物业税对财政增收的积极影响

改革现行房地产税费是我国税制改革的一项重要内容。现 行的房地产税制存在着税费繁杂、以费代税，重流转、轻保有 等问题，改革现行的房地产税费已经迫在眉睫。

一、我国征收物业税的理论与实践依据

( 一) 我国现有房地产税收结构分析

我国现行的房地产税直接征收的主要有房产税、城市房地 产税、契税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税等; 间接的包括营业税印花税企业所得税、个人所得税和房地产所 得税等。发生在房地产取得环节的税收有两种，即耕地占用税 和固定资产投资方向调节税。房地产保有环节的税收有三种: 城镇土地使用税、房地产税和城市房地产税 ( 仅针对外商企业 和外籍人员) 。在房地产流转环节，目前设置的税种主要有营业 税、企业所得税、个人所得税、房产税和城市房地产税、土地 增值税、印花税、契税、城市维护建设税等。

( 二) 现有房地产税体系存在问题

1． 房产税收在地方财政收入比重较小。尽管房地产税在组 织财政收入、实现资源配置、调节经济发展等方面发挥了一定 的作用，但其收入规模较小。据统计，2005 年房地产税收在地 方财政收入中的比重为历年最高，却仅为 10． 53%。

2、房地产税收负税结构不合理，重流转、轻保有。目前我 国的房地产税收体制中，将大部分税收重点放在了流转环节， 造成重流转、轻保有的现象。

3、房产税计税依据不科学，税制结构不合理，税率偏低。 现行房产税规定: 房产原值一次性减除 10% － 30% 后的余值， 税率为 1． 2%; 或者以房屋出租的租金为计税依据，租税率为 12% 。这种计税方式和税率安排，首先是没有考虑到因经济发 展而产生的房产增值; 其次没有体现公平、合理的原理，对高 档公寓、别墅等高收入人群住宅依旧采取和一般居住房产同样 减免政策，未免有失公平，也无法体现财产税调节作用。

二、征收物业税对地方政府的积极影响

物业税是以纳税人所拥有的房地产这种特殊财产作为课征 对象，以课征时点计税对象 ( 房地产) 的评估值为计税依据， 房地产保有期间征收的一种财产税。

1、物业税对地方政府收入直接影响。

( 1) 税源稳定可持续。以现行的地方税制来看，地方政府 缺少稳定的大宗的能成为主体财源的税源。而物业税具有以下 特点: 房地产税税基稳定。房产具有很强的稳定性。而且，土 地资源是稳定的，在合理开发的范围内，土地具有恒久性和不 可毁灭性，从而使房地产具有使用的长期性、稳固性。物业税 征收时不易发生税基隐藏问题; 而随着人均收入的提高，对房 地产的需求必然上升，存在持续性。

( 2) 税基的扩大。目前，现行的房地产税的范围主要包括 对城镇的经营性房地产和部分行政事业单位的房地产征税，物 业税改革的一个主要思路就是扩大现行房地产税的征税范围， 拓宽税基。

2、物业税征收对地方政府其他积极影响

( 1) 完善税制结构，构建地方主体税种，克服地方政府短 期行为。物业税的征收基本思路是: 清费立税、征税、清费、 少税，规范房地产收入关系，优化房地产收入结构。将房地产 税收征收由流转环节转向保有环节，提高房地产保有环节税收 占总税收比重。物业税的开征，可以较大幅度地提高房地产保 有环节税收在地方税中的比重，使其成为地方收入主体。

( 2) 促进地方政府有效转变政府职能，有效保障政府对社 会公共产品的提供。物业税征收对象是不动产，一般与地方经 济发展水平无关，物业税的税收的多少取决于该地区的房产数 量与房产价格，房产价格高，物业税收入越多。因此，如果物 业税成为了地方财政收入的主要部分，地方政府就必然在教育、 交通、医疗、环境保护等方面进行投入，从而实现职能转变。 在这种情况下，物业税作为居民对享受地方公共服务的支付， 较高的公共服务质量会使当地物业不断升值，从而带动地方税 收收入。通过开征物业税，可为地方政府提供持续的资金来源。 综上所述，在我国现有房地产税收制度存在问题之下，优 质、合理的物业税设置于征收具有积极有效地意义。

三、对物业税征收的几点建议

1、规范财政分权，实现地方与中央分工。规范的财政分权 是物业税制发展的前提和基础。要发挥地方政府作用，地方政 府必须有独立的税收来源。财政分权的基本前提是要凸显地方 政府的作用，将适用于地方税种的税收权利部分以至全部交予 地方政府，增加地方政府税收收入，而不是单纯依靠其他收入 来维持地方政府行为。

2、明确征收对象、范围和税率设计。 ( 1) 征收对象和范 围。物业税 ( 或者房产税) 应该把现有征收的房产税、城市房 地产税、土地增值税和土地出让金合并为一。 ( 2) 税率的形式 和模式。要根据各个地区的实际情况和经济发展水平，因地制 宜，确定物业税的具体内容。同时，物业税的税率应该考虑到 纳税人收入情况，住宅物业和非住宅物业也要有所区分，非住 宅物业要高于住宅物业。

2、建立完善的财产登记制度。现在许多城市已经采取房产 实名制登记，详细搜集房产资料 ( 包括所有人、所在地、性质、 面积和类型等) ，进行登记，方便物业税税基确定和征收。

3、建立客观公正的房地产评估地方机构。地方政府可设立 隶属于政府机关但是并不以盈利为目的的评估机构，机构的运 行主要依靠政府拨款，也可以接受社会评估委托，以维持运行。