恒大:抢跑或“减速”

恒大是上半年楼市当仁不让的“明星”。率先高调降价,销售面积“夺冠”,唯一一家上调全年销售目标的房企,若不出意外,其完成全年销售目标已是“板上钉”。然而,在业内人士看来,恒大风光的背后或许隐藏着诸多隐忧,其未来是否能持续快速发展还将画上大大的问号。

上半年最红“明星”

本轮调控中,继出人意料地高调宣布全国范围8,5折,恒大不断爆出“猛料”。7月12日,恒大还逆势高调将全年销售目标由360亿元提高至400亿元,就在八成上市房企上半年销售完成不到一半的大势下,恒大是唯一一家上调销售目标的企业。

从前七个月的销售情况来看,恒大年初制定的全年360亿元的销售目标已经完成了72.3%,即使以7月上调后的目标计算,也完成了65.2%,成为全国销售目标完成率最高的龙头房地产企业。与此同时,恒大地产销售面积保持全国第一。

恒大逆市实现高速增长,与其城市布局密切相关。如果说近两年诸多房企都开始加速二三线城市布局,那么恒大2004年就已经开始对二三线城市进行布局。从表2我们可以看出,2010年恒大的主要项目除个别位处上海等一线城市外,其余项目布局基本都在二三线城市。仅7月份而言,恒大的项目首次亮相济南市场,先后开盘济南恒大绿洲、济南恒大名都两个项目,合约销售额合计超过10.9亿元,占7月集团总销售额的21.6%。

上市蜜月期“策略”

对于下半年的市场环境和业绩,恒大地产也显得信心十足。香港业绩说明会上恒大地产总裁夏海钧表示,下半年随行就市定价以完成全年400亿元销售目标。

不过,在辉立证券地产分析师陈耕看来,恒大地产未来很有可能销售增速放缓。“1至7月,恒大合约销售额260.6亿元,依赖规模大以及对市场反应早、价格折扣等因素,但是一旦下半年很多开发商跟进降价,其价格优势策略就不明显了。如果按照4月份国十条新政后的价格策略来看,恒大在8.5折的基础上,再让利5―10%,空间已经不大了。如果一个企业不停地降价,可能会给客户带来是否还要继续降价预期而导致观望。”陈耕说。

不过陈耕认为,恒大下半年400亿元的目标还是能够完成的。而对于恒大今年的表现,尤其是一系列高调举动,诸多分析认为这是其上市后首年的必要“路径”。去年11月5日,恒大成功上市,一般上市前后一年时间,是公司与股东、投资者维持关系的重要时期。所以公司都会竭尽所能使得业绩呈现好的状态,以维护资本市场信心。

可持续发展存疑

那么对于恒大来说,最为重要的是其这种快速增长的态势能否具有可持续性?在很多业内人士看来,恒大风光的背后或许隐藏着诸多隐阮。

恒大上市走了一条典型的大肆拿地巨额融资模式:大肆举债一疯狂囤地一快速上市―获取资金一还债和进行房产开发。

“上市前,恒大采取了快速扩张策略,储备了大量土地,在2010年转化为可售房源,造成了今年的集中放量,所以销售的增长本身是有一定基础的。但是我们并不知道恒大当时为准备上市跟战略投资者做出了怎样的承诺,需要不需要今年的现金流去补窟窿。一般来说,销售资金回笼要么去还债,要么进行土地储备,进一步开发。就以万科和恒大来比较,万科上半年资金回笼获取了大量的土地储备,但是恒大却不一定能这么做。”北京正略钧策管理咨询合伙人、副总裁薛迥文同样分析恒大未来很可能会放缓发展速度。 　 恒大上半年拿地总价30.02亿元,在拿地总价排行榜上位列20名之外,第一名万科的拿地总价为251.44亿元。

而此前,恒大地产主席许家印也曾透露,由于公司上市时市场情况欠佳,因此当时曾与一批战略投资者签署协议,若今年5月5日至11月5日半年期间,平均股价低于发行价(3.5港元),将会向这批战略投资者赔偿最多12亿港元。据许家印说,根据条款,所赔金额为这批战略投资者所认购的恒大股票金额的18%。

薛迥文认为,土地储备和综合能力是房企业绩的重要保障,在当前的政策环境以及融资环境中,恒大唯一能做的就是低价卖楼。“如果把规模与能力比作两条腿的话,拿恒大与万科比较,万科一直以来两条腿基本都能协调走路,但是恒大的规模快于能力。在恒大销售目标已经要达到400亿元的规模时,这对其管理能力、运营能力等都提出了要求。”

而据一些业内知情人士透露,恒大地产目前部分楼盘也正遭遇质量问题。如今年6月份,网络流传一份“恒大地产的别墅是怎样包装出来的”帖子,帖子的核心话题就是武汉恒大金碧天下别墅区存在的重大质量安全隐患问题。

恒大地产或许未来还面临着政策规范化风险。薛迥文将房企分为战略导向型和机会主义两大类,第一类以万科为代表,其土地储备获取是受其战略需要支配。而另一类企业更依赖于地方政府招商引资等机会影响获取大量廉价地,利用中国经济发展中一线城市、二三线城市、四线城市之间政策规范性差异打球。

《环球企业家》文章《毁灭的种子是什么?许家印和他的恒大地产危机调查》,曾详细调查了恒大上市筹码的重中之重――占恒大声称的土地储备总量近1/3的恒大启东金碧天下项目获取8968亩土地的疑点。“这幅巨大地块能否正常开发尚存在较大不确定性,这会是公司发展隐忧。”辉立证券地产分析师陈耕说。

看来,对于恒大来说,如果上市之前更需要做“面子活”的话,那么上市之后如何脚踏实地地发展将是企业可持续发展的重中之重。