发达国家如何征收房产税

房产税，又称房屋税，是国家以房产作为课税对象向产权所有人或者使用人征收的一种财产税。对房产征税的目的是运用税收杠杆，加强对房产的管理，提高房产使用效率，控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入。

为了有效遏制房价过快增长，我国上海、重庆等城市于2011年1月份率先试行征收房产税，并计划2012年在全国推广。近段时间以来，关于我国要不要征收房产税、应该如何征收房产税的议论一直没有停止。为此，笔者搜集、整理了部分国外发达国家的房产税概况，以期对我国房地产征收房产税有所借鉴和启迪。

美国：大头用来建学区

目前，美国已有50个州在征收房产税，与中国是否开征房产税引发巨大争议不同，绝大多数美国人愿意缴纳房产税，这与美国的房产税较好体现了“取之于民、用之于民”的原则有关。

美国的房产税有狭义和广义之分，狭义的房产税是指对房屋本身征收的税，属于财产税；广义的房产税还包括交易税，也就是在房屋买卖时要缴纳的税。

美国房产税的收税主体是郡政府、市政府和学区，联邦政府和州政府都不参与房产税的征收。一般来说，郡税、城市税和学区税三者之间的比例为1:1:5。做为房产税收的主要受益者，学区把税款主要用在了为学校添置运动器械、维持校车运营、教师发放工资福利、向学生提供免费午餐等等。

在美国，对于一个房主来说，房产估价和税率是决定其要缴纳的房产税高低的两个关键因素。目前，美国大部分地区房产税的税率维持在0.8%-3%之间，其中，以1.5%左右的税率水平居多。

英国：房地产税有等级之分

英国房地产税的叫法在本国也不统一。英格兰、苏格兰和威尔士叫“家庭税”，而北爱尔兰就叫“市政服务税”。2010年，英格兰平均每个家庭交纳的房地产税为1146英镑。

英国的房地产估价由政府开发的专用软件自动完成，税额从个人工资账户或养老金账户自动划拨到市政房产税交纳账户，无需个人参与。完税后，如果个人有异议，可以提出复核，发现误差，多退少补。

另外，英国对非居民住房的房地产税单独征收，包括商业用房、市镇及村庄的办公用房。非居民住房的房地产税虽然也由地方政府征收，但要交中央政府，然后中央政府按照各地人口平均分配使用，其作用就是富裕地区支持贫困地区。

英国房地产税税率是累进税率，但各个郡的税级和边际税率均不相同。英格兰的房地产税级分为8级，用英文字母A到H表示，并把D级作为参照级，每年的房地产税只规定D级的税值，其他级别的税值自然产生。

韩国：利用赋税稳定房价

在韩国，房产税叫综合不动产税，开征于2005年，时间不长，目的是为了配合1961年开始征收的财产税，以期通过加重富裕阶层保有大量房产的税负，遏制首都首尔地区房价过快上涨．征税对象为拥有房产总价值超过6亿韩元(1美元约合1144韩元)的家庭，并根据房产总价值的不同，税率为每年0.75％-2％之间。

经过几年实施，这两种税收制度结合效果并不明显，因为每年房价上涨的速度要远远高于每年所要承担的赋税，所以房地产投机行为依然存在。

不得已，韩国政府又出台了更为严厉的房产转让所得税，即拥有2套住宅的家庭在购买房产2年之内出售，要缴纳50％的房产转让所得税，拥有3套以上住宅的家庭在购买房产2年之内出售，要缴纳60%的房产转让所得税。即使在购买房产2年之后，拥有2套以上住宅的家庭在出售房产时，仍需要缴纳6％-35％不等的房产转让所得税。

这一政策的出台，韩国房地产投机现象大大减少，房价也基本稳定下来。

德国：法律运用讲技巧

在德国，除非你的房产是文物，并且维护费用超过房产收益，否则都要缴纳房产税。

德国的房产税分两种，都是地方税，在保有环节，有专门的《房产税法》。计算方式相对简单，是按“统一的征税值”乘以3.5％后，再乘以当地确定的税率。在交易环节，有《房产购置税法》，该法规定，在德国每购置一处房产，都需按房产的实际价值交纳一定数量的税赋，税率及计算方式在各联邦州有所不同，但大都在3.5％左右。

这些年，德国的房价波动不大，房产税功不可没。

日本：根据时价征税

在日本，房子和土地都是可以出售的。一般来说，买房子不仅意味着拥有房产本身，而且意味着获得相应的土地所有权。即便购买的是公寓楼，也会依照单户面积占整栋楼房总面积的比例分摊整栋楼占有的土地。

上世纪50年代，日本在地方税制改革中引进了固定资产税。固定资产税属于地税，由地方税务机关征收管理。固定资产税主要对土地、房屋等征税，纳税人是法律意义上的土地、房屋产权所有者。土地包括住宅、农田、森林、牧场、原野等，房屋包括住宅、店铺、工厂等。每年1月1日在房屋登记簿上登记的产权所有者，有义务向所在的市町村缴税，标准税率为1.4%。而东京都心23区的产权所有者需要将税金缴至东京都而非各自市町村，这是一个特例。

日本是地震多发国家，如需对老旧房屋进行抗震翻建和改造，依据不同的条件，可获取1-3年不等的固定资产税和城市规划税的减免；再比如，如果对房屋进行节能改造，可依据条件享受1/3的固定资产税减免；65岁以上或者残疾人需要对房屋进行无障碍通道改建的，100平方米以内的房屋可以享受减免1/3的固定资产税。另外，对土地征收的税额达到上一年度1.1倍，超出部分予以减免；不足200平方米的小规模住宅用地，也可享受城市规划税的减免。

新加坡：统一制定价格

在新加坡，民用住宅主要由政府组屋和商品房两部分组成。其中，类似于中国经济适用房的政府组屋由政府投资修建，价格也由政府统一规定，以低价出售或出租给中低收入阶层使用。

居民购买组屋价格低廉，也受到严格的限制：屋主在一定年限内不得整房出租；5年内组屋不得转让，也不能用于商业性经营。

新加坡还规定，一个家庭同时只能拥有一套组屋，防止投机多占。另外，业主出售购买时间不足1年的房屋，要缴纳高额的房产税，这对抑制炒房和商品房价格暴涨非常有效。