生效力，并不能取得房屋的所有权。在卖方与第三人签订买卖合同并且办理登记手续时，最初的买受人权益的将得不到实现。

一、“一房二卖”现象的产生原因。

1．当事人登记不便。由于我国的不动产登记机关并不统一，登记机关众多，给当事人进行登记带来了很多不便。我国《物权法》第10条虽然明确规定国家对不动产实行统一登记制度，但在现实中各种不动产的登记需要在不同的管理部门进行，这样不仅给登记人带来了极大的不便，而且要重复缴纳登记费用，造成了资金、时间和精力的巨大浪费

2．交易诚信的缺失。根据我国《合同法》第四章第60条第2款规定：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”此条是对附随义务的规定，即附随义务是基于诚信原则而产生的发生在合同的履行过程中，其是相对于给付义务而言的，但依附于给付义务存在。附随义务是为了保证合同给付义务的顺利履行，它的内容是随着合同给付义务完成情况的变化而变化的。因此，在房屋买卖过程中，买卖合同生效后物权变动前的履行过程中，出卖人需要依据诚实信用原则履行协助登记的附随义务以保证买受人权利的实现。但实践中，由于买受人未及时登记，卖方在买卖合同成立后，为了获利，不及时协助买方履行登记义务，甚至存在恶意欺诈从而以更高的价格卖给第三人的不诚信行为以获取利益。

3．登记机关失职。当事人申请房屋登记后，因登记机关不及时登记，致使权利人利益受损。我国《物权法》第十二条规定：“登记机构应当履行下列职责：（1）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（2）就有关登记事项询问申请人；（3）如实、及时登记有关事项；（4）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。”其中第三项规定的登记机关应该如实、及时登记有关事项，如实是指正确的进行登记，及时是指迅速的登记而不能无故拖延。但实践中，登记机关存在怠于行使权力的现象。

二、”一房二卖”现象中两个买卖合同是否都发生效力

合同是平等主体基于意思自治而达成的合意。合同的是否生效应考虑四个因素：合同主体的缔约能力；意思表示自由，真实；标的确定、可能并合法；符合法定形式。只有满足上述条件，合同才发生效力。因此，”一房二卖”现象中存在的两个买卖合同只要达到上述条件，就是有效的。即买卖合同已经成立，在当事人间产生了债权债务关系。

三、不动产登记与房屋买卖合同的关系

根据物权的变动与其基础行为相区分的原则，买卖合同只要双方意思表示真实即成立并生效了。在现实生活中，买卖合同成立后，若是仅仅交付房产证、交付钥匙并不能发生物权转移的效力，只有及时办理物权登记才发生物权变动的效力，发生房屋所有权的转移，从而成为房屋的所有人。房屋买卖合同的签订使得双方当事人发生了债券债务关系，出卖人负有附随义务，买方可以根据买卖合同主张房屋所有人（买卖合同中的卖方）协助其进行过户登记，转移房屋所有权。

四、法律责任的承担

根据我国《合同法》第四章第60条第2款规定，违反合同履行中的附随义务构成不适当履行合同。在”一房二卖”现象中，当买卖合同中的买受人未经过户登记而由善意第三人取得房屋所有权，致使买方的权益没有得以实现时，根据卖方未履行协助的附随义务，即没有协助买房进行过户登记，属于合同未履行的范畴。买方可基于卖方的不适当履行，要求卖方承担违约责任。若存在欺诈，如以骗取他人财物为目的将房屋进行多次买卖，依照《消费者权益保护法》的规定，卖方应承担双倍赔偿责任；若触犯刑法，则依法承担刑事责任。

参考文献：

[1]谢在全:《民法物权论汇》，中国政法大学出版社，1999，第114页

[2]梁慧星主编:《中国物权法草案建议稿附理由-物权篇》，法律出版社，2004，第19页

脚 注：

谢在全:《民法物权论汇》，中国政法大学出版社，1999，第114页

2 梁慧星主编:《中国物权法草案建议稿附理由-物权篇》，法律出版社，2004，第19页

3 王洪亮:《不动产物权登记立法研究》，法律科学，2000，第120-127页

作者简介：王娜（1984――），女，河北人，河北经贸大学民商专业，民商法硕士，研究方向:票据和证券法。