试论营改增后房地产企业的纳税筹划

摘要：为了适应经济发展的需要，我国的税制在不断进行改革，其中，在今年五月份推行的全面营业税改增值税的税收政策是我国税收制度上一次重大的飞跃，可谓是对我国流转税的一项重大的变革。对房地产企业来说，营改增后，在一定程度上能够减轻企业的纳税负担，有效避免重复征税的现象，但由于房地产具有其特殊性，营改增也有可能会增加企业的纳税成本。因此对房地产企业的纳税筹划来说，营改增对其具有重要影响。本文简要概述了纳税筹划的相关概念，分析了营改增后企业纳税筹划工作的重要性意义，并对企业的纳税筹划提出可行的建议，希望有利于促进房地产企业的发展。

关键词：营改增 房地产企业 纳税筹划 可行性建议

在市场经济发展的新时期下，经济发展水平逐步提高，对我国的税收来说，逐渐朝着规模化与现代化的方向发展。而营业税改增值税是我国一项重大的税制改革，对各行各业的发展来说，都具有重要的影响。对房地产企业来说，推行全面的增值税与之前实施的营业税有诸多不同之处，对企业的财务会计与税务筹划工作都会产生极大的影响。因此，需要积极研究企业的营业税改增值税的相关政策，在新的经济环境与房地产政策的变化下，寻找出适合企业需要的纳税筹划的方法，以尽量减轻企业的纳税负担，从而提高房地产企业的经济效益。

一、对纳税筹划的简要概述

（一）纳税筹划的含义

一般来说，纳税筹划（Tax Planning），主要指的是通过对企业涉及到需要纳税的业务进行分析与筹划，来制作出一整套完整详细的纳税操作方案，进而来达到减轻企业纳税负担的目的，从而提高企业的整体经济效益。纳税筹划最早是起源于西方国家，原先是为企业的纳税策划提供一些建议，而在经济的发展与社会进步下，纳税筹划逐渐发展为一个成熟且稳定的行业。企业纳税筹划产生的原因，从其本质上来看还是源于经济利益的驱动，也就是说在为了追求经济主体利益最大化的基础上产生了企业的纳税筹划。

（二）纳税筹划的主要内容

企业的纳税筹划主要围绕企业的纳税工作而展开。所以，企业纳税筹划的主要内容也与企业的税收活动紧密联系在一起，包括企业的避税活动、节税活动、规避税收风险，转嫁筹划与实现企业的零风险等方面的内容。而企业进行纳税筹划的前提是需要在我国税法允许的范围内进行，不能够违背我国税法的有关规定。从避税的角度来说，所谓避税筹划的内容是相对于企业逃税而言的一个概念，主要指的是纳税人借助于合法的手段，利用税法中的政策漏洞或者是法律空白来获取有关的税收利益的筹划。所以说，企业开展避税筹划工作是没有违反法律规定的，当然在一定意义上也不符合法律的定义，所以说，避税是处在于两者间而开展的一个活动。而节税指的是纳税人在没有违反税法的前提下，利用税收政策中如起征点、免征额、减免税等等有关的优惠政策以及相应的税收惩罚等倾斜调控政策，借助于对企业的筹资、投资、经营等活动的筹划与安排，来做到实现减轻税负重担的目的。

二、营改增税收政策对房地产企业的影响

对于房地产企业来说，在营改增之前都需要缴纳营业税，而营业税又是属于价内税，就十分容易发生重复征税的问题。不管是对建筑业、房地产开发企业或者是销售的企业来说，房地产生产与发展链条上的分工越明确，重复征税的问题就越突出。因此，在采用营业税这个税种进行纳税时，就会在无形中加重房地产企业的纳税负担。而增值税最大的特点就是在符合一定的条件之后就可以抵扣相关的进项税额，也就是说在每个环节只需要对其增加的增值额的部分进行征税，因此能够有效的避免重复征税，在一定程度上能够减轻企业的税负重担。除此之外，在全面营改增实施后，增值税的进项税额抵扣的环节能够促使企业对其经营流程进行重新设计，能够将传统的粗犷式经营管理方式转变为精细化管理，进一步提高税收筹划的效率，从而达到降低企业税负的目的。

但是，从实际中来看，在全面营改增后，房地产企业在纳税中还是会面临许多棘手的问题。如以提供建筑劳务为主的房地产企业，对这类型的企业来说，购进业务较少，能够抵扣的进项税额就少，在营改增后如何设置一个合理的税率，来减轻企业的税负，这是需要深入研究的一个问题。对房地产开发企业来说，在其成本的构成中，土地成本在其中占据极大的部分。对一些企业来说，由于是政府直接收取土地的出让金，所以就不能够抵扣相关的进项税额，这就使得房地产开发企业的税负增加。另外，增值税纳税人根据企业规模与会计核算水平的不同，有一般纳税人与小规模纳税人的区分，而在全面营改增后，需取得增值税的专业发票才能够抵扣增值税进项税额，房地产企业在选择不同的纳税人时，就有可能会对企业的税负带来不同的影响，同时也会影响到企业自身的税负。因此，在营改增后，会对房地产企业的税负产生一定的影响。

三、营改增后房地产企业纳税筹划的重要性意义

开发建设是房地产企业生产经营的一个重要部分，项目的开发建设极大的影响着房地产企业的发展状况。房地产企业的开发主要分为五个阶段，每个阶段有各自需要完成的建设目标与规划，在每个不同的开发阶段都会遇到不同的风险，影响房地产企业的经营，而再加上建设项目的建设周期都较长、资金投入也比较大，因此会大大增加房地产经营的风险，也增加了纳税的风险性。此外，房地产行业是一个较为特殊的行业，房地产企业从拿到土地、开发建设、完工到销售等各个环节中都涉及到了纳税的问题。对于房地产企业来说，在一个项目开发建设的完整过程总可能会涉及到以下税种：耕地占用税、土地增值税、契税、城镇土地使用税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、印花税、个人所得税、企业所得税等等，可以看出所需要缴纳的税种是十分的多。而在全面营改增后，房地产企业的增值税的税率为11%，虽然税率的比例增加，但是由于增值税属于价外税的范畴，就能够对符合可抵扣的进项税额进行抵扣，从而降低企业的纳税总额，减轻企业的纳税成本，提高企业的经济效益。而要进行企业的进项税额的抵扣，就需要做好房地产企业的税收筹划的工作，以最大程度上提高企业的利润。

四、营改增后对房地产企业纳税筹划工作的建议

（一）关于房地产企业是否认定为一般纳税人的选择

在增值税中，按照一定的标准将企业划分为小规模纳税人与一般纳税人。二者不同的划分享有不同的纳税标准与不同的优惠。根据增值税的相关规定，年销售的应税额在500万元以上的纳税人或者是企业的会计核算水平符合相关的标准后就可以申请为一般纳税人，而不足500万元的则为小规模纳税人。小规模纳税人的房地产开发企业，可以按照5%的征收率来进行计税，但是不能够抵扣企业的进项税。而一般纳税人的增值税税率在11%，销售一些老项目为建议征收率5%。对于房地产企业来说，大部分都是符合一般纳税人的标准，而具体选择哪一种身份，就需要进行税收筹划工作，来仔细分析企业的资产规模、剩余货值、建筑成本以及企业的财务核算水平等方面的内容。在进行纳税筹划的分析后，如果房地产企业为小规模纳税人身份是比较有利于企业发展的，这时可通过控制企业的年度预售签约的进度，借助于分立、分拆的方式来降低房地产企业的年度销售额。

（二）选择适合的建筑服务提供商

房地产企业项目建设主要与建筑商打交道。对企业来说，房屋的主要成本在很大程度上是来源于土地与建筑的成本。因此，房地产企业在进行纳税筹划的时候，有一个需要考虑的问题就是企业能否抵扣增值税进项税额的前提就是所选择合作的建筑公司是否具备一般纳税人的标准。所以，企业在进行项目工程招标的时候，就需要对建筑上是否具备一般纳税人身份进行一个严格的审核。其次，在签订各类建筑工程合同的时候，要增加相应的发票条款，特别是在增值税专用发票的开具问题上，这是完善好自身增值税发票管理的前提，也是享有进项税额抵扣的关键所在。最后，还需要考虑在过渡阶段后签订的建安成本合同中成本是否有上涨的问题。这是因为建筑企业下的人工成本费用是无法取得增值税的进项发票的，这就会导致房地产企业的成本上升。因此，在选择建筑公司的时候，企业还需要对项目的人工成本目标进行有效的控制。

五、结束语

据上述的分析可知，营改增是我国税收体制改革中一项十分重大的决策，也是在新形势下供给侧改革的重要措施。在全面的营改增后，房地产企业需要认真的学习有关的税收政策，在企业纳税环境的变化下，能够积极的应对，做好税收筹划工作，从而提高自身的竞争力，降低经营成本，从而增加企业的经济效益，促进企业的长远发展。

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