当期房遭遇2009

千调万调，房价不调的局面会不会持续?这个判断直接影响到期房销售。

现房比期房好卖很多，这是北京所有玩房地产的人的共同印象。北京市房地产交易管理网统计数据显示，同比2006年8月份，日均期房签约套数、面积分别下降10.8％、15.7％，其中住宅签约套数、面积则分别下降21.2％和9.5％，降幅非常明显。而现房签约的套数、面积却上涨了87.1％、105.5％，其中住宅签约则双双有成倍的增长，随着进入地产火暴的“金九银十”，大量上市的期房让这种状况有所转变，但现房比期房火的局面并未从根本上改善。

说来这并不奇怪，现房是按照6个月后的价钱在卖房子，期房则是按一年后的价钱在卖，工期稍微拖上一点，2008北京奥运会这一概念就赶不上了。中国的楼市从上世纪90年代末开始启动已经有了十多年的历史，几乎就是一路上涨，没有调整过半步，在2009还是未知数的情下，投资期房就必须要考虑多方面因素。

房产投资获得收益的方式主要是两种，一是购买后出租以获得长期的租金收益，二是通过转售获取买入卖出的差额。无论怎么选，现房都是拿来就用，投资风险和投资回报周期都远远优于期房，起码可以赶在运概念最火的时候卖个好价钱，可控性要远远优于期房。

频繁的加息也让投资买房的人更关注现房。从9月14日的加息看，有关部门对货币流动过剩已经非常敏感，信贷过快已经让多方面有所警觉，首付比例已经有所提高。在这样的背景下，房地产商的现金流将受到更大的考验，工程款如果贷不下来，期房能否到期交付就成了大问题。据有关方面提供的数据，最近几年，发生在房屋交易上的纠纷诉讼，80％集中在延期交付、房屋面积和质量缩水等问题上，这许多的难处再加上一个2009年的不确定因素，现房想不火也难。

实际上，期房预售制度在市场上也越来越经受考验，不断有学者呼吁取消这项制度，让地产商而不是购房者承担风险。世界上几乎所有的商品都是买的人少了，价钱自然而然就会降下来，但好像无论是北京、上海还是广州、深圳，房价都从来没有按商品的规律办事，从来都是有涨无跌。究其实质，最关键的就在于地产商只不过用了一小部分资金启动项目，大部分的钱都来自银行，中国的地产商根本不用为了现金流发愁。期房的预付款，往往就是开发商撬动项目的杠杆，这不用还利息的贷款很大程度上成全了地产商的第一桶金。

中国住房制度由分配向市场化转变之初，市场需求大于供给，房产开发企业普遍实力单薄，正是这种方式的出现，极大缓解了当初房地产开发商融通资金的困难。现在谁要再说，地产商需要政府扶植，准保出门就挨板砖。脑子灵光的投资者早就开始专打现房的主意，图的就是让现金流不到开发商的池子里去。而现房比期房好卖的另一大因素则是现房尤其是二手房还有一定数量的小户型，位置也相对较好，交通和周边设施也经过检验。有这样靠谱的房子，干嘛要眼睁睁死盼着期房呢?