出手前的彷徨屋语

我叫阿房，是坐落在京城东南三四环间的一所房子，位于5单元的顶层(6层)，周围都是四合院，极目远眺，南四环路尽收眼底，视野甚感开阔。2001年主人买我那会，房产市场远没有现在火爆，小区里的兄弟们身价基本在4000元／平方米以内徘徊。主人花了约2万元把我装修簇新。

近5年中，主人与我相依相偎不满一个月，原因有三一是位置距离主人单位较远，尽管南北向的格局构造令主人喜爱有加，可上下班奔波劳顿使人不堪：二是虽在四环内，但周围人文环境欠佳：三是主人在国贸附近还有一处住所。我便成了主人的鸡肋。

租金令神伤

起初，主人对我感情甚厚，并不打算转手，只想用来出租挣些银子。出于对中介的不信任，两位主人从寻租一一看房――签协议――退租凡事亲历亲为，耗费很多精力。俩人又不善理财，在租与退租之间，饱尝与各色租房人等打交道的陷阱，并为此付出沉重代价。

这几年中，我共被出租过5次。除却装修、配备家具、家电等一次性投入(2万元+9500元)。由于疏忽，曾有两次为房客垫付高达1500元的电话费。而由于房客的马虎大意，有两次我身受重创，共获赔450元，修缮费却花去720元。每回租期为1个月～半年，其他大多数时间我被空置。

按照4年1500元／月的租金的计算，收入为：4×11×1500=66000元，刨去一次性投入、其他成本(包括维护费用和空置期隐性成本)，实际收益为：25500(约1 7月)一20000-9500-1500+450-720=-5770元。

令人沮丧的收益，加上面对屡次精心装扮在退租时总变得憔悴不堪的我，主人终于想将我转手了。

萌生换房意

不知几何起，京城的房价已经变得可望而不可及。疯涨潮惠泽我和小区的兄弟们，我们的身价也随之扶摇直上。主人忖度再三，认为此时将我出手应是较理想选择。

一是现阶段房价直逼高位，有人已愿以7000元／平方米的价钱将我买下。二是维护我需要精力和成本，考虑将我出售，加上部分贷款，可在其单位附近的二三环间购买面积稍大的房子，从此过安居乐业的幸福生活。

但还有问题没解决，主人仍有以下顾虑：

1．在目前价位将我转手后，三环内房价高企，一时找不到合适房源，资金怎么处理?若找到满意的房子，价位也在万元之上，100平方米的房价约为110万元，差不多有50多万元的资金缺口，选择贷款合适吗?

2．暂不把我出售，再观望一段时间?对面的新建小区价位在9000元／平方米以上，旁边马路正在修建，公交路线增多，而且距这儿两站的地铁十号线即将开通。我是否还有更大的升值空间，可否等房价再腾挪至下一个高位时再脱手?

3．现在不卖也不买，用以租养租的办法，在其单位附近租套满意的，待城内房价回落且自身经济实力进一步增强后，再考虑买进?

我为主人打算盘

面对主人的困惑，我阿房不免心中焦急，很想帮他们一把。别小看我同楼的弟兄姐妹，他们的主人来自各行各业，足不出户却通晓天下事。于是，我便召集各位高手来谋划一二。

利好营造升值空间

五楼兄弟向来先声夺人：“阿房，我认为卖掉你，实在不明智。不妨算一笔账以7000元／平方米出手，在三环内择居，区区几公里之遥，价差就达数千元，虽距工作单位近了些，付出的巨大成本是否值得？其二，据房产专家估计，由于京城的特殊位置，需求几乎呈现刚性。2008年前京城平均房价还有15％～20％的涨幅，2008年之后3～5年将趋于平稳，降价的可能性微乎其微。加上咱们周边正在改建，地铁线开通等利好，升值空间不容小觑，而二三环内二手房房价已高到心理承受极限，涨幅并不一定超过身处三四环间的我们。现在出手，得不偿失啊!”

买卖两相宜

“我看未必，”不等五楼讲完，三楼小妹快人快语，“是继续持有，还是即刻出手再购二手房，租金收益率高低不妨作参考之一。计算公式为：月租金×11／总房价，收益率高的，意味着价格被低估，可以买入；相反则可考虑卖出。另外，房价升降与否，取决于供需双方，那天我听一家房产评估机构表示，今年下半年，北京计划推出的中小户型(60～90平方米)限价房上市，对稳定房价的作用不容忽视。虽然咱们周边环境得到改善，但南城地段一向不被看好，即便升值，涨幅也有限，最好理性一些吧。另外，各位兄弟还不知道，今年可能要开征物业税，大户型是首当其冲受影响的对象，在征税之前，估计会有一批此类户型脱手。你家主人何不趁机介入，没准能淘到房美价廉的处所。

京城新楼盘增多趋势不可逆转，未来供给量会大大增加，房价不可能只升不降。况且阿房的买价并不低，买主还愿意承担税费的情况下一次性付清房款，免去了配合跑贷款的麻烦。”

贷款需慎重

“但出手后，再买房子的贷款成本考虑了吗？”二楼慢悠悠地提出更现实的问题。“假如所购房在100平方米左右，其相对合理价位为110万元(目前可供选择的小区有右安门鼎力家园、华龙美晟)，资金缺口高达56万元。以打八五折的商贷利率5．43％、期限25年计算，用等额本金还款法，月供要从4580元还起。尽管将现在居住的房子出租能抵消其中2000元，长达25年的期限加上利率上调的风险，依旧是不小的负担。贷款买房要慎重考虑。”

换房等时机

四楼的兄弟忍不住了：“我认同三妹的意见。专家曾提醒过，二手房不可盲目攀比同等地段一手房价格，况且目前价位已经上升到整体阶段的相对高点，上涨空间有限且不排除一两年后价格回落的可能。7000元／平方米的价格与周边同类房屋均价相比，属中等偏上。此刻卖掉阿房，时机比较合适。另外，没有必要转手后立即购入，实在想距离单位近些，不妨先租，同时耐心寻找房源。区域房存在变数，淘到心仪且价格合理的房子并不困难。在此期间，可将房款投入前景尚好的金融市场，构建流动性较好的投资组合，如基金、股票等，来实现资产的保值升值。”

讨论结果显而易见，主人目前的较好选择是：将我转手，持币投资，择机再购房。

结语：幸得两位主人悉心照料，临别之际，无以图报，仅以此文缅怀曾经的美好时光。以上所述，仅供主人参考。期望你们能完善买卖房规划，作不蚀本的长远周密打算。