住房贷款论文范文

住房贷款论文范文第1篇

关键词:住房抵押贷款;法律风险;MBS

最近,从中国银行的“森豪公寓”骗贷案到浦发银行的“姚康达事件”,我国商业银行假按揭案件不断浮出水面。由于假按揭行为具有隐蔽性,一旦商业银行将这些住房抵押贷款证券化(MBS),购买这些证券的投资者将面临巨大损失,而我国又没有专门的法律条款来防止证券化过程中的假按揭行为。由于住房抵押贷款证券化的中间环节繁多,涉及的法律问题复杂,因此,完善相关的法律金融制度,保护投资者利益,是我国顺利实现资产证券化,进一步发展住房抵押贷款证券化市场的迫切需要。本文试图从投资者的角度出发,探讨住房抵押贷款证券化的法律风险,从而为完善相关法律金融制度提供参考依据。

一、我国住房抵押贷款证券化的法律金融制度框架

住房抵押贷款证券化是指发起人将满足一定标准的多笔住房抵押贷款汇集重组为住房抵押贷款资产池,并将资产池的现金流转让给特殊目的中介(SpecialPurposeVehicle,SPV),SPV再以此作为支撑,通过一定的结构安排,对风险与收益要素进行分离与重组,在市场上发行可流通的证券。住房抵押贷款证券化包括支撑资产的破产隔离、重新捆绑和信用增级、证券发行三个环节。SPV从发起人受让被转让债权的形式主要有两种:一是信托方式;二是转让方式。信托方式是指发起人以支撑资产设立信托,让与SPV以换取受益权证,然后再销售给投资者。转让方式是指发起人将支撑资产真实出售给专门从事证券化运作的SPV,由其发行资产支持证券。

近年来,我国相继推出了一系列关于住房抵押贷款证券化的法律法规(见表1),从而形成了现行的住房抵押贷款证券化法律金融制度框架。

我国住房抵押贷款证券化具有以下特征:一是以信托方式实现住房抵押贷款证券化;二是投资主体只限于机构投资者;三是信用增级的形式灵活多样,明令禁止政府提供信用担保。

(一)以信托方式实行住房抵押贷款证券化

关于住房抵押贷款证券化的模式,国内学者围绕我国应该采取美国模式还是英国和欧洲模式进行了长期的论证,关注的焦点是SPV是否要有政府背景,是采取公司形式还是信托形式。根据《信贷资产证券化试点管理办法》(下称管理办法),我国住房抵押贷款将以没有政府担保的信托方式实现证券化。管理办法第2条规定:“资产证券化是指以银行业金融机构作为发起机构,将信贷资产信托给受托机构,由受托机构以资产支持证券的形式向投资机构发行受益证券,以该财产所产生的现金支付资产支持证券收益的结构性融资活动。”我国首单住房抵押贷款支持证券产品——“建元2005-1”就是由中国建设银行作为发起机构,委托中信信托在银行间债券市场发行的。

另外,我国还没有SPV方面的专门立法,但《金融机构信贷资产证券化试点监督管理办法》(下称监管办法)对SPV的市场准入作出了严格的规定。监管办法第9条规定,信托受托机构应当“根据国家有关规定完成重新登记三年以上;注册资本不低于五亿元人民币,并且最近三年年末的净资产不低于五亿元人民币。”同时,监管办法第8条规定:“资产支持证券由特定目的信托受托机构发行,特定目的信托受托机构由依法设立的信托投资公司或银监会批准的其他机构担任。”这意味着我国的SPV的主体将是信托投资公司,但也不排除其他机构担任SPV的可能。

(二)投资主体只限于机构投资者

现阶段,我国MBS只能在银行间债券市场交易。管理办法第47条规定:“金融机构按照法律、行政法规和银监会等监督管理机构的有关规定可以买卖政府债券、金融债券的,也可以在法律、行政法规和银监会等监督管理机构有关规定允许的范围内投资资产支持证券。”这一方面是汲取我国股票市场的教训,由于我国住房抵押贷款证券化处于起步阶段,相关的法律金融制度不完善,逐步向个人投资者开放MBS业务,可以积累经验,保护中小投资者的利益,避免市场过度的非理;另一方面,MBS在我国是一种全新的固定收益证券,其风险收益特征与普通企业债券、其他固定收益类证券不同,对风险管理能力要求高,而机构投资者在这一方面比较成熟,从而能够保证国内住房抵押贷款证券项目的顺利实施。

我国向个人投资者开放MBS业务只是时间上的问题。从成熟市场的资产证券化实践来看,只有切实保护中小投资者的利益,才能最终真正推动资产证券化的发展,这就需要进一步健全和完善相关法律法规制度。

(三)信用增级的形式灵活多样,政府不为MBS提供信用担保

信用增级是指在住房抵押贷款证券化交易结构中通过合同安排所提供的信用保护。信用增级的方式可以分为外部法和内部法:外部法是指第三方根据相关法律文件中所承诺的义务和责任,向信贷资产证券化交易的其他参与机构提供一定程度的信用保护,并为此承担相应的风险;内部法是指通过重新安排证券获得偿付的优先次序,提高优先级证券的信用级别,或通过发起人提供更多的连带责任提高证券的信用级别。

我国MBS的信用增级形式可以是内部法和外部法,但是不能由政府提供信用担保。管理办法第30条规定:“信用增级可以采用内部信用增级或外部信用增级的方式提供。内部信用增级包括但不限于超额抵押、资产支持证券分层结构、现金抵押账户和利差账户等方式。外部信用增级包括但不限于备用信用证、担保和保险等方式。”这无疑为我国住房抵押贷款证券化的外部增信提供了法律上的支撑。同时,政府不能为住房抵押贷款提供信用担保,因为我国《担保法》第8条明确规定:“国家机关不能作为保证人,但经国务院批准为使用外国政府或国际经济组织贷款进行的转贷款的除外。”勿庸置疑,这一规定也将制约我国住房抵押贷款证券化的发展。

二、我国住房抵押贷款支持证券的法律风险

我国住房抵押贷款证券化的法律风险主要来源以下两种情况:一是由于法律方面的空白使得投资者的利益得不到切实保障;二是有的法律法规不合理、可操作性差,导致法律执行成本高,违规者得不到惩罚,容易导致道德风险和金融欺诈行为。

(一)假按揭的法律风险

假按揭可表现为无购实按揭和返租按揭。无购房按揭是指开发商通过内部员工或其他关联人虚构购实,在银行办理按揭贷款,再将贷来的款项挪作他用,造成银行资金风险,如“森豪公寓”骗贷案、2006年6月案发的工商银行西安朱雀大街支行骗贷案。返租按揭是指开发商与购房者相互串通,以高出房产成倍的价格进行按揭,为开发商套取现金,此后开发商分期以租金的形式将贷款本金连同利息返还购房者的融资方式。根据银行的内部调查,假按揭已成为住房抵押贷款中危害最大、发生频率最高的风险之一。假按揭中,银行处置贷款抵押物所得款项往往不能足额清偿债务余额,再加上拍卖处置抵押物时众多环节的审查和核实,消耗大量的人力和物力,导致银行处置抵押物的价值大大缩水。因此,银行的贷款回收率往往很不理想。

住房贷款论文范文第2篇

关键词：个人住房贷款；风险特征；风险隐患；防范对策

一、个人住房贷款的特点及风险特征

个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，与传统的企业贷款相比，具有以下特点：

1．贷款对象特殊。根据人民银行制定的《个人住房贷款管理办法》规定：个人住房贷款的贷款对象是具有完全民事行为能力的自然人，对借款人所应具备的条件进行了详细的规定。

2．贷款用途专一。个人住房贷款设立是为了配合我国住房制度改革，支持城镇居民购买自用普通房，因此贷款只能用于支付所购买住房的房款。

3．贷款数量较大。对于经办银行而言，个人住房贷款无论是市场需求还是贷款笔数和单笔贷款金额相对于其他个人消费贷款都是较大的。

4．贷款期限较长。人行的《个人住房贷款管理办法》规定贷款期限最长不能超过30年，因此个人住房贷款多数为中长期贷款。

5．偿还方式特殊。相对于企业贷款，个人住房贷款偿还方式较为特殊：贷款期限在1年以内（含1年）的，实行到期一次还本付息，利随本清；贷款期限在1年以上的按月归还贷款本息。

个人住房贷款所具有的以上特点，决定了个人住房贷款风险呈现出分散性、隐蔽性和滞后性等特征，给实际管理工作造成困难，一定程度上阻碍了该项业务的进一步发展，因而加强对其风险隐患的分析研究就显得尤为重要。

二、个人住房贷款的风险隐患分析

1．个人信用带来的风险。

这是个人住房贷款风险中比例最高的种类，主要包括借款人偿债能力不足风险及担保人偿付能力风险两类。

对借款申请人进行信用调查是银行开展消费信贷业务的一个重要环节。对于贷款银行来说，一个必须解决的问题是既要获得有关申请人充分的信用资料，又不用投入过多的时间和成本。在国外，贷款银行均通过商业信用机构来完成信用调查工作，但由于我国个人资信制度尚未建立，对个人的资信状况缺乏合理、完整的判定标准，银行只能以借款人所在单位开具的收入证明等材料作为信用评定的依据，其真实性、时效性难以确定，对个人收入的核实成本较高。个人住房贷款年限最长可达30年，在这样长的时间跨度内无法对借款人经济状况进行持久的监控，现阶段商品房价格较高，每月的还本付息负担较重，一旦借款人失业或正常收入减少便有可能产生违约风险。

担保人（即开发商）作为借款人从银行获取贷款履行担保的第三方，如果借款人不能在其贷款年限内按时清偿相关债务，按照约定理应由担保人在借款人未取得两证（国有土地使用证、房屋所有权证）之前或贷款终结之前履行其连带责任，但由于房地产开发业也是高风险、高收益行业，开发商的经营状况、支付能力也是很难准确把握的，因此也极易产生风险。

2．欺诈行为带来的风险。

这里所谓欺诈行为是指违反金融管理法规，捏造事实、隐瞒真相，采取不正当手段套取银行资金，骗取根本无偿还能力或超出其偿还能力的贷款，致使我行信贷资产遭受损失的行为。重复抵押、虚拟抵押、租赁房屋抵押、故意遗漏房屋共有人的抵押，或乱开收入证明、伪造身份证件等，这可能是借款人的欺诈行为，也有可能是开发商为尽快套取银行资金授意借款人的欺诈行为，还有一种可能是开发商与借款人联手制造出的欺诈行为。

3．由银行自身操作带来的风险。

随着个人住房贷款业务量的急剧上升，各银行在“简化信贷手续”的呼声中提高了办理个人住房贷款的速度，这种服务上的改进，无疑带来了住房信贷消费群的扩大，直接促进了住房市场购买力的提高。但是，如果在办理贷款的过程中过于追求效率而忽视了贷款操作的严谨性，将会造成相关法律手续及文本的缺漏，从而直接导致贷款的损失。

4．抵押物产权带来的风险。

这是抵押物产权问题所造成的风险。如在个人住房贷款尚未清偿期间，由于城市建设规划，拆迁等因素而产生产权风险，尽管政府出台了相关办法对此予以保障，但银行仍面临着两种风险：一是拆迁补偿后，其补偿价格远远低于住房市场价格，即使货币化补偿金全部用于还贷，也可能难以清偿全部贷款。二是抵押权人（银行）无法实施抵押权的物上代位权，即可能产生产权替代风险。

5．抵押物处分引起的风险。

这是指借款人不能清偿债务时，银行依法对贷款抵押物进行处置以偿还贷款时产生的风险。主要表现为：（1）执行难。由于我国目前尚未形成完善的社会保障体系，当借款人发生信用危机而形成不良贷款时，银行正常行使抵押物处分权比较困难，其权益难以得到保障。其实这已不是一个单纯的经济问题，而可能延伸为一个政府极为棘手的社会问题，因为任何一个政府都不会让失业的人再一次“流离失所”。虽然在产权房抵押时，房产抵押登记部门要求借款人出具第二住所证明，然而这一纸证明的效力有多大，它能否成为银行处置抵押物时的有力依据，我们还不免要打上一个问号。（2）变现难。银行欲通过拍卖抵押物实现抵押权时，如果遇到有价无市的状况，那么银行虽然实现了对抵押物的占有，但抵押权尚未真正实现。此外，个人住房贷款的期限较长，抵押房屋可能因经济环境、房地产市场状况的变化和自然损耗而贬值，变现价值较贷款时原售价按抵押率打折后的价值还要低，从而造成银行资产的损失。

6．贷款条件风险。

这是指个人住房贷款的按揭成数、利率、还款方式、贷款期限等贷款条件因借款人经济状况的变化而对贷款产生的影响。如目前银行一般所采用的还款方式有3种，3种方式偿还贷款本金的速度有所差别。如发生借款人无力还贷的情况，采用到期一次性还本付息的方式与按月还款方式相比，由于按月还款本金余额在不断降低，相对而言贷款风险要小得多。此外，个人住房贷款属于中长期贷款流动性差，相对于短期借款亦具有较大的风险。

7．其他不可抗力风险。

其他不可抗风险：其一，为自然灾害及人为伤害风险，如水灾、火灾、地震及战争等使房屋毁坏，贷款无法收回；其二，房地产业因客观经济大气候影响，行业萧条，造成银行贷款风险；其三，借款人意外地丧失劳动力或突然死亡也应划作此种风险。

三、个人住房贷款风险防范对策

1．狠抓项目审查关，严格按揭贷款额度审批制度。

为了在个人住房贷款领域既大力开展业务、拓展市场份额，又确保银行信贷资金安全，必须狠抓开发商项目审查环节，严格完善按揭贷款额度审批的各项规章制度，在源头上努力把握风险，力争做到3个万无一失：即开发商资质信誉万无一失；按揭项目各项必备手续万无一失；抵押登记程序万无一失。

首先，必须仔细查验开发商提供按揭项目土地、房屋有无设置第三者抵押权，如：已经在其他银行做了土地抵押、在建工程抵押或房屋抵押便不能再对此项目叙作按揭贷款。其次，在进行项目初审时，尚须对客户提供的营业执照、开发资质证书（须经省市建委年检）、财务报表、法人证明（或授权委托书）等相关材料进行严格审查、避免信誉不好、无开发资质、经营状况不佳、法人有政治经济问题的开发企业混迹其间，有效防止可能产生的担保人偿付能力风险。最后，还须对进入销售环节的楼盘项目材料进行审查，包括国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、开工许可证及商品房销售许可证，即我们通常所说的“5证”，以确保项目资料的完整性与合法性。

人民银行于近期了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，今后房地产及房地产金融市场将进一步趋于规范，自有资金少、负债率高、开发手续不全的房地产开发企业很可能因无法获得贷款而导致资金链断裂形成项目烂尾，从而最终被淘汰出局。因此，按揭银行对开发商及项目的审查是抵押能否最终得以落实的关键，也是决定银行信贷资产质量能否得以保证的重要环节。

2．加强内部管理，努力防范金融风险。

在个人住房贷款中，银行扮演着十分重要的角色，它既是贷款的债权人，也是抵押物的抵押权人，还是贷款资金的筹集人，因而加强银行内部信贷管理，是防范个人住房贷款风险的重点所在。（1）加强对借款人借款资格和偿债能力的审查。（2）完善贷款相关手续。在“简化手续”的同时，要完善个人住房贷款的公证、抵押、保险等手续，加强贷款合同、档案等基础管理工作。（3）重视贷后管理工作。银行应对已发放贷款的还款情况进行监控和跟踪，对发生的有可能影响贷款正常回收的情况及时发现并处理；对逾期贷款应加强催收及抵押物处置力度，特别要注意诉讼时效的问题。（4）提高住房信贷业务人员素质，强化其责任感，亦是防范风险的重要方面。

3．加强房屋交易价格的监督与管理，减少抵押物价格风险，健全抵押物处理制度。

在房屋交易价格管理中，不仅要对商品房实行价格管理，而且对二手房交易价格，上市后房改房的交易价格进行监督与管理。通过建立科学的定价、估价管理制度使各类房屋成交价格最大限度地接近市场实际价值，以达到规避个人住房贷款业务价格风险的作用。

此外，完善社会保障体制和房地产二级市场、建立个人诚信制度及发展个人住房贷款证券化等均是防范个人住房贷款风险的有力措施。

参考文献：

1．钟楚南．个人信用诚信制度．中国金融出版社，2002，（4）．

2．沈丽．创新风险防范机制，拓展消费信贷业务．商业研究，2002，（7）．

住房贷款论文范文第3篇

个人住房贷款、个人汽车消费贷款和个人耐用消费品贷款是个人消费信贷的主要内容，而其中份额最大、目前开展得最好的是个人住房贷款业务，成为银行业和房地产业中的热点。分析和探讨个人消费信贷业务的风险及其防范，主要是围绕个人住房贷款业务的风险及其防范来进行的。

一、个人住房贷款业务的主要风险因素

房地产信贷引起银行巨额坏帐从而引发金融动荡，可谓屡见不鲜。1955～1980年间，日本住宅地地价上涨约40倍，而同一时期各产业现金工资总额仅增加14倍，进入1980年代以来，日本商业用地地价高涨，另一方面为抑制急剧的日元升值，采取金融宽松措施，使房地产信贷进一步扩大，并最终成为进入1990年代日本“泡沫经济”破灭的重要原因之一。我国在1992年之后的二、三年间出现了房地产开发热，尤其是海南、北海的房地产更是热得炙手，要不是及时采取一系列的宏观调控措施抑制过度的房地产开发热，后果不堪设想。尽管如此，海南和北海的积压房地产的处理问题，至今仍未彻底解决。前几年发生在东南亚的金融危机，过度的房地产信贷也是元凶之一。

房地产业是我国近十年发展最快、关联度最大、对GDP增长贡献最大的行业，房地产的发展带动房地产金融的发展，个人房地产贷款余额从1997年的190亿元上升到2003年末的1.2万亿元，增长63倍。2003年末的坏帐率为1‰～2‰，但个人住房贷款的风险往往在3～8年后大量显现，而2003年末的贷款余额大部分是在2000年之后发放的。那么，讨论和分析个人住房贷款业务中的风险因素就显得非常重要了。大体来说，个人住房贷款业务中的风险因素分为政治风险、法律政策风险、道德风险（或信用风险）以及市场风险（或商业风险）。所谓政治风险，是指贷款住房所在地区或国家发生社会动荡，政权极不稳定，从而引起房地产价格的急剧贬值，导致个人住房贷款难以收回的风险。而法律政策风险，是指个人住房贷款手续的完备性、合理性和有效性存在问题以及税收法律制度、宏观经济政策在个人住房贷款期内发生大的变化或调整，从而影响到整个住宅类房地产的市场租金和市场价格，进而对个人住房贷款的安全性带来影响的风险。道德风险（或信用风险），是就开发商和购房者而言，如果他们不注重自身信用，故意违约导致个人住房贷款不能如期支付给贷款银行的风险。市场风险（或商业风险），则指因市场供求的变化，使贷款住房的市场价格出现较大贬值，或者取得贷款支持的购房者发生非故意违约不能支付到期贷款，因而不能全部归还银行的个人住房贷款。政治风险不属本文讨论的范畴，下面仅就与法律政策风险、道德风险（或信用风险）和市场风险（或商业风险）相关的一些具体风险因素进行分析。

1.选择项目风险一种情况是个人住房贷款所选择的房地产开发项目本身存在严重问题，具体来说又包括如下情况：一是规划报建手续瑕疵，如因土地出让金未交而未领《国有土地使用证》等，这些房地产项目极容易在购房户和开发商之间产生集体纠纷，现实中这种纠纷的往往造成购房户集体拒付个人住房贷款，对这种项目发放个人住房贷款将给金融机构带来极大的风险。二是该房地产开发项目事先未作好市场分析，市场定位不明确导致该项目本身根本就没有市场前途；三是开发商自有资金不足，或者开发商缺乏经验，没有高素质的人员组成的管理队伍等。出现以上两种情况都有可能造成“烂尾”或不能如期交房，如果银行不慎选择了这样的项目开展个人住房贷款业务，则该贷款从开始就面临成为呆坏帐的可能。

还有一种情况是银行需了解商品房类型的不同，个人住房贷款的风险有较大差别，一般来说以投资为目的的客户的违约风险大于以自省居住为目的的购房户的风险，商业房大于住宅，而住宅中易于成为投资品种的小户型和酒店式公寓大于一般住宅。目前成都市市场上小户型购房户中投机淘金的购房者占很大比例，在前几年投资高回报的示范带动下许多普通市民也加入投资小户型的行列，推动小户型的价格快速上涨，一旦租金达不到预期水平，违约的风险将大大增加，从金融部门反馈的信息来看，这类小户型违约的概率明显高于一般普通住宅。故银行对投机性客户应从严审查，对容易成为炒房户目标的项目谨慎介入。

2.销售价格不实风险。开发商销售价格严重不实，普遍高于同一供需圈类似住房的市场价格。实际工作中已经出现这样的情况：有的开发商因种种原因，将销售价格人为抬高；；或者将银行提供按揭支持的售房价格抬高，有的销售价格甚至比同一供需圈的类似住房的公允市场价格高出20%～30%.试想，如果银行办理个人住房贷款业务之初，贷款金额就高于相应的住房的公允市场价格，还奢谈什么防范信贷风险之类的话题呢？成都市市场上也出现了通过提高单价，同时对购房户高赠送返现的方式，达到实际降低银行按揭的首付比例，销售单价实质并未抬高的方式。

3.开发商恶意套现风险。开发商可能因为工程建设资金的短缺而恶意套现，一是开发商组织一批假的购房者到银行办理按揭手续，或者开发商出具虚假的首付款证明从而放宽实际交付的首付款限额（比如，首付款应达房价款的30%，开发商私下答应为购房者在一定期限内垫付10%～20%的房价款），从而达到套取银行现金的目的。而不论是开发商组织的那些不真实的购房者，还是开发商擅自降低首付款的真正购房者，归还个人住房贷款的还款能力都是有极大疑问的。

4、个人信用风险。这里谈到的个人信用风险，仅指购房者故意违约，如本来没有还款能力而骗取银行个人住房贷款，或者具有还款能力而恶意拖欠银行的个人住房贷款。至于借款人经济状况恶化，以及发生借款人死亡、失踪而无人带其履行合同或继承人或代管人拒绝履行合同等情况造成的借款人违约，属于通过健全有关法规、完善社会保障制度可以解决的问题，可以不纳入个人信用风险范围。6~}1[o?/*s::%&98,3LqE7r&u.tkNHs数学论文=\7(*_&Q)+*;??u-h#AHy€

5、资本价值风险。房地产的资本价值在很大程度上取决于预期的收益现金流和可能的未来经营费用水平，然而，即使收益和费用都不发生变化，资本价值也会随着收益率的变化而变化。这种情况在证券投资市场上反映的较为明显，房地产投资的收益率也经常变化，这种变化也影响着房地产的资本价值。预期的资本价值与现实的资本价值之间的差异即资本价值的风险。个人住房贷款业务中按揭住房的资本价值风险，是指该住房的预期市场价格与现实的市场价格之间的差异。影响住房的资本价值的因素主要有：

论文个人消费信贷业务的风险防范来自免费论文网

（1）未来住宅类房地产市场的走势关注房地产发展的阶段，房地产市场是个周期性的市场，房价水平处于波峰时期的贷款风险肯定大于其他阶段的风险，未来的预期市场价格可能普遍低于目前的市场价格。故金融机构要对不同阶段在首付比例上区别对待，从宏观上控制住该风险。

（2）住宅功能陈旧。以后人们对住宅的功能要求（如户型设计、外部景观、室内设施等）总是日新月异、不断增强的，当前的住宅在功能上以后总会逐渐陈旧过时，相应地，其资本价值也有贬值的可能。

（3）房地产估价。如果某地区的房地产估价机构均有高估房地产价格的倾向，则房地产的融资能力、获利能力均被抬高，相应地，房地产的资本价值也就容易高估，从而推动经济泡沫的出现。

住宅资本价值风险的出现，可能使按揭住房的未来市场价格极大地低于办理按揭之时的市场价格，导致借款人大面积理性违约，造成严重的金融动荡和金融危机。

6.个人住房贷款资金的流动性风险。由于个人住房贷款的借款期限长达10～20年，甚至可达30年，贷款资金的流动性问题如不能解决，个人住房贷款抵押的一级市场必然出现自身无法解决的难题：资金占用的长期性与资金来源的短期性问题，住房抵押贷款市场的巨大需求与商业银行等金融机构资金来源有限的矛盾。个人住房贷款资金的流动性风险，使银行的长期资金使用和短期资金来源的不匹配，使商业银行自身加大了资金短缺的压力，从而让个人住房贷款业务难以开展下去。

7.法律风险。个人住房贷款的法律风险，包括三个层面的内容：（1）合规性问题。个人住房贷款的手续是否完备、合法和有效，如住房抵押登记和商品房预售的备案登记应办妥等。（2）按揭住房的权利瑕疵。办理个人住房贷款业务，要求按揭住房不存在权利瑕疵，如果按揭住房还存在其他抵押权人、典权人或其他买受人，则银行的贷款缺乏安全、有效、足值的抵押担保品，银行的贷款风险自然就很大了。（3）抵押住房的处分问题。借款人不能归还银行的贷款本息，尽管抵押住房不存在权利瑕疵，但如果借款人不能从抵押住房迁出或者借款人迁出后无立足之地，银行就不能顺利地处分抵押物。

8.档案管理风险。个人住房贷款业务的档案保存相当重要，因为在如此长的借款期内（可长达30年），银行工作人员必然产生变动，甚至从领导到信贷员要换四、五次班，现在已经发生了因工作人员变动而造成个人住房贷款业务档案流失的情况，若银行内部有人与外部勾结，则问题更为严重。若出现个人住房贷款业务档案的失真、失实，则银行的贷款就面临极大风险。

二、个人住房贷款业务的风险防范

个人住房贷款业务的风险因素虽然很多，但其中许多风险因素通过加强制度建设、完善个人住房贷款的信贷管理工作是可以防范的，亦或减小风险。具体来说，有如下一些防范风险的措施：

1.加强个人住房贷款前期评估工作。通过个人住房贷款的前期评估工作，可以选择市场前景好的项目给予贷款支持，从而避免项目选择风险、销售价格不实风险，部分避免资本价值风险和开发商恶意套现风险。个人住房贷款前期评估工作包括的基本内容有：

（1）贷款项目评估。通过对按揭项目的建设条件评价、市场前景分析、开发商素质和业绩评价、项目的财务盈亏平衡分析和风险分析，可以判断项目是否具备给予按揭支持的条件，从而择优挑选好项目。

（2）对拟提供贷款支持的按揭住房的期房价格进行市场评估，经银行确认后，确定合理的贷款成数。

对期房价格的市场评估，避免了开发商高价销售策略给银行带来的风险。有的商业银行通过评估机构曾发现，开发商针对按揭住房的销售价格高出一次性付款售价的30%左右，在这种情况下，开发商获得了暴利，但银行贷款的风险从一开始就额外加大了。通过评估，还可以部分避免开发商的恶意套现风险。因为即使开发商组织假的购房者办理了按揭手续，套取了银行现金，但个人住房贷款毕竟拥有了合法有效、足值的抵押担保品——住房抵押，在开发商仅能获抵押住房的公允市场价格的七成贷款的情况下（银行还可以根据按揭住房在建项目的形象进度，预留开发商对购房者的保证金，以保证在建项目的资金需求。），开发商终究会想方设法按月代替虚假的购房者归还贷款，否则银行一旦处分抵押住房，加上银行预留的保证金，应该可以使贷款风险降到最低，而开发商则得不偿失。

对期房价格的市场价格评估，还可以避免抵押住房的资本价值风险。通过对未来同类住宅类房地产市场走势的分析，对住房功能陈旧的判断，以及对城市空心化趋势的出现等诸多因素的分析、评估，可以评测出较为公允合理的住房理论价格，根据该理论价格计算的贷款成数发放个人住房贷款，无疑可以减小抵押住房未来的资本价值风险。当然，减小抵押住房的未来资本价值风险的前提，还是要有规范的房地产专业评估机构进行市场价格评估，而且对期房评估得出的理论价格应能基本反映类似房地产的未来市场趋势，做到公允、合理和可信。否则，如房地产市场价格的虚假和不真实，远远高于其理论价格（往往由房地产抵押人、贷款银行和评估机构三者共同推波助澜），就会和证券投资的过度繁荣一道，形成“虚拟经济”的极度兴旺，即“泡沫经济”，最后导致经济的全面崩溃。

2.建立个人信用评级制度。不但个人住房贷款业务离不开个人信用评级，其实只要是开展个人消费信贷，都离不开个人信用评级。人们常说“市场经济是法制经济”，其实也可以说“市场经济也是信用经济”。个人信用评级制度的建立，目的就是要通过评级掌握借款人的个人真实收入和财产，掌握借款人有没有个人负债，借款人以往有没有不良信用记录，从而据以判断借款人的还贷能力和还贷意愿。但是，目前对个人信用评级制度的建立缺乏权威部门的统筹，往往难以实际推行。比如，建设银行在1999年出台了个人住房贷款资信评定标准，工商银行也出台了《个人住房贷款借款人资信评估指导意见》，但都限于住房贷款借款人资信评估和各自银行系统，资信评级结论不能在其他商业银行通用，也不能用于其他个人消费信贷。并且如果开发商同意卖房给购房者，购房者又支付了首期购房款，资信评级势必流于形式；如果先办个人资信评级，达不到资信标准的个人不担不支付评估费，还可以换一家银行办理按揭。

因此，为了建立有效的个人信用评级制度，应抓好以下基础工作：

（1）建立独立、公正、权威的资信评级中介机构。该机构应由人民银行进行业务指导，能够调阅各商业银行的电脑网络资料，出具的资信评级结论在各商业银行通用，适用于一切个人消费信贷领域，并可进行实时跟踪，一但发现不良信用记录，随时调整其个人信用等级，对近三年信用良好的个人，可以按操作规程调高其个人资信等级。

（2）尽快建立个人存款实名制和个人财产申报制度。通过这两项制度的建立，可以掌握个人真实收入和财产，评价个人的还款能力。所幸的是，二年伊始，人民银行已宣布即将实行个人存款实名制，相信个人财产申报制也将很快出台。

（3）实行个人信用实码制和计算机联网查询系统。个人信用实码制就是将可证明、解释和查询的个人信用资料都存储在该编码下。当个人需要向有关方面提供自己的信用情况时，个人资信评级机构通过个人信用实码可以查询所需资料，从而评定信用等级。

（4）建立个人银行帐户。将目前个人收支以现金为主，改为以个人银行帐户转帐收支为主，个人只有零星的现金收支。这样，银行对个人的货币化资产、不动产等非货币资产（通过转帐和税收确认），个人收入和到期偿付能力就可以全面掌握并进行评估。

3.健全法规，完善社会保障制度。个人住房贷款业务涉及一系列相关法律、法规，通过修订和完善房地产抵押法律制度、房地产转让和预售法律制度，通过制订物权法、个人破产法、社会保障法等法律，可以使个人住房贷款业务的手续在合法有效的基础上更加完备、简明，使抵押住房不存在权利瑕疵，保障抵押权人拥有能够顺利、合法地处分抵押住房的权利。

4.强化银行对个人住房贷款业务档案的管理工作。银行应由专人负责保管个人住房贷款业务档案，实现电脑和文件资料（原件）的双重管理，加强内部监督、内部牵制，以保证业务档案不失真、不失实和不流失。通过电脑化管理，对每月拖欠银行贷款的借款人进行及时催收，并纳入“黑名单”，加强贷后管理工作力度。

5.创造条件，逐步推行住房抵押证券化。对于个人住房贷款资金的流动性风险，一级抵押市场是无法解决的。解决问题的出路在于建立二级抵押市场（即推行住房抵押证券化）。所谓住房抵押证券化，即通过专门设立的中介机构收购一级抵押机构的住房抵押贷款，实现个人住房贷款的流动性，然后通过建立标准抵押，为抵押贷款的“打包”组合及其证券化创造条件，再通过为抵押贷款组群提供加强担保，增强抵押债务的清偿能力，使抵押债券具有类似政府债券的信誉。最后，二级发行机构以抵押贷款组合为担保向社会发行转付证券，将抵押贷款出售给社会投资者，接通了社会资金与住房金融市场的联通渠道。

住房贷款论文范文第4篇

关键词：住房信贷 风险 防范

一、住房消费信贷风险分类

住房信贷风险是指银行发放的住房信贷资产中隐含损失的可能性。住房信贷资产分类通常是指住房信贷分析人员和管理人员或监管当局的检查人员综合能够获得的全部信息并运用最佳判断，根据住房信贷资产的风险程度对信贷资产质量做出评价。我国监管当局出台了住房贷款风险分类的指导原则，把住房贷款分为正常、关注、次级、可疑和损失五类。住房信贷资产风险的五级分类是根据住房信贷资产按时、足额回收的可能性来划分的，可以根据借款人的还款能力、还款记录、还款意愿、抵押物的担保、偿还的法律责任和银行的住房信贷管理等因素，将住房消费信贷这项资产划分为5类。

二、住房消费信贷的风险表现

住房消费信贷具有贷款额度小，贷款期限长，贷款对象和偿还方式特殊等特点，这些特点决定了住房贷款的风险呈现出分散性、隐蔽性和滞后性等特征。住房贷款从贷前到贷款全部还清之前，其风险主要表现为以下几种。

（一）开发商风险

开发商风险主要是指开发商利用房地产市场信息不畅通，行为不规范，银行监督管理不严等漏洞，采取“假按揭”等方式欺诈银行，骗取银行住房贷款的行为所产生的风险。主要包括开发商实力风险、信用风险和经营风险。

（二）项目风险

项目风险是指由于项目开发建设过程中的风险导致借款人违约的风险。在目前我国实行期房销售、期房按揭的模式下，房地产开发商因延期交房、规划超标、或房屋质量等原因与购房人发生矛盾，造成借款人拒绝归还贷款本息，导致个人住房贷款风险产生。按揭项目风险通常导致借款人集体违约，对商业银行资产质量危害较大，同时因借款人与开发商存在纠纷问题，使得抵押物处置难度较大。

（三）借款人风险

（1）信用风险

信用风险主要是借款人因主客观原因所引起的未按合同约定按期偿还到期贷款本息的风险。信用风险直接取决于借款人的资信状况，而目前我国国内个人信用体系尚未完全建立，有待于进一步完善，因而商业银行很难获取真实、全面的个人信用信息，并据此审批发放贷款，在发放住房贷款时信息不对称的问题相当突出。

（2）提前还款风险。住房按揭贷款的的提前偿还是指借款人在约定的还款期限之前先行偿还部分或者全部贷款，即指借款人在保证按月按额偿还个人住房贷款本息的基础上，提前偿还一定数额、或全部借款，以达到“缩短偿还期限，减少利息支出”的目的。提前还款将对银行的预期收益和收回资金的重新安排产生重大影响。

三、银行住房信贷风险防范的一些措施建议

（一）商业银行要牢固树立以信贷质量为第一要素的观念

目前，虽然各家商业银行的总行领导对个人住房贷款风险状况高度重视，但许多基层行迫于各种考核压力和经营惯性，还没有真正树立起以提高信贷资产质量为第一要素的观念，仍是以规模的大小、份额的多少作为衡量工作成绩的主要标准。因而，导致个别银行不惜以牺牲效益作为代价，纷纷强占市场份额，而忽略对开发商、借款人资信状况的严格要求和对个贷业务的精细管理，也许现在的市场份额大，若干年后的不良资产可能也会非常多。因此，建议在发展个人住房贷款业务时，应强调“质量第一、数量第二”，把风险防范提到与加快发展同等重要的地位，走规范经营、优质服务、高质量发展的道路，做到“不求最大，只求最好”。

（二）优化区域结构，合理配置信贷资源

发展个人住房贷款业务要根据各区域风险状况，实施差别化政策，合理配置资源，突出发展重点，进一步向经济发达、信贷风险较低的城市和地区倾斜。同时，加强对重点投入地区的风险监控和系统化管理，避免不良贷款与新增贷款同步增长。对于经济环境差、业务规模小、信贷风险较高的乡镇，个贷审批不应授权，原则上停止和减少向这些地区发放新的个人住房贷款。

（三）选择优质项目和开发商，把好风险防范第一关

加强客户信用评级工作并根据开发商信用等级，将其划分成重点合作型(AA级以上)、一般合作型(BBB级以上)和限制退出型(BB级及以下)，在新增贷款上实行差别化政策。对紧密合作型的开发商，应作为业务发展重点，可提供从开发贷款到按揭贷款“一条龙”服务，以加大营销力度，但鉴于目前房地产开发行业总体风险依然较高，对开发贷款仍应持谨慎态度。同时，开发类贷款与个人住房贷款之和不应超过开发项目总价值的70%，并实行贷款封闭管理，确保个贷投入后，开发商回笼的销售款用于归还建行开发类贷款，对那些将回笼的销售款不与银行协商继续投入新的开发项目的开发商应予以限制。而对一般合作型的开发商，仅提供住房按揭贷款，避免风险过度集中。对限制淘汰型的开发商，原则上不再与其合作，要把工作的重点放在盘活存量上。特别要注意防止对后两类企业“假个贷”的发生。

参考文献：

[1]刘妍.商业银行个人住房贷款风险控制研究[D].东华大学硕士学位论文,2007

[2]陈向东.当前个人住房贷款风险分析及防范对策[J].济南金融,2008(2)

住房贷款论文范文第5篇

一、名义利率和实际利率

在实务中，货币的时间价值一般用相对数字来表示，一种常见的具体表现形式就是利率。利率有名义利率（r）和实际利率（i）之分。所谓名义利率，是指在一年内要复利几次时给出的年利率，而实际利率则是根据名义利率和计息频率计算得出的年利率。实际利率和名义利率的关系是：i=（1+r÷M）M-1；其中，M是指每年复利次数。

由于复利次数的不同，名义利率必须转化成实际利率才有比较的意义。例如，一项本金1 000元的投资项目，年利率10%，一年计息一次和一季度计息一次显然是不一样的。因为一年计息一次的实际利率就等于名义利率10%，一个季度计息一次的实际利率是10.38%，高于一年计息一次的实际利率。那么在可以选择的情况下，当然应当投资于实际利率高的项目。储蓄存款和住房贷款也是一样，必须通过实际利率的比较，才能得出是否应当提前还贷的结论，而名义利率是否倒挂是没有任何意义的。

二、储蓄存款实际利率的计算

我国储蓄存款利率计息的基本原则是除活期储蓄在年度结息时并入本金计算外，定期存款一律不计复利，也就是按照单利计算。以1万元人民币定期存款5年为例，到期兑付本息合计为10 000×（1+4.75%×1.1×5）=12 612.50元。该笔存款中，名义利率为目前的5年期基准利率4.75%上浮10%，也就是5.225%。那么这笔存款的实际利率是多少呢？在实际利率和名义利率的关系公式中，M=1÷5（一年复利0.2次！），r=5.225%，可以得到i=（1+5×5.225%）0.2-1。经过计算得出实际利率为4.751 5%，明显低于名义利率5.225%。很显然，由于单利的计息方式损失了年度利息所能产生的收益，该储蓄存款的实际利率必然低于名义利率。

三、住房贷款实际利率的计算

相对而言，住房贷款实际利率的计算更为复杂。本文介绍一种用积数计息法计算住房贷款实际利率的具体方法。

（一）积数计息法的基本原理和两项结论

在我国，银行主要采用积数计息法和逐笔计息法计算利息。其中逐笔计息法主要针对定期存款。而所谓积数计息法，就是把动态的计息本金折算成静态的计息本金，然后按照日利率计算利息。计算公式为：利息=累计计息积数×日利率，其中，累计计息积数=账户每日余额合计数；日利率=年利率÷360。由此可见，积数计息法便于对计息期间账户余额可能会发生频繁变动的储蓄存款计算利息。因此银行主要对活期性质的储蓄账户采取该方法计算利息。但是，这并不妨碍积数计息法同样可以应用在定期存款中。仍然以1万元人民币定期存款5年为例，累计计息积数=10 000×360×5=18 000 000元，日利率=5.225%÷360，两者相乘同样可以计算出利息是2 612.50元。

（二）住房贷款的还款方式

在我国，超过1年期的商业住房贷款的偿还方式只有两种：等额本息法和等额本金法。在这两种方法中，月利率均为（贷款合同年利率÷12），未偿本金指当月月初尚未偿还的本金部分。所谓等额本息法，是一种在还款期内月还款额不变的逐月偿还贷款的方法。在月还款额中，偿还本金所占比例逐月递增，偿还利息所占比例逐月递减。计算公式如下：月还款额=[本金×月利率×（1+月利率）还款月数]÷[（1+月利率）还款月数-1]，每月支付利息=（本金-累计偿还本金）×月利率=未偿本金×月利率，每月偿还本金=月还款额-每月支付利息。而等额本金法下，在还款期内把贷款本金按还款月数等分，每月偿还同等数额的本金以及未偿本金在该月所产生的利息。计算公式是：每月偿还本金=本金÷还款月数，每月支付利息=（本金-累计偿还本金）×月利率=未偿本金×月利率，每月还本付息金额=（本金÷还款月数）+未偿本金×月利率。

（三）用积数计息法计算房贷实际利率的理论分析

无论是存款利息还是贷款利息，都可以用积数计息法计算。存款和贷款本就是基于不同角度对同一金融活动的两种称谓。求解住房贷款的利率，相当于求解银行在贷款人处的“存款利率”。

如果我们把储蓄存款看作是银行向存款人“贷款”，银行支付“贷款利息”给存款人；那么住房贷款就是银行向贷款人“存款”，贷款人向银行支付“存款利息”。由于住房贷款的月还款额中都包含了支付利息和偿还本金两部分。那么，扣除累计偿还本金的未偿本金，可以看作是银行向贷款人的“存款”余额，这个“存款账户”的日积数每个月（30天）发生一次变化。而贷款人每个月向银行支付的利息部分，是银行在贷款人处“存款”所获得的利息。既然有了积数和利息，根据积数计息法的计算公式，可以变换得到：日利率=利息÷累计计息积数。可见，用积数计息法来计算日利率进而得到住房贷款的实际利率是完全可行的，关键在于确定支付利息的总金额。根据结论1和结论2，积数计息法得到的利息，是在计息期间末一次性给付的单利利息。而住房贷款每月都会支付利息，那么显然应当考虑提前支付利息所产生的机会成本，应当将其按照一定的投资报酬率计算成贷款期末（计息期末）的利息终值，进而合并计算利息终值总额。

（四）计算住房贷款实际利率的实例

1.等额本息法下的实际利率。假设在2013年1月1日有一笔享受基准利率（6.55%）7折优惠的20年期（240个月）100万元住房贷款，按照等额本息法在每个月月末还款。不考虑提前还贷及利率调整的影响，该如何计算该笔贷款的实际利率呢？

第一步，计算累计计息积数。第n期未偿本金=本金-（第1期偿还本金+第2期偿还本金+……+第n-1期偿还本金）。由于每次都是按月（按30日计）还款，累计计息积数=（第1期未偿本金+第2期未偿本金+……第240期未偿本金）×30。

第二步，选取投资报酬率。为了验证存贷款利率是否倒挂，我们不妨选择5年期定期存款的实际利率4.751 5%为投资报酬率。

第三步，计算利息终值总额。第n期支付利息=第n期未偿本金×月利率；第n期支付利息终值=第n期支付利息×（1+投资报酬率）（还款月数-n）/12；那么，利息终值总额=第1期支付利息×（1+4.751 5%）（240-1）/12+第2期支付利息×（1+4.751 5%）（240-2）/12+……+第240期支付利息。通过计算，可以得出累计计息积数为4 156 624 851元，到期支付利息终值为982 734.091 8元，计算出的名义年利率为8.511 335 175 8%。那么，实际利率=（1+8.511 335 175 8%）1/20-1≈5.10%，高于5年期存款的实际利率4.751 5%。

2.等额本金法下的实际利率。如果同样采用等额本金法偿还的话，结果是什么呢？等额本金法下，由于每期偿还本金额相同，第n期未偿本金是一组以（本金÷还款月数）为公差的等差数列。那么，根据等差数列求和公式，累计计息积数=（本金+本金÷还款月数）×还款月数×1/2×30；第n期支付利息终值=（第n期未偿本金×月利率）×（1+投资报酬率）（还款月数-n）/12。那么，利息终值总额=第1期支付利息×（1+4.751 5%）（240-1）/12+第2期支付利息×（1+4.751 5%）（240-2）/12+……+第240期支付利息。经过计算，累计计息积数为3 615 000 000元，到期支付利息终值为872 604.286 4元，计算出的名义年利率8.689 835 217 0%，实际利率=（1 +8.689 835 217 0%）1/20-1≈5.17%，高于等额本息法下的实际利率，也高于5年期存款的实际利率。

四、结论

通过上述分析和实际数据检验，可以得出以下初步结论。

第一，等额本息法的实际利率低于等额本金法。如不考虑提前还贷等其他因素，在实际选择过程中，等额本息法应当是贷款人的优先选择。

第二，投资报酬率越高，支付利息的机会成本越大，利息终值总额也就越高，住房贷款的实际利率也就会越高。为利于比较，本文中选取的5年期定期存款实际利率4.751 5%属于无风险报酬率，并未考虑风险报酬率，所计算得出的实际利率偏低。即便如此，实际利率仍然高达5.10%和5.17%，可见存贷利率并未倒挂。

第三，是否应当选择提前还贷呢？如果贷款人有能力获得相比于房贷实际利率更高的投资报酬率，那毫无疑问不应该提前还贷。但是应当注意的是，随着投资报酬率的提高，房贷实际利率也会更高。假设其他条件不变，贷款者有能力取得5.30%的投资报酬率，在等额本息法下的住房贷款实际利率将上升为5.34%，住房贷款实际利率还是高于投资报酬率的，此时仍然应该提前还贷；如果贷款者有能力取得5.40%的投资报酬率，那么此时在等额本息法下的住房贷款实际利率为5.38%，在这个时候，投资报酬率才能真正超过住房贷款的实际利率，才无需提前还贷而进行其他渠道的投资。

（作者为会计师、律师、CPA）

参考文献

[1] 陈文浩.公司财务[M].上海财经大学出版社，2003.

[2] 王志凌.工行大连分行个人住房贷款信用风险评估研究[D].大连理工大学硕士论文，2007-11-01.

住房贷款论文范文第6篇

【论文关键词】　公积金贷款 准备金提取 风险管理

前言：

住房公积金个人贷款风险准备金是抵御风险的最有效途径之一，当前对其准备金的金额总数是否完备、提取的方式和使用是否合理的这些方面的问题还是有很多的不同意见。可想而知这些问题处理的妥善与否直接关系着贷款风险管理的合理与否。所以，本文就是基于住房公积金贷款需要面临的风险和其机构当前拥有的风险管理的系统问题考虑，分析研究合理的准备金提取的办法，从而找到贷款风险管理的相应策略和办法。

1.　住房公积金业务发展状况及风险分析

1.1住房公积金当前发展情况

自1992年以来，住房公积金制度在全国设区城市陆续建立起来，不仅深受广大城镇职工的欢迎，而且逐渐显示出强大的生命力。截至2008年底，全国住房公积金缴存职工达11184.05万人，缴存总额20699.78亿元，累计为961.17万户职工发放个人住房贷款10601.83亿元，住房公积金使用率达到72.81%。住房公积金制度已经成为关系国计民生、构建和谐社会的重要制度。随着住房公积金使用率的不断提高、个人贷款业务的不断发展，其风险也不断加大。

1.2住房公积金个人住房贷款风险分析

《住房公积金管理条例》（以下简称《条例》）规定，住房公积金本金用于缴存职工的提取、个人住房贷款和购买国债。因此，住房公积金在运作过程中面临的风险主要有个人贷款风险、利率原因造成的国债投资亏损风险、住房公积金管理中心在进行资金操作时的违规形成的损失及具体操作人员工作失误产生的损失等运行风险。因为住房公积金这样的贷款还贷款的时间较长，所以随着时间的逐渐推进，贷款人的实际收入、还款金额的出处和房产市场这些多方面的因素的变化，都是使住房公积金贷款面临的风险更加的多样和复杂化的因素。所以做好这些方面问题的处理，找到更好的规避风险的处理策略才是住房公积金贷款管理风险系统需要做的，需要面对的问题。

第一，住房公积金有其自身的政策特性，这就制约了其发放贷款的人员不可能像商业性的银行那样可以随便的选择，它依靠的是那些缴纳住房公积金的广大职工，更加重要的是很多职工收入不多，伴随着经济的发展和企业用工制度的发展，职工的工作调动变化逐渐的加快，工资的收入自然也就不能稳定，在加上其贷款的时间很长，还款人员在此期间有着不能预想的变化，这样势必会影响贷款的安全和质量。

可见正是因为住房公积金贷款这样的特征，其贷款人员特殊的类型，以及还款方式的不同造成了很多不确定的因素影响着住房贷款管理的成果和贷款质量的提高，那么这就需要相应的策略和计划做好这方面的工作，尽量减少这些不确定因素对住房公积金个人贷款风险管理的影响。

第二，住房公积金抵押贷款中，比较严重的风险就是信用，那是因为当前国内没有对职工个人建立一个完善的资信情况的研究，估计组织，这样在具体的借款中就只能依靠借款人提供的具体信息作为资信的情况来实行检查，这样对于借款人真正的收入情况没有一个确切的评估，即便是合同签订之时借款人是有还款的能力的，但是正是因为住房公积金规定还款的时间较长，那么这样期间还款人的收入变化和信用情况是不能估计的，所以对于住房公积金管理机构来说是不能对贷款的具体内容予以说明和控制的。

第三，住房公积金必须严格按照《条例》的规定运作，贷款业务单一、动作范围狭窄，不能像银行那样可以根据自己的资产状况及风险水平设计相应的贷款品种，以分散风险。房地产市场的波动直接影响住房公积金贷款的风险，房地产业直接受宏观经济和政策的影响，因此，住房公积金个人住房贷款也是一种宏观性的、系统性的风险。他的产生是按照时间不同来分布的，这就是说有可能某一个时间段内什么都不会发生，这个时间段甚至可以是十年，但是在其他的时间内发生了。正是因为整个系统存在这样的不稳定的发生危险的概率，所以对于将要发生的风险的可能和具体损失的情况都是很难进行估计的，从而对于这样的系统存在的风险没有比较合适的办法进行防范。

第四，很多不能够预见的灾害或者意外事故所造成的伤病残疾或者人员的失踪、死亡等这些不能控制的因素都是会影响住房公积金个人贷款的那些不确定因素不断增加的。

2.　住房公积金个人住房贷款风险管理的研究分析

现在住房公积金管理部门很重视公积金的使用和安全问题，加强对贷款人员的严格的审查，做好贷款之后的全面资产管理，建立完善了全逾期贷款方面催收的制度等等这些方式，在一定的程度上对风险管理的工作提供了帮助，但是因为住房公积金管理机构建立的时间不长，所以还没有建立一套系统的完善的风险管理制度，对于个人贷款方面风险的防范管理能力不是很强，这些问题主要表现在下面两个地方。

2.1没有建立起完善的住房公积金个人住房贷款损失准备计提制度

根据《条例》的规定，住房公积金管理机构是不以盈利为目的的事业单位，没有任何自有资本金，缺乏资金保障。住房公积金管理机构作为住房公积金的责任主体，承担了较金融机构更大的的风险。提取的风险准备金仅限于贷款风险准备金的一种，没有像金融机构那样计提贷款损失准备。当前金融机构对个人住房贷款损失准备严格按照《贷款损失准备计提指引》（以下简称《指引》）的规定计提。《指引》规定贷款损失准备包括一般准备、专项准备和特种准备。一般准备主要用于尚未识别的可能性损失准备，应按季计提，其年末余额应不低于年末贷款余额的1%。专项准备是根据《贷款风险分类指导原则》，对贷款进行风险分类后，按每笔贷款损失的程度计提，用于弥补专项损失，即按照正常、关注、次级、可疑和损失五级分类法计提。关注类贷款计提比例为2%；次级类贷款计提比例为25%；可疑类贷款计提比例为50%；损失类贷款计提比例为100%。其中，次级和可疑类贷款的损失准备，计提比例可以上下浮动20%。特种准备由银行根据不同类型（如行业等）贷款的特殊风险情况、风险损失概率及历史经验，自行确定计提比例。因此，借鉴西方国家成功经验，及早制定完善的住房公积金个人住房贷款损失准备计提制度显得尤为重要。

2.2缺乏完善、统一的风险管理体系

要研究住房公积金个人住房贷款风险，首先应识别贷款风险，新巴塞尔协议的核心内容就是准备的识别、计量和控制风险。从目前全国各住房公积金管理机构运行情况来看，住房公积金贷款缺乏一套完整、统一、规范的业务操作流程和科学、严谨的贷款管理模式。风险识别系统、计量和控制系统不完善，放出去的贷款没有相金融机构那样实行分类式的管理，再加上不同地方的住房公积金的管理都是各自管各自的，没有形成一个强大的统一的资金链条，这样假设某个地方出现大型的风险问题，想要在其他住房公积金管理部门得到资金的帮助是困难的。所以这就需要住房公积金的管理中心逐步的完善管理，做好贷款分类管理，各地区即便不能有效统一，也不能各自为政，只有相互的合作扶持才能更好的规避贷款管理的风险。

3.　住房公积金个人住房贷款风险管理对策分析

住房公积金管理机构肩负着住房公积金管理的职责，安全性是第一位的，是不以盈利为目的的实现保值、增值。就贷款风险准备金而言，目前按照财政部《关于住房公积金财务管理补充规定的通知》，建立住房公积金贷款风险准备金的比例，按不低于住房公积金增值收益60%核定，或按不低于年度住房公积金贷款余额的1%核定，从住房公积金增值收益中分配的规定，截至2008年年底，全国已建立了住房公积金贷款风险准备金285.67亿元，数额不小，但是全国各地分布不均衡。贷款风险准备金是抵御风险最重要的方式，其提取比例及提取基数的确定，需要经过大量的考察、论证以及准确的计量，不能仅根据目前已经建立的贷款风险准备金的多少来判断是否足以抵御未来发生的风险。为保障住房公积金缴存人的合法权益，建议目前贷款风险准备金按不低于年度住房公积金贷款余额的1%提取，以期能达到抵抗风险的目的。

3.1研制符合住房公积金特殊性的呆账准备提取及核销管理机制

建立审慎合理的贷款风险分类标准对制定风险管理政策、揭示信贷资产质量至关重要。按照住房公积金贷款风险程度的高低将贷款分为正常、资级、关注、可疑和损失五类。按照财务制度的要求制定坏账核销办法，发现那些是坏账且符合核销条件的贷款，就要遵照相关的程序和流程进行核销，这是有效的解决贷款风险的一种必要的手段，在规定的程序审批之后，按照五级分类的办法已计提的呆账准备金进行核销，而且要对那些已经核销的坏账保留追求索赔权利，进一步的实行催收策略。这样可以保证系统内部风险的解除，也可以为利益的回收继续努力。

3.2研究贷款逾期风险管理的指标体系，建立住房公积金贷款运行和还贷情况量化预警机制

针对借款人、开发商以及不同房屋物性的各种风险源，通过对住房公积金贷款数据的研究分析，探索从住房公积金贷款的不良贷款总额与风险基金余额的比率、房产市值与贷款余额的综合成数、住房公积金保证贷款总额与担保公司注册资本金等多方面选取指标，从中把握住与风险相关的内外部因素，将数据转化为对业务风险的正确描述，正确评估住房公积金贷款的资产安全性，并为采取措施防范风险提供量化的客观依据，建立起系统化、科学化的贷款风险防范预警体系。

结语

住房贷款论文范文第7篇

【关键词】住房公积金制度；制度定位；住房保障

2010年10月至今，我国银行贷款基准利率5次上调，截止2011年7月7日，新颁布的基准利率下，五年以上贷款利率达7.05%。贷款利率的上调意味着商业性住房贷款的还款压力上升。相较之下，个人住房公积金贷款五年以上贷款利率为4.9%，为商业性住房贷款利率的43%，这意味着个人住房公积金贷款在国民住房贷款选择中有着特殊的地位。政策性住房金融制度和商业性住房金融制度共同组成我国的住房金融系统，作为政策性住房金融主要组成部分的住房公积金制度对解决居民住房需求问题有着极大的促进作用和积极意义，同时不可避免会出现各种各样的问题。

一、我国现行住房公积金制度存在问题

1、制度定位不明确。根据《条例》规定，条例所称住房公积金，是指“国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体（以下统称单位）及其在职职工缴存的长期住房储金”。此处未明确说明住房公积金制度的性质，由于定位的不明确，对于住房公积金的性质一直众说纷纭，住房公积金制度的保障性和金融性孰轻孰重也成为一项需探讨的问题。由于其独特的定位导致其监管方式和管理方式也同样存在定位不清的问题。

（1）监管方式定位不明确。根据《条例》第七条规定，“国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门、中国人民银行拟定住房公积金政策，并监督执行”[1]。这里所指的主管部门分别指住房和城乡建设部（以下统称住建部），财政部和央行。制度设立之初，由于住房公积金兼有住建部管辖内的保障和央行管辖内的金融业务，并且出于对政策的民主性考虑，特别将这项制度定位为多方管理的位置。然而随着制度的演化和具体工作的进展，多头监管意味着不只要遵循一种规则。多种规则不但不会让具体工作规范化，反而会使制度的方向不明，降低公积金制度推进效率。

（2）管理方式不明确。《条例》第四条规定，“住房公积金的管理实行住房公积金管理委员会决策，住房公积金管理中心运作，银行专户存储”[2]。因为住房公积金兼有金融性质和保障性质，在制度设立初期，必须由金融机构和政策性住房机构共同管理。这里存在几个问题，首先，住房公积金管理委员会（以下简称“管委会”），其中1/3由由每个省（自治区、直辖市）组织部推选出来的委员组成，这部分委员大多没有从事住房公积金业务的相关背景，却承担着决策重任。其次，对住房公积金管理中心定义为“是直属城市人民政府的不以营利为目的的独立的事业单位”，实际上运作住房公积金的指定机构，最了解住房公积金的基本情况和需求，却不能在第一时间作出有利用公积金发展的决策。第三，现在我国住房公积金委托银行业务，大多还是半委托模式，即银行只负责住房公积金的贷款，提取手续费业务。这样造成的结果是部分银行面对商业性住房贷款和住房公积金贷款时，往往会更重视商业住房贷款。因此，住房公积金的管理体系有待理清。

2、住房公积金资金利用不充分，贷款增速明显放缓。2008年末，住房公积金使用率（个人提取总额、个人贷款余额与购买国债余额之和占缴存总额的比例）为72.81%，同比降低1.78个百分点。住房公积金运用率（个人贷款余额与购买国债余额之和占缴存余额的比例）为53.54%，同比降低3.51个百分点，利用率不增反降。同时，截至2008年末，累计为961.17万户职工家庭发放个人住房贷款10601.83亿元，同比增长23.77%，个人贷款余额为6094.16亿元，新增余额1019.83亿元，增幅为20.10%，可以看出，住房公积金贷款以比较快的速度在增长，然而，全国个贷率（个人贷款余额／缴存余额）为50.30%，同比减少2.53个百分点。贷款的增速依然小于缴存增速，个贷率下降，大量的资金沉积，得不到应有的运用。

3、“马太效应”明显―高收入家庭受益大于低收入家庭。根据2006年国家审计署对全国4个直辖市和41个大中城市住房公积金审计结果显示，2005年住房公积金个人贷款的44.19%发放给了排在缴存额前20%的高收入人群，排在缴存额后20%的低收入人群仅得到317%的贷款。世界银行2006年11月14日的《中国经济季报》同样指出，公积金贷款主要使收入较高的家庭受益。[3]

二、我国住房公积金制度的政策建议

1、明确定位住房公积金制度。住房公积金设立之初，即属于政策性住房金融制度范畴之内。政策性住房金融机构是指围绕住房融资由政府发起或支持成立的金融机构体系，旨在调控住房贷款规模和结构，提高住房贷款流动性，实现政府在住房市场上的公共性职能，也因此与商业性住房金融制度区分开来。公共性职能即强调其公益性，保障性。只有住房公积金的保障性和公益性能够真正发挥作用，才能符合公积金制度设立的初衷。

（1）在监管上，分为外部监管和内部监管。外部监管上，加强多部门合作，形成良性机制，此外，建立专门的住房公积金监管机构，如协会性质的机构等，协助多部门统一制度，规范住房公积金制度。设立统一准入规范，明确住房公积金制度具体细则。内部监管上，借鉴国外成功经验以及我国银行金融系统等经验，按照一定标准建立合理的监督机制，以及规范的会计审计、信息披露制度和相应的风险防范机制，在住房公积金的各个环节上严加把关，防止可能出现的各种风险，建立健全法律配套措施，做到有法可依，也可以有效预防非法使用住房公积金的现象。

（2）管理上，加强住房公积金管委会执行力度，对管委会委员进行定期培训，提高委员会委员管理水平。对住房公积金管理中心实行统一管理，建立统一的信息系统，建立合理的准入制度，打破地域界限，逐渐统一成为规范的住房公积金体系。同样的，统一托管银行的委托方式，明确银行内住房公积金从业人员责任，建立从业人员准入制度和培训制度，提高从业人员业务水平，此外，将住房公积金纳入央行征信系统，便于查询贷款人的征信记录。

2、加大沉积住房公积金利用，提高住房公积金利用率。由于住房公积金利用范围有限，利用率不高，大量盈余资金沉积，也是滋生挪用公积金的温床。为了促进住房公积金的运用，首先，简化住房公积金办理手续，规范业务流程和审贷制度，减少审批环节，各个部门和环节之间应该通过联网，实现资源共享，信息沟通，为贷款申请人提供更为便捷的服务;有关部门要增强服务意识，加强宣传，主动与开发企业合作，处理好规范管理与业务创新的关系，提高服务水平[4]。第二，将盈余资金积极投入保障性住房建设项目，优化信贷资产结构，不断创新金融业务品种、提供优质服务，满足广大职工多样化的住房贷款需求[5]，从而既提高住房公积金的使用率，达到保值增值的目的，又可使金融机构本身在业务和资产规模、信誉等方面得到长足的发展[6]。

3、切实保障低中收入居民的住房需求，扩大保障范围。首先，住房公积金属于政策性住房金融项目，是一项惠民政策，主要目的是保障广大中低收入人群的基本住房需求，为了这一目标的实现，可以参照累进税的征收方式，按照不同的收入水平调整贷款利率，贷款对象的收入水平越低的，利率越低，收入的高低划分与当地房屋均价挂钩，或根据一定标准划分。低收入者低存低贷，在缴存比例中，单位缴存比例适当调高。（下转第170页）（上接第144页）第二，对于刚性需求的住房贷款利率给予范围内下调，与央行征信系统挂钩后，更加便于查询贷款方是否属于刚性住房需求。第三，加快扩大保障范围，加大强制力度。住房公积金的保障范围是国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业，事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工。根据在职职工的法律定义，除离职员工以外的，统称在职职工。即只要与劳务单位有劳务合同关系的社会各类工作者均有权利享有住房公积金的待遇，然而，目前还有大量的企业没有为特殊工作者缴交住房公积金。比如，不为进城务工的农民工缴交住房公积金，理由是法律没有强制规定。因此需要加强对这部分特殊工作者的保障力度，必须以法律强制实施，加大执行力度，使得需要购置住房的低收入人群能够居者有其屋，也更加有利于社会稳定，促进社会和谐。

参考文献

[1]国务院.《住房公积金管理条例》(《国务院关于修改《住房公积金管理条例》的决定》修订).2002-3-24.

[2]住房和城乡建设部.2008年住房公积金管理情况通报.2008.

[3]周威,叶建平.住房公积金制度的法律与经济分析.国家自然科学基金项目(项目批准号:70741019)的部分研究成果.2009.

[4]张清禄.我国现行住房公积金制度存在的问题及对策[J].建筑经济,2008.

[5]缪燕燕.论住房公积金的风险防范[J].经济与管理,2004,9.

[6]李珊珊.我国住房公积金制度存在的问题及对策[J].中国商界,2008,11.

[7]张桥云.完善我国住房金融体系,大力推进保障性住房建设[J].中国房地产金融,2009,2.

[8]秦云.论我国住房公积金管理的完善.复旦大学硕士学位论文.2007.

[9]郁文达.住房金融:国际比较与中国的选择[M].中国金融出版社,2001.

[10]Frank J.Fabozzi,The Handbook of Mortgage-Backed Securities.Fifth Edtion.2001.

[11]lib.haut.省略/Item/1648.aspx万方中国学位论文网.

住房贷款论文范文第8篇

一、次贷危机对

（二）加快产业调整，完善实体 经济 建设

实体经济终究是整个国民经济的基础。基本面的稳定发展是 金融 、股市等稳定的坚强后盾。次贷危机的影响要求我们加快产业结构的调整，要以扩大内需为主；在进出口方面，要加大出口商品的科技含量。尽快建立健全并实施能源、农产品等商品的战略和商业储备机制。

（三）对金融行业的相关启示

1．审慎创新。规避风险，赚取更多利润是 金融创新 的重要目的。但作为一种客观存在，金融创新并不能消除风险，只是将风险由一种形式转换成另一种形式，由一种载体转嫁到另一种载体上而已，金融创新并不是没有风险，相反，由于不确定性，由金融创新诱发的金融风险有时可能还更大，带来更严重的冲击。尽管如此，并不能就此否认或抑制金融创新。在竞争日趋激烈的今天，金融创新无疑是 市场 制胜的最重要利器之一。所要做的是，在进行金融创新时，要对金融创新的正面效应和负面效应有充分的认识和估计，对金融衍生产品的风险和潜在风险要予以更多关注，并不能仅聚焦在金融创新带来的收益上面。当前我国金融业正处于全面转轨时期，融入国际市场的力度不断加大，严峻的市场竞争使我国金融创新意识异常强烈，我国在进行金融创新时尤其要考虑到金融创新可能诱发的金融风险，审慎创新对正处于全面转轨的我国金融业稳健发展至关重要。

2．加强房地产贷款 管理 。美国次贷危机的诱发无疑对我国房贷管理敲响了警钟。近年来，无论是房地产开发贷款，还是个人住房贷款，在我国都呈现快速发展之势。由于我国房屋价格上涨迅猛，房价收入比远远超过美、德、法、日等高收入发达国家，我国房贷大多为浮动利率贷款，随着我国利率的调整提升及用地规范等，房地产开发、支付 成本 必然加大，消费及 投资 者房贷成本也必将提升。借鉴吸取美国次贷危机教训，加强房贷管理，对我国的重要意义不言而喻。

鉴于在分业经营体制下，房地产信贷仍然是商业 银行 主要盈利业务之一，因此，在房地产信贷风险不断加大状况下，商业银行要对房地产开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等不同类型贷款的审批标准、操作程序、风险控制、贷后管理等作出明确规定，完善各类房地产贷款风险分类制度，建立动态的风险拨备机制，严密关注房地产业发展周期及房地产市场、客户出现的新变化，及时对房地产行业政策调整及市场变化作出反应。

3．健全内控建设。由于市场发展的不确定性，对风险认识不足，同时受“ 道德 风险”意识作祟，在利益驱使下，美国住房信贷 金融机构 降低了住房消费者的市场准入标准，让一些无资格或没有偿还能力的消费者进入住房信贷市场，甚至一些美国住房信贷金融机构明知次级房贷者提供的收入信息虚假而在房地产市场向好预期下，仍然让这部分人获得了次级房贷。更为严重的是，受利益驱使还有一部分住房信贷金融机构不但不认真审核次级房贷者的信息，不向次级房贷者提示相关风险，反而向次级房贷者隐瞒风险，通过“猎杀贷款”方式提供次级房贷。种种宽松的次贷准入埋下了次贷危机的种子。这一教训对风险把控明显不足的我国银行业来说，无疑是值得吸取的。

虽然当前我国并没有典型的次级住房抵押贷款市场，但我国住房按揭贷款同样有风险，同样存在虚假按揭以及由于把关不严使得一些不符合条件的借款人得到贷款的现象。面对住房贷款风险的不断加大，我国银行业要强化内控建设，加大对住房贷款的审查力度，建立和完善个人征信系统，改变商业银行信贷人员仅仅凭借款人身份证明、个人收入证明等比较原始的征询 材料 进行判断和决策，提高对购买第二套及以上住房贷款的首付比例等，不断完善风险管理。

4．专业精细化海外投资。受国内流动性过剩的推动，同时也是为了更好地参与国际竞争，近期我国加快了包括qdii在内的海外投资步伐，海外投资品种不断增多。特别是欲打造成国际一流商业银行的国内银行，更是加快了海外投资力度。但美国次贷危机的爆发并由此给中资金融机构造成损失，加之以前中航油、持有美国黑石公司股份的国家外汇投资公司都出现过投资亏损等，也给我国海外投资敲响了一记警钟，上了生动一课。

在进行海外投资时，首先要摸清国际游戏规则，海外投资理念要建立在尊重国际游戏规则基础之上。其次要对各种海外投资品种潜在的风险有比较深刻的认识，不要轻易迷信国际评级机构，一定要有自己独立的风险判断，不要人云亦云。最后是要先在相对熟悉的业务地带进行投资尝试，以积累经验，而熟悉市场，在没有投资经验之前，要谨慎对高收益同时也是高风险投资品种的投资。

住房贷款论文范文第9篇

摘要：住房公积金贷款作为国家政策性住房金融的主体，已成为广大城镇职工、居民个人购房贷款首选的贷款方式，但随着信贷规模的不断扩大，贷款风险不断增强。文章指出应充分认识运作中的管理风险，采取有效的风险规避方式，促使住房公积金贷款稳健发展，为人们居住条件改善提供有力的金融信贷支持。

关键词：公积金贷款；管理风险；规避方式

住房公积金贷款作为政策性住房金融的主体，已成为职工个人购房贷款首选的贷款方式。很多城镇居民通过使用住房公积金贷款购买了自住住房，改善了长期困扰人们的居住条件。但是，近年来，随着我国房地产市场的不断繁荣，住房公积金贷款信用规模不断扩大，贷款时间的推移，贷款逾期率也不断上升，贷款风险不断增强。对此住房公积金管理中心应不断地加强，管理风险与规避方式显得格外重要。

一、住房公积金贷款管理风险的形成

住房公积金贷款与商业住房贷款既拥有共性的经济风险和管理风险，同时又有其自身独特的经济风险和管理风险，而管理风险是目前各房改资金管理中心较为突出的风险。

（一）运行体制带来的管理风险

国务院颁布的《住房公积金管理条例》，条例明确规定房改资金中心不能直接办理金融业务，应当委托住房委员会指定的商业银行办理住房公积金的金融业务，个人住房贷款只能以委托方式委托商业银行办理，并由房改资金中心承担风险。也就是同一贷款业务的委托方与受托方是两个不同的利益主体，受委托银行是以获取最大利润为经营目标的经济实体，虽有手续齐备的合同要求和约定，但仍无法回避自身利益的驱动，和在运作过程中产生的问题及利害冲突之间的矛盾。

1、受委托银行自身的风险及利益。在受委托银行在自营业务与委托业务之间，存在将风险较小、利润较高的贷款项目留下，而将风险相对较大的项目以委托贷款方式留给房改资金中心，大力推荐商业贷款，甚至出现对只做住房公积金贷款的开发商不给予按揭签约的现象，这样，房改资金中心一方面失去了资质较好的开发商，另一方面又失去了资信较好的客户，无形加大了住房公积金的贷款风险。

2、住房公积金贷款办理程序繁琐。面对住房公积金贷款的低利率的冲击，加之住房公积金贷款与商业银行住房按揭贷款相比为业务受委托银行所带来的利益不均衡，购房者选择商业银行按揭贷款其利息全归受委托银行所有，若购房者选择公积金贷款，受委托银行只能收取5%作为手续费，且失去了许多贷款客户。正是由于受委托银行自身利益的驱使，往往对住房公积金贷款的客户采取一些消极拖办和误导的手段，抵制或影响住房公积金贷款业务高效、快速发展。而其自运营的商业贷款比住房公积金贷款办理要快的多，并且程序简捷。当然无论是对开发商还是借款户来说，都希望资金快速及时到位，惧怕住房公积金贷款的遥遥无期。有些开发商甚至还打出实行商业贷款给予优惠，或用先贷商业贷款以后再转公积金贷款等等方式。使许多客户由公积金贷款转为商业住房贷款，继而使房改资金中心失去了许多优质客户，无形加大了住房公积金贷款风险。

3、房改资金管理中心贷款数据统计信息化建设滞后。由于我国许多地方房改资金中心的信息化建设严重滞后，没有建立健全和更新，致使许多职工根本不知道自己的个人信息。而受委托银行力争主导地位和强调自己的网络优势，往往会采用其通畅、便捷的程序，进行贷款人员信息登陆和计息扣款，而房改资金管理中心统计信息滞后，贷款程序无法正常运行，双方数据无法统一。而且房改资金中心的住房公积金贷款客户群体，业务发展趋势以及经营状况等重要商业秘密都无法对外保密，既不利于市场的竞争，还加大了住房公积金贷款风险。

4、房改资金管理中心在贷款资金的回收方面处于被动地位。由于《住房公积金管理条例》第6条规定：“受委托银行不承担住房公积金贷款的风险”，受委托银行基于节约成本考虑，对贷款的回收力度不够，贷款发放到位后，银行既不能及时通知客户还款，也不实行跟踪服务，导致客户逾期还款比比皆是，甚至对逾期户不及时还款视而不见。而房改资金管理中心因贷款业务审核后就不再直接面对借款人，受委托银行又与房改资金管理中心信息交流不够，致使有些贷款逾期户根本不知贷款已逾期，还有原准备一次性预还多月贷款本息的客户，因受委托银行以计算机程序不便、不畅等多种推托为由拒绝，由此也形成了逾期还款。由于住房公积金业务承办银行是由政府或住房委员会指定的，即使受委托银行不按合同约定履行收贷职责，房改资金管理中心也无力对银行进行制约和追究，处于承办银行和住房公积金贷款职工之间的被动局面，没有保护广大职工的利益。

（二）政策取向和金融市场形成的管理风险

由于政策取向的特殊性决定了个人住房贷款的服务对象主要是广大的中低收入城镇职工、居民，同时也决定金融管理风险。

1、借款人的还款能力下降的风险。由于住房公积金贷款作为政策性住房金融，借款人中相当一部分职工收入不稳定，偿债能力有限，甚至有的单位濒临破产，职工随时会面临着下岗或买断工龄，严重影响贷款偿还能力。直接关系到住房公积金贷款的安全性、风险性，如遇央行利率上调，职工的还款负担还会加重，逾期率就会上升。

2、存贷不挂钩导致资金缺口的风险。我国许多城市在住房公积金配贷时，只注重借款人的还款经济能力以及是否满足贷款的其他条件，却很少评估借款人对住房公积金的贡献率，住房公积金配贷既无最低储蓄年限（仅一年）要求，也无最低存款额限制。从现在现阶段看，这种信贷方法似乎有利于解决和改善居民的住房，刺激居民的有效消费需求，扩大住房公积金信贷规模。但从长远看，今后可能会导致资金缺口，而且加大住房公积金储蓄长期融资的风险。

3、国民经济状况和金融市场变化而带来的风险。城镇职工、居民个人住房公积金贷款的一个突出特征就是贷款期限长，在长期的贷款期限内，社会经济状况和金融市场必然会不断发生变化。如发生通货膨胀等，由于个人住房公积金贷款实行相对固定利率，这就会使住房公积金蒙受贬值的风险。同样数额的个人住房贷款，如果贷款期限延长一倍，住房公积金贷款的期限最长可达20年，从机会成本的角度来看，容易产生市场风险，并其风险将增加一倍以上。同时，住房公积金贷款业务的单一性使它缺乏银行通过多项业务组合分散风险和规避风险的机制，更加剧了其风险性。

4、地方政府行政干预行为带来的风险。地方政府为拉动住房消费，许多地方对房改资金管理中心下达个人住房公积金贷款任务目标，过分强调住房公积金贷款数量增长，往往忽视住房公积金贷款质量，加大了产生不良住房公积金贷款的可能性。

二、住房公积金贷款管理风险的规避措施

住房公积金贷款管理风险是客观存在的，理应正视和竭力规避，避免出现大的风险损失，根据上述风险的分析，规避住房公积金贷款管理风险，应积极采取应对措施。

（一）确立房改资金管理中心主导地位

解决住房公积金贷款的制度性风险的根本途径在于消除委托与受托两个利益主体的利益冲突。首先必须强化房改资金管理中心主体地位，采用房改资金管理中心自营模式，可以实现责、权、利的统一，既能有效地消除委托方式中的利益冲突，又能做到了职责分明。运作高效，彻底改革和完善我国个人住房公积金贷款的委托运作机制。使委托方始终居于主体地位，可以自主选择受托人，同时也应该将选择住房公积金业务承办银行的自交给房改资金管理中心，对受委托银行敷衍应付办事不力和操作失误，而导致住房公积金住房贷款出现的风险，应由受委托银行承担，或由房改资金管理中心实行优胜劣汰，充分保证住房公积金贷款管理风险的规避，体现房改资金管理中心的主导地位。

（二）建立贷款风险监管体系

建立贷款风险监管体系，将风险管理系统纳入个人住房贷款全过程中，并授予该体系应履行的功能：一是对个人信用情况进行相应的时实评估，特别应能防范恶意超贷的情况；二是实现对个人住房贷款贷前审核与贷后监察结合的功能，实现全过程的监督管理，三是实现个人住房贷款高风险的预警功能，并给出响应的规避建议；四是实现会商制度的建立，房改资金管理中心与受托银行定时对预警高风险的情况进行会商，特别是对金融、房地产市场、社会就业与家庭收入变动信息的应急响应，以期协同规避，对已发生逾期的应协助尽快催收；五是建立个人住房贷款风险基金，实现个人住房贷款风险化解损失的规避功能。

（三）采取相关配套政策措施

1、建立以政府为主体减轻中低收入职工住房贷款负担的贴息和担保制度，可采取政府扶持（实行贷款贴息政策）、社会参与的办法，组建住房置业担保公司，为借款人提供信用担保，既减轻了这部分低收入职工的债务负担，又化解了金融风险。

2、房改资金管理中心按《住房公积金管理条例》规定和相关财务管理办法的规定，在增值收益中按比例提足贷款风险准备金，并制定严格核销坏账制度和程序，认定后及时核销坏账、呆账。

3、进一步完善住房保险，在个人住房担保中介机构尚未发育成长起来的情况下，应由保险公司把财产保险和人身保险结合起来，开拓住房保险新业务，既降低保险费用，减轻借款人的负担，又提高借款人的还款能力。

（四）采取相关配套还贷措施

房改资金管理中心和受委托银行应跟踪服务和提高服务质量，减少因服务质量带来还贷风险。

1、建立便捷的还款方式，利用银行网点和资源，办理还款储蓄卡或一卡通，实行通存通还，自动划款等便捷的方式，在时间和地点上方便借款人还款。

2、受委托银行贷款放款后，及时通知借款户月还款额和其帐户余额情况，使借款人知道每月实际应还多少钱，什么时候还，做到心中有数，经济上有准备，敦促贷款人养成良好的还款习惯，减少不必要还款纠纷。

（五）加强贷款抵押审查力度

住房抵押贷款是当前住房公积金贷款运营管理的重要环节，严格抵押审查，对降低贷款风险，资金的安全运营提供了重要保证。具体审查程序应做到：

1、认真审查抵押房屋的合法性及被抵押的合法性。

2、要求售房单位到期及时办理产权过户手续，并做出连带责任承诺，与产权抵押登记部门协议确保抵押手续完整到位。

3、控制抵押率，规避抵押物市场价格变动的变现风险。

4、切实执行担保法，对不按照合同清偿债务坚决依法拍卖抵押房产。

住房贷款论文范文第10篇

(一)金融创新产品：次级贷款和资产证券化

1.失控发放的次级贷款

（1）次级抵押贷款

次级贷款具有良好的市场前景，它给那些受到歧视或者不符合抵押贷款市场标准的借款者提供按揭服务，在少数族裔高度集中和经济不发达的地区很受欢迎。与此同时，次级贷款对放贷机构来说也是一项高回报业务。从90年代末开始的利率持续走低带动了次级抵押贷款的蓬勃发展。

（2）“掠夺式”的放贷

2001~2005年的房市繁荣带来了次级抵押贷款市场的快速发展，房贷金融机构在利益的驱使下，纷纷将次级和次优住房贷款作为新的利润增长点。金融机构之所以大力发展这一业务，还由于不断上涨的房价使金融机构认为，一旦出现严重违约，他们可以通过没收抵押品，并通过拍卖而收回贷款本息。

次级住房贷款的发放达到了失控的局面。次级房贷规模从1994年的350亿美元、约占4.5%的美国一到四家庭住房贷款总额，发展到2001年的1600亿美元、占5.6%和2006年的6000亿美元、占20%。

2.资产证券化工具推动次贷膨胀

资产证券化是近30年来国际金融市场最重要的金融创新之一，已经成为全球主要金融市场和金融机构的重要业务构成和收入来源，也是各发达国家有效管理经济和金融风险、发挥金融市场投融资功能并促进社会和经济稳定发展的重要工具。因此，资产证券化产品在近年来发展迅速，一方面，新的产品不断衍生，另一方面，在规模上也出现了快速的增长势头。

(二)信用评级机构——利益冲突与制度漏洞

1.评级机构的利益冲突

（1）利益冲突首先产生于发行方付费的业务模式。

据统计，评级机构90%的收入来自发行方支付的评级费用。这使得评级机构有动力为大型的证券发行机构提供评级咨询或给予更高的评级。证券化产品的评级量大价高，其收费标准为传统公司债评级业务的两倍，成为近年来驱动评级公司评级收入增长的主要动力和收入的主要来源（占评级总收入的一半）。

（2）评级机构同时提供的咨询、风险管理等服务，使评级可能会受到相关利益的影响。

投资银行在构建证券化产品的过程中往往会购买评级机构公司的咨询服务，寻求获得较高评级的方式。评级机构一方面收取咨询手续费，另一方面又对这些产品进行评级，存在利益冲突，丧失了独立性。评级机构不仅评估信用风险，还参与证券化产品的构建过程，发行方会获得评级机构的建议或者至少能运用评级机构的评级模型进行预构建。达到信用增级的目的。

2.评级制度缺陷

（1）操作不透明，造成监管失灵。

证券化产品的评级方法和数据对监管部门、公众和使用者都极不透明，造成市场和监管的部分失灵。其次，评级方法和数据对评级公司自身也存在透明度问题。此外，评级机构使用的抵押支持债券评级模型过度依赖基础经济数据和假设，这些模型假设及参数设定未经过长时间完整周期的验证，评级结果存在较高的模型风险。

（2）缺乏严密的跟踪评级

由于跟踪评级制度不够严密，评级机构对潜在危机的预警严重滞后。评级机构的迟缓反映加剧了次贷危机，使风险不断积累，影响面不断扩大其内部的跟踪评级制度并没有发挥应有的作用，使投资者因为相信高评级产品的投资价值而受到了巨大的损失。评级机构这一市场自我调节监管者的疏漏，使得高风险资产在投资者与金融机构之间泛滥，市场配置被严重扭曲，危机不可避免。三、总结

在美联储持续低息的政策背景下，美国房价持续上涨，从而刺激了次级抵押贷款市场的迅速发展。资产证券化作为提高贷款资产流动性同时分散风险的金融创新工具在这一市场中起到了融通资金，扩大参与面的刺激作用。在全球流动性泛滥的大背景之下，各金融中介机构操纵着手中流动性过剩的美元，不断的创造新的衍生品，追求利益。而作为市场自发调节机制的定价机制在这一环境下严重失灵，评级机构评估偏差直接导致了定价的错位和市场的非理性追捧。生产关系不能适应生产力的发展，制度和认识跟不上创新的步伐，资金泛滥累积这矛盾和隐患，纵观危机的形成和原因，我们可以清楚的认识到，危机的大爆发只是时间的问题。

参考文献：

［1］《中国财经报道》栏目组.磁带飓风的未解之谜.北京：机械工业出版社.2008

［2］腾讯网.金融风暴横扫全球.次贷专题

［3］金融界.美国次级债危机引发全球金融风暴.次贷专题论文关键词：次贷危机次级抵押贷款资产证券化评级制度