研析房地产价格急剧上升背后的泡沫现象

【摘要】：人们的生活离不开衣食住行，住房问题直接影响到人们的生活质量以及社会的和谐发展。关于房地产的价格，小幅度上涨是可以让消费者接受的，如果短时间内持续上涨就很有可能引发泡沫危机。我国的一些地方政府为了追求房地产带来的短时间的经济效益，竟然放任房价的不正常上涨。房地产与政府、金融机构之间互利互惠也推动了房价的上涨，这将会是一场恶性循环。下面文章中就这一问题提出了自己的看法。

【关键词】公共政策;房地产;价格泡沫

中图分类号： F293 文献标识码： A

1引言

所谓的住房公共政策就是指政府这种公共权力机构根据特定目标运用特定的工具融合社会中的住房信息来解决住房公共问题以及促进社会公共利益的整个活动过程。我们要认真落实的指导方针，住房问题既是民生问题也是发展问题，关系千家万户切身利益，关系人民安居乐业，关系经济社会发展全局，关系社会和谐稳定。

2房地产价格泡沫及其成因

房地产价格泡沫指的就是在各种各样因素影响下房地产价格不正常的快速持续上涨。当然了，不是所有的价格上涨都会引起价格泡沫危机，但是只要出现了房地产的价格泡沫就一定存在价格持续快速上涨的情况。房地产价格的适度上涨应该是合理的，但是急剧快速的飙升则可能蕴含着泡沫的危机。

2．1房地产价格泡沫主要指标检验

2．1．1房价收入比

房价收入比是住房价格与所在城市居民家庭年收入的比值，比值反映了一个家庭对住房的支付能力，还可以用来分析居民对住房的需求量。房价收入比=城镇人均住宅建筑面积×商品住宅销售价格/城镇居民人均可支配收入。按照世界银行的标准，房价收入比一般在1.8-5.5倍之间，发展中国家的房价收入比一般在3-6倍之间，该比值越大，说明居民家庭对住房的支付能力越低。通过调查可以发现，中国目前全国范围内的房价逐年上涨，房价收入比已经相当高，远超过国际上房价收入比3-6倍的标准范围，北京和上海等一线城市的房价收入比更是大大超过合理范围，潜在泡沫风险严重。

2．1．2房价租金比

根据投资机会评估的贴现现金流模型，住房投资的基本价值是未来可提供给投资者购买住房服务所能带来的现金流量现值，这一住房提供的现金流在有效市场中大致等于房屋的租金收入。房价租金比也称租售比，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值，用来衡量一个区域房产运行状况，可用来判断楼市是否存在泡沫。某种意义上而言，这个指标比房产售价更能体现房屋供求关系，可以用来评估目前租房合适还是买房合适。因为售价与租金比是反映一个区域或者一个楼盘是否具备良好投资价值的一个主要参考指标，若售价与租金比严重失调，买房不如租房。按照国际惯例，房价一般是月租金的100～200倍。但是计算房价租金比需要限定地区的租金价格，目前还难以获得租金价格的权威数据，所以计算比较困难，且难以统一。房价租金比越大潜在的泡沫风险越大。

2．1．3其他价格类指标

通常情况下，房价涨幅应与GDP的涨幅一致或大体接近，一旦房地产价格涨幅大大超过GDP的涨幅，则意味着房地产市场偏离实体经济程度较大，此时房地产泡沫形成的可能性比较大。一般认为，房地产价格增长率与GDP涨幅的比率超过2，就可以认为房地产出现泡沫。另外，住宅能够满足人类居住需求，是价值很大的消费品，其价格的变化理论上应该与CPI变化基本同步。如果房价涨幅过大，并大大超过物价涨幅时，住宅价格很可能已经偏离其内在价值，此时房地产价格泡沫形成的可能性就越大。

2．1．4投资类指标

房地产投资适当的增长能够促进经济的增长，但是如果房地产的增长幅度过大就会浪费资源，还会导致房地产行业投资结构失调、经济结构不平衡。所以，我们可以根据房地产投资占GDP的比值来分析投资是否适度。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重，从另一个层面反映房地产业发展规模与国民经济总量之间的关系，是衡量房地产业发展稳定性、持久性的一个重要指标，可以反映全社会固定资产投资结构的合理性。如果该比值过大，说明房地产投资会对其他固定资产投资产生挤出效应，造成经济发展后劲不足。同时，从房地产泡沫的历史来看，宽松的信贷条件下，房地产贷款增长过快极易加速房地产泡沫的形成。另外，房屋空置率也是考察房地产市场泡沫的一个重要指标，它可以较好地体现房地产市场的供求状况。空置率越高，说明供给和需求的差异越大，此时泡沫可能性增大。

2．1．5传媒及各界高度关注

大多数人们都认为现在正在发生的或者未来将要发生的事情会不同于历史事件。所以，在房价上涨的情况下，大部分的房地产开发商、投资者、房产专家、房产经纪人都在努力寻找导致房价上涨的各种合理理由，例如市场需求较大、供不应求，甚至是人口统计学和金融创新等等。大众对房地产市场的关注显然早已超越正常范围。各色媒体对房价、房产投资的报道连篇累牍。当然也有很多媒体关注报道市场中存在的泡沫风险，它们对投机者加以指责，并发出泡沫风险警告。总之，对房地产的关注达到空前的高度，这背后也预示着某种泡沫的潜在风险。

2．2房地产价格泡沫的成因

房地产价格的迅速上升让投资者们一味地将重心转到房地产上，最终导致房地产收到的投资远远大于实际所需的资金，随着资金大量涌入房地产行业，投资者们开始不切实际的追求未来的高收益，甚少有人重视资产本身的真正价值，甚至很多人开始幻想一夜暴富;随着时间的延长和价格上涨的减速，对风险较为敏感的投资者开始获利了结，但此时仍有新的投机资金涌入，从而对冲了部分资金流出带来的影响，当资产价格终于耗尽了最后一丝上涨后的动力之后，获利空间逐渐变小，没有新的资金愿意进入这个市场，在缺乏获利预期的情况下资金开始加速撤离，资产价格开始明显下跌，悲观情绪开始蔓延，信贷开始收缩，投机资金遭遇釜底抽薪，资产价格泡沫开始破裂。击鼓传花游戏结束后，泡沫顶端的资产持有人必然遭受重大损失，甚至破产。如果泡沫只是影响一小部分人，那么对于经济和社会的冲击都比较小，一旦资产被为数众多的人持有，就有可能引发严重经济社会问题，甚至导致经济、金融危机和社会危机。

2．2．1扭曲政绩观下地方政府投资、政府债务与房地产价格的恶性循环

通过下面的分析我们就能够弄明白引起房地产价格泡沫的政治原因。当前我国仍然处在计划经济与市场经济的中间时期，改革首先需要调整政府的职能，因为在很长的一段时间内我国的地方政府机构对地方经济的发展起到关键性作用。住房改革启动以来，中央和各级政府对房地产市场的调控就没有停止过，但时至今日，调控的结果仍然是无法让人满意的。中国人民银行每季度进行储户问卷调查，结果总是显示大部分居民认为目前房价高得难以接受。有必要抛开无谓的争论以及纠缠于表象的就事论事，深刻理解现行政绩考核机制下政府投资冲动、地方政府债务和房地产泡沫之间的演化过程和生成逻辑:中国地方官员在政绩考核和晋升压力下展开晋升锦标赛;最有效的手段(且有限任期内必须短期见效)必然导致地方政府的投资，这时候低水平重复建设、政绩工程等不符合经济逻辑的事物难以避免;地方政府投资项目资金怎么解决，于是地方政府债务就出现了，但巨额债务是需要抵押物的，欠债也终究是要还钱的，靠什么，什么最可靠，显然是房地产(土地以及建筑在上面的房产)了;更重要的是在债务规模持续攀升的情况下，抵押物不能出现贬值，于是房价必须保持持续、稳定上涨，房价下跌一方面会引发土地这一债务的抵押物贬值土地出让收入下降，另一方面会引发相关税收减少，对还款能力形成直接打击，二者叠加，债务链条必然破裂，这显然是地方政府无法承受之重，此种逻辑下，房价泡沫自然不可避免。

2．2．2地方政府及金融机构的房地产依赖症推涨房价

在我国，一些地方政府在经济发展之初主要依靠的经济来源是通过出让土地获取的收益。但是如果地方财政收入中出让土地占的比重太大就会造成变相导致房价的上涨。根据调查可以发现，地方政府财政对房地产已产生过度依赖。全社会固定资产投资和房地产总投资占GDP的比重逐年增长，2012年分别达到72%和43%，房地产俨然已成为国民经济主导产业，对农业、工业和第三产业等均产生持久而深远的影响。同时，金融机构对房地产存在金融依赖:房地产贷款占总贷款20%，加上以房地产为抵押的贷款占40%，再加上体外循环的信托贷款占60%。

3对策建议

公共政策分析因政策问题而起，改革也是由问题而产生的，所以最终必然要求落实到解决问题的对策建议上。现实中存在“GDP导向型政绩考核地方政府投资冲动政府债务融资房地产价格泡沫”这样一个链条，那么，要解决房地产价格泡沫问题就应该追本溯源，从源头性问题的解决开始，完善政绩考核机制，优化地方政府投融资机制，这样才能破解地方政府催生房地产价格上涨的动力机制。在此基础上，从供给和需求两个方面进行调节，平衡供求关系，房地产价格才有可能重回理性的轨道。

3．1完善考核机制，提升政策价值层次 什么政策的制定与推行都离不开社会的认可，政策的制定一定要满足社会群众的公共利益，如果得不到社会的认可就不是好的政策。政策发挥效能的范围具有多个层次，因而公共政策也就具有层次性，以往地方政府在住房政策上过分关注项目价值，而轻视甚至漠视社会价值和制度价值。也就是说在地方官员绩效考核和晋升由上级而不是民众决定的情况下，地方政府非常关心房地产价格上涨带来土地财政增加和融资能力上升所带来的良好政绩，而对房地产市场非理性繁荣对居民幸福指数以及社会公平带来的损害不怎么关心。如果不能改变这种“上考下”的模式，我们不妨改进考核方式，实现中央和地方政府政策价值的统一，比如在考核中不唯GDP是从，引入民众评价环节等。党的十八届三中全会已经明确提出完善发展成果考核评价体系，纠正单纯以经济增长速度评定政绩的偏向，加大资源消耗、环境损害、生态效益、产能过剩、科技创新、安全生产、新增债务等指标的权重，更加重视劳动就业、居民收入、社会保障、人民健康状况。住房公共政策绩效是发展成果的重要指标，将居民“住有所居”这一政策目标的实现程度纳入考核，并引入民众住房满意度测评体系。只有正本清源，釜底抽薪，才能浇灭房价泡沫生生不息之原动力。

3．2优化政府投资，控制债务规模

地方政府盲目的投资房地产甚至有意推动房地产的投资导致了房地产价格出现泡沫。要想解决这一问题，我们首先需要完善政府的投资策略，合理规划政府的投资，使投资主要用在改善人们的公共设备上，同时，区分公共物品性质，对于城市轨道交通、水、气、污染物处理等有经营性收益的准公共物品投资引入PPP(公共私营合作制)、特许经营、BOT等多元化投融资机制，破除公共物品投资对公共财政的过分依赖，才能减轻财政压力，又能提升投资效率。当然对于义务教育、国防、治安等纯公共物品而言，由政府财政负责提供是必须的，在财力不足的情况下也可以通过发行债券等形式融资。通过上述措施，提升市场效率的同时也能将地方政府债务规模控制在适度范围内，地方政府对土地财政的依赖将显著减轻。

3．3加强顶层设计，平衡供给需求

说过“解决群众住房问题是一项长期任务，还存在着住房困难家庭的基本需求尚未根本解决、保障性住房总体不足、住房资源配置不合理不平衡等问题”。因此，我们一定要牢记总书记的讲话，把眼光放长远，以“不断满足居民住有所居”为中心科学合理地设计住房，全面分析供给与需求的实际情况，了解普通商品房与保障性住房的区别。供给方面以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系，最终形成高端有市场、中端有支持、低端有保障多层次住房供应体系。需求方面适度引导住房投资，严格抑制住房投机，防止房地产价格上涨过快、“购房难”等问题发展成为严重的经济和社会问题。

大力加强住房保障建设与供应体系建设，科学合理的处理政府与市场二者的关系，注意调节关于住房发展的各项功能，使其社会功能、经济功能平衡发展，保障中低收入家庭住房的基础上预防福利陷阱。加强和规范资金筹集管理，落实土地、税收等相关优惠政策，加强项目建设管理和审计，防止地方政府虚报完成任务，以非保障性住房抵顶等弄虚作假行为。只要政策措施到位，企业和其他机构参与公共租赁住房等保障性住房建设和运营的体制机制是可以建立起来的。一旦形成各方面共同参与的局面，保障性住房有效供给也就有保障。强化分配和后续管理，对收入财产超标、重复享受保障待遇、以保障性住房违规集资建房等问题严厉查处，让保障性住房真正分配给需要保障的中低收入家庭，让保障性住房真实的供给和需求匹配起来。因此，政府在保障房领域的重点应该聚焦于资源组织、规则制定、分配管理以及最低住房保障需求的满足。

作为政府，首先需要减少对普通商品房的干预措施，净化商品房市场，建立公平的市场。信贷、税收等经济手段有机结合，区别住房刚性需求、投资性需求和投机性需求，采取差异化政策区别对待，对于投机性需求尤其要实施精准的定点打击。投机性需求作为房地产价格泡沫产生的直接动因，限购、限贷等政策工具基本已被证明失效，在解决了政府调控动力的基础上，最有效的手段非房产税莫属。加快建立不动产登记制度，建立全社会房产、信用等基础数据统一平台，推进部门信息共享。税率采用超额累进制，计税依据按照权威部门分区域、地段统计均价并按照70年产权进行直线折旧。如此一来，持有多套住房待价而沽的投机者们将受到极大打击，持有成本的增加将有效增加住房供给，因为此时住房存量将有效逼出;同时也将有效降低住房需求，因为新投机性需求者的收益预期将大打折扣。再加上中央重拳反腐，不动产登记制度将让部分房产腐败者忌惮而禁行。辅之以差异化的信贷政策，可以预期，住房市场上的诸多乱象将逐渐消亡，市场上的需求者将以刚性需求者和改善性需求者为主。如果既没有地方政府的强烈助推欲望，又没有房产投机者的推波助澜，房地价格泡沫自然也就成为无源之水，无本之木。

4结论

在一定程度上，房地产价格出现一些上涨是正常的，但是如果在短时间内出现持续上涨就意味着有可能存在泡沫危机，着不仅关系到民生问题、经济发展问题，还关系到社会的稳定与每个人民的切身利益。我国当前仍然存在这样一个问题，即“GDP导向型政绩考核地方政府投资冲动政府债务融资房地产价格泡沫”，一些地方政府现在仍然目光短浅，只看到房地产价格上涨带来的经济利益，没有重视价格上涨背后可能出现的泡沫危机。综上所述，我们要通过完善政绩考核机制、提升政策价值层次等方法来防控房地产的泡沫危机。

参考文献：

［1］ 庞晓波，邢戬． 住房价格波动及其泡沫生成机制研究［J］． 当代经济研究，2013( 1) : 63 －69．

［2］ 严强． 公共政策学［M］． 北京: 社会科学文献出版社，2008．