华侨城买地的价格玄机

华侨城计划在6月6日召开的股东大会上审议的“买地议案”中，除了拟建商业物业的一块土地有可能引发同业竞争外，其购买的另外一块集团土地——华侨城城区西北部（02-03和02-05地块），则在定价上存在诸多疑点。

记者实地采访发现，该地块所处地段较差，且周边环境不佳，与华侨城以往获得的开发地块不能相提并论，但在定价上却参考了周边较好地块的定价，如该笔交易成行，华侨城的中小股东利益无疑受到侵害，但这种侵害却因为玄机暗藏于价格之中，因此不易发现。

地段较差 环境不佳

据悉，此次华侨城拟向集团购买的四宗土地中，该“02-03和02-05”地块的土地面积为20.82万平方米，规划41.92万平方米的住宅，加上11289平方米的商业，规划容积率为2.07。该地块整体作价39.4亿元，也是此次交易中金额最大的一宗土地。

记者现场了解到，该地块所处位置实际上是深圳华侨城片区的位置，地块北临北环大道，存在噪音污染且空气质量较差。同时，该地块南临深圳最大的城中村白石洲，居住环境及治安管理都存在问题。

长期居住在深圳华侨城纯水岸的韩小姐向记者表示，由于长期居住在这一区域，且时常关注华侨城的开发动向，因此她对这一区域的周边环境相当熟悉，上述地块由于“北临快速路，南面城中村”，天然的资源禀赋就比片区内的其它地块要差，华侨城如何在该地块上建造高品质的物业，且售价能够比拟华侨城纯水岸？这是她目前的困惑所在。

价格玄机

华侨城股东大会议案资料显示，在这样的背景下，该地块仍将以39.4亿元交易，该价格以最终土地单价9153元/平方米确定。

可资对比的是，与“02-03和02-05”地块临近的“侨城馨苑”在2010年5月份开盘时的价格为2万余元/平米，虽然此后深圳房地产市场价格持续上涨，但目前“侨城馨苑”二手房市场的交易价格也多只是在2.5万元—3万元/平米之间。目前华侨城纯水岸14期则是以约6万元/平米的价格进行交易。由于地块地段的差异而造成的最终市场价格差异可见一斑。

华侨城董事会秘书处的刘轲对上述价格差异和地块定价进行了解释，他认为以多年前“侨城馨苑”的开盘价做为现在地价的参考并不合适，另一方面，侨城馨苑的定位与户型与华侨城城区西北部片区的规划也具有一定的差异。他同时强调，该地块的评估是由独立的专业评估机构根据专业人员的实地调查，参照近段时间内有和评估对象所在区域内类似情况的住宅、商业用地的交易案例而采用市场化的评估机制。

不过，这一解释并不能够完全厘清“侨城馨苑”当前二手房价格与“纯水岸”之间的巨大差异。

有华侨城中小股东向记者表示，由于该购地议案已准备相当长的时间，即使有少数小股东反对，恐怕最后也不能阻止议案获得通过。但华侨城集团与华侨城之间进行上述土地交易并未充分考虑中小股东的利益，如果上述地块的地段不佳，开发难度大，本不应该卖给上市公司，华侨城集团此举有转嫁风险的嫌疑。同时，即使一定要将土地卖给上市公司，在定价上也应该充分听取中小股东的意见，仅凭单一的“评估”价未免草率。