第二次全国物流园区(基地)调查报告

摘要　中国物流与采购联合会、中国物流学会于2008年上半年对全国物流园区(基地)进行了第二次调查。该调查报告基本上反映了我国物流园区的总体情况和发展趋势。

物流园区(基地)是近年来我国现代物流业发展中出现的新型业态，对提高物流的组织化水平和集约化程度具有重要意义。2006年，国家发展和改革委员会、中国物流与采购联合会对全国物流园区发展情况进行了首次调研，在业内产生了较大影响。两年来，我国物流园区又有新的发展，也遇到了普遍性的问题。为进一步了解和掌握全国物流园区规划、建设和经营管理情况，中国物流与采购联合会、中国物流学会于2008年上半年对全国物流园区(基地)进行了第二次调查。

本次调查采取网上调查、问卷调查、材料提供、实地考察、召开座谈会等多种形式进行，共历时半年，分四个阶段完成。

物流园区调研基本情况

1　物流园区地理分布

与第一次调查相比较，本次调查收集到的物流园区的总量由2006年的207个增加到47.5个(包括运营、在建和规划中的物流园区)。

调查结果显示，我国物流园区总量规模比较大，按照地理区域分别为：东部沿海经济区97个、南部沿海经济区96个、北部沿海经济区67个、西南经济区56个、东北经济区48个、黄河中游经济区47个、长江中游经济区43个、西北经济区21个。如图1所示。

2　物流园区建设状态

在收集到的475个物流园区中，已经运营的物流园区122个，占25.7％；在建的物流园区219个，占46.1％；规划中的物流园区134个，占28.2％。

与2006年相比，目前运营、在建状态的物流园区比例有较大提高，而规划中的物流园区比例有较大减少(如图2所示)。表明近两年已完成规划的物流园区建设进程迅速加快，同时，物流园区规划热开始降温，逐步趋向理性。

3　物流园区基本类型

在调查的475个物流园区中，综合服务型物流园区数量最多，占75％；然后依次是货运服务型物流园区占18％，生产服务型物流园区占3％，商贸服务型物流园区占2％，其他选项占2％。

4　物流园区开发方式

调查表明，政府规划、企业主导开发的物流园区最多，有289个，占60.8％；政府规划、工业地产商主导开发的物流园区115个，占24.2％；企业自主开发的物流园区71个，占15％。

5　物流园区投资建设主体

调查显示，民营及民营控股企业参与投资建设的物流园区数量最多，其次是有国有及国有控股企业参与出资建设的物流园区。另外，部分物流园区由外资投资建设。例如，普洛斯已基本完成在中国沿海的战略布局，已在北京、上海、广州、青岛、重庆、成都、苏州、大连、杭州、深圳、南京、天津、武汉等地建立了近30个物流园。

6　物流园区总投资规模

调查中收集到225个物流园区总投资规模的数据，其中，总投资在1亿元以下的有16个，占7.1％；总投资在1～10亿元的物流园区有121个，占53.8％；总投资在10～20亿元的物流园区有39个，占17.3％；总投资在20～30亿元的物流园区26个，占11.6％；总投资在30亿元以上的物流园区有23个，占10-2％。如图3所不。

7　物流园区占地规模

调查中有302个物流园区有占地规模的数据，其中，占地面积在0.1～1平方公里的有164个，占54.3％；物流园区占地面积在1～2平方公里的45个，占15％；占地面积在2-3平方公里的20个，占6.6％；占地面积在3～5平方公里的20个，占6.6％；占地面积在5～10平方公里的34个，占11.2％；占地面积在10平方公里以上的19个，占613％。如图4所示。

调查显示，52％的物流园区认为目前园区的土地面积适合园区发展；48％认为目前园区的土地面积不适合园区发展。在不适合园区发展的原因中，主要包括对业务需求估计不足以及后期土地储备不足等问题。

8　物流园区内入驻企业和实体的主要类型

入驻物流园区的企业和实体中，物流公司和商贸企业数量较多，且相对持平；生产企业、快递公司、银行服务机构以及其他机构的数量占比相对较少；部分海港型物流园区中货代公司数量较大。

9　物流园区的赢利模式

物流园区的主要收入来源首先是库房／货场租金，其次是办公楼租金、配套设施租金／管理费和物业管理费，然后是所属物流企业、增值服务费、设备租金、土地升值后出租或出售、税收优惠以及国家拨款获得的收益等。

10　物流园区发展过程中遇到的阻力

物流园区发展过程中遇到的阻力首先是规划不充分、征地困难和资金不能及时到位，其次是没有优惠政策、战略定位不明确、配套设施没有及时跟上以及审批困难，再次是招商不力、地理位置不理想、功能单一、通关不便等。

11　物流园区内的典型设施、设备

调查显示，具有信息系统及相关设施的物流园区占84％；典型设施、设备中应用最多的是计算机系统；立体仓库、集装箱、条码或射频识别设备、冷库、GPS系统均有不同程度的应用。

入驻企业对信息化的需求依次为互联网网络接入、行业公共信息、车货配载、定位跟踪服务、咨询服务、电子商务类服务、EDI报关、办公自动化系统平台以及物流软件租用服务。

12　物流园区的相关政策

调查显示，使企业获益最大的优惠政策首先是用地政策优惠、税收返还支持以及融资优惠，其次是简化行政监管和审批手续、制定国家或行业标准、加大信贷、放宽行业准入、公平竞争以及用电优惠。

总体来看，我国物流园区的发展步伐不断加快，呈现出数量增加很快、地域差别明显、经济效益和社会效益不断显现、政府主导作用大等特点。

物流园区发展中的经验和教训

1　政府参与规范化管理

物流园区的建设具有跨行业、跨地区、多功能、多层次的属性，客观上需要政府通过科学规划，组织制定区域物流园区发展规划，宏观整合企业资源、优化工业布局，实现物流园区的规模效益、集聚效应。例如，上海市政府加强对物流园区统一规划和管理的做法，在很大程度上促进了物流基础设施资源整合和物流园区集约化效应的发挥。

2　缺乏统一规划影响区域合理布局

调查显示，中央、省(自治区、直辖市)级、地市(州)级和区县级各级政府积极参与推动物流园区建设。在政府规划推动建设的物流园区中，通过省级政府审批的占32％；地市级政府审批的占59％；区县级政府审批的占9％。地市、区县级政府审批建设的园区数量占比较高，这个现象值得关注。

由于省级以下政府在区域经济发展的全局方面关注相对弱一些，容易偏重地方发展，所以很有可能会造成同一地区或小区域范围内有

多个园区存在，同时各地政府也会出台不同的优惠政策吸引建设投资，可能导致过度竞争。

调研中也反映，从全国供应链物流的宏观角度看，我国物流园区的布局与规划还存在着一定的不科学性。在节点的设置、资源的配置、公铁空运输资源的联络与调配、重点战略物资与应急物资的储备等多个方面没有形成整体规划，造成区域物流园区之间缺乏联系、各自为政，难以较好地适应国家整体物流布局的需要和满足企业供应链运作的需求，造成资源浪费、衔接不畅、配置不平衡。

3　战略定位不明确导致发展不理想

调查显示，规划不充分和战略定位不明确两项因素是很多物流园区规划建设和发展过程中遇到的最大阻力。部分物流园区规划时，园区的建设地点和功能定位等重大内容仅凭几个宏观的货运总量、年货运周转量、几条道路或道路规划、甚至几个人的主观判断而确定，对于市场需求和客户分析缺乏研究和考虑，因此难以得到客户、企业和市场的认同。

值得注意的是，部分物流园区在经营上仍然采用“招商”和“售楼”的经营思路，缺乏物流供应链的解决方案与能力，不能进入本区域的制造业、分销业、零售业整体供应链的需求中去。这也是造成部分物流园区设立已久，但使用率不高的原因之一。

4　土地问题成为物流园区发展瓶颈

征地困难已经成为困扰园区发展的重要因素；土地政策是园区最希望得到的优惠政策，这一现象在沿海经济发达地区尤为突出。

此外，随着土地政策的调整，和土地相关的各种成本均有明显提升，导致物流园区的经营成本不断增高。我国部分一线城市(上海、深圳等)物流用地的地价已达60～100万元／亩，大大超过物流业能承受的10～30万元／亩。

5　资金短缺成为关键性制约因素

物流园区是一个高投入、长期回报的行业，呈现出前期投资规模大、资金占用周期较长、投资回收期限长的特性。资金问题已经成为物流园区建设发展过程中遇到的重要困难之一，物流企业希望在贷款、贴息等方面得到扶持。

6　服务意识受到重视

物流企业是物流园区的活动主体，物流企业的入驻是衡量一个园区运营状态好坏的重要指标。而交通便利性、配套设施、服务质量、园区品牌、交易条件、优惠条件、租金水平等多种因素都将对企业入驻物流园区产生影响。

一些园区招商定位于高端客户，通过转变经营和服务模式，对园区客户资源进行整合开发，拓展新业务(如控货融资等)，建立服务标准，提高物流综合服务水平，取得了良好的经济和社会效益。相比之下，部分物流园区服务内容单一，仅限于库房货场出租和物流设备租赁，导致物流园区招商不力。

调查还显示，大部分园区具有信息系统及相关设施，基于互联网的物流信息平台服务成为物流园区的重要服务手段之一。

促进物流园区健康发展的建议

为了更好地推动物流园区建设，在本次调研的基础上对政府部门提出如下建议：

1．加强全国性的物流园区总体规划与布局研究，使物流园区的建设规划与国家物流节点城市规划相衔接，解决我国社会物流系统中供需不平衡的结构性矛盾，尤其要打破地区和行业界限。

2．由中央政府统一管理，遴选规范化经营、服务水平高的重点物流园区，建立国家级枢纽型物流园区建设机制，在土地、投融资以及税收等关键政策方面给予重点扶持，实现示范引导作用。

3．加强科学评价和管理，促进物流园区规范发展。

物流园区的健康发展有赖于规范的物流市场环境。因此，建议政府有关部门加强对物流市场的管理，进一步规范物流市场经营秩序。在物流园区规划、审批和项目用地上加强管理，对于占用土地而又迟迟不开工的项目，采取有针对性的措施进行处理。对不具备建设条件的地区要严格控制物流园区项目。同时，充分发挥行业协会的作用，综合考虑推动区域经济发展、减少城市交通压力、优化城市布局、促进资源整合、减少环境污染等指标，建立社会化的物流园区科学评价体系。

4．制定相关政策，着力解决现实问题。

建议针对物流园区发展的实际情况及其特点，在土地、税收、投融资方面制定相关政策，着力解决物流园区发展中的现实问题。

(1)建立适应物流园区发展的土地使用、管理制度

在物流园区土地资源使用和管理上要与一般的工业用地有所区别，建立符合我国实际情况的物流园区土地相关政策，例如：将物流用地作为基础设施建设用地来对待，在用地上优先考虑，并适当采取优惠地价；建立物流园区专用短期限土地使用政策，可以采用缩短使用年限的方式降低地价，或者采用阶梯使用年限的方式设置阶梯地价；适当降低运营成本，如，建设多层库房的可减少城市建设费的数额；在保证消防安全的情况下，放宽单体库房面积的限制等。

(2)针对不同类型物流园区的实际经营状况，执行相应的税收政策

采取企业税收优惠政策。如，制定物流园区内物流企业的运输、仓储营业税抵扣政策，避免重复纳税现象。根据物流园区的实际经营状况，对物流园区适当降低土地使用税。对物流园区和入驻企业引进信息管理系统、建设物流配送中心等技术改造项目所需进口设备可按国家有关规定享受免征关税、进口环节增值税政策。落实好《关于企业政策性搬迁收入有关企业所得税问题》文件，鼓励物流企业投资物流设施建设。

设立园区辅助税收征管政策。研究物流园区对入园物流企业所使用的小规模运输业主的统一管理与运输业发票的代开、代征管理工作的可能性，并在有条件的物流园区进行试点。

(3)设立专项基金，改善投融资环境

物流园区的建设需要大量的投资。应将重点扶持的物流园区列为国家、省市重大建设项目和中央国债贴息资金项目计划，支持物流园区和入驻企业的发展。对园区内的重点项目及示范项目，经过申报、论证、立项，符合条件的给予一定比例的贴息和补助。建议设立物流发展专项资金，为物流园区和入驻企业引进信息管理系统、建设物流配送中心等技术改造项目，提供政府专项资金支持。以国家开发银行为主体，在银行贷款、企业发债方面给予政策支持，改善物流园区的投融资环境。

5．设立物流园区协调工作机制，组织落实相关政策。

为了物流园区的健康发展，建议发改委、国土资源、交通、建设、海关、税务、工商等政府有关部门加强对物流园区发展的指导、协调和宏观管理，协调落实国家关于扶持物流业发展的有关政策。