试论EFE矩阵在物业管理企业外部环境分析中的应用

【摘要】本文主要探讨了物业管理企业在未来的发展中可能面临的外部环境状况,对其中关键的外部因素进行分析，运用外部因素评价矩阵（EFE）建立模型分析相关物业公司的外部环境。

【关键词】物业管理企业 外部因素评价矩阵（EFE） 外部环境分析

一、引言

近年来，物业管理企业的发展面临严峻的考验。物业企业要在国内和世界市场的激烈竞争中站稳脚跟、实现持续健康稳定的发展就要制定企业发展战略和实施战略管理。因此，对物业管理企业外部环境的分析尤为重要，通过正确的外部环境分析可以为物业管理企业制定战略提供依据。本文依据美国著名战略管理学家费雷德・戴维的战略管理理论，引入EFE矩阵，结合物业企业的管理现状，对物业企业的外部环境进行分析的构思。

二、EFE矩阵综述

外部因素评价矩阵(External Factors Evaluation Matrix简称:EFE)的建立主要是有助于归纳和评价经济、社会文化、政治法律、技术及竞争等方面的信息。建立EFE矩阵的步骤如下:

一是列出在外部分析过程中确认的外部因素。因素总数在10-20个之间，因素包括公司和其所在行业面临的重要的机会与威胁。

二是赋予每个因素以权重，其数值由0.0(不重要)到1.0(最重要)之间，确定权重的依据是该因素对公司当前战略位置的可能影响。权重越高，该因素就越重要。确定恰当权重的方法包括对成功的竞争者和不成功的竞争者进行比较，以及通过集体讨论而达成共识。所有因素的权重总和应等于1。

三是按照企业现行战略对各关键因素的有效反应为各关键因素进行评分，机会与威胁均为1-4分，“4”代表反应很好，“3”代表反应超过平均水平，“2”代表反应为平均水平，而“1”则代表反应很差。评分反映企业战略的有效性，所有的评分以分值大为好。

四是用每个因素的权重乘以它的评分，即得到每个因素的加权分数；将所有因素的加权分数相加，得到企业的该项因素的分数。

三、运用EFE矩阵对某物业企业外部环境分析

以下是某物业管理企业外部环境分析的实例，运用EFE矩阵，对其所面临的机会和威胁进行分析。

1、物业企业面临的机会

（1）政局稳定，经济大环境好。目前国内政局稳定,国家大力发展国民经济，着力提高人民生活水平,为物业管理企业提供了良好的发展环境。

（2）国家政府部门日益重视物业管理行业的发展。由于物业管理企业为社会带来了一定的经济效益,减轻了政府行政管理的负担,为改善人们的生活水平做出了贡献，国家政府部门开始重视物业管理的发展。另外,对于物业管理行业,部分地区还采取了扶持发展，提供倾斜性保护政策，对改善物业管理企业的管理环境起到了较好的作用。

（3）物业管理法规日益完善。从建设部1994年下发的《城市新建住宅小区管理办法》到2003年9月国务院颁布的《物业管理条例》的正式实施，以及各地方政府先后制定的一些地方性的法规,共同构建了一个新的物业政策法规体系，使物业管理企业在运营过程中基本有了法规依据。这些都加速了物业管理新体制的建立，提高了各地物业管理水平，推动了全国物业管理工作的开展。

（4）物业管理市场潜力大。目前，我国物业管理的覆盖面还非常小,估计占物业总量的近40％，意味着还有60％的未开发市场。另外,近几年房地产业的迅猛发展为作为房地产下游产业的物业管理市场的扩大提供了更大空间。

（5）人们消费观念的改变。由于物业管理具有保值、增值的作用,随着人们生活水平的提高，人们对物业管理的需求呈上升态势。更多的人已认识到了物业管理这种服务性产品的商品属性，认可了享受物业服务就需交费这个有偿使用原则，

2、物业企业遇到的问题

（1）专业人才匮乏。由于社会包括物业企业自身对物业管理行业发展的不重视使得物业管理行业人才相当紧缺。目前符合现代物业管理企业发展需要的高层次、高素质的专业人才、管理人才、掌握多种技能的复合型人才都十分缺乏。这种人才不足的局面严重制约了物业管理行业的发展。

（2）物业市场不规范，缺乏良好的竞争机制。虽然，为了规范物业管理行业的发展，招投标制度在不断推进,但一些物业管理企业在招投标中为了中标，为了争夺市场份额，常采取低价位非正常竞争手段以击败竞争对手，使得物业管理行业形成了恶性循环发展的态势。

（3）境外物业企业的进入。随着我国加入WTO，我国的物业管理企业受到了外来物业企业的冲击，相对于西方发达国家己有百余年的历史、积累了丰富的管理经验的物业管理，本土企业的管理经验、服务水平与之相比差距甚大使得物业管理企业的生存、发展受到了威胁。

（4）物业管理行业竞争激烈。很多人认为物业管理是风险小、利润低的行业。因此,吸引了很多企业的进入，甚至有些物业管理公司认为，物业管理的效益是广种薄收，于是这些物业管理企业力争更多的楼盘，不断对外扩张，加剧了市场的竞争。

（5）开发商遗留问题造成物业管理企业负担增加。一些开发项目在规划设计、施工阶段遗留下较多的问题，由于各种原因造成物业管理先天不足。工程质量低劣，配套设施不完善等问题，在业主入住后，原本应由开发商承担的责任，全部落在了物业企业的肩膀上，使得物业企业不堪重负。

三、 EFE矩阵(外部因素评价)分析模型的构建与应用

首先，针对被分析企业邀请高级管理人员(战略制订者)根据关键外部因素对物业管理企业的现行战略的有效反应程度进行评分。如：市场的巨大需求及发展潜力是物业管理企业发展的关键因素，只有具有市场需求企业才有所发展，因此这个关键的因素外部因素的权重最高为0.1；同时，人们的观念在不断更新，对物业管理从接受到支持其发展对物业管理企业有着非常大的影响，故其权重最高都为0.15（如下表所示）。为防止评分偏差，尤其是防止先入为主，至少应三人以上评分，人数越多准确度越高。

其次，取所有人的分值平均分做为最后得分，从而可以获得企业在该关键外部因素的加权分数该加权分数被用以分析企业对该关键外部因素利用机会或回避威胁对现行战略的贡献。

再次，可以看出被分析企业现行战略对机会的把握或威胁的规避，并可以看出其行业的战略地位建立物业管理企业的EFE矩阵分析模型，如表所示：

最后，从表中分析可以看出，物业公司目前的机会与挑战并存，从数字的对比上看机会略大于威胁。虽然物业市场不规范，加入WTO后的行业竞争会更加激烈，但物业管理企业具有巨大的市场潜力、广阔的市场前景,说明企业可以较好的抓住机遇规避威胁。

【参考文献】

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