租房管理案例范文

租房管理案例范文第1篇

城市最稀缺的是空间，所以房地产业经营的并不是房产，而是空间的货币化溢价。单位空间人均财富比较高的城市几乎都是中心城市，其中尤以金融中心城市为最。但由于财富存量和增量较高的城市，就业和投资机会也较多，人们的致富欲望就成为驱动城市房价上涨的力量，让穷人和富人一起涌入这些城市或区域。

穷人有梦，富人有钱，金钱和梦想在中心城市中相撞而形成欲望空间，我称之为“财富磁场”。财富的磁场效应让富人的奢华消费带动商品房市场整体上升，并逐渐形成豪宅天价与市场均价的分离。外来人口越多的城市，商品房的天价/均价比越高，二者对居民可支付能力的偏离度也越高，从而让住宅问题成为舆论关注的焦点之一。早在1872年，恩格斯就在他的《论住宅问题》一书中写道：“一切历史时代的被剥削者，几乎都无例外地遭受到住宅缺乏的威胁。”恩格斯提出的解决方案是：社会革命。

今天人们不再选择用革命来解决住宅问题，取而代之的是两种模式：其一是“合理房价”，其二是“劫富济贫”。相比之下，似乎前者更加“合理”，而我建议的后者却被一些人视为“歪理邪说”。然而在实践中，多数国家和城市却通过我理解的“劫富济贫”政策实现了“合理房价”。全球各国主流城市最普遍的实践是用“豪宅补公租房”，在住宅供给双轨制的政策体系中实现了“居者住其屋（拥有或租住）”。中国也不例外，已有多个城市成功推行了“保障房配建”的双轨制，简称为“三高”：一“轨”是商品房市场驱动高地价和高房价，另一“轨”是高配建的保障房使穷人能够在主城区内与富人分享稀缺的城市空间和致富机会。

在“三高”的住宅体系中，关键问题是如何确定公租房的合理租金？在这里我们分析两个案例：其一是北京的市场租金的九折，每平方米租金30～46元；其二是重庆的市场租金的六折，每平方米租金10～12元。从租房者的角度看，显然六折的租价更合理，有谁会贪图10%的便宜价而给自己贴上“被保障者”的标签呢？且不论北京政府是怎么算的账，重庆的算法简明扼要，即公租房的租金支付贷款利息。重庆公租房管理局的资料显示，重庆首个公租房小区——民心佳园总投资约32亿元，30%财政，25%公积金，45%银行贷款。建成后计算每平方米分摊贷款利息10元，恰等于该区每平方米租金10元，约为同区同等住宅市场租金的50%～60%。

人们自然要问：财政和公积金怎么办？银行贷款谁还呢？答案很简单，桥归桥，路归路，投资归本金，土地归财政，利息归租金。土地财政是政府的主要财政收入，高地价和高房价以及由此产生的高税费理应与穷人分享，公租房的土地和房产还有溢价，此外还有该社区配建的商业地产增值和经营性现金流。所以，北京的九折和重庆的六折都不是计算合理租金的基数，关键是公租房属于“公产”，土地财政和公积金都是“公产”，政府从土地拍卖和商品房税费中获得的收入本来就含有穷人的份额。确定公租房合理租金的主要因素有二：其一是银行贷款率，其二是每平方米分摊的利息。由此推论，若以平均贷款率50%左右计算，北京和重庆的公租房租金率应很接近，绝不应有超过3倍的差距。

租房管理案例范文第2篇

关键词：保障性住房，供应管理；需求管理；住房保障；公共房屋资源；公租房；廉租房；经济适用房；住房经济支付能力

中图分类号：F293.33 文献标志码：A 文章编号：1674-8131（2011）05-0035-09

Status Quo and Perfection on Low-incomeHousing Management of China

―Taking Chongqing as an Example

YANG Ling

(Research Institute for Overall Urban and Rural Development, Chongqing Academy of Social Science, Chongqing 400020, China)

Abstract: Currently, China’s low-income housing supply is more and more enlarged, low-income housing types are continuously innovated, the benefited Chinese are diversified, as a result, the management system for low-income housing should be perfected in all parts of China, the low-income housing supply and management should consider the multivariate and multi-level characteristics of the group who need the apartments, the entrance and withdrawing requirement for low-income housing should be constantly adjusted. The low-income housing management in Chongqing has the problems in short of necessary legal support, incomplete management departments, weak related agencies, incomplete duty of the related agencies, simple supply method, big gap between standard rents and the expected rents in middle and low income group, unfair ensuring policies because of the enlargement of low-income group, incomplete entrance and approval method, and difficult withdrawing supervision. Chongqing should make related laws and regulations as soon as possible, perfect governmental duty, build low-income housing management system with clear division of labor and with distinct management levels, use multivariate supply method, set rents according to affordable ability of low-income group to realize scientifically reasonable management and supply of low-income housing, rationally determine supply range for low-income housing, strictly conduct low-income housing affairs, carry out effective withdrawing management to ensure demand management for low-income housing.

Key words: low-income housing; supply management; demand management; ensuring housing; public housing resources; public renting apartments; low-rent housing; affordable housing; affordable ability for housing

一、引言

目前，住房保障作为重要民生问题受到全国各地高度重视。不但要建设保障性住房，同时，保障性住房的管理是否科学、合理、有序，将直接决定其保障效率的高低。保障性住房的管理是住房保障制度的重要内容，高水平的管理可以提升住房保障政策实施的效果，完善的管理体制对住房保障制度的顺利运行和保障性住房的可持续发展具有十分重要的意义。当前，一些管理问题已经影响到各地住房保障政策的实施效果。随着保障性住房供应规模的不断扩大，完善其管理成为亟待解决的问题。杨 玲:我国保障性住房管理现状与完善

保障性住房的管理属于政府公共管理职能之一，政府是管理的主体。一方面，需要建立科学的管理体制；另一方面，从管理的领域看主要有两大块：一是供应管理，二是需求管理。

供应管理是保障性住房从计划制定到可供交付使用过程中发生的一系列管理行为，主要包括保障性住房供应规划（计划）管理、供应标准管理、建设过程管理等，属于前期管理。（1）供应规划管理指保障性住房规划的拟定和管理，主要是制订保障性住房发展规划、年度计划，并对规划、计划实施情况进行管理。（2）供应标准管理指保障性住房供应标准的制定和管理，主要包括保障性住房的户型面积、住房品质、功能、装饰、设备设施及配套建设等房屋建设标准以及房屋的租金、售价等房屋价格标准的制定和管理。（3）建设管理主要包括建设组织、工程质量监督等。 需求管理主要是对需求方即被保障对象的管理，包括被保障对象的准入与退出管理以及保障性住房使用维护管理等，属于后期管理。（1）准入与退出管理。包括两个方面：一是准入管理。准入管理就是符合条件的被保障对象进入住房保障体系这一过程的各种规定和管理，主要工作有界定供应对象、确定准入标准、制定准入程序等以及对这一过程的管理。二是退出管理。退出管理则是指对住房保障体系内不再符合条件的对象所设立的必须退出的各种规定以及过程的管理，主要包括退出标准制定、审查确定退出对象、退出方式、违规处罚等。（2）使用维护管理。主要包括住房的维修与养护管理和日常物业服务管理等。

由于我国各地实际情况存在较大差异，住房保障制度也各有特色，本文将主要以重庆市为案例，从管理体制、供应管理、需求管理以及法律保障等方面对当前的保障性住房管理现状与问题进行剖析，并借鉴发达国家和地区的经验，提出完善重庆市保障性住房管理的对策建议，并期能为其他地区的保障性住房管理提供参考。

二、我国住房保障事业发展态势及对管理的要求

1．我国住房保障事业发展态势

2007年开始，我国的房地产政策发生了很大转变，最大的转变就是不再提“支柱产业”的定位，转而重视房地产的民生性，从早期关注住房的商品属性向关注住房的公共产品属性转变，在注重房地产发展的经济效率的同时，开始重视住房的社会和谐性。从2007―2010年住房保障事业的发展看，呈现以下特点：

（1）供应规模不断扩大

从全国看，2010年各类保障房的建设任务为580万套，2011年上升到1000万套保障房建设任务。重庆市在2010年年初提出，到2012年，用3年时间建设4000万平方米公租房，解决50多万户中低收入群众的住房困难，最终解决占城市人口30%~40%的中低收入群众的住房难问题。

（2）保障品种不断创新

从全国看，自经济适用住房政策由面向城镇中低收入家庭调整为面向城镇低收入家庭以后，各省市重新构架保障性住房建设举措，归纳一些省市的基本做法，重点是：在通过廉租房和经济适用住房解决低收入困难家庭住房问题的同时，适时推出限价商品房、公共租赁房、经济租赁房等保障性住房新产品，尽量使各收入层次的居民都能得到相应的住房。

从重庆看，重庆市的保障性住房实施的是“5+1”模式，即廉租房、经济适用房、危旧房改造、城中村改造、农民工公寓五种保障方式加上公共租赁房这种新的保障方式。在公共租赁房建设大规模推进中，政府又决定以后将不再单独集中新建廉租房和经济适用房，公租房将涵盖这两个部分。

（3）保障对象不断多样化

从全国看，最初确定的是城镇居民中中低收入群体用经济适用房保障，最低收入群体用廉租房保障。此后随着“夹心层”问题的提出，国发〔2007〕24号文又进一步提出廉租房保障的范围扩大到城镇居民低收入群体，并提出改善进城农民工居住条件和城市其他住房困难群体的居住条件（城市危旧房、棚户区等）。

从重庆看，重庆是最早取消住房保障户籍限制的城市。由此，住房保障的人群由城市中低收入家庭扩大到新参加工作的大中专及职业学校毕业生、进城务工及外地来渝工作人员等。住房保障向多层次、广覆盖的方向发展。

（4）保障体系及目标逐步变化

我国住房保障体系最初设定是以经济适用房为主，由于经济适用房的保障方式是出售，所以起初的保障目标是拥有房屋使用权。在实践中，以售为目标的经济适用房制度饱受争议，各地涌现出经济租赁房、公租房等探索。目前，保障体系转变为经济适用房、廉租房、公共租赁房、限价商品房共同构成的多元化、多层次体系，保障目标转变为解决收入困难群体的居住问题，即以保障居住权为目标。

重庆市住房保障目标的变化与全国一样，住房保障体系则是以公租房为主体。

2.住房保障事业发展态势对保障性住房管理的要求

（1）供应管理要求

在供应管理上需要注意保障群体的多元化、多层次特点，不能一刀切。在供应方式上需要多元化，即货币补贴和实物保障并重、政府投入与社会介入并重。随着保障群体的扩大，保障性住房的规模也在扩大，如果全部由政府建设，资金需求以及土地供给是巨大的，仅靠政府财政投入，难以保证保障性住房的可持续性。通过货币补贴、采取财政贴息及税费优惠等措施，吸引社会力量参与住房保障性工程建设和运营，一方面可以促进房地产租赁市场的发展，从而提高房地产市场协调度；另一方面可以充分利用社会资源，尽快提高住房保障的覆盖面。

在供应上还要注意需求的多样性。由于现在保障对象包括了最低、低、中低收入家庭，城市居民、农民工、外地人、新参加工作者各类群体，这些不同收入和不同类型的人在居住要求和经济承受力上不同，如果“一刀切”供应，只会出现一方面有房没人住、另一方面有人居住困难的局面。租金水平上需要划分层次，由于保障对象覆盖面较广，保障范围内的人与人之间收入也有一定差距，租金一定要与承租人的经济承受能力相适应，否则会出现收入低者的租金在家庭收入中占比高、收入高者的租金在家庭收入中占比低的情况。

（2）需求管理要求

由于保障群体的多元化、多层次，所以保障住房的进入和退出的限制条件也需要调整，具体讲就是根据保障范围扩大的实际情况，调整具体的收入、居住困难衡量标准。根据住房保障体系的变化情况，今后更多的是以出租房管理为主，在管理上要求管理内容包含软硬两方面：一是软的，即对人、社区的管理。由于保障性小区的修建使特定人群集中在某一区域，这部分人群一般都是弱势群体，需要有专门的社会管理。二是硬的，即对物业的管理。需要更加重视房屋的维护、维修等物业管理，同时，为了避免走公房管理的老路，物业管理社会化是发展的趋势。

三、重庆市保障性住房管理现状与问题

1．重庆市保障性住房管理概况

（1）管理体制

重庆市国土房屋管理局负责城镇廉租住房保障、全市公共租赁房行政管理工作，区县房地产行政主管部门负责本辖区内住房保障管理工作。2010年前，市建委对全市经济适用房实行统一监督管理，各区县建委负责对本辖区经济适用房的日常管理。从2010年开始，经济适用房的管理工作移交给房屋管理部门。

公共租赁房的具体管理机构是重庆市公共租赁房管理局，该局为市国土房管局管理的副厅局级事业单位，主要职能是：研究起草公共租赁房配套政策，研究公共租赁房建设资金投融资措施,具体实施公共租赁住房专项规划、年度计划，组织实施公共租赁房房源储备、投放计划，承担公共租赁房项目监督管理、公共租赁房申请对象审核配租、信息统计和分析等工作，指导区县公共租赁房业务工作。该局机构设置、人员配备、工作开展等还在进一步完善和发展中。

（2）供应管理

――规划管理。由市国土房管局牵头，会同市规划局、建委等部门编制全市住房建设规划、解决城市低收入家庭住房困难发展规划等保障性住房建设规划，规划由重庆市级相关部门负责监督实施。

――供应标准管理。在供应方式和标准上，廉租房和经济适用房的规定与国家规定一致。公租房主要依据《重庆市公共租赁住房管理暂行办法》和《重庆市公共租赁住房管理实施细则》等文件，即公租房以出租方式供应，建筑面积限定为35~80平方米，租金标准原则上不超过同类普通商品房市场租金的60%。

――建设管理。廉租房一般由指定企业进行代建，实施配建与集中建设相结合。经济适用房由开发企业或集资单位建设。公租房由政府指定的企业负责建设。在质量管理上，住房建设单位对其开发建设的房屋工程质量负最终责任，建委及相关部门根据各自职能对住房建设项目进行监管。

（3）需求管理

――准入管理。在廉租房准入上设定了城市低收入（主城为月收入低于450元）、户口（需城镇户口）、人均住房使用面积（主城10平方米以下，其他区县6平方米以下）等条件；准入程序实行社区居委会、街道办事处、区县房地产行政主管部门三级审核两次公示制度。经济适用房准入标准从收入（低于上年度城镇人均可支配收入）、居住水平（无房或人均住房建筑面积低于人均住房建筑面积的60%）、人员（本市城镇居民家庭或进城务工农村家庭或外地来渝常驻人员及其他符合购房条件的人员）等方面进行了规定；实行申请―审核―公示―轮候的程序。公租房准入标准比较宽泛，只要申请人年满18岁、有稳定工作和收入来源、无房或人均住房建筑面积低于13平方米就可以申请；实行委托单位受理初审、市住房保障机构复审、申请人资格公示、轮侯、配租的“两级审核，一次公示”制度。

――退出管理。廉租房与经济适用房与国家规定一致。公租房承租人不再符合租住条件的实行自觉和强制退出，在租赁5年期满后，承租人可选择申请购买居住的公租房。

――维护管理。廉租房由各区县房地产管理部门负责住房的租赁、维修等日常管理工作。经济适用房维护管理同一般商品房。公租房由市公租房管理局组建或委托的房屋管理机构负责其租金收取、房屋使用、维护和住房安全情况检查，并选聘专业物业服务公司承担物业管理工作；公租房所在地的街道办事处组建由社区居委会、房屋管理机构、派出所、物业服务公司、住户代表等组成的小区管理委员会，负责小区的社会管理工作。

――处罚措施。廉租房、经济适用房与国家规定一致。公租房规定：对承租人弄虚作假、违规使用住房、欠租等，解除合同，收回住房，5年内不得再次申请；对社会单位和个人出具虚假证明材料的，可提请有关部门依法依纪追究责任；房地产中介机构接受委托转让、出租或者转租公共租赁住房的，由相关部门对房地产中介机构依法处理。

2．重庆保障性住房管理存在的主要问题

（1）缺乏必要的法律支撑

住房保障制度作为一项重要的社会政策,需要有效的法律支持。从西方国家的立法状况来看，许多国家和地区都先后颁布了涉及住房保障的基本法律。这些法律不仅涉及居民的居住问题，而且对低收入群体的住房保障做出了相关规定，严格规定住房保障对象进入、退出的管理办法和惩罚措施。正是有法律的支撑，如香港地区，才能确保保障性住房制度正常有序地运转，才能真正实现住房保障政策的初衷。目前从国家到地区都缺乏专门的住房保障法律法规，这是我国保障性住房管理难以规范的主要原因，重庆市同样如此。

（2）管理体制方面

一是管理机构尚不健全。从世界各国公共住房管理情况看，在管理层次上，有决策层和执行层两个层次；在机构的设置上，一般由决策协调机构和实施管理机构两大部分组成。处于决策层的决策协调机构主要负责制定住房政策和长期发展计划，协调计划、财政、金融、税务、土地、规划设计、建设等各部门，统筹和协调物资、资金、劳动力分配等；执行层的实施管理机构具体负责公共住房的建设、运营和管理，执行住房政策和计划。目前，重庆市缺乏公共住房常设性决策协调机构。

二是机构职能需要进一步完善。重庆市目前已经成立公共租赁房管理局，这是一个好的开始，将促进重庆保障性住房走向统一管理。但就目前的情况看，存在以下问题：一是未实现保障性住房管理真正的统一。当前，公租房管理局仅管理公共租赁房，廉租房、经济适用房的管理还没有明确划入其管理范围。现实中不同类型的保障性住房管理职能是分割的。二是建设和管理存在脱节。由于公租房建设在前，管理局成立时间在后，公共租赁房的建设组织管理权实际上分散在建设主管部门，后期管理与建设组织及过程管理存在脱节，为后期管理埋下隐患。如前期房屋户型设计、选址、建设进度、工程质量等环节都会影响后期管理。

三是管理机构力量薄弱，难以承担繁重的管理任务。现有管理机构力量薄弱。重庆市公租房管理局的成立无疑将大大增加公共住房的管理力度。但是我们也要看到，受编制的限制，公租房管理局仅有45名人员，与主城区公租房3000万平方米、人口近700万的规模相比，管理机构人员十分紧缺。要想切实做好管理，未来重庆住房保障管理机构人员的配备应该有科学的数量保证。

（3）供应管理方面

一是保障性住房供应方式单一。发达国家的住房保障方式主要有两种：一是实物配租，二是货币补贴。而重庆市目前的住房保障方式基本上是以实物为主，货币补贴局限于少量的廉租房住户。实物保障需要建设大量保障性住房，较大规模建设保障性住房的前提一般是：现有的城市住房总量不足和(户型)结构存在问题，即使通过发放货币补贴来实施住房保障也会因为市场房源和价格问题而使中低收入家庭无法找到合适的住房。在重庆，当前房地产市场存在的主要问题是租赁市场发育不足，而城市住房总量不足及结构的问题并不严重。大规模由政府提供保障性住房，实际上对住房租赁市场的发育不利，更占据了大量土地资源。目前重庆市保障性住房的主体即公共租赁房全部由政府提供，建设单位为大型国有企业。这种做法一方面可以确保资源的调度和保证房屋姓“公”，另一方面也可以保证政府决策的执行力。但是，从长远看这并不是一种很好的模式：一则政府资金压力很大，难保不陷入以前的老公房困境；二则没有利用广大的社会资源，社会力量没被调动。

二是供应与需求存在差距，租金标准与中低收入者期望存在差距。其一，租金标准较高。公共租赁房租金是以市场租金的60％计算，目前接受申请的为10~12元/月•平方米（含物管费），对于广大社会中低收入住房困难家庭而言，依然偏高。2009年《重庆市人民政府办公厅关于将城市廉租住房保障范围扩大到城市低收入住房困难家庭的通知》中，主城区低收入家庭的收入标准为人均月收入低于450元。也就是人均月收入超过450元的家庭是不能申请廉租房的，按规定要承担全部的公租房租金。不难看出，这样的租金标准与中低收入家庭收入相比是偏高的，人均月收入在1000元以下的家庭（按3人计）是很难承受的。其二，租金未采用分级制。租金基本上是一刀切的做法，除廉租户外，人均月收入在450元以上的所有承租人都是一样的租金标准，即月收入几百元和几千元的人交纳的租金是一样的。

（4）需求管理方面

一是需求对象扩大化，影响到保障政策的公平性。住房保障是因住房市场作用的有限性而产生的，因此住房保障的对象应该是无法按照市场标准通过住房市场(包括购买或租赁方式)满足基本住房需求的群体。如，香港政府的房屋政策定位是，政府基于社会发展和社会公平而介入，满足那些市场不能为其提供基本住房的低收入人群的住房需要。在重庆市公租房申请中，根据群众实际需求，未对申请人进行严格的收入限制，这样虽然可以扩大租房需求，但是与住房保障政策的定位相比存在偏差。收入可以承担市场租金的人居住利用公共资源建造的政策性、优惠租金住房，影响了保障政策应有的公平性。

二是准入和审核方式需进一步完善。其一，准入审核信息不完整。没有对家庭财产进行限制，保障群体的范围模糊。其二，审核系统不完善。目前重庆公租房申请审核系统虽然已与民政、人力社保、工商、公安、房屋管理等相关部门实现数据对接，但与发达地区相比，对接部门偏少（上海是对接14个部门），所能审查的申请人信息较少。其三，审核力度不够。现行程序虽然简单、高效，但易使审核流于形式。不论是区级还是市级住房保障受理单位都只能是依申请对象提供的材料进行审核，而且网上、报纸公示的监督作用又有限，缺乏进一步审核把关的程序，难以避免审核不全面、不实的现象。

三是退出监督管理难。其一，政府和申请者的信息不对称，承租条件发生变化时难以有效监督。其二，违规处罚力度相对较小，缺乏有力手段。当前最严厉的惩罚也不过是取消其租赁资格或提高租金。虽然有诸如“依法依纪追究责任、申请人民法院强制执行”等规定，但由于没有具体制度和执行机构，实际是一纸空文。

四、保障性住房管理的国内外经验借鉴

通过对新加坡、日本、英国、美国等国家以及香港、厦门、上海、成都等城市保障性住房管理经验的考察，可以得到以下借鉴：

1．保障性住房管理必须由专门的机构统一负责

在解决住房保障问题比较成功的国家和地区，一般都建立起一套完整的管理体系，有专门的决策和计划实施及管理机构进行科学、民主决策和统一建设、管理。香港公屋计划得以成功的主要因素之一，就是自开始兴建公屋以来，就有相应机构专门负责公屋事宜。英国、美国也都设立了专门的管理机构，这种专门的管理机构或者直属于政府部门，或者是独立于政府部门但受政府部门监督的非盈利性组织。这种管理和运作模式，有效防止了以盈利为目的的房地产企业插手保障性住房获取利益，更有助于消除多头管理、权利分散的现象，促进了保障性住房管理效率的提高。

2．需要动态调整保障性住房管理政策

公共住房保障的动态性是各国住房保障政策发展的一个普遍性特点，即根据本地区不同时期的经济发展阶段、住房市场发展水平、居民收入状况和相关管理机制的完善程度等方面的变化，相应调整公共住房保障的投入、方式、对象等机制，使其与本地区当前区情相适应。在香港，房屋委员会每年都会召开会议，根据当年的生活指数、收入平均数等数据，调整当年申请公屋的资产、收入限额以及租金政策。此外，从供给看，一般在住房严重短缺、价格与居民支付能力差距较大的时期，是政府直接提供较大数量的公共住房，以便快速解决住房问题；在住房短缺有一定缓解后，政府会鼓励市场参与；当住房供求矛盾较小，房价比较稳定，政府则更多是通过房租补贴方式解决低收入者住房问题（文林峰，2007）。

3．必须有科学、完善的准入与退出管理机制

明确的政策定位以及完善的准入与退出管理机制，可以确保有限的公共房屋资源得到公平合理分配，为有真正住房困难的人提供居住的社会保障，保证公共房屋住户具有一定的流动性和住房保障的可持续性。比较成功的地区（国家）均建立了完善的准入与退出机制。一是将收入、资产（包括房产、车辆、投资类资产、现金存款等）、家庭人口等作为划分保障标准的依据；二是按照不同收入等级提供不同层次的保障，实行不同层次的优惠和补贴，做到按“需”、按“能力”保障；三是在退出上有明确的规定，并以法律手段严格执行。如香港，严厉的惩罚措施有效避免了违规行为。

4．需要建立社会信用体系和个人信用评估系统

个人信用系统是市场经济发展到一定阶段的必然产物，在欧美国家已有近200年的发展历史，在香港地区也已发展了20多年。由于香港具有发达的信用体系和个人信用评估系统，因此，房屋署对公屋租住户的审核非常简单，公屋租住户在进行选择的过程中，也会清楚地意识到选择欺骗行为的后果，从而会主动退出公屋。发达的信用体系和个人信用评估系统是确保公平合理的分配的基础。在信用体系尚未建立或不完善的阶段，需要充分利用各界监督的力量，如厦门的“五审两监督两公示”。

5．需要提供有效的法律保障

完善的法律法规是保证住房保障政策顺利实施的关键。香港地区及英国、新加坡、日本等国家都非常重视住房立法，根据住房发展的不同阶段，有针对性地制定法律法规，明确住房保障制度的目标、内容、管理规范。他们的住房管理机构也是根据法律规定设立并受法律保护和制约。这种以法律为基础的住房保障制度，为解决保障性住房建设、分配、管理等复杂问题的执行提供了规范。

五、重庆市完善保障性住房管理的对策

1．尽快出台住房保障相关法律

住房保障制度作为一项重要的社会政策，需要有效的法律支持。发达国家政府的住房保障制度基本上是以法律形式存在的，不同形式的法律法规在建设住房保障制度方面起了不可替代的作用，为住房保障政策的实施提供了法律依据和保障。一方面以法律为依据提供各项措施来保障公民基本居住的权利，另一方面通过法律来制约和规范政府及其它主体的行为，从而保证住房保障制度能够落到实处。厦门已出台全国第一部社会保障性住房法规――《厦门市社会保障性住房管理条例》，重庆市还缺乏专门的住房保障法律法规，制定相应的住房保障法规是我们的当务之急。

结合重庆市经济社会发展的实际，应充分发挥拥有地方立法权以及先行先试权的优势，制定出重庆市住房保障的法律法规。重点从法律层面对住房保障的对象、保障标准、保障水平、资金来源、保障者进入和退出程序、保障管理机构和监督机构及其职能以及对违法违规行为的惩处措施等进行规范。同时，为保障制度的可操作性，还需建立与之相配套的一系列规章制度，如收入申报制度、申请审核制度、公示评议制度、动态监管制度、后期使用管理以及违规处罚制度等，以切实保障真正的中低收入住房困难群体能真正享受到政府提供的保障性住房。

2．完善保障性住房管理体制

（1）建立分工明确、层级清晰的管理体制

按照民主决策、集中管理、专业运营的思路，建立起分工明确、层级清晰的管理体制。建议成立重庆市房屋委员会，房屋委员会由政府有关职能部门领导、专业人员以及市民代表组成，是全市住房保障工作，也是公共住房管理的最高决策机构。房委会负责对全市住房保障计划、政策等重大事项进行审议以及协调、指导和决策，下设办公室负责日常工作，办公室设在市国土房管局。将公租房管理局进一步建设成为住房保障局，该局负责提出全市住房保障计划、政策建议，组织实施住房保障计划，落实政策，对保障性住房进行监督管理。组建保障性住房开发及管理中心，中心为非盈利的企业，由住房保障局主管，专职负责保障性住房及小区配套建设用房的租赁和经营管理、保障性住房的开发、出租的保障房及小区配套建设用房的维修、对物业服务公司工作进行指导监督等。

（2）完善政府管理机构职能

在保障性住房管理的全过程中，位于中间层的政府管理机构即现在的公租房管理局、未来的住房保障局，是承上启下的中枢，负责落实决策机构做出的决策以及组织和监督具体机构来实施各项工作，所以，完善管理机构的职能至关重要。目前的重点，一是扩展公租房管理局的职能，将各类保障性住房的管理统一交由该局负责，实现保障性住房统一管理；二是将保障性住房的建设组织职能移交给该局，实现保障性住房统一组织建设；三是着重抓重点工作，鉴于机构人员编制受限，政府管理机构不宜负责具体的实施工作，如接受申请、进行审核、租赁、修缮等。可以将具体工作进行委托，由前文提出的中心负责，管理机构重点负责政策、计划起草以及组织实施和监督、处罚。

（3）强化管理队伍建设

未来重庆主城将向1 000万人口迈进，按照30%~40%的保障面计算就有300~400万人口居住在保障性住房中，仅靠政府住房管理部门是根本无法完成保障性住房管理任务的。必须充分发挥社会力量，组建一支多元化、多层次的保障性住房管理队伍。从层次上看，第一是政府部门，第二是企事业单位，第三是社区，第四是群众（这里有两类，一是居住在保障性房中的居民，二是社会自愿者）。从人员构成看，有公务员、企事业单位职工、社区工作人员、居民。具体方式就是，政府部门主要负责牵头组织和引导、监督、处罚，企事业单位主要负责房屋出租、经营、维修、物业等管理，社区主要负责对人员的社会管理工作，群众灵活参与一些管理工作。

3．实施科学合理的供应管理

（1）采取多元化供应方式

一是保障方式多元化，实物配租与货币补贴并重。大部分国家早期的租赁性公共住房保障政策都以实物配租为主，但最终大部分都转向了以资助租房为主的政策。货币补贴除了在补贴成本、补贴效率方面存在优势外，在满足受保障人群的个性化需求方面也更具有灵活性。为了充分发挥政策的效益，在住房保障上应充分借助市场的作用，给予保障对象选择权，就是让受助人有自己挑选住房的空间，通过市场寻找符合要求的房屋。政府机构根据受助人核准的保障标准所规定的同类住房在同地段的市场租金，给予其一定比例的货币补助；租赁补贴的发放要与补贴对象的住房水平核查相结合，补贴直接发放给房东，不经过租户的手，房东有责任保证受助者是真正住在这里。

二是投资建设多元化。本着“政府主导、社会参与”的原则，动员社会力量，拓展投资渠道，实现投资主体多元化。其一，在政府投资建设中，除了新建外，旧城改造、危旧房改造中旧有公房应改建为公共租赁房，促进原有旧公房与现在的公租房管理接轨，不能继续“一卖了之”。其二，鼓励开发企业进入住房租赁市场。政府出让土地时可以限定开发企业配建一定比例的公共租赁住房，其产权归开发企业所有。建设公共租赁住房用地可采取租赁方式，按期缴纳土地租金；建成后向政府限定的供应对象出租，租金标准可按成本租金加一定微利确定，与政府限定的租金标准差额部分由政府财政予以补贴。这样不仅可以提供更多公租房，还可以促进开发企业经营结构多样化。其三，鼓励、引导社会机构和用人单位参与公租房的投资建设和经营管理。重点是引导鼓励大中型企业、各类产业园区建设和筹集公租房。如，上海的宝钢模式、张江模式等，就是利用企业空闲用地建设职工宿舍，解决职工过渡性住房困难。在建设中可以是企业独自建设，也可以是园区与企业共建，或者是政府通过人与园区共建。其四，关注城中村、城边村问题。这些区域一直以来就是外来人口的聚居区，由于没有进行规范产生了一些不良社会影响。建议借鉴上海、北京的做法，允许农村集体经济组织在经过审批后利用农村集体建设用地建设主要定向提供给产业园区、产业集聚区内员工租住的市场化租赁住房。

（2）以住房经济支付能力确定租金

所谓住房经济支付能力是指一个家庭的收入水平在住房支出之后其所余部分仍然可以维持其基本生活的能力。保障性住房的租金标准必须与居民收入水平挂钩，如：厦门市的公租房以市场租金计租，然后规定，家庭收入为低收入家庭年收入控制标准上限0.5倍及以上的，补助房屋租金的70%；家庭收入为低收入家庭年收入控制标准上限0.5倍以下的，补助房屋租金的80%；家庭属于最低生活保障对象的，补助房屋租金的90%；特别困难的还可以申请特殊租金补助。目前廉租住房的租金标准一般按最低收入家庭可支配收入的5%确定的，建议重庆市公租房租金以中低家庭收入的10%~20%为宜，租金按最低、低、中偏低、中等、其他收入层次实行分级。

4．严格需求管理

（1）必须合理确定保障范围

住房保障问题从理论上讲，其实质就是在承认人们经济地位不平等的前提下，运用社会救助政策，对社会财富进行再分配，使处于劣势地位的人能获得和改善居住条件，逐步缩小与优势地位人之间的差距。所以，保障房是一种公共产品，而公租房毫无疑问属于保障房。人多、经济水平不高的实际情况决定了重庆市不能采用福利性住房保障模式，只能是对特定人群即无能力通过市场解决居住问题的群体进行保障。所以，公租房保障的范围是无能力通过市场购买或租赁方式解决住房问题的群体，即中低收入群体。重庆市应该也需要坚持这一政策初衷。

（2）必须严把进入关

要严格考察收入与资产状况，实施有限保障。保障性住房的性质决定了它应该是满足那些市场不能为其提供基本住房的人群的住房需要。所以，必须以经济支付能力作为主要衡量标准来确定受益群体范围。建议重庆市保障性住房准入在设置收入限制的基础上，再对财产状况进行限制。如厦门市在保障性租赁房管理中，除了对收入进行限制，还提出家庭资产要在本市低收入家庭年收入标准上限的4倍以下，申请之日前五年内不得有房产转让行为。另外，在初审第一次公示上，建议采取公示在申请人所在单位、居住社区的办法，由申请人周边的人进行监督。

要完善信息核对平台。建议借鉴上海的做法，对重庆市公租房申请审核系统进行扩充，建立覆盖全市的重庆市居民经济状况核对中心，为民生政策提供经济状况权威核对信息。上海市民政局开发的城市居民经济状况核对系统平台，在民政、人保、税务、公积金、房管、证监、银监等14个部门和单位之间建立起“电子比对专线”，核对人员可通过查看申请者的家庭存款账户、股市账户、纳税记录、房产拥有、公积金缴纳等信息，了解他们的经济实际情况，以确保将有限的公共财政资金投向最需要救助的人群。通过该核对系统，不仅可以进行进入时的筛选管理，还可通过以后的年审跟踪申请人经济状况的变化，有利于退出机制的形成与完善。

要积极探索建立社会保障性租赁房的申请担保机制。可以尝试建立社会保障性租赁房的申请担保机制，每个申请社会保障性租赁房的家庭都有一个担保人，由担保人担保该家庭收入的真实性，一旦政府查出信息虚假现象即可处罚该申请家庭和其担保人。

（3）实施有效的退出管理，促进保障性住房可持续利用

加强对已受保障家庭的监管。一是加强与被保障家庭的联系。除了被保障人主动申报收入、居住等变化外，管理机构要与受保障家庭所在居委会、街道、企事业单位建立定期联系制度，以便及时掌握他们收入、居住情况的变化。还要不定期抽查走访，切实了解受保障家庭的现况。二是建立专业巡查执法队。对被保障家庭进行随机抽查，对有怀疑的家庭进行专项检查，对违规行为进行专项执法。

提高违法成本。针对住房保障中一直存在的作假及违规成本低的问题，建议在保障性住房管理中大力增加对住房保障申请者以及相关人员违规的惩罚力度。通过法律明确规定，单位出具虚假证明的要负法律责任，一旦发现故意作假，单位负责人以及出具证明的部门负责人要接受法律惩罚。就个人来说，弄虚作假、该退出拒不退出以及转租、恶意拖欠租金等违规行为要支付高额罚款，并以骗取或侵占公共财产等罪名受到。

参考文献：

陈劲松. 2006.公共住房浪潮――国际模式与中国安居工程的对比研究［M］.北京：机械工业出版社.

姚玲珍. 2003.中国公共住房政策模式研究［M］.上海：上海财经大学出版社.

文林峰.2007.城镇住房保障［M］.北京：中国发展出版社.

曾望军. 2008.论发达国家公共住房管理特点及对我国的启示［J］.重庆交通大学学报（社科版），8（1）：37-40.

租房管理案例范文第3篇

1全市廉租住房年度建设任务计划和实际完成情况。

2享受租赁补贴户数、人员是否符合廉租住房补贴条件。

3廉租住房保证资格的申请、审批和退出机制是否完善。动态管理机制是否健全、规范。

4否存在改变住房使用性质。料理租住手续后空置等问题。否存在开发企业不按规定配建，搭车享受廉租房优惠政策等行为。

二、部门分工及职责

（一）监察局

1负责牵头组织住房建设、房产、规划、民政、财政、审计、交通、公安、工商、税务、社保等部门。

2加大责任追究力度。收缴违纪款，查找体制机制制度存在缺陷和漏洞，提出加强管理的建议。并拟定廉租住房监察工作实施意见。

（二）房产管理办公室

1负责城市低收入住房困难家庭住房保证政策落实的综合协调、组织推进和指导工作。掌握和督查各年度廉租住房建设任务计划和实际完成情况。

2清查享受廉租住房实物配租和租赁补贴待遇人员是否符合住房困难规范。

3对廉租住房保证政策进行一次全面宣传。做到家喻户晓。

4房地产开发项目是否严格执行配建廉租住房的相关规定。

（三）民政局

1及时掌握、提供低保家庭的生活情况、人员名单。做到动态管理。积极协助住建部门清查、确定享受保证住房政策人员的收入情况，尽快推进出台低收入住房困难家庭认定方法（试点工作）

2共同与住房保证部门宣传讲解廉租住房保证政策。积极采取有效措施，化解社会矛盾，确保社会稳定。

（四）财政局

1负责廉租住房建设资金的筹措、使用和管理。

2建立健全廉租住房保证资金预决算审核制度。

（五）审计局

1依法对廉租住房保证资金的筹集、拨付、管理和使用。

2审计实际发放租赁补贴和新增实物配租的廉租住房保证户数是否真实准确。

（六）其它部门

协助、配合廉租住房管理使用清理整顿工作。公安、工商、税务、交通、社会保证、残联等部门依照本部门职责。

三、方法步骤

清理整顿共分三个阶段。

（一）动员部署阶段

1成立敦化市廉租住房管理使用突出问题专项清理整顿领导小组。负责日常工作。市直牵头部门确定一名领导负责办公室日常工作，成员部门明确一位科（室）长担任联络员。市里要成立相应机构，负责专项清理整顿工作的组织实施。

2加强对专项清理整顿工作的宣传报道。让广大群众了解申请廉租住房保证待遇应符合的条件。市纪委设立举报电话（市纪委执法监察室： 受理群众举报和投诉。

（二）自查自纠阶段

1制定自查工作计划。重点清查廉租住房建设项目计划、完成情况，资金拨付、管理，廉租房出租、租赁补贴发放等过程中存在问题。

2组成联合工作组。绝不漏查。通过走访、入户调查等方式进行核对，深入到各街道、社区查档案，核对享受廉租房待遇、租赁补贴待遇人员名单，入户调查了解低保家庭情况，向周边群众了解有关情况，交警、社保、残联、工商、税务等部门核实相关人员的收入情况，房产管理部门核实房屋所有权情况，有无将廉租房转借或转租及未在廉租房居住情况。

3认真组织公示。接受群众监督。对不符合享受廉租住房保证条件的要限期进行纠正。对主动供认错误，上缴非法所得、退出廉租住房的不予追究责任。限期过后，相关人员被查出违规违法占有廉租住房、享受租赁补贴的除取消其被保障资格，上缴全部非法所得外，还要依法、依纪给予严肃处置。

4全面清查廉租住房管理使用的建章建制和制度执行情况。边查边建、边查边改、及时完善。

5自查结束后。市直各部门应向市廉租住房专项清理整顿领导小组办公室上报自查情况。对不按规定进行自查或未按时演讲自查情况的要进行批评教育；对自查不认真的要责令其重新自查。

（三）整改验收阶段

1把廉租住房保证工作基础单薄、查出问题较多的部门。通过现场检查等多种检查手段，保证清理整顿工作切实取得效果。

2依照廉租住房保证体系建设的有关规定。制定和完善整改措施，落实整改责任，及时进行纠正。

3市廉租住房管理使用突出问题专项清理整顿领导小组。市廉租住房专项清理整顿领导小组，要对查处的违规违法享受廉租住房待遇的行为、案件及时进行通报，公开一批典型案例。

四、几点要求

市委、市政府解决群众最关心、最直接、最现实的问题之一，廉租住房保证体系建设。建设和谐敦化的重要举措。各部门要把思想认识统一到市委、市政府的决策精神上来，增强监督检查的责任意识，狠抓工作落实，务求工作实效。

1切实加强组织领导。要把廉租住房专项清理整顿摆上突出位置。明确职责、落实责任。各部门间要加强沟通配合，完善协调合作机制，确保清理整顿工作形成合力，整体推进。

2加大廉租住房保证工作宣传力度。市里将加强对廉租住房政策的宣传力度。深入宣传廉租住房清理整顿的具体要求和主要内容，形成反对弄虚作假骗取保证资格的强大舆论氛围。动员社会公众参与和支持清理整顿工作，广大群众互相监督下，做到应保尽保，使廉租住房保证体系建设发生良好的社会效益。

3完善各项制度、建立长效机制。要注重发现清理整顿中发现的普遍问题和薄弱环节。提出有针对性的解决方案，建立民政、住建、审计、公安等部门联动机制，强化廉租住房补助资金分配环节的管理及监督检查。

租房管理案例范文第4篇

加强领导，广泛宣传

各单位领导要高度重视，精心组织要把清理整顿工作做为社会治安综合治理一项重要内容来抓，加强舆论宣传工作，宣传流动人口、出租屋相关的法律法规，增强广大群众的守法意识，营造清查整治的浓厚氛围，动员暂住人口和出租房屋房主主动到所在地派出所登记备案。

二、确定重点，细化方案

各单位要从实际出发，结合本单位特点，对本辖区流动人口、出租房屋管理情况进行认真研究，认真排查流动人口居住地，将流动人口治安混乱的地区，列为重点整治区域，并制定专项整治方案，细化分解工作任务，集中力量开展流动人口、出租房屋整治工作。

三、认真履行职责，加大整治力度

一是认真开展入户走访、调查、登记。对辖区内的暂住人口，要面见本人，填写暂住人口登记表、出租房屋登记表、承租房屋人员登记表，并采取电话联系、网上查询和通报协查等办法核实暂住人口身份。对登记的暂住人口、出租房屋信息进行管理，及时录入计算机，并随时对数据进行维护，保证暂住人口、出租房屋数据信息真实、鲜活、实用。

二是对本辖区流动人口进行分层管理，把流动人口中有违法犯罪前科或有嫌疑有现实社会危害性的高危人员纳入视线，实施重点管理，逐一落实管控措施。

三是强化暂住人口登记及《暂住证》办理查验工作，提高《暂住证》使用效能。

四是要充分利用社区、村（居）委（主任）对住地情况熟、接触多、见面勤的有利因素，集中力量摸清辖区内出租房屋底数，坚持“谁出租，谁负责”的原则，落实房主责任，派出所要与房主签订治安责任状，实行“以房管人”，做到不失控、不漏管。

四、边整边建，及时反馈信息

租房管理案例范文第5篇

一年来，房管局在委、政府的正确领导下，以开展党的群众路线教育实践活动为动力，采取积极有力的措施，狠抓了班子自身的思想、纪律、作风建设，不断提高了班子的凝聚力、战斗力和号召力。认真执行和落实了党风廉政建设责任制，严格执行廉洁自律的各项规定，时刻做到自重、自省、自警、自励，树立了局领导班子廉洁高效的良好形象，为做好各项工作提供了有力保证。一年来为切实履行好领导职能，高质量地做好新形势下的房管工作，我们始终把提高房管队伍的政治思想素质、业务素质和高效为民服务本领作为重点工作来抓，确保了委、政府交给我局各项工作任务的完成。在工作中我们着重做了以下几个方面：

一、加强班子建设，提高战斗力

没有一个好的领导班子，就不可能带出好的队伍，就不可能开创工作的新局面。一年来，我们认真贯彻落实民主集中制和集体领导分工负责制，坚持重大问题集体讨论研究决定、日常工作例会研究等工作原则，同时要求班子成员进一步增强政治意识、大局意识和忧患意识，坚持解放思想、实事求是、与时俱进，坚持党的优良传统，坚持立党为公、执政为民，牢记“两个务必”，保持清正廉洁，切实改进作风，以良好的自身形象为全体干部职工做好表率。一年来，我们认真开展党的群众路线教育实践活动和组织学习十八届三中、四中全会及中央八项规定贯彻一系列重要讲话等学习活动。特别是通过开展党的群众路线教育实践活动，从而把全体干部职工的思想统一到“人人为社会经济发展、人人为社会稳定做贡献”上，进一步提高了全体干部职工为民务实清廉的责任和意识。

二、转变职能，服务为先

针对形势发展对房管工作提出的新要求，我们积极调整工作思路，坚持以服务为先导，以观念的转变推动思维方式、管理方式和工作职能的转变。一年来，我们结合贯彻落实中央“八项规定”、开展党的群众路线教育实践活动和下基层为民办实事活动，为进一步促使全局干部职工的政治思想和工作作风的转变，增强全体干部全面理解和把握房管政策和法律法规的能力，增强服务意识、大局意识，强化干部职工依法行政的能力。我们将依法行政列入目标管理和干部考核的重要内容，作为各项工作的主线，层层签订责任书，保证责任制落实。一年来全体干部职工的政策水平得到了大大的提高，服务意识得到了大大的增强。

三、创新思路，增强做好工作的能力

由于房管工作牵涉大量群众，直接影响着全社会大局的稳定。为了增强驾驭我房管工作全局的能力，我们认真遵行用“三个坚持”来做好房管工作。一是坚持学习、勤于思考，保持理论清醒、政治坚定。认真学习邓小平理论和十八届三中、四中全会精神，全面掌握党和国家关于房管工作的政策和法规。二是坚持抓教育、培训，把握对骨干队伍的思想主导权。采取每周五集中学习上级有关文件，先进人物典型事迹，典型违法违规的案例和积极送干部职工到省、市进行专业培训等多种形式，对全局干部职工进行了培训教育。通过教育培训，不仅使全体干部职工增强了房地产管理法规政策水平和法制观念，同时也提高了业务水平和服务能力。三是坚持调查研究，心有全局，把握重点。今年结合党的群众路线教育实践活动，带领同志们深化了关于如何加快保障性住房建设和加强房地产市场监管等专题调研。一年来，全体干部职工思想政策水平有了较大的提高，业务能力有了大大增强。

四、依法行政，确保了我社会领域的团结稳定

（一）深入开展房管政策法规宣传。利用电子显示屏和定点发放宣传单及接受群众咨询等宣传形式，向全群众宣传了房管法律法规和审批事项及办事程序。一年来，先后印发了宣传资料近千份，使其更加明确地掌握了有关的法律、法规和办事程序。

（二）认真落实行政审批法规，狠抓便民利民服务。我局涉及的行政审批项目有2个，即房地产开发企业暂定资质、叁级以下资质初审；商品房预售许可证审批。局领导班子结合实际，指导相关业务股室，严格按照《行政许可法》的提示和《政府信息公开条例》的要求认真做好行政许可项目的公示工作，并按要求建立了相关的行政许可配套制度。在服务窗口建设中，派出七名业务尖子进驻行政服务中心，把所有行政审批项目，实行了“一个窗口对外”一条龙服务的工作机制。同时把工作重点放在改善服务态度，提高办事效率上，实现了行政审批时间在规定的期限内缩减50﹪以上。使得我局的项目审批在全市时间最短，效率最高。

（三）认真清理房地产开发企业的历史遗留问题，消除不稳定因素，增加财政收入。

一年来，针对原开发企业管理不规范，市场秩序混乱，税费大量流失，购房户办不到房产证的问题，我局认真进行清理整顿和疏导，并对开发企业、房地产中介服务机构逐个进行清理整顿，确保了开发企业与政府签订合同的兑现和履行。通过清理、整顿、规范房地产市场，办理了购房后长期办不到房产证的历史遗留问题，不仅使我的房地产市场秩序有了好转，增长了财政收入，更为主要的是解决了购房户长期办不到证、不断上访，影响社会稳定的问题，取得了财政增收，群众满意的效果。

五、把握宗旨，执政为民，加快了保障性住房建设步伐

为了解决好人民群众最关心，最直接、最迫切希望解决的问题。根据中央、省、市有关保障性住房建设的文件精神，局领导班子高度重视，一年来，在“两房”建设领导小组的领导下，充分认识到这项工作的重要性和现实意义，始终把保障性住房建设作为一项重中之重的工作来抓。

1、廉租房2014年度建设项目（新珠村塘窝里廉租房6号楼100套），已完成项目招投标工作，于9月初开工建设；由2013年接转的多层续建任务（塘窝里7号楼90套）已妥善解决处理好征地问题，目前主体工程已建好一层。

2、公租房150套建设任务开工率为100%，其中欣发公租房67套已完成主体工程，三鑫公租房83套已建好六层，完成投资额698万元。

3、城市棚户区改造任务200户均已签订拆迁补偿协议，其中实物安置190户，货币补偿10户，开工率为100%。

4、国有工矿棚户区改造任务207户，钨业有限公司已完成前期调查摸底、项目选址，形成了棚户区改造方案，并已报政府，但集团公司未审批，其余工矿企业均未有实质性进展。另外，南安镇原八〇一棚户区改造任务由2015年提前至2014年进行，现已实施工矿棚户区改造90户，建设安置房90套。目前已进入基础施工阶段。到2014年底，我公开摇号共安排319户廉租户入住，还有214户廉租户尚未安排廉租房入住，仍在享受住房补贴。

5、积极主动开展向上争资金工作。现已争取建设资金1475万元。其中新建廉租住房和城市棚户区改造补助资金及配套资金共计1271万元，保障专项补助资金40万元，中央补助公共租赁住房专项资金164万元。

六、落实廉政责任，改进作风，树立了良好的形象

一年来，我局始终坚持把廉政建设和改进作风作为重点来抓，认真落实推行廉政责任制，行政管理公开制，社会服务承诺制，大力开展民主评议行风活动，自觉接受群众监督和社会监督。通过一年的作风整治年活动，全局没有发生乱收费、违法管理、行政不作为和利用职权、吃、拿、卡、要等问题。群众满意度不断得到提高，从而使房产局的形象越来越好。

一年来，在上级领导的重视支持和各方配合下，经过全局干部职工的共同努力，我们按照每年制定的任务目标认真组织落实，取得了一定的成绩。但同时，也清醒地看到，仍存在许多不足之处，集中表现在：一是影响社会和谐的不稳定因素增多变杂，协调关系、化解纠纷的任务加重；二是内部管理制度的贯彻力度还需加大；三是“两房”建设的速度还需进一步加快；四是干部队伍建设仍需加强。

租房管理案例范文第6篇

一、以土地出让金滚动为依托的重庆公租房融资模式值得讨论

重庆公租房投融资模式可以表述为：以公租房建设拉动经济增长，以经济增长提升土地价格，以土地出让金收益带动信贷投资，进而再推动新一轮公租房融资。因为，作为地方政府希望在最大化的土地收益和最大化的保障房建设开工率之间建立一个平衡。

据报道，重庆市计划从2010年起3年内建造4000万平方米公租房。该项目总投资约1200亿元，其中约300亿元建设资金通过中央专项资金、市财政年度预算资金、土地出让收益和对高端商品房征收房产税等方式募集，约700亿元建设资金则通过向金融机构、公积金贷款和发行债券募集。由于公租房用地以划拨方式供应，减免土地出让金，加上免征城镇土地使用税、土地增值税，免征城市建设配套费等行政事业性收费和政府性基金，可直接减少一半资金投入。

按照重庆市政府的测算，大概300多亿元由政府投入，主要有几个来源：一是土地全部划拨，土地成本作为国有资产注入；二是把每年土地出让总收益的5%用于公租房建设，约有10多亿元；三是中央下拨的专项资金和市里每年安排的财政预算资金；四是通过社会融资渠道筹集。2011年7月12日，为支持重庆保障房建设，全国社保基金通过交银信托，并由国家开发银行担保，向重庆市城租房公司发放三年期45亿元信托贷款，该笔贷款也是全国社保基金迄今为止单笔放款最多的一个保障房项目。此外，在2010年至2015年的5年间，国家开发银行还将为重庆市两江新区的基础设施建设项目牵头组织600亿元资金。

重庆模式固然有独特价值，但是否可以被普遍复制，值得讨论。

其一，土地储备有限，不可持续。由于卖地收入严重依赖于存量土地储备，重庆的公租房融资模式复制不太容易。主要原因在于重庆市已经具有了大量土地储备，加之其实施了独特的政策。目前，其他一线城市主要面对的是保障性住房土地供给的不足，这种状况短期很难改变。当然，重庆市区内可出让的优质商业地块也已经无多。重庆市在2011年度国土房管工作会议上提出“智慧加勇气”，为城市增加建设用地。重庆的农村村落合并估计可以腾出10万亩土地，而农民拆除旧房腾出的宅基地、房前屋后的院坝等，可进行地票交易，从而整合为国有。卖出的地票指标可以用于增加城市建设用地，各类商业性房地产、写字楼及其他商业用地原则上通过“地票”交易解决。

其二，重庆的地票收益资金未必可以普遍仿造。重庆将地票收益获取的纯收益，80%补偿给农户，重庆的地票交易可以产生150亿元左右资金。不过，由于国家严格控制区县以及地市州用城乡建设用地增减挂钩，也不允许其他省区市像重庆一样进行此类地票交易，因此其他城市未必能够获得此项土地交易政策。

其三，依靠政府支撑的国有开发企业开发公租房同样面临着银行贷款的难处。重庆市城租房建设有限公司是专门为建设公租房而在2010年5月成立的隶属于重庆市城司的国有独资子公司。这家注册资金10亿元的新公司不仅将承建西永康居西城、蔡家两江名居和茶园城南家园公租房项目建设，并且将承担未来市政府指派的公租房项目建设。不过，就是这家企业，曾在去年和今年两次向某国有银行申请公租房贷款时遇冷，总行对其贷款申请也一直未批。

其四，承建公租房的国有企业依然需要其他盈利项目作支撑。重庆市已经启动的公租房项目主要由重庆地产集团和城租房建设公司负责建设，并由重庆建工集团、中冶建工有限公司和渝开发承建。承建集团还要考虑哪些该由政府掏钱，以及小区内租售店铺的归属问题。

二、公租房财政贴息要解决的几个难题

目前，一些城市的公租房建设主要依靠银行贷款，济南市即是如此。据了解，济南市“十二五”期间将建10万套公租房，其中政府所属的4个投融资平台就承担了8.5万套的建设任务，每家的公租房总投入在30亿元以上。除去30%的资本金，共需通过市场融资筹措10多亿元建设资金。70%的建设资金如何解决？目前，公租房的建设资金来源不外乎银行贷一块、土地熟化收一块、企业发行债券等筹集一块，其中主要还是靠银行贷款。

财政部的《通知》中提到，各级财政部门可以通过投资补助、贷款贴息等方式，支持现有企业进行公共租赁住房等保障性住房建设、运营和管理。各地对商业银行发放的公共租赁住房建设贷款可以按规定予以贴息，贴息幅度可按2个百分点左右掌握，贴息期限以贷款期限确定，原则上不超过15年，具体贴息政策由市、县人民政府确定。

财政贴息是政府财政扶植重点项目的通常做法，利用财政贴息支持公租房建设当然是一种利用社会资金办公益事业的好办法，但是有几点需要解决：

第一，财政贴息资金的来源。在原有财政收入不变的情况下，这种贴息无疑会增加财政负担，尤其是政府在零地价建设公租房的情况下，贴息又成为一项新的持续性支出。

第二，财政贴息需要银行的支持和认可。银行对公租房积极性不高，主要是对还款来源有担忧。公租房的还款来源只有租金收入，而且租金收入很低、项目期限也很长，商业银行的资本金投入进去之后很难快速回笼。

第三，在国家银根紧缩的情况下，对公租房信贷的优惠政策难以落实。2011年9月，国务院办公厅的 《关于保障房建设和管理的指导意见》中称，公共租赁住房建设贷款利率下浮时其下限为基准利率的0.9倍，贷款期限原则上不超过15年。事实上，在银根收紧的2011年，一些参与保障房建设的中小银行很难给予利息的优惠。

为此，利用好财政贴息的信贷政策，一是要合理调整地方财政收支的政策和结构，做好公租房贴息的财政支出计划；二要统筹解决好公租房管理运营的收租和收益问题，确保银行贷款的本息；三是为地方融资平台和中小银行参与公租房信贷提供特别的优惠。

三、探索公租房贷款担保或保险机制

国内保障房建设还未形成健全的投融资机制，现金流和还本付息方式也还在摸索阶段，这些问题不论是在间接融资还是直接融资中都是存在的。

为此，可以考虑学习发达国家的成熟经验，研究建立一个支持保障性住房消费的信贷担保体系。早在1934年，美国就颁布了《国民住房法》，确立了一个由政府主导的抵押贷款保险制度，由联邦住房管理局（FHA）承担主要的贷款担保职能。与商业性的抵押贷款保险不同，由FHA等政府机构提供的贷款保险设有信贷上限，其目的是通过政府担保来减少中低收入家庭在首次置业时的首付压力。在我国建立公共住房管理局之后，可以赋予该局作为住房保障的政策性信贷担保机构的职能；同时，还可以在各省市的国土建设部门对口设立相应的住房信贷担保机构，接受国家公共住房管理局和地方政府的双重领导。

遵循“政府主导，多方参与”的办法，减轻政府投资的压力。地方政府可引导金融机构优先支持保障性住房建设。通过银行贷款、发行理财产品等方式，创新采用土地使用权抵押、在建工程抵押等组合型担保方式。鼓励金融机构发放公共租赁房长期贷款，支持符合条件的企业通过发行中长期债券等方式筹集资金。另外，可通过土地优惠、税收减免等政策，引导社会资金投入保障性住房建设，并呼吁社会各界伸出慈善之手，捐赠保障性住房建设资金。

2010年9月3日，中国保险监督管理委员会允许保险公司在房地产最多投资其资产的10%。倘以2010年7月底4.57万亿元的保险总资产计算，则约有4500亿元资金可流入房地产行业。所以，保险业也有可能成为保障性住房的重要资金来源之一。

就实践中来看，一般性动员民营投资参加公租房建设，可能性很低。北京市2011年投建的许多公租房项目都是由开发商持有。由于公租房利润回报周期太长，由此造成上亿元的资金占用，对公司财务造成一定压力，使得开发商在遇到配建公租房项目的商品房用地时，都显得十分慎重。近年来，由于拆迁费用、原材料和人力成本的大幅上涨，开发售价偏低的保障房利润非常微弱，在政府主导的公租房项目建设中亦面临压力。事实上，北京市场较早涉足保障房建设的远洋、住总、首开等大型企业至今都还没探索出盈利模式。民营企业投资参与此前已有先例，同样因为投资回收期过长等因素，使得民间投资参与积极性不高。

四、利用房产债券为公租房融资的可能性

《通知》中还提到通过发行债券的方式获取公租房建设资金。发行房地产债券最常见的是房地产政府债券，间或有房地产金融债券、房地产企业债券。

其中，房地产政府债券是政府为发展房地产业而向社会发行的债券，包括中央政府、地方政府和政府机构面向社会发行的债券。房地产金融债券是指由银行或其他非银行金融机构发行的债券。房地产企业债券即公司债券，是我国房地产债券中最常见的一种，指房地产企业为筹集长期资金而发行的债券。我国房地产企业债券主要有住房建设债券、土地开发债券、房地产投资债券、危房改造债券、小区开发债券、住房有奖债券等。

《广东省住房保障制度改革创新方案（讨论稿）》提出，要规范发展企业债券融资，将设立公租房投融资公司，作为统筹公租房融资、建设和运营管理的平台。融资公司可发行企业债券或中期票据，专项用于公租房建设。承担公租房建设项目的其他企业，可在政府核定的公租房建设投资额度内，通过发行企业债券进行项目融资。2011年，重庆市就设计通过发行债券的方式来筹集公租房资金，发行主体是重庆国有投资集团，规模为60亿元，普通市民也可认购。

无论何种债券，都有一个共性的问题，公租房的租金能否偿还债息？若公租房不能出售，拿什么归还债券本金？重庆市认为，公租房每年有租金收入和商业设施等收入，公租房债券将是优秀的债券，不仅不会出现坏账，还能够回报投资者一定的利息。

五、发行房地产信托基金为公租房融资的必要条件

《广东省住房保障制度改革创新方案（讨论稿）》提出，组织开展金融创新试点。在公租房建设任务重、资金需求量大的城市，积极支持开展政府出资与社会筹资相结合的公租房股权信托基金融资试点，探索运用房地产投资信托基金加快推进公租房建设。2011年7月，全国社保基金理事会以信托产品形式为重庆市提供45亿元贷款，专项用于公租房建设。该笔贷款也是全国社保基金迄今为止单笔放款最多的一个保障房项目。

房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trust，简称REITs）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门的投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。实际上，发行房地产债券和发行房地产信托基金的设想早已有之。如果要采取这种方式，必须解决几个基本问题。

其一，必须出台规范性的房地产信托基金法规。明确规定该基金设立的形式、募集对象、基金份额、投资范围、分红方式、赎回和上市交易、管理部门等基本问题。

其二，必须以房地产市场平稳和买卖、承租市场的有序为前提，尤其是要确保房地产市场的平稳运行，避免发生美国次债危机。

其三，前提是公租房租金收缴有效，其收益（包括公租房的租金收益和商业设施收益）足以满足基金分红的最低要求。

其四，为保障投资于公租房的信托基金有所收益，应当允许该基金可以投资部分公租房下属的公建商业地产和物业，以便获得盈利。从REITs的国际发展经验看，几乎所有REITs的经营模式都是收购已有商业地产并出租，靠租金回报投资者，极少有进行开发性投资的REITs存在，或是原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立专业的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利。相形之下，写字楼、商场等商业地产的现金流远较传统住宅地产的现金流稳定。

六、通过机关企事业单位自建公租房化解资金难题的是与非

2011年10月27日，十一届全国人大常委会第二十三次会议对国务院关于城镇保障性住房建设和管理工作情况的报告进行专题询问。住建部副部长提出：鼓励企业建公租房解决住房问题，来调动社会的积极性和企业的积极性，增加保障性住房的供应，在一定程度上也减少政府在大规模保障性住房建设投入当中的压力。动员社会力量建设公租房，有助于化解资金压力，却很有可能演化为新的不公平。

如果必须通过此种办法化解资金压力，应该规定几个基本的原则：

第一，应该明确规定，企业自建公共租赁住房是解决无房住的问题，供应对象必须符合当地住房保障对象的标准，出租条件不变。不是解决改善问题，不能成为内部变相“福利分房”。例如，宁波市规定对租住本企业自建公租房的员工，是否符合公租房保障条件，事先必须先交区保障办审核；企业内部分配方案以及日后管理办法，也需要报区住房保障办批准后才能实施。

第二，企业自建公共租赁住房，优先本单位职工，但部分也要面向社会出租。宁波市，企业自用存量土地建造的公租房中，15%的房源是要交给政府作为社会统筹配租的。

第三，企业自建公租房也要执行城市统一租金标准。在宁波，如果企业要减轻本企业员工负担，可以另行补贴。

第四，单位自建公租房，标准不得超过当地标准，不得变成改善性住房。

第五，公租房不得变成商品房流向市场。根据宁波规定，企业自建公租房的土地，性质多为工业、办公用地，且政策规定房子建成后土地性质不能改变。企业自建的公租房，产权属于企业整体所有，不能分割，不能当商品房出租，不得出售或以租代售。这类公租房的产权属于企业整体所有，只有企业一本产权证，不能分割出售，没有住宅产权证。

参考文献：

1.张红 殷红.房地产金融学.清华大学出版社.2007

2.徐勇谋 王仁涛 董旭操.房地产金融学——房地产投融资分析（房地产管理系列丛书）.中国建筑工业出版社.2008

3.王巍 王连洲（丛书主编）.房地产信托投融资实务及典型案例.经济管理出版社.2012

4.王建新 崔佳.解析公租房建设的“重庆模式”.人民日报.2010.9.13

租房管理案例范文第7篇

关键词 公租房 PPP 风险评价

中图分类号：F299.23 文献标识码：A DOI：10.16400/ki.kjdkz.2015.12.067

Abstract As public rental housing security system part of the project， the introduction of PPP model， analyze the pattern in the construction of public rental practicality and benefits and risks involved parties， subject to the risk factors involved in the analysis， constructing evaluation index system， hierarchical clustering analysis method to improve the credibility of the evaluation system. Firstly， the risk financing model clustering index subject involved， quantify their weight. Followed by cluster analysis method of gray clustering risk value obtained. Finally， quantitative analysis of PPP financing model in use in the construction of public rental level of risk， indicating that PPP financing model is feasible in public rental construction.

Key words public rental housing； PPP； risk assessment

0 引言

公租房，即公共租赁房，是对既买不起经济适用房又不够廉租房条件的新就业职工等夹心层群体，来解决其住房困难的一个房屋产品。2009年3月11日，在住房和城乡建设部新闻会上，住建部副部长齐骥在回答记者问题时，首次谈到要加快公共租赁房的建设。①2011年，邓莎以深圳市公租房制度研究为例，对我国住房保障新模式进行了探究。通过对深圳市公租房住房人群调查和案例分析，全面剖析了深圳市公租房模式，并提出了深圳市公租房模式中存在的问题。②2012年，西安建筑科技大学李小明研究了公租房经营模式与对策。其中如何进行规划、融资方式的选择、建设责任主体的选择、运营模式的选择等，都是当前影响公租房经营的主要因素。③

现行的公租房筹资模式主要有：政府财政直接拨款；公租房与商业用房并建，商业用房的收入补给公租房建设；公租房租售并举；采用融资的方式，建设-转让，公共私营合作制（英文简写PPP）④等等；其它融资模式，如充分利用国家政策，利用债券、保险、信托基金等手段。

本文主要就PPP融资模式在公租房建设中的风险及其可行性进行论证。

1 PPP融资模式简介

公共私营合作制，即PPP（Public-private partnerships）融资模式，指政府和企业或私人之间，为了某个项目，以特许权协议为基础而形成的一种基于“双赢”为理念的合作关系。早在2008年，武汉科技学院陈梅⑤就对PPP项目融资模式进行了研究，并提出PPP项目成功的关键因素是项目的风险分配问题。

2 PPP融资模式及评价指标体系

PPP融资模式如图1所示。项目主要参与单位分别是：政府、项目公司、金融机构、设计单位、承包商、监理单位、供应商、公租房管理方、项目咨询公司、投资者等等。采用流程图法，对PPP模式下公租房建设主体的风险进行识别，找出政府、项目公司等各参与方承担的风险及其来源，并从资金、质量、管理、素质行为、技术等方面对风险进行评价。

由此可以推断，基于PPP融资模式的公租房项目风险水平低，具有较强的可操作性。所以针对公租房项目投入资金庞大，而政府财政力量薄弱、难以维系公租房巨大资金投入的这种情况，可通过PPP的融资模式减轻风险。

4 结语

通过以上分析可知在公租房建设中引入PPP融资模式，增加了公租房建设对私营企业的吸引力，同时也缓解了政府的财政压力，增大了PPP这种融资模式引入公租房建设的现实意义。

注释

① 住房和城乡建设部.住建部关于加快发展公共租赁住房指导意见[Z].建保[2010]87号.

② 邓莎.我国住房保障新模式：“公共租赁住房”制度研究――以深圳为例[D].湖南师范大学硕士学位毕业论文，2011：12-26.

③ 李小明.公租房经营模式的研究与对策[D].西安建筑科技大学硕士学位毕业论文，2012：41-58.

④ Darrin Grimsey， Mernyn K. Lewis. Are Public Private Partnerships value for money？： Evaluating alternative approaches and comparing academic and practitioner views[J]. Accounting Forum， 2005.29（4）：345-378.

租房管理案例范文第8篇

几年前，一个地产商开发的高端别墅项目“中华坊”，因对重庆传统建筑风格多有借鉴，一度被奉为代表重庆人居水准的“城市名片”。

如今，这张“名片”的风光让位于大规模兴建的公租房。

作为“民生动力”试验的重头戏，重庆市政府提出用3年时间，向约200万城市中低收入者提供4000万平方米的公租房。在2010年重庆“十大民生工程”中，公租房建设被放在首位。

“无形资产”

“你们是第185批次来重庆采访公租房的媒体记者”。1月13日，重庆市公共租赁房管理局的张咏梅对《财经国家周刊》记者说，这种关注令她和她的同事感到“压力巨大”，每一个工作环节都谨小慎微，“生怕出错”。

这一天，张咏梅正忙着筹备1月20日举行的新闻会。届时，重庆将首次兑现公租房配租承诺，向全市推出1000万平方米、20万套公租房的年度供应规模。这有望解决50万中低收入者的居住问题。

按照重庆市公租房管理办法，申请人无论户籍，凡在政府规定的收入线之内（单身人士月收入2000元以下、家庭月收入3000元以下），有稳定的收入来源和社保关系，即可参与公开摇号，申请面积在30至80平方米不等的公租房。这些房屋的租金均比周边市场价低40%。

时间回溯至2010年2月28日。重庆市第一个公租房项目“民心佳园”在元宵节的欢愉气氛中正式奠基。此后，全国各地的参观考察团以“一天数拨”的频率造访重庆。近一年时间几乎从未间断。目前总参观人数已近5000人次。其中包括国内170多个前来“取经”的地级以上城市、境外多国元首和政要，以及海内外知名学者和媒体人士。

万众瞩目竟成为重庆公租业的一笔“无形资产”。

高层领导人频繁到访，诸多经济智囊留下盛赞。在重庆市公租房小区民心佳园的展示厅内，记者看到，墙上挂着三幅巨照，以及三段对重庆公租业的高度评价。其中，经济学家李稻葵和郎咸平的总结最为“给力”，分别是：“重庆公租房建设是中国住房改革的里程碑”、“重庆公租房第一次用系统工程的思维解决中国的住房问题。”

聚焦之中，重庆公租房政策探索渐渐进入国家决策部门的视野。2010年6月，国家发展和改革委员会、财政部、住房和城乡建设部等多部委联合《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，首次从国家层面明确对公租房建设的政策支持。国家发改委和财政部随后还各自拨付10亿元专项资金，用于支持各地公租业。

分管公租业的重庆市国土资源和房屋管理局副局长孙力告诉《财经国家周刊》记者，上述20亿元中央财政支持中，重庆市拿到了8.8亿元，占总额的44%；随后，在2010年下半年中央的“百亿元”支持公租房专项资金中，重庆又拿到了11.3亿元。孙力说，之所以获得中央财政“偏爱”，皆因重庆公租房建设的“率先和大胆”。

记者在采访中了解到，重庆市对公租房的新闻宣传和舆论引导格外重视。有多个部门和国有企业的相关负责人均对记者表示，市政府曾多次开会强调“切忌对公租房多头宣传”、“规范宣传口径”，等等。正是在这“统一的口径”宣传下，重庆公租房这笔“无形资产”呈几何倍数扩散。

“零地价”奥秘

《财经国家周刊》记者在调查采访中发现，各方人士对重庆公租房最大的“好奇”，集于两点：一是重庆公租房建设规模堪称全国之最，4000万平方米公租房相当于许多一线城市两到三年的商品房销售量；二是重庆公租房完全不计地价成本，3万亩土地“零地价”供应，这些土地保守作价，也要超过1000亿元，也就是说，超过了重庆市2010年一年的土地出让金总额（约900多亿元）。

这两点关注，也反映了当前各地在探寻公租房（包括各类保障性住房）“房改”路径上的普遍焦虑：“资金”和“土地”的来源问题。

重庆市国土房管局副局长孙力从前来参观人士的某些“行为细节”中，发现这些城市正在被什么问题所困扰。他说：比如国内某一线城市，“是一个区一个区地派人来参观”，说明“他们的公租房建设规划是分散的，任务摊派下放到区县一级政府”，市一级政府成了“甩手掌柜”。而重庆推崇的经验是由市一级政府统一规划、统一建设，形成强力高效的“一个拳头”。

再比如，有些城市在交流中提出，“我们建设一平方米公租房的成本，与重庆建设5平方米公租房的成本相当”。说明这些城市要么“舍不得割土地财政的肉”，要么是政府手里真的再没有多余的土地储备。

还有些城市纠结在“公租房该由政府来建、还是该由企业来建”的问题上。在孙力看来，这等于还没有搞明白“公租房姓‘公’还是姓‘私’”这样的基本性、原则性问题。

与当前诸多城市普遍存在的公租房（保障房）“焦虑症”相比，重庆把公租房建设运营的责任扛在政府肩上，并以大规模、“零地价”两个“全国之最”的手笔横空出世。

记者调查发现，重庆公租房建设的胆量和气魄，与当地独特的土地收储模式、土地投融资规划密切相关。简单说，这种模式可以概括为“以国有资产经营收益（主要是土地增值收益），反哺社会公共事业投资”。

按照重庆市的算账经验，每建一平方米公租房，不计地价，不算政府应收税费，建安成本约为2500元。目前重庆市已将公租房3年建设计划加码至4000万平方米，也就意味着需要1000亿元建设资金。这部分资金如何筹集？重庆市政府将任务分解给重庆“投”中的城投集团和地产集团两家国企。

所谓“投”，是指分担重庆市基础设施等社会公共事业投资运营的八家国有企业。2002年，时任重庆市副市长的黄奇帆分管国有资产管理工作，借鉴上海浦东新区开发经验，牵头整合重庆市各类分散的政府资源，先后组建了分属交通、水务、土地整理和城市建设等领域的八个投融资平台，当地俗称“投”。

目前，“投”总资产已从起步之初的200亿元增长至4000多亿元。以它们为首的重庆市国企资产总额，则已达1.25万亿元，跃居全国第四位。

《财经国家周刊》记者了解到，公租房承建单位之一――地产集团，脱胎于重庆市土地整理储备中心。截止到2010年底，该集团资产规模达到643亿元，实现控制性储备土地18万亩。据此算来，即便重庆用于公租房建设的3万亩土地都由地产集团一家出，也不过其家底的六分之一。

一位熟络地产集团运作模式的重庆市官员告诉《财经国家周刊》记者，通常情况下，地产集团每承建一个公共项目（比如公租房），就会换取政府相应的一块土地资产注入作为补偿。通过对这块土地的运营，增值收益便可收回公共事业支出，且有盈利。

一个典型案例是重庆市大学城项目的运作。该项目位于沙坪坝区西部，占地20平方公里。政府将其作为资产注入地产集团，地产集团将这块地一分为三：第一部分做市政等基础设施投资和拆迁安置，第二部分做学校教室、宿舍等公共建筑，第三部分则坐等升值，以招拍挂市场化出让方式卖给开发商，回笼资金，赚取增值收益。

同样，在承担公租房建设任务的过程中，地产集团运用的仍然是这套经营逻辑，予以平衡公租房“零地价”透支的成本。

据重庆市政府副秘书长、国资委主任崔坚和重庆市国土房管局副局长孙力介绍，地产集团大致会用五个步骤进行投融资：

一是通过中央和地方的各项财政专项补贴资金（如每年土地出让收益的5%用于公租房建设），争取解决大致30%的成本。

二是利用政府注入的土地资产存量和国有企业自身的信用去融资，解决大部分公租房建设费用。

三是通过公租房建成后的租金收益，去覆盖银行的贷款利息，实现现金流平衡。

四是每个公租房项目中大致都会配有10%的商业设施，这部分物业可租可售，可以回收至少五分之一的总投入。

五是从长远看，公租房作为集团持有的资产会不断升值，将降低公司的资产负债率，放大其融资能力。据悉，目前已有8家银行与重庆公租房项目签订了总计约160亿元的意向性贷款。

崔坚和孙力均未明确提及公租房项目周边土地增值收益对于承建单位的补偿作用，但重庆业内人士认为，这恰恰是重庆公租房建设破解资金和土地瓶颈的关键。

《财经国家周刊》记者了解到，目前重庆市在内环（一环路）与外环（二环路）之间的上好地段，集中规划了可容纳500万人口的21个大型聚居区，公租房项目均匀分布在这21个聚居区中，与商品房形成“混搭”。除政府强调此举旨在消除“社会割裂”、杜绝“贫民窟”出现外，人口的大量聚集、市政配套的大幅投入，无疑会使未来片区内土地增值更为可期。

“公平也是生产力”

对于2010年重庆市正式确立的“民生十条”施政目标，重庆市当地人士有一个形象的总结：“民生十条”全文3000多个字，总计需要投入资金3000多亿元，“相当于一个字值一亿元”。

分析人士认为，这或许是出自一种寄望――近期海内外热衷探讨“重庆模式”、“重庆探索”的人士提出，重庆公租房将成为中国“新一轮住房改革的关键步骤”，即“改变目前单一的住房供应模式，构建起市场和政府‘双轨制’的住房保障体系。”

目前，这种“房改”思路已在各级政府决策层面取得广泛共识。

北京市副市长陈刚近日接受《财经国家周刊》专访时也指出，北京市近年来住房市场“调结构”成就显著，目前保障性住房占比已超过50%，“已经到了可以起决定性作用的局面”。陈刚还预期，“十二五”期间“政府要掌握70%的住房市场”。

重庆市的政府官员也大都倾向认为，以往零星建设保障房“只能救急、救济”，起不到住房的保障作用。“只有大规模建设保障房，才能发挥调整住房市场结构的功效。”

但在重庆地方官们的实践心得中，认为“公租房建设绝不仅仅是一项单一的住房政策”。“它与重庆的综合改革、立体改革紧密联系在一起。比如与城市拓展、产业调整布局以及宜居城市建设目标都密不可分”。重庆市国土房管局副局长孙力对《财经国家周刊》记者反复强调，公租业“是一个系统性的工程”。

在孙力看来，重庆公租房改革实际上有一个政治、经济、社会意义兼具的通盘考虑：

首先，从政治意义上说，公租房充分体现“十七大”提出的“住有所居”目标，落实惠民执政理念。对此，中共中央政治局委员、重庆市委书记的表达是：“住房保障是一个重大的民生工程，要让城乡老百姓都有房子住。”

其次，在经济层面，重庆将公租房政策视为“拉动经济建设的有效措施”。

“由于重庆公租房建设规模庞大，与住房建设相关的30多个产业链能够被延伸拉动。同时，部分居民住房问题得以解决后，会极大激发居民消费潜力。如果他把买房的需求释放出来，就可以拉动其他相关产业的需求。比如教育产业、旅游、汽车和先进的电子产品……”孙力掰着手指头给记者算账。在他看来，公租房政策至少能释放“建筑业”和“居民消费”两条产业链的内需潜能，促使就业和税收保持增长。

此外，从社会意义的维度考量，重庆公租房改革的溢出效应也比较广泛。

一是解决城市化过程中进城农民的住房问题，加快统筹城乡改革的步伐。据了解，重庆公租房的最初探索，的确源于解决农民工住房问题的考虑。当年，在重庆市南岸区，有5000多个床位，以每晚1元钱的租金提供给成千上万进城打短工的重庆“棒棒军”居住，是为“农民工公寓”。

二是为重庆吸引人才、留住人才。重庆公租房面对的很大一部分群体是新创业、新就业的大学生。孙力告诉记者，目前重庆每年毕业的大学生大约有50%留在本地，“如果公租房政策能够使每年留下的大学生多增加2-3个百分点，则无疑会给重庆的未来奠定一个更好的人才基础”。

三是公租房还有平抑房价的作用，通过减少投资、投机性购房需求，间接放大住房市场供应量。

在孙力看来，公租房政策还有益于改变中国人“重买轻租”的传统住房观念。

目前重庆市住房自有率达78%，只有22%的租房群体。而在新加坡和香港，住公租房的人口分别超过80%和48%，即便在英国、法国和美国等发达国家，租房的人群也在35%以上。

《财经国家周刊》记者此前曾做过专项调查，中国人“重买轻租”住房观念的形成，除了受制于传统“买房置业”的文化心态外，还与房屋租赁市场的立法管理缺失关系密切，多数人认为“租房住不稳定”。就此而言，重庆公租房在制度设计上已体现出某些弥补“市场失灵”的特征，比如公租房起租年限可为5年。

正是在上述大逻辑指引下，重庆公租房建设渐成引领民生事业发展的一面旗帜。重庆市提供的数字说，重庆用于民生事业的财政支出，已连续三年超过地方财政一般预算支出的50%。

重庆市财政局局长刘伟对《财经国家周刊》记者表示，通过这种“民生导向”、“民生预算”的理财思路，重庆力图建立“一条民生投入和经济发展良性互动的有效路径”。

刘伟反复向记者传递一个观点：“民生事业越舍得投入，经济增长、财政税收的蛋糕就做得越大。”在他看来，坚持民生导向，回答了重庆“为什么发展经济”和“经济靠什么发展”的问题。

这一逻辑，用此前的话来说，就是“民生才是硬道理，公平也是生产力”。

「重庆模式关键词

户籍改革：从2010年8月开始，作为中国统筹城乡综合配套改革试验区的重庆市以解决农民工城镇户口为突破口，开始全面启动户籍制度改革，力争到2020年全市户籍人口城镇化率达到60％以上。重庆此次大手笔推出的两年300万、十年1000万的农民进城计划，进城农民将穿上城市就业、社保、住房、教育、医疗“五件衣服”，同时脱掉农村承包地、宅基地、林地“三件衣服”。这将成为几十年来我国户籍制度改革规模最大、配套制度设计最完善、影响最深的一次实践。

两路寸滩保税港区：买进口车便宜10%，烟酒比市面上可便宜五成，在重庆的超市方便地买到拉斯维加斯的速冻火鸡……2008年11月12日，国务院正式批准设立重庆两路寸滩保税港区。这是国内唯一一个“水港+空港”保税港区。

西永综合保税区：2009年8月4日，重庆和惠普签订了年产2000万台笔记本电脑出口制造基地的合作协议。在惠普的带动下，一个庞大的IT产业集群开始在沙坪坝的西永微电园内集结：富士康、英业达、广达、思科……重庆西永综合保税区是国务院于2010年2月15日正式批复设立。

重庆模式关键词

一圈两翼：仔细看重庆的地图，会发现山城重庆的形状像一只正欲腾飞的凤凰。市中心是“凤头”、展翅欲飞的是渝东北和渝东南“两翼”。基于这样的地理结构，2006年11月，重庆市提出了“一圈两翼”发展战略：即以主城为核心、以大约1小时通勤距离为半径范围的城市经济区（“一圈”）；建设以万州为中心的三峡库区城镇群（渝东北翼）和以黔江为中心的渝东南城镇群（渝东南翼）。

两江新区：面对重庆统筹改革渐次展开，和一座直辖市的崛起，产业发展需要一个怎样的腹地？上海开出的是浦东新区，天津市是滨海新区，在全国关注重庆将如何出牌时，重庆开出了“两江新区”。

六大要素交易所：指的是重庆农村土地交易所、农畜产品交易所、联合产权交易所、药品交易所、股份转让中心、航运交易所等六大交易所的成立，使重庆及周边省市的资源到重庆来交易，并因此吸引来了大批购买这些资源的投资人，这使重庆成为投资人和各种资源的集聚地，进而对周边省市的经济发展形成辐射带动。

「重庆模式关键词

民生十条：2010年中，重庆市决定，用两年半时间，投入3000亿元，在解决全市群众最关心的十大民生问题上取得重大突破，实现“民生十条”。具体包括建设3000万平方米、60万套公租房，配合其他措施，解决城镇中低收入群众住房难；实施万元增收工程，使渝东南、渝东北“两翼”95％的农户三年增收万元以上；实现全市农民养老保险全覆盖，使300多万农村老人老有所养；发展6万户微型企业，为群众新增30万就业岗位……总共10项内容。

“三项制度”：重庆市从2008年开始，在全市村、社区探索建立的党组织书记每周一次接待群众、党组织班子成员每年两次进家入户走访每户群众、群众意见定期办理反馈制度（简称“三项制度”）。

租房管理案例范文第9篇

一、指导思想及工作目标

按照全面贯彻落实科学发展观和构建和谐社会的要求，以解决关系人民群众根本利益的问题为出发点，坚持标本兼治、综合治理、惩防并举、注重预防的方针，依照有关法律、法规和规范性文件的规定，针对房地产项目审批、交易、中介等环节，充分发挥各部门职能优势，开展房地产市场秩序专项整治工作，依法打击扰乱房地产市场秩序的违法违规、权钱交易行为。通过专项整治，使房地产领域违法违规、权钱交易行为得到有效遏制，市场秩序明显好转。

二、组织机构及职责分工

（一）成立国土房管局房地产市场秩序专项整治工作领导小组（以下简称“局领导小组”）。组长：吴延龙；副组长：吴炳灏；成员处室：房地产市场处、土地市场处、房管处、房改处、拆迁办、法规处、法监处、执法总队、信息中心、监察室、宣传部。

（二）局领导小组下设办公室。办公室设在房地产市场处，由房地产市场处牵头，土地市场处、房管处、房改处、拆迁办、法规处、法监处、执法总队、信息中心、宣传部、监察室等处室主要负责人参加。办公室负责统筹根据市领导小组的统一安排制定工作计划，汇总各单位自查报告，向局领导小组定期报告整治工作进展情况。根据《__市房地产市场秩序专项整治工作方案》的要求和局领导的指示，起草各阶段整治工作报告，由局领导小组向市领导小组汇报。根据各处室及区（县）房管局自查情况研究确定重点检查项目。对各单位自查情况进行重点检查，集中查办有关部门及其工作人员有令不行、有禁不止和利用职权索贿受贿的违法违纪行为，对发现的违法违纪典型案例进行查处并公开曝光。

（三）各部门主要职责。按照职能分工，各部门分别负责以下事项：

1、房地产市场处：负责专项整治工作的组织协调，提出总体思路和工作方案；根据本部门职能进行自查，并监督检查20__年1月1日以来各区（县）房管局对辖区内的房地产开发企业所建商品房项目办理销售许可证情况、房地产估价机构资质情况、房地产经纪机构备案情况以及从业人员资格管理情况。

2、土地市场处：根据本部门职能进行自查，指导__土地交易中心和各区（县）土地管理部门对20__年1月1日以来房地产开发用地土地供应情况进行自查并进行检查。重点检查土地供应过程中是否存在违规协议出让经营性用地、招拍挂出让程序是否符合规范、是否存在违反规定擅自调整出让合同约定规划条件和减免土地出让金行为。

3、房管处：根据本部门职能组织、指导各区（县）房管部门对20__年1月1日以来房屋租赁市场登记备案情况进行自查并进行检查；重点检查房屋租赁市场中是否存在出租违章建筑、出租危险房屋、非法转卖租赁房屋、擅自转租等违法租赁行为。

4、房改处：根据本部门职能对20__年1月1日以来全市住房保障工作进行监督检查；纠正开发建设单位擅自提高经济适用房售价、销售经济适用房给无购房资格对象等违规行为；会同相关部门，依法查处弄虚作假，骗购经济适用房的行为。

5、拆迁办：根据本部门职能检查20__年1月1日以来各区（县）房屋拆迁许可审批行为。

6、法规处：根据各部门需求提供相关法律法规依据。

7、法监处、执法总队：根据本部门职能进行自查；检查20__年1月1日以来中心城区和重点区（县）房地产违法行为；对检查中发现的房地产市场违法案件进行转办和查处落实；对区（县）房管局履行查处职责的情况进行监督、检查。

8、信息中心：根据本部门职能检查20__年1月1日以来房地产市场信息系统和信息制度落实情况。

9、宣传部：根据本部门职能进行自查；对发现并已查处的违法违规典型案例公开曝光。

10、监察室：对各部门落实各项房地产政策情况进行监督检查，对发现并查证的各部门工作人员利用职权索贿受贿、违规审批、权钱交易等违法违纪问题进行处理。

三、专项检查主要内容

（一）按照职能分工，局领导

小组各成员单位主要完成四项工作：一是做好自查工作。对照国务院和市政府房地产宏观调控的政策以及专项整治工作的要求进行自查，对口督促指导各区（县）房屋管理部门、国土资源管理部门、房地产开发企业及房地产中介服务机构进行自查，并对各区（县）对口管理部门的自查情况进行汇总，将自查报告上报领导小组办公室。

二是按照局领导小组办公室的统一部署，结合本部门职责，对在建并已进入商品房预售环节的开发项目进行全面清理，对房地产开发企业和开发项目及房地产中介服务机构自查情况进行汇总分析，做好重点检查，对发现的违法违规行为依法严肃查处。重点查处房地产开发企业囤房惜售、违规强制拆迁等行为。

三是全面检查有关部门及其工作人员在土地取得、预售许可等环节违规审批、滥用权力等行为。对本处室和各区（县）房管局、国土资源管理部门及其工作人员在房地产管理工作中利用职权索贿受贿等违法违纪行为进行查处。

四是发现典型案例上报局领导小组。并按照局领导小组的部署公开曝光。深刻剖析违法违规行为的成因和环节因素，建立健全长效防范机制。

（二）做好宏观调控政策落实情况的专项检查。局领导小组各成员单位要对照国务院和市人民政府确定的房地产宏观调控工作措施，认真自查各项政策措施落实情况，将落实情况作为本部门和区（县）相关管理部门自查的重要工作内容，措施落实不到位的，要认真反思原因，查找工作中的不足，提出下一步的完善措施。具体工作范围如下：

1、房地产市场处：是否按照规定进行销售许可审批；开发企业销售现场是否按照《__市商品房管理条例》和建设部《商品房销售管理办法》的要求公示相关内容；严格商品房销售方案管理工作落实情况；房地产估价机构是否按《房地产估价机构管理办法》规定的从业范围承揽业务，拆迁项目评估是否全部按照《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》（GB/T50291-1999）规定进行；是否存在不备案从事房地产咨询、经纪服务的房地产中介机构；已备案经纪机构中是否有具备执业条件的从业人员；对开发企业无证售房或以各种方式变相进行无证售房行为的查处情况；完善二手房交易资金监管制度和工作措施；落实二手房交易资金监管比例的情况；房地产市场统计分析和每日房价工作落实情况；对虚假信息、误导居民消费预期等行为进行查处。

2、土地市场处：[20__]37号文件下发后经营性住宅项目用地土地供应是否符合规划部门批准的规划选址；普通商品住房用地供应情况；中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）的土地供应不低于年度居住用地供应总量70的指标落实情况；控制低密度、大套型高档住房用地供应情况；是否停止别墅类房地产开发用地供应；普通商品房用地是否采取限套型、限房价、竞房价、竞地价方式公开出让。闲置土地处置工作进展情况。

3、房管处：检查房屋租赁管理工作中是否存在违法行政、、行为；检查各区（县）房管局辖区内从事房屋租赁的机构中是否存在违法违规租赁行为。

4、房改处：对有关区（县）房管局在审核“双困”居民配租廉租房和最低收入家庭租房补贴管理工作中履行审核职责情况进行检查；对有关区（县）房管局在审核经济租赁房租金补贴管理工作中履行职责情况进行检查；对有关区（县）房管局在审核发放《购买定向销售经济适用房资格证明》、《住宅平房拆迁定向安置经济适用房资格证明》管理工作中履行职责情况进行检查；对经济适用房开发建设单位在经济适用房销售过程中的管理工作进行检查。

5、拆迁办：严格控制拆迁规模，调查20__年拆迁基本情况；审查区（县）拆迁管理部门及拆迁管理人员在拆迁办证、项目审批及拆迁工作人员在动迁和补偿安置中是否有违法违纪行为；对发现的违法违规行为、及时进行审计和检查；认真梳理群众投诉和举报案件，配合司法机关，对利用职权索贿受贿的行为依法进行处理；对违法违规的典型案例，进行原因剖析予以曝光，并引以为戒，开展警示教育；从解决房屋拆迁困难家庭的住房补偿安置入手，着力解决中低收入家庭的住房困难，不断完善房屋拆迁住房保障机制，妥善安置拆迁居民；落实拆迁责任制，妥善处理拆迁问题，维护正常的拆迁秩序，保持社会稳定。

6、法监处、执法总队：对房地产开发企业及中介服务机构进行动态巡查；对发现的房地产市场违法违规行为及时予以处罚；督办各业务处室及直属单位转到区（县）房管局的房地产市场违法违规案件。

7、信息中心：房地产市场信息系统和信息制度落实情况，是否实现信息社会共享；商品房项目信息披露制度落实情况；进一步增强商品房销售透明度的制度和措施；是否建立市民举报系统。

8、宣传部：落实对房地产市场调控政策宣传方面情况。

四、工作进度安排及实施步骤

（一）准备及动员阶段（20__年8月31日前）。主要工作任务：

1、组建局领导小组及办公室，研究审议专项整治工作方案，明确各成员部门分工和具体检查任务。

2、办公室各成员单位按职责分工起草各部门自查内容及报送材料要求。办公室起草专项检查工作通知。

3、有关材料报送局领导小组审定。

4、局领导小组召开工作会议进行详细部署。

（二）检查实施阶段（20__年9月15日前）。主要工作任务：

1、局领导小组各成员单位负责组织所有在建并已进入商品房预售环节的房地产开发企业及中介服务机构，按照国家及我市的要求进行自查，填写自查表并分别报送相关部门进行汇总分析。

2、局领导小组各成员单位组织本部门并指导各区（县）房屋管理部门、国土资源管理部门，根据房地产开发企业及中介服务机构自查情况，对照国家宏观调控政策要求和专项检查要求开展自查，撰写自查报告并报送局领导小组各成员单位。

3、局领导小组各成员单位根据各区（县）房管局、土地管理部门自查情况，对照国家宏观调控政策要求和专项检查要求开展自查。撰写自查报告并报送局领导小组办公室。

4、局领导小组汇总各成员单位的自查结果，形成书面汇报材料，上报市专项整治工作领导办公室。

（三）工作总结阶段（20__年1月至2月）。主要工作任务：

1、对专项整治工作进行全面总结。局领导小组办公室将专项整治情况汇总形成工作报告。召开专题会议，对工作突出的单位和个人进行表彰，对典型案件进行公开处理和曝光。

2、将我局专项整治工作完成情况上报市政府房地产市场秩序

专项整治工作领导小组。五、检查工作要求

租房管理案例范文第10篇

一、指导思想

以三个代表重要思想和科学发展现为指针，在党委、政府的领导下，积极实施主动警务战略，按照服务发展、方便群众、惩治违法、规范秩序的要求，统一执法思想，及时发现整改辖区内“三管”工作中存在的问题和隐患，强化阵地控制，严格履行管理、服务职能，杜绝不作为、乱作为现象，努力工作，主动创新，积极探索建立长效机制，切实把“三管”工作做深、做细、做扎实，让党委、政府放心，让人民群众满意。

二、组织领导

为切实加强对“三管”工作的组织领导，明确一名领导具体负责，并实行责任制。

三、具体措施和要求

（一）统一思想，提高认识，增强做好“三管”工作的责任感、紧迫感。做好流动人口、租赁房屋治安管理工作，是公安基层基础工作的重要内容，也是公安机关义不容辞的重要职责。当前，在人、财、物大流动的动态环境下，高度重视并扎实做好“三管”工作，是公安机关深入开展“三基”建设的重要内容，是实施主动警务战略，有效提高公安机关防范、控制、打击违法犯罪活动的重要环节，因此，公安机关务必从思想上予以足够重识，牢固树立科学发展观，紧密结合辖区实际，深入研究各自“三管”工作情况，客观分析存在的问题和薄弱环节，在党委、政府领导下，按照以人为本、更新观念、大胆改革、创新管理、优化服务的指导思想，密切会同综治、民政、税务、工商、计生等部门，积极探索改进和加强工作的措施、办法，积极预防犯罪和治安灾害事故的发生，夯实主动警务的基础，牢牢掌握驾驭社会治安的主动权。

（二）严密措施，全面排查，完善台帐，探索建立长效管理机制。要积极适应人口大流动的形势发展要求，认真研究新形势下加强流动人口、租赁房屋治安管理工作的具体措施，改变多年来形成的封闭式、静态式管理模式，努力提高管理工作效能。

一是广泛宣传，营造加强流动人口、租赁房屋管理的浓厚氛围。要采取多种形式，广泛宣传公安部、中央综治办、民政部、建设部、国家税务总局、工商行政管理总局《关于进一步加强和改进出租房屋管理工作有关问题的通知》，宣传加强流动人口、租赁房屋管理工作的重要性和迫切性，宣传相关法律、法规和规章，营造浓厚的社会舆论氛围。要重点抓住出租房主和房屋租赁中介机构，有针对性地开展宣传教育工作，告知要求，约法立章，使其明确自己的责任，积极配合做好管理工作。要选择典型案例，以案释法，增强教育效果。要深入发动群众举报涉及流动人口、租赁房屋的违法违规行为，对提供信息有功的群众，要及时兑现奖励。

二是全面调查摸底，建立基础台帐，实行信息化管理。要针对流动人口管理中普遍存在的“登记不违法、违法不登记”问题，积极推行“以房管人”与“以业管人”相结合的做法，主动会同有关部门，认真开展流动人口、重点人口、租赁房屋调查，全面掌握动态信息，摸清出租房屋（包括公房和私房）和租住人员的底数和登记、办证情况，严格查验居民身份证、暂住证、婚育证明等证件。对流动人口现居住地要注重生活来源、结交人员、消费状况，以及活动规律的调查；对原籍的现实表现和情况通过发协查函、网上查询、电话访问、老乡了解等形式开展多方位的调查，最大限度地掌握暂住人口的基本情况，有针对性地开展好管控工作。在全面调查的基础上，要按照综合管理信息系统的要求，把相关信息及时录入系统，实行信息化管理，以备查询，实现资源的共享共用，提高信息利用率。

三是坚持调查、治理相结合，及时查处、打击违规违法行为。对调查发现未按有关规定办理流动户口登记、暂住证、婚育证明的流动人口，要责令其限期补办；对不符合出租条件的出租房屋要依法责令房主停止出租；对不按有关规定履行治安责任甚至包庇容留违法犯罪分子，或参与犯罪的出租房主、业主，要依法从严处罚。

四是落实措施，不断提高流动人口、租赁房屋管理水平。在收集流动人口信息资料的同时，要注意对嫌疑人员进行重点审查，认真填写《暂住人口登记表》，及时录入人口管理系统，利用系统的自动比对功能，及时发现、抓获网上逃犯。要把排查和消除不安定因素作为重要任务之一，广泛收集挖掘情报信息，做到反应敏锐、及时上报。