供求失衡助推房价涨势

从近期房地产市场发展的态势来看，房价出现了加快上涨的趋势，通过数据研究我们可以发现，其实这也是由于阶段性的供求失衡造成的。而从未来来看，这种情况在短时间内还难以改变。

房价上涨出现加快趋势

记者的一位朋友是位资深业内人士，对于近期房地产市场的变化，他的观点是，市场的发展有些让人看不懂，但也是不无缘由。从5月末开始，不少城市的房价便进入了一波强劲的上涨行情之中，而且涨幅的表现也是非常巨大。就在刚刚过去的8月份，这一波上涨的势头并没有改变，反而出现了明显加快的态势。

据国家发展改革委、国家统计局调查显示，8月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.2％，涨幅比上月高0.7个百分点；环比上涨1.4％，涨幅比上月高0.2个百分点。其中新建商品住房销售价格同比上涨9.0％，涨幅比上月高0.9个百分点；环比上涨1.5％，涨幅比上月高0.2个百分点。涨幅较高的主要城市包括：北海18.2％、深圳17.6％、乌鲁木齐15.5％、北京13.5％和蚌埠11.1％等。环比涨幅较高的主要城市包括：杭州4.7％、乌鲁木齐4.0％、大理2.8％、石家庄2.5％、重庆2.5％、昆明1.7％、上海1.6％和深圳1.5％等。而二手房市场的表现也是非常强劲，二手住房销售价格同比上涨7.9％，涨幅比上月高0.6个百分点；环比上涨2％，涨幅比上月高0.5个百分点。同比涨幅较高的主要城市包括：深圳22.0％、北京10.6％、郑州10.0％、牡丹江9.5％、宁波9.3％和乌鲁木齐9.2％等。

而据21世纪不动产监测数据显示，8月京沪两地二手商品住房买卖挂牌价格持续上涨，其中，北京挂牌均价为9825元/平方米，环比上涨5.1％；上海挂牌均价为12525元/平方米，环比上涨4.3％。2l世纪不动产北京蓝天新城加盟店田经理反映，8月份店里接待的咨询量与前两个月比依然呈上升趋势，而且来店咨询的意向更加明确也更有针对性。一方面反映出购房人对于想购买的物业已深思熟虑，另一方面也反映出购房人需求的真实性，这与过去多以询价为主的试探性咨询有很大不同，成交的愿望更加明确，成交难度也相应降低。而上海贵国加盟店王店长则表示，近期上海楼市价格上涨速度较快，虹口区部分项目均价已经从年初3月份的13000元/平方米左右上涨到8月底的19000元/平方米左右，涨幅超过40％，而且业主的报价依然在上涨。但经过去年以来累积的需求在年中几个月的集中释放后，现在的市场交易有所下滑。

供求失衡加剧市场动荡

近期房地产价格的快速上涨引发了市场各方的广泛议论，各路专家对此也是各有各的观点。虽然此轮房价的上涨是由多种因素造成的，但通过对市场数据的研究分析后可以发现，当前阶段市场供求关系的失衡是其中最为重要的原因，而这一点在上海楼市表现得尤为突出。

在政府的多方努力下，8月上海新房的供应量出现了大幅回升，但对忧心房价上涨大举入市的购房者来说，依然是杯水车薪。在市区房价上涨的带动下，多数郊区板块效仿跟进，加快了房价的上涨趋势。据佑威&天天房展网研究中心的数据显示，淡季的8月，共推出153.28万平方米新房源，比7月的推盘量增加了24.5％，接近旺季6月的水平。大量房源的上市，有效地缓解了几近饥渴的楼市，但由于购买力的过于旺盛，这些新增供应并没能改变“楼荒”现象，反而给了开发商更大的提价空间。

对此佑威房地产研究中心主任薛建雄认为，商品公寓目前供需关系依然严重失衡，这使得房价在“金九银十”期间再度爆发的可能性大增。

薛建雄认为，目前上海外环以外住宅的成交量已经占到全市的72.27％，而年初外环外住宅的成交量还不到全市的一半，这一趋势的改变是楼市供需日趋紧张的情况下，住宅平均成交价格还依然平稳的主要原因，实际上各楼盘的涨价已经接近疯狂程度。近期推新房源的新虹桥绿景园报价达45000元/平方米，比其7月份推盘时的26000元/平方米均价高出了19000元/平方米，涨幅达73％。中科大学城本周推出的别墅房源报价已经高达24000元/平方米，也比其7月的推盘价高出6500元/平方米。万科新里程的新一批房源本次提价达到4000元/平方米，提价幅度超过最疯狂的6、7月，目前18000元/平方米的售价已经是该案2005年11月开盘时81 00元/平方米的2.22倍，涨幅达122％。

虽然在9月的前13天里，政府就批准了109张预售许可证，可上市预售的房源达到145.44万平方米。按照这个速度推算，9月新房的供应量应该可以超过8月的150批次200.36万平方米，新房的供应量与同期成交量的差距已经在逐步缩小。

然而，与市民购房相关性最强、也是今年以来价格上涨最快的公寓产品，供需关系却是越来越紧张。在9月已推出的145.44万平方米房源中，公寓仅占44.1％，为64.18万平方米，远低于正常情况下公寓占楼市70％～80％的供应比例，这也是导致如今市民感觉房子越来越难买的主要原因。

数据显示，在上海今年1～8月的1215.81万平方米新房供应中，公寓所占的比例仅为68.98％。虽然开发商在房价上涨的驱动下，也加大了公寓房源的供应，但是本身开发量的不足，使得公寓的供应量在4月增加之后又开始大幅下降。8月公寓占楼市总供应量的比重已经下降至59.84％。目前上海网上房地产可售的住宅量下降到609.89万平方米(数据截至9月14日，下同)，其中普通住宅的可售量更是低至338.45万平方米，已经远低于商业用房772.74万平方米，这已经使得多数项目的商铺价格低于公寓。但是目前上海楼市中产品供应比例失衡的状态，在可预见的未来还看很难看到改善，而且还在走向更为严重的趋势。

数据显示今年上半年上海共推出489.6万平方米土地，其中公寓用地仅占总供应量的17.3％，为84.7~平方米。由于别墅供地被禁，其余的土地中商业用土地达到65.3万平方米，另外339.6万平方米全是工业用地。

保持冷静避免盲目追涨

通过分析我们已经可以清晰地发现当前市场的脉络：一方面在人民币升值等因素的作用下，中国房地产市场的长期向好无疑是肯定的；而在另一方面，市场阶段性的供求失衡却又加剧了楼市的动荡，加大了房价的短期涨幅。

在这种情况下对购房者来说就要保持冷静，一是看到合适的房源时该出手时就出手，尽早锁定房价成本，比如在=手房市场就容易出现这样的机会；二是也要避免盲目追涨，现在不少楼盘经常出现拉高开盘的情况，其真实的目的在于“捂盘”，对此购房者就要保持警惕。

21世纪不动产分析师孟奇认为，近期新房与二手房市场的价格均呈快速上涨之势，虽然需求的旺盛起到了主要推动作用，但仍要提防价格增幅过大带来的与房产真实价值的严重偏离，从而导致投资过热现象的发生，因此需要投资人对所投资房产的未来升值空间做出理性的判断，切勿盲目追涨，以免陷入高位整理的被动局面。