卖亏了的学区房

【前言】卖亏了的学区房由文秘帮小编整理而成，但愿对你的学习工作带来帮助。2015年8月17日，济南市市中区教育局书面答复：“目前，该房（即涉案房屋）属于济南市经五路小学招生的学区范围。2014年6月，按照市教育局有关规定及学校生源情况，为让更多的孩子享受优质教育，我局对部分学校的学区范围进行了动态调整，该处院落由济南市纬三路小学学...

“给孩子上名校的机会”、“打造一流的学校和幼儿园，让孩子轻松赢在起跑线上”、“家门口就能上名校，让孩子多睡半小时”、“打造0～18岁一站式优质教育体系”……最近几年，类似的楼盘广告总会让年轻的购房者心动不已。望子成龙、望女成凤，却又担心孩子输在起跑线上，年轻父母对子女教育的空前重视，加之教育资源配置的不均衡，使学区房成为当前楼市最大的刚性需求。炙手可热的学区房的高价位成了不争的事实。一套普通的房屋，被贴上“重点学区房”的标签后，身价陡增，因此而产生的纠纷也不在少数。

日前，济南市民柏新生就遭遇了这样一件事。在将自家房产卖出后，他才得知自己的房子卖便宜了，而主要原因就是他所出售的房产在一年前被划到了重点学区。该房售价仅为该重点学区房价的一半，遭受了重大损失，对此，柏新生认为，是因为市中区教育局没有及时公布学区调整信息，这才造成了他的错误判断，便将市中区教育局告上法庭，要求法院判令被告行为构成行政不作为，并赔偿因此造成的34万元损失。这是近期发生在山东省济南市的一起真实案例。该市民的诉讼请求会得到法院的支持吗？

卖房后才知房屋已划归重点学区

2015年5月，柏新生将自有的一套位于济南纬三路小学学区的某单位宿舍房屋出售，出售后柏新生才得知，2014年6月，济南市市中区教育局已将该宿舍由原学区划归至新的经五路小学（重点小学）学区。济南市市中区教育局将该学区调整情况在同年招收新生前夕在经五路小学门口进行了公告，但柏新生在出售房屋之前没有得知该信息。

柏新生的心情郁闷透了，由于教育局的信息不公开，这下亏大了。2015年8月5日，柏新生向济南市市中区教育局提交政府信息公开申请书，申请内容是：“该学区房（即涉案房屋）是否为经五路小学学区房，何时划归该学区，以何种方式公布过该信息。”

2015年8月17日，济南市市中区教育局书面答复：“目前，该房（即涉案房屋）属于济南市经五路小学招生的学区范围。2014年6月，按照市教育局有关规定及学校生源情况，为让更多的孩子享受优质教育，我局对部分学校的学区范围进行了动态调整，该处院落由济南市纬三路小学学区划归济南市经五路小学学区。济南市经五路小学已在学校门口醒目处张贴学区图的方式向社会公开相关信息。”

柏新生认为，由于济南市市中区教育局未能在公众可以接触到的媒体公布学区房调整信息，使得自己在出售涉案房屋时是以原纬三路小学学区房价格售卖，该售价仅仅为经五路小学学区房售价的一半，遭受重大损失。

教育局索赔34万元

2015年11月9日，柏新生向法院提起行政诉讼，请求法院判令济南市市中区教育局未将经五路学区房划分情况向社会公示之行为构成行政不作为，济南市市中区教育局赔偿原告在不知情的情况下出售学区房造成的损失34万元。

当月，济南市市中区教育局在其官方网站再次将上述学区调整情况进行了公示。济南市市中区人民法院经审理认为，本案应从以下三个争议焦点问题来分析。

1.原告是否具有本案诉讼主体资格。一般将政府信息公开行为视为行政事实行为，即行政主体基于职权实施的不能产生、变更或者消灭行政法律关系的行为。一般认为，行政事实行为虽然具有可能导致损害的特性，但由于不能产生、变更或者消灭行政法律关系，所以并不具有行政法上的可诉性，即不能够通过行政诉讼来赔偿损害。本案原告认为，被告没有依法对其调整学区的政府信息向社会公示，导致原告将房屋低价出售，侵犯其合法权益，从而提起行政诉讼并要求赔偿，符合法律规定，因此原告具有诉讼主体资格。

2.被告公开学区信息的方式是否属于行政不作为。“行政不作为”这一概念既包括合法行为，也包括非法行为。原告的诉请实际上是指被告没有履行政府信息公开的法定职责，即行政主体因不履行法定的作为义务而构成的行政违法。《公开条例》第十五条和第十八条分别规定主动公开政府信息的方式和期限，公开方式是通过政府公报、政府网站、新闻会以及报刊、广播、电视等便于公众知晓的方式；公开时间是自该信息形成或者变更之日起20个工作日内。本案中，被告于2015年6月变更学区，招生前期张贴公告，11月在官方网站上予以公告，两次主动公开分别在公开范围和公开时间上存在一定的瑕疵。但是，《公开条例》第十八条中应当视为不完全列举规定，只要被告采取了公开的措施，并没有隐瞒相关信息，应当认定为履行了公开义务，仅仅是首次公开没有达到“便于公众知晓的程度”；第二次没有在“20个工作日内公开”，存在一定瑕疵，不应当被扩大解释到“不履行法定职责”，所以不应认定为行政不作为，应认定为作为不适当。

3.被告是否应当对原告的损失承担赔偿责任。第一，多因一果。导致房价变化的因素有很多，诸如交通、环境、利率、税收等均是影响因素，原告将学区划分作为影响涉案房屋定价的唯一因素并不充分。第二，不存在行政违法。本案中被告虽然存在公开方式存在瑕疵的情形，但不属于行政不作为，更谈不上行政违法。行政赔偿制度应当以行政违法事实的存在为前提。第三，区分直接损失与间接损失。在行政赔偿制度中，直接损失系指因侵权行为所导致的现存财产上权利和利益的数量减少和质量降低；间接损失指侵权行为阻碍了财产上的可得利益，即正常情况下应当得到的利益。第四，区分市场行为与政府行为。房价的涨跌确实会受到政府信息的影响，但本质上遵循的是市场价值规律和供求关系，房屋的交易更是市场行为而不是政府行为。如果该等民事行为产生的法律后果均由政府承担，会混淆市场和政府在经济生活中各自的作用。

房屋价格变化属于市场行为

济南市市中区人民法院经审理认为，原告具有诉讼主体资格。尽管被告两次信息公开的行为均存在一定的瑕疵，但不能以此认定被告上述政府信息公开行为构成行政不作为。同时，原告因房屋买卖而产生的所谓价值损失，与被告调整学区的行政行为之间缺乏必然的因果关系，同时，该信息导致房屋的市场价格发生变化属于市场行为，政府不应当为市场行为承担责任；该买卖合同属于民法调整的范畴，买卖双方应通过民事诉讼解决相关争议。2016年4月底，济南市市中区人民法院判决驳回原告的诉讼请求。宣判后，原被告双方均未上诉，判决已生效。

（文中人物为化名）

点评

“可以说，这是一起非常典型的案件，其本质在于政府信息公开不到位是否违法、是否导致法律赔偿。”该案主审法官、济南市市中区人民法院行政庭庭长陈卫东接受媒体采访时表示，理解该案可围绕以下3个焦点：柏新生是否具有本案诉讼主体资格；济南市市中区教育局公开学区信息方式是否存在瑕疵，是否应当认定为行政违法；济南市市中区教育局是否应当承担因公布信息行为存在瑕疵而对柏新生造成损失的赔偿责任。

尽管被告济南市市中区教育局两次信息公开行为均存在一定的瑕疵，但不能以此认定被告济南市市中区教育局上述政府信息公开行为构成行政违法。同时，原告因房屋买卖而产生的所谓价值损失，与被告济南市市中区教育局调整学区的行政行为之间缺乏必然的因果关系。此外，该信息导致房屋的市场价格发生变化属于市场行为，政府不应当为市场行为承担责任。

对于原告提出的赔偿请求，法院认为该买卖合同属于民法调整的范畴，买卖双方应通过民事诉讼解决相关争议。在该案中，尽管教育部门的信息公开行为未被认定为行政违法，但在法院看来，其信息公开行为确实存在作为不适当的问题。“显然，基层政府部门对信息公开的主动意识和调研工作必须加强。”陈卫东建议，基层政府部门应熟知《公开条例》相关条款所规定的信息公开范畴；同时，以适当、合法、便于公众知晓的方式和时间进行公开，依法主动公开，履行法定职责。陈卫东建议，普通民众在了解利益受损程度和诉讼途径的前提下，提倡理性诉讼，而不是轻易提讼，陷入错误的诉讼程序。

同时市民应该多留心学区调整信息。据了解，根据《济南市2015年义务教育阶段学校招生工作意见》：小学阶段招生要按照户籍与居住地相结合的要求，依据学校实际容量和教学能力继续对学区进行积极稳妥、科学合理的动态调整，实现义务教育学校服务范围无缝隙覆盖，并通过媒体、校园网、公示栏等多种形式向社会公示。对于济南市市中区的市民来说，查询自家位于哪个学区可通过如下方式：1.可通过校门口张贴的学区公示图了解。2.可通过学校校园网站公告栏查询（仅限建有校园网的学校）。3.通过济南市市中区教育局官方网站政务公开栏查询。4.在每年招生期间，房主本人（或其子女）持房产证、户口本和个人身份证到济南市市中区教育局基础教育科查询。