住房管理论文范文

时间:2023-03-10 02:40:56

住房管理论文

住房管理论文范文第1篇

关键词:农民工;城市化进程;住房问题

中国的城市化进程是长期的、必然而且必须的,而农民工又是城市化进程中不可或缺的重要力量。进城农民和城市的其他劳动者不同,他们是一个非正式、非固定、收入低廉、无城市户口、无城市居民待遇和社会保障的弱势群体。如何解决农民工的城市住房问题,是一个值得重视的课题。

1农民工的城市住房现状分析

目前农民工的城市住房条件基本不尽人意,他们基本没有固定的住处,在哪工作就在哪居住,吃喝拉撒睡基本都在空间狭小,卫生条件差的临时住所。虽然农民工大都比较年轻,这使他们对自己的健康状况都比较自信,即使患病也不太在乎,但实际上恶劣的居住环境还是给他们的身体造成了伤害。据统计,我国外出农民工数量为1.2亿人左右,其中仅建筑业农民工队伍就达3200万左右,占进城务工人员总数的三分之一,占从事建筑施工人员总数90%以上。可随着越来越多的农民工走入城市,他们在城市的住房问题也成了一大难题。现在城市务工的农民工大解决住房问题的方式基本如下:

1.1公共场所

许多农民工在进城后找到工作前,如没有亲朋好友可以提供可住宿的住房,而且又没有钱可以住在旅馆,那么他们也就大都住在本来为城市人设计、建造并管理的公共场所。

1.2建筑工地的工棚或未竣工建筑物内

所谓的工棚,一般是指建筑工地搭建的存放钢筋、水泥、塑料管等建筑材料的临时性的简易棚子,大都是水泥瓦(石棉瓦)作顶、草席竹席挡墙,具有夏不隔热、冬不御寒的典型特征。至于建筑工地里未竣工的建筑物,更是农民工们比较好的栖身地。

1.3雇主提供的集体宿舍里

雇主能提供集体宿舍,对农民工来说已经是比较理想的住宿条件。但此类集体宿舍受建筑成本的限制,往往是高低铺、过道狭窄,不仅不能像城里人的住房那样有必备空间,而且没有了个人的隐私空间。

1.4雇主家里

住在雇主家里的一般都是家庭保姆、护工等。因为要照顾小孩、老人、病人等,一般来说雇主也就不能不让农民工住到自己家里。

1.5城中村

所谓城中村,简单的说就是城市中的村庄。中国的城中村,特指在城市急剧扩张中,政府行政和开发商尚未能够征用并强拆的农民住房群。

2解决农民工城市住房问题的意义

2.1解决农民工住房问题是推进城市化、实现城乡协调可持续发展的必由之路

城市化是我国改革开放30年取得巨大成就的重要推动力,也是今后较长时期保持我国经济又好又快发展、全面实现小康社会的必由之路。1978年我国城镇人口比重为17.92%,2008年达到45.68%,30年提高了个近28个百分点,成绩有目共睹。但近年来,城市化进程的难度不断加大,其中一个重要的原因就是农民工难以留在工作地实现安居乐业,而是如同候鸟一样往来于城市与农村,不断的外出务工又返乡回流。从长期来说,随着农民工住房问题的逐步解决,可以实现劳动力素质的整体提高,有效降低生育率,减少农村人口,提高农村人均土地拥有量,最终实现城乡协调可持续发放。

2.2解决农民工城市住房问题有利于社会稳定

在我国未来的城市化进程中,仍将有源源不断的农民工从农村转移到城市,民工潮将是社会一个长期存在不可避免的现象。由于农民工不能真正进入城市,大量人口依然滞留农村,农村整体贫困面貌难以改变。而且由于外出务工农民实际已不再适应农村生活,因此,当其年老时,必将面临在城市去留两难的尴尬境地。而且不少农民工的子女从小在城市成长,已经不具备农业生产的知识,更不会回到农村务农,这就造成大量的社会问题。如果能妥善解决农民工的住房问题,将有利于和谐社会的建设,有利于社会稳定。

2.3有利于提升城市竞争力

人口素质及其结构状况是现代城市竞争力的一个典型特征。农民工和城镇居民都是我国现代化建设的共同创造者,解决农民工的住房问题,能够从客观上要求他们对城市作出持续贡献。农民工普遍特征就是特别能吃苦、对报酬的要求相对较低,他们以积极向上的劳动态度,务实进取的精神,以及他们所带来的开放、竞争和创新的氛围,使城市竞争力不断上升。

3解决农民工城市住房问题的思路

农民工的城市住房问题不解决,基本生存条件就难以改善,健康、安全、发展就谈不上。而解决农民工的住房问题涉及巨额资金和一系列复杂社会管理问题,在此浅谈几点解决思路。

3.1要充分发挥市场机制的作用

解决农民工住房问题,仅靠政府的力量是不够的,要注意调动社会各方面的力量,多方面解决。要根据农民工的实际需求和经济社会发展的条件逐步解决,当前最迫切的是为农民工提供具备基本人居条件的住所。在解决农民工住房的具体操作中,要充分考虑农民工的作息规律、地域分布特点以及经济承受能力,避免不切实际的建设造成住房闲置。

3.2政府要给予必要的政策支持

首先是城市规划中必须给予考虑。其次,城中村改造是解决农民工城市居住问题的主要途径,通过城中村改造,吸纳更多的农民工在城市居住,缓解大量农民工进入城市的住房困难。再次,鼓励利用闲置厂房、学校、仓库等改建适合农民工居住的房屋。

3.3要研究解决农民工住房问题的长期政策

这包括公积金政策、廉租房政策、经济适用房政策等,通过这些政策的调整,逐步将农民工纳入城市住房政策范围通盘考虑。

3.4放开农村宅基地等集体建设用地流转

在中国现有土地制度框架下,中国农村土地归集体所有。农村集体土地只能限于耕种或村庄内公共建设,不能抵押和买卖。而恰恰在城市郊区,有大量的农村集体建设用地,如果能允许在集体建设用地上建设廉租房,就有可能解决农民工的定居问题。

住房问题、农民工问题都是“两会”热议的话题。对于如何解决好农民工的住房问题、能否妥善处理好农民工进城的定居问题,是衡量一个国家城镇化健康发展的前提之一。安居才能乐业,安居才能和谐,安居才能发展。如何让农民工安居乐业,目前已成为我国城市化进程中亟待解决的问题。

参考文献

[1]张庆武.中国流动人口现状[J].东亚劳动力流动与迁移.

[2]朱虹清.现阶段我国流动人口的背景分析[J].云南经贸大学学报,2005,20(4).

住房管理论文范文第2篇

中国物业管理协会工作会议于*年2月9日至10日在哈尔滨召开。现将会议纪要印发。

*年2月9日10日,中国物业管理协会在哈尔滨召开会长和部分常务理事工作会议。会议由协会常务副会长兼秘书长徐俊达主持,协会会长、建设部住宅与房地产业司司长谢家瑾在会上传达了刚刚结束的全国房改及房地产工作座谈会的有关精神,简要总结了协会成立三个月所做的主要工作,就*年度中国物业管理协会的主要工作提出了安排意见。会议纪要如下:

一、会议认为,协会自去年10月15日成立以来短短三个月的工作是卓有成效的。

(一)积极配合政府参与《物业管理条例》的起草、论证活动。组织北京、深圳等地的物业管理企业代表参加《条例》起草的专题研讨会和专家论证会,充分反映物业管理行业的实际情况,代表广大企业提出修改意见,协助完成了《条例》送审稿。

(二)接受政府委托,组织200O年度全国物业管理示范项目的考评验收工作。聘请协会7位副会长带队,在各省建设厅、市物业管理主管部门的配合下,对全国16个省、自治区、直辖市的38个城市申报的106个住宅小区(大厦、工业区)进行了考评验收,考评结果经建设部审定,下发了《关于公布2000年度全国物业管理示范住宅小区(大厦、工业区)验评结果的通报》(建住宅[*]7号),北京市航天长城大厦等87个物业管理项目被建设部授予“全国物业管理示范住宅小区(大厦、工业区)”称号。

(三)组织部分物业管理企业经理赴日韩两国考察物业管理,推进物业管理行业的国际交流。考察团写出报告,在分析日韩两国物业管理立法和经验基础上,对进一步推广和规范我国物业管理提出意见和建议,送建设部领导和有关部门参阅。

(四)接受建设部委托,受理了各地上报的第一批资质一级物业管理企业的申报资料。

(五)着手协会会刊《中国物业管理》的创刊工作。

(六)中国物业管理协会网的建设与推广进入新阶段。配备了专业人员进行网站建设与市场推广,网站内容不断充实,功能不断完善。网站注册会员376家,服务包会员40多家。

(七)协会办公场所的购置装修及办公设备配置基本到位。

(八)吸收会员单位已达1018家,第一年度会费收缴率已超过60%。

(九)白蚁防治专业委员会筹建完毕,已全面展开工作。

(十)房屋安全鉴定专业委员会筹备工作正在抓紧进行。

二、会议认为,近阶段我国物业管理工作的主要任务就是要深入贯彻党的十五届五中全会精神,紧密围绕“推广和规范物业管理”,按照全国房改及房地产工作会议精神,着重做好五个方面工作:

(一)各地要制定物业管理发展规划,完善政策措施,扩大物业管理覆盖面。在巩固新建住宅小区物业管理成效的同时,有计划地对旧住宅小区进行整治、改造、出新。在此基础上,结合房管所转制工作,推行社会化、专业化、市场化的物业管理体制。

(二)明确物业管理收费的定价原则、定价方式和价格构成。要根据当地社会经济条件和市场发育程度,依据物业管理的服务内容、服务质量,制定不同档次的收费指导标准,让消费者根据自身的消费水平,花钱买相应水平的服务。

(三)完善物业管理立法,规范物业管理各方的行为,明确各方权、责、利。

(四)大力推行并规范物业管理项目的招投标,把公平竞争、优胜劣汰作为提高行业整体水平的重要机制。

(五)加快推进房管所转制工作。各地要以落实转制资金为切入点,做好房管所转制和人员分流工作,鼓励职工利用得到的解除劳动合同关系的一次性补偿金,按照十五届四中全会提出的“专、精、特、新”的发展方向,以出资人身份组建为住房消费服务的各类专业化企业,以新体制和新机制适应市场,走向市场,发展自我。

三、会议决定,*年中国物业管理协会工作安排如下:

(一)《物业管理条例》一经颁布,中国物业管理协会将立即召开常务理事会议,部署全行业学习、宣传、贯彻《条例》。按东北、华北、西北、华东、中南、西南六大片区分片召开会员大会,广泛学习贯彻《条例》,并研讨物业管理行业的热点问题。

(二)根据行业发展需要,确定*年物业管理15个重点研究课题。确定牵头单位,广泛吸收会员单位参与课题研究,原则要求在二季度内完成。在研究成果的基础上,适时召开若干专题研讨会。四季度末举办全国物业管理论坛,并评选优秀论文。

(三)一季度秘书处组织首批物业管理资质一级企业的初评工作,初评结果报建设部审批。

(四)协会培训部负责筹建中国物业管理协会培训中心。根据行业发展的要求,组织开展物业管理项目经理(管理处主任)的培训工作,4月份完成各项筹备工作,包括落实教材、师资、培训地点等,5月份开始培训,年内完成5—6期。深圳物业管理进修学院负责教材编写工作。

(五)《中国物业管理》的创刊筹备工作争取在二季度完成,下半年试刊,明年正式发行。

(六)协会秘书处一季度搬入新址后,正式对外办公,建立健全各项管理制度,加强协会自身建设。

(七)房屋安全鉴定专业委员会的重组工作在三季度完成,并召开成立大会。

(八)配合住宅与房地产业司联合开展全国物业管理行业现状调查。

(九)三、四季度组织会员单位进行跨地区交流活动。

(十)积极发展会员,年内发展300家。

(十一)白蚁防治专业委员会工作按其专业计划实施。

(十二)中国物业管理协会网的建设与发展取得实质性进展。

住房管理论文范文第3篇

关键词:物业管理物业纠纷法律问题

一、物业管理纠纷的表现及其产生的原因

(一)物业管理纠纷的表现

物业管理起源于19世纪60年代的英国。1981年3月,全国第一家物业管理公司——深圳市物业管理公司诞生。此后,物业管理行业在我国迅速发展。20世纪80年代,随着全国住宅小区的兴建,现代物业管理从香港传入我国内地。我国的物业管理行业是随着改革开放以及房地产综合开发和住房商品化的发展而产生和发展起来的。物业管理被誉为21世纪的朝阳产业,在经济发展、城市管理、精神文明建设和社区建设方面发挥着日益重要的作用。那么到底什么是“物业管理”呢?根据修改后的《物业管理条例》第二条之规定:“物业管理(propertymanagement)是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”①

但是,随着我国房地产业的迅速发展,物业管理纠纷案件也在逐年呈上升趋势,且案件纠纷的类型也呈现多元化。下面我们谈谈物业管理纠纷的表现;

1、物业管理纠纷类型多,且形式多样

物业管理纠纷是物业管理过程中所发生的纠纷。案件的类型主要有:(1)物业公司向业主追索物业服务费、水电费的纠纷,这类纠纷的数量较多;(2)维修公共部位费用分摊的纠纷;(3)小区停车位收费及其权属引起的纠纷;(4)业主违章搭建引起的纠纷;(5)业主在小区内人身和财产受到侵害或伤害引起的纠纷;(6)开发商与物业公司之间的物业管理承包合同纠纷;(7)业主或业主委员会选聘、解聘物业公司产生的纠纷;(8)业主诉房地产行政主管部门行政侵权纠纷;(9)业主或使用人要求物业管理公司赔偿在提供特约服务中所引起的纠纷;(10)物业服务企业与物业管理协会之间的纠纷等。为什么会产生如此多的纠纷案件呢?原因又何在呢?后面我们再详细分析。

2、物业管理纠纷案件逐年上升,标的额也不断增加

伴随着全国第一家物业管理公司——深圳市物业管理公司的诞生。此后,物业管理行业在我国迅速发展,各地物业管理企业和从业人员数量迅速增加,而物业管理纠纷也在逐年上升。以北京市各人民法院为例,据不完全统计,物业管理纠纷案每年都不断上升,诉讼标的额少则上万元多则几十万元.可见随着物业管理行业的发展,物业管理纠纷也在不断的上升,其原因有何在呢?

3、物业管理法律关系复杂

物业管理法律关系是众多法律关系的一种,它是指参与物业管理服务活动的各责任主体之间发生的符合物业管理法律、法规和政策规范,具有物业管理权利义务的社会关系。物业服务法律关系就是调整业主、物业使用人、业主委员会、物业服务公司、房地产开发商等责任主体之间在物业管理服务过程中依法产生或形成的权利义务关系。

(1)物业管理法律关系的主体就是物业管理法律制度所规定的,物业管理法律关系的参与人,包括物业公司、业主、业主大会及业主委员会、开发商、建筑商、房地产行政主管部门。

(2)物业法律关系的客体是物业管理法律关系的主体的意志和行为指向和作用的客观对象。包括三个方面:(1)物。物业管理服务的对象;(2)行为。《物业服务合同》所约定的物业管理行为引起的管理服务活动;(3)智力成果。包括小区、大厦的荣誉称号、奖状、奖品等。如:同升湖山庄被评为“国际花园社区金奖”,“湖南省优秀管理示范小区”。

(3)物业管理法律关系的内容是当事人之间的权利义务关系,也是物业管理法律关系的核心和关键要素,同是也是法律规范的核心内容。包括了业主的权利和义务、业主大会和业主委员会的权利和义务、物业管理公司按物业服务合同的规定而确定的权利义务、开发商在物业管理活动中的权利义务、政府及政府主管部门在物业管理活动中的权利义务、物业管理协会的权利义务。物业法律关系即涉及到业主与使用人之间的关系、业主或使用人与物业公司的物业服务合同关系、侵权关系,又可能涉及到开发商与物业公司的物业委托合同关系、业主委员会与物业公司之间的委托管理关系,业主与业主委员会的关系,业主、业主委员会、物业公司与房地产行政主管部门的关系等。而在现实生活中物业管理纠纷属于新类型案件,在审判实践中又无现成的依据,物业管理立法又比较落后,这给正确处理该类纠纷带来一定的难度。

以上是物业管理纠纷案件在日常管理与服务中的一些常见的表现,下面来具体

分析物业管理纠纷产生的原因。

(二)物业管理纠纷产生的原因

1、业主和物业的定位不清、服务不规范不到位

在法律层面上双方不能明确自己的主体身份,往往是谁主谁辅,谁上谁下。但是在社会层面上,人们由于受传统的思想影响,在观念上使的双方原本平等的合同法律关系产生了错位,而这种合同关系又体现在服务与被服务的关系上。但有些物业公司却发生了角色的错位,往往以管理者自居,以为物业管理公司突出的是管理而不是服务。再加上大部分物业公司是开发商自建自管的,自始就与业主有些对立。还有些物业公司是由房管部门转制而成的,他们在思想上还没有形成服务的观念,对业主提出的意见不是主动沟通、积极化解纠纷,而是态度强硬或者是相互推诿,造成了业主的不满。而对业主而言:业主对物业管理的正确观念和消费意识还没有完全树立起来。还有些物业公司缺少专业技术人员或技术不过关,对业主需要维修的东西,不能够给予及时的维修。如我们小区业主家的红外报警器坏了,业主就打电话到前台,物业公司也派人来查看了,把主机拆下来拿走了,但好长时间没有回应,后业主又打电话到前台询问,得知主机坏了,需更换。业主好大的火气,“为什么不早告诉我”。你们不搞好我就不交物管费。我认为物业公司对业主的求助要及时答复,不要一拖再拖,这样只会造成不愉快。还有大部分物业公司服务质量差、服务不规范、不到位,也引起了大量的纠纷。物管企业的财务收支不透明、侵占业主的公有收益甚至存在多收费、乱收费的现象。如本公司是一个国际花园社区,环境优美,到这里来拍婚纱照的特别多,物业公司就对这些专门负责拍照的照相社进行了收费,收的钱归了物业公司。我认为物业公司这样做侵犯了业主的权益,是违法的。

2、物业服务合同内容不规范

物业公司在和业主签订合同时合同的内容不够细化,且出现不平等条款。

(1)物业公司未尽充分的安全保障义务,造成业主人身或财产受到损失

如某小区的一位业主,今年8月初下班后将电动车停放在住房楼下的坪里,第二天上班时发现电动车被盗。并多次找物业管理公司要求赔偿损失,可物业公司的人说他们没有替我保管电动车的义务。根据该案例,该业主的请求缺少法律依据,很难得到法院的支持。根据《物业管理条例》第三十六条规定:“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。”第四十七条规定:物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。根据该案物业管理公司一般只对小区的安全负有日常管理的义务,其所承担小区安全防范的义务只是协助义务。同时,业主可与物业公司之间签订特定的保管合同或其他约定。《物业管理条例》第四十四条规定:“物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方约定”。只有在这种情况下,物业公司对电动车才负有特定的保管义务,一旦丢失将承担相应的法律责任。故该案物业公司承担电动车被盗的损失责任缺乏法律依据。因此物业管理公司应当自己证明在物业管理活动中没有过错即使有过错,这种过错也不是直接导致小区业主财产损失的原因。为此物业管理公司应当采取积极的应对措施,配齐安全防范设备及人员,加强安全防范义务。

从以上案件可以看出,由于物业公司疏于管理,未尽合理注意义务,小区内失窃等治安管理是常见的物业管理纠纷,而且业主在和物业公司签订物业服务合同时,对委托的事项、标准、权限、管理费收支、监督检查和违约责任等规定的少,或不明确。发生争议后,业主往往以财物失窃为由拒交管理费,物业公司以已履行了相关防范义务为由来进行抗辩。

(2)关于车库、车位的归属问题

如某小区的一块空闲场地被物业公司改造成了停车场,经小区业主委员会和物业协商,由物业公司管理并收取停车费,所收款项物业和小区业主三七分成,但需给业主停车一定的优惠。但后来物业公司并未兑现承诺,还擅自提高了业主停车费。双方纠纷不断,闹的不可开交。

在此之前,关于小区车库、车位的权属问题,法律上并没有做出明确的规定。这实际上是建筑物区分所有权、特别是业主共有相关制度在我国物权法立法上的缺位。在以往的生活实践中,我们看到,小区的车库、车位通常是开发商和物业公司通过出售、出租等方式处分小区车库、车位,并且取得收益,侵犯了业主的合法权益,这种不平等的条款应视为无效。根据《合同法》规定,物业公司在签订合同时,必须遵守国家的法律、法规,不得损害国家利益、社会公共利益和他人的合法权益。必须在平等协商的基础上来确保业主或业主委员会行使物业管理权和委托权。根据《物权法》规定,“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应首先满足业主的需要。建筑区划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、出租或

者附赠等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有,业主有权自己管理或者聘请物业管理,物业公司只能依照合同的约定享有权利并承担义务。”②

3、物业行业标准不统一

我国现在的物业管理中大量存在质价不符,收费与服务水平不一致。“北京市消协于2005年首次对全北京市住宅小区物业管理的调查报告显示,在被业主评价为服务管理“差”的物业公司中,有数家公司为二级资质物管公司。服务与收费倒挂的现象并不少见,很多物业公司收着高级资质的物业费,却只干出低级资质的活。”③我国现行物业管理条例规定,价格和服务标准应相适应。尽管物业管理服务属于软性的行业,但对其服务质量的好坏优劣应该有个统一的标准,至少一个地区或同一个资质的应该有一个相同的服务标准,并将标准具体量化到每一个服务项目中。标准应由物业公司提出管理方案和管理预算,业主大会进行表决。故双方在合同中应把相应的机制以及服务标准约定清晰,避免纠纷出现时无所适从。

4、物业法律法规和规章制度不健全

由于我国物业管理行业起步较晚,发展不平衡,相关法律、法规制度也尚未完整、系统地建立起来,加上人们消费观念还没有完全转变过来,所以纠纷会不断发生,且在法律适用上比较困难。而现有的《物业管理条例》的规定又比较笼统,对现实生活中发生的纠纷,只能作为参照。新的《物权法》虽弥补了《物业管理条例》的不足,但还未实施,目前来说只是一个法律条文,它的可操作性还有待在日后的实践中进行检验。

二、我国物业管理法律规范的完善

以上分析了物业管理纠纷产生的几方面原因,基于物业管理纠纷的特殊性,业主与物业管理企业之间的矛盾在一定时期将是尖锐而不可避免的。下面来对解决物业纠纷提出自己的几点建议。

(一)明确双方定位、利益共享

在法律层面上,《物业管理条例》中已确认了双方是两个平等独立的民事法律主体,是平等的合同主体,不能简单的定位为谁上谁下,谁主谁辅。根据9月1日《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》,此次《条例》修改的一大亮点就是根据《物权法》的有关规定,将“物业管理企业”改成“物业服务企业”,将“业主公约”修改为“管理规约”。这几个小小的名称变化,却表明了物业公司与业主的关系由原来的“管理”变成了“服务”。

一直以来,物业与业主之间的矛盾磨擦不断,这在很大程度上是因为物业和业主对自己的定位与双方的权责关系不明晰。变“管理”为“服务”,物业公司明确了服务的职能定位,业主明确了自己的权利义务,双方关系的处理也就有了明确的指导。同时物业管理企业与业主在物业管理活动中,要寻求双方的共同利益,建议在物业管理活动中推广“合伙经营”的理念,营造一种“合作伙伴”的氛围。让双方都能够清楚的认识到,双方在物业管理活动中,双方都处在同一个“利益共同体”中,是合作伙伴,应该同舟共济,互为依存,合作建立一个双方都接受的“利益共同点”。

有了“利益共同点”,双方只有彼此“互不设防”互相信任,真诚合作,才能达成共同目标.因此,建立一种互信机制是十分必要的.不论是物业的所有者,还是管理服务的经营者,达成共同利益原则是永恒的原则.不论是物业管理企业还是业主都应该以“合作伙伴”的姿态出现,站在公正、诚信、互利的基础上思考问题,解决问题。在处理双方关系时,应本着“求同存异”的精神,采取包容,互让,友好的态度。

(二)规范合同内容,强化合同意识

物业公司和业主在签订合同时,应细化合同的内容,强化合同意识,为以后在服务过程中产生的纠纷提供可供判定的依据。

物业公司与业主之间的服务也要用合同来确定和保障,《条例》第三十五条规定,业主委员会应当与业主大会选聘的物业公司订立书面的物业服务合同,对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用等内容进行约定。第三十六条规定,物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。所以,物业公司应加强安全防范,充分履行合理注意义务。并且物业公司可以与业主签订的保管合同或其他约定。根据《物业管理条例》第四十四条规定:“物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方约定”。

同时,业主应增强合同意识,审慎订立合同。履行合同时,应当遵循诚实信用的原则,在享受物业服务的同时,应按时交纳物业服务费的义务。物业服务合同是业主和物业公司明确各自的权利和义务的文本,也是物业纠纷发生时,衡量各自主张是否充分的评判准则,更是人民法院处理物业纠纷案件的事实依据。所以,业主在签订合同时,应当在参考物业服务合同范本的同时,尽可能细化合同的内容。使业主和物业公司都有章可循、有法可依。在业主与物业公司发生纠纷时,物业公司应主动与业主进行沟通,作为共同利益的合作双方都必须有强烈的交流沟通意愿,在物业管理活动中应共同经营维护良好沟通环境,创造相互沟通的条件,以融洽双方彼此间陌生与误会,取得彼此间的认可和信任。因此,不管是物业管理企业,还是业主都有应重视和加强彼此间沟通,这样才能关系融洽,相互信任,和睦共处,尽可能通过沟通和解的方式来解决纠纷,避免矛盾的进一步激化。

(三)完善物业服务的行业标准

物业主管部门要建立物业服务的行业标准,构建多档次的服务标准体系,加强物业公司的资质等级管理,并且实行资质等级与服务标准和收费成正比。物业主管部门要不定期的对物业公司进行考核,来规范其资质等级标准。物管协会要充分发挥其行业指导调和功能和“桥梁”作用。劳动行政主管部门也要加大对物业管理人员的职业资格准入制度检查的力度,来规范其人员的招聘的标准。价格主管部门应根据不同档次的物业服务标准、不同资质等级的物业公司,科学核定不同级别的物业收费标准。同时要大胆借鉴中国香港地区和国外一些发达国家的物业管理经验来探索适合我国国情的物业管理模式,建设专业化、标准化、规范化、国际化的管理新思路,推出“一体化服务”、“酒店式服务”等,使其成为一流的精英团队。

同时,建议成立一个具有评估、监测功能独立机构,其机构成员的人选由政府主管部门,物业管理行业的专家和物业管理协会的人员。其职责主要是提供对物业服务标准、物业公司的资质等级、物业管理费的分级收取的评估、监测等服务。并且和物业相关部门相互配合,来保障物业收费、资质管理、服务标准等向社会的公开、透明度。这样将有利于物业管理市场的良性运作,使业主、物业公司受益,也使物业管理行业不断的向前发展。

(四)加强物业管理立法、宣传与监督

加强物业管理立法势在必行,到目前为止我国尚没有统一的物业管理法规,而现有的《物业管理条例》规定又比较笼统,对现实中的具体问题缺乏可操作性。备受关注的物权法的公布,必将给物业管理行业带来巨大的影响。新《物业管理条例》也即将实施,9月1日,国务院颁布了《关于修改〈物业管理条例〉的决定》,新《物业管理条例》与《物权法》相适应,新《条例》更加注意业益的维护。如:在业主委员会的成立、业主对一些事项的决定和业益的保护等几个方面对原有的《物业管理条例》作了重要的修改,并且明确了物业公司“服务”的职能定位。

在《条例》的修改中很多地方都与物业公司的这种职能转变有关,比如说《条例》规定,物业服务企业接受委托代收供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。

新的《条例》更加注意业益的维护。根据修改后的《条例》,选聘和解聘物业服务企业,只要经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数1/2的业主同意就可以了,这为业主更换不满意的物业公司提供了便利,大大提高了业主的自主性。《条例》还规定,物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得改变用途。这样就能够避免各种私搭乱建行为的发生,有效地维护全体业主的利益。

新修改的《条例》和《物权法》将从10月1日始实行。笔者认为,从目前我国物业管理的对象来看,不仅有建筑物、公共场所和设施,同样也有人员的管理,建议我国进行专门的物业管理立法模式较为实际。其调整的特殊社会关系,应当以《消费者权益保护法》的模式来加以专门的规范和确定。

随着有关物业管理立法不断健全,当业主和物业公司在发生纠纷时,便有法可依,使纠纷得到了有效、合理的解决。同时我们认为要改变物业管理费的包干制收费模式,形成市场竞争制收费模式。

其次,建议在物业管理行业中引入保险机制来转嫁风险。因为物业管理是一个服务行业,即要给业主提供专业化的服务,又要对小区的公共设备和设施进行维护和管理,在管理与服务中,面临着诸多的风险。如:小区停放的车辆被盗或被划破等。这些事故的发生都会给物业公司的日常管理带来许多麻烦,并由此产生经济上的赔偿责任和无休止的纠纷。而保险的作用恰好是为了转嫁风险,当保险公司来处理风险事故时就可以为物业公司承担经济上的赔偿责任。这样可以减少物业公司与业主之间的矛盾纠纷。所以我们要借签外国的保险机制在物业公司的运作的经验和好处。北京物业管理协会经过半年的市场调研,研发出了物业服务公司的专项险种——《物业管理责任险》。该险种比原来的范围扩大了,列明了风险责任,在出现风险事故时责任划分非常的分明,避免了因此而产生的纠纷,同时也使业主和物业公司之间的关系得到了和谐发展。

同时,也要加大物业管理法律法规的宣传力度,增强业主和物业使用人的法律知识,在其权益受到侵害时能够拿起法律的武器来维护自己的权利。再次,法律的监督一定要到位,这样才能避免不正当竞争行为的发生,建立公平、公正的市场竞争秩序,来促进物业管理行业的有序发展。

总之,物业管理是一个新兴的,充满竞争的朝阳产业。物业管理企业只有在不断的竞争中脱颖而出,占据有利的市场地位,才能不断发展,不断壮大。同时也要充分发挥行业自治的作用,依法治理物业管理市场,制止不正当竞争行为,完善物管协会内各项制度,章程,从宏观方面维护各公司的利益。国家立法机关也要加大物业管理的专门立法,当发生纠纷时有法可依,不断减少物业纠纷的发生,最终使“业主能够溶于物业公司的服务之中,物业公司的服务能够溶于业主之中”。

1.《中华人民共和国物业管理条例》,中国法制出版社.第1页

2.张海港:《物业教育资讯》,北京亚太阳能教育发展研究院物业管理研究中心,2007年4月,第12页

3.《中华人民共和国物权法》,中国法制出版社.第30页

参考文献:

1.朝法宣:《如何解决物业管理纠纷》,载中国法院网,2006年9月

2.张海港:《物业教育资讯》,北京亚太阳能教育发展研究院物业管理研究中心,2007年4月

3.张海港:《物业教育资讯》,北京亚太阳能教育发展研究院物业管理研究中心,2007年1月

4.劳动和社会保障部就业培训指导中心编写:《物业管理师》,中央广播电视大学出版社会性2004年第3版

5.张哲:《物业纠纷的膨胀法律为何难解》,载《法制日报》2006年4月18日第8版

6.周四新:《完善我国物业管理立法的构想》,载《财经理论与实践》2000年2期

7.湖南省房地产协会物业管理专业委员会,《湖南省物业管理论文汇编》,2005年12月

8.温平:《浅议物业管理之纠纷》,载《实践与探索》,2004年第20期

9.肖文明:《物业管理纠纷法律维权》,载中国法院网,2007年7月20日

10.张虹主编:《长沙物业管理》,长沙物业管理协会,2006年1—2版,第43页

11.劳动和社会保障部就业培训指导中心编写:《物业管理基础》,中央广播电视大学出版社会性2004年第3版,第130页—135页

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