转型不是转战

在一波又一波凌厉的政策之后，房地产业正在变局。

房产税不请自来。1月6日，财政部已经原则同意重庆开征商品房房产税……像任何改革一样，拉锯已久的房产税既是平衡各种经济因素的终极武器，也是房地产行业转型的开始。

谁有能力谁转型

的确，从2011年开始，我国将迈入“十二五”的新时期。调控成为常态的同时，产业转型也成为必然。

从新中国有房地产企业以来，房地产企业的发展恐怕都要归结为一种模式，即中欧国际工商学院会计学教授丁远总结的：“增长靠投资、盈利靠通胀。上至房企标兵万科，下至无数项目公司，无出其右。”

这种发展模式使得中国的房地产企业基本以开发为主，依赖房价的上涨盈利，依赖圈地上市融资来不断扩大规模。融资后再买地，买地后再融资，进入一个循环。只要房价不停地涨，这个循环就会维持下去。它根本不需要企业太多关注自身的价值创造能力，只要能维持这个循环，企业就能不断扩大成长。

“这样的模式是中国过去十几年来特定的历史背景的产物，它是无法持续的。”丁远直言，一个寻求创造地产企业自身价值的时代即将到来。对于追求持续经营的房地产企业来说，在未来的市场操作中，他们一定要转变习惯性思维，做差异化市场，才能降低行业系统性风险对企业的冲击。

随着调控的深入，政策的频繁出台，感到被逐渐逼到了墙角的房地产开发商终于开始筹划变局。如今，商业地产投资热潮正在慢慢涌动。

在2009年底，万科宣称要将持有型商业地产比例提高到20%。4个月后，已经有3个大体量的商业地产项目在万科的运作中。排名第二位的绿地集团在启动二线城市商业地产项目投资超过400亿的前提下，还表示未来3到5年内，绿地投资的酒店数量将以每年5家的速度增长。世茂股份地产全面进军商业地产的意图也颇为明显，其项目储备总建筑面积622万平方米，其中商业地产就达474万平方米。同期资料还显示，中粮集团以“大悦城”购物城为核心的“全服务链城市综合体”的总投资规模将超过700亿，20多个“大悦城”将在国内大中城市布局。

事实上，开发商业地产的难度远远大于住宅开发。了解地产行业的人都知道，商业地产周期长，占用资金多。凭借商业地产的成功成为中国首富的大连万达董事长王健林认为：“做住宅的是小学生，做商业地产的才是大学生。”

商业地产是蓝海还是苦海

尽管门槛高，商业地产眼下仍是地产企业趋之若鹜的目标。

在众多房地产企业看来，经济转型期会大力推动旅游、休闲、娱乐等第三产业的飞速发展，开发商业地产是趋势。但就是在这种大趋势下，商业地产的危机也正在走近。

在业内人士看来，投资“”造成的“供大于求”已成为中国商业地产深层次病症。“只要这个病症不得到根本根治，商业地产就将始终存在巨大风险且无法回暖。”全国工商联房地产商会商业不动产专委主任朱凌波表示，整个商业地产系统已显示出“错位”和“失调”的现象。而如今大规模投资的蜂拥而进对于目前已积压严重的商业地产市场，或是危大于机。

在商业地产市场整体并不乐观的当下，蜂拥而进的投资突围显然更多得靠自身商业模式的努力。显见的是，如果不找到有效的运营竞争模式，诸多狂热跟风的投资可能只能是“竹篮打水一场空”。

“做持有型物业需要大量贷款，中国对持有型物业的贷款条件非常苛刻，开发商那点钱都押在持有型物业上，则没有能力去作别的开发了。”很明显，华远地产董事长任志强也不认为商业地产是随便谁都可以做的。

“商业地产首先是商业，然后再是地产。”业内专家建议，在整体形势供大于求的状态下，地产开发商首先要考虑的是如何把现有的过剩商业地产消化掉，尽快改善目前供大于求的局面；其次才是从城市实际需求出发，理性规划。全国城市商业网点管理联合会社区商业工作委员会负责人董利则认为，商业地产开发商可以多一些与住宅配套的社区商业。

事实上，商业地产开发盲目总是离不开地方政府的推波助澜。在“城市化进程”的永恒主题下，“造商”成为政府、地产商、投资客共赢的捷径。大多数二三线城市如杭州、沈阳、昆明、济南、台州等城市已跟风纷纷大兴土木，投建综合体项目。“盲目贪大的商业综合体有可能潜在更大的供应过剩危机。”业内专家不无忧虑地说。

中国不动产研究中心指出，从2005年开始，北京商业地产连续数年放量增长。而从2006年开始，北京的商业项目更是一哄而上。仅2007年，北京就有超过700万平方米商业用房面积集中上市。2008年奥运之后，商业面积的大批量供应势头虽然减弱，但其总量依然庞大，供大于求的现象没有任何改善。

转型不是简单转战

不过，在机遇同时也是挑战的面前，房地产行业必须认识到承接产业转移不是简单的转战，要学会在承接中转型，在转型中升级。

产业转移要遵循市场经济规律。被誉为中国房地产“带头大哥”的万科地产，首次出击商业地产就遭遇滑铁卢。

不久前，媒体爆出万科在北京高调推出的第一个商业地产项目――报价每平方米5-6万不等的万科五号公社商业项目，实际成交价最低才2万多，最高也就3万多，相当于5折贱卖。

某地产发展商在谈到房地产战略转型时说：“既然说是转型，那么就意味着采取一整套全然不同的商业模式来面对这个全新的行业，尽管传统地产和商业地产在名称上和表现形式上是那么的接近，以至于大家都以为他们只不过是一对孪生兄弟罢了。然而，一个很多人都不知道的秘密就是：商业地产除了名字上的接近，实际上整个也操作的流程和内涵，以至于其核心的商业模式和价值观都是与传统出宅地产存在天渊之别。如果用同样的观点和价值，面对商业地产，显然具有不可回避的风险。”

正因如此，在万通地产掌门人冯仑看来，这次房地产企业面临的是“非生即死”。冯仑认为，地产业的野蛮生长时期已经结束，未来将形成新的游戏规则，而如今，面对生死，地产企业必须转变生存方式。全国工商联房地产商会会长聂梅生也认为，“随便圈地盖楼的发展方式已经不行了，必须跟随产业布局城镇化，大力发展产业地产、老年地产等。”

向商业地产转型，抑或是到二三线城市去建设城市综合体，房地产企业都在利用自身的资源努力尝试着作出转变。然而转型并不容易，“李嘉诚用了15年完成转型，万通需要10年。”用冯仑的话说，“政策像钟摆一样摆了很多次，但这次应该是最后一次。”这是冯仑对时局的判断，在这样的生死时刻，万通选择尝试与住宅相配套的其他物业类型。

所谓的其他物业类型，正如冯仑所说是“吃软饭”。例如新加坡环球影城项目规模一共13亿美元，美国环球影城就拿走了6亿美元知识产权费。这就是软的，这就是“吃软饭”，回报是最高的。凯德置地在全球资本市场回报率很好，重要的是因为它有2/3业务是管理别人的资产，1/3是自有资产。管理别人的资产带来的是14亿美元的收入，实质上都是“吃软饭”的收入。所以只要坚持“吃软饭”，回报率是很高的。

地产商应该摆脱野蛮生长，逐步进入到一个科学发展阶段，我们地产商也要科学发展，然后才能够逐步地变成具有创造价值能力的地产商。所谓创造价值能力，就是你的创意和服务品质，这主要是创造价值的能力，研发、绿色、节能、环保，这都是有科技含量的。英续置业总经理贾金哲认为，未来房地产行业将不再是暴利行业，企业的发展模式也会发生变化。原来的模式是外延型的、扩张的，未来会有内生式的，即不是靠多拿地赚钱，而是在有限的土地上精耕细作，提高效率，从开发型企业向经营型企业转变。