住房贷款范文

时间:2023-02-26 02:05:03

住房贷款

住房贷款范文第1篇

贷款银行:_________________________(简称乙方)

签订日期:____________年_________月_________日

甲方为_________需要,依据《单位住房贷款办法》,特向乙方申请借款,经乙方审查同意发放。为明确双方的权益和责任,特签订本合同,共同遵守。

一、甲方向乙方借款人民币(大写)_______________,保证用于_________。借款期限为______年_____个月,即从______年_____月______日至_______年______月______日。

二、乙方保证按以下用款计划供应资金:

_________年_________月_________日_________________元;

_________年_________月_________日_________________元。

三、甲方保证按以下还款计划归还贷款本金:_______年______月______日_________元;_______年______月______日_________元

四、贷款利息,自支用贷款之日起,以转入结算户数额按月利率_________‰计算,按季结息。甲方不按期归还贷款,逾期部分加收利息_________%,不按规定用途使用贷款,加收利息_________%。

五、乙方未能按用款计划提供贷款,按违约数额和延期天数,每天付甲方万分之三的违约金。甲方不能按时付息,乙方有权从甲方帐户中扣收或暂时停止支付贷款。

六、在本合同有效期内,如国家调整利率,从调整之日起,乙方即按调整后的贷款利率计算利息,同时书面通知甲方和担保单位。

七、借款到期后甲方如不能按期偿还,乙方有权从甲方存款帐户中扣收或用其抵押物清偿。采取第三方担保的,由担保方代为偿还,担保单位在收到乙方还款通知一个月后仍未归还,乙方有权从其存款帐户中扣收或通过法律手段维护自身的权益。

八、在本合同有效期内,甲方保证按季向乙方提供统计、会计、财务等方面的报表及其它有关资料。乙方有权了解甲方生产或项目的经营管理活动,检查贷款使用情况。

九、甲方法人变更时,应提前_________天通知乙方,变更后的法人继续履行原法人所订合同规定的权利和义务。

十、甲方填报的借款申请书,抵押或担保协议书,均为本合同组成部分。变更合同条款,需经甲乙双方协商一致,并签订借款合同补充文本。

十一、本合同自签订之日起生效,贷款本息全部偿清后失效。

十二、本合同正本三份,甲方、乙方和担保方各执一份;副本______份,送___________________。

十三、补充条款:_________________________________________________。

借款单位(盖章):_________

贷款银行(盖章):_________

法定代表人(签字):_______

法定代表人(签字):_______

签订地点:_________________

签订地点:_________________

担保单位(盖章):_________

法定代表人(签字):_______

住房贷款范文第2篇

2006年12月11日起实施的《外资银行管理条例》向外资银行开放了境内公民的人民币业务,取消了其开展人民币业务的地域和客户限制,对外资银行实行了国民待遇。虽然按照目前的行政许可程序和申请内容,外资银行完成转制和业务申请将需1至3个月,但外资银行开办人民币业务的现实,意味着外资银行将对国内金融市场产生全方位的冲击,对时下各家中资银行竭力拼抢的住房贷款市场更是影响深远。

1、外资银行的优势与对住房贷款市场的影响

1.超前的产品定位与经营理念

欧美、香港等地的外资银行普遍将住房贷款定位为零售银行业务的关键产品,并以此建立起多种零售金融产品和服务的平台,以争夺更多的个人客户资源和零售业务市场。这是因为住房贷款不但年限长、坏账率低,可以带来稳定的利差收入,还可以作为客户营销工作的切入点,带动诸如个人理财、信用卡、消费信贷、保险业务等零售金融产品,达到扩大业务规模、巩固客户资源和增加附加利润的目的。外资银行对住房贷款产品的深刻认识与准确定位,使其在经营过程中自觉地将政策和资源向该产品进行倾斜,并不遗余力地以此为阵地争夺零售市场。

2.功能多样的产品和服务种类

外资银行的住房贷款产品与服务种类丰富、功能齐全,能够充分满足客户的融资和理财等多种服务需求。例如,某新家坡外资银行围绕房产抵押为核心做足了文章,并根据客户在购买、运用和出售房产等过程中的不同行为,结合不同的人生阶段和时期,以客户需求为出发点,设计出一系列产品和服务,如担保额度循环贷款、过渡期搭桥贷款、转按揭、加按揭和贷款套餐组合等服务。如图为贷款套餐组合的简单示意,即充分运用固定利率、浮动利率与贷款期限进行不同组合,形成贷款配套产品包:如可将贷款本金分成四部分,一部分实行浮动利率,另外三部分分别实行不同期限档次的固定利率,每部分的贷款金额和贷款期限由客户根据自身资金状况和理财计划做出具体安排。这样不但能够抵御利率波动风险,还能规避固定利率提前还款交付违约金的成本,将固定利率和浮动利率的优势有机的结合起来,在满足基本融资需求的同时,充分发挥出按揭产品的理财功能。在灵便客户还款计划方面,某香港外资银行仅贷款偿还方式就推出定额供款、定年供款、定息供款、外币供款、渐进式供款、递减式供款、延期供款、净息供款、半月供款等多种灵活方式。

3.丰富的产品定价经验

外资银行较高的定价能力主要得益于本身过硬的成本控制与核算水平和多年积累的市场竞争经验。以香港外资银行为例,由于住房贷款市场竞争十分激烈,基本达到完全竞争的状态。在产品定价方面,大多银行的按揭贷款利率在采取最优惠利率(P)减2.5—2.8%的基础上,都根据不同的贷款组合,给客户以不同程度的让利和优惠(许多银行甚至对客户给予其贷款额7.5—8%左右的现金回赠)。由于各家银行的资金来源不同,不同银行之间的最优惠利率P是有差别的,但这种现象将不会持续太久,随着市场竞争的白热化,P值将趋于一致。在利差几乎接近极限的情况下,诸家银行仍积极争夺这一市场,尤其是香港恒生、渣打等知名银行更是全力推动本地住房按揭业务。这说明各家银行对自身不同按揭贷款组合的资金成本、运营成本和信贷成本有着精确的测算和控制能力,对预期收益也有着清醒认识,表面看其按揭贷款产品或者部分产品组合盈利空间很小甚至如其宣传的“亏本”,但其产品的综合收益水平必然是能确保在一定水平的。

4.灵活多变的销售策略和营销手段

外资银行在住房贷款业务的经营过程中,都会根据当前经济整体运营形势、住房消费市场走势和不同客户种类表现出的变化与特点,制订出有针对性的、灵活、系统的营销策略与销售方案。整体而言,在产品宣传方面,一旦有产品和服务的创新或者最新优惠政策的推出,外资银行就会利用各种渠道和媒介进行宣传,在对外推广时,倾向于使用较为形象的诠释方法,喜爱使用表格的方式,把自身产品与“其他产品”进行直接对比,简洁明了的将产品间的差距呈现给客户,并突出自身产品的特点与优势,同时将联络电话和网站地址以极其醒目的图样表现出来,打动客户并留下深刻的印象。在客户服务方面,为给客户提供一对一的专业化服务、提高对客户的维护水平和挖掘深度,绝大多数外资银行配备了专家销售团队专职营销住房贷款产品。在销售渠道方面,除了专家销售团队,外资银行还会充分利用房产、开发商、中介公司和存量客户等渠道,通过营业网点和网上银行等多种平台扩大销售。

5.强大的系统支持和高质量的服务水平

完善的信息系统支持是实现高服务效率和服务水平的保证。某外资银行的个人贷款信息系统不但是业务操作系统,同时也是个人贷款流程管理系统和客户关系信息系统,为其住房按揭贷款业务的处理、操作、审批和运营等提供了有力的系统与信息支持。银行通过该系统不但能及时掌握某笔贷款业务在办理流程中所处环节及进展情况,还可以与其他相关数据库(或系统)及个人信用信息库自动连接,查询与该客户个人贷款有关的所有信息,诸如申请记录、贷款记录、还款记录、信用卡提款记录、坏账、诉讼、破产记录等等,并会根据该行个人信贷政策和信贷标准自动计算有关数据及比率,对满足条件的部分业务还能由计算机进行自动审批,极大的提高了业务办理效率和质量。同时,灵活多变的系统参数设置为银行促进产品创新、提高客户服务水平和满足客户个性化需求提供了便利。所以,该外资银行有着较强的差别化服务能力,紧密的客户关系和较高的客户满意度。

几十甚至上百年的经营积累和市场考验,都使得,外资银行无论在信贷管理水平,还是在服务文化等更深层次上都领先于中资银行,这必将对国内住房贷款市场和中资银行的住房贷款业务带来巨大的冲击。

2、中资银行的有关对策建议

虽然面对外资银行,中资银行在经营理念和服务水平等诸多方面存在差距,但多年本土经营积累起的丰富客户资源、尤其是客户偏爱中资银行所体现出的政府信用口碑,长年经营的老字号优势,与开发商多年共同成长的经历和对中国经营环境的准确把握,都使得当前阶段中资银行在国内住房贷款市场上有着得天独厚的优势。对此,中资银行必须有清醒的认识,随着国内金融市场开放程度的提高和市场化的不断演进,如果中资银行不采取现实有效的措施和对策,这些优势必将逐渐逝去。

1.充分发挥优势,加大自有资源的投入

中资银行要对住房贷款产品进行清晰准确的发展定位,从人、财、物等多方面政策和资源上向其进行倾斜,从银行内部为其创造有利的业务发展与经营环境。中资银行应抓住外资银行进入初期的宝贵时机,认真分析自身竞争优势,从加快营销团队建设和提高从业人员专业素质人手,在不断丰富并完善销售渠道的同时,以服务质量去巩固与新老客户的互利合作关系,深入挖掘客户资源:保持老字号的晶牌口碑,进一步塑造良好的公众形象;对中国市场进行持续的系统性研究,紧紧把握住房贷款市场的脉搏,全面提高市场竞争力。

2.紧密围绕客户需求,提高服务效率和服务水平

中资银行应将注意力真正转移到百姓需求和市场变化上来,深入市场进行专项调研,努力做到“以客户为中心”:要根据国内不同地区的特点,针对不同客户类型制定相应的评价标准和服务标准,提高客户的差异化和个性化服务能力,加快升级业务操作系统和有关信息系统,为有效提高服务质量提供有力的软硬件等基础支持,在加强贷款风险概率研究的基础上,优化业务办理流程,争取根据不同贷款条件对应的风险概率,制定相应的业务办理与审批程序,在提高标准化作业水平的基础上,兼顾风险控制与业务办理效率,不断提高客户满意度。

3.全力推进产品创新

分析香港住房贷款市场,各家银行在产品设计时都不约而同的存在着减少各自产品间的可比性、突出产品目标客户群体特征的倾向。这是由于住房贷款市场处于激烈竞争的状态,一家银行推出新产品或新服务很快就会被其他银行模仿或复制,从而容易导致银行间的恶性价格竞争。各家银行在产品设计时,无论是还款计划、最优惠利率、现金回赠,还是在罚息期等方面,都体现着各自不同的优势。而客户很难找到各产品中“最好的”,只能找到“最适合的”。中资银行应在提升自身成本测算和控制水平的同时,不断提高自身产品创新意识和风险定价能力,紧跟市场需求,在细分市场和客户的基础上,加快产品创新、细分产品种类、提供个性化的产品与服务。中资银行可重点围绕抵押房产多做文章,从贷款对象、贷款条件、贷款成数、贷款期限、贷款利率、还款方式、优惠项目等方面不断细化,同时丰富各种方式间的搭配与组合方式,扩大住房抵押贷款的内涵和外延,以此搭建功能齐全、品种多样的个人融资平台,并及时进行产品升级,满足各客户群体的不同需求。

4.加快融资型服务向理财型服务的视点转化

当前,外资银行的住房贷款已不只用来满足百姓居住栖身的基本需求,而是大打“增加客户权益”牌,集置业安居、综合理财、财富管理和信用培养等诸多增值服务与功能于一身,逐渐成为百姓投资理财的重要方式之一。渣打银行推出的“MongageOne增值按揭户口”就是近年来香港银行业按揭前沿产品中一个革命性的创新。该帐户将按揭借款人的工资帐户、存款帐户和按揭帐户相关联,按日计息,可把存款帐户每日的余额作为借款人提前还贷的本金,用以减少借款人的利息支出,而提前还贷的存款部分又成为借款人新增的授信额度,客户可随时从存款帐户中支取。此外,该账户还具有“住房按揭供款保障”功能,可为客户在失业时提供保障。MortgaZeone帐户极大满足了百姓的需求,成功占有香.港50%以上的按揭市场。目前,外资银行力n快推出有关理财产品的趋势愈加明显,中资银行应在以提供住房贷款融资服务为契机不断扩大客户资源的同时,根据国内市场特点和区域百姓需求,逐渐融入综合投资理财理念,加快向理财型服务的转变。

住房贷款范文第3篇

尽管10月份央行加息对于长期贷款利率仅提高了0.2%,但房贷利率正面临着一次“再加息”。10月末,多家银行对住房贷款利率优惠政策进行了调整,新增个人首套房贷款利率的7折优惠被取消,改为8.5折。据测算,这一幅度相当于四次加息的影响。业内人士推测,存量房贷的优惠幅度也有可能进一步被压缩。优惠利率政策的改变,将对房贷客户产生较大的影响。

新增房贷优惠上调至8.5折

房地产调控政策推出后,包括首套房贷款在内的住房贷款政策趋于严格。如在上海,较为普遍的做法是对于符合相关政策要求的首套房贷款利率制定为基准贷款利率的7.5折,对于一些银行的优质客户。最低可以获得基准贷款利率7.1折的优惠。但这一做法已经宣告全面结束。

10月末,多家银行对房贷优惠利率的下限上调至8.5折。如在工行,房贷利率下限由原先的基准利率0.75倍上调至0.85倍。据悉,即使提高首付款成数也无法享受更多的利率折扣,此外中行的住房贷敬业务中,也使用了这一做法。

记者了解到,像中信、深发展等着同庆节后也已经将住房贷款利率的下限提高至基准贷款利率的8.5折。

上海并非“独一家”。据悉,此次优惠下限的上调来自于银监会向各银行总行的窗口指导,银监会以口头通知的形式下达了要求上调首套房利率优惠的政策。包括北京、广州、南京、长沙、重庆等地的银行。均开始取消首套房贷7折优惠,统一为最低8.5折。

商业银行对购买首套住房执行的房贷最低标准将变为:首付最低30%,利率为同档期基准利率下浮15%;二套住房为首付最低50%,利率执行同档期基准利率的1.1倍,禁止对第三套及以上住房提供贷款。

7折房贷优惠利率正式取消,对于购房人来说,无疑将大大增加贷款成本。以一笔20年期100万元的商业贷款为例,对于首套购房者来说,在目前6.14%的基准利率下,如按照原先7折利率即4.298%计算,月供为6217.98元,而如按照上调后的8.5折利率即5.22%计算.贷款利率增加了0.922%,每月月供将增加至6721.14元,贷款人每月还款额需要增加503.16元。较之10月央行加息对贷款利率的小幅度调整,优惠政策的改变对贷款人的影响要大得多。

存量房贷是否调整尚未知

优惠房贷政策的调整,无疑给存量房贷客户带来隐忧。

记者从民生、中行、光大、中信等银行了解到,对于存量客户,目前尚未接到对其利率进行调整的通知。但是从一些银行贷款合同对于贷款利率的约定上看,仍然为优惠政策的调整留有了一定的余地。

马女士去年在某银行申请了一笔住房贷款,由于符合相关政策的要求,当时银行所核准的利率为基准贷款利率的7折。但是马女士也发现,银行在贷款合同的制定上也为优惠政策的调整留有空间。“贷款合同中注明当年所适用的住房贷款利率为4.0158%,也注明利率随基准利率的调整而变动。”马女士说,贷款合同中并没有具体说明适用的贷款利率为基准贷款利率的7折,“如果银行进行优惠政策的调整,是不是不属于违约行为?”

一些申请了“气球贷”的客户,则不仅面临着七折优惠被改变的忧虑,更担心贷款基准利率的改变。张小姐去年在一家银行申请了住房贷款气球贷,“银行的做法是把长期贷款分成若干个三年期”,这种“球”做法的最大好处在于,张小姐实际适用的基准利率为三年期的贷款利率.不仅,低于长期贷款利率,还可以额外获得7折的优惠,大大降低了贷款的实际成本。“我现在不仅担心7折优惠取消,更担心第一个三年到期,银行会不会终止这个产品,转换成长期利率。”张小姐测算了一下,自己的房贷余额近150万元,可能要面临月供增加近千元的局面。记者了解到,目前各家银行均没有明确的政策推出。“如果真的要改,可能要到年末才会有公告,肯定也不止一两家银行参与。”一位业内人士说。

提前还贷需考虑通胀因素

目前,新增客户的贷款优惠减少已成定局,存量客户的政策还存在着诸多的不确定性,加上央行开始启动加息步伐,一些贷款客户纷纷开始考虑提前还贷的问题。

对于提前还贷的问题,理财专家的建议是,在考虑提前还贷决策时,首先需要关注的是家庭的财务结构,如家庭的资产负债率是不是处于比较健康的水平之内,其次要关心的是月供支出在家庭现金流中的占比。这两项指标控制得当后,保证家庭财务健康的前提之下,再来考察提前还贷所产生的机会成本。

一方面,存量房贷可能面临调整的问题,按照上文中的估算,以20年期100万元的住房贷款余额来计算,住房贷款利率由基准贷款利率的0.7倍上调至0.85倍的话,月供将增加500元左右。如果我们通常使用的财务指标为月供在月度收入中的占比和利息保障倍数。其中,对于月供在月度收入中的占比,银行在进行贷款审核时规定的最低标准为50%,也就是说月供最多只能占到月度收入的一半,日常生活中我们把这个指标设定在40%是较为合理的水平,如果房贷优惠政策调整后月供占比提高,超过40%~50%的水平,那么从现金流的角度出发就需要适度提前还贷了。另外一个指标是利息保障倍数,一般来说,月度收入应当是月度利息支出的4倍以上为安全值。

住房贷款范文第4篇

(一)被保证的主债权种类、数额;

(二)债务人履行债务的期限;

(三)保证的方式;

(四)保证担保的范围;

(五)保证的期间;

(六)双方认为需要约定的其他事项。

保证合同不完全具备前款规定内容的,可以补正。

住房贷款保证合同范本

保证人(甲方)_________

住所:_________

法定代表人:_________

电话:_________

邮政编码:_________

开户金融机构及账号:_________

贷款银行(乙方)_________

住所:_________

法定代表人(或授权人)_________

电话:_________

邮政编码:_________

为确保乙方与_________签订的_________号借款合同(以下简称借款合同)的履行,甲方愿意向乙方提供保证担保。甲、乙双方根据有关法律规定,经协商一致,约定如下条款:

第一条 甲方保证担保的贷款金额(大写)_________,贷款期限自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。

第二条 本合同的保证方式为连带责任保证,甲方对借款合同中的借款人的债务承担连带责任。如借款人没有按借款合同约定履行或者没有全部履行其债务,乙方有权直接要求甲方承担保证责任。甲方应在接到乙方《催收到(逾)期贷款通知书》之日起_________个工作日内履行清偿义务。 第三条保证担保的范围:贷款金额(大写)_________元及利息、借款人应支付的违约金(包括罚息)和赔偿金以及实现贷款债权的费用(包括诉讼费、律师费等)

第四条 保证期间:自本合同生效之日起至借款合同履行期限届满之日后二年止。

第五条 本合同的效力独立于被保证的借款合同,借款合同无效并不影响本合同的效力。

第六条 保证期间,借款合同的当事人双方协议变更借款合同除贷款利率以外的其他内容,应当事先取得本合同甲方的书面同意。

第七条 保证期间,甲方发生机构变更、撤销或其他足以影响其保证能力的变故,甲方应提前天书面通知乙方,本合同项下的全部义务由变更后的机构承担或由甲方在日之内落实为乙方所接受的新的保证人。

第八条 保证期间,乙方有权对甲方的资金和财产状况进行监督,有权要求甲方提供其财务报表等资料,甲方应如实提供。

第九条 保证期间,甲方不得向第三方提供超出其自身负担能力的担保。

第十条 发生下列情况之一,乙方有权要求甲方提前承担保证责任,甲方同意提前承担保证责任:

1.甲方违反本合同第七条、第八条、第九条的约定或者发生其他严重违约行为;

2.借款合同履行期间,借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力致使乙方贷款债权落空,或者借款人有《借款合同》第十三条第3项约定的违约情形等。

第十一条 甲方不承担保证责任或者违反本合同约定的其他义务的,应向乙方支付被保证的借款合同项下贷款金额%的违约金,因此给乙方造成经济损失且违约金数额不足以弥补所受损失的,让应赔偿乙方的实际经济损失。对上述违约金、赔偿金以及甲方未承担保证责任的贷款本金、利息和其他费用,乙方有权直接用甲方存款账户中的资金予以抵销。

第十二条 本合同有效期内,甲、乙任何一方不得擅自变更或解除合同。

第十三条 双方约定的其他条款:

1.甲方违反本合同自愿接受强制执行;

2._________.

第十四条 因本合同发生的争议,经协商不能达成一致意见,应当向乙方所在地人民法院提讼。

第十五条 本合同自双方签字盖章后生效。

第十六条 本合同正本一式二份,甲乙双方各执一份。副本_________份。

甲方(盖章)_________ 乙方(盖章)_________

法定代表人或个人(或授权人)(签字)_________ 法定代表人(或授权人)(签字)_________

_________年____月____日 _________年____月____日

签订地点:_________ 签订地点:_________

住房贷款范文第5篇

第一章 总 则

第一条 签订合同依据

《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》、《贷款通则》、《中国人民银行个人住房贷款管理办法》等法律、法规和规章制度。

第二条 当事人各方本着平等自愿、诚实信用的原则,经协商一致,签订本合同,并承诺严格履约。

第三条 本合同包括借款、抵押、保证等内容。

第二章 贷 款

第四条 借款用途

见本合同第四十六条。

第五条 借款金额

见本合同第四十七条。

第六条 借款期限

见本合同第四十八条。

第七条 贷款利率

见本合同第四十九条。

本合同项下贷款利率在借款期限内,遇国家法定利率调整时,于下年1月1日开始,按相应期限档次利率执行新的利率;但借款期限在1年以内(含1年)的,执行本合同利率,遇法定利率调整不调整合同利率。

国家法定利率调整时,乙方有义务直接执行中国人民银行有关规定,不再另行通知甲方。

第八条 划款方式

甲乙双方约定采用专项划款方式即乙方将贷款款项直接划入丙方在乙方开立的存款账户内。账户名及账号见本合同第五十条。第三章 还 款

第九条 还款原则

借款期限在1年以内(含1年),实行到期一次还本付息。

借款期限在1年以上的,甲方从贷款发放的次月起偿还贷款本息。在还款期内每月偿还一次贷款本金及利息,最后一次还款不能迟于本合同期限届满日。

甲、乙双方同意遵循先还息后还本、息随本清的原则,甲方还入款项按照期前欠息-当期利息-本金的顺序依次入账。

第十条 还款总期数

甲、乙双方约定甲方按月还款,确定还款总期数,具体约定见本合同第五十一条。

第十一条 还款方法

甲方借款期限在1年以内(含1年)的,实行到期本息一次性清偿的还款方法。

甲方借款期限在1年以上的,甲、乙双方约定采用以下两种还款方法中的一种,具体约定见本合同第五十二条。

一、等额本息还款法,即甲方按月以相等的金额偿还贷款本息。

每月还款额=月利率(1+月利率)?还款总期数(1+月利率)?还款总期数-1贷款本金

二、等额本金还款法,即甲方每月等额偿还本金,贷款利息随本金逐月递减。

每月还款额=贷款本金还款总期数+(贷款本金-累计已还本金)月利率

第十二条 还款方式

甲乙双方约定采取以下两种还款方式中的一种,具体约定见本合同第五十三条。

一、委托扣款方式

即甲方委托乙方在每月扣划日从甲方在建设银行北京市分行开立的活期存款账户中直接扣划还款。活期存款账户是指储蓄卡账户、信用卡账户、储蓄存折账户之一。采取委托扣款方式的,须签订《代扣还款委托书》,并在乙方指定的营业网点开立还款专用的活期存款账户。

如甲方提供的个人账户出现冻结、扣划、变更等情况而造成乙方无法扣收本息的,甲方须及时向乙方提供新的活期存款账户用于扣收贷款本息。

如甲方在借款期内要变更指定还款账户,须提前

天向乙方提出申请,经乙方同意并重新签订《代扣还款委托书》、约定新账户启用日期后方可实施。

二、柜面还款方式

即甲方在还款期内的任何一个工作日直接到乙方规定的营业柜台以现金、支票或信用卡、储蓄卡办理还款。甲方前期如有拖欠的,应将所有拖欠款项和当期还款额一并交纳。

第十三条 提前还款

甲方提出提前还款时,须于预定的提前还款日前

个工作日向乙方提出书面申请,经乙方审核同意,可提前偿还部分或全部贷款。

甲方申请提前部分还本,经乙方审核确认甲方未有拖欠本息及已还清当期本息后方可提前还款。

提前归还的部分贷款本金必须是1万元的整数倍,并必须在还款前由甲乙双方签订《变更协议》,在还款期限不变的前提下,就提前归还部分贷款本金后甲方每月还款额作出约定。

甲方申请提前清偿全部贷款,经乙方同意,应先归还当月应还贷款本息,再还清全部剩余贷款。

乙方按合同约定的利率已计收的利息不随还款期限、国家法定利率的调整而调整。

第十四条 延长还款期限

甲方在本合同履行期间,如因客观原因导致不能按照合同约定按期归还借款,须提前

个工作日向乙方申请延长借款期限,经乙方批准后,双方签订延期还款协议并办理延长还款期限等有关手续。甲方申请借款延期只限一次。原借款期限与延长期限之和最长不超过30年。原借款期限加上延长期限达到新的利率期限档次时,从延期之日起,贷款利率按新的期限档次利率执行,并根据贷款余额、剩余期限及新利率重新计算月均还款额。已计收的利息不再调整。第四章 贷款担保

第十五条 本合同项下的贷款担保为抵押加阶段性保证。

抵押加阶段性保证指本合同项下贷款以本合同项下贷款资金所购房屋作抵押,在甲方取得该房屋《房屋所有权证》、并办妥抵押登记之前,由丙方提供连带责任保证。

第十六条 本合同项下担保条款的效力独立于本合同。

第十七条 抵押物

抵押物是指甲方以本合同项下贷款资金所购买的房屋,具体内容见本合同第五十四条。

第十八条 抵押担保范围

抵押担保的范围包括本合同项下的贷款金额、利息(包括罚息)甲方应支付的违约金、赔偿金以及乙方为实现债权而发生的费用(包括处分抵押物的费用等)

第十九条 本合同项下抵押物的共有人同意将本合同项下的抵押物作抵押,并同意受本合同约束,见本合同第五十五条。

第二十条 甲方取得所购房屋的《房屋所有权证》后,必须立即依照法律规定办妥抵押物的登记手续。抵押登记费用由甲方承担。

第二十一条 抵押期限

抵押担保的期限自所购房屋取得房屋所有权证并办妥抵押登记之日起至担保的债权全部清偿之日止。

第二十二条 抵押期间,甲方应将《房屋他项权证》及其他有关资料交乙方,由乙方代为保管。

第二十三条 抵押期间,如果因第三人的行为导致抵押物价值减少的,甲方应将损害赔偿金存入乙方指定的账户。该损害赔偿金有以下几种处理方法可供选择:

一、提前清偿贷款;

二、转为定期存款,存单用于质押;

三、用于修复抵押物,以恢复抵押物价值。

具体约定见本合同第五十六条。

在借款人未足额清偿债务或抵押物价值未恢复之前,甲方不得动用此笔款项。抵押物价值未减少的部分,仍作为债权的担保。

第二十四条 抵押关系终止

甲方还清全部借款本息及其他应付款项后,则抵押关系终止。抵押终止后,当事人应到原登记部门办理抵押注销登记手续。

第二十五条 保证范围

保证担保的范围包括甲方的借款本金、利息(包括罚息)甲方应支付的违约金、赔偿金以及乙方为实现债权而发生的相关费用等。

第二十六条 保证方式

在保证期间,丙方愿对甲方的债务承担连带责任,如甲方未能依照合同约定按时偿还贷款本息或相关费用,乙方有权要求丙方就全部债务承担保证责任,丙方同意乙方从其在乙方开立的存款账户中直接扣划。

第二十七条 保证期间

保证期间由借款合同生效之日起至抵押的房屋取得《房屋所有权证》,办妥房产保险和抵押登记,并将《房屋他项权证》及其他有关资料交乙方代为保管之日止。

第二十八条 除以下情况外,甲方与乙方协议变更借款合同的,无需得到丙方的同意:

一、延长借款期限;

二、增加借款金额。

第二十九条 保证期间,遇国家法定利率调整而变更借款合同利率的,无需得到丙方的任何事前的书面或口头的同意或事后的追认。第五章 保 险

第三十条 保险

一、本合同签订以后,甲方须办理抵押财产保险。有关保险手续可到乙方认可的保险公司或委托乙方办理。保险期限届满日不能迟于本合同项下的借款期限届满日。保险期满,甲方未能清偿本合同项下全部债务时,甲方须对抵押物续办保险,在债务存续期间,不得以任何理由中断或撤销保险。投保金额不得低于贷款本息,保险费由甲方负担。

二、甲方应将保险单正本交由乙方保管。

保险期间,抵押房屋如发生保险责任以外的毁损而不足以清偿本合同项下全部债务时,甲方应重新提供乙方认可的抵押物,并办妥保险手续。

三、保险单必须注明乙方为保险第一受益人,并在保险单别约定,一旦发生保险事故,保险人应将保险赔偿金直接划付至乙方指定的账户。该保险赔偿金有以下几种处理方法可供选择:

(一)提前清偿贷款;

(二)转为定期存款,存单用于质押;

(三)用于修复抵押物,恢复抵押物价值。

具体约定见本合同第五十七条。第六章 权利和义务

第三十一条 甲方的权利和义务

一、甲方有了解、咨询、知悉购房借款有关事项的权利;

二、甲方有义务保证其向乙方提供的借款有关资料、文件的真实性;

三、甲方有权依本合同的约定获得相应的借款;

四、在甲方借款清偿前并正常还款的情况下,甲方有权自行居住,或者征得乙方书面同意后,将抵押房屋转让、出租、重复抵押或作其他处分;

五、甲方在还清借款后,有权从乙方取回《房屋他项权证》及其他有关文件资料,办理抵押登记注销手续;

六、甲方应按本合同的约定按期归还借款本息;

七、甲方必须按本合同约定用途使用借款,不得将借款挪作他用,甲方无条件接受乙方对贷款使用情况进行检查;

八、甲方承担抵押物的评估、保险、鉴定、登记等费用;

九、甲方的通讯地址(如住址、联系电话等)发生变更,须在变更后10天内书面通知乙方。

十、抵押期间,甲方应妥善保管抵押物,保持抵押物完好无损,并随时接受乙方的检查。如果抵押物发生毁损、灭失或其他使抵押物价值减损的情况时,应及时恢复抵押物价值,或在30天内重新提供相应的经乙方认可的其他等值抵押物;

十一、抵押期间,甲方转让抵押物所得价款应优先用于向乙方提前清偿所担保的债权。

第三十二条 乙方的权利和义务

一、乙方有权对甲方提供的资料、文件的合法性、真实性进行调查;

二、乙方及其授权人有权对甲方所购买的房屋进行查询和认证;

三、乙方有权检查贷款的使用情况;

四、乙方有权依照本合同规定对抵押物进行处分,并获得优先受偿;

五、设定的抵押物意外毁损或灭失,以及因甲方的行为导致抵押物价值减少,足以影响借款合同项下的贷款本息清偿的,乙方有权要求甲方提供新的担保或恢复抵押物价值;

六、保证期间,乙方有权对丙方的资金和财产状况进行监督,有权要求丙方如实提供其财务报表等资料;

七、乙方应按本合同约定的时间及时发放贷款;

八、乙方有妥善保管《房屋他项权证》及其他有关文件资料的责任,若有遗失或毁损,乙方负责补办;造成损失的,乙方将承担民事责任。

第三十三条 丙方的权利和义务

一、丙方有了解、咨询、知悉本合同有关事项的权利;

二、保证期间,丙方失去担保能力或发生承包、租赁、合并和兼并、合资、分立、联营、股份制改造、撤销等行为,丙方应提前30天书面通知乙方。本合同项下的全部义务由变更后的机构或由对丙方作出撤销决定的机构承担。如乙方认为变更后的机构不具备完全的保证能力,由丙方或作出撤销决定的机构落实为乙方所接受的保证人,并重新签订保证合同;

三、保证期间,丙方有义务接受乙方对其资金和财产状况进行监督,并向乙方如实提供其财务报表等资料;

四、保证期间,丙方不得向第三方提供超出其自身负担能力的担保;

五、丙方的通信地址发生变更,须在变更后10天内书面通知乙方。第七章 合同的变更

第三十四条 本合同生效后,任何一方不得擅自变更和解除本合同。

第三十五条 甲方因转让用本合同项下的借款所购买的房屋而将本合同项下的权利、义务转让给他人时,应事先经乙方书面同意,并征得丙方认同,方可由受让人与乙方和丙方重新签订借款合同。

第三十六条 甲方在合同履行期间死亡(包括宣告死亡)宣告失踪或丧失民事行为能力,除其遗产或财产的继承人、受遗赠人、监护人、财产代管人同意继续履行甲方签订的借款合同外,乙方在其债权未获清偿时,有权请求人民法院取消继承人、受遗赠人、监护人、财产代管人接受甲方所购房屋的权利,并将该房屋折价、拍卖、变卖以清偿甲方的债务。

甲方遗产的继承人、受遗赠人同意继续履行本合同义务的,应持经公证的继承协议、文件与乙方签订债务承担协议。

第三十七条 甲方申请延长贷款期限,经乙方同意后,甲乙双方应签订延期还款协议,同时重新办理公证、保险、抵押登记和贷款担保变更手续。第八章 违约责任

第三十八条 甲方的违约责任

一、甲方未按合同约定用途使用借款,乙方对挪用部分从挪用之日起按本合同第五十八条规定之利率计收利息;

二、甲方未按本合同约定清偿贷款本息,乙方从贷款逾期之日起按本合同第五十九条规定之利率对逾期本息计收利息;

上述两项违约责任中,若甲方的借款既逾期又挤占挪用,乙方只择其重者采用,而不并处。

三、发生下列情况之一时,乙方有权停止向甲方发放贷款,有权解除本合同,提前收回已发放贷款本息,并有权依法处分抵押物或要求保证人履行保证责任:

1.甲方向乙方提供虚假的证明材料而取得贷款的;

2.甲方未按本合同约定用途使用贷款的;

3.借款期间,甲方累计六个月(包括计划还款当月)未偿还贷款本息和相关费用的;

4.借款到期,甲方未按期归还贷款本息,并自乙方发出催还通知书之日起30天内(以挂号寄出时间为准)仍未清偿的;

5.甲方拒绝或阻碍乙方对贷款使用情况实施监督检查的;

6.甲方未经乙方书面同意,将设定抵押物拆除、转让、出租、重复抵押或作其他处分的;

7.抵押期间,甲方转让抵押物所得价款未优先用于向乙方提前清偿借款的;

8.甲方拒绝或阻碍乙方对抵押物使用情况实施监督检查的;

9.甲方与他方签订有损乙方权益的合同;

10.甲方在借款期内间断或撤销保险或拒不续办保险的;

11.甲方在合同履行期间死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力后,其继承人、受遗赠人、监护人、财产代管人拒绝继续履行借款合同的;

12.甲方卷入或即将卷入重大的诉讼或仲裁程序及其他法律纠纷,足以影响其偿债能力的;

13.丙方违反保证合同或丧失承担连带保证责任能力,抵押物因意外毁损不足以清偿贷款本息,而甲方未按乙方要求落实新的保证人或提供新抵押的;

14.甲方发生其他足以影响其偿还债务能力的事件。

四、甲方因隐瞒抵押物存在共有、争议、被查封、被扣压或已设定抵押等情况,而给乙方造成损失的,应向乙方予以足额赔偿。乙方有权就甲方应承担的赔偿金直接从甲方在乙方开立的存款账户中扣划。

第三十九条 乙方的违约责任

乙方未按合同约定及时足额发放贷款,影响甲方按本合同规定使用借款,乙方应对未发放的贷款金额和违约天数按本合同第六十条约定的违约金率向甲方支付违约金。

第四十条 丙方的违约责任

保证期间,丙方发生下列情况之一的,乙方有权停止向甲方发放贷款,有权解除借款合同,提前收回已发放贷款本息:

一、丙方拒绝乙方对其资金和财产状况进行监督的;

二、丙方向第三人提供超出其自身负担能力的担保的。

第四十一条 处分抵押物所得价款的清偿顺序

乙方对处分抵押物所得价款按下列顺序和原则清偿:

一、支付处分抵押物的有关费用;

二、清偿甲方所欠乙方贷款本息(包括罚息);

三、清偿甲方应给付乙方而未给付的违约金和赔偿金等;

四、所得价款在支付上述款项后的剩余部分,乙方应返还甲方;若所得价款不足清偿甲方所欠乙方贷款,乙方可向甲方继续追偿,甲方仍承担相应还款义务。第九章 其他约定事项

第四十二条 合同争议解决方式

本合同在履行过程中,当事人各方发生争议,可协商解决,协商不成,可以向乙方所在地人民法院或有专属管辖权的人民法院。在协商或诉讼期间,本合同不涉及争议部分的条款仍需履行。

第四十三条 合同的生效和终止

本合同经甲方签字、乙方和丙方签字并加盖公章后生效,至本合同项下贷款本息和相关费用全部清偿完毕后终止。

本合同正本一式 份。

甲方(签字) 乙方(公章)

年月日法定代表人或

授权人(签字)

年 月 日

丙方(公章)

法定代表人或

授权人(签字)

住房贷款范文第6篇

关键词:个人住房贷款;风险、对策

一、引言

随着我国社会和经济的发展,人们对自己的居住条件提出了越来越高的要求,个人住房已逐步走向商业化、市场化。但是,我国城镇居民的人均收入还远远未达到能完全依靠自己购买理想住房的水平,何况,提前借钱买房、住房已逐步成为一种生活理念。金融银行界在企业贷款陷入困境,走投无路的情况下,也正是看上了这种社会需求,在早期个人贷款评估风险较低的情况下逐步开展了个人住房贷款业务,为银行资金找到了一条出路。

具体来说,个人住房贷款是指贷款人向购买自用住房的自然人发放的贷款。贷款人发放个人住房贷款时,借款人必须提供担保,借款人到期不能偿还本息的,贷款人有权依法处理其抵押物或物质,或由保证人承担偿还本息的连带责任。目前,个人住房贷款主要有以下几种:个人住房委托贷款、个人住房自营贷款和各种组合贷款。个人住房委托贷款是指贷款人根据住房公积金管理部门的委托,以住房公积金存款为资金来源,按规定的要求向购买普通住房的个人发放的贷款。个人住房自营贷款是以贷款人信贷资金为来源向购房者个人发放的贷款既为商业贷款。组合贷款就是商业银行和住房公积金管理部门等联合推出的一类贷款产品。比如,建设银行和住房资金管理中心运用住房公积金运用信贷资金向同一借款人发放的用于购买自住普通住房的一种个人住房组合贷款,是住房公积金贷款和住房按揭贷款的组合。1、住房公积金贷款住房公积金贷款与一般个人住房贷款在贷款性质、资金来源、贷款人、贷款风险、贷款对象以及贷款条件等方面存在许多区别。一是性质和资金来源不同。住房公积金属于委托性个人住房贷款,资金来源为单位和个人共同缴存的公积金存款;个人住房贷款属于商业银行自主发放的自营性贷款,资金来源为银行吸收的各类存款。二是贷款人和贷款风险不同。住房公积金贷款的贷款人是公积金管理中心,贷款风险由公积金管理中心承担,贷款方式属委托贷款,由住房公积金管理中心委托指定银行办理发放手续,并签订委托合同;个人住房贷款由商业银行发放,贷款风险由银行承担。三是贷款的对象有所不同。住房公积金贷款对象是指住房公积金缴存人和汇缴单位的在职职工;商业银行发放的个人住房贷款可以对一切具有完全民事行为能力、符合银行规定的贷款条件的自然人发放贷款。四是贷款条件有所不同。在贷款额度、期限上有所不同的规定。另外,住房公积金贷款利率比个人住房贷款利率优惠。2、个人住房组合贷款个人住房组合贷款是指,符合个人住房商业性贷款条件的借款人又同时缴存住房公积金的,在办理个人住房商业贷款的同时申请个人住房公积金贷款。借款人以所购自住住房(或其他银行认可的担保方式)作为抵押物可同时向银行申请个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款。个人住房担保贷款为组合贷款的,抵押人在办理抵押物财产保险时应明确住房公积金贷款委托人为保险的第一受益人。个人住房组合贷款举例,如某客户向建行申请个人住房公积金贷款仍不足以支付剩余的房价款,那么,该客户还可向建行申请个人住房贷款,也就是说可另一方面申请一笔期限相同的个人住房商业性贷款。但此两笔贷款的总金额以房价的70%为限。即对于该两笔贷款,客户可申请的最高金额为50*70%=35万元。其中某客户申请贷款25万元,个人住房公积金贷款金额为10万元,贷款期限为15年,该客户在此后15年内还款期为180期,根据个人住房公积金贷款利率,每期限假设为769.6元,而个人住房商业贷款金额为15万元,期限同样15年,该客户在此后15年内应还款180期,根据个人商业性贷款利率,每期假设为821.13元。这样,两类贷款组合后,该客户每期还款额为769.6+821.13=1590.7元。对于个人住房贷款,银行界普遍认为是一种优质资产,与企业贷款相比有着拖欠贷款比例较低的优点,因而把个人住房贷款作为低风险贷款。但是,据银行内部资料分析,2001年下半年开始,不按时归还贷款的个人客户逐渐增多,已引起金融部门的高度警觉。为此,对个人住房贷款的现状应该重新认识。近年来,个人住房贷款在房地产市场快速发展的带动下获得了迅猛发展,个人住房贷款规模在银行资产中的比重迅速上升,不少商业银行也将个人住房信贷视为低风险的信贷品种,并将其作为信贷业务扩张的重点。截至2003年,全国个人房屋商业贷款余额高达1.2万亿元,同时国内大多数银行的房贷坏账大都控制在0.1%一0.2%之间,从短期来看,这几乎可以说是当前商业银行资产类别中质量最高的贷款种类之一。但在当前特定的金融市场环境下,个人住房贷款对商业银行来说,并不见得就是低风险的金融产品。在特定意义上说,当前商业银行个人住房贷款所面临的潜在风险还要高于其他贷款类型。如果商业银行不能对当前个人住房贷款面临的潜在风险进行有效的识别与控制,那么,未来个人住房贷款的快速扩张反而可能成为商业银行的一个不容忽视的风险源。

二、当前个人住房贷款出现的风险

随着近几年我国个人住房贷款急剧增长,其风险也日益加大。重新认识个人住房贷款的风险问题将有益于商业银行进一步增强防范意识,降低和防止个人住房贷风险的发生。回顾中国房地产进入市场经济10年的发展历程,经历了积压、烂尾、炒作等过程,市场交易发生了较大的变化,房地产也进入了买方市场,但由于整个市场的信用问题,例如政府部门的不规范运作、开发商的恶意欺骗、游戏规则的不完善、小业主对市场信用的认识不够等原因,现在房地产的风险问题越来越突出,个人住房贷款的风险更是首当其冲。下面具体分析个人住房贷款已出现的风险问题。

(一)个人的信用风险

目前的个人信息管理状况,使得商业银行很难进行准确的风险判断。从信用风险的角度来看,一方面,个人住房信贷所带来的是借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化,不能按期或无力偿还银行贷款,被迫违约放弃所购房屋,从而给银行利益带来损失的违约风险。另一方面,借款人还可能故意欺诈,通过伪造的个人信用资料骗取银行的贷款,从而产生道德风险。其中个人信用风险又分为:1、购房者由于收入水平下降,无力偿还贷款值得指出的是,个人住房贷款属于中长期信贷,其还款期限通常要持续20—30年左右,在这段时间中个人资信状况面临着巨大的不确定性,信用缺失以及个人支付能力下降的情况很容易发生,往往就可能转换为银行的贷款风险。考虑到当前个人住房贷款的申请者主要是当前收入水平波动较大的、收入市场化程度较高的白领阶层,这种中长期内的风险尤其值得关注。而中国目前个人住房贷款中的浮动利率制度,使得贷款者承担了相当大比率的利率风险,这使得贷款者在利率上升周期中出现贷款违约的可能性加大。2、购房者由于投资方式失败的原因拖欠贷款购房者对市场的估计不够,进行了购房投资,采取以租养贷等投资方式的失败,造成无力偿还贷款。这种情况所占比例很大,随着房地产的降温,房屋租赁市场的低迷,所占比例将会越来越大,银行信贷风险也越来越大。还有一部分“第二套住房”的购房者也出现了拖欠贷款现象。3、违约风险造成不能履行协议按期清偿贷款违约风险指的是抵押贷款的借方不能履行协议按期清偿贷款,因而出现拖欠贷款和终止贷款的问题。原因很多,如借款人收入水平、就业状况和房地产开发商环境的变化等等,都有可能导致借款人违约。给银行贷款造成了很大的风险。

(二)信贷风险

1、开发商恶意欺诈行为,隐瞒真相或其他不正当手段,住房面积缩小,以次充好,抬高房价,造成购房者的损失,导致购房者抵触情绪大,而拖欠贷款。2、开发商没有履行承诺,未及时完成消防等配套工程,推迟入伙。3、开发商尚欠缴地价、配套费,拖欠工程款,未办妥房产证,使部分业主拖欠贷款,放弃供楼,造成信贷风险。4、开发商为了售楼,过度地承诺。并与业主签订返租协议,由于出租不理想或开发商拖欠返租款,使业主也拖欠银行贷款。5、物业管理不善,造成业主与开发商的纠纷,使业主拖欠贷款加大信贷风险。

(三)银行的流动性风险

对于银行来说,个人住房信贷等中长期贷款的快速增长和比率的迅速提高,可能会带来流动性风险。流动性风险的具体表现就是银行资产结构中的中长期贷款比重过高,现金和国库券等不足以应付提款需要,又缺乏及时融入现金的手段和渠道。商业银行在一定范围内存在资产负债的期限错配是可以接受的,但是这个缺口应当控制在一定的比率范围之内,对这个缺口进行管理,就是商业银行的流动性风险管理和利率风险管理。根据国际经验,个人住房贷款比重接近或达到18%一20%时,商业银行整体流动性和中长期贷款比例的约束就会成为非常突出的问题。对于一些资产规模较小、资产种类较为单一的部分城市商业银行来说,实际上已经开始面临到流动性问题。从成熟市场的经验看,住房按揭贷款证券化实际上是一种新型住宅融资方式。银行将缺乏流动性但未来现金流量可以预测的住房抵押贷款进行组合,形成一个”资产池”。以这个“资产池”产生的现金流为基础,经过信用提升和信用评级以后,向投资者发行住房按揭贷款债券,其偿付资金来源于按揭贷款购房人支付的本金和利息。(四)融资风险

房地产行业是一个典型的资金密集型的行业,其对于融资的依赖程度明显高于一般的工商行业。在房地产银行融资构成中,基于房地产开发贷款与个人住房贷款的不同风险收益特性,考虑到房地产开发贷款的风险程度相对较高,因而中国人民银行对房地产开发贷款提出了更高的监管要求。与此形成对照的是,个人住房贷款在消费信贷中的比重正在增大,因为个人住房贷款通常是商业银行积极拓展的业务领域,有的还享有利率的优惠。因而个人住房贷款可能成为房地产企业积极以合规或者不合规的方式争取的融资渠道,使得房地产融资的风险向个人住房贷款中转移。当前房地产融资中的一些“假按揭”贷款就是一个代表性的现象。

(五)个人住房贷款的潜在风险

对于个人住房贷款这种新金融业务,商业银行一向把它当作一种低风险贷款来发展,以致只看到它的利润,而没有注意到它的风险,更是忽视了它的潜在风险。其实它的潜在风险更有危害性,它可以使银行倒闭,金融系统出现危机,这在美国的20世纪80年代和日本的20世纪90年代都出现过类似的情况。下面分析一些个人住房贷款的潜在风险。1、利率风险是指在贷款合同期内,由于市场利率变动而导致借款人提前偿还贷款,发生理性违约行为。在经济活动中,存在大量的不确定因素,如资金的供给需求、通货膨胀率等都会发生变化,从而引起金融市场上的变化。有可能使借款人做出提前还贷或清偿贷款的决定,使银行贷方会因此遭受损失形成利率风险。个人住房贷款的利率偏低,年利率5.04%(2002年2月21日起),而且是15年到30年的长期贷款,一旦货币政策紧缩,存款利率提高,银行几乎没有利润,甚至可能出现存款利率高于贷款利率的情况。2、个人住房贷款市场的不规范,银行之间的无序竞争,造成放宽对贷款的审批条件,增大银行的贷款风险。3、个人住房贷款因整个社会信用体系的不健全,造成很多不必要的纷争,潜在着预想不到的风险。4、中国法律体制的不健全,在诉讼过程中造成的风险。5、个人住房贷款最大的潜在风险是房地产市场本身的周期性问题。

(六)贷款中的操作风险

从操作风险的角度看,由于缺乏必要的相关法律约束,再加上各大商业银行之间激烈的竞争,银行的信贷部门有时为了扩大其业务范围,竞相降低贷款人的首付比例,或者放松贷款人的审批条件。我国一度被有关各方青睐的个人住房贷款“零首付”被央行亮出红牌。因为“零首付”存在较大的风险,购房者申请贷款后前几年的还款压力较大,易产生不良贷款。同时也容易让不法开发商与客户之间达成一种默契来套取银行资金。在操作过程中,没有严格的抵押住房登记制度,贷款的前台,与后台没有进行责任上的严格区分,对客户的资信情况没有进行严格把关。

从当前的情况看,目前各商业银行在同一城市经办个人房地产信贷业务网点偏多,在授权不严格的情况下,贷款者可以在多家银行的经营网点同时申请小额住房贷款,一旦贷款人无力偿还,抵押物往往很难处置,资产无法分割,也没有相应的法律保障拍卖,折价程序的顺利实施。

(七)抵押贷款的风险

根据风险成因,住房抵押贷款风险可分为抵押物产权风险、信用风险、欺诈风险、抵押物价格风险、贷款条件风险、抵押物处分风险等。其实,个人住房贷款的风险防范不仅仅是“零首付”的问题,即使是贷款额度与抵押物实际价值不超过80%的个人住房抵押贷款和不超过60%的个人商用住房贷款同样存在风险问题。据调查显示,1999年某地个人住房贷款不良率为零,但随着个贷业务的快速增长,从2000年开始,不良贷款开始抬头,到年底不良贷款率达到0.2%,至今年5月底不良贷款率又上升为0.5%。虽然只上升0.3个百分点,这里面却隐含着极大的潜在风险,因为个人住房贷款客户多、面广分散,基数大、期限长,风险点多而不易控制,加之这项业务是在起步阶段。当然,上述调查并不能代表全局,但“水涨船高”已预示着个人住房贷款风险呈缓升走势。

三、降低个人住房贷款风险的策略探讨

据了解,目前反映个人住房贷款业务的风险因素主要有:一是能证明贷款者还款能力的收入证明水分较大;二是有的购房者利用银行间信息沟通不畅,其收入证明一式多份,在不同的银行按揭贷款,在多处购房;三是个人信用程度不明,且信誉度会随着收入多少而发生变化。1、加大住房贷款保证保险制度的推广力度,将贷款风险转移给保险公司加大住房贷款保证保险制度的推广力度,将贷款风险转移给保险公司。贷款行为保障贷款的安全,要求借款人投保房屋财产险,以保障贷款抵押物的安全,来增强借款人的信用,保证资金安全贷放。2、对开发商进行考察,防止欺诈行为对开发商进行考察,防止欺诈行为。要求开发商对购房人负连带保证,如果由于开发商在质量、日期、违反合约等方面造成购房人拖欠贷款时,应由开发商负连带责任。3、改进对购房人还款能力的评估方式改进对购房人还款能力的评估方式。不但要求购房人提供收入证明,还应该要求提供单位证明、个人职位、学历、家庭收入等情况,更为客观、准确地对购房人的整体信用进行评估。4、改善银行贷款结构改善银行贷款结构,降低房地产和个人住房贷款所占的比率,提高对个人住房贷款的质量,避免银行之间对楼宇按揭的盲目竞争。因此银行没有必要放宽对贷款审查条件,只能是提高个人住房贷款的比例和不良贷款的比例,人为地增加个人住房贷款的风险。现在银行须在严格保证个人住房贷款质量的前提下,发展个人住房贷款。5、加大金融改革,引进新的金融商品加大金融改革,引进新的金融商品。尽快导入资产证券化和房地产投资信托,这些也是发达国家通常用来提高银行的资金流动性,降低个人住房贷款风险,以及作为处理房地产危机的金融工具。6、银行要严把贷前审查关银行有必要严把贷前审查关,对借款人的资金来源、收入与贷款后月偿还比率、借款人社会信用等严格审查,对不能按期归还贷款客户建立违约档案,指定专人负责催办,对逾期贷款要及时向法院提出强制拍卖房屋的诉讼。值得高兴的是,中国银监会日前《商业银行房地产贷款风险管理指引》,指引在个人住房贷款风险控制部分,要求商业银行应统一“个人住房贷款申请表”,并将借款人以及风险审核信息以“风险评估书”的形式记录在案。银监会有关人士介绍说,运用统一表格将客户的信息标准化,不仅有利于各银行降低成本,提高效率,还可以保持数据的统一性,为银行一系列的后期工作,如贷后管理、组合管理、引入按揭保险以及最终的资产证券化等奠定良好的基础,同时也有利于相关机构统一征信系统的建立和完善。

四、完善个人住房信贷风险管理

住房贷款范文第7篇

【关键词】 军队住房 贷款制度 住房经济

军队实行住房补贴制度,结束了我军福利分房的历史,住房保障方式逐步向货币化分配制度转变,这有利地维护了官兵的切身利益,提高了军队人员住房保障水平。但是我们也要看到,住房补贴制度目前还只是在解决转业复员人员住房问题上发挥了作用,而在职人员的住房困难仍得不到有效解决。为了推进军队人员住房保障社会化,应当借助社会力量多渠道解决住房问题,本文建议通过建立军队住房贷款制度,使军队人员住房经济补偿更加普及化、科学化。

一、建立军队住房贷款制度的必要性

从现阶段军队人员实际住房情况看,供需矛盾较为突出,尤其在省会以上的大中城市,在职人员不能及时按职级住用相应建筑面积标准的公寓房,有的单位部分干部根本没房住。分析其原因,主要有以下几点。一是1999年以前转业复员的人员未享受到住房补贴,到地方后,既分不到住房又没钱购买住房,这就造成安置在驻地的转业复员人员不能及时腾退军产住房。二是在大部分地区租住军队公寓住房和在地方相比,不仅价格比较低,而且生活条件和安全性都比地方要好,因此造成转业复员人员离队后,能买起住房的也不愿购买,仍然住用军队公寓住房。三是在职干部退休后,不能及时得到妥善安置,仍住用公寓房。

军队实行住房补贴制度后,提高了转业复员人员的个人购房经济实力,尤其是转业复员到中小城市的人员基本能用自己的住房补贴购买到一套合适的住房,这样就有效地促进了军产住房的腾退工作,为缓解军队住房矛盾起到了一定的促进作用。就在职人员住房问题而言,要进一步打开“出口”,促进军队住房制度改革,就应当寻求其他途径,通过建立军队个人住房贷款制度来解决问题。

二、建立军队住房贷款制度的可行性

1、外军成功的经验做法

外军在建立军队住房贷款制度方面已经有了成功的做法。美国有专门为退伍军人提供住房抵押担保的退伍军人管理局。退伍军人管理局对达到规定服役时间的退伍军人提供住房抵押贷款担保,担保金额可达60%。退伍军人不需支付担保费用,政府承担全部担保费用,该项贷款不仅使许多中低收入军人家庭有能力获得住房抵押贷款,而且解除了金融机构发放住房抵押贷款的不安全感。法国军官退休前,绝大多数都有一套私人住房,他们的住房主要靠个人修建、购买或租赁,确有困难的可向政府申请优惠贷款。

2、我军住房贷款制度的建设构想

我军住房贷款如果由国家或军队为军人提供担保,既可以吸引众多金融机构加入军人住房抵押贷款市场,又可以充分利用社会资金,减轻军队负担。我国目前的金融行业正在日益完善,军人通过向地方金融机构融资来解决自身住房问题,不仅可以刺激我国的住房消费,而且可以推进我国市场经济的快速发展。军队应与国家有关部门和银行协商,为军队在职人员建立个人购房抵押贷款制度。在保证银行利润收益的前提下,要充分考虑到军人职业的特殊性,给予特殊的优惠照顾,争取做到花最少的钱住最合意的房子。

(1)银行要给予优惠贷款政策。在贷款利率上相比地方商业住房贷款利率要相应调低;首次付款额要依据房价而定,就目前来看,军队在职人员的首次付款额可定在房价的20%~30%之间;每月还款额确定要保证军队人员在扣除之后能维持基本的生活水平,最高不超过军队在职人员月工资的60%。

(2)军队有关部门要给予贷款担保。在进行贷款担保前,各部门要做好前期准备工作,如干部或军务部门要对贷款人员进行资格审查,主要面向那些工作稳定,愿意在驻地长期服役的人员。财务部门要向银行说明军队现行的住房补贴制度及贷款人员的个人住房资金账户累积情况;营房部门要对其住房状况进行全面跟踪调查;最终要各部门共同出具书面担保,使银行向军队在职人员贷款时无后顾之忧。

(3)军队财务部门要与银行达成还款协议。军队人员有时由于工作原因,不能按月定期还款,军队财务部门应与银行方面达成书面还款协议,在每月发工资时直接扣除,统一缴纳。有什么问题时由军队财务部门出面交涉,这样省去了军队贷款人员的很多麻烦,使他们能够有更多时间投入到部队的建设。

(4)军队贷款人员要和银行签订住房还款抵押协议,对确实不能按时还款的人员,经军队相关部门核实后,银行有权利收回住房并拍卖处理。

三、建立军人住房贷款制度的配套措施

1、建立军队住房贷款的法规

依靠行政手段难以实现对军人合法权益的有效保障,要更好地保障军人权益,就必须建立军人住房贷款法规,明确军人在住房消费方面应该享有的权利,通过法律的手段从制度上保护军人住房消费权利,特别要使住房贷款人员的“贷款消费”建立在法律保护之下,防止发生司法纠纷,以保持军队的稳定,增强部队的凝聚力和战斗力。

2、完善军队住房贷款的机构

通过合理设置和完善军人住房贷款的机构,为军人购房打开方便之门。金融保障方面,国有商业银行可下设专门负责军人住房贷款管理的部门,负责执行住房贷款审核、发放、管理工作,落实各项优惠政策。购房保障方面,积极参与规范的房地产交易市场,简化军人在地方购房手续,成立相应的代办机构,尽量满足军人的购房愿望,同时加强对房地产经营的监督,切实保证军人在地方购房的公平和公正。房地产流通方面,依托一定的中介机构,可通过有偿服务等形式为军队人员提供住房出售和对换服务,为解决已购房人员因岗位变动等需要进行调整的拓宽渠道。住房保险方面,实行住房货币后,住房消费的主体家庭化,住房风险成了家庭主要风险之一,如果遭受地震、火灾等损失,个人和家庭都难以承担,因此应鼓励军人在商业保险机构积极参加住房保险,提高军人及其家庭的心理承受能力,使军人住房消费权益切实得到保障。

3、建立军队人员住房贷款信息档案

住房档案是记载军人享受住房补贴信息的重要依据,可形象地比喻为“源头”。对军队人员的住房贷款情况我们也要在“源头”把关,在军队人员住房档案中相应地加上有关住房贷款信息内容的记录,包括首付金额、月供金额、贷款年限、还款进度、享受的优惠等,方便贷款人员和军队财务部门了解查询,并且定期和银行部门就贷款信息进行核对。

4、加大宣传力度,提高思想认识

要真正从解决问题入手,做好住房贷款制度的宣传工作。一是要使广大官兵了解住房贷款制度的具体操作规范和管理要求,让他们知道申请贷款、审批发放、按揭还款要经过哪些手续,金额怎么计算。自己享受的优惠政策做到人人皆知,人人会算,以便使他们真正地参与到住房贷款制度管理中来。二是要重视实施过程中的信息反馈。重视广大官兵对住房贷款制度实施过程中的好建议、意见,以及解决问题的一些想法,让他们能够畅所欲言,以维护官兵利益为己任,真正从他们的生活实际出发,切实解决好官兵住房贷款过程中的难题。

【参考文献】

[1] 黄瑞新等:西方防务经济理论[M].北京:海潮出版社,2001.

住房贷款范文第8篇

1.1个人的信用风险:目前的个人信息管理状况,使得商业银行很难进行准确的风险判断。

1.2信贷风险:①开发商恶意欺诈行为,缩小住房面积,造成购房者的损失,导致购房者抵触情绪大,而拖欠贷款。②开发商未办妥房产证,使部分业主拖欠贷款,放弃供楼,造成信贷风险。③物业管理不善,造成业主与开发商的纠纷,使业主拖欠贷款加大信贷风险。

1.3个人住房贷款的潜在风险:对于个人住房贷款,商业银行一向把它当作一种低风险贷款来发展,以致只看到它的利润,忽视了它的潜在风险。

1.4贷款中的操作风险:从操作风险的角度看,由于缺乏必要的相关法律约束,再加上各大商业银行之间激烈的竞争,银行的信贷部门有时为了扩大其业务范围,竞相降低贷款人的首付比例,或者放松贷款人的审批条件。

1.5抵押贷款的风险:根据风险成因,住房抵押贷款风险可分为抵押物产权风险、信用风险、欺诈风险、抵押物价格风险、贷款条件风险、抵押物处分风险等。

2降低个人住房贷款风险的策略探讨

据了解,目前反映个人住房贷款业务的风险因素主要有:一是能证明贷款者还款能力的收入证明水分较大;二是有的购房者利用银行间信息沟通不畅,其收入证明一式多份,在不同的银行按揭贷款,在多处购房;三是个人信用程度不明,且信誉度会随着收入多少而发生变化。①加大住房贷款保证保险制度的推广力度,将贷款风险转移给保险公司。为保障贷款的安全,要求借款人投保房屋财产险,以保障贷款抵押物的安全,来增强借款人的信用,保证资金安全贷放。②对开发商进行考察,防止欺诈行为。③改进对购房人还款能力的评估方式。不但要求购房人提供收入证明,还应该要求提供单位证明、家庭收入等情况。 ④改善银行贷款结构,降低房地产和个人住房贷款所占的比率,提高对个人住房贷款的质量,避免银行之间对楼宇按揭的盲目竞争。⑤银行要严把贷前审查关,对借款人的资金来源、收入与贷款后月偿还比率、借款人社会信用等严格审查。

3完善个人住房信贷风险管理

当前应当把完善个人住房信贷风险作为商业银行风险管理的重点。①着手建立一个完善的个人信用体系。②为了化解个人住房贷款带来的流动性风险,应积极鼓励商业银行采取市场化的手段转移风险,推进资产证券化市场的发展。

住房贷款范文第9篇

一、当地经济发展状况及房地产市场情况

200×年××市社会经济运行呈良好态势:国内生产总值达到541亿元,较去年同期增长7.2%;全市金融机构储蓄存款余额达到369.9亿元,比年初增长20.1%;城镇居民人均可支配收入8737元,比增9.7%;城镇居民人均消费7267元,比增12.1%。

200×年全市商品房成交面积为39.05万平方米、交易额为73359万元,分别比去年同期增长10.2和11个百分点,商品房成交价格均出现不同程度的回升。全市城镇人均住宅建筑面积为21.43平方米;城镇户均住宅约75平方米(3.5人/户),住宅平均售价是1314元/平方米,价值是98550元,是同期城镇户均可支配收入3.22倍。××市房价仍在合理区位,居民购房仍有一定潜力。

有关专家认为,城镇居民在达到人均住房面积35平方米之前,将保持对住房的旺盛需求。××建市至今已有13年,建市之初大量居民居住在原有的房改房普遍质量比较低,功能不全,设计陈旧,环境不佳,与新开发的住宅区相形见绌,通过二次置业来改善居住条件是居民的必然要求。可见,××市房地产业具有比较大的市场潜力,为商业银行有效营销个人住房贷款业务提供广泛的市场基础。

二、个人住房贷款的基本情况

(一)贷款余额和占比情况。截至200×年12月30日,全市四大国有商业银行个人住房贷款余额共92612万元。其中工行×万元,占比34.4%,排名第一;农行×万元,占比23.1%,排名第二;中行×万元,占比22%,排名第三;××银行18927万元,占比20.4%,排名第四。

(二)新发放贷款情况。全市四大国有商业银行个人住房贷款全年新发放额约13000万元,但余额却比年初减少2700万元。其中工行基本无新发放,余额比年初减少5300万元;××银行新发放1330万元,余额比年初减少4600万元;农行新发放额约1670万元,余额比年初减少600万元;中行新发放约10000万元,余额比年初增加7800万元,占有绝对优势。

(三)贷款质量情况。全市四大国有商业银行个人住房贷款不良额约16900万元,不良率19.2%,资产质量较差。其中工行不良贷款额约9000万元,不良率28.2%;农行不良贷款额约5200万元,24.3%;××银行不良贷款额2693万元,不良率14.2%;中行的资产质量最好,不良额只有约20万元。

三、××市分行个人住房贷款下滑原因

(一)外部原因

1.同业营销手法多样,市场竞争激烈

近年来,当地多家金融机构纷纷将个人住房贷款列为一项首要业务加以重点营销,并在信贷资源、人力资源和财务资源等方面给予大力倾斜,其中以中行力度最大:

(1)中行与当地第一大开发商××公司建立了稳固的合作关系。××公司近几年的开发量在市区占据主导地位,市区的按揭贷款基本都是××公司开发的房产,××公司去年开发的站前中心花园、锦绣家园、城市家园和骏景花园等市区几个较为大型的项目,按揭业务都由中行独家承办。

(2)上级行对中行××市分行按揭业务转授权限比较大。零售业务部经理具备40万元以内的审批权,市分行行长具备80万元以内得审批权。中行楼盘准入政策宽松,存量楼盘不需年审。

(3)中行服务手段贴近市场、效率高。业务流程简单、环节少,从贷款受理、审批到发放在分行零售业务部“一站式”就可完成。在还款能力的分析方面,中行比较注重以实际调查为准;引进律师见证签字服务,客户只需跑一次银行;与房管局协调好关系,抵押登记时间较短。

2.部分商业银行则不惜代价争夺或扩充“阵地”,甚至敢冒“风险”。工行和农行为了抢占市场份额而降低准入门槛,采取不规范的竞争手段,虽然提高了市场份额占比,但贷款不良率高,付出沉重代价,也扰乱了整个信用环境和市场竞争秩序。据了解,工行和农行开始觉醒,逐步提高个人住房贷款的准入门槛,谨慎发放,工行去年基本无发放,农行去年发放也大大减少。

由于同业竞争手法多种多样,致使××市分行未能对当地较大规模的按揭贷款楼盘实施有效营销,这是该行市场份额下滑的一个重要因素。

(二)内部原因

1.还款压力大。当地按揭业务量只占交易额的17.7%,市场总量偏小。××市分行是全市最早开办按揭业务的金融机构,供楼贷款的本金回收已进入高峰期,每月正常回收额约在500万元以上,个贷发放额小于回收额。去年以来,受人民币升息预期及社会整体经营利润下降的影响,借款人提前归还个贷现象频繁发生,仅去年上半年,××市分行提前还清按揭贷款客户达127户,金额780万元,占全部个人住房贷款回收总额的28%。

2.开发贷款投放减少对个人住房贷款业务的影响在近两年内逐渐显现。近几年,由于受地方经济环境、信用环境的影响,××市分行对于房地产金融业务的开展较为稳健,谨慎投入,造成楼盘项目储备数量下降,个人住房贷款业务的发展后劲不足。

3.楼盘准入比他行严格、工作效率和服务质量有待提高等因素也一定程度影响业务发展。我行要求开发商提供的资料比较多,有关要求较其他银行严格。前后台分离实施办法尚处于“磨合期”,经办行尚未在新的运作框架内制订既能有效防范信贷风险、又能提高工作效率和服务质量的细化流程,没有充分体现贴近市场、方便客户。例如,每笔业务开发商需多次往返陪借款人前来我行办理有关手续,给开发商和借款人带来诸多不便;每笔业务从申请到发放我行平均需要1个月时间,而中行只需20天,工作效率相对低。开发商普遍认为我行按揭贷款手续多、程序复杂,在当前不规范的市场环境中,我行不但难以争取新的按揭市场份额,就连一些存量楼盘按揭业务也在不断流失。

四、尽快遏制市场份额萎缩局面,持续健康快速发展个人住房贷款的对策

面对个人住房贷款市场日趋激烈的竞争,××市分行只有坚持走发展之路,逐步理顺管理机制,加大市场投放力度,才能促进个人住房贷款持续健康快速发展。

(一)增强市场意识,切实把个人住房贷款作为重要业务来抓

提高市场敏感度,加强与当地国土、建设规划、房管等部门的联系,掌握新开工楼盘情况,善于捕捉市场信息,抓住源头;对优质楼盘、优质开发商,在风险可控前提下,可积极营销房地产开发贷款,逐步形成了一条从生产到消费领域良性循环的房地产金融链,为个人住房贷款的持续发展增强了后劲;要抓住大型企业集团办理职工集资建房的契机,争取实行批量营销;要积极采取措施,加强对无开发贷款投入楼盘的“渗透”,争取按揭贷款份额,并高度重视客户服务维护工作,密切与开发商、售楼人员的联系,增强对开发商的吸引力;要丰富营销手段,大力营销个人住房转让贷款、个人住房再交易贷款、个人住房组合贷款等新产品,开拓市场,丰富“乐得家”品牌内涵。

(二)加强财务资源配置,体现与个人住房贷款发展目标相匹配的政策倾斜

优化个人住房贷款及其关联产品的经济资本分配系数,加大对住房楼盘项目营销和个人客户营销的费用投入,制订适应市场竞争形势的灵活营销激励政策,在业务考核中提高对个人住房贷款业务发展的考核权重,强化和完善对客户经理营销住房楼盘项目和个人客户的激励机制。

(三)操作流程的设计要体现方便客户和提高服务质量

要根据市场和客户需求变化,研究和借鉴同业竞争策略,分析影响我行竞争能力的因素,定期、不定期地对现有业务流程进行检查,对流程中与内控关系不大,但对效率影响较大的环节和重复劳动要及时加以改进,对系统性效率问题,要进行优化或再造。

在具体操作上,前台部门和客户经理无论是从客户需求的采集、分析,还是到具体业务的受理、申报、抵押登记、发放的每一个环节都要进行效率检查,严格规定时限,明晰责任,千方百计缩短业务办理时间,减少客户往返办理次数,提高客户办理业务的便利程度。前台部门在审批前要加强与后台的会商和沟通,准确把握营销方向,甚至后台部门可提前介入,提高营销的成功率。

(四)推广个人住房贷款中心,为客户提供多层次、全方位的服务

个贷笔数多、金额小、面对千家万户,便捷、安全、高效办理有关手续是首要工作,建议在市场资源和业务量相对集中的地区,积极实践专业化经营模式,建立个人贷款中心,通过整合经营机构、再造业务流程,实现个人信贷业务流程标准化、管理规范化、经营规模化、业务批量化、程序自动化、风控集中化,为客户提供一站式服务。

个客中心可以采取代办或将中介机构、保险公司、公证部门请进场的方式,为客户提供贷款、办理抵押登记、保险、公证等一条龙服务,客户到中心不超过两次就能办妥所有的贷款手续,促进业务流程全面提速,最大限度地消除“手续繁锁、程序多、时间长”等现象。

(五)量化考核,实施长效的激励约束措施,保持个人客户经理队伍的活力

要按照业务规模和发展要求合理、充分配备个人住房贷款业务各经营管理环节的人员,保证个人贷款业务经营管理人员的数量和质量。建立合理有效的激励约束和考核机制,对各项个贷指标实施细化、量化,实行综合考核,绩效挂钩,多劳多得,奖优罚劣,充分调动个贷从业人员的积极性、主动性和创造性,树立高度责任感。从客观实际出发,推行贷款责任制,将客户经理的收入和等级晋升与个人业绩联系在一起,奖惩兑现,优胜劣汰,保持客户经理队伍的活力。

(六)正确处理市场营销与风险控制的关系

住房贷款范文第10篇

【关键词】个人住房货款;风险;防范

在当下来看,住房信贷有着两大优点,风险低收益高。在有着国家优越政策的支持下很多的商业银行也踏入信贷市场,业务发展迅速。在业务快速增长的背景下信贷的不良率也相应的有所增长。今后中国的房地产方向应该何去何从还是不确定的问题,在政府的调控力度越来强的背景下,很过人对于房地产的发展都有着不同的看法,这样就是更大的加大的了房地产信贷的风险因素存在。

一、个人住房贷款的含义

个人住房贷款是指银行接受委托向在中国大陆境内城镇购买、建造、大修各类型房屋的自然人发放的贷款。个人住房贷款业务主要包括自营性个人住房贷款即个人住房按揭贷款(包括个人一手房贷款、个人再交易贷款住房贷款即二手房贷款、个人商业用房贷款等)、公积金个人住房贷款和个人住房组合贷款。

1.公积金个人住房贷款是指住房公积金管理中心运用住房公积金委托商业银行发放的个人住房贷款,也称公积金贷款。住房公积金贷款利率低主要是为中低收入的公积金缴存职工提供。

2.个人住房自营贷款是以银行信贷资金为来源向购房者发放的贷款,也称商业性个人住房贷款。

3.个人住房组合贷款指以住房公积金存款和信贷资金为来源向同一借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款,是个人住房委托贷款和自营贷款的组合。

二、商业银行个人住房贷款的风险控制与防范对策

1.信用风险及防范对策

借款人在买房后由于支付和偿还能力下降无法支付本金这种情况我们称为信用风险。 房贷申请的资格审查能够有效的控制信用风险。对于申请人的资质的初审通常要做到以下的几个方面。

(1)用定性和定量的方法系统的分析审查借贷人的综合情况,以现金收入为依据,工作的稳定程度为参考,进行审查和评估。(2)申请人的担保、诚信、工作、和偿还等情况都是我们需要重点关注的。(3)贷款方面应该有个合理的机制控制借贷收入偿债比例,科学的确定贷款数额和年限,将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下(含50%),控制借款人每期还款额不超过其还款能力。

2.抵押物风险及防范对策

银行的第二还款来源通常都是抵押物的变卖,对于抵押物的处置和变卖有着处置风险和价格风险的存在。对于抵押物的审查是防范这种风险存在的重要手段。抵押物审查程序具体应做到:(1)仔细的审核抵押物的合法性和被抵押的合法性;(2)要求售房单位到期及时办理产权户手续,与产权抵押登记部门协议确保抵押手续完整到位;(3)尽量减少实物抵押,降低由于市场价格的变动带来的变现风险。(4)履行担保法,不按照合同还款的进行依法收取抵押物进行变现降低资金风险。

3.流动性风险

住房贷款的风险主要存在以下的两个方面。(1)“短存长贷”行为,会抑制银行的资金流动性银行的偿还能力降低,成为流动性风险。(2)我们国家的个人住房贷款变现环节繁琐机会成本附加带来成本的损失。如果大宗的存款人或者债权人要求银行清偿债务时,资金周转困难,甚至倒闭。

4.开发商导致的风险及防范对策

很多的地产商开发的楼盘质量不达标,售出的期房不能按照规定的时间进行交付,导致购房人和开发商发生纠纷要求解除合约。“假个贷”风险。开发商以个人的名义进行冒充购房进而套取贷款。我们要加强和资质过硬的开发商合作,杜绝这种假信贷的现象存在。在开发商的审查要注意审查人员和开发商是否有利益链条,将影响准确客观的审核。

5.管理风险及防范对策

主要体现在领导部门对于业务看重的情况下,下属部门重业绩管理相对放松,违规操作时有出现,没有被准擅自变更担保条件或者贷款标准。再者部门自身工作人员串通一气违规逃避制度约束。严格支付管理个人住房贷款资金应当采用贷款人受托支付方式向借款人交易对象支付,贷款人应在贷款资金发放前审核借款人相关交易资料和凭证是否符合合同约定条件,支付后做好相关的备案工作,并且归集凭证进行统一的存放管理。遵循审贷与放贷分离的原则,设立第三方部门或者岗位进行放贷,严格审批只有满足条件的才能进行批准放贷。

6.建立个人住房贷款风险预警系统

综合对当前的产业经济指标和国家相关的政策进行分析,建立预警机制度。对整个市场出现突发状况能够做出及时的反应对,预防隐患规避市场和政策风险。

参考文献:

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