浅议我国城市综合体发展途径

摘要：本文首先对城市综合体的概念、特征以及国内外发展现状进行介绍，对我国城市综合体发展面临的主要问题进行分析，并提出我国城市综合体的发展途径，以期对于我国城市综合体的迅速发展，起到一定的理论指导意义。

关键词：城市综合体；发展途径；

中图分类号： TU984 文献标识码： A 文章编号：

1、引言

我国社会化进程的加快，使得我国城市化的速度也在逐步增大。打造城市综合体，一方面符合社会需求以及能够缓解土地资源紧缺的现状；另一方面也可以对有限资源空间进行利用，创造产业效益最大化。现阶段，城市综合体已经成为我国众多大中型城市发展的重要途径，比如济南竭力打造16个城市综合体，杭州市100个城市综合体，合肥已经在建的城市综合体也多达20个，昆明正在开发规划运营的城市综合体也有12个。本文对我国城市综合体的发展现状和未来发展途径进行分析和探讨，不足之处，敬请指正。

2、城市综合体概述

2.1 城市综合体的概念

城市综合体与传统的城市概念有很大区别，传统的城市被划分为众多功能片区，随着城市的发展的同时出现了诸多问题，比如功能分区中人员跨区流动导致交通拥挤现象，城市综合体的出现可以解决此类问题，可以将办公、商业、居住、餐饮等不同功能集中在一个城市区域，人们在此进行工作生活，因此我们可以把城市综合体的概念总结为，城市通过整体的商业地产进行规划开发，将城市的生活空间，比如办公、娱乐、商业、餐饮、交通、居住、宾馆、展览、休闲、商务以及会所等功能，统统组合在一起，确保各个功能既相互关联、相互依存，又能组合成一个规模较大、功能众多的现代化城市。

2.2 城市综合体的特征

与传统的城市相比，城市综合体的特征主要体现在以下几个方面：

（1）高可达性：比如城市CBD、城市副中心以及规划中的未来城市中心等，都是城市综合体可能出现的地方，这些地方有着交通网络发达、城市功能集中的显著特点，并且与外界交通网络、信息网络较为紧密。

（2）高密集性：建筑密度高、建筑高度高、人口密度大、人流量密集、消费人流集中以及功能较为全面和集中。

（3）整体性：城市综合体的建筑风格比较统一，其中的每个单元建筑也可相互配合和影响，都有相当便捷的可达性。城市综合体的内部建筑与外部空间在环境协调方面要符合整体性。

（4）功能复合性：城市综合体的功能可以依靠自身来实现，比如商务办公、居住、酒店、住宅、商业、文化娱乐、交通出行等，形成了城市综合体的功能复合性。

2.3 国内外城市综合体的发展现状

国外发展城市综合体最早的是美国，美国的纽约市曼哈顿区就是城市综合体的典型代表，曼哈顿街区汇集了百老汇、帝国大厦、华尔街、中央公园、联合国总部、大都会歌剧院以及大都会艺术博物馆等，除此之外还有洛克菲勒中心、泛美有限公司总部大厦、克莱斯勒大厦等造就了曼哈顿世界著名的城市综合体，是建筑群密度、人口密度、土地资源利用率统一优化的结果，集合了办公、宾馆、消费、居住以及娱乐等诸多功能于一体的城市综合体，是现代城市发展的范例。

欧洲在城市综合体的发展方面，较之美国有些落后，而且实例较少，究其原因是由于城市大多历史悠久。瑞典的魏林比新城是欧洲城市综合体的典型代表，是斯德哥尔摩的卫星城市，以公路和铁路与其相连，城市中心汇集着办公、商务、娱乐和交通等诸多功能，并配备完整的行政管理、商业街、学校、文化、娱乐以及教堂等设施，能够给居住在此地的居民提供完整的生活服务，是欧洲第一代城市综合体的杰出代表。除此之外，于1986年建成的拉德芳斯也是城市综合体的著名范例，其位于法国巴黎西北方向，是巴黎市主轴线上的最西端，其原本是一个老城区，之后经过改造，并且附加了许多功能，现在已成为新老城区改造开发的代表。

日本由于土地资源较为紧张，而在城市综合体的发展方面较为在意土地利用效率，从进入20世纪开始就开始寻求城市综合体的发展道路，已经建成的城市综合体有福冈博多运河城、东京六本木新城以及慧比寿商业中心等，都强调城市综合体的立体化建设和交通网络体系，一方面体现了互动式的城市功能，另一方面也完善了城市配套设施，共同构建了立体化城市综合体。

与国外相比，我国城市综合体的发展较为落后，尽管在过去的20年间也积累了众多经验，但是显而易见的是，我国城市综合体的发展水平和国外相比仍然存在不小的差距。现阶段，我国城市化进程的加快，城市综合体的任务和目标已经成为我国城市谋求迅速发展的重要途径。

3、我国城市综合体发展面临的主要问题

我国城市综合体发展所面临的主要问题可以归结为城市综合体两面性，既要了解风险，又要规避风险，不要盲目崇拜城市综合体，应该从风险中寻求发展的道路。最近几年，我国城市综合体的推广带动了城市形象和城市品质的提升，比如香港铜锣湾、北京华茂中心、深圳的华润万象城、上海恒隆广场等，都已成为能够代表城市形象的名片，然而在发展城市综合体的道路上并非一帆风顺，城市综合体项目作为具有重要价值的运营模式，其开发技术和投资复杂程度也非常巨大，其能够带来巨大利益的同时也势必会有一定的风险，一旦投资决策失误，区域经济把握不准确，行业市场变化莫测，资金链断裂，或者是后期经营管理不善，都有可能导致城市综合体走向失败的道路。总而言之，城市综合体是一个有风险的系统工程，其所面临的风险主要有以下几个方面：

3.1 金融风险

一般而言，城市综合体存在较高的金融价值，较高的价值去买地，然后以写字楼、公寓等开发形式低价出售，形成了一种投资金融风险。城市综合体的规模比较大，开发周期比较长，投资金融管理比较复杂，国家金融政策的变化会对城市综合体项目产生较大的影响，比如资金运营失利、资金链断裂等严重现象。

3.2 项目规划风险

城市综合体的项目规划设计风险主要是由于对区域环境、区域位置以及区域条件等进行错误估计，导致城市综合体项目规划及设计方向与市场产品定位有所偏离，致使城市综合体出现战略性风险，因此需要对城市综合体与其他区域之间的关系进行综合考虑，比如交通、通讯、信息网络等。

3.3 市场竞争风险

城市综合体的市场竞争风险主要来源与竞争对手、房地产开发商、政府部分、购房者以及租户等的竞争。

3.4 招商风险和运营风险

城市综合体项目的利益来源主要是商业、物业的租赁以及经营期间长期积累的经济利益等，因此城市综合体项目和普通的房地产开发项目一样存在招商瓶颈、商业地产运营能力以及运营资金链等问题，一样有招商风险和运营风险。

3.5 行政干扰风险

城市综合体属于城市的标志性建筑，是城市的核心部分和重要内容，是城市向外宣传的城市名片，容易被地方政府所干扰，存在行政干扰风险。

4、我国城市综合体的发展途径

现阶段，我国城市综合体项目得到迅速发展，但是在未来很长一段时间内，城市综合体将继续某种发展模式，确保城市化进程的不断加快，具体而言可以采取以下途径：

4.1 开发城市灰色空间

盲目扩张城市反而给城市的发展带来许多危害，人们已经认识到这一点，因此我国城市综合体的发展可以从废弃用地的再次开发着手，欧美国家已经走过这条发展道理，我国可以进行相关内容的尝试，我国比较成功的案例有上海闸北地区、沈阳老工业地区的再次开发等。

4.2 扩大小型化、小规模的开发模式

规模较小的城市综合体项目是欧美国家城市综合体的发展主流模式，其原因是由于小规模的城市综合体经济发展缓慢，处于可控制的速度之内，而且小规模城市综合体便于实施，最重要的是风险也相对较小。尽管巨型城市综合体并非人们所喜欢，但是我们也无法否认集群效应，巨大城市综合体需要考虑的也不仅仅是选址、占地以及设计、规划、开发、风险等诸多问题。

4.3 塑造亲和力以及传统街区

规模较大的城市综合体项目，其开发条件也相对较为严格，因此在如此苛刻的条件下，可以另辟蹊径，采取塑造亲和力以及传统街道，一方面体现了人们对传统的认可，另一方面也体现了价值导向的回归。成功案例有上海的新天地、田子坊等。

4.4 其他对策

除此之外，还可以采取一些更为具体的措施，主要有以下几个方面：（1）做好城市综合体项目建设的服务。（2）合理规划设计城市综合体项目的建设。（3）保障城市综合体建设的用地。（4）加强城市综合体建设的财政支持。（5）加强城市综合体建设的组织保障措施。

5、结语

总而言之，城市综合体的开发不仅仅是一个地产项目，更是一个城市的发展和运营的重要问题，本文对我国城市综合体的发展途径进行分析，对我国城市综合体发展面临的主要问题进行总结，并提出我国城市综合体的发展途径，然而这些途径并非适用于每一个城市，不能生拉硬拽，需要结合城市自身的特色，才能实现城市的长远发展。

参考文献

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[2] 全球经济背景下的城市综合体与商业地产运营[J]. 楼市. 2008(22)

[3] 春华.胡存智:城市综合体需要相应土地政策[J]. 城市住宅. 2009(08)