时间：2022-05-04 08:07:27
在近期价格不断上涨的楼市中，“房荒”一下子成了各方关注的焦点，不过仔细分析一下，其实市场新盘可售数量的减少具有明显阶段性和周期性的特征。而近期土地市场成交已经再度活跃，这将会缓解市场后续有效供给的压力。
楼市“房荒”让人慌
近一段时间以来，房价的不断上涨已是不争的事实，购房者对此也开始逐渐能够“忍受”了。但与此同时，另一个焦点却仍然搅得人们有些不安，并有逐渐蔓延的态势，这就是所谓的“房荒”。一位购房者说得颇为形象：“现在去买房时会感觉房源特别紧张，时常会被告知要买就快买，不然的话房子就没了。有时候想想心里也是挺慌的，如果哪一天真的没房子卖了，那像我们这样还没买房的人该怎么办啊?”
的确，不仅是一些普通购房者，“房荒”正在成为近期市场普遍关注的焦点。据报道，此前渗淡经营的杭州楼市，从3月份开始出现了一系列的变化，从量价齐跌变成了量价回升，楼市成交量一路上扬，火爆行情不断攀高，幅度之大、速度之快，令人炫目。5月份，主城区月度总成交量10058套，刷新2007年6月创下的单月成交量6532套的最高纪录，是今年4月(6267套)的1.6倍。进入6月份，尽管8753套的总销售量比5月有所下降，但这一数字却是去年同期的近5倍。在此行情下，不少楼盘在一两天里被销售一空，连夜排队的景象重新出现。“杭州楼市再度演绎‘疯狂周末”’等标题又一次出现在当地媒体版面。据悉，绿城房产开发的一个楼盘，两天之内售完，回收资金20亿元。与疯狂上扬的成交数据相比，杭州的存量房产被迅速消化。到5月份，全市存量房产跌破两万套，之后，“10000套”，“9000套”，杭州主城区存量房的数字连连下跌，因此有媒体惊呼，如以之前的成交量计算，一个月后杭州就将出现无房可卖的局面。
其实不仅是杭州，其他不少城市近期也出现了新盘可售数量大幅度减少的现象。据悉，到今年5月，深圳商品住宅出清周期下降到只有7个月，也就是说以最近6个月的平均成交量计算，只要7个月的时间就能把目前的新房存量消化完，这也是2008年以来出清周期最低值，达到了2007年房地产火热时的水平。而截至5月底，深圳新房可售规模已不足4万套，这引起了市场的广泛关注和议论。而在上海，截止7月5日，可售面积已降至543.77万平方米，按照目前的销售速度，只能够“维持”6个月的销量。同样在北京，其可售面积数量也降至了1465.73平方米，这同样也引发了许多市场人士的高度关注。
供应“断档”事出有因
那么，许多人疑惑的是，市场怎么会一下子出现“房荒”的现象呢?通过分析记者发现，目前的“房荒”其实是由于供应“断档”造成的，具有明显阶段性的特征。从近几年房地产市场发展的情况看，在2007年市场再度出现火爆之后，国家出台了一系列调控政策，特别是对二套房贷的限制极大地打压了市场，从而使2008年楼市出现了整体萧条的局面。在这种情况下，许多开发商都放慢了开发建设的节奏。与此同时在土地市场上，开发商的拿地热情也大幅度降低，很简单的道理，既然造房子已经不赚钱了，那还有什么必要再去竞争圈地呢?
不过今年以来，市场却发生了戏剧性的变化。随着去年末国家针对房地产市场一系列“强心针”的出台，近几个月来楼市终于发生了翻天覆地的变化，成交放大房价上涨已是不争的事实。但是面对这突然汹涌而来的购买潮，楼市的供应却有些跟不上了，从而造成市场供应一下子“断档”，“房荒”的说法也就随之而来了。有专家认为，从市场角度看，商品房建设周期长，其短期供给缺乏弹性，而供给相对滞后于需求调整。具体表现在需求下降、交易量萎缩时，商品房建设仍在以较快速度增长，供过于求从而对房价造成压力。相反，在需求上升时，交易量增加，商品房建设却在萎缩，使未来供不应求。
不过仔细分析一下近期供应“断档”的现象，可以发现前期建设速度放缓是主要的原因，具有明显的阶段性特征。据了解，今年1～2月，全国商品房当月新开工面积同比下降14.8％，全国房地产开发投资仅同比增长1％，比同期城镇固定资产投资增速低25个百分点。而在广东省，今年一季度该省房地产开发投资金额同比下降14.97％，开发商购置土地面积同比下降84％，商品房新开工面积同比下降51.59％，商品房住宅新开工面积同比下降50％。而近期，上海由于部分房产项目让路世博将停工8个，从而在一定程度上加剧了市场供应紧张的状况。
几家地产巨头同样也是“随大流”，保利地产在去年年报中就表示，2008年部分地区主动缩减开工面积，暂停开发变现能力差的商业项目，有效缩减投资。而在公司现金流量表中，投资活动产生的现金流量净额同比增加了47.28％，这也在某种程度上反映出公司减少了开发建设的资金投入。无独有偶，万科的年报中也披露了公司下调开工和竣工面积，公司全年新开工面积由年初计划的848万平方米调整为570万平方米左右，竣工面积由年初计划的689万平方米调整为586万平方米。2008年末，万科实际完成新开工面积523.3万平方米，同比减少32.6％，比年初的计划数减少38.3％。
后市可能价升量跌
不过，随着近期楼市发生的剧烈变化，土地市场已经发生了明显的转向，开发商再度纷纷入市“抢地”，这也使得楼市未来的供应将出现转机。根据6月中原土地监测系统数据显示，6月居住用地供应量较前12月均值增加45％，其中重庆、武汉、沈阳、南京和杭州等二线城市放量明显，与此同时各地地王频出，北京、重庆纷纷涌现地王。
根据克而瑞(中国)研究中心的分析，2009年上半年土地市场表现为：1季度市场冷清，1～2月份合计只成交5块土地，3月份甚至没有成交；但到了第2季度随着市场的逐渐回暖，土地市场成交开始活跃，甚至近乎疯狂，众多知名企业如大华、万科、绿地、世茂、金地和华润置地等，纷纷出手拿地，争相竞标、高溢价、高地价状况重现。2009年上半年企业新增土地投资金额约302亿元，其中6月份合计成交金额约143亿元，占总量的47％；5月及4月成交土地金额分别达到约89亿元和56亿元，分别占总量的29％和19％。
不过，虽然开发商的拿地意愿已大幅度加强，但真正反映在供应上仍然尚需时日，所以下一阶段极有可能出现价升量跌的状况。对此，克而瑞(中国)首席研究员陈啸天认为，在近期的一项调查中发现，由于近期房地产市场刚性需求大量释放，成交量明显增加，一些开发商有了提价的冲动。其中近7成的受访企业认为，随着投资型需求的不断增加，三季度房地产价格会快速上涨，并导致成交量萎缩。所以面对当前的市场，投资者要把握好购房的节奏，避免出现盲目追涨的状况。