关于在建工程项目价值评估方法应用研究的思考

摘要

笔者通过参与一些现实的在建工程评估项目和参阅一些典型的在建工程评估报告，认为目前业内评估在建工程主流的评估方法在应用上有诸多不尽完善的地方，借此文，通过对估价方法内涵的解析引出在现实操作中估价方法应用的误区,并提出一点自己的拙见，望起到抛砖引玉的作用。

关键字 成本逼近法 假设开发法 在建工程 在建工程取得税费投资利息

中图分类号：F275.3文献标识码： A 文章编号：

两种估价应用方法的阐述与见解

关于在建工程项目价值评估，常用的估价方法一般有两个：成本逼近法和假设开发法，为了更好的阐述问题，我们首先回顾一下两种估价方法：

1、成本逼近法：

成本逼近法关于房地产价值的估计，粗略来讲包含了实际发生的土地及工程开发成本、各种费用以及分摊的利润，该方法重点就突出在对客观价值的‘逼近’上。然而，对于实际发生的成本是看得见摸得着的，问题的关键就在于公式中‘开发利润’一项的确定，但是利润又如何确定呢？理论上来讲，开发商在市场中进行经济行为，开发房产，雇佣劳动力，不可避免的承担着经济环境、社会环境及政治环境带来的风险，与此对应的，开发商自然会要求一定的资金回报率进行补偿。但是这样的补偿难以进行量化测算，因为房地产市场是一个特殊的市场，是至少未来很长一段时间内都不会是一个完全竞争的市场，从行业资金门槛高，到一级土地市场政府垄断，再到政府政策管制严重，都造成了该市场无法充分竞争;政治风险偏高，寻租行为盛行，成本高居不下，资金使用效率不高，这些诟病进而导致行业的利润率不能体现一个充分竞争商场的正常利润率，实际的利润率中通常还要附加一种垄断利润率和风险利润率，以补偿开发商暴漏在高度政策风险下承担的开发风险和维护垄断地位的垄断成本。然而这样的利润率是显然是难以测量的，谁也不知道开发商应该有多大比例的利润，这样的思路至少在现阶段在现实中是缺乏应用意义的，然而在实际应用中各估价机构是如何解决的呢？

在现实中，成本逼近法实际上俨然逐步变成了一种本末倒置的实证统计方法。由于直接获得开发利润的思路行不通，那么在实际应用中为了得到合理利润空间，不得不对比既定存在的大量案例的成本和最终价值的缺口，也就是利润空间，得到行业平均水平，换句话说是让市场来告诉我们市场承认的利润空间是多少，将其作为合理的利润空间，再反过来将其运用到个别案例中以试图从成本出发得到合理的客观价值，这就是现实中成本逼近法的使用手法。但是长期来看，随着估价行业专业水准和客户需求越来越高，通过对开发商的风险承担等因素的估计对利润空间的直接估算更具有说服力的，也是成本法技术逐渐成熟的重要突破点。

这样一来，在现实操作中，估价公式中‘开发利润’一项就像是一个阀门，根据实际开发成本和最终市场价值不断调整着，目的就是使成本加利润能更好的逼近市场价值。

2、假设开发法

假设开发法也称预期开发法，是房地产评估中常用的方法。该方法是根据预测对象的内外部条件，进行最佳最有效设计，然后预测开发完成后的价值，估计建筑开发成本、投资利息及正常利润后，从预测的开发完成价值中，减去建筑开发成本、利息、利润、税金等，倒算出待开发估价对象的客观合理价格或价值的方法。可以说这种方法对于在建工程价值的评估更为直观，逻辑上更为完备，更易被市场所接受。

问题描述

事实上，在评估业，对于评估方法应用上的争议一直是不断的，但是确有一点是无可争辩的，不同的价值评估方法的评估结果在理论上必须是一致的，这也是评价评估方法准确性的一个重要原则，如果连理论上都不能一致，又如何保证实际的评估结果趋于一致，如何让评估结果的使用者信服。

对于常见的估价方法成本法与假设开发法，在分别考察其应用的准确性和科学性上似乎完善精确，但是在评估在建工程项目同时运用两种方法时，我们不难发现两种方法的明显矛盾，基于原则上两种估价方法的理论结果应该等同，如果将两种估计方法的在建工程价值等同起来，我们会得到：

房地产全新价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+（投资利息已投入+投资利息未投入）+开发利润+销售税费+土地及在建工程取得税费①

公式①代表了假设开发过程中存在一次转让开发后形成最终房地产的全新价格，对于这种情况开发的房地产，如果最终产品与一次性开发的房地产没有差异的话，尽管在过程中隐约付出了更大成本，但是在市场上对于买房的效用或价值应该是一样的，简单一点说，尽管形成过程不同，但是如果最终产品完全相同，在市场上的客观价格就应该相同。但是我们通过观察成本逼近法评估全新房地产客观价值的公式发现：

房地产全新价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+开发利润+销售税费 ②

公式②与公式①中全新房地产价值评估的公式矛盾，两种方式开发完成的最终估计价值不相同，进而，我们可以推导出评估在建工程时两种估价方法的结果理论上是不一致的，或者说是至少一种方法是有问题的，但是为什么表面上两种方法的逻辑上似乎都很完备，却会产生这样的矛盾呢？我们一一来看。

1、土地及在建工程取得税费的考虑

取得土地及在建工程的税费指在在建工程转让环节中，买方需缴纳契税、印花税及交易手续费等，一般为在建工程价值的3.05%。

土地及在建工程取得税费出现在假设开发法中，作为减项削减了在建工程的价值，含义为当买方有意获得在建工程并继续开发时，土地及在建工程取得税费作为取得在建工程一项成本，是确定在建工程价值时需要考虑的一个层面。买方假设将在建工程完全开发后形成全新房地产的市场价值，减掉在这个过程中付出的各种成本，最终得到的结果就是在建工程对于买方的价值，其中，土地及在建工程取得税费作为他取得在建工程流转过程中的成本，减掉是合乎逻辑的。

而在成本逼近法中却没有考虑这一项，进而导致公式①中多余出土地及在建工程取得税费。之前我们提到，成本逼近法重点在向客观价值的逼近，在在建工程转让过程中，由于契税和印花税的存在，在建工程对于买方的价值是降低的，降低后的价格才能更客观的反映了房产价值，然而成本逼近法应该是向客观市场价值逼近，所以买方价值应该作为成本逼近法逼近的目标价值，因此土地及在建工程取得税费应该作为减项体现在成本逼近法公式中才更加合理。

2、投资利息的矛盾

乍一看公式①②中的投资利息是相同的，为了数量上的验证，我们设定一个背景，假设一个开发项目的在建工程要进行流转，在流转的时点上已开发程度为t，已开发n1年，剩余开发年限为n2，土地成本为A，全部开发成本为B,利率为r。

那么,

公式①中的投资利息为

=投资利息已投入+投资利息未投入

=A[(1+r)n1-1]+tB[(1+r)n1/2-1]+[A(1+r)n1+tB(1+r)n1/2]*[(1+r)n2-1]+(1-t)B[(1+r)n2/2-1]

= A[(1+r)n1+n2-1]+ tB[(1+r)n1/2+n2-1]+ (1-t)B[(1+r)n2/2-1]

公式②中的投资利息为

=A[(1+r)n1+n2-1]+B[(1+r)(n1+n2)/2-1]

= A[(1+r)n1+n2-1]+ tB[(1+r)（n1+n2）/2-1]+ (1-t)B[(1+r)（n1+n2）/2-1]

通过比较，发现土地成本A的利息是相同的，其他开发成本B的利息中，公式①中已开发成本利息为tB[(1+r)n1/2+n2-1]>公式②中已开发成本部分利息tB[(1+r)（n1+n2）/2-1]，公式①中未开发成本利息为(1-t)B[(1+r)n2/2-1]

那么如何处理这个问题呢，一种方法就是参照一次开发完成后的开发成本费用的投资利息，按开发成本投入比重将投资利息平摊到已开发和未开发两部分，这样两阶段的投资利息的总和就等同于一次性开发的投资利息，进而达到公式①②的趋同。

另一种方法就是调整开发利润，正如我们一开始提到，在成本法中，开发利润扮演着阀门的角色，不断调整以使成本附加利润更逼近最终价值。我们看到，在非一次性开发项目中，由于流转过程的存在致使包含投资利息等成本发生变化，但由于最终产品价值没有变化，那么利润空间必然发生变化，这时候在评估利润空间的时候，就不能单纯的直接利用一次性房产开发的利润空间估计值，而是应该在考虑成本的变化后将开发利润进行微调，进而使其反映的结果更加客观。

笔者更倾向于第二种方法，因为投资利息的估算一般较为准确，与实际情况出入不会很大，强行修正投资利息只会与实际情况造成偏离，逻辑上较为牵强，而微调开发利润会与实际价值构成结构更加吻合,因此第二种方式更为合适。

小结

1、由于估价技术的不成熟，成本逼近法在现实操作中逐步变成了一种本末倒置的实证分析方法，长期来看，通过对开发商的风险承担等因素的估计，对利润空间的直接估算才更具有说服力的，也是成本法技术逐渐成熟的重要突破点。

2、在成本逼近法在在建工程项目评估应用中，取得土地及在建工程的税费应该作为减项得以体现，这样才更逼近于客观价值。

3、由于存在在建工程的流转环节，一个房地产开发项目的投资利息成本部分会发生变化，在房地产最终价值不变的情况下，开发利润会发生变化，所以在进行在建工程项目时，应该对开发利润进行微调。

主要参考文献

［1］ 柴强． 房地产估价理论与方法［M］． 北京：中国物价出版社，2001．

［2］ 中国房地产估价师学会． 房地产估价理论与方法［M］． 北京：中国物价出版社，2002．

［3］ 丁烈云． 房地产开发［M］． 北京：中国建筑工业出版社，1999．

［4］ 柴强． 房地产评估理论与实务［M］． 北京：中国物价出版社，1998．