时间：2022-03-20 12:46:41
“国十一条”给人第一感觉似曾相识。但其实政府是把上两次宏观调控当中管用的都综合了起来,因此这次极具针对性和可操作性。
新年伊始,国务院终于下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(俗称“国十一条”)。面对民众颇有抱怨,2009年下半年以来如脱缰野马一样的楼市,政府再次挥出调控重拳。
“这次调控最大的特点就是因地制宜,没有采取一刀切的政策。还有它的可操作性,这都体现出政策的水平和智慧。”在接受《小康•财智》记者采访中,全国工商联房地产商会会长聂梅生用过去十年里的数据、曲线事实告诫人们,千万不要轻视每次国家宏观调控政策的主导作用与威力。
“你比如说,‘国十一条’明确提出防止境外热钱冲击我国房地产市场,这一点就非常重要。但流动性今年是适度宽松不变的,必须监控流动性的走向。 2010年第一周就放出来了6000亿,相当厉害。此外,还明确提出国有资产监管部门要进一步监管国有大企业的问题,国企地王的问题明确地提出了。去年这个事情意见闹得就很大。现在,非常具有可操作性的文件在控制资金流向。”聂梅生信手举了几个例子。
聂梅生认为,中国的房地产如果往前看十年,应该说政策永远是起主导作用的。“这次‘国十一条’出来之后很多朋友问我这些政策怎么都似曾相似,会有效吗?我说不要有怀疑。在2009年年初前后房地产下滑非常明显的时候,政府立即出台了刺激性一揽子的救市计划,结果马上就有了一个向上的箭头,非常管用,作用一直释放到现在,迎来了‘国十一条’,所以政策是起主导作用的。如果问2010年的楼市怎么样,还不如问政策。”
“国十一条”的背景
想真正读懂“国十一条”,必须要看清它的背景。2009年到底发生了什么?聂梅生认为,2009年如果用三个字可以说的话,就是“超预期”。“我想从政府层面、开发商层面、老百姓层面、银行层面,可能都没想到走出这样一个行情,房价持续9个月的走高。”
回首2009年房市,支持它疯狂的是“三高一低”――高房价、高货币投放率、高地价和低的保障性住房供应量。
有数据表明:2009年房价连续10个月回升。虽然9月份的时候交易量曾经有所下降,有一个小小的波折,但是后来立即上来。到了第四季度,房价的增幅曲线斜率大大地高于2007年房价涨得最快的时候的斜率,比它要陡峭得多。
“所以2009年不仅是达到了当年的新高,同时也达到了中国房地产历史上涨幅最快的一个高点。这两个涨幅差得很远,尾线一直这样上去,无疑是把中国的房地产推向了泡沫。”聂梅生说。
第二个高是在货币投放率上。据统计,2007年加上2008年才只有7万多亿,2009年一年估计就是在9万亿以上,直奔10万亿。
“这么多的充裕的流动性在这里,怎么会不买房?怎么会交易量不上升?”聂梅生认为这个背后也有几个原因:第一,利率非常低,在利率这么低的情况下当然按揭贷款的成本会低了。第二,又是首付只有20%,原来是30%,甚至于有些银行做得比20%还要低。第一次钱交的少,后面利率又低,这么低的利率,贷款利息还要打7折。这样的情况之下,钱是哪儿来的?从银行出来的。
“实际上这是非常重要的,就是银行在让利。银行是商业银行,凭什么让它打7折?它是靠利息来维持它的运行的。这么一打7折,银行的利润就让给了房地产市场。”聂梅生认为,这是在特殊情况之下极其宽松的货币政策。
第三高就是地王,从2009年第一季度起各种地价就是在上升,财大气粗的国企地王频现。
“其实中国的住房真的不能全靠市场解决,尤其在这么一个宽松的特殊环境之下出台这些政策,促使房价上升了。”聂梅生叹息。
三高之外还有一低。正是政府的这一缺位某种程度上进一步助长了房价上涨。
同样有数据显示,2009年政府计划的保障性住房8月份前仅完成了23.6%。中央投入没有到位,地方投入也没有到位。
“一开始说保障性住房9000亿,后来到人大说是4000亿,占4万亿的10%。4万亿是两年,今年也应该是投入2000亿,后来说是1676亿,还包括地方的,也远远没有落实。目前的情况下怎么能够让房地产市场平衡?缺了一大块,缺的这块应该是由保障性住房平衡的。”聂梅生分析。
2010年该怎么办
或许,对于开发商来说,这是一个最好的时代,这也是一个最坏的时代。狄更斯的这句非常有名的话,套在2010年的房地产市场上竟然也无比贴切。
但阳光100置业集团常务副总裁范小冲却不这么认为。他表示,房价飞涨,现在很多房地产企业反而很迷茫。“不知道下一步该怎么走,该去哪。因为你今天的利润或许不足以下一步拍到做下一个地王。”
聂梅生认为,现在最大的风险是资金杠杆率提高。前车之鉴并不太远。历史上,日本就是由于脱离了它的宏观经济,促成了泡沫,造成了日本的十年不振;同样,美国的次贷也是杠杆率造成的。
当杠杆率超过预期就会惹祸。有统计显示,我国有城市自有杠杆率已经由2.86倍提高到接近10倍。杠杆率最可怕的还不在后面的贷款,如果你有10倍的杠杆率,在土地环节就变成20倍杠杆率。房地美和房利美的时候杠杆就是20多倍。
聂梅生称,CPI指数与房价是有关系的,尽管没有统计房价,但是可以从2008、2009年这两条曲线看到。通货膨胀也不是空穴来风,现在没有,但不等于将来没有,而且在房价急剧往上走的情况下对CPI是有影响的。
聂梅生说,“之前,我们就觉得中国房地产市场会面临一次调整。很多人不同意,但是现在大家都拿到了‘国十一条’的文件。在这种情况之下,我认为已经是很好的转型机会。”
范小冲称,“国十一条”的意义在于让企业真正需要去研究自己的战略定位、自己的客户群了。只有好好研究市场,做出自己的特点,才能适应政策变化的市场,形成自己的竞争力。而不是像过去2008年、2009年那样,遇见大的调控就迷失自我――停工、降价、裁人。
“中国的城市化需求是真实的,二三线城市需要升级,这个市场还远远没有细分。”范小冲说。