住宅成本控制范文

时间:2023-03-01 19:35:33

住宅成本控制

住宅成本控制范文第1篇

关键词:成本控制;房地产;住宅

中图分类号: F293.33 文献标识码: A 文章编号:

房地产业在我国已经快速发展了近20年,逐步成为了国民经济中的举足轻重的支柱产业之一,并带动了30多个相关产业的发展,其地位不容忽视。但在房地产业飞速发展的同时,房价问题也成为普通居民一个热门话题,其价格一直居高不下,且涨幅较快,政府对此十分关注,普通老百姓反响强烈。但是房地产开发企业开发商品住宅是一种经济行为,追求利润是企业的根本目标。对于房价,房地产业许多专家学者进行了有益的探讨,但对控制房价,降低涨幅仍奏效甚少。本文通过对房地产企业的成本控制中存在的问题进行分析,寻求降低房地产企业成本的途径,最终达到买卖双方的双赢。

一、住宅成本控制中存在的问题

1、成本管理体系缺乏全面性,缺乏全员、全过程的控制

有很多房地产开发企业没有建立系统的成本控制流程、制度、决策机制。还没有认识到成本控制工作是一项全员、全过程的控制工作,没有形成有效的全员的、全过程的包含制度和组织保障的成本管理体系。单纯强调财务部门对成本的核算和分析,没有建立各职能部门按业务职责共同对成本负责的全员成本管理制度。单纯强调直接成本的管理,而忽略了期间费用、时间成本、资金成本等间接成本控制。缺乏全面成本管理的观念,项目管理体系不完善。经营规模小、不能利用规模效应降低施工、采购、宣传推广的成本,不利于企业提高品牌知名度,资金利用率降低,企业总收益下降。

2、不重视投资决策阶段的成本控制

在市场经济条件下,企业管理的重心由重生产管理转向重经营决策管理,研究分析各种决策成本就成为企业成本管理的一项至关重要的内容。投资决策阶段是房地产企业成本控制非常重要的一个阶段。虽然投资决策阶段发生的成本费用较少,但对整个项目的成本控制起着非常重要的作用,它将直接影响一个项目的成败。但是现在很多房地产公司对投资决策阶段的成本控制重视不够,所做的可行性研究报告在收集材料的广泛性和代表性;分析计算过程的规范性;逻辑推理的严谨性;指标选择的合理性;计算结果的可靠性等方面都有待根本性的提高。这样导致了可行性研究报告的可操作性大大降低,往往流于形式,从而达不到“指导投资决策”的要求。

3、不重视设计阶段的成本控制

许多开发商在成本控制上存在的误区是,仅仅把成本控制的主要精力放在施工阶段,比如想方设法降低施工取费,压低材料价格,包括预决算的“斤斤计较”等等。房地产公司成本控制的重心大多集中在事中和事后,对事前控制(规划设计阶段)抓的力度还不够,把开发项目的成本控制压在施工过程,造成的结果往往是实际成本难以控制,实际成本与计划成本相差很大,预期的经济效益将难以实现。房地产公司缺乏设计成本控制的概念,不重视推行限额设计,而简单的认为压低了设计费用就是降低了成本,结果往往造成工程造价上升,实际成本大大增加。

4、成本管理观念落后

加里-胡佛在其著作《愿景》中精辟地指出,企业竞争归根结蒂是顾客的竞争。企业欲为顾客接受,就必须创造和提供顾客满意的价值。而一些房地产开发企业片面地认为成本控制工作就是将实际成本控制在预算范围之内,成本管理观念落后。单纯强调工程建设成本的管理,没有从开发价值链全过程管理的角度去管理开发成本。单纯从省钱的角度出发,影响品质,客户投拆多。成本控制工作的最终目的,是提高企业的经济效益,提高产品的价值,而控制或降低成本不过是提高企业经济效益的手段之一,过分强调降低成本的绝对数,而忽略提高经济效益和提高产品的价值这一终极目标,未免会有本末倒置之嫌。

二、住宅成本控制的建议

由于我国住宅成本控制还不规范、计算手段相对落后,住宅成本控制还存在许多问题和不足,笔者认为要改变这种现状,需要做以下改进:

(1)加强成本控制意识。只有加强成本控制意识,才能充分调动全员进行成本控制,促进成本控制的成功完成。

(2)统一领导商品住宅成本控制,明确责任目标。项目经理的主要任务是保质、保量、按期完成施工任务,确保工程资金及时到位;技术人员解决施工难题,搞好工程质量,确保顺利移交;同时项目班组需让项目中的每一个部门、每一个班组的人员都知道其所在层次的成本目标,并明白自己在成本控制中所起作用的同时能够明白如何去对成本施加影响。

(3)注重施工成本的同时重视对其他成本的分析控制。在商品住宅施工当中,项目部主要人力、物力集中于项目本身的同时,应加强采购成本、工艺成本、质量的管理。要重视索赔管理工作,无形中可以减少施工项目的成本。

三、结论

随着房地产市场由卖方市场向买方市场的转变,房地产企业间的竞争将越来越激烈为了适应以市场为导向,以顾客满意和顾客价值最大化为最终目标的新形势,如何降低开发过中的成本支出,较好地实现项目的经济效益,己成为众多房地产开发企业的一大现实课题,同时也把房地产项目成本管理推到了管理学科的前沿。根据价值链和价值工程理论要加强成本管理,必须建立起系统的成本管理系统,对于房地产企业,成本管理系统应包含三个层面的内容:首先从公司的战略角度优化成本结构;其次是建立最基础成本管理的流程与制度体系;第三个方面是每一个阶段的控制要点和知识的积累。

参考文献:

[1].潘招兵:建筑企业的全面成本管理体系与实施方法研究,工程管理,2007(3).

[2].李楠、戴绍栋:企业实施战略成本管理的思考,湖南财经高等专科学校学报,2007(6),第107期.

[3].师红勤:企业战略成本管理分析,西部财会,2006(1l).

[4].黄少芝:浅论投资项目实施全过程造价管理,广东建材,2007(6).

[5].张戌:浅谈企业项目成本控制,审计月刊,2007(6).

[6].初向华:试论施工企业战略成本管理,商业时代,2007(16).

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住宅成本控制范文第2篇

【关键词】 成本控制 精细化设计社会意义

中图分类号:F291 文献标识码:A

结构工程师在方案设计及扩初阶段,应通过计算比较采用更优化、更合理的结构方案来降低工程的结构成本;在施工图设计阶段,在保持结构安全意识的同时,也保持有较强烈的结构成本控制意识,通过更精细化的设计降低结构成本、同时兼顾施工方便。下面就住宅小区设计中的几个方面加以总结

一.地下室方面的成本控制

地下室的结构成本是相当高的,讨论分析一下主要影响因素

1、关于地下水位:

首先,勘察报告需要优化,准确。抗浮稳定计算及承载力计算采用抗浮设计水位荷载效应基本组合;底板裂缝计算可以考虑采用常年地下水位荷载效应标准组合

2、地下室顶板和底板结构形式:

a.底板结构

•有条件时应做成无梁板,利用承台或独立柱基作为柱帽,通过调整尺寸来优化配筋。

•板上、下保护层厚度及裂缝宽度不一样,当计算软件中不能分别设置这些参数时,应至少计算两次,分别取相应条件下计算的配筋。

•板厚≥250mm,就不必另设拉梁,即使单柱单桩也设暗梁即可。

•当底板采用梁板式时,基础梁计算应充分考虑承台的作用。特别是裂缝宽度计算时,梁取承台边处的弯矩进行控制,承台算至柱边。

•所有构造按非抗震:箍筋不需要加密,可按90度弯钩,锚固、接头等一律按非抗震要求。

b.顶板结构

• 跨度大的连续梁采用加腋一般是比较经济的(注意直接用SATWE计算时,由于板荷载传递方式改变,可能会偏不安全,设计人应注意复核。)

• 对于板厚和配筋从构造上有较高要求的(如作为嵌固的地下室顶板、转换层等)可以考虑采用大板(荷载较小时),或加腋大板(荷载较大时)。一般可以比十字梁布置方式节省10~20%。

•梁裂缝应算到柱边,注意与考虑刚域不同。

•人防顶板用塑性计算。板与梁整体现浇时,跨中截面的计算弯矩可乘0.7的折减系数;无梁楼盖可乘0.9的折减系数。

3、地下室外墙设计

•目前常用静止土压力计算外墙配筋。 当地下室施工采用护坡桩时,外墙土压力计算可考虑护坡桩的有利影响,全部按主动土压力计算。

•外墙的室外地面荷载可取5KN/m2(包括可能停消防车的室外地面)。

•一般在墙底、顶不需要设构造梁,当外墙下为桩基,桩中心距大于墙高度时,应按深梁计算配筋。

•地下室外墙可采用压弯构件计算强度和裂缝,采用分离式配筋方法配置外侧竖向钢筋。如有刚度较大的扶壁柱或横墙时需按双向板计算。

•对普通钢筋混凝土构件,验算裂缝宽度的组合有标准组合采用准永久组合。

•对地下室墙体采取可靠的建筑防水做法或防护措施时,与土层接触一侧钢筋保护层厚度可适当减少至25。

4、对地库顶板荷载准确确定,如消防车道的范围,景观覆土等的荷载及范围,以减少结构不必要的荷载

二.主体结构方面的成本控制

主体结构方面的成本控制,应做好以下三方面的工作:体系选型与结构布置要合理、结构计算与内力分析要正确、细部设计与构造措施要周密。

1、上部结构方案确定要点:

从方案设计开始结构设计工程师应尽早参与到方案设计中,要在平面布置、立面造型、柱网尺寸等方面提出结构设计工程师的建议和要求,以求在后期的施工图设计中为降低结构用钢量掌握主动权。

a、控制平面长度尺寸,合理设缝

b、控制平面长宽比。

平面长宽比较大的建筑物,不论其是否超长,由于两主轴方向的动力特性(也即整体刚度)相差甚远,在水平力(风力或地震)作用下,两向构件受力的不均匀性造成配筋不均。使得其单位面积用钢量相对于平面长宽比接近1.0的建筑物要多。

c、控制竖向高宽比。

这主要针对高层建筑而言,为了保证结构的整体稳定并控制结构的侧向位移,势必要设置较刚强的抗侧力构件来提高结构的侧向刚度,这类构件的增多自然使得用钢量增多

d、竖向体型应规则和均匀

e、平面形状应规则

f、柱网尺寸应均匀。

g、控制房屋总高度及层高

根据结构抗震等级划分,最大竖向高度尽量用足;层高每下降10厘米,工程造价降低1%左右,墙体材料可节约10%左右。

f、抗侧力构件位置。

刚度中心与质量中心相重合或靠近,或者抗侧力构件所在位置能产生较大的抗扭刚度,结构的抗扭效应小,因而结构整体用钢量就少,反之则多

2、上部结构计算要点:

a、周期折减系数

周期折减系数的取值直接影响到竖向构件的配筋,如果盲目折减,势必造成结构刚度过大,吸收的地震力也增大,最后柱配筋随之增大

b、偶然偏心,双向地震选项

按以下原则选择:①多层结构可以不考虑偶然偏心;②高层结构计算规定水平力下偶然偏心工况,如果位移比大于1.2,将双向地震和偶然偏心都勾上,satwe程序取包络。③查看楼层位移角时,不考虑偶然偏心下的结果;查看层间位移比时,应考虑偶然偏心规定水平力下的结果。

c、住宅传到柱、墙和基础的活荷载,应折减。

d、依据高规5.3.4条计算时考虑梁柱节点刚域作用,可以降低梁的配筋1~2% 。

3、上部结构配筋要点:

a、结构板配筋要求。

• 细化较大跨板的配筋。对于跨度较大的板(如短跨大于5m)或有托柱集中力的板,可采用平面分段配筋的方式,减小非跨中区域或非集中力区域的配筋,以控制钢筋用量。• 厨房、卫生间等板跨不大时,墙下尽量不设梁,若需设梁时,100厚墙下梁宽尽量采用150。b、结构梁配筋要求。

•梁合理的配筋率应是在1.0%至1.5%,应该尽量减少接近最大配筋率的梁。

•悬挑长度较大的悬臂梁, 当面筋较多时,除角筋需伸至梁端外,其余尤其是下排钢筋均可在跨中切断

•上部钢筋采用搭接、架立等做法规范有条文,且设计人员也常用。需要注意的是:框架梁的贯通钢筋采用搭接并不一定经济。建议负筋用两种规格,小直径的钢筋通长。次梁上部跨中均用架立筋。

•底部钢筋以前一般是无争议的所有截面钢筋都一样。有的咨询公司及甲方要求采用和上部支座钢筋的做法一样,在底部支座也用附加钢筋或搭接的方式。这种情况在框-筒结构中更明显。规范对此没有相应规定,理论上可以。

•箍筋间距不一定要取50的倍数,满足计算及构造即可。

•建筑专业无特殊要求时,阳台的封口梁宽尽量用150

•标准层梁配筋应多分段,对于跨度较短,水平力作用下,内力沿竖向变化较大时,应采用列表法,细分各层“短跨”梁的配筋。

c、结构剪力墙配筋要求。

•剪力墙的竖向分布钢筋一般情况下均为构造钢筋,在设计时只需满足规范要求的最小配筋率即可,不必随意放大配筋

•构造边缘构件纵筋一般是φ12或加φ10即可满足要求,但采用绑扎后箍筋量大增,比较后采用φ14等面积代换,同时用电渣压力焊连接会比较经济,大约差4kg/m2,但施工单位意见很大。

•剪力墙截面高度与厚度之比为5~8,但两侧有跨高比不大于2.5的连梁或翼墙,可以不按短肢墙配筋。

•连梁是按开洞还是按节点输。这实际是程序的两种处理方式。由于方法不同,得出的刚度也相差较大。曾经与PKPM开发部沟通过,他们认为当跨高比不大于3时用开洞处理才比较合适,其它的建议用节点处理。

d、结构柱配筋要求。

•柱宜采用高强混凝土,纵筋宜采用二级钢或三级钢。对于高层建筑的柱箍筋采用HRB335甚至HRB400 ,尽量避免采用HPB235。柱箍筋的体积配筋率,由公式ρv≥λv·fc/fyv中可以看出,采用高强度钢筋比低强度钢筋更可节省用钢量。

•柱截面尺寸大小应合理,轴压比不宜太接近限值,应使大部分柱配筋由构造配筋而非内力配筋控制。这不仅可减少配筋,而且还能较易实现强柱弱梁的要求。此时柱主筋就可以按规定的最小配筋率或比其略高的配筋率选择主筋规格,纵筋配置也应有适当余量,角筋可选择较大直径,其他纵筋根据计算要求设计即可。在构造配筋的情况下柱截面不宜太大,否则会增加构造上的用钢量

•尽量使梁对柱中布置,减少柱子的偏心,也就减少了柱子的纵筋量。

• 矩形柱按单偏压计算,按双偏压验算,异形柱按双偏压计算。

• 因建筑立面要求需要的粗大门厅柱等,可按结构需要选取合适的截面尺寸进行结构分析和配筋,结构尺寸以外的部分表面配构造筋,注意构造筋不能锚入上、下楼面梁内以免因这部分柱子实际刚度大于计算刚度而造成内力分析不正确。

4、非结构构件及构造:

a、墙体材料:应采用轻质材料,以减轻建筑自重。

房屋越高,建筑自重越大,引起的水平地震作用越大,对竖向构件的地基造成的压力也越大,从而带来一连串的不利影响。因此,目前在高层建筑中,已大量推广应用轻型隔墙、轻质外墙板,以及采用陶粒、火山渣等为骨料的轻质混凝土,以减轻建筑自重。这些都能减少结构的用钢量。隔墙费用占房屋造价的12%左右。研究表明,在高层住宅建筑中采用轻质石膏板内隔墙体系,主要的土建结构造价(包括楼板、外墙、内墙、梁、基础结构体系等)比传统砖石混凝土体系的土建结构造价降低10%,建筑工程的总造价降低4.27%。

b、节点构造:

竖向的混凝土板,如阳台、女儿墙等的栏板,厚度满足水平荷载下的验算即可,不宜过大;线角内侧对建筑外立面没有影响,应简化其轮廓线,使其对结构受力有利并方便配筋。

住宅成本控制范文第3篇

关键词:房地产 成本控制 设计控制

一、崇正水印住宅区项目成本控制现状

房地产项目开发成本控制,就是在项目投资决策阶段、设计阶段、工程发包阶段、施工阶段以及工程竣工阶段,把开发项目成本控制在批准的投资限额以内随时纠正发生的偏差,以保证项目成本管理目标的实现,以求在建设工程中能合理使用人力、物力、财力取得较好的投资效益和社会效益。

崇正水印住宅区项目规划总用地18.62公顷,项目总建筑面积26.18万平方米,其中:住宅建筑面积24.88万平方米,公建面积1.30万平方米。住宅总套数2000套,总居住人口7000人。本项目建设成本是由征地及拆迁安置补偿费、建筑及设备安装工程费、基础设施费、公用配套建设费、前期工程费、企业管理费、财务费用、销售费用、其他费用和预备费用构成。

崇正水印住宅区开发项目的成本管理以财务管理为中心,运用成本估算法进行项目的成本预测,然后进行成本目标分解;工程部负责项目的进度与质量管理,运用甘特图进行进度监测;成本的控制依据主要是财务部对项目实施过程中的成本数据进行采集,结合经济部、工程部的成本进度信息报告进行事后控制;整个项目的成本控制是以项目经理为负责人牵头进行的。由于缺乏对项目的总体把握,使得对项目的战略成本管理不到位,成本控制实践与纠偏措施的实行脱节严重;最终导致项目的总成本严重超支。

二、崇正水印住宅区项目成本控制中存在的问题

(一)成本控制目标缺乏战略性

崇正水印住宅区项目的开发公司与我国大多数房地产开发公司类似,企业高层管理者对于项目成本控制的认识存在偏差,把主要精力放在招揽项目和完成投资上,忽视开发项目的成本管理。项目成本目标在制定时仅考虑手中钱有多少,而没有站在整个项目的立场上制定战略成本目标,把成本管理定位于日常的成本控制,一味降低成本,单纯以成本的高低为标准来衡量成本控制的效果,进行绩效考核;没有利用成本、质量、价格、销量等因素之间的相互关系,以支持企业为维系质量、调整价格、扩大市场份额等对成本的需要,使企业能够最大限度地获得利润。

(二)工程进度及成本超出预算较多

通过使用挣得值法测算,可以发现崇正水印住宅区项目无论是工程进度还是工程成本方面都超出了预算,而且超出部分数额较大。在2012年第三季度末,ACWP>BCWS>BCWP, SV

(三)忽视成本预测、结算和成本监督控制

大型房地产开发公司的开发的项目多,业务量大,在其内部应形成完善的成本预测、成本结算和成本监控体系,对项目运营的盈亏有着高度灵敏的显示和反馈。然而,当前大多数开发公司的内部并没有设立这样的机构。一家大公司,往往同时开发七八个,甚至十多个项目。财务部门、经营部门往往计算某年、某季度全公司的收支情况,将全公司的资本运营统一考虑,而具体到某一项目的成本只知道大概。该项目房地产开发公司把成本控制仅作为财务部门的职责,使用成本分析法进行的成本控制,不仅控制效果不明显,还导致项目组不能切实实行全员参与、全过程控制,当财务部门将大量的零散的成本数据收集传递、加工整理之后与目标成本对比分析、找出偏差、再提出纠偏方案时,施工现场已进行到下一道工序,起不到监督控制的作用。

三、解决崇正水印住宅区项目存在问题的对策

(一)崇正水印住宅区项目目标成本体系的建立

崇正水印住宅区项目开发的目标成本的确定是根据项目开发所遵循的规律,按阶段形成相应的控制目标。下一阶段控制目标的制定置于上一阶段目标范围内,达到层层控制的目的。在各阶段目标中,上一阶段的成本控制目标对下一阶段的目标成本起着控制作用。该项目成本目标的确定具体地可以分为三个阶段:投资估算、设计概算和施工图预算。这三个阶段的目标控制相互制约、相互补充,共同组成了项目的成本控制目标体系。

(二)增加高效人员投入

崇正水印住宅区项目的成本目标不明确,在设计阶段没有合理审图,没有使用正确的方法控制成本,以致于在施工过程中变更图纸情况频发,成本费用严重超支,把成本控制置于失控状态。解决问题的方法是增加高效人员的投入,改变过去落后的成本管理方法。

(三)在成本预测、计划、结算过程中加强主动控制

主动控制是一种事前控制,它必须在事情发生之前采取控制措施。在崇正水印住宅区项目中,主动控制的具体措施主要体现在管理人员预先制定出的各项保障成本控制的一些计划、规章制度、组织保障体系以及对落实这些制度和计划的执行情况进行了监督和检查。比如,经济洽商和设计变更的管理办法、对资金计划的执行情况监督检查、采购成本管理的制度和执行情况的检查、各种可能对施工质量和施工进度、工程投资造成影响的风险预测和分析以及包括施工质量和施工进度计划的执行情况检查都是该项目中对成本进行事前控制的内容。

在该建设项目中,管理人员对计划实施进行了跟踪,把它输出的项目信息进行了加工、整理,再传递给控制部门,然后再回送给计划实施系统付诸实施,使得计划目标一旦出现偏离就得以纠正,依靠不断的调整结果进行动态的控制。并且从计划的实际输出中发现偏差,及时纠偏。

参考文献:

[1]唐晨舟.探析工程项目成本控制方法及优化[J].中国科技博览,2012,(1):209-210.

[2]赵冠.建筑工程施工管理过程中的相关控制探讨[J].新建设:现代物业上旬刊,2012,(1):80-81.

[3]但孟春.浅谈土木工程中的成本控制[J].新建设:现代物业上旬刊,2012,(1):84-85.

住宅成本控制范文第4篇

关键词:住宅;景观;成本管理;设计阶段

中图分类号:P901文献标识码: A

1.工程概况

本工程为海德公园项目,项目位于苏州工业园区独墅湖高教区东北角。占地面积约183475平米,建筑风格为欧式新古典,容积率2.0 ,绿地率约:50%(91800平方米)。

设计原则:功能为首,以人为本满足使用要求。

(1)、使用功能上以人为本,在阳光好的区域布置人的活动区域,建造景观构筑物。

(2)、注重景观设计,在满足功能的条件下,尽量的使绿地最大化,广场最小化。

(3)、材料运用上注重舒适性、安全性,如铺装材料多选用透水砖,将生态、可持续发展的理念运用在小区设计中。

2景观设计

景观设计是在通过建筑、规划、园林设计等手段,对住宅地产的结构、形态与功能的宏观布局进行改变的过程,旨在研究如何对各种自然风景、人工环境加以利用、改造并重新组织,为居民创造健康、舒适的生活环境,使之更契合人们的习惯和心理需求并同时具有相当的审美价值。通常意义上的景观设计包含以下四个过程:概念设计、初步设计、扩初设计、施工图设计。

3景观成本

在房地产开发过程中,景观成本主要是指项目整个景观建造运营过程中发生的相关费用,包括:景观前期设计成本、景观工程施工成本以及景观后期维护成本。

景观前期设计成本是指景观项目在设计阶段所发生的相关设计费用。景观施工成本是指项目景观在施工过程中发生的一切费用的总和,通常包括人工费、材料费、机械使用费三部分。景观维护成本是指项目景观的后期维护费用的总和,一般包括资源损耗、人工、材料等方面的费用。海德公园项目秉承可持续发展理念,在满足功能的条件下,最大限度的节约成本。

4景观设计中的成本管理

4. 1景观设计阶段成本管理

景观设计中的成本管理是指在项目景观前期设计阶段即引入成本控制的概念,使得之后展开的各项工作都必须考虑到成本控制,旨在彰显设计理念、保障景观功能、美化生活环境的同时,达到景观成本配置最优。

4. 2景观设计阶段成本管理的意义

设计阶段是成本控制的开端,在设计阶段即展开的成本控制可以做到最大程度上的成本控制,是住宅开发项目整体成本控制的关键。根据通常的项目经费管理,设计费在工程总体费用中所占比例们们微乎其微(一般只占总成本的1.5%-3%左右),但是却可以决定建设项目投资至少75%的开支,而花费巨大的施工阶段对投资的影响只有10%--20%。如果设计不合理,在设计过程中没有充分考虑成本控制,将会造成项目景观效果、科学性、经济性等方面先天不足,而这种先天不足在后期的项目景观工程施工过程中是难以甚至是不可挽回的。随着项目开发逐步深入,景观成本可控制、优化的余地也越来越小。所以只有在项目的设计阶段充分考虑到成本控制的各项因素,才能避免景观项目实施过程中出现资金超额等的失控状态,从而以最优的成本配置达到既定的景观效果。

4.3设计阶段景观成本控制的方法

4.3. 1国内外设计阶段景观成本控制研究现况

R.S.Kaplan指出在设计阶段将成本限定在目标内,然后运用价值工程理论实施开发和更新。同时,在设计、试产和生产准备等阶段,各相关部门通力合作以达到目标成本。

LEweustink提出了产品设计过程中成本估算与成本控制的通用方法,能够根据成本估算信息找出框架中引起产品过高成本的属性,再变化属性方案来实现成本的控制。

国内住宅地产在设计阶段景观成本控制的相对成熟的研究成果较少。实际管理过程中通常采用限额设计,设计竞标方案比选,设计监理等。在具体的设计阶段成本控制过程中,限额设计易扼杀产品设计思路;竞标方案必选又易出现恶性竞争,难以保证方案实施质量。都存在一定弊病。如何具体落实研究较浅,尚缺乏系统的管理模式与方法。

4.3. 2设计阶段景观成本控制方法建议

根据景观设计过程中不同的设计阶段,制定相应的景观成本管理方法。

(1)概念设计阶段。景观概念设计强调品质和感官。例如颜色、质地、趣味性、声调或许只是一种物体在空间中发散或聚集的感觉。景观设计师,甚至所有的设计师,必须常常接触这种品质。它的存在超越“形式”。 概念设计师认为有的时候感觉的享受比解释说明或参照历史表现更丰富,以海德公园为例,重点部位主要考虑在入口水景对景、中间楼王区域旱溪花镜及中心活动大草坪区域。绿化营造是海德公园设计另一重点。为了使得人们在感觉上更轻松自在,不把整个公园的概念强加在使用者的感受上,海德公园的景观设计如同在生态公园里造了几幢房子而不是在建筑间种了一些树,公园里有茂密的树林,有开阔的草地,沿着小溪开满了充满野趣的小花,沿路有高大的乔木可以遮阳,树下有优雅的绣球花,房子上有香气四溢的桂花和子花。我们只把合适的树重在合适的地方。对于植物而言,他们可以自由健康的成长。概念设计师要考虑的就不仅仅是概念本身了,还存在着许多更加微妙的方式。

景观设计在住宅地产项目前期策划定位阶段介入,对项目区域的自然条件进行评估。在不违背项目总体设计方向的基础上,综合考虑项目原有自然条件,尽量保留其原有风貌,合理组织、规划布局,并结合前期项目评估结论,规划、建筑概念方案提出景观设计概念方案、软质景观植物搭配方案。即由此,得到该项目景观成本的基本控制范围。通过本阶段的成本控制管理,明确了项目景观定位及其目标成本线,便于公司决策层对项目开发方向做出判断。同时避免了项目景观工程因介入较晚,在成本方面丧失了“话语权”从面导致后期开发过程中被动地进行景观规划、设计的现象。

(2)初步设计阶段、扩展设计阶段。在这两个阶段,让景观设计师最大化的参与到景观成本控制中来,根据概念阶段制定的目标成本线,不断地调整景观设计方法。这个阶段,软、硬景景观体块控制显得尤为重要,这是成本控制的关键点。常见的成本控制节点如:

中心绿化,入口区配合大气的几何形态构图进行配置,乔木行列式种植,搭配下层植物组合花卉,形成入口处大气的景观效果,该区域精细配置,复层种植,层次丰富,品种多样,搭配精细,形成茂密的山林水溪景观。该区域的大草坪周围配置浓密的植物背景,形成干净、开阔、整形的英式风景。

主材选择,以石材为例,一般50mm厚的石材比30mm厚的石材市场价格超出50%以上。于是,在项目道路的设计上,就应该避免在车流量大的主要交道流线上设计石材铺装。面人行交通流线则可采用石材铺贴饰面。同样是铺贴,碎拼人工要远高于规则铺贴;同样是面层,烧毛面低于荔枝面,这些都可以成为成本控制的着眼点。

植物配置,强化房地产开发商决策层对植物软景重要性的认识。以苏州工业园区设计研究院有限责任公司开发的海德公园为例,该项目软质景观单方成本仅约为硬质景观(含道路管网)的50%,而景观效果却是显而易见。不少购房者的选择该楼盘理由就是“绿树成荫、环境优美”,不投入换来大收益。同时,植物配置上应注意“适时适地”的原则,尽量选用乡土树种。乡土树种多为本地优势种,适应性强,耐受性好,易于养护。植栽设计需遵循“逢高愈高,遇低则低”的原则,即遇到地形高处栽植高树,地形低处栽植低矮植物。阵列式种植的植物,树形选择需一致,相邻植株不可差别过大。自由式种植的植物,需保证林冠线与林缘线遵循方案设计意图。所有乔木树穴需与周边绿地平整。除标明外,灌木种植应按三角形间隔种植。只有把合适的树重在合适的地方。对于植物而言,他们才可以自由健康的成长。

竖向设计,在处理高差较大的场地时难免出现竖向景观设计。用矮灌搭配做出层次,相比饰面拼花更富有生趣,且更易控制成本。

水景控制,景观工程完工初期水景效果好,对景观档次的提升起着巨大作用。但随着时间推移,运营管理不善,则会使其效果会逐步衰弱,且后期维护成本高。一个维护不好的水景,成了枯水塘、臭水沟,无疑会对整个项目景观造成巨大的负面影响。所以才设计阶段设计水景时要审时度势,权衡利弊。

(3)施工设计阶段。施工图阶段需要景观设计师与成本控制人员反复沟通,硬质景观上优化工艺细节,可以更好节约工程造价;软景上,合理控制好大乔木、小乔木、球类、灌木、地被各植物品种的比例。同时加强审图环节对施工图的论证,避免今后施工过程中过多的签证变更,让方案的优化可以直接转换成成本效益。

结术语

在房地产市场竞争激烈的今天,景观设计亦日趋成熟,如何提高景观工程质量和控制景观成本是房地产开发企业与景观设计单位共同思索的课题。只有不断思索创新,强化设计管理,深化成本控制意识,才能造就兼具功能性和经济性的优秀景观工程。

参考文献

[l]王静.景观设计的成本优化[[J]科教导刊,2009,(5):129

[2]樊自力论限额设计[J]北京工程造价,2008,(4):2

[3]曹文波,刘紫微,邓恒进.景观设计中的成本规划研究[J]科技创业月刊, 2008

住宅成本控制范文第5篇

建筑设计在建筑成本控制中发挥着重要作用,在住宅造价成本控制过程中建筑设计的影响是最大的。然而在实际操作过程中,部分开发商却没有对这一问题起到足够的重视,并没有全面考核和分析建筑物功能的合理性和可行性,只是单纯的从结构钢筋量的角度去控制,对于方案的判断仅仅从比较浅显的角度出发,而没有将建筑功能的设计与成本控制结合起来,使得所设计的建筑方案不满足成本控制要求,不满足建筑建设的实际需要。也造成建筑物在建成之后,功能太低而不满足使用者的需要,或是功能过高、不实用,则会增加投资而得不到最终价值的体现。所以,开发商对建筑功能分析的缺失造成目前成本控制困难的重要原因。

2对建筑物大小、形状、层数、层高缺少控制

当建筑物的外形相同时,如果建筑物的尺寸缩小,就会增加建筑面积的造价,反之,加大建筑物的尺寸,一般能使建筑面积的造价降低。一般来说,在相同的建筑面积条件下,建筑物的外形越简单,外墙长度就越短,单位造价也就越低;相反,建筑平面外形复杂而且不规则,则外墙周长和建筑面积之间的比例必将增加,这就会引起单位造价的提高。另外,不同类别,不同层数的建筑物,设计和施工的规范要求都不尽相同,建筑的成本必然不相同,我们要尽量避免介于小高层和高层两者之间的建筑物,可谓是不上不下,但在设计时,设计规范要求在这种情况下必须执行高一个档次的设计规范要求时,其增加的成本却大得多。建筑层高的增加,意味着工程实物量的增加,这些增加的实物量分摊在建筑面积上只会引起单位建筑面积造价的增加。因此足设计规范后,一般不应盲目的增加层高。对于建筑物大小、形状、层数、层高的几个方面,在设计时应该引起足够的重视,对于具体的工程而言,只有经过具体的分析和测算后,才能了解成本的变化情况。

3建筑设计对造价成本的具体对策

3.1加强对建筑方案的比选

随着人类社会文明的进步,建筑的形式越来越多样,人类对建筑物形状的要求也越来越多样化,对建筑的要求也越来越高,使得住宅造价成本也相应的增加。要想控制这种情况,需要结合实际的情况,不能盲目追求形式的多样化,进而控制住房造价成本。在进行建筑方案设计的时候,我们不应该仅仅只是为了完成某一项任务,而是要在进行方案设计的同时,进行方案的比选,使方案更加合理化,进而控制建筑的成本。

3.2选择合理的上部结构体系

在控制住宅造价成本中,如果上部结构控制的比较合理,就可以减少住宅造价的成本。从住宅工程的经济性来考虑,建筑的结构体系对建筑的成本有着举足轻重的作用,这不仅仅是结构方面需要考虑的,应该从建筑设计就充分考虑。上部的结构体系对构件截面有直接的影响,进而影响到工程造价。所以,必须注意选择上部的结构体系。那么,建筑专业就应该从方案阶段考虑结构专业结构体系的选取,一个合理的建筑方案,既能满足建筑功能的要求,又能满足结构上部结构体系的合理性,才能够从根本上控制成本。

3.3选择适当的节点造型

通常情况下,有些开发商喜欢比较复杂的节点造型,虽然这在建筑工程的总投资中所占的比例不是很大,但复杂的节点造型会相对耗费更多的人力资源和材料资源,因此,选择适当的节点造型是非常重要的。如果节点造型选择的比较合理,会使工程的工期缩短,以此,建筑企业应该对实际的施工条件进行仔细的考察,挑选比较合理的节点造型。在达到整体规划设计要求的前提下,选择合理的节点造型,可以有效的控制成本。

4结束语

通过以上的论述,我们深知建筑的优化设计是大有可为的。优化设计不仅在经济效益上有非常明显的作用,而且极大地改善了空间效果,增加了使用面积。建筑工程的优化设计,不应只从本专业出发,而应从整体综合上考虑。为了有效控制住宅造价的成本,建筑企业在进行建筑设计时,必须对其多加关注,注意进行建筑方案设计的优化,保证设计方案的科学性、合理性和最优性。通过对建筑设计的控制降低住宅造价成本,从而增强企业的竞争优势,使企业保持比较长远的发展。

住宅成本控制范文第6篇

关键词:住宅结构;设计;造价成本控制

中图分类号:TU318文献标识码: A

引言

随着我国经济的快速发展,我国的建筑业得到了突飞猛进的发展。然而在新的发展形势下,建筑业也面临着巨大的挑战,想要在竞争激烈的建筑市场中谋得一席之地,就需要不断提升自己的综合素质,除了要提升自己建筑水平外,还要有效管理自己的运营成本,加大对造价成本的控制力度,只要这样才能够更好地保证建筑企业的有效运行。本文就对住宅结构设计的造价成本控制思路进行研究。

一、加强建筑结构设计成本控制的重要作用

对于建筑物来说,建筑结构是其主体和支撑,虽然整个建筑施工中设计的费用仅仅占据了较小的部分,但是其却能够对整个住宅的质量和投资起到至关重要的作用,可以说,设计能够对整个建筑物的造价起到决定性的影响。对于建筑物的设计工作来说,其首先要能够满足建筑的基本功能要求,同时也要保证建筑物的质量,使其拥有足够的承载能力,也要有效保证建筑物的结构变形能够维持在正常的水平之内。而结构造价在建筑物的总造价中占据着非常大的比例。由此可见,如果建筑结构设计质量好,就能够有效提升施工单位的经济效益。另外,在设计过程中,一定要保证建筑物的质量,让其能够最大化地满足要求的设计目标,不但要保证其质量,也要实现提升经济效益的目标。而这些都需要有效加强建筑结构设计成本控制。可见,加强建筑结构设计成本控制具有非常重要的作用。

二、建筑结构设计中住宅造价成本控制存在的问题分析

虽然我国建筑业有了极大的发展,无论是在施工管理,还是在施工手段上都有了长足的进步,可是在实际应用中,建筑施工过程中开发商以及施工人员甚至是设计人员都没有对结构设计中住宅造价成本控制给与足够的重视,具体来说,主要存在以下问题:

(一) 没有对造价成本中结构设计给与足够的重视

从目前来看,我国很多的开发商在开发以及施工的过程中,并没有对住宅成本控制的重要性形成正确的认识。大部分开发商往往只是对项目开发的预算和决算等环节给与重视。在其看来只要将这些环节有效控制,就可以有效控制整个住宅建筑的施工过程。事实上,科学合理的结构设计对整个施工有着不可替代的巨大作用,其能够对整个工程的施工和造价起到决定性作用。因此,只有有效考虑到了结构设计的成本控制,才能够真正从整体上把握整个建筑施工,避免一些不必要的财政支出,进而有效优化工程造价成本,提升企业的经济效益。

(二)对结构设计方案的合理性与可行性分析不到位

结构设计的投资虽然仅仅占到整个施工造价的1%,但是其却能够决定着75%的住宅投资成本。正因为如此,加强对结构设计成本的管理和控制是非常有必要的。施工单位应该对结构设计的可行性进行研究,有效确定方案的合理性,待确认无误后方能实施,这样就能够有效节约施工成本。可是,从实际情况来看,开发商并没有对结构设计方案引起足够的重视,并没有进行有效的评估,而是将重点放在了施工图的预算以及立面效果以及户室比上,没有进行深层次的结构设计,更别提对建筑物的管理投入以及经济功能等方面的控制,从而带来了很多不必要的成本支出。

(三) 住宅结构设计的人性化设计理念不足

从目前来看,很多楼盘并没有受到人们的青睐,这是因为这些住宅的结构设计存在很多的不合理性,不符合居民的生活需求。比如结构设计的不合理造成房屋的通风、采光条件不佳等,这些都让居民感到不满。在这种情况的影响下,容易影响楼盘销售,这势必会增加开发商的成本支出。由此可见,在设计时一定要重视对建筑物的人性化理念的设计,只有这样,才能够更好地提升建筑物的质量,提升其竞争力,获得更大的市场。

三、建筑结构设计中控制住宅造价成本的策略分析

(一)方案设计阶段结构设计参与的重要性

方案设计阶段结构设计人员应深入了解工程项目的规模、使用性质、设计标准和周边环境等情况,在建筑专业初步设计的基础上,根据抗震设防要求和结构设计人员自身拥有的结构设计概念、经验选择技术先进经济合理的结构方案,对建筑方案不合理的地方提出修改意见。如果结构设计未能参与前期方案,再加上施工图设计时间的限制,碰到某些不合理的地方只能硬做、死做,无形中大大增加了建筑成本。

(二)根据实际施工环境合理选择基础形式

在住宅结构设计中,基础造价约占总造价的30%,所以基础设计就成为控制工程造价的重中之重。基础形式应根据土质情况和当地多年积累的经验参数来选择,比如在软土地基区域,预应力高强承压管桩的使用已有20多年的历史,取得了良好的经济效益;近年来预应力抗拔管桩作为地下室抗拔桩的使用也取得了很好的实践效果。在实际设计中,条件允许的情况下提前做试桩静载实验,可以给设计提供准确的单桩承载力,最大限度的发挥桩的强度,减少桩数。选用高承载力长桩,墙下单排布桩,合理利用桩间土的强度,都可以把筏板厚度控制到一个比较经济的数值,不要小看减小几公分的筏板厚度,对于大型住宅小区来说节省的费用还是相当可观的。

(三)加强上部结构设计优化

要做到主体结构方面的成本得到很好的控制,应做好以下三方面的工作:

一、体系选型与结构布置要合理。比如剪力墙住宅东西山墙布置长墙可有效加强整体刚度避免扭转,南边开间在满足轴压比的条件下尽量按照8倍墙厚控制剪力墙长度,北边厨房卫生间小开间处,可隔跨布墙。剪力墙刚度中心与质量中心尽量靠近。二、提高结构设计的精准度。在设计中要保证所输人的构件尺寸、荷载的准确性,根据建筑条件图仔细核对结构各种荷载,门窗洞口,消防车道的荷载折减不能少;根据项目当地情况和建筑条件合理确定结构计算参数。三、细部设计与构造措施要周密。比如梁上部通长钢筋尽量采用小直径钢筋,楼板根据跨度选用合理厚度,线条大样一般满足最小配筋率即可。

结语:建筑企业想要获得更大的利益,想要更好地占据市场,就需要加大对住宅结构设计的重视程度,让建筑物的结构设计更加经济,才能够真正提升建筑企业的竞争力,保证企业的健康发展。此外,住宅结构设计造价成本控制是一项系统、复杂的工作,不仅需要设计工作者掌握牢固的理论知识,并且也要求其能够将各种理论知识融入到具体的结构优化设计工作中去。结构优化设计能够在保证房屋建筑质量的前提下节省原材料,进而降低建筑工程的成本,因此具有非常重要的现实意义,值得我们去研究。

参考文献:

[1] 秦泉,熊志强.从建筑结构设计看住宅造价成本的控制[J].价值工程,2011,(9).

[2] 冯锋.探讨建筑结构设计中的工程造价控制[J].中华民居(下旬刊),2014,(1).

[3] 郑龙.建筑结构设计阶段优化工程造价成本的方法及对策[J].低碳世界,2014,(1).

住宅成本控制范文第7篇

关键词:住宅建设;项目;投资;成本

住宅建设项目的特点为施工周期长、投资范围大、资金构成多样化、项目环节多、外界影响因素多等[1],导致投资的管理与成本的控制过程是变化的,包含了对投资计划的剖析及验证,还有后续执行情况的追踪、检验、分析和评价,及时观察出其过程中产生的偏差并分析其原因,从而采取有效的针对措施,使项目建设获得预期的投资效益和社会效益。住宅建设过程的项目决策、设计、招标和施工阶段四个阶段,都要根据目标值,采取一定的方式方法,做出投资与成本的控制。此外,为适当地提高住宅建设质量上的可靠性,应尽量控制相应的成本,实现质量与成本的最佳结合。

1项目决策阶段的控制策略

项目决策起到龙头作用,不同的决策目标和问题因为决策者的不同会产生差异,但总原则在于科学、民主,遵循决策程序,完善前期工作,便于准备判断。首先,要基于项目做出市场调查,预测其前景并分析走向;其次,提出项目方案,作出投资成本的估算;最后,比较各种方案并作出取舍。投资决策的准确与否,关系到住宅项目建设的投资成本及收益,估算值还决定了项目开发投资管理目标的限额,更是贯穿项目整个过程,对其后的图纸设计、招标和施工阶段的投资成本也有控制作用[1]。住宅建设项目从计划、构想起,通过可行性的研究,再进行项目设计、招标和施工,到最后的竣工验收,前期的决策工作对投资成本的控制有非常重要的作用。所以,科学有效地把项目决策工作做好,可减少投资的失误、提高建设项目的综合性效益。

2设计阶段的控制策略

设计阶段在投资的成本控制中最为重要,设计中技术的应用直接影响成本的控制,有重要的经济意义。设计应在满足工程质量和功能的前提下,做好投资预控的计算。

2.1选择最佳设计单位及方案

建设单位应对设计方案做出综合对比分析并得出性价比最优的方案。选择过程中,应当结合当前实际情形,全面考虑决策阶段中所得出的市场定位、规模、功能要求、房型组合等因素,学会运用先进技术的来减少工程造价。工程中多采用招标和方案竞选的方式来选择最终设计,在保证住宅的功能、质量、项目的工期控制等目标的前提下,实现投资控制目标。

2.2实现标准化设计

实现标准化设计就是依据行业技术规范进行设计,采用标准化图样、统一的建筑参数等,如住宅柱网、层高及其他构件的参数、尺寸应尽量统一。这样可以加快工程进度、节省材料,从而能够准确地控制住宅建设项目设计阶段的投资成本。这就要求设计单位同建设单位做好详尽的沟通,知悉住宅项目的建设规模及功能要求,从而选择合理的设计标准、规范,依据标准化的要求,确定住宅面积分配、功能分区及使用材料、装修标准,从而控制住宅单位面积成本。

2.3推行限额设计

限额设计即用确定的投资估算来控制初步的设计,将设计得出的投资额和工程量细分到各单项、单位、分部分项工程,分项工程的设计不要超出限额,使项目的总投资控制在设计阶段。住宅项目在决策和设计阶段都要有明确的限额投资目标,施工阶段更严格地控制设计的变更,严格控制工程造价。此外,应采用同一造价指标分配各阶段、各专业的限额,尽量避免价格变动影响设计。

3项目招标阶段的控制策略

工程招标是目前竞争最充分的采购手段,但必须要做到公平、公正、公开,使得选出的中标人是众多投标人中非常优秀的,从而能够节省投资,得到高质量的工程和服务。因此在住宅建设项目工程的采购过程中,招标为首要考虑的方式。然而,由于招投标过程中舞弊现象仍较多,我国的市场监管方面亟需改善,所以在确保建设项目本身利益前提下,需做好几个方面,首先需对投标人进行资格审查,包括投标人的资质、技术、业绩、管理及资信方面,排除一部分不合要求的投标人,让施工信用良好、质量可靠的施工承包商和供应商获得名额,对建设单位进行工程造价管理和住宅建设的投资是十分好的;其次进行评标,本着“公平、公正、科学、择优”的精神,分析比较和评审投标文件,推荐中标候选人;然后是工程承包合同的签订,主要的合同条款需要明确,使自己的权益得到最大的维护,有效控制建设成本,并且合同结算方法也要初步地明确,合同价变更时的措施,材料、设备供应要求,分包工程如何进行管理等,避免产生“低报价、高索赔”的问题[2]。

4项目施工阶段的控制策略

施工阶段对于控制投资成本非常重要,投资的落实阶段就从施工开始。在施工过程中,首先要对投资目标进行动态控制,定期对实际投资与目标之间进行比较,找出偏差值,对偏差原因进行分析,及时采取措施进行控制。以数量分析为基础,偏差通常可分为:投资增多且工期延期、投资增多但工期提前、工期拖延但投资减少、工期提前且投资减少;其次对工程变更与合同价款及时调整,由于项目施工周期长,受客观因素影响较大,实际情况与招投标时会有一些变更,当这种情况发生时,需要尽快进行变更,并且尽快进行落实。然后对施工阶段的索赔问题也要加以控制,当发生工程索赔后,需要以合同为标准,尽快合理地进行处理,同时也要加强控制,尽可能使索赔减少;最后在竣工结算阶段,工程竣工结算的工作审查,建设和监理单位要紧密配合,对于合同条款、隐蔽工程验收记录、设计变更签证、工程量、定额单价、各项费用进行核实,避免各类计算失误[3],严格把关竣工结算的真实性和准确性。

5结束语

总而言之,住宅建设项目的投资与控制,要求建设单位方可以建立好全面的投资和控制体系,在住宅项目建设的每一个阶段,采取科学有效的方式方法,优化项目的策划阶段、设计图纸的方案、资源配置的方案和施工组织的方案,运用动态控制的方式,把住宅建设项目的投资成本控制在预控的限额以内,保证住宅建设项目的质量、工期和成本达到预期的目标值,从而获得整个工程的经济效益。

参考文献:

[1]赵丹.我国新农村住宅建设投融资模式及保障机制研究[D].北京交通大学,2014.

[2]郭一斌.基于住宅项目特征的价格与成本实证研究[D].天津大学,2013.

[3]路英.某商业住宅小区二期建设项目成本管理研究[D].中国海洋大学,2013.

住宅成本控制范文第8篇

关键词:绿化 成本控制

中图分类号:K928文献标识码: A

一、概况

园林绿化工程包括景观工程和绿化工程。其中绿化工程包括:种植前准备工程,种植工程,掘苗及场外运苗工程,客土工程,绿化喷灌工程,后期管理工程(后期管理费包括已竣工验收的绿化工程,对其当年成活所发生的浇水、施肥、防治病虫害、修剪、除草及维护等)。在近几年房地产开发中,人们对接近自然、接近绿色的住宅区环境要求越来越高。这就要求园林绿化工程提高标准,相应的也增加了建筑成本。

下面主要对绿化工程成本控制谈一点自己的体会。

二、设计方面

绿化工程主要从地形、总平面、苗木种类、数量进行设计;出图主要包括:地形整理图、总平面图、乔木、灌木图、地被图、苗木表几部分。

(一)地形整理及总平面图控制

绿化工程中地形整理是一项大工程,挖填土方平衡是要考虑的问题。配合住宅区整体风格,前期对现场标高范围数据现场实测,掌握第一手资料上传设计,设计师根据标高资料对地形图和总平面图进行优化调整后出图,合理利用现有地形,减少挖填,控制土方倒运成本。施工过程中有不确定因素,现场工程师与设计师及时沟通,设计在施工过程中跟踪处理,达到最优效果。

(二)苗木的选用

对于绿化苗木对生长环境的要求,设计在地区范围收集常规地区苗木,建立苗木种类目录;在设计中大量选用本地苗木,有效的控制苗木材料成本,减少了养护成本。对品质高的住宅区,在主景区组团,适当选用名贵苗木作为点缀,起到画龙点睛的作用。苗木规格不同,价格差异很大,设计苗木表中合理设定苗木规格、密度,控制成本。

(三)限额设计的运用

绿化工程设计对美观、层次要求高。绿化工程受住宅区建筑风格、地形、地理位置、苗木选用等影响,指标参考性不强。可采用限额设计,按区制定标准。如样板展示区提高标准,交楼区域按楼盘品质定位确定标准,满足销售和居住要求。

三、招投标、定标、合同签订

绿化工程的招标主要是通过招标文件编制、清单编制、招标公告、投标、过程评审、定标等来择优选择施工单位。

(一) 招标文件、附件、清单编制

招标文件除常规项目外,结合实际,建议采用邀请招标或议标模式;清单编制建议采用成本+酬金模式(综合单价成本(人工+材料+机械+措施)和酬金(管理+利润+规费+税金+风险))。单列其他费用:技工、普工工日工资,临时时花的摆设、小型灌木上塑料花的布置费用。

建设单位技术部门组织编制苗木种植养护标准、验收标准,作为投标文件及合同附件。主要内容包括:地形整理要求、苗木验收标准、苗木种植标准、养护标准(养护两季,苗木成活率指标);对反季节种植的苗木增加养护费用。苗木成活率加在苗木种植价格或养护价格内。

(二) 招标公告及施工单位资格审核

招标单位利用有效媒介招标公告,投标单位按照招标公告提交相关资质和业绩证明,经招标单位审核合格发放招标文件。

建设单位可以建立施工单位、苗木单位大名单制度,通过不断积累建立长期合作关系,可适当降低成本,减少磨合费用。

(三) 投标控制价的编制

招标控制价的编制一般有建设单位核算部门或招标机构负责。控制价编制应结合现场实际,合理组价。

为方便快速确定投标控制价,建设单位核算部门应做好限额设计的服务工作,积极测算苗木材料费、种植费、养护费(种植和养护费一般为材料费的20-30%)。总结归纳同类历史做法,价格,形成分区组团。便于迅速组成成本控制价,为新项目服务。

(四)过程评审及定标

投标单位按照建设单位招标文件、附件的清单和技术标准投标报价。绿化苗木材料供应价与种植养护费分开报价。苗木种植养护供应建议由一家单位,同等价格优先先用种植单位供应。提高苗木成活率、降低种植养护风险费用。

评标小组依据投标文件及投标控制价评定施工单位投标价格,经答疑后,初步确定中标候选人名次,由建设单位确定中标单位。

(五)合同签订

通过评审及定标过程确认中标单位,发中标通知书,签订合同。技术标准和定标清单报价作为合同附件。

(六)推广集团(企业)定额

在技术标准确定的前提下,由建设单位核算部门组织工程部、技术部、招标机构、长期合作施工单位进行定标价分析、测算,初步建立综合单价成本和酬金的集团(企业)定额模板。通过不断地修正,推广到长期合作施工单位实施。对于人工、材料、机械等涨价因素,参照省、市造价管理部门文件及市场协商调整。

四、种植养护

(一)地形测量及苗木进场验收

绿化施工单位在进入施工现场时,会同现场专业工程师对地形进行测量,绿化用地自然地坪与设计地坪相差±30cm以内,按合同施工,在±30cm以外单独计算或由建设单位处理。避免结算争议,合理控制施工土方成本。

苗木进场按照设计及技术标准要求进行验收。验收以建设单位现场专业工程师为主,种植养护单位为辅。由于苗木规格对材料价格影响很大,对不符合要求苗木采取退货或降级处理,严格控制材料成本。

(二)种植

种植工程包括挖坑、槽、假植、修剪,场内苗木搬运、施肥、种植、立支柱、浇水、施工期的维护。凡种植工程所用苗木,均应由承包绿化工程的施工单位负责采购、种植,种植成活率应达到95%以上。如果建设单位自行采购、供应树木,则苗木成活率由双方另行商定。

木按设计图示要求的树种、规格、数量并计取相应的损耗率。

凡苗圃供应的苗木价包括掘苗费和运费时,施工单位不得再计取掘苗费和场外运输费。种植苗木应根据设计图纸要求进行客土。设计无明确要求而实际土质不良,按种植质量技术要求必须客土,应先办妥签证手续,方可客土。

凡绿化工程施工场内建设单位不能提供水源时,按其各类苗木种植相应计取浇水车台班。若在屋面花园上种植,另计垂直运输费用。

反季节种植死亡率,保养费用高,建议合理安排工期,合适季节种植。

西安市正常种植季节为落叶后至出芽前,具体时间为11月中旬至4月中旬,其余时间为非正常种植季节。非正常种植季节种植发生的费用另行计算。

专业园林工程师负责园建和绿化,对苗木设计进行优化,园建与苗木交接更好协调,便于控制成本。

(三)养护

养护是对栽植的苗木、绿篱等植物进行浇水、施肥、防治病虫害、修剪、除草及维护。现场种植完成后,养护工作随即开始。养护的好坏,从成活率中反应,也直接影响施工单位的结算。

(四)验收

验收分三部分进行:第一步:种植后验收,对种植的苗木种类、数量、规格进行验收,确定苗木总数,作为种植费用支付依据;第二步:次年的4-5月份,对种植苗木的成活数量做一次清点,确定苗木成活率是否满足技术标准要求,作为第一季养护费用支付依据,对不符合要求的地方做补栽或扣款处理;第三步:第三年的4-5月份,对种植苗木的成活数量做再一次清点,确定苗木成活率是否满足技术标准要求,作为最终结算支付依据;对不符合要求的地方做扣款处理。完成移交。通过以上三步验收,做好结算成本控制。

五、建议

(一)常用大规格苗木随着城市化的进程加快变得越来越稀缺,有条件的开发企业建立苗木基地,主要将常用大规格、大量使用苗木提前采购,集中养护,减少苗木主材采购成本。

(二)设计增加草皮绿化面积,合理利用自然地形,适当减少园建小品,节约成本的同时营造自然和谐氛围。

(三)在北方地区施工时灌溉管要考虑冻土深度,少选用不耐冻PVC管有,尽量设计选用钢塑管。避免增加二次维修成本。

总结

住宅成本控制范文第9篇

【关键词】住宅小区;设计;供配电

引言

在房产项目开发过程中,开发商在确保功能要求达到的前提下,在各个建设环节对成本管理进行全方位、集约化的控制,以期达到项目开发中经济性指标的最优化管控。建筑供配电系统的投资对于建筑安装部分是一个投资占比非常大的项目,其总造价动辄上千万乃至几千万。一方面由于电力行业的垄断性,以及房地产公司工程管理人员对高、低压供配电系统的知识掌握有限,不能灵活熟练运用配电技术规范,往往盲从于电力设计图纸;另一方面由于电力设计人员和电力管理部门对房产商的经济性不是非常重视,导致隐性的浪费很大。如何确保电力供配电系统安全可靠的基础上有效地控制工程造价,这就需要建设单位专业工程师在掌握综合性的的供配电系统知识和供电部门相关要求的前提下,以极其强烈的责任心和主人翁的态度,从设计源头开始,贯穿开发建设各个阶段加以严格的成本控制。本文作者多年在同一公司工作,并肩参与开发过杭州多个大型房地产项目,结合各自工作经验,并结合当地供电部门对住宅小区供配电的要求,共同撰写本文对住宅小区在供配电的规划、设计、施工等各个环节,如何进行有效控制、降低投资成本作相关剖析。

一、住宅小区供配电全貌

住宅小区供配电系统简图如下:

二、电力方案设计

住宅小区电力方案,在开发商拿到规划许可证后,由电力局相关部门立项进行设计,开发商需提供每幢楼房和地下室的建筑面积及用电回路数量、负荷,方案内容主要涉及开闭所的定位和变压器的型号、数量、位置、供电范围等。

1、开闭所:一个10KV开闭所,规划设计负荷容量为8000KVA,能为新建住宅小区约15万左右平方米建筑面积提供用电服务,其建筑面积需6米*10米;开闭所内的电力设施投资由电力局承担(地域不同,电力设施费用归口亦有所不同),但起功能用房由开发商无偿提供。开闭所须设置在地面层,且其上部不能作为住宅用途,一般设计在底商与住宅有隔层的空间内。

如果一个新建住宅小区,其相邻小区已建有开闭所,且这二个小区建筑面积合计约在15万平方米以下的,就可借用此相邻的开闭所。若一个新建住宅小区建筑面积在15万方以上,其相邻小区已建有开闭所,且这二个小区建筑面积合计为约在30万平方米以下的,则在负荷容量允许的前提下也可采用新建小区设置一个开闭所并借用相邻小区的开闭所综合设计;这样一方面既节省了土地成本和土建建设费用,另一方面又增加了商业可销售面积,而且也可对整个小区景观整体布局提供了便利,达到最优化的景观设置。但这些成本的节约和相关优势的取得是建立在建设单位的专业工程师在全面了解开发地块周边开闭所布局,并和电力设计人员充分沟通的基础上的,因为电力设计人员经常会只针对某个小区建筑面积定开闭所来设计,从而造成大面的设计余量的浪费,这也是行业中经常讲的“优化设计余量,节约建设成本”的概念。

2、变电所:住宅小区变电所可以设置在地下室一层,也可以设置在地面上,各有利弊。

住宅小区公共地下室变电所内的变压器须选用容量不大于SCB9-1000/10干式变压器,其配套设施:环网柜RM6-230、低压进线总柜GGD2-09、低压出线柜(2只)GGD2-39、低压电容柜GGJ-01-200,投资成本(一套)约需50万元,一个变电所原则上只设置二台变压器,需11米*8米的建筑面积;将变电所布置在地下室,有利于景观布置,有利于提高小区品质。

地上箱式变电所(俗称欧变),变压器为S11(S9)-800KVA/10KV(油浸变),带环网柜RM6-230,一套需35.8万元。地上箱式变电所比地下变电所在设备和土建投资上要节省费用,但对景观有很大影响,容易引起业主投诉。

结论:对于商业住宅小区,采用地下变电所设置方式,不影响景观布局,可以提高小区品位;对品质要求不高的住宅小区,如允许采用地上箱式变电所,可以节省工程投资,这也要我们建设单位的专业工程师根据开发项目的品质定位进行设计决策。

三、变电所设备

变电所内设备主要有干式变压器、环网柜、低压进线总柜、低压出线柜、低压电容补偿柜。一组变压器,需配置四台低压进、出线柜。低压柜有GCK型、GGD型,同样宽度的柜子和同样的出线开关,一般市场价格GCK比GGD大约高6000元左右,故采用GGD比较经济;

四、电力电缆

由于铜价比较高,电力电缆在电力工程造价中占了很高比例。电缆规格大小,会直接影响造价。公共用电(如电梯、楼道照明等),在后期使用过程中,它们的用电量是不会增加的,故按它们的实际负荷,再适当留有余量即可,不需要留很大余量,这样,电缆的截面就可以选用小一点;通常一幢小高层(例如4个单元),只要选用ZRYJV 22 4*50或ZRYJV 4*70就够,不需要选用ZRYJV22 4*95或ZRYJV 4*120。

住宅照明负荷,设计院在设计时,每户均按6~8 KW考虑,然后根据累加起来的负荷,确定每单元进线电缆的规格,却没有考虑同时系数和需用系数,故选用的电缆规格就比较大。像杭州西溪华府项目18#楼小高层,设计院将每个单元进线电缆选为ZRYJV22 4*185(市场价格在613元/米左右);经过设计人核算并经设计院确认,18#楼二个单元小高层合计用电的总进线电缆选为ZRYJV22 4*185,在满足配电可靠性的前提下,节约了材料成本,特别是源头的设计把控,更能带来整个系统性的成本节约。

五、配电间

变电所输出的电力经配电间的配电设备,向各用电终端输送,配电间的配电设备起承上启下的作用,是住宅供配电系统的中枢环节,其配电设备主要有T接箱、计量柜(箱)、出线柜(箱)、电容补偿柜等。正确、灵活设置配电设备,对节省电力工程成本有极大作用。

下列情况都会影响电力工程造价:

1、根据电力部门要求,变电所输配至各幢楼的公共用电(电梯、楼道照明、电梯集水坑水泵、正压送风等)线路,每回路容量只要超过36KW,必须设置电容补偿柜,每台电容补偿柜价值约7000元/台。

2、根据设计规范要求,为防止侧击雷和感应雷电流对配电设备的影响,配电柜(箱)须设置防雷设备---PD40/3P电涌保护器,1450元/只。

3、若配电柜内每个出线回路(如电梯、集水坑水泵、楼道照明、正压风机等)均设置计量考核表,对物业管理会带来便利,但需要设置的电表数量却很多;由于每个电表占用配电柜面积为200(宽)*320(高),一台800(宽)*1800(高)的配电柜最多只能分二排设置6只电表,为满足上述配电设备计量考核的要求,配电出线柜数量就要增多,配电设备投资成本就要增加。

4、尽量避免设置室外电缆沟,改用地下室电缆桥架形式作为配电通道,可节省电力工程投资。

住宅小区供配电工程实施过程中,充分结合项目特点,灵活运用设计规范,充分了解电力部门管理要求,提供最佳供配电设计方案,在保证安全、可靠的前提下,可节省很多电力工程投资成本 。

杭州西溪华府项目有23幢小高层住宅,其中十五幢住宅位于地下车库之上,其余八幢住宅不带地下室,变电所均设置在地下室,不带地下室的八幢住宅配电需由地下室变电所提供;每幢房子需要从变电所引进二路公共设备用电(如电梯、集水坑水泵、楼道照明等)的电缆,一用一备;原电气设计图纸中,每路公共用电负荷均在40KW~70KW范围之间,需设置46台电容补偿柜设计,地下车库及水泵房的动力、照明公共用电需要设置8台电容补偿柜台;每幢住宅配电由地下室变电所供电。

根据用电负荷实际情况,通过重新设计计算,在满足用电安全的前提下,采取了下列技术措施,西溪华府项目节省了大量供配电工程投资成本:

1、减少电容补偿柜设置数量。公共用电负荷的同时系数按规范允许的最低数值选用,并且不考虑消防设施用电负荷(如消防电梯集水坑水泵负荷),尽可能将容量控制在36KW内,减少电容补偿柜台设置数量。

2、结合物业管理特点,灵活设置考核计量电表。公共照明、集水坑用电费用,已包含的

也物业管理费用内,不需单独设表。有些物业小区,电梯能耗已经包含在物业物业管理费用内,则不需单独设表;如需计量,则将表计设置在电梯机房双电源配电箱内,并只设置一只,位于双电源开关后端。

3、控制浪涌设置范围,减少浪涌设置。仅在在第一级配电柜(箱)进线处、电梯机房双电源箱内设置浪涌保护,其它箱柜不设置浪涌装置。

4、将原设计地下室变电所引至各单元的电源电缆由地面电缆沟敷设改为地下室桥架敷设(电缆沟造价比桥架高,敷设所需电缆数量也较多);地库外住宅电源要从地下变电所引接,原设计在地下变电所顶板上方好设置电缆井,室外设置电缆沟,电源经电缆沟至各单元表箱,

此设置方式存在以下几点问题:电缆沟造价大大高于桥架,经济上不划算;电缆沟长度大于桥架,导致电缆数量大大增加,提高工程造价;室外电缆沟和电缆井的设置,影响室外市 政污、废水管和燃气等管线布设。改用下列设置方式,节省电力工程成本50多万:变电所引至地库外住宅电源先沿地下室桥架敷设,至地下车库边线后,改用再穿钢管直接敷设至各单元电表箱,避免设置电缆沟。

六、母线、桥架

高层住宅(17层)所采用的630A母线市场的价格在2000元/米左右,其进线电力电缆 ZR-YJV22-0.6/1-4*185的市场价格在613元/米左右,母线价格比电缆高1000余元/米左右。如果强电井道的尺寸足够,采用每三层设置一只电表箱(九表箱或十二表箱)而不是每层或每二层设置一只电表箱(三表箱或六表箱),则可实现下列的设计方式:

⑴每单元的强电井内,将母线始端箱设置在二层,将一层母线改用电缆ZR-YJV22-0.6/1-4*185,节省了3米母线;

⑵顶层母线不需要延伸上去,节省了3米母线;

⑶插接箱将从17只减为6只(约1000元/只),节省了11只插接箱;

⑷电表箱从17只三表箱(约1200元/只)减为5只九表箱(约2100元/只)和1只六表箱(约1600元/只),节省了11只电表箱;

通过上述调整,每个单元光材料费用可节省30000元左右(不包括安装费)。

锦绣项目开发中,共有38个单元高层建筑(17层),原设计采用每层设置一只电表箱(三表箱)。经过现场核实,发现只要将有线电视、电信的箱子与电表箱在强电井道内错层设置,强电井道内可以放置九表箱。经过修改设计,将原每层设置一只三表箱,改为每3层设置一只九表箱,并调整了母线的设置长度、插接箱的设置数量,共节省了设备投资约50万元。

在地下车库内,设计院在设计时,往往将变电所引至住宅单元的电力电缆(属电力部门产权)和其它电力电缆(如水泵、风机等用电电缆,属开发商产权)分别设置在不同的桥架内敷设;在地下室很多部位,只要将上述二条桥架合并成一条,并将桥架规格稍稍放大,桥架中间设置隔板,既满足了电力部分要求,又可节省大量桥架的投资,并且对地下室管线布置也带来便利。

七、消防电线、电缆

消防设备配电所选用的电线电缆,有阻燃型和耐火型、低烟无卤型,耐火型比阻燃型价格高10%左右;低烟无卤型比耐火型价格高30%左右。在设计时,往往认为低烟无卤型电线、电缆性能更可靠,更符合消防要求,故往往采用低烟无卤型电线、电缆用于消防配电;而设计规范同样也允许阻燃型、耐火型的电线、电缆用于暗敷在楼板内消防控制回路配电和照明配电;故在项目设计和施工中,将消防控制用的电线电缆,均调整为阻燃型和耐火型,可节省许多投资成本。

八、配电箱

配电箱直接控制用电设备,箱内的电气元器件要求其质量好,性能稳定、可靠,价格适中;选用合资企业的品牌,基本上能满足上述要求。合资企业生产的同一功能的产品,用于不同等级的场所,其型号、规格、价格也不一样,对于住宅用电设备,其产品等级的要求不需要最高,所以选用产品时,若将高等级的产品用于住宅工程上,势必大大增加投资成本。

钱塘山水项目原电气施工图纸中,户内箱的漏电开关采用施耐德品牌的电磁式(259元/只),其灵敏度、性能要高于施耐德品牌电子式漏电开关(108元/只),但其价格也要高151元/只。对于住宅工程,电子式漏电开关的安全性已完全满足国家规范要求,对人身安全已能起到很好的保护作用。将钱塘山水1250户住宅户内箱的电磁式漏电开关改为电子式漏电开关,共节省了造价约15万元。

九、结语

住宅供配电系统在确保运行可靠、用电安全的前提下,采取节约成本的相关措施最优化的进行产品设计、采购和施工管控,从而最大化的节省开发成本,这是每个开发商的在项目开发中执行“产品开发上品质,成本管控出效益”的开发理念中都渴求的。本文论述主要针对的是住宅供配电工程的系统部分,还有许多供配电末端设施设备也可以节省相关投资,如:电线电缆、开关、插座、接触器、继电器、电容器、避雷器等产品的品牌确定、选型,配电间位置、面积的确定,桥架、管子的走向,材料设备甲方集中采购或多项目战略供应等等均可有效的降低工程建设成本,本文将不展开论述。总之,只要项目开发从业的专业工程师不断的加深学习自己的专业技术,结合工程实践经验,不断的总结和思考,在“知其然的基础上知其所以然,知其所以然的情况下知其最优然”,为项目建设节约成本,为整个社会节约能源需求。

参考文献

[1]梁大献 《高层建筑底压配电系统的选型分析》[J ],大众用电 2005年03期

[2]陈勇 《住宅小区供配电系统设计之我见》[J ],门窗 2012年06期

[3]和俊 《浅谈住宅供配电》[J ],中国科技信息 2005年14期

[4]《住宅工程户内外配电设计技术规定(试行)》CJS01-2013 杭州市建委颁发

作者简介:张福清 , 男 ,汉族 , 1964年7月15日出生,1987年7月毕业于浙江大学电力系统及自动化专业 , 高级工程师。主要业绩:房地产行业各类大型楼盘的机电设计管理和施工管理,编制《中海地产华东区机电设计管理指引》。

王军 , 男 ,汉族 , 1978年10月24日出生, 毕业于华东交通大学电气技术(建筑电气方向)本科

住宅成本控制范文第10篇

关键词:多层住宅建筑;施工过程成本控制

Abstract: the construction of cost control has become a modern construction enterprises restricted the development of important factors. In order to adapt to the modern construction market competition in the market, with modern construction enterprises must cost control concept as the foundation, and construct a scientific cost management system, and through the science of cost management implementation, to achieve the purpose of cost control. In residential building construction cost control briefly discussed.

Keywords: multilayer residence building construction; The construction process cost control

中图分类号:F406.72文献标识码:A 文章编号:

1.住宅建筑施工成本控制的内容

1.1 材料费用的控制

住宅建筑在建设过程中一定要做好材料的费用的成本控制,因其施工量较大,材料用量较多,在控制过程中必须做好原材料费用的预算工作。在施工中以满足设计范围要求为基础,合理的控制和使用原材料,对于材料的支出费用,可采用计量管理与定额管理来实现,同时注意施工质量,避免因材料或技术问题引起的返工,如果出现此类问题无形的会增加材料的使用成本。关于原材料的价格控制,一定要由项目部的采购人员进行材料价格的控制,从原材料价格、运输费用、损耗等方面进行严格的把关,具体价格也要与市场信息进行比对,掌握原材料价格的浮动。

1.2 人工费用的控制

建筑的施工费用主要是以材料费和人工费为主,在人工费的控制上应与建筑的规模相稳合,通过对施工量的计算来准确的拟定人工的数量。近年来建筑工程的人工费用承逐年上升的趋势,控制过程中一定要参考地方经济和行业市场,准确的把人工费价格控制在项目的计划目标以内,并把一些相关费用进行发包,例如:安生生产、文明施工、用水用电费用等。

1.3 机械费用的控制

施工机械费用在建筑施工中是比较常见的,机械费的控制主要从台班数量和台班单价来进行控制,其费用控制也要结合工程特点和管理模式。在施工中首先要做好施工工序的安排,只有做好工序的安排,才能有利的调动机械的使用,使其保持高效率和高稳定性。机械设备在合理使用的同时,一定要减少闲置时间,对于租赁的设备要考虑其使用时间,避免因分项工程安排不当而增加机械使用费,同时对于自购设备或自有设备务必要做好设备的保养工作,减少因设备停机造成停工的现象发生。

1.4 管理费用的控制

住宅建筑项目的管理费在成本管理中也占一定的比重,同时管理费用的控制不好把握和监管,这就需要管理者在费用支出时把管理费用的监督和审查落到实处。一般管理费用都是以现场施工的实际情况决定的,其中包括:项目部人员费用(工资)、办公设备费用、房屋水电费用、施工管理预算、通信费用、车辆使用费用、图纸与内页费用等,项目经理在管理中一定要编制管理费用的总额预算,只有通过计划预算的编制才能有效的对管理费用进行控制,并制定详细的审批和报销程序,避免管理费用的浪费。

2 工程施工建设阶段成本控制

施工建设阶段是将开发过程中所涉及的所有原材料聚集在一个空间和时间点上的过程。在此阶段,工程成本控制的目标是把工程实施过程中可能发生的变化限定在一个合理的范围内。因此该阶段的成本控制工作应着重于以下几个方面:

2.1 设定成本预控目标,全过程跟踪工程成本的变化,并建立科学、准确、及时的成本考核制度、考核办法和成本考核体系。

2.2 对工程变更予以严格把关。工程变更单包括以下三种形式:一是设计单位签发的变更单;二是开发商签发的变更单;三是承包商递交的变更或索赔申请。在操作过程中应予以区别对待:

2.2.1 对于设计变更单,应由开发商审核其必要性、经济性、合理性。同时应明确只有经开发商签字盖章确认的设计变更单才视为有效变更文件,予以计入决算。在工程实施过程中,应避免由承包商与设计单位直接协商出具变更。

2.2.2 对于开发商自身签发的变更单,其主要内容应按照降低工程成本或是适当提高工程成本而使产品的价值和功能得到较大提升的原则进行编制审核。同时应对变更单的落实情况予以跟踪检查,并要求承包商在完成变更内容后报开发商予以确认。避免出现承包商未实施工程变更(核增部分),却在决算时将其计入变更费用的情况。

2.2.3 对于承包商递交的变更或索赔申请,应审核其变更或索赔依据是否合理有效、是否存在与其它变更单重复的内容等,并根据实际情况对变更或索赔所涉及的工程量和单价予以审核确认。对于所有变更单,均应明确变更的内容、清晰标示其与原承包内容的界限划分,且开发商对联系单的签证意见应清晰准确,从而保证变更单能够在决算时予以精确计量。

2.3 做好竣工决算审核工作

竣工决算审核是工程成本控制的最后一道关口,其重要性是显而易见的。该审核工作建议委托诚信和具有较高专业素养的咨询公司进行,否则将牵扯开发商较多的人力和物力。不过不管是咨询公司人员还是开发商自身,在决算审核时均应注意以下几个方面:

2.3.1 检查竣工决算资料的完整性和准确性,尤其是竣工图纸和工程变更单。有的承包商在竣工图中仅反映核增工程量部分,而故意遗漏核减工程量部分,或是将一些无效的核增工程变更单夹塞进决算资料,而故意遗漏核减工程变更单。

2.3.2在充分理解原招标范围、投标报价模式、计价口径和相关合同条款内容的前提下对工程决算书进行审核。同时应对工程变更单签证是否清晰合理进行审核。

2.3.3对于计算较为复杂的装饰项目,宜到现场踏勘后进行决算审核。

2.4做好决算数据统计分析及总结工作。通过对决算数据的分析及总结,可以进一步完善工程造价信息数据库、完善成本考核与控制体系,对今后项目开发过程中的成本预控起到指导作用。

3 总结

随着房地产市场的竞争日趋激烈,工程成本控制工作的好坏直接影响公司的效益和发展。因此,要树立全过程动态成本管理的思想,同时综合平衡工程成本与项目营销价值,从而实现最优工程成本下的项目效益最大化。此外,还应注意在成本控制过程中,人的因素至关重要。所有参与到成本控制工作中的人员均应做到正直、诚信、并具有良好专业素质,这样才能保证成本控制的各项制度和措施得到有效贯彻。

参考文献:

[1]刘德利.建筑工程施工成本管理的实施[J].建筑科技,2009,6.

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