镇江市商品房价格合理性探讨

[摘要]当前,镇江市商品房销售面积上升、销售价格波动较大。本文从市场供求关系决定价格、房价收入比等三个方面来分析镇江市商品房价格的合理性。建议采取科学规划城市,使房价合理化,加强住房保障制度建设等措施,推进镇江房价的合理化。

[关键词]商品房 价格 合理性

近年来,镇江市房地业发展迅猛,推动了镇江城市建设的发展,改善了市民的居住环境和质量。然而房价的快速增长使得多数家庭,尤其是一些中低收入居民家庭住房困难,引起了各级领导高度重视和社会各界普遍关注。因此,房价的合理性对于房地产市场健康发展,对构建社会主义和谐社会致关重要。本文通过走访调查对镇江市房价的合理性进行分析。

一、镇江市住房销售情况

2004年以来,镇江城镇居民居住条件不断改善,人均住房建筑面积从2004年的24平方米提高到2009年的34平方米,上升41.7%。镇江市房地产市场在日益繁荣的同时,却伴随着房价上涨过快的现实状况。虽然从2004年开始国家采取宏观调控措施,房地产价格涨势得到一定程度的抑制,但房价仍然居高不下,局部出现加速上涨趋势。

1.镇江市商品房销售面积大幅上升

镇江市住宅施工面积和住宅竣工面积分别从2004年的323.99万平方米和128.58万平方米,增加到2009年的170.24万平方米和170.24万平方米,分别增长了1.1倍和35.6%。市区商品房成交量从2004年的123.9万平方米增加到2009年的559.83万平方米,增长了3.5倍。特别是2009年镇江市区商品房总成交30994套,与08 年相比增加19114套,增幅高达160.89%,成交量突破镇江楼市历史记录。

2.房屋成交价格涨幅波动较大

2004年～2009年全市房屋销售价格处于上升态势。市区商品住宅均价从2004年的2478元上升到2009年的4450.93元,增长了79.6%。09 年年初价格经历了一个短暂的平滑,之后一路稳定小幅度上扬,5月后涨幅增大,10月突破五千大关,12月增涨到最大值,创下镇江市单月成交价最高记录5133元/m2。

二、镇江市商品房价格合理性分析

面对当前房产价格涨声一片,人们开始思考房地产行业是否存在泡沫、房地产价格合理与否、房产市场能否持续健康发展的问题。就房地产价格合理性而言,我们认为鉴于商品房作为一种商品,其价格的形成机制与其他商品一样,是由市场综合因素变化而确定的。因此,要分析商品房价格合理性的难度非常大,以致判断商品房价格合理性标准就更加困难。下面我们从三个方面进行探讨。

1.房地产价格上涨因素分析

(1)经济发展。经济越发展,社会总需求就增加,会带动对厂房、写字楼、商店、住宅和各种娱乐设施等的需求增加,从而会引起房地产价格上涨。从镇江历年经济发展水平和增长速度来看,经济近几年一直保持快速增长势头。2004―2009 年,镇江市国内生产总值由711.97亿元,增长到2009年的1580亿元,年均增长20.3%。

经济发展,居民收入也增加,人们的生活水平随之提高,促使对房地产的需求增多,从而导致房地产价格上涨。2004年镇江市区城镇居民人均可支配收入突破万元大关,达到10858元,按照汇率折合超过了1000美元,根据历史经验,经济处在这一发展时期的国家和地区房地产需求都曾处于一个相对旺盛的时期。2004―2009年镇江市区城镇居民家庭人均可支配性收入平均增长速度为15.49%,特别是近几年增速较快。客观增强了居民的消费能力,人们将会有更多的资金去满足购房需求。

(2)成本增加。就一般房地产而言,其总成本费用由土地费用与建安费用两大部分构成。

①土地价格的上涨,推动房价上扬。首先从土地价格来看,土地的有限性以及城市化、工业化的加速对建设用地的需求增加,决定了土地增值的必然趋势。其次土地的使用权出让,由协议出让变为挂牌竞价和拍卖竞买,也导致了地价的大幅上扬。由此可见,土地价格是推动房价上涨的重要因素。

②住房建设成本增加,促使房价上涨。近年来,受固定资产投资快速增长等因素的影响,导致建筑材料价格上涨。另外,随着人们对住房品质的要求不断提高,建筑材料品种更新、质量提高,一些新型环保、节能建筑材料被大量采用,商品房的配套设施和环境也在不断改善,在一定程度上加大了商品房的建筑成本,总成本的上涨最终结果反映为房价上涨,商品住宅价格在这些费用的基础上还要加上开发商预计的利润,因此以上这些因素都会影响到房地产的价格。

③供需扩大。随着工业化和城镇化发展、城镇人口增加,大规模城市改造和居民拆迁,使住房销售市场的被动需求也不断增加。近年城市拆迁量不断增加,特别是2009年镇江市全年累计完成房屋拆迁面积578万平方米,比上年增长85.9%,相当于前三年拆迁量的总和,其中市区房屋拆迁面积381万平方米,增长1.1倍,相当于前四年拆迁量的总和。

2009年镇江市城乡建设全面提速,城乡面貌发生显著变化,重点项目取得积极进展,城市综合功能不断完善,城市副中心的逐渐形成,种种未来的迹象都促进着房地产市场的急速发展。 其次按照镇江市的总体规划,到2020 年城市化水平将达到70%,城镇人口将要增加到320万,那就意味着还有大约30 万农民要从农村迁入城市。与此同时,城市居民的平均面积要从当前的23.3 平方米增加到35 平方米左右。

④政策助推。自2007 年第四季度后,中央和省政府相继出台了很多“救市”政策来鼓励和支持住房消费,促进了房地产市场健康稳定发展。镇江市结合实际,出台了《关于进一步促进我市房地产业健康稳定发展的若干意见》、《关于完善我市房地产市场调控工作的意见》等政策。这些政策加大了自住型和改善型住房的信贷力度,适度减免了住房转让环节的营业税,调整放宽了土地出让金缴纳、开竣工时限,降低了开发企业用地成本及税收负担等。

2.房价收入比

房价收入比,是指整套房屋价格与城市居民家庭年收入之比。通过对数十个经济发展水平不同的国家和地区主要城市居民房价的考察,世界银行和联合国人居中心分别得出“合理的住房价格”的房价收入比应该为3-6。根据世界银行对全球96个国家(地区)1998年的统计资料显示,这96个国家(地区)房价收入比的平均值为8.4,中位数为6.4。在全球范围内,房价收入比的平均水平在6.4-8.4之间。此外,一个国家或地区合理房价收入比是随着时间和社会经济条件的变化而不断变化的。

据上述资料分析,我们认为镇江市2004年～2007年房价总体基本合理,2008年后房价收入比略显过高,普通居民难以承受。

3.房价租售比

如果将商品房看成一种投资,那么其资产的价值就由其能够带来的未来若干年的年收益和贴现率所决定,这里年收益就是商品房的市场租金。与房地产价格相比,房租不存在投机的成分,因此可以通过将其资本化求得房地产的“真实价格”。

现在分析房屋租售比。房屋租售比是指房屋每平方米月租金和每平方米销售价格之间的比值,可以用来评估住房投资价格是否合适。

从表可知,2007年～2009年租金回报率远低于5年以上银行贷款基准利率。从投资角度看,当前城镇居民个人进行房地产投资,“以租养房”仍不合算,主要还是靠房屋本身升值来实现资产保值增值。

综上所述,2009年镇江市商品房价格总体上基本合理,局部地区房价偏高,超过当地居民的承受能力。

三、推进镇江市房价合理化的建议

合理的房价,对于房地产业和国民经济的发展乃至整个社会的稳定,都有着至关重要的影响。目前,从我市具体情况看,应主要从以下几个方面入手,引导商品房价格理性回归,促进房地产业的健康发展。

1.科学规划城市布局。房地产价格与城市规划密切相关,城市规模和布局直接影响房价,要使房价合理化,必须要科学规划城市。一是要使房地产开发与城市发展规模相适应。我国城镇化过程也是农村发展、农村人口减少过程。因此,要对城乡一体化规划,共同开发、共同发展。二是城市空间要科学布局,合理安排城市生产、生活区域空间。

2.加强保障性住房建设。着力建立并完善以普通住房为主体、以经济适用住房和廉租住房为保障、以高档商品房为补充的住房供应体系。一方面增加普通商品房和经济适用房的建设和供应量,改变经济适用房投资规模下降的局面;另一方面要规范经济适用房建设和销售中的不良行为,使经济适用房真正起到满足城市中、低收入家庭基本需求的作用;同时尽快对经济适用房、房改房和多年空置房等建立政府有效回购制度,既可有效降低经济适用房和廉租房的建设成本,又能够快速地增加其容量。

3.加大土地调控和管理力度。首先,在宏观调控和管理上要有总量控制、统筹规划,避免形成无序开发,造成各方面资源的浪费。逐步加大对经济适用房建设用地的供应力度,缓解用地矛盾。其次,要加大对闲置土地的处理力度,使有限的资源得到充分利用。第三是要定期公布基准地价,合理引导地价水平。禁止炒买炒卖建设用地,克服土地供求中的投机现象,保持土地价格的相对稳定。

4.进一步规范房地产市场秩序。建议对于当前房地产市场秩序中存在的问题标本兼治、综合治理。紧紧围绕房地产项目的审批、开发、交易、中介等环节,运用法律、行政等多种手段打击房地产领域的违法违规行为。

5.强化房地产市场价格预警预报。要加强房地产市场价格监测和市场信息引导。要加快房地产市场信息系统建设,加强市场监测,定期分析房地产市场,坚持正确的舆论导向,适时向社会公布土地供应及价格、住房供求及价格等相关信息,增强政策透明度和执行力使房价理性回归,促进房地产市场持续健康发展。

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