刍议开征物业税对房地产业的影响

中图分类号:F810 文献标识码:A

内容摘要:随着市场经济体制的进一步完善,我国现行不动产税制结构的缺陷逐渐显现,已不适应经济形势发展的需要。开征物业税是我国不动产税制改革的重要内容,是解决现行不动产税制诸多弊端的必然选择。本文就征收物业税对我国房地产业的影响进行分析。

关键词:房地产业 物业税 影响

物业税以不动产为课税对象,是对房屋在交易环节和拥有环节同时征收的税种,征收物业税后,现行的房地产交易环节的各种税费将随之取消,其征收主要针对土地、房屋等不动产,要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款,而应缴纳的税额会随着房产市值的升高而提高。从理论上说,物业税是针对国民财产所征收的一种财产税。物业税的推行代表了我国税制改革的方向和趋势,此举也将对我国房地产市场的各个层面带来深远影响。

对商品房价格的影响

由于我国当前的房价归根到底取决于房地产市场的供求关系。当前部分地区房价虚高和非理性的上涨,主要是由于房地产供求矛盾导致产生较高的升值预期。较高的升值预期促使房地产市场需求过旺以及供给的无效率,从而加剧了供求矛盾并使之更加突出,这样就导致房地产价格再度上升并强化了原来的升值预期,强化的升值预期会再度刺激投资和投机需求,这个循环便导致了当前的非理性上涨。

物业税影响房价的机理正是基于管理房地产的预期收益这一考虑,把大部分升值收益以物业税的形式收归国家所有,大大降低房地产持有者的预期收益,从而有效遏制投机需求和降低投资需求,促使房地产市场的供求理性化和房价的理性化。总之物业税的实施有助于理性房价的形成。

对房地产资源利用率的影响

我国土地资源紧缺与不动产闲置浪费现象并存。对不动产开征物业税有利于我国房地产市场资源的合理配置。在物业税的压力之下,考虑到房产的持有成本,房产所有者将有动力对已闲置的资源加以充分利用,或对闲置不用的房产资源转移给具有实际需求的人,从而提高房产资源的利用效率,促进我国土地集约化使用。另外,从国外经验来看,开征物业税还有利于控制城市建设用地无序蔓延的状况,这对合理利用房地产资源以及房地产市场的可持续发展起到极为重要的作用。

实施物业税对我国房地产开发企业行为的影响

实施物业税后,加重了房地产持有阶段的税收负担。对当前存在的房地产开发企业囤积土地、为保持房屋销售价格的上扬而宁愿保持较高空置率的行为将会形成较大的成本负担,有利于遏制房地产商的投机行为。作为一个企业而言,房地产商将追求利润最大化,在住房供小于求的情况下,房地产开发商会用有限的资源去开发利润最高的房屋,他们首先满足的是高收入者的需求,然后才有可能去考虑中低收入者的需求,这与高收入者和中低收入者在人口中所占的比重很不相称,因此有着极大市场需求的经济适用房存在很大的供给缺口。政府应当进行适当的干预和引导,对商品房和经济适用房区别对待。同时,还可通过税收政策及其它经济手段对房地产投机者课以重税和对投机行为的惩罚,让真正的中低收入者拥有物美价廉的房屋。

实施物业税对我国政府职能的影响

实施物业税,均衡了政府长期财政收入,不论是哪届政府出让的土地使用权,把开发环节所产生的税费在一定期限内分摊,每届政府都有了一笔稳定的收入;而这笔财政收入是在计划内的,有利于政府工作的承上启下。根据国际惯例,征收不动产的物业税需要有关部门定期对房地产市场价格进行评估,每年按照评估价值对房地产所有者征税,因此,税值会随房产的升值而提高。政府财政收入与土地、房产价值直接挂钩,促使其改变短期行为,更加关心投资环境。因此,征收物业税将为地方政府开辟税源,扩大财政收入,有效地均衡各方税负,使各级政府财力与事权相匹配,增强地方政府主要是基层政府提供公共产品和服务的能力。

目前,地方政府对发展工业的热情较高,这是现行的税制决定的,只有发展工业才可保证税收来源。而开征物业税,将为地方财政提供相对稳定的税收,地方政府便有动力调整以工业发展为中心的政府导向,为城市建设与绿化改造投入更多的财政资金,这对于改善环境污染和资源浪费等问题具有重要意义。这将提高居住条件与环境,使房地产市场得到进一步发展,为政府提供更为可靠的财政来源,使整个社会的经济增长方式步入良性循环的轨道。

对产权登记管理制度的影响

我国房地产的产权形式、获得产权和土地使用权的方式复杂,产权不清的也很多,实行有效的产权登记和管理制度是征收物业税的先决条件,征收物业税也将促使房地产产权管理的完善。我国虽然已在2007年颁布实施的《物权法》中明确规定了不动产物权的依法登记,但在实践中还缺少统一的产权登记管理制度。公平、有效地征收物业税,将促成对房地产资源和产权登记的普查,严格实行产权登记实名制,全面清理产权不明或产权和使用权脱离的历史遗留问题,改变房地产产权的多头管理。随着物业税改革的深入,有望最终建立起城乡统一的产权登记管理制度。

开征物业税对房地产评估市场的影响

从物业税的征管手段上来看,已开征物业税的各国均设立了相配套的房地产统计系统和评估机构,建立了完善的房地产评估制度。然而我国目前房地产评估体系尚不完善,房地产评估机构的数量还难以适应开征物业税的需求,其资质也参差不齐,尚没有在业主心目中建立起信用基础,房地产评估流于形式,缺乏对评估结果的监督机制。

物业税的开征对我国房地产评估市场的建设提出了更高的要求与挑战,这将促使我国房地产评估业朝着更专业化、更规范的方向迈进。物业税的开征也为房地产评估业带来了前所未有的发展机遇。由于征税开始后,房地产必须逐年进行评估,而我国又是全球最大的房地产市场,评估的工作量之大难以想象。物业税全面开征后,我国评估业提供的就业机会将呈级数扩大,房地产评估业也将成为就业的热点行业。由此可见,物业税的开征对于我国整个房地产市场将产生诸多积极影响。其完善的税收制度,将剔除房价中的投资因素,为房地产市场的发展创造条件;土地集约化的导向,保证了房地产市场的可持续发展;稳定的财政收入,将使地方政府与房地产市场步入良性循环的轨道;对于配套服务的需求,将促进房地产评估市场的发展与就业。物业税也必将成为我国干预、调节房地产市场的重要经济杠杆。

开征物业税对消费者和市场的影响

由于物业税的应纳税额会随房产的升值而提高,将有可能导致住宅商品房的“平买贵用”现象,特别是对于那些家庭经济实力不强,只是因购房“门槛”降低而购置房屋的消费者来说,买房容易养房难局面可能会出现。物业税的实施对高收入阶层的购房者影响最大,因为实施物业税的主要作用之一是在保护必要消费的基础上抑制过度占有资源,按个人持有的资产价值征税。对单套面积过大、超出普通住宅标准或者生活必要限度的房子可能将适用税率明显提高,因此那些拥有一套或几套豪宅的富人未来要为这种奢侈的行为和生活付出更高的使用代价。

同时不能忽视开征物业税对房地产市场影响有限。这一影响主要体现在以下两个方面:

第一,影响房地产市场发展的因素有很多,税收只是其中之一。许多因素对于房地产市场的影响大于税收。在任何一个国家里,单凭简单的物业税根本扭转不了住房价格的基本走势和格局。

第二,房价增长的速度主要还是由市场供求关系决定的。当需求远远大于供给的时候,房价会自然地上涨。从供给角度看,长期的供给预计是不变的,这是因为房地产作为垄断行业,其高涨的开发成本和供应短缺并非由市场调节,均受制于非市场化的土地供应这一制度因素。而从需求角度看,其主要是由城市化,人口红利和经济增长等真实因素决定的自住性需求,受物业税的影响也比较有限。改变供给性结构(从大户型到中小户型),还需要很长的时间,而我国自住性需求仍然十分强劲,所以普通商品房价格仍将有较好支撑。同时,我国房地产正处于新古典式的上升周期,在真实需求旺盛的前提下,即使物业税的推出也不会改变行业长期向上的趋势。

参考文献:

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2.傅光明.论开征物业税的理论依据和重大意义[J].湖北社会科学,2006(10)

3.高培勇.给开征物业税一个基本理由[J].经济,2006(7)