剖析房地产企业成本管控

摘要:随着我国建筑市场和经济市场的迅猛发展，我国的房地产企业也在市场中逐步站稳了脚跟。成本管控关系着一个企业未来的发展，目前，我国的很多房地产企业对成本管理意识来说相对比较薄弱，在当前激烈的市场环境竞争下，要想得到更好的发展，就必须增强成本管控意识。本文主要对房地产企业的成本管控作也了探讨。

关键词: 房地产企业；成本意识；条件；设计；控制

中图分类号：F293.33文献标识码： A

近几年来，随着市场经济的飞速发展，房地产已经成为促进我国国民经济增长的一个重要产业之一。目前，我国的房地产企业在每一个环节上都存在着不同程度上的问题，这就要求房地产企业对经营管理工作作出重新的调整，将管理的重点转移到房地产企业的成本管理上来，从加强成本管控上去提升效益。这样才能使企业的未来得到健康、稳定的发展，为企业带来更多的经济效益。

一、好的道德人品是成本管控的前提

一个把企业的经济效益放在首位、没有私心、想做好事的人，才会到处想着要为企业节约成本费用。我们大家知道，有很多项目的成本费用，若是没有控制，领导是看不到的，领导也不可能无时无刻的在你身边监督，这个时候靠的就是管控人员的自觉、和职业道德。如：现场签证、采购招投标的谈价、施工图的审核、工程结算的审核以及税收筹划等，很多可上可下的东西，只有经办人现场想去把控才能控制好，若经办人不好好地把控，有的领导也不清楚。所以说，人品为成本管控前提。

二、有成本意识是成本管控的重要条件

在人的道德品质好的同时也要有相关的成本控制意识。做一切事情之前，就要想想是否符合成本效益原则，是否能以最少的投入，得到最好的回报。“能省则省”，切实提高成本管理意识。现在的房地产企业成本管控意识相对来说还是比较薄弱的，经常听到这样的一句话：“公司考虑的是品质，公司不差钱”、“不差那一点钱”。这主要存在是思想意识问题。在这里，我们要防止以“品质”为借口，不惜成本代价；“选对、不选贵”，这才是理智。

三、做好每一环节的业务控制是成本管控的关键

在实际的工作过程中，有一些部门在成本管控中，会遇到一些问题，如招投标。招投标是成本控制中的最好方法之一，但实际操作中，会遇到很多问题，如在确定评标规则时，成本部门的同志要求以原则低价中标，工程部同志则认为不可以，不利于工程管理。最后只好通过大家表决，确定了“合理价中标”原则。请问是“原则低价中标”好，还是“合理价中标”好？哪一个更符合成本效益原则？此外，招标工作还有一个问题。长期以来市场上已经养成了“二次报价”或“谈判”的习惯，投标人投标时均留有余地。如果一次报价感觉不满意，是否进行二次报价，或者“进行竟争性谈判”；或者认为二次报价是违反规定的，以一次报价为准？请问大家遇到这种情况要怎么处理？笔者认为，以上所说的问题要根据实际情况来定，在法律范围许可内，哪一种有利于公司利益的，就应努力采取哪一种。评标工作主要有几个方面可做参考：一是要看所购商品的技术参数要求；二是项目的定额套价是否较为成熟，市场材料价格是否较为完善；三是要看合作方的资信等等。这也就是我们平常所说的根据商务标和技术标情况进行综合评定。在这里，为避免人为操作，是否以制度形式确定评标办法，招标工作是否要根据项目特点进行必要分类，如何分类等，都是业务部门必须考虑的事情。所以说，各部门对本部门的成本管控都应有一套成熟的做法。

房地产企业应该注意以下几个环节的成本控制：一是拿地环节的成本控制；二是设计环节的成本控制；三是总包单位确定及材料设备招投标环节的成本控制；四是税收筹划方面的成本控制。

（一）拿地环节的成本控制

很多房地产企业通过“招拍挂”拿地，仅凭着企业老板的感觉，感觉地价在什么空间范围，就可以勇往直前“冲”上去，这是比较冒险的举动。拿地是最为关键的环节，决定着整个项目开发成败。拿地要考虑的因素很多，如政策形势、区域市场形势、产品定位、客户群体以及开发周期等，必须进行项目可行性研究。最好请一家熟悉当地情况，又熟悉地产开发的咨询机构，做一份可行性报告。根据可行性报告，调集公司高层进行审核、商讨、决策。

（二）设计环节的成本控制

据研究测算，产品一旦设计完成，发生在产品制造（施工）环节的要素成本必将发生，这将意味着将无法从总体上改变成本的基本结构，这一成本特性在房地产项目中体现的更加明显。目前，房地产企业的设计工作相对还比较薄弱。在设计管理中普遍存在问题是：一是没有实行限额设计，不利于项目投资控制；二是设计过程控制管理力度不够，与设计单位的对接没有形成相关资料，难以追究设计方不履行合同义务的责任，影响了设计深度和工程进度；三是对各阶段设计成果的审核工作不到位。未能很好地组织对各阶段设计成果地评审，使设计文件未能优化；四是没有实行招标机制选择设计单位，影响合同价款和优秀设计团队的选择；五是产品定位标准不清晰、不准确，导致设计变更事项多，不利于成本控制；六是未建立设计资源信息库，以致选择优秀设计团队受限制等。

拿地之后的主要成本控制环节，就是设计成本控制，它约决定70%―80%的成本。而设计环节的成本控制工作最重要的是实行限额设计，签订限额设计合同。

限额设计的范围应该着力贯穿于整个工程项目设计的每一个阶段，即可行性研究阶段、初步设计阶段和施工图设计阶段。既要按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计及概算，按照批准的初步设计及总概算控制施工图设计及预算；又要在保证工程功能要求的前提下，按各专业分配的造价限额进行设计。实行限额设计，合理使用项目投资，使项目投资得到最大的经济效益。

签订限额设计合同是房地产企业通过合同手段实现保证设计质量、降低设计院设计随意性、最大化降低成本质量风险的必要手段。限额设计是保护甲方利益的有力武器，目前在很多房地产企业中已经普遍采用。

（三）总包单位确定及材料设备招投标环节的成本控制

好的施工单位，可以使开发项目的质量、进度、安全文明以及合同成本控制等得到保障。目前，中小型房地产公司在物色施工单位时，在入围对象确认环节，普遍存在问题是：只考察建筑公司的资信，不考察所属的施工团队。结果中标后的总包单位开始组织施工时，房地产公司才发现施工团队不行，组织管理差、技术力量差、配合度差等问题不断出现。所以，在选择总包单位时，最为重要的工作就是要同时考察拟确定的施工班子。

材料设备实行招投标，可以有效地控制材料设备价款，降低成本。目前，房地产企业普遍存在的问题是：尚未建立有效的采购招投标制度，招标工作不规范，程序不清晰，关键环节控制不到位，各个环节存在不同程度的问题，以致招标过程中存在舞弊行为，或发生串标、围标等问题，起不到很好地控制成本的作用。

材料设备招投标工作要控制好两个重要环节，一是入围单位的选择环节；二是评、定标环节。中小型房企普遍对入围对象的选择确定工作不够重视，导致在开标后发现投标单位不符合要求，又因时间不允许再组织招标（工程进度原因），只好草率地确定中标单位，难以起到控制成本的作用。

（四）税收筹划方面的成本控制

房地产行业涉及的税种复杂，税额庞大，税收支出占到了总收入的12-15%。愚蠢者偷税，聪明者避税，智慧者做纳税筹划。合理节税是企业财务部门的工作目标之一。目前，房地产企业存在的问题有三个方面：一是没有进行税收筹划；二是虽然进行税收筹划，但跟踪执行不到位；三是个别的企业做愚蠢者偷税。

房地产企业的税收筹划有两方面的工作，一方面是整个项目的税收筹划，另一方面是每一笔经济业务涉及的税收业务处理。整个项目的税收筹划，主要是土地增值税、企业所得税的筹划。目前，各中小房企财务部门的税筹工作存在滞后现象。

为此房地产公司首先要建立税收风险管理体系，完善税收内部控制体系，以便提高涉税会计核算资料的可靠性，保证税务流程优化和税法的贯彻落实；其次要提高税收策划的效果，深入了解国家税收优惠政策，对公司日常的经营活动进行指导，同时应在各税种之间进行平衡，不能顾此失彼，通过合理税收安排，在符合国家税收政策的前提下，达到税负水平最低；再次要提高公司涉税人员的业务素质，公司税务管理人员必须具备较高的业务技能和管理经验，掌握税收知识，熟悉税收领域的各项法律、法规和政策要求，因此涉税人员要加强学习、培训，积极与税局进行沟通，实时掌握税收政策的变化，合理运用税务手段，在降低税收成本的同时规避税收风险。

四、制度是成本管控的保障

为确保有效顺利的进行成本控制，在业务操作流程上，尤其是在重要环节上，应该建立有效的内部控制制度。同时，也应把成本管控结果纳入绩效考核，作为绩效考核的重要内容；相关部门应制定“成本管控”绩效考核实施办法。

总之，为了使房地产企业能够健康发展，房地产企业应加强员工的责任心，把企业的经济效益和社会效益放在首位，共同打造一个良好的成本管控氛围。同时，各职能部门应做到事前有计划，事中有控制，事后有总结，才能使项目投资成本控制在合理范围。