自住商品房冲击波

北京楼市的购买需求到底有多大，看看自住型商品房有多热就知道了。今年11月30日，北京市首个亮相的自住型商品房项目――位于朝阳区豆各庄的“御景湾” 正式开放网站注册登记。12月14日晚间截至报名时间，根据住建委通报，共有14.8万户进行了网上购房初步登记，这也意味着，每套房源有74个家庭“抢”。

自住型商品房的火爆程度，令人咋舌，而它的冲击波，可能在未来几年内持续释放。

申请网站被“挤瘫”

11月的最后一个周六，已经连续五天早晨6点钟起床去上班的李晟，放弃了一周唯一“睡到自然醒”的机会，一早就起床守候在电脑前。因为这天上午10点，北京首个自住型商品房项目恒大御景湾，开放网站注册和摇号登记。根据之后开发商恒大北京公司公布的数据显示，这一天和李晟一样申请该项目的，至少有上万人。

记者也在当天体验了注册流程，上午一直显示“无法打开网页”，直到当天下午2点钟，才勉强打开了注册网站的网页，运行加载速度很慢。李晟也是在第二天才成功提交了注册信息。

恒大方面工作人员表示，由于首日最高峰同时在线申请人数超过10万，网站陷入瘫痪，这种网页打开“不畅”的局面持续了三天才稍稍缓解。截至前三天，申请登记成功的家庭已经近8万，最终成功申请为14.8万户，而该项目提供的房源数量仅为2000余套。

不少业内人士都表示这是“意料之中”。“因为申购门槛相对较低，只要符合北京购房资格的家庭，不管京籍还是非京籍均可申请。”亚豪机构副总经理任启鑫认为，自住型商品房几乎是近年来，北京市申购门槛最低的类保障类住房，符合条件的人群数量很大。

“有枣没枣打一竿子”，似乎可以形容一些申请者的心态。李晟告诉记者，他的同事们几乎都打算申请这个项目，其实从他们的工作地点和生活范围来看，如果真的居住在朝阳区豆各庄，通勤的时间成本较大，将达到两个小时以上。

“为什么去摇号呢？就是试一试手气，万一摇中，那就相当于中奖了，绝对是赚到了！”

“赚到了”的心态，源于自住型商品房的低价。“御景湾”所提供的80-90平米户型，最高售价仅2.2万元/平米，较周边普通商品房的价格低出了近1万元/平米。

虽然自住型商品房还规定“5年内不得转让、出租，5年后转让须按届时同地段商品住房价格缴纳购房差额的30%”，但李晟也认为不成问题，“那就放着呗，五年后房子升值，还怕会吃亏吗？”

打开“潘多拉魔盒”

对于如此汹涌的申购热情，有媒体形容为自住型商品房，就像是打开了“潘多拉魔盒”，让人们看到了楼市当下的购买需要。

然而，更多的观点认为，不能仅仅从申购数量来理解真实的市场需求。“首先申请人数中，肯定有一部分是不符合购买条件的人，还有相当一部分人，只是来凑热闹、试手气的。”亚豪机构市场总监郭毅如此认为。

在记者接触的一些申请者当中，的确有不少“凑热闹”的，但是似乎有更多的人正期待着明年入市的其他自住型商品房项目。家住在大兴区的张胜，就在等着位于南六环上、磁各庄桥附近的两个有配建自住型商品房的项目。

“规定销售价格是1.3万/平米，现在大兴最南边也没有这个价格了。南六环商品房价格现在已经在两万元以上。你说值不值呢？”然而，这两个项目土地在今年11月刚刚出让，也并没有在北京市首批公布的自住型商品房项目名单之中。

11月12日，北京市第一批自住型商品房项目规划设计方案在市规划展览馆展出，首批展出的7个项目分布在海淀、朝阳、昌平、丰台四个区，套型面积大多为90平方米以下户型，可提供自住型商品房16020套。首批项目中，甚至有三个项目位于五环以内。在北京，新房供应“六环渐成主力”的当下，相对优越的地理位置，让自住型商品房吸引了更多的关注。

按照“今年2万套、明年5万套”的供应计划，自住型商品房的国有土地，正在加速入市，改变着北京土地市场的供应结构。而更让业内关注的是，明后年北京市商品住宅供应结构，可能将发生剧烈变化。

冲击供应结构

根据开发速度预测，今年已经出让土地、明年开建的自住商品房供应有两万套；加上明年上半年成交的地块，可能在下半年形成供应，也就是说，明年入市量可能达到3万-3.5万套之间。

根据北京中原市场研究部的数据，截至12月，今年全市成交的商品住宅中，90平米以下的户型成交3万余套。也就是说，明年入市的自住型商品房供应量，几乎达到同类型房源的全年成交规模，这必将冲击原有的市场结构。

对于不少纯商品住宅楼盘而言，这种冲击已经提前感受到了。大兴区某楼盘销售人员告诉记者，11月以来，他们在来电、来访中，接到不少询问区域房价的客群，大部分都是为了对比房价，目的是考察该项目周边的自住商品房。

“我们尽可能拉开与自住商品房的竞争距离，区分开客群类型。”某新入市的大兴项目负责人如此告诉记者，在她的项目周边，明年约有14万平米的自住型商品房入市。通州某开发商人士也表示，可能加大中高端产品比重，避开自住型商品房的直接冲击。

如果在未来几年内，自住型商品房的供应规模持续加大，对中低项目市场的影响将非常明显。

然而，也有人选择“以不变应万变”的应对策略，“我们明年推盘速度不会受这个（自住型商品房）影响。”前述大兴开发商人员表示。因为，按照自住型商品房的摇号方案，保障房轮候家庭和京籍无房户有优先权。而数据显示，北京本市轮候的保障房家庭约有13万户，这也意味着非优先的普通家庭很难买到。