债权转让合同范文

债权转让合同范文第1篇

A 有限公司（下简称“A 公司”），一家依照中国法律设立并存续的有限责任公司，其法定地址在：____省____市____路____号；

B 有限公司（下简称“B 公司”），一家依照中国法律设立并存续的有限责任公司，其法定地址在：____省____市____路____号；

C 厂，一家依照中国法律设立并存续的国有企业，其法定地址在：____省____市____路____号；

以上实体单称时称为“一方”，合称时称为“各方”。

序言

鉴于：A 公司、XXXX股份有限公司（下简称“股份公司”）和C 厂于____年____月____日签订《债务承担协议》，约定由C 厂承担股份公司因回购股份而形成的对其发起人A 公司价值人民币____万元的负债，A 公司由此成为C 厂的债权人；

鉴于：A 公司拟转让其对C 厂的上述债权（下简称“债权”），B 公司拟受让该等债权；

故此，各方约定如下：

第一条债权转让

1.1 A 公司同意按本协议的条款和条件向B 公司转让债权，B 公司同意按本协议的条款和条件从A 公司受让债权。

1.2 各方同意，本协议项下的债权转让是无偿的，A 公司不会就此向B 公司收取任何对价。

1.3 C 厂同意在债权转让完成后向B 公司偿还债务，该等债务包括本金（人民币____万元）和利息。

1.4 C 厂向B 公司偿债的方式和期限如下：

1.4.1 还款期限自____年____月____日起至____年____月____日止。

1.4.2 ____年____月____日之前向B 公司偿还负债本金的二分之一及利息（利息率____% ）；____年____月____日之前向B 公司偿还负债本金的二分之一及利息（利息率____% ）。

上述期限为C 厂向B 公司付款的期限。如由于不可归责于C 厂的原因导致B 公司未能及时收到上述款项，C 厂不承担任何责任。此外，B 公司收到C 厂的付款后，应依法向其开具发票。

第二条陈述、保证和承诺

2.1 A 公司承诺并保证：

2.1.1 其依法设立并有效存续，有权实施本协议项下的债权转让并能够独立承担民事责任；

2.1.2 其转让的债权系合法、有效的债权。

2.2 B 公司承诺并保证：

2.2.1 其依法设立并有效存续，有权受让本协议项下的债权并能独立承担民事责任；

2.2.2 其受让本协议项下的债权已经获得其内部相关权力机构的授权或批准。

2.3 C 厂承诺并保证：

2.3.1 其依法设立并有效存续；

2.3.2 其自愿并有能力按照本协议约定向B 公司清偿上述债务，并愿意以其拥有的____平方米的房产所有权作为向B 公司履约的担保，担保协议由双方另行签定。

第三条违约责任

3.1 各方同意，如果一方违反其在本协议中所作的陈述、保证、承诺或任何其他义务，致使其他方遭受或发生损害、损失、索赔、处罚、诉讼仲裁、费用、义务和/ 或责任，违约方须向另一方作出全面赔偿并使之免受其害。

第四条生效

4.1 本协议于各方授权代表签署后生效。

第五条适用法律

5.1 本协议的订立、生效与解释均适用中国法律。

第六条其他规定

6.1 对本协议所作的任何修改及补充必须采用书面形式并由各方合法授权代表签署。

6.2 本协议构成各方有关本协议主题事项所达成的全部协议和谅解，并取代各方之间以前就该等事项达成的协议、谅解和/ 或安排。

6.3 在本协议履行过程中发生的纠纷，双方应友好协商解决；协商不成的，任何一方均有权向有管辖权的人民法院提讼。

6.4 本协议以中文书就，一式三份，A 公司、B 公司和C 厂各执一份，具有同等效力。

本协议各方已促使其合法授权代表于本协议文首载明之日签署本协议，以昭信守。

A 公司（公章） B公司（公章）

授权代表：__________授权代表：__________

C 厂（公章）

债权转让合同范文第2篇

A欠B款29380元，B欠C款4万元，C觉得对B追款无望，遂将其中的29380元债权转让给了好友A，A以此要求与B进行抵销。B则认为，A与C之间的债权转让没有征得其同意，且A与C之间根本就不存在着债权债务关系。因此，该债权转让无效。

二、观点

对本案形成了两种观点：一种观点是，债权转让具有无因性，债权的转让方与受让方只要达成转让债权协议，且通知了债务人，即对债务人发生效力。另一种则认为债权转让应在转让方与受让方存在着某种可转让的原因，不可恶意转让，且为了保障债务人的合法权益，应征得债务人的同意。

三、评析

上述两种观点分别基于《民法通则》第91条和《合同法》第80条等有关规定而形成。《民法通则》第91条规定：“合同一方将合同的权利、义务全部或部分转让给第三人，应当取得合同另一方的同意，并不得牟利。依照法律规定应当由国家批准的合同，需经原批准机关批准。但是，法律另有规定或者合同另有约定的除外。”对该债务人同意的效果，学术界存在着两种观点：一种观点认为债务人同意是合同权利转让的成立条件。其理由是：债权转让在性质上是多方民事法律行为，债务人也是债权转让的一方当事人。因此，债权人转让债权只有在征得债务人的同意后，债权转让合同才能成立。第二种观点是：债务人同意并不是债权人转让合同成立的要件，而是合同权利让与对债务人生效的要件。理由是：尽管合同权利让与要涉及到两种不同的法律关系，即转让合同关系和债权人与债务人的原合同关系。但是，就转让合同关系而言，仅在作为转让人债权人与作为受让人的第三人之间发生，债务人并非转让合同关系的当事人，转让合同也不是多方民事法律行为，所以债务人的同意不应成为转让合同的成立要件。从性质上说，债务人同意是法律为保护债务人利益而设定的规则，如债权人转让权利没有取得债务人同意，则此种权利转让对债务人不产生效力。债务人依照原合同规定仍然向债权人作出履行，债权人不得拒绝。而作为受让人的第三人向债务人请求履行其债务，债务人有权予以拒绝。但在《合同法》第79条和第80条分别规定：”债权人可以将合同的权利全部或部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知的，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。”该规定则仅将通知债务人作为债权转让发生效力的要件，债务人的同意与否不影响债权转让的效力，除非在合同规定的3种情形下即使履行了通知义务也不得转让。这样规定主要在于保障债权人行使权利，因为债权转让与否，债务人同样必须履行原合同义务。

由于《民法通则》与《合同法》对债权转让的要件等相关规定相互矛盾，在司法实践中法律的适用带来了难题，且均对债权转让规定不明确。笔者认为：

一、债权转让的概念及特征

根据我国目前法律的规定，债权的转让仅存在于合同当中，即合同权利的让与，指合同一方将合同的权利全部或部分地转让给合同以外的第三人。其性质上仍然是一种合同，具有合同成立及生效的构成要件，即要求转让方和受让方均具有完全民事行为能力，双方债权转让的意思表示起初不具有欺诈、胁迫、乘人之危及损害国家、集体、他人的合法利益，亦不可以合法形式掩盖不法的目的。合同权利转让的效果是原合同主体的变更，包括两种情形：一、转让方退出原合同关系，由受让人代替其债权人地位；二、转让方不退出原合同关系，与受让方共同成为原合同的债权人。债权转让的概念可以在与相关概念的比较中体现出来：

（一）、债权转让与赠与合同。赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。赠与合同的一方当事人即受赠人可以是限制民事行为能力人或无民事行为能力人。且赠与合同一般是赠与人基于物权而实施的处分行为，一般具有无因性，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与，除非具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同。而债权转让基于原合同，受让人必须具有完全民事行为能力，债权转让是债权请求权的转让，继而是财产所有权的转让，还有与这相随的一些合同义务的转让。债权转让一般是具有原因的，即转让方与受让方存在着债权债务关系或其他关系。

（二）、债权转让与向第三人履行。债务人向债权人指定的第三人之间形成委托关系，当债务人不履行或不正当履行时，由债权人而不是第三人向债务人追究违约责任，当第三人违约时，由第三人承担民事责任，而非债权人。

（三）、债权转让与债权的代位权及撤销权。代位权及撤销权的行使是按照法律的规定，在债务人实施损害其债权行为时，由债权人以自己的名义主动向第三人行使原债务人的债权或撤销权。而债权转让系出让方与受让方合意的结果，无须诉讼程序解决。

债权转让合同在原合同的基础上形成，渊源于原合同，但又与原合同有不同的地方，因此其转让的效果也呈如下特点：

（一）、原合同的有效成立是债权转让合同有效成立的前提条件，如果原合同不威风凛凛或无效，那么债权转让合同也不能成立生效。如：原合同标的为法律所禁止的，本身无效，那么债权人就此债权的转让也无效。

（二）、债权转让合同的内容与原合同保持一致。债权转让合同的标的、金额、数量以及合同的履行、违约责任等均与原合同保持一致。否则，则视为合同的变更，而非债权的转让了。

（三）、债权转让的条件限制。《合同法》第79条规定了债权转让除外的3种情形：“（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。”所谓合同性质主要指具有人身性质的诸如继承、身份权、人格权、肖像权及人身损害赔偿等；当事人约定指当事人就债权转让特别约定不得转让或债务人如果知道债权人转让给第三人就不订立合同。依照法律规定指法律明文规定了不得转让债权的情形或受让主体的限制，如某些行业规定了特定的企业才可经营，或企业章程规定了经营范围，则相关的债权转让也须具备相关的经营资格与经营能力。

二、债权转让的意义

《民法通则》第91条未将合同的债权债务转让予以区分，一概以债务人同意为成立或生效要件，除非法律规定或当事人约定的除外。而《合同法》对债权的转让与债务的转让作了区分，债权的转让只须通知债务人即可发生法律效力，债务人必须向受让人履行债务，而债务的转让则须债务人同意为有效要件。笔者认为，《民法通则》的规定目的在于保护债务人的合法权益，而《合同法》的规定则重在保护债权人的合法权益，两者的价值取向不一，体现了在我国社会主义市场经济体制在80年代建立初和90年代完善过程中的利益选择，更有利于社会主义市场经济体制的发展与完善。

三、对两种法律冲突的选择适用及本案的解决

债权转让合同范文第3篇

关键词：股权转让 效力 股权变动

一、股权转让合同的内涵及特征

所谓股权转让，论其本质，指的是股权买卖，亦即以股权为客体的买卖行为，通过这种法律行为，当事人之间实现了股东地位的转换，具体而言，受让方取得股东地位，转让方丧失股东身份（部分转让的除外）。股权转让合同指的是公司股东与受让人之间基于自愿原则所达成的依法转让股东权益的协议。股权转让合同成立后在当事人之间产生相应的债权债务法律关系，其法律效果更会涉及到股东身份的变更和股东人数的增减。根据我国《公司法》的相关规定，有限责任公司和股份有限公司的股权都可以转让，但是鉴于股份公司，尤其是上市公司股权流通性强、股权转让程序相对规范等特征，实践中的股权转让纠纷多发生于有限责任公司的股权转让场合，因此，本文所述之范围主要是指有限责任公司的股权转让。

虽然股权转让法律关系实质上属于买卖法律关系，但由于其转让标的的特殊性，从而使得股权转让合同呈现出以下特征：

（1）主体的特定性。股权是股东基于其出资行为对公司所享有的权利，这就表明只有股东才能成为股权转让合同的出让人，这一点迥异于一般民商事合同。

（2）客体的特定性。股权转让合同当事人的权利义务所针对的对象是股东权益，而不是一般买卖合同中的标的物。股权的特殊性在于该权利是由多种权利集合而成的权利综合体。关于股权的性质，学界存在不同的观点，如物权说、债权说等等，但通说认为股权是一种独立的财产权利。

二、股权转让合同的订立

与其他合同的订立程序一样，股权转让合同也需要经过邀约和承诺两个步骤，惟应注意的是，由于公司法对股东身份、股权转让的期限等做了相应的限制性规定，这对股权转让合同的订立会产生一定的影响。根据公司法和其他有关法律的规定，国家公务员、军人等负有特殊职责的人员不得从事营利性活动，因此，以上人员不能成为股权转让合同的受让人。公司法还规定，股份公司发起人持有的本公司股份自公司成立之日起三年内不得转让，公司董事、监事、经理持有的本公司股份在任职期间内不得转让。此外，如若公司章程对股东的股权转让还有其他限制的，签订股权转让合同时，同样需要遵守。

为了维持有限责任公司的人合性特征，公司法规定有限公司的股东向股东以外的人转让其出资时，必须经全体股东过半数同意；不同意转让的股东应当购买该转让的出资，如果不购买该转让的出资，视为同意转让。经股东同意转让的出资，在同等条件下，其他股东对该出资有优先购买权。据此可知，有限责任公司的股权如果对外转让，转让人还负有对其他股东的告知义务，并应当经过其他股东的过半数通过，转让人还要尊重其他股东的有限购买权，这些规定必将对股权转让合同的订立以及合同效力产生影响。

三、股权转让合同生效的时间

股权转让合同何时生效？是自合同成立时生效，还是自办理完批准、登记手续时生效？对此，我国公司法并没有作出明确规定。如前述，股权转让合同属于合同之一种，并因此适用《合同法》的调整。又因为就股权转让合同而言合同法与公司法属于一般法与特别法的关系，在特别法没有规定的情况下，当然适用一般法的规定。故笔者认为，关于股权转让合同的生效时间的问题，应依《合同法》第44条的规定确立成立生效主义为原则，批准生效主义或者登记生效主义为例外的态度。

股权转让合同的成立生效原则，有利于促进股权的流转，降低股权转让的成本，据此，绝大多数股权转让合同的自成立之时起就产生法律效力。但是在少数情况下，股权转让合同须经过有关主体的批准才能发生效力。我国现行立法规定股权转让合同要办理批准手续后才能生效的，主要限于公司中的国有股权转让和外商投资的有限公司股权转让。至于须经登记才生效的股权转让合同在现有立法中还未曾出现。我国担保法和有关的司法解释规定，以公司的股权出质的质押合同自股份出质记载于公司股东名册或向证券登记机构办理出质登记之日起生效，仅是针对股权质押担保合同的，并不涉及股权转让合同。【1】

四、股权转让合同生效的法律意义

股权转让合同生效后，究竟能发生何种法律效果？这一问题直接关系到股权转让合同生效与股权转让之间的关系。“股权的实际转让意味着利益和风险的实际转移，如同买卖标的物风险转移一样，只不过股权转让的风险不是股权的毁损灭失，而是股权转让后股权价值的重大变化,实际转让前的风险和利益归转让人，此后的利益和风险归受让人。因此,在司法实践中明确股权实际转让界限具有重大的意义。”【2】

股权变动的法律效果的发生是自股权转让合同生效之时，还是自公司将买方载入股东名册之时，抑或公司登记机关办理股东变更登记之时，无论是在理论界还是在司法实务中都存在不同的观点。笔者认为，股权转让合同的生效并不意味着股权当然发生变动。按照民法理论，合同成立生效后，发生的是债法上的法律效果，换言之，合同的生效只能在当事人之间产生债权债务关系，并不会引起合同债权之外的其他绝对权的变动，欲实现绝对权变动的法律效果，当事人须在合同生效之后，另行实施一个交付标的物的行为或者依法履行相应的变更登记手续。关于股权性质上为何种权利,学界尚无定论,本文也无意对此进行探讨,但是,笔者认为,无论股权是否具有物权性质,【5】但是在股权变动上,却完全可以适用物权变动的规则,即生效的股权转让合同加上股权变动的公示方式。故我们应当明确，股权转让合同的生效并不会必然导致股权的变动，其法律意义在于在出让人和受让人之间产生以实现股权变动为内容的债权债务法律关系。我国《公司法》第74条规定：“转让股权后，公司应注销原股东的出资证明书，向新股东签发出资证明书，并相应修改公司章程和股东名册中有关股东及其出资额的记载”。从该法条来看，我国公司法似乎是承认了股权转让合同能产生股权变动的法律效果，因为注销和签发股东证明书以及修改公司章程和股东名册等被视为是股权变动公示方式的行为均发生在“转让股权”之后，而不是将上述行为作为股权转让的前提条件。故有学者认为“此处的‘股权转让’当指股权转让合同生效，‘转让股权后’当指股权转让合同生效后。从逻辑关系上看，股权转让合同生效在前，注销（签发）出资证明书、修改公司章程和股东名册中有关股东及其出资额的记载在后。”【3】笔者认为，作为一部商事基本法，其立法语言应有的严谨性和科学性自不待言，就“转让股权后”这一表达方式本身而言，对其作“转让合同生效后”的解释，似乎有点牵强。实有超越法律解释应有功能范围之嫌。尤其在我们这样一个有着大陆法系民商法传统的国家，制定法的权威性也不容许司法者更勿论学者作如此越俎代疱之解释。所以，应通过立法的方式（至少也应是立法解释的方式）明确股权转让合同生效的法律意义。

参考文献和注释：

[1]马长山，论股权的性质，求是学刊，1995年第4期。

[2]李开国，张玉编：《民法学》，法律出版社2002年版，第287页。

债权转让合同范文第4篇

一、合同权利转让的基本理论问题。1

在研究房屋买卖合同权利转让问题之前,本文先就合同权利转让的一些基本理论问题进行简要地说明。

合同权利转让是指合同债权人通过协议将其债权全部或者部分地转让给第三人的行为。其特征是:第一、合同权利转让是不改变合同权利的内容,由债权人将权利转让给第三人。第二、合同权利转让的对象是合同债权。第三、权利的转让既可以是全部的转让,也可以是部分的转让。合同权利转让的生效有两个条件:第一、权利转让合同成立。第二、债权人将权利转让的事实通知债务人。合同权利转让的法律效力分为对内效力和对外效力,对内效力具体表现为:第一、合同权利由让与人转让给受让人,如果是全部转让,则受让人将作为新债权人而成为合同权利的主体,转让人将脱离原合同关系,由受让人取代其地位。如果是部分权利转让,则受让人将加入合同关系,与原债权人一起成为共同债权人。第二、在转让合同权利时从属于主债权的从权利也将随利移转而发生移转。第三、转让人应当保证其转让的权利是有效存在且不存在权利瑕疵的。对外效力具体表现为:第一、债务人不得再向转让人即原债权人履行债务。第二、受让人不仅取得债权人转让的债权,而且应取得与债权有关的从权利。第三、债务人在合同权利转让时就已经享有的对抗原债权人的抗辩权,并不因合同权利的转让而消灭。2

我国关于合同权利转让的立法例包括《中华人民共和国民法通则》(以下简称《民法通则》)第九十一条和《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第五章的有关规定,其中第七十九条至八十三条专门规定合同权利转让问题,第八十七条规定办理批准、登记等手续问题。

《民法通则》第九十一条规定:“合同一方将合同的权利、义务全部或者部分转让给第三人的,应当取得合同另一方的同意,并不得牟利。依照法律规定应当由国家批准的合同,需经原批准机关批准。但是,法律另有规定或者原合同另有约定的除外”。该条款没有对权利的转让和义务的转移进行区分,而是将二者作为一个整体看待。合同权利义务的转让含有义务转移的因素,所以需要取得合同另一方的同意,但是如果转让人不承担合同义务(单务合同)或者义务已经履行完毕,其转让合同权利是否需要合同另一方的同意呢?仅就该条文理解,在这种情况下,仍需另一方的同意。同时该条文对合同权利的转让还有一个限制,即转让人转让合同权利义务时不得牟利,这种规定明显带有计划经济体制立法模式的色彩。《合同法》关于合同权利转让的规定“是在对民法通则第91条进行补充的基础上,并借鉴《涉外经济合同法》第26条的有关规定发展而来,它弥补了合同债权债务转让的立法漏洞”。3 因《合同法》关于债权转让的规定比较明确,本文不再详述。

《合同法》未对合同所指向的标的物作动产和不动产的划分,应当理解为只要符合法律规定,不论动产还是不动产,合同权利都可以转让。因此可以讲《合同法》对房屋买卖合同权利转让提供了明确的法律依据。下面就该权利转让所涉及的问题进行分析论述。

二、我国关于房屋买卖合同权利转让的有关规定。

因预售商品房以外的其他房屋买卖合同的权利转让问题并不复杂,本文对该问题不再赘述,下面仅就预售商品房买卖合同权利转让问题进行分析。

预售商品房买卖合同权利转让问题一般称之为预售商品房再转让。对于预售商品房再转让问题有两种截然相反的观点:第一种是反对转让,主要理由是“炒楼花”具有较大的投机性,允许炒楼花可能导致房价上涨,扰乱房地产市场秩序,损害房屋实际使用者的利益,影响国民经济的发展。赞成转让的认为,炒家进入房地产市场进行风险投资,既可以为房地产开发聚集资金,又可以活跃市场,从世界各国房地产交易实践来看,炒家参与房地产市场已经成为成熟房地产市场的主要特点 .4本人赞同第二种观点,商品房再转让形成的原因是多方面的,可能是为了投资,也可能是因其他原因,购买的商品房对预购方已经没有意义,例如预购方移居国外。如果一概禁止转让,则限制了预购方合法权益的行使。5

其实,关于预售商品房再转让问题,我国1995年《房地产管理法》已经作出了规定,该法第五十四条规定:“商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定”。因迄今为止国务院尚未作出具体规定,有些学者据此认为预购商品房不能再转让。本人认为该规定是一种委任性条款,即授权国务院对预售商品房再转让制定行政法规,其隐含的意思是预购商品房可以再转让。我们无法想象国务院会制定这样的行政法规:“根据《房地产法》第五十四条的规定,预售商品房不能再转让”。如果预售商品房不可以再转让,那么《房地产法》应当直接作出规定,没有必要再授权国务院制定不可转让的行政法规。所以该条款“实际上是对商品房的预售合同转让的认可”。6

我国最高人民

法院对预购商品房再转让问题有详尽的司法解释。1993年最高人民法院《全国民事审判工作座谈会纪要》(以下简称《1993年座谈会纪要》)规定: “关于转卖预售商品房问题。预购方在预售方实际交付房屋之前,将预售商品房转卖给第三人的,必须符合法规、政策规定。违反法律、政策规定,倒买倒卖预售商品房的,应当认定买卖行为无效。在预售方已实际交付房屋后,预购方将房屋卖给第三人的,可按一般房屋买卖关系处理”。 《1993年座谈会纪要》大体包含这样几层含义:一、预购方可以转让商品房。二、该转让行为必须是在预售方实际交付房屋之前。三、该转让行为必须符合法规、政策规定。四、违法法规、政策规定倒买倒卖预售商品房的行为无效。五、在房屋交付之后预售方转让房屋的,是房屋买卖关系。其中该座谈会纪要未明确解释“转让行为必须符合法规、政策规定”的具体含义,但是根据该段后半部分的规定,违法“法规、政策规定”主要是指倒买倒卖预售商品房的行为。该规定沿袭了《民法通则》的立法本意,这大体与我国当时的经济体制有关。 讨。 一、合同权利转让的基本理论问题。1 在研究房屋买卖合同权 1995年最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》(以下简称《1995年司法解释》)中,对预售商品房再转让问题作出比较详细的规定,为避免不必要的争论,本文全文引用该规定:“七、关于预售商品房的转让问题。28、商品房的预售合同无效的,预售商品房的转让合同,一般也应当认定无效。29、商品房预售合同的双方当事人,经有关主管部门办理了有关手续后,在预售商品房尚未实际交付前,预购方将购买的未竣工的预售商品房转让他人,办理了转让手续的,可认定转让合同有效;没有办理转让手续的,在一审诉讼期间补办了转让手续,也可认定转让合同有效。30、商品房预售合同的预购方,在实际取得预购房屋产权并持有房屋所有权证后,将房屋再转让给他人的,按一般房屋买卖关系处理”。

根据以上规定,可以将预售商品房的债权转让问题归纳为:一、预售商品房合同无效的,预售商品房的转让合同一般也无效。二、该转让行为必须是在预售方实际交付房屋之前,且商品房买卖合同和权利转让合同都办理了转让手续。三、在实际取得房屋产权并持有房屋所有权证后,预购方将房屋再转让给他人的,是房屋买卖关系,而非预售商品房再转让关系。

与《1993年座谈会纪要》相比,《1995年司法解释》对商品房债权转让问题的规定出现了很大变化:一、《1993年座谈会纪要》规定在房屋交付之后预售方转让房屋的,是房屋买卖关系,而《1995年司法解释》强调在实际取得房屋产权并持有房屋所有权证后,预购方将房屋再转让给他人的,是房屋买卖关系。《1993年座谈会纪要》关于这方面的规定有悖于物权理论,因为在房屋交付后预购方并不当然取得房屋的所有权,其转让房屋的行为也不当然都是房屋买卖关系,其中可能仍然包括预售商品房再转让关系。《1995年司法解释》将房屋买卖关系限定在预购方实际取得房屋产权并持有房屋所有权证后的转让范围内。预购方取得房屋所有权证书当然取得房屋的所有权,即便这时房屋还未交付,其再将房屋转让亦当然是房屋买卖关系。二、《1993年座谈会纪要》规定违反法规、政策规定倒买倒卖预售商品房的行为无效,而《1995年司法解释》则强调转让预售商品房应当办理转让手续,将办理了转让手续作为转让预售商品房合同有效的条件。但是,该“转让手续” 是指预购方和预售方的转让手续还是指预购方和受让方的转让手续?该“转让手续”的具体含义是什么?无论该“转让手续”是指什么,决不可能是预购方和预售方向房产管理部门办理房屋产权登记手续,因为如果办理了房屋产权登记手续,预购方已经取得预购商品房的所有权,那么预购方和受让人之间就不存在预售商品房合同权利转让关系,而只存在房屋买卖关系。根据该解释的规定,该转让手续应当包括预购方和预售方、预购方和受让方两个转让手续。那么该转让手续是指什么呢?该解释没有作出进一步的规定,但是根据《房地产法》第四十四条第二款:“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”的规定,该转让手续应当是指预售合同的登记备案手续。同理预购方和受让方的转让手续也应当是预售商品房转让合同的登记备案手续。

2003年最高人民法院又了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《2003年司法解释》),其中第六条涉及登记备案问题。该条规定:“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的,从其约定,但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外”。根据该条规定,预售商品房合同不以办理登记备案手续为合同生效的条件,除非双方当事人另有约定。也就是说《2003年司法解释》对《1995年司法解释》关于预购方转让预售商品房权利的条件进行了修正,即预购方和预售方合同签订的预售商品房买卖合同,如果符合法律规定的条件,则该预售商品房买卖合同生效,而该买卖合同是否登记备案不影响合同的效力。同理,预购方和受让方签订的预售商品房权利转让合同是否备案也不能成为影响转让合同效力的原因。

此外,在商品房已经交付但是尚未办理房屋权属登记时,预购方将购买交付的商品房转让他人的,对该转让的性质如何认定?根据最高人民法院以上司法解释的规定,预售商品房再转让限定在商品房尚未实际交付以前,交付以后的转让问题不适用该解释。登记是房屋所有权变更的公示方式,在房屋未办理登记时,该房屋的所有权仍然属于开发商,那么该转让是否属于无权处分呢?无权处分行为主要包括以下几种情形:出卖他人之物,出租他人之物,未经共有人同意出租、出卖共有物,将他人之物设定抵押、质押等。7 从表面上看,该转让属于无权处分,但是仔细推敲起来就会发现这种理解存在问题:房屋未交付以前,预购方转让合同权利只要通知预售方,该转让合同即对预售方发生法律效力,但是按照无权处分处理,预购方转让房屋必须经过预售方追认,该转让合同才能生效,这种结论让人觉得不可思议。其实,按照合同权利转让理论,除不得转让的情形外,预购方可以将其对预售方享有的权利转让给第三人,此时预购方转让的是房屋买卖合同中请求预售方协助办理产权的权利。因此,在商品房已经交付但是尚未办理房屋权属登记,预购方将购买交付的商品房转让他人,其法律性质仍然属于合同权利转让问题,只是该转让不适用最高人民法院关于预售商品房再转让司法解释的有关规定,而应当适用《合同法》关于合同权利转让的一般规定。

三、房屋买卖合同债权转让的法律适用问题。

在理论界和实务界有一种观点,认为未取得权属证书的房屋,无论是房屋所有权还是债权都不得转让,因转让而签订的合同都是无效的。其法律根据是《房地产法》第三十七条,该条规定:“下列房地产,不得转让:…(六)、未依法登记领取权属证书的…”。

这种观点对法律的理解有失偏颇。根据有关法律规定,至少有三种“未依法登记领取权属证书”的房屋也可以转让:

第一是房地产开发商出卖现房的情况。根据2001年6月1日国务院颁布实施的《商品房销售管理办法》,其第七条规定:“商品房现售,应当符合以下条件:(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;(三)持有建设工程

规划许可证和施工许可证;(四)已通过竣工验收;(五)拆迁安置已经落实;(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;(七)物业管理方案已经落实”。从以上规定可以看出,开发商不需要办理产权初始登记手续,可以直接将现房出卖给买受人。也许有人会提出,《房地产法》第三十八条规定:“以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书”。那么如何解释“转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书”的规定和《商品房销售管理办法》第七条的规定之间的矛盾呢?实际上,二者之间不存在竞合问题,理由为:《房地产法》第三十八条规定的转让是指转让以出让方式取得的土地使用权,如果转让已经有建成房屋的土地使用权时该房屋应当具有所有权证书,一般情况下,买受人应当是具备房地产开发资格的法人。而《商品房销售管理办法》第七条规定的转让是商品房(现房)的转让问题,而非单纯的土地使用权转让,对买受人的条件没有限制。此为“未依法登记领取权属证书”的房屋也可以转让的情形之一。 第二是开发商预售商品房的情形。所谓预售商品房是指“房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人,由承购人支付定金或者房价款的行为”。 8因为是预售正在建设中的商品房,房屋还未建成,开发商不可能取得房屋权属证书,但是开发商却可以转让该未建成的房屋。同时,开发商在预售商品房时有一部分房屋未卖出,但是房屋已经建成,开发商同样不需要取得房屋权属证书,其可以凭原商品房预售证书继续转让该已建成房屋。此为“未依法登记领取权属证书”的房屋也可以转让的情形之二。 第三是无权处分情形。无权处分是指无处分权人处分他人财产,并且与相对人订立财产转让合同。《合同法》第五十一条规定:“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效”。对该条款的效力,我国法律界的通说为“效力待定”。也就是说,即使出卖人出卖他人房屋并也不当然导致合同无效,经房屋所有人追认或者出卖人订立合同后取得处分权的,该是房屋买卖为有效。此为“未依法登记领取权属证书”的房屋也可以转让的情形之三。

以上三种均为出卖人在未取得房屋权属证书的情况下可以转让房屋的情形,只是第三种情形受到一定的限制,即无处分权的人处分他人房屋,未经房屋所有人追认或者无处分权的人订立合同后未取得处分权的,该合同无效。至少排除这三种情形之外,其他房屋在未取得房屋权属证书时不得转让,例如自然人、法人自建的房屋,在未取得房屋权属证书时不得出卖。

按照这种逻辑思路,可以得出买受人与出卖人(可以是开发商,也可以是开发商之外的自然人、法人或者其他组织)签订房屋买卖合同,在未办理房屋权属变更登记手续之前,买受人对出卖人享有的权利包括:接受房屋和要求出卖人协助办理房屋权属登记手续;与此相对应,出卖人的义务包括:交付房屋和协助办理房屋权属登记手续。买受人可以将对出卖人的上述请求权全部或者部分转让给第三人(受让人)。此时,因房屋尚未办理过户手续,房屋所有权仍然属于出卖人,所以买受人转让的只能是房屋买卖合同的权利(请求权),而不是房屋所有权。在这种情况下,该权利的转让问题应当适用《民法通则》第九十一条和《合同法》关于合同权利转让的规定,同时由于《合同法》对《民法通则》有关权利转让问题进行了修正(转让权利只需通知出卖人,该权利转让合同即对出卖人发生法律效力),根据“特别法优于普通法”的原则,关于转让合同权利问题应当适用《合同法》的有关规定(预售商品房再转让问题还应当适用最高人民法院有关的司法解释)。

四、与房屋买卖合同权利转让有关的其他法律问题。

(一)、买受人转让合同权利是否还应当交纳契税和契税的缴纳对转让合同效力的影响。

根据我国税收征收方面的法律规定,房屋买卖合同的买受人应当按照房屋买卖的成交价格交纳契税。如果在只有买卖合同的双方当事人的情况下,契税的纳税人只能买受人当无异议。在房屋买卖合同权利转让中,应当由哪一方缴纳契税?未缴纳契税是否导致该权利转让合同无效?

对这个问题在理论界和司法实务界有两种截然对立的观点:一种认为,买受人和出卖人都应当缴纳契税,即先由买受人缴纳契税取得房屋权属证书后,再由受让人缴纳契税取得买受人的房屋权属证书。如果买受人未缴纳契税,应当认定该权利转让合同无效。另一种观点认为,契税应当由受让人交纳。如果买受人和出卖人都缴纳契税,结果是人为地制造了两次买卖、两次税费,无法实现社会效益的最大化。9

本人同意后一种观点,除该观点的理由之外,还有如下理由:

第一、《中华人民共和国契税暂行条例》第一条规定:“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人为契税的纳税人,应当依照本条例的规定缴纳契税”,其第四条规定:“契税的计税依据:(一)国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖,为成交价格;……”,《中国人民共和国契税暂行条例细则》第七条规定:“条例所称房屋买卖,是指房屋所有人将其房屋出售,由承受者交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的行为”。根据以上规定,契税的纳税人应当是房屋买卖合同的买受人,即买受人为房屋权属的承受人。买受人是否成为契税的纳税人应当区别二种情形:第一是买受人将合同权利部分转让给受让人,买受人不退出原房屋买卖合同,买受人和受让人共同对出卖人享有权利,是该房屋的共有人,也是房屋权属的共同承受人,契税当然由二者共同缴纳。第二是买受人将合同权利全部转让给受让人,买受人退出原房屋买卖合同,受让人单独对出卖人享有权利,是房屋权属的承受人,契税由受让人缴纳,因买受人已退出原房屋买卖合同,其不应当再承担契税的缴纳义务。从另外的一个角度分析,可以将契税的缴纳看作是取得房屋权属证书的对价,买受人没有取得房屋权属证书,当然不需要缴纳契税。如果买受人缴纳契税,则其取得房屋权属证书,此时的转让行为是房屋买卖关系,而不是合同权利转让关系。

第二、如果认为因买受人未缴纳契税则权利转让合同无效,那么出卖人未缴纳土地增值税也同样会导致合同无效。这就象我们去超市购买商品,因销售者没有交纳税款而导致买卖合同无效一样荒谬无比。纳税与否是纳税人和税收征收机关之间的税收征收关系,该法律关系属于税法的调整范围,而买卖合同以及权利转让合同是民事关系,二者之间没有任何原因和结果关系。

第三、无论《民法通则》和《合同法》,还是最高人民法院的相关司法解释,都承认房屋买卖合同权利可以转让,并且都没有将买受人缴纳契税作为房屋买卖合同权利转让生效的要件。其实,不交纳契税并不代表买受人可以不交纳其他税费,其还是应当按照税收法律的规定交纳所得税等其他税费。

因此,房屋买卖合同权利转让,转让权利的买受人不应当缴纳契税。同时,无论是买卖合同的当事人,还是权利转让的当事人,契税或者其他税费是否缴纳都不是合同是否成立或者生效的要件。

(二)抵债房屋的再转让问题。

在房地产开发活动中,以房抵债的现象非常普遍。开发商由于资金紧张或者为避免流动资金的大量占用,往往要求施工方垫资施工,待房屋建成后以房屋折价抵顶工程款。在这种情形下,实际存在两种法律关系:

建筑工程施工合同关系和房屋买卖合同关系。因建筑工程施工合同与本文主旨无关,故仅论述房屋买卖合同关系。 以房抵债的法律性质为房屋买卖关系,即开发商以建成房屋折价作为给付施工方的工程款,施工方以开发商欠其的工程款作为购买房屋的对价。建设部《城市房地产转让管理规定》第三条也对此作了明确规定:“本规定所称房地产转让,是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。前款所称其他合法方式,主要包括下列行为:……(四)以房地产抵债的;……”。 施工方为了使房屋变现,就需要转让该房屋,这种转让分为两种情形:一是施工方在取得房屋权属登记证书后再转让房屋,该转让应当为房屋买卖关系。二是施工方与第三人达成房屋买卖协议,由施工方将该抵债房屋转让给第三人,第三人将房屋价款给付施工方。第一种方式需要缴纳契税和其他税费,为减少变现成本,施工方大多采取第二种方式变现。>

如何确定施工方转让行为的法律性质?开发商和施工方以房抵债协议为房屋买卖关系,则开发商承担的义务为交付房屋和协助办理房屋产权手续,施工方享有的权利为接受房屋和要求开发商承担协助办理房屋产权手续。因施工方尚未取得房屋权属证书,其与第三人签订的转让协议实际上转让的仍然是对开发商享有的权利,即该转让为合同权利转让。同时由于该房屋已经建成,所以该转让行为应当适用《合同法》关于权利转让的规定。

由于施工方不具有房地产开发资格,其与第三人达成协议后,再由开发商和第三人签订正式的商品房买卖合同,并出具发票等办理房屋权属登记所需的手续。如果开发商和施工方以房抵债协议约定的房屋价格、施工方和第三人权利转让合同约定的房屋价格、第三人和开发商签订买卖合同的房屋价格相同,例如三个合同的房屋价格分别为100万元,权利转让问题不会产生任何异议。但是施工方为尽快使房屋变现,往往会降价销售房屋,例如开发商和施工方以房抵债协议约定的房屋价格为100万元,施工方和第三人权利转让合同约定的房屋价格80万元,最后第三人和开发商以80万元签订商品房买卖合同,此时存在一个问题:合同权利转让是指不改变合同权利的内容,由债权人将权利转让给第三人。最后一个合同改变了第一个合同的内容,这种改变是否影响权利转让的性质?施工方转让合同权利的完整流程是,开发商和施工方签订商品房买卖合同,工程款为房屋价款,其后施工方再和第三人签订权利转让合同,施工方收取第三人给付的对价,最后施工方通知开发商。因该流程比较烦琐,施工方往往在和第三人或者包括第三人和开发商达成初步的房屋买卖协议后(可能是口头的,也可能是书面的),由开发商和第三人签订正式的商品房买卖合同,第三人不需要按照合同约定向开发商交付房款,因其已经将房屋价款交付给了施工方。同时因该房屋已经由施工方交付给第三人,该第三人就享有要求开发商出具办理房屋权属登记各种手续的权利。从该层面上分析,最后一个合同只具有形式上的意义,或者说该价格仅为缴纳契税而确定的成交价。但是无论如何,施工方的转让行为仍然为权利的转让,我们权且称之为“简化的权利转让”。

(三)、《合同法》第八十七条的具体含义。

《合同法》第八十七条规定:“法律、行政法规规定转让权利或者转移义务应当办理批准、登记手续的,依照其规定”。具体到房屋买卖合同权利转让问题,“办理批准、登记手续”的含义是指受让人办理房屋权属登记手续还是房屋买卖合同权利转让合同应当办理登记手续?如果是转让合同应当办理登记手续,那么未办理登记手续是否影响该合同的效力?

根据该条款“转让权利或者转移义务应当办理批准、登记手续”的规定,该“批准、登记手续”显然是指转让合同的批准、登记手续,这种理解应无异议。

关于房屋买卖合同权利转让登记问题,只有《1995年司法解释》第二十九条作出规定,但是该司法解释即不是法律(狭义的法律),也不是行政法规,同时该司法解释只适用1995年1月1日以前发生的房地产纠纷案件,而不适用1995年以后的案件,再者法律、行政法规对房屋买卖合同权利转让是否需要登记都没有作出规定。本人认为,房屋买卖合同债权转让不需要办理登记手续,或者至少说现在不需要办理登记手续。因此,未办理登记手续不影响转让合同的效力。

五、结论。

(一)、我国法律和司法实践都承认房屋买卖合同权利可以再行转让,权利转让包括预售商品房再转让和其他房屋买卖合同权利转让。

(二)、预售商品房再转让。

转让的条件是:(1)、预购方和预售方签订的预售商品房买卖合同合法有效。(2)、预购方和受让方签订的预售商品房债权转让合同合法有效。(3)、预售商品房债权转让合同应当在预购方还未取得房屋产权证书之前签订。(4)、预购方向预售方履行了通知义务。

(三)、特殊的权利转让合同。(1)、转让已经交付但是尚未办理权属登记的商品房。(2)、转让尚未办理权属登记的抵债房屋。该二种情形均属于合同权利转让,适用《合同法》关于权利转让的一般规定。

(四)、其他房屋买卖合同权利转让。

  转让条件:1、出卖人和买受人签订的房屋买卖合同合法有效。2、买受人和受让人签订的转让合同合法有效。3、买受人向出卖人履行了通知义务。

债权转让合同范文第5篇

一、预售合同转让的法律性质

预售合同标的物是正在建筑、尚未竣工的商品房，其所有权尚未产生。预购方在预售合同履行中，虽交付预购款，但不享有预售商品房的所有权，其转让处分的，不是所有权。故预售合同转让的性质，即根据转让时预购人已履行预售合同义务程度的不同，分别是商品房预售合同的债权转让和权利义务转让。预购人已全部履行合同义务所为的转让是债权；预购人只部分履行合同义务所为的转让，则是权利义务转让。

1预售合同债权转让无须事先征得预售人同意，因为，债的转让包括债权转让、债务转让、权利义务一并转让三种情况。我国《合同法》第79条规定：“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。”说明债权人可以不经债务人同意而自由处分自己的债权。债务人在民事法律关系中仅仅为民事义务的承担者，如果原债权人和新债权人没有异议，债务人向谁履行义务都是可以的。《合同法》第80条又规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”因为债权转让可不必征得债务人的同意，但债务人不能因债权转让而利益受损。同时也便于债务人如期正确履行义务。

2预购人没有全面履行合同义务前提下所进行的权利义务转让，事先应征得预售人同意。因为第一，合同是当事人双方意思表示一致的产物，合同当事人之间的了解信任程度，尤其是各自的信用程度，往往是达成合同的关键因素，这也是诚实信用原则在合同中的体现。第二，以预售方的事先同意作为预购人的权利义务转让的前提，一方面可以防止预购人借权利义务转让逃避债务，另一方面也可保证预售人有机会对受让人的资信能力、履行能力予以考察，以使原预售合同得以正确履行，从而保护预售方的合法权益，在法律上也可平衡预售人、转让人（预购人）的利益。第三，它与我国《民法通则》第91条关于“合同一方将合同的权利、义务全部或部分转让给第三人的，应当取得另一方的同意”的规定相符。

3预购人没有履行预售合同的任何义务时，预购人无权转让该预售合同，即预售合同中不存在债务转让。因为债务转让必须征得预售人的同意，预售人不可能同意预购人单纯的牟利转让；即使不以牟利为目的，预售人对预售合同享有请求解除权，并要求预购人承担缔约上的过失责任，预购人不能通过转让预售合同逃避应负的法律责任，同时我国法律严禁倒卖合同、买空卖空的行为，更不允许利用预售合同进行变相的期货交易。

综上，我国预售合同转让的法律性质是债权转让和权利义务转让。

二、预售合同转让的条件

我国《城市房地产管理法》第45条的规定应视为允许预售合同转让，具体办法由国务院规定，说明预售合同转让是有条件的。笔者以为预售合同转让的条件如下：

1依照法律、法规、政策等规定，允许预售转让的可以转让；不允许预售转让的不得转让，例如《深圳经济特区商品住宅外销管理办法》第12条规定：“预售的外销商品住宅，在未领取房地产证前不得转让，否则转让无效。”

2转让人必须持有经过登记备案的预售合同和转让合同才能成为转让人，未登记备案的预售合同不得转让。这种规定有利于国家加强宏观管理，加强国家税收。因为预售合同转让主体与预售主体不同，转让人具有双重身份，它是前一预售合同的预购方，同时又是后一转让合同的转售方，而不是未竣工商品房预售方，故转让人不具备预售方的主体资格，也不必具有商品房预售许可证，但转让人必须持有经过登记备案的预售合同和转让合同才具有预售转让的主体资格。预售合同转让后，新预购人取代原预购人成为新的权利主体，也是预售商品房竣工后的产权人。

3预售合同转让的标的物必须是尚未竣工的、正在建设中的预售商品房，如果转让的标的物已经竣工验收，预购方已经实际取得预售商品房产权后，将商品房再转让给他人，不是预售合同转让，应按商品房买卖关系处理，同时预售合同转让行为必须是行为人真实意思表示，否则转让行为无效。由于房地产市场价格不稳定，转让人将预售合同提前转让，转移跌价风险；新预购人自愿承担跌价风险，冒着风险提前买受，然后再次转让，这种转移风险和买受风险必须是平等自愿的。当然，与之相对应也有获得利益的机会。

4预售合同必须合法有效[！]，才允许预售合同转让，否则预售合同转让无效。最高人民法院民（1996）2号文件第28条规定：“商品房的预售合同无效的，预售商品房的转让合同，一般也应当认定无效。”从预售合同内容看，分以下几种情况：第一，如果预售合同对转让有约定，当双方约定的转让条件已经具备时，可以转让。例如分期付款中，预售合同约定必须付清前二次应付款项或者付清应付款项达到2/3后方可转让。第二，预售合同未约定转让条件，预售合同履行中，预购方提出转让，必须征得预售人同意，否则转让无效。这样规定既可预防预购人倒卖合同，牟取非法利益。又可以保证预售合同转让及预售合同的顺利履行。第三，预购方已经全部履行预售合同规定的全部义务，对预售商品房的再行转让，不必征得预售人的同意，但事后应及时通知预售人知道，使其正确履行合同。通知人是转让人和新预购人，转让人和新预购人持原经过登记备案的预售合同和新签订的预售转让合同通知预售人，并了解原预购人履行合同情况。

5预售合同转让必须签订转让合同，不必重新签订新预售合同。因为转让人与新预购人签订预售合同将原预售合同的预购人（转让人）更名为新的预购人，新预购人通过预售转让合同取得原预售合同预购人的地位。这种预售转让合同应依法缴纳有关税费。转让人无论是债权转让，还是权利义务转让，都只是合同主体的变更，而合同内容即权利义务并没有改变。如果转让人是债权转让，预售人拒 绝重新签订预售合同，将阻止转让人对债权的处分权，故新预购人没有必要与预售人重新签订预售合同，预售转让合同依法成立后，具有不可逆转性，即新的法律关系形成，原预购人和新预购人均不得反悔，但新预购人符合转让条件时仍可以再行转让。

三、预售合同转让的程序

预售人、转让人和新预购人持经登记备案的原预售合同和转让双方新签订的预售转让合同及预售方或银行出具的已付足约定的预购款的证明文书，到标的物所在地房产管理部门办理转让合同登记备案手续，对符合转让条件的，房地产管理部门可予以转让登记。同时办理原预售合同的更名手续，明确预售方向受让人履行原预售合同的标的物。若需再次转让者，仍按上述手续办理。经过最后转让登记的受让人，为预售后竣工的商品房产权人。

债权转让合同范文第6篇

委托贷款可能涉及四方主体，可能有一份合同，也可能有四份合同。其法律关系复杂。其权的性质是间接。对委托人转让债权有不同的观点。作为民事实体法上的制度，合同法第402条，为委托人转让债权提供了法律依据。作为借款合同从合同的担保合同的转让应优先适用担保法的规定。

「关键词委托贷款；间接；债权转让；信托；合同法；担保法

一、关于委托贷款的主要规定

1、中国人民银行《贷款通则》（1996年8月1日起施行）第7条第3款规定，委托贷款，系指由政府部门、企事业单位及个人等委托人提供资金，由贷款人（即受托人）根据委托人确定的贷款对象、用途、金额期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款。贷款人（受托人）只收取手续费，不承担贷款风险。①

2、最高人民法院《关于如何确定委托贷款协议纠纷诉讼主体资格的批复》（以下简称批复）规定，在履行委托贷款协议过程中，由于借款人不按期归还贷款而发生纠纷的，贷款人（受托人）可以借款合同纠纷为由向人民法院提讼；贷款人坚持不的，委托人可以委托贷款协议的受托人为被告、以借款人为第三人向人民法院提讼。

3、最高人民法院《关于审理存单纠纷案件的若干规定》第7条第2款规定，构成委托贷款的，金融机构出具的存单或进帐单、对帐单或与出资人签订的存款合同不作为存款关系的证明，借款方不能偿还贷款的风险应当由委托人承担。

4、中国人民银行《关于加强对信托投资机构委托存贷款业务管理的通知》（以下简称通知）第一条的规定，委托存贷款业务必须有委托方、受托方和借款单位三方，并有三方协议。协议有两种形式：一是三方直接签订协议；二是受托方与委托方和借款单位分别签订协议，但两个协议的委托内容必须一致。

根据上述规定，委托贷款行为方式有一种、二种或者三种，即委托人与受托人、借款人三方签订委托借款合同，即三方直接签订协议；委托人与受托人之间的委托行为和受托人与借款人之间的借款行为，即受托人与委托人、借款人分别签订协议；除了上述二种形式外，如果委托人与受托人之间的委托行为中包括担保的内容，那么，委托贷款还应包括受托人与担保人之间的担保行为。

二、关于委托贷款中权的性质

受托人与借款人之间的借款合同，说明在委托贷款中受托人根据贷款合同所取得的权是间接，②即受托人以自己的名义与借款人签订借款合同。而不是直接，③即受托人以委托人的名义与借款人签订借款合同。

从此种意义上看，委托贷款与信托有相似之处。信托，是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。④但委托贷款与信托的根本区别在于委托贷款中借款人不能清偿贷款的风险由委托人承担； 信托投资公司依据信托文件的约定管理、运用信托资金导致信托资金受到损失的，其损失部分由信托财产承担。信托投资公司违背信托文件的约定管理、运用、处分信托资金导致信托资金受到损失的，其损失部分由信托投资公司负责赔偿。不足赔偿时，由信托财产承担。⑤

三、委托贷款委托人债权转让

对于该问题，在司法实践中有不同的理解。主要的观点及理由有：

（一）批复将委托贷款协议与借款协议区分开来，在此情形下，委托人将债权转让给第三人时，转让的对象应是委托权，即第三人取代了委托人在委托贷款协议中的委托人地位。委托贷款的受让人与借款人的借款合同、受让人与担保人的担保合同中受让的人的地位不因委托贷款协议中委托人的转让由第三人享有。如果第三人要取得借款合同和担保合同中受让的人地位，必须通过由受让人与第三人签订债权转让合同来实现。由此可见，第三人要享有对借款人、担保人的债权，必须通过二个债权转让合同才能实现。而且这二个债权转让合同是有顺序的，第一个债权转让合同只能是由第三人与委托人签订。以此为基础，再由受让人与第三人签订第二个债权转让合同。这种观点的主要理由是：其一，批复为该观点提供了诉讼法上的依据。其二，在委托贷款的实务动作程序上，首先，委托人与受托人先签订委托贷款委托合同；其次，受托人根据该委托合同，与借款人签订委托贷款借款合同或者与担保人签订担保合同。其三，符合合同的相对性原理。

（二）根据前述委托贷款的协议形式，又有不同的观点：

1、三方直接签订协议。在此情形下，委托人向第三人转让债权时，只要委托人与第三人签订债权转让合同，第三人就直接取得了委托人对受托人、借款人的债权。这是适用合同法第四章关于债权转让的规定的结果。

2、受托人与委托人、借款人分别签订委托合同和借款合同。在此情形下，不适用批复的规定。而是适用合同法第402条规定。即受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。通知规定委托贷款中委托合同与借款合同中的委托内容必须一致。因此，借款合 同中的借款人在与受托人合同时是知道委托人与受托人之间的关系的。因此，受托人与借款人之间的借款合同，约束的是委托人与借款人。换言之，以受托人名义签订的借款合同，直接对委托人与借款人发生法律约束力。据此，委托人与第三人之间的债权转让合同，转让的对象应当是委托合同中的债权、借款合同中的债权等二种权利。申言之，通过委托人与第三人之间的一个债权转让合同，第三人就取得了委托合同中的委托人、借款合同中的受托人的地位。而无须通过二个债权转让合同来实现。需要特别注意的是，根据合同法第80条第1款的规定，委托人要根据债权转让合同分别向委托合同的受托人、借款合同的借款人履行通知义务。未经通知，债权转让合同对上述当事人不发生效力。持这种观点的主要理由是：其一，作为民事实体法上的制度，合同法第402条是其请求权的根据。不能将诉讼法上的规定来推定适用于实体法上的债权转让制度。其二，上述司法解释出台于1996年5月16日，当时合同法还没有颁布施行。合同法颁布施行后，就应当适用合同法，而不能再适用上述司法解释。其三，合同法第402条的但书内容，即但有确切证据证明该合同只约束受托人与第三人的除外。即使没有上述司法解释，适用合同法第四章关于合同债权转让制度也会得出必然的结果。其四，即使没有前述司法解释，委托人也可以根据最高人民法院《关于在经济审判工作中严格执行的若干规定》第9条的规定，申请追加借款人为第三人。

附带说明的是，作为担保合同是从属于借款合同的，如果担保合同的担保人与委托人、受托人、借款人一起签订合同则属于四方协议，根据上述第（二）种观点中的第1种方式解决；如果根据委托人的要求，受托人与担保人签订担保合同，则根据上述第（二）种观点中的第2种方式解决。但需要注意的是，对于担保合同的转让，应优先适用担保法的规定，只有在担保法没有没有规定的情况下，才能适用合同法的规定。这是特别法优先于普通法的法律适用原理的要求。

四、笔者的观点

通过上述分析，笔者倾向于第（二）种观点。因为该观点的理由充分、坚强。

「注释

①中国人民银行《关于商业银行开办委托贷款业务有关问题的通知》第1条关于委托贷款的规定与《贷款通则》的规定相同。

②合同法第402条、第403条是关于间接的规定。

③民法通则第63条第2款是关于直接的规定。

④信托法第2条规定。

债权转让合同范文第7篇

预售商品房的转让,是指商品房预售后,预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的行为。这种转让只变更预售合同的主体,预售合同的内容不发生变化,由商品房预购人将预售合同的债权或权利义务转让给第三人,使第三人与预售人之间建立新的权利义务关系。

预售商品房再转让是否属于房地产转让?根据《城市房地产管理法》第36条之规定,房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。这个概念规定了房地产转让的主体是房地产权利人,包括房地产所有人、经营人和使用人等。商品房预购人是否可以成为这里的房地产所有人呢?有人认为,根据《合同法》第133条关于买卖合同标的物所有权转移的规定和物权变动的公示原则,如果商品房预售人按照《城市商品房预售管理办法》第10条的规定,在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理了登记备案手续,预售商品房的所有权即发生转移,这时,预购人即成为预售商品房的所有人。本文认为,预购人“在签约之后并未得到真正的房屋所有权,其转让的只是将来取得房屋所有权的期待权利”。预售商品房作为一种正在建筑、尚未竣工的不动产,还未到房产管理部门办理房产登记,预购人并没有获得商品房产权,即没有取得商品房所有权,而是在商品房竣工并办理房产登记后,根据预购合同享有要求开发商办理产权转移,将房产过户到预购方的权利。因此,预购时预购方只获得了期待将来取得产权的权利。

那么,预售商品房转让条件有哪些要求呢?

我国《城市房地产管理法》第45条规定“商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定。”说明预售合同转让是有条件的。预售合同转让的条件如下:

1、依照法律、法规等规定,允许预售的商品房转让的可以转让;不允许转让的不得转让,例如《深圳经济特区商品住宅外销管理办法》第12条规定:“预售的外销商品住宅,在未领取房地产证前不得转让,否则转让无效。”

2、转让人必须持有经过登记备案的商品房预售合同和转让合同才能成为转让人,未登记备案的预售商品房不得转让。这种规定有利于国家加强宏观管理。因为预售商品房转让主体与预售主体不同,转让人具有双重身份,它是前一商品房预售合同的预购方,同时又是后一转让合同的转售方,而不是未竣工商品房预售方,故转让人不具备预售方的主体资格,也不必具有商品房预售许可证,但转让人必须持有经过登记备案的预售合同和转让合同才具有预售转让的主体资格。

3、预售商品房转让的标的物必须是尚未竣工的、正在建设中的预售商品房,如果转让的标的物已经竣工验收,预购方已经实际取得预售商品房产权后,将商品房再转让给他人,不是预售商品房转让,应按商品房买卖关系处理,同时预售商品房转让行为必须是行为人真实意思表示,否则转让行为无效。由于房地产市场价格不稳定,转让人将预售的商品房提前转让,转移跌价风险;新预购人自愿承担跌价风险,冒着风险提前买受,然后再次转让,这种转移风险和买受风险必须是平等自愿的。当然,与之相对应也有获得利益的机会。

4、商品房的预售合同必须合法有效,才允许预售商品房转让,否则预售商品房转让无效。最高人民法院民(1996)2号文件第28条规定:“商品房的预售合同无效的,预售商品房的转让合同,一般也应当认定无效。”从商品房的预售合同内容看,分以下几种情况:第一,如果商品房预售合同对转让有约定,当双方约定的转让条件已经具备时,可以转让。例如分期付款中,商品房预售合同约定必须付清前二次应付款项或者付清应付款项达到2/3后方可转让。第二,商品房预售合同未约定转让条件,合同履行中,预购方提出转让,必须征得预售人同意,否则转让无效。这样规定既可预防预购人倒卖合同,牟取非法利益。又可以保证预售商品房转让及预售合同的顺利履行。第三,预购方已经全部履行商品房预售合同规定的全部义务,对预售商品房的再行转让,不必征得预售人的同意,但事后应及时通知预售人知道,使其正确履行合同。通知人是转让人和新预购人,转让人和新预购人持原经过登记备案的预售合同和新签订的预售转让合同通知预售人,并了解原预购人履行合同情况。

5、预售的商品房转让需要签订转让合同,不必重新签订新预售合同。因为转让人与新预购人签订合同将原商品房预售合同的预购人(转让人)更名为新的预购人,新预购人通过预售转让合同取得原预售合同预购人的地位。这种预售商品房转让合同应依法缴纳有关税费。转让人无论是债权转让,还是权利义务转让,都只是合同主体的变更,而合同内容即权利义务并没有改变。如果转让人是债权转让,预售人拒绝重新签订预售合同,将阻止转让人对债权的处分权,故新预购人没有必要与预售人重新签订预售合同,预售转让合同依法成立后,具有不可逆转性,即新的法律关系形成,原预购人和新预购人均不得反悔,但新预购人符合转让条件时仍可以再行转让。

债权转让合同范文第8篇

房屋买卖合同权利转让问题涉及预售商品房再转让问题和其他房屋买卖合同权利转让问题(主要是指现房)，我国法律界对该问题讨论的不是很多，但是由于厘清该问题对司法实践颇有裨益，因此本文拟就该问题作些探讨。一、合同权利转让的基本理论问题。1在研究房屋买卖合同权利转让问题之前，本文先就合同权利转让的一些基本理论问题进行简要地说明。合同权利转让是指合同债权人通过协议将其债权全部或者部分地转让给第三人的行为。其特征是：第一、合同权利转让是不改变合同权利的内容，由债权人将权利转让给第三人。第二、合同权利转让的对象是合同债权。第三、权利的转让既可以是全部的转让，也可以是部分的转让。合同权利转让的生效有两个条件：第一、权利转让合同成立。第二、债权人将权利转让的事实通知债务人。合同权利转让的法律效力分为对内效力和对外效力，对内效力具体表现为：第一、合同权利由让与人转让给受让人，如果是全部转让，则受让人将作为新债权人而成为合同权利的主体，转让人将脱离原合同关系，由受让人取代其地位。如果是部分权利转让，则受让人将加入合同关系，与原债权人一起成为共同债权人。第二、在转让合同权利时从属于主债权的从权利也将随利移转而发生移转。第三、转让人应当保证其转让的权利是有效存在且不存在权利瑕疵的。对外效力具体表现为：第一、债务人不得再向转让人即原债权人履行债务。第二、受让人不仅取得债权人转让的债权，而且应取得与债权有关的从权利。第三、债务人在合同权利转让时就已经享有的对抗原债权人的抗辩权，并不因合同权利的转让而消灭。2我国关于合同权利转让的立法例包括《中华人民共和国民法通则》（以下简称《民法通则》）第九十一条和《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五章的有关规定，其中第七十九条至八十三条专门规定合同权利转让问题，第八十七条规定办理批准、登记等手续问题。《民法通则》第九十一条规定：“合同一方将合同的权利、义务全部或者部分转让给第三人的，应当取得合同另一方的同意，并不得牟利。依照法律规定应当由国家批准的合同，需经原批准机关批准。但是，法律另有规定或者原合同另有约定的除外”。该条款没有对权利的转让和义务的转移进行区分，而是将二者作为一个整体看待。合同权利义务的转让含有义务转移的因素，所以需要取得合同另一方的同意，但是如果转让人不承担合同义务（单务合同）或者义务已经履行完毕，其转让合同权利是否需要合同另一方的同意呢？仅就该条文理解，在这种情况下，仍需另一方的同意。同时该条文对合同权利的转让还有一个限制，即转让人转让合同权利义务时不得牟利，这种规定明显带有计划经济体制立法模式的色彩。《合同法》关于合同权利转让的规定“是在对民法通则第91条进行补充的基础上，并借鉴《涉外经济合同法》第26条的有关规定发展而来，它弥补了合同债权债务转让的立法漏洞”。3因《合同法》关于债权转让的规定比较明确，本文不再详述。《合同法》未对合同所指向的标的物作动产和不动产的划分，应当理解为只要符合法律规定，不论动产还是不动产，合同权利都可以转让。因此可以讲《合同法》对房屋买卖合同权利转让提供了明确的法律依据。下面就该权利转让所涉及的问题进行分析论述。二、我国关于房屋买卖合同权利转让的有关规定。因预售商品房以外的其他房屋买卖合同的权利转让问题并不复杂，本文对该问题不再赘述,下面仅就预售商品房买卖合同权利转让问题进行分析。预售商品房买卖合同权利转让问题一般称之为预售商品房再转让。对于预售商品房再转让问题有两种截然相反的观点：第一种是反对转让，主要理由是“炒楼花”具有较大的投机性，允许炒楼花可能导致房价上涨，扰乱房地产市场秩序，损害房屋实际使用者的利益，影响国民经济的发展。赞成转让的认为，炒家进入房地产市场进行风险投资，既可以为房地产开发聚集资金，又可以活跃市场，从世界各国房地产交易实践来看，炒家参与房地产市场已经成为成熟房地产市场的主要特点。4本人赞同第二种观点，商品房再转让形成的原因是多方面的，可能是为了投资，也可能是因其他原因，购买的商品房对预购方已经没有意义，例如预购方移居国外。如果一概禁止转让，则限制了预购方合法权益的行使。5其实，关于预售商品房再转让问题，我国1995年《房地产管理法》已经作出了规定，该法第五十四条规定：“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定”。因迄今为止国务院尚未作出具体规定，有些学者据此认为预购商品房不能再转让。本人认为该规定是一种委任性条款，即授权国务院对预售商品房再转让制定行政法规，其隐含的意思是预购商品房可以再转让。我们无法想象国务院会制定这样的行政法规：“根据《房地产法》第五十四条的规定，预售商品房不能再转让”。如果预售商品房不可以再转让，那么《房地产法》应当直接作出规定，没有必要再授权国务院制定不可转让的行政法规。所以该条款“实际上是对商品房的预售合同转让的认可”。6我国最高人民法院对预购商品房再转让问题有详尽的司法解释。1993年最高人民法院《全国民事审判工作座谈会纪要》（以下简称《1993年座谈会纪要》）规定:“关于转卖预售商品房问题。预购方在预售方实际交付房屋之前，将预售商品房转卖给第三人的，必须符合法规、政策规定。违反法律、政策规定，倒买倒卖预售商品房的，应当认定买卖行为无效。在预售方已实际交付房屋后，预购方将房屋卖给第三人的，可按一般房屋买卖关系处理”。《1993年座谈会纪要》大体包含这样几层含义：一、预购方可以转让商品房。二、该转让行为必须是在预售方实际交付房屋之前。三、该转让行为必须符合法规、政策规定。四、违法法规、政策规定倒买倒卖预售商品房的行为无效。五、在房屋交付之后预售方转让房屋的，是房屋买卖关系。其中该座谈会纪要未明确解释“转让行为必须符合法规、政策规定”的具体含义，但是根据该段后半部分的规定，违法“法规、政策规定”主要是指倒买倒卖预售商品房的行为。该规定沿袭了《民法通则》的立法本意，这大体与我国当时的经济体制有关。1995年最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》（以下简称《1995年司法解释》）中，对预售商品房再转让问题作出比较详细的规定，为避免不必要的争论，本文全文引用该规定：“七、关于预售商品房的转让问题。28、商品房的预售合同无效的，预售商品房的转让合同，一般也应当认定无效。29、商品房预售合同的双方当事人，经有关主管部门办理了有关手续后，在预售商品房尚未实际交付前，预购方将购买的未竣工的预售商品房转让他人，办理了转让手续的，可认定转让合同有效；没有办理转让手续的，在一审诉讼期间补办了转让手续，也可认定转让合同有效。30、商品房预售合同的预购方，在实际取得预购房屋产权并持有房屋所有权证后，将房屋再转让给他人的，按一般房屋买卖关系处理”。根据以上规定，可以将预售商品房的债权转让问题归纳为：一、预售商品房合同无效的，预售商品房的转让合同一般也无效。二、该转让行为必须是在预售方实际交付房屋之前，且商品房买卖合同和权利转让合同都办理了转让手续。三、在实际取得房屋产权并持有房屋所有权证后，预购方将房屋再转让给他人的，是房屋买卖关系，而非预售商品房再转让关系。与《1993年座谈会纪要》相比，《1995年司法解释》对商品房债权转让问题的规定出现了很大变化：一、《1993年座谈会纪要》规定在房屋交付之后预售方转让房屋的，是房屋买卖关系，而《1995年司法解释》强调在实际取得房屋产权并持有房屋所有权证后，预购方将房屋再转让给他人的，是房屋买卖关系。《1993年座谈会纪要》关于这方面的规定有悖于物权理论，因为在房屋交付后预购方并不当然取得房屋的所有权，其转让房屋的行为也不当然都是房屋买卖关系，其中可能仍然包括预售商品房再转让关系。《1995年司法解释》将房屋买卖关系限定在预购方实际取得房屋产权并持有房屋所有权证后的转让范围内。预购方取得房屋所有权证书当然取得房屋的所有权，即便这时房屋还未交付，其再将房屋转让亦当然是房屋买卖关系。二、《1993年座谈会纪要》规定违反法规、政策规定倒买倒卖预售商品房的行为无效，而《1995年司法解释》则强调转让预售商品房应当办理转让手续，将办理了转让手续作为转让预售商品房合同有效的条件。但是，该“转让手续”是指预购方和预售方的转让手续还是指预购方和受让方的转让手续？该“转让手续”的具体含义是什么？无论该“转让手续”是指什么，决不可能是预购方和预售方向房产管理部门办理房屋产权登记手续，因为如果办理了房屋产权登记手续，预购方已经取得预购商品房的所有权，那么预购方和受让人之间就不存在预售商品房合同权利转让关系，而只存在房屋买卖关系。根据该解释的规定，该转让手续应当包括预购方和预售方、预购方和受让方两个转让手续。那么该转让手续是指什么呢？该解释没有作出进一步的规定，但是根据《房地产法》第四十四条第二款：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”的规定，该转让手续应当是指预售合同的登记备案手续。同理预购方和受让方的转让手续也应当是预售商品房转让合同的登记备案手续。2003年最高人民法院又了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《2003年司法解释》），其中第六条涉及登记备案问题。该条规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外”。根据该条规定，预售商品房合同不以办理登记备案手续为合同生效的条件，除非双方当事人另有约定。也就是说《2003年司法解释》对《1995年司法解释》关于预购方转让预售商品房权利的条件进行了修正，即预购方和预售方合同签订的预售商品房买卖合同，如果符合法律规定的条件，则该预售商品房买卖合同生效，而该买卖合同是否登记备案不影响合同的效力。同理，预购方和受让方签订的预售商品房权利转让合同是否备案也不能成为影响转让合同效力的原因。此外，在商品房已经交付但是尚未办理房屋权属登记时，预购方将购买交付的商品房转让他人的，对该转让的性质如何认定？根据最高人民法院以上司法解释的规定，预售商品房再转让限定在商品房尚未实际交付以前，交付以后的转让问题不适用该解释。登记是房屋所有权变更的公示方式，在房屋未办理登记时，该房屋的所有权仍然属于开发商，那么该转让是否属于无权处分呢？无权处分行为主要包括以下几种情形：出卖他人之物，出租他人之物，未经共有人同意出租、出卖共有物，将他人之物设定抵押、质押等。7从表面上看，该转让属于无权处分，但是仔细推敲起来就会发现这种理解存在问题：房屋未交付以前，预购方转让合同权利只要通知预售方，该转让合同即对预售方发生法律效力，但是按照无权处分处理，预购方转让房屋必须经过预售方追认，该转让合同才能生效，这种结论让人觉得不可思议。其实，按照合同权利转让理论，除不得转让的情形外，预购方可以将其对预售方享有的权利转让给第三人，此时预购方转让的是房屋买卖合同中请求预售方协助办理产权的权利。因此，在商品房已经交付但是尚未办理房屋权属登记，预购方将购买交付的商品房转让他人，其法律性质仍然属于合同权利转让问题，只是该转让不适用最高人民法院关于预售商品房再转让司法解释的有关规定，而应当适用《合同法》关于合同权利转让的一般规定。三、房屋买卖合同债权转让的法律适用问题。在理论界和实务界有一种观点，认为未取得权属证书的房屋，无论是房屋所有权还是债权都不得转让，因转让而签订的合同都是无效的。其法律根据是《房地产法》第三十七条，该条规定：“下列房地产，不得转让：…（六）、未依法登记领取权属证书的…”。这种观点对法律的理解有失偏颇。根据有关法律规定，至少有三种“未依法登记领取权属证书”的房屋也可以转让：第一是房地产开发商出卖现房的情况。根据2001年6月1日国务院颁布实施的《商品房销售管理办法》，其第七条规定：“商品房现售，应当符合以下条件：(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证；(四)已通过竣工验收；(五)拆迁安置已经落实；(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；(七)物业管理方案已经落实”。从以上规定可以看出，开发商不需要办理产权初始登记手续，可以直接将现房出卖给买受人。也许有人会提出，《房地产法》第三十八条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书”。那么如何解释“转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书”的规定和《商品房销售管理办法》第七条的规定之间的矛盾呢？实际上，二者之间不存在竞合问题，理由为：《房地产法》第三十八条规定的转让是指转让以出让方式取得的土地使用权，如果转让已经有建成房屋的土地使用权时该房屋应当具有所有权证书，一般情况下，买受人应当是具备房地产开发资格的法人。而《商品房销售管理办法》第七条规定的转让是商品房（现房）的转让问题，而非单纯的土地使用权转让，对买受人的条件没有限制。此为“未依法登记领取权属证书”的房屋也可以转让的情形之一。第二是开发商预售商品房的情形。所谓预售商品房是指“房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或者房价款的行为”。8因为是预售正在建设中的商品房，房屋还未建成，开发商不可能取得房屋权属证书，但是开发商却可以转让该未建成的房屋。同时，开发商在预售商品房时有一部分房屋未卖出，但是房屋已经建成，开发商同样不需要取得房屋权属证书，其可以凭原商品房预售证书继续转让该已建成房屋。此为“未依法登记领取权属证书”的房屋也可以转让的情形之二。第三是无权处分情形。无权处分是指无处分权人处分他人财产，并且与相对人订立财产转让合同。《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。对该条款的效力，我国法律界的通说为“效力待定”。也就是说，即使出卖人出卖他人房屋并也不当然导致合同无效，经房屋所有人追认或者出卖人订立合同后取得处分权的，该是房屋买卖为有效。此为“未依法登记领取权属证书”的房屋也可以转让的情形之三。以上三种均为出卖人在未取得房屋权属证书的情况下可以转让房屋的情形，只是第三种情形受到一定的限制，即无处分权的人处分他人房屋，未经房屋所有人追认或者无处分权的人订立合同后未取得处分权的，该合同无效。至少排除这三种情形之外，其他房屋在未取得房屋权属证书时不得转让，例如自然人、法人自建的房屋，在未取得房屋权属证书时不得出卖。按照这种逻辑思路，可以得出买受人与出卖人（可以是开发商，也可以是开发商之外的自然人、法人或者其他组织）签订房屋买卖合同，在未办理房屋权属变更登记手续之前，买受人对出卖人享有的权利包括：接受房屋和要求出卖人协助办理房屋权属登记手续；与此相对应，出卖人的义务包括：交付房屋和协助办理房屋权属登记手续。买受人可以将对出卖人的上述请求权全部或者部分转让给第三人（受让人）。此时，因房屋尚未办理过户手续，房屋所有权仍然属于出卖人，所以买受人转让的只能是房屋买卖合同的权利（请求权），而不是房屋所有权。在这种情况下，该权利的转让问题应当适用《民法通则》第九十一条和《合同法》关于合同权利转让的规定，同时由于《合同法》对《民法通则》有关权利转让问题进行了修正（转让权利只需通知出卖人，该权利转让合同即对出卖人发生法律效力），根据“特别法优于普通法”的原则，关于转让合同权利问题应当适用《合同法》的有关规定（预售商品房再转让问题还应当适用最高人民法院有关的司法解释）。四、与房屋买卖合同权利转让有关的其他法律问题。（一）、买受人转让合同权利是否还应当交纳契税和契税的缴纳对转让合同效力的影响。根据我国税收征收方面的法律规定，房屋买卖合同的买受人应当按照房屋买卖的成交价格交纳契税。如果在只有买卖合同的双方当事人的情况下，契税的纳税人只能买受人当无异议。在房屋买卖合同权利转让中，应当由哪一方缴纳契税？未缴纳契税是否导致该权利转让合同无效？对这个问题在理论界和司法实务界有两种截然对立的观点：一种认为，买受人和出卖人都应当缴纳契税，即先由买受人缴纳契税取得房屋权属证书后，再由受让人缴纳契税取得买受人的房屋权属证书。如果买受人未缴纳契税，应当认定该权利转让合同无效。另一种观点认为，契税应当由受让人交纳。如果买受人和出卖人都缴纳契税，结果是人为地制造了两次买卖、两次税费，无法实现社会效益的最大化。9本人同意后一种观点，除该观点的理由之外，还有如下理由：第一、《中华人民共和国契税暂行条例》第一条规定：“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税”，其第四条规定：“契税的计税依据：（一）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；……”，《中国人民共和国契税暂行条例细则》第七条规定：“条例所称房屋买卖，是指房屋所有人将其房屋出售，由承受者交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的行为”。根据以上规定，契税的纳税人应当是房屋买卖合同的买受人，即买受人为房屋权属的承受人。买受人是否成为契税的纳税人应当区别二种情形：第一是买受人将合同权利部分转让给受让人，买受人不退出原房屋买卖合同，买受人和受让人共同对出卖人享有权利，是该房屋的共有人，也是房屋权属的共同承受人，契税当然由二者共同缴纳。第二是买受人将合同权利全部转让给受让人，买受人退出原房屋买卖合同，受让人单独对出卖人享有权利，是房屋权属的承受人，契税由受让人缴纳，因买受人已退出原房屋买卖合同，其不应当再承担契税的缴纳义务。从另外的一个角度分析，可以将契税的缴纳看作是取得房屋权属证书的对价，买受人没有取得房屋权属证书，当然不需要缴纳契税。如果买受人缴纳契税，则其取得房屋权属证书，此时的转让行为是房屋买卖关系，而不是合同权利转让关系。第二、如果认为因买受人未缴纳契税则权利转让合同无效，那么出卖人未缴纳土地增值税也同样会导致合同无效。这就象我们去超市购买商品，因销售者没有交纳税款而导致买卖合同无效一样荒谬无比。纳税与否是纳税人和税收征收机关之间的税收征收关系，该法律关系属于税法的调整范围，而买卖合同以及权利转让合同是民事关系，二者之间没有任何原因和结果关系。第三、无论《民法通则》和《合同法》，还是最高人民法院的相关司法解释，都承认房屋买卖合同权利可以转让，并且都没有将买受人缴纳契税作为房屋买卖合同权利转让生效的要件。其实，不交纳契税并不代表买受人可以不交纳其他税费，其还是应当按照税收法律的规定交纳所得税等其他税费。因此，房屋买卖合同权利转让，转让权利的买受人不应当缴纳契税。同时，无论是买卖合同的当事人，还是权利转让的当事人，契税或者其他税费是否缴纳都不是合同是否成立或者生效的要件。（二）抵债房屋的再转让问题。在房地产开发活动中，以房抵债的现象非常普遍。开发商由于资金紧张或者为避免流动资金的大量占用，往往要求施工方垫资施工，待房屋建成后以房屋折价抵顶工程款。在这种情形下，实际存在两种法律关系：建筑工程施工合同关系和房屋买卖合同关系。因建筑工程施工合同与本文主旨无关，故仅论述房屋买卖合同关系。以房抵债的法律性质为房屋买卖关系，即开发商以建成房屋折价作为给付施工方的工程款，施工方以开发商欠其的工程款作为购买房屋的对价。建设部《城市房地产转让管理规定》第三条也对此作了明确规定：“本规定所称房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。前款所称其他合法方式，主要包括下列行为：……（四）以房地产抵债的；……”。施工方为了使房屋变现，就需要转让该房屋，这种转让分为两种情形：一是施工方在取得房屋权属登记证书后再转让房屋，该转让应当为房屋买卖关系。二是施工方与第三人达成房屋买卖协议，由施工方将该抵债房屋转让给第三人，第三人将房屋价款给付施工方。第一种方式需要缴纳契税和其他税费，为减少变现成本，施工方大多采取第二种方式变现。如何确定施工方转让行为的法律性质？开发商和施工方以房抵债协议为房屋买卖关系，则开发商承担的义务为交付房屋和协助办理房屋产权手续，施工方享有的权利为接受房屋和要求开发商承担协助办理房屋产权手续。因施工方尚未取得房屋权属证书，其与第三人签订的转让协议实际上转让的仍然是对开发商享有的权利，即该转让为合同权利转让。同时由于该房屋已经建成，所以该转让行为应当适用《合同法》关于权利转让的规定。由于施工方不具有房地产开发资格，其与第三人达成协议后，再由开发商和第三人签订正式的商品房买卖合同，并出具发票等办理房屋权属登记所需的手续。如果开发商和施工方以房抵债协议约定的房屋价格、施工方和第三人权利转让合同约定的房屋价格、第三人和开发商签订买卖合同的房屋价格相同，例如三个合同的房屋价格分别为100万元，权利转让问题不会产生任何异议。但是施工方为尽快使房屋变现，往往会降价销售房屋，例如开发商和施工方以房抵债协议约定的房屋价格为100万元，施工方和第三人权利转让合同约定的房屋价格80万元，最后第三人和开发商以80万元签订商品房买卖合同，此时存在一个问题：合同权利转让是指不改变合同权利的内容，由债权人将权利转让给第三人。最后一个合同改变了第一个合同的内容，这种改变是否影响权利转让的性质？施工方转让合同权利的完整流程是，开发商和施工方签订商品房买卖合同，工程款为房屋价款，其后施工方再和第三人签订权利转让合同，施工方收取第三人给付的对价，最后施工方通知开发商。因该流程比较烦琐，施工方往往在和第三人或者包括第三人和开发商达成初步的房屋买卖协议后（可能是口头的，也可能是书面的），由开发商和第三人签订正式的商品房买卖合同，第三人不需要按照合同约定向开发商交付房款，因其已经将房屋价款交付给了施工方。同时因该房屋已经由施工方交付给第三人，该第三人就享有要求开发商出具办理房屋权属登记各种手续的权利。从该层面上分析，最后一个合同只具有形式上的意义，或者说该价格仅为缴纳契税而确定的成交价。但是无论如何，施工方的转让行为仍然为权利的转让，我们权且称之为“简化的权利转让”。（三）、《合同法》第八十七条的具体含义。《合同法》第八十七条规定：“法律、行政法规规定转让权利或者转移义务应当办理批准、登记手续的，依照其规定”。具体到房屋买卖合同权利转让问题，“办理批准、登记手续”的含义是指受让人办理房屋权属登记手续还是房屋买卖合同权利转让合同应当办理登记手续？如果是转让合同应当办理登记手续，那么未办理登记手续是否影响该合同的效力？根据该条款“转让权利或者转移义务应当办理批准、登记手续”的规定，该“批准、登记手续”显然是指转让合同的批准、登记手续，这种理解应无异议。关于房屋买卖合同权利转让登记问题，只有《1995年司法解释》第二十九条作出规定，但是该司法解释即不是法律（狭义的法律），也不是行政法规，同时该司法解释只适用1995年1月1日以前发生的房地产纠纷案件，而不适用1995年以后的案件，再者法律、行政法规对房屋买卖合同权利转让是否需要登记都没有作出规定。本人认为，房屋买卖合同债权转让不需要办理登记手续，或者至少说现在不需要办理登记手续。因此，未办理登记手续不影响转让合同的效力。五、结论。（一）、我国法律和司法实践都承认房屋买卖合同权利可以再行转让，权利转让包括预售商品房再转让和其他房屋买卖合同

权利转让。（二）、预售商品房再转让。

债权转让合同范文第9篇

近一时期涉及金融资产管理公司案件比例大增，在审理这类案件过程中对一些法律问题存有不同认识，还有剥离政策和法理的冲突问题，这里针对这些问题作一些简要的分析。 四大国有商业银行将不良资产剥离给金融资产管理公司是政策性很强的民事法律行为，属于人民法院受理民事案件范围。金融资产管理公司处置不良资产与债权受让人订立的债权转让合同是一种具有射幸性质的合同，但与射幸合同又有不同。符合剥离政策但已经消灭的债权可以剥离。银行虚假剥离债权所订立的债权转让 合同是可撤销合同。银行虚假剥离债权侵害了金融资产管理公司的权利，金融资产管理公司将债权处置给最终买受人，银行的虚假剥离也侵害了最终买受人的权利，最终买受人可以直接银行要求其赔偿损失，最终买受人的损失为最终买受人付出的购买债权的对价和主张债权的费用。

长期的计划经济体制和高度的垄断金融管制政策，使我国的国有商业银行在近几十年的经营中积累了巨额的不良贷款。1999年国务院决定设立长城、信达、华融、东方四大金融资产管理公司，收购、管理和处置国有商业银行不良贷款，以减少国有商业银行不良资产，提高国有商业银行的国际竞争力，促进国有商业银行改制上市，并且最大限度地回收、变现不良贷款，减少损失。至今金融资产管理公司已处理一万多亿元不良资产，这些不良资产的债务人大多经营不佳，甚至名存实亡关门走人破产，债权很难实现，诉讼是利用法律手段依靠国家强制力进行债务追索的重要手段，因此近一时期涉及金融资产管理公司案件大增。在审理这类案件过程中对一些法律问题存在着不同的认识，还有剥离政策和法理的冲突问题，在这里针对这些问题作一些简要的分析，抛砖引玉并请教合理的处理方法。

一、四大国有商业银行将不良资产剥离给金融资产管理公司的性质

四大国有商业银行将不良资产剥离给金融资产管理公司是属于行政划拨性质，还是属于民事合同性质，对此法律问题持行政划拨观点的认为剥离不良资产具有很强的政策性，由国家确定剥离不良资产的范围、额度、时间，将不良资产划拨给金融资产管理公司，并由国家财政给国有商业银行注入与剥离的不良资产帐面等额的清算资金，虽然剥离以合同形式出现，但合同当事人的意思在合同中不能体现，只要符合政策就必须签订合同，是一种行政合同，属行政划拨性质。持民事合同观点的认为国有商业银行将不良资产剥离给金融资产管理公司是债权转让，是合同性质，是民事行为。在分析这个问题之前首先来分析国有商业银行和金融资产管理公司的主体性质，我国的四大国有商业银行都是经营银行业务的独立法人，金融资产管理公司是国务院设立的收购、管理、处置银行不良资产的金融机构，其注册资金是财政部核拨的，其收购银行不良资产的资金来源为自有资金、人民银行的再贷款、发行金融债券，1999年的剥离采取的是等额收购的方式，由金融资产管理公司向四大国有商业银行支付等额清算资金。金融资产管理公司把不良资产回收率作为考核指标，实行独立核算，亦是独立法人。通过以上情况可以看出，四大国有商业银行剥离不良资产采取的是市场运作模式，其次从形式上国有商业银行与金融资产管理公司签订有债权转让合同，采用的是民事合同形式转让的。

综上所述笔者认为四大国有商业银行将不良资产剥离给金融资产管理公司，国家为了明确责任，提高效益，采取的是市场化的运作模式，运用民事合同的形式，而不是行政划拨形式，四大国有商业银行将不良资产剥离给金融资产管理公司属于民事合同性质，但是它与一般的民事合同又有不同，如剥离的时间、范围、额度由国家政策确定，不具有等价性，金融资产管理公司支付的是不良资产帐面的等额对价，而其收购的不良债权却不能全额回收，甚至完全不能收回，从这一方面看具有很强的政策性，准确的说是政策性很强的民事合同。研究此问题的目的是解决国有银行与金融资产管理公司之间的债权转让合同是否可诉的问题，如果是民事合同则可诉，如果将其定位于行政划拨性质则不属人民法院受理民事案件范围不可诉。

二、金融资产管理公司处置不良资产与债权买受人订立的债权转让合同是什么性质

金融资产管理公司处置不良资产采取招标、拍卖或者协商的形式，将其收购的不良资产按地区、按行业进行划分，把若干个债权组成一个资产包，打包出售给买受人，由于合同标的物为不良债权，价格视债权的状况而定，由金融资产管理公司工作人员对每个资产包进行估价，对收回的可能性小的定价低一些，对债权收回的可能性大的定价高一些，底价是按不良债权帐面值的百分之零点几、百分之几、百分之十几、到百分之二十几不等确定的，如底价确定为不良债权的百分之零点五，五十万元就可以购得一亿元的不良资产，而不良资产的买受人受让的资产包中有好一点的债权，有坏一点的债权，如果受让人很幸运的话，购得的债权很容易实现，那么受让人就能获得丰厚的收益，如底价为百分之一，那么收益就为一百倍，取得暴利；而如果受让人很背运的话，购买的资产包债权均不能实现，那么他将血本无归。利润和风险同在，购买的债权是否能够实现在购买时受让人心中没底，具有很大的博奕、射幸性质，比较符合射幸合同的特征，因此是一种具有射幸性质的合同。说它具有射幸性质是因为它与射幸合同又有不同，它的风险在一定程度上可以控制，金融资产管理公司在处置时首先广告，受让人可先去调查调查债务人的偿债能力再决定是否购买。对这种处置不良资产的方法很多人存有疑虑，甚至大加指责，认为国有商业银行的债权是国家所有，债务人多为国有企业，企业按照计划生产，银行按照计划贷款，不良资产多是因过去计划经济造成的，都是国家财产，这样处置的结果使债权买受人以很少的钱，购得大量的债权，赚取丰厚的收益，使大量国有资产流失到个人手中，并以此认为中国的不良资产处置是失败的。认

为处置不良资产只能有金融资产管理公司直接向债务人追讨，这样处置既降低了国有商业银行的不良资产率，又扶持了贫困国企，肉烂在锅里，国有资产不会流失。不可否认，确有个人购买不良债权，甚至成立专业公司，以此为业，忙于诉讼，进行追比，并且发了财，但是否可以这样处置，是政策规定问题，是与非在此不加评论，但这样处置并不违反法律规定，法律没有禁止，同样应当对购买债权的个人依法公平的予以保护。 三、符合剥离政策但已经消灭的债权是否可以剥离

1999年剥离不良资产政策规定：在规定的额度内，剥离不良资产的范围是1999年9月底，在本外币贷款科目中核算的，按四级分类法认定的呆滞贷款、呆帐贷款。对于呆帐财政部采取列举的方式规定了几种情况（一）借款人和担保人经依法宣告破产后，进行清偿后未能还清的贷款。（二）借款人死亡，或者依照《中华人民共和国民法通则》的规定，宣告失踪或宣告死亡，以其财产清偿后，未能还清的贷款。（三）借款人遭受重大自然灾害或意外事故，损失巨大且不能获得保险补偿，确实无力偿还的部分或全部贷款，或者保险赔偿清偿后未能还清的贷款。（四）经国务院专案批准核销的贷款。上述第（一）项与处理金融资产管理公司案件关系十分密切，很多经过破产受偿后双方债权债务关系已经消灭的债权进行了剥离，这在司法实践中引起了很大的争议：

一种观点认为因债务人破产未能受偿部分的债权损失形成呆帐，虽系已经消灭的债权，但符合国家剥离政策可以剥离，这正是国家成立金融资产管理公司减少国有商业银行的不良资产的目的所在。

第二种观点认为银行剥离不良债权，既然采取的是民事合同的形式，就要符合法理，银行剥离的是债权而不是帐目，剥离债权首先要债权债务落实，债权客观存在，作为合同的标的物的债权已消灭，标的物不存在的情况下进行转让与法理不合，如果转让则构成欺诈。

第三种观点不良资产的剥离具有很强的政策性，银行可以把符合剥离政策但已经消灭的债权剥离给金融资产管理公司，但金融资产管理公司不能再转让，其转让买受人如果知道就不会购买，如果受让人在不知情的情况下购买说明转让人没有尽到说明义务构成欺诈。第四种观点银行剥离不良资产虽然是已经消灭的债权但按照规定属于呆帐，符合剥离政策，可以剥离，金融资产管理公司收购不良资产后进行处置是将多笔债权打包出售的，每个资产包中的债权有的可能是好一些的不良债权，有的可能是差一些的不良债权，甚至是已经消灭不能实现的债权，金融资产管理公司在处置时已经告知是不良资产，受让人在购买时应当对风险有所认识，并且风险是可以控制的，金融资产管理公司在处置时事先在报纸上广告，公布要处置的每一笔的债权，受让人可先摸一下底子，去调查调查，然后在购买资产包时，对自己认为可以盈利的资产包进行竞买，金融资产管理公司不存在欺诈，可以打包转让符合剥离政策的已经消灭的不良债权。

笔者认为这是政策和法理冲突的问题，这个冲突可以通过政策和法理的关系来解决，法理是一种法律意识，其可以指导立法，指导司法，法理经过立法可以上升为法律，但是没有上升为法律的法理仍不是法律，作为民事基本法的《中华人民共和国民法通则》第六条规定：“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的应当遵守国家政策。”进行民事活动首先要遵守法律，其次要符合政策，这里没有提到法理，法理的位置应当列在政策之后的，在没有法律、没有政策的情况下适用法理，以填补法律的空白。对不良资产的剥离、处置国家制定了《金融资产管理公司条例》和相应的政策，已消灭的债权如果符合国家剥离政策，银行可以剥离，金融资产管理公司可以处置。银行剥离不良资产政策性很强，在不违背法律规定的情况下，符合政策的已经消灭的债权是可以剥离的。政策规定剥离收购不良资产条件之一是债权债务落实，债权债务落实是指具有证明债权债务关系存在的法律文书。即债权债务确实发生过，而不是空穴来风，弄虚作假，并不是讲的债权债务尚未消灭。企业经过破产程序，使其与国有商业银行因贷款而形成的债权债务关系消灭，国有商业银行未受清偿部分的债权已无法实现，形成呆帐，由于历史的原因有大量的这种呆帐存在，采取正常的核销的形式已不能解决，因此国家采取剥离的方式集中处理。说的明白一点这是一种帐的剥离，不以债权是否消灭为要件，已消灭的债权只要符合政策就可以剥离。

四、银行虚假剥离债权转让合同的效力问题

这里说的虚假剥离是指银行在剥离不良资产时弄虚作假把不符合剥离政策的债权也予以剥离， 如： 银行在剥离不良资产时有把其已受偿过（或是当事人已履行， 或是经过法院执行终结）的债权持原始借款凭证进行剥离二次受偿，骗取剥离资金；破产受偿后又将债权全部剥离，或者是剥离以后又取得破产受偿，重复取得破产受偿部分；将自己设立的不具备法人资格的实体从本行借的款也以不良资产予以剥离等等， 这显然与政策不合；是虚假剥离，具有欺诈性，在这种情况下银行与金融资产管理公司的债权转让合同的效力问题在司法实践中存在不同认识，有的认为银行虚假剥离，骗取清算资金，违背国家政策损害国家利益，合同无效。有的认为虽然银行有欺诈行为，但并不损害国家利益，是可撤销合同。笔者认为，银行虚假剥离债权虽违背国家政策，但并不违反法律强制性规定，不损害国家利益，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款之规定，是可撤销合同。金融资产管理公司收购不良债权之后在不知道受让债权有瑕疵的情况下，又将债权处置给第三人，在这种情况下金融资产管理公司和第三人对债权存在瑕疵均不知道，第三人受让后主张债权时发现债权不能实现，或者部分不能实现，由于双方在签订时对合同的标的债权存在瑕疵均不知道，对合同的标的存在重大误解，系因重大误解而订立的合同，同样也是可撤销合同。可撤销合同是否撤销是可撤销合同的受损害人的权利，如果其认为可撤销合同对其的利益影响不大，可撤销合同的受损害人不主张撤销合同，合同有效。

五、债权的最终买受人对银行虚假转让债权损害自己的利益的是否可以直接向银行主张权利

对于金融资产管理公司来说，银行虚假转让债权骗取了其清算资金，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款之规定一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下订立合同，受损害人有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。因此金融资产管理公司可以主张变更或者撤销其与银行签订的债权转让合同，请求银行返还清算资金，并承担缔约过失责任。同时银行的虚假转让债权行为亦侵害了金融资产管理公司的财产权，可以向银行主张侵权，要求银行承担侵权责任，赔偿损失，异曲同工对于金融资产管理公司来说这两种请求结果是一样的。一个事实，同时存在两个请求权，这是请求权的竞合，如何行使请求权由原告选择金融资产管理公司转让债权给最终受让人协议中往往约定受让人行使债权人的一切权利，那么银行虚假转让债权，使债权的最终受让人在主张债权时，因债务人已清偿等原因使其购买的债权不能实现，同样银行虚假转让债权的行为亦侵害了债权最终买受人的利益，在这种情况下，因为金融资产管理公司与最终买受人之间对债权已消灭，债权转让的标的物不存在不知道，存在重大误解，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第（一）项之规定是可撤销合同，最终买受人可以基于合同，向金融资产管理公司主张撤销债权转让合同，返还购买债权的对价，并可要求赔偿损失。

虽然金融资产管理公司转让债权给最终受让人协议中约定受让人行使债权人的一切权利，但这仅是债权的转让，最终买受人取得的仅是债权，金融资产管理公

司与银行之间的债权转让合同的当事人是金融资产管理公司和银行，最终买受人并未取得二者的债权转让合同当事人的地位，根据合同相对性原则，最终买受人只能向金融资产管理公司主张撤销合同权利 ，不能直接向银行主张权利撤销合同，银行与金融资产管理公司所形成的债权转让合同法律关系和金融资产管理公司与最终买受人所形成的债权转让合同法律关系不是同一法律关系，各自应在各自的法律关系内主张权利。那么最终买受人是否可以以侵权之诉直接银行呢？银行的虚假剥离债权行为既侵害了金融资产管理公司的权利也侵害了最终买受人的权利，使最终买受人购买的债权不能实现，因此最终买受人可以直接银行要求其赔偿损失，按侵权不存在合同相对性问题。 如天然公司诉某银行侵权一案：梁园贸易中心向某银行贷款经过法院已经执行完毕，而某银行又于2000年将已消灭的债权持原始借据剥离给信达资产管理公司 18万元及利息，信达资产管理公司又与天然公司签订债权转让协议，将该笔债权转让给天然公司，天然公司主张权利时得知债权已执行完毕已消灭，不能实现，便以某银行虚假剥离侵权为由直接某某银行，法院判决了某银行赔偿天然公司的损失。银行虚假剥离侵犯最终买受人的什么权利呢？有的认为侵权首先要有权利存在，银行虚假剥离债权时骗取金融资产管理公司的清算资金，侵犯了金融资产管理公司的财产权，此时最终买受人并未出现，其并不享有权利，银行并不侵犯其权利。有的认为银行虚假剥离债权，使最终买受人购买的债权不存在，期待利益丧失，最终买受人购买债权是为了盈利，是一种经营行为，银行的欺诈行为侵犯了最终买受人的经营权。笔者比较赞同后一种观点。

六、虚假转让债权损害赔偿数额如何计算

赔偿损失数额的计算方法有两种，一种是以受害人的实际损失来计算。另一种是以侵权人获得的不当利益为依据。金融资产管理公司以银行虚假转让债权侵权为由向银行主张权利，其损失数额包括银行因侵权而取得的清算资金，及实现债权的费用，对此在认识上比较一致。债权由金融资产管理公司再转让给最终买受人，最终买受人以银行虚假转让债权使己方受让的债权不能实现 ，以侵权为由向银行主张权利。最终买受人的损失如果以第一种方法计算，以按受害人的实际损失为依据，则为最终买受人付出的购买债权的对价和主张债权的费用。

如果以第二种方法计算，以侵权人获得的不当利益为依据，按这种方法计算为银行在虚假转让债权中所取得的清算资金。持第二种方法计算意见的认为，银行虚假转让的已经消灭的债权消灭的原因，是银行受偿，如果银行没有受偿正是自己的期待利益，因此应取得清算资金。上面说到金融资产管理公司再把债权转让给最终买受人的合同具有射幸性质，最终买受人出很少的对价买下巨额的债权，如果以第一种方法计算最终买受人取得的利润远远低于用第二种方法计算最终买受人取得的利润。如果以第二种方法计算以侵权人获得的不当利益为依据，来计算最终买受人的损失由银行予以赔偿，银行将清算资金赔偿给最终买受人，那么银行和最终买受人之间还隔着一个金融资产管理公司，还存在着金融资产管理公司向最终买受人和银行主张撤消债权转让合同，向银行追索清算资金的权利。如果金融资产管理公司再向银行追索清算资金，则银行势必应赔偿两次清算资金，银行取得一份不当利益，赔偿两份，显然不合理。因此笔者认为按照第二种方法计算不合理。第一种方法计算比较合理，最终买受人银行应向最终买受人赔付购买债权的对价和主张债权的费用。这样如果金融资产管理公司再向银行追索清算资金则银行应返还金融资产管理公司清算资金减去最终买受人付出的购买债权的对价的金额。

涉及金融资产管理公司案件，政策性很强，处理时不仅要严格依照法律，还要充分体现政策，又不要违背法理，要不断总结审判经验，对一些争议大的问题要尽快立法或者作出司法解释，保证司法统一。笔者谨以此粗浅的认识撰写此文，不当之处，望不吝赐教。

债权转让合同范文第10篇

原告：钰冠（上海）商贸有限公司被告：上海科仁实业有限公司第三人：上海莱德商务咨询有限公司

原告钰冠（上海）商贸有限公司诉称，原、被告于2009年11月11日签订商标转让合同，约定被告向原告转让“克莱尔”图文商标。双方合同签订后，被告又与第三人签订了针对涉案商标的转让合同，被告的行为侵害了原告的合法权益，故诉至法院，请求判令被告履行合同，将涉案商标转让至原告名下。

被告上海科仁实业有限公司辩称，原、被告签订的是附生效条件的合同，合同约定需要进行转让声明公证，因原告未办理公证，故合同尚未生效。鉴于第三人已向其支付转让费，愿将涉案商标转让给第三人，请求驳回原告诉请。

第三人上海莱德商务咨询有限公司述称，被告与第三人于2009年11月4日签订商标转让合同，涉案商标已向商标局申请变更登记。被告与第三人的合同签订、履行均先，请求判令被告继续履行合同，将涉案商标转让至第三人名下。

经审理查明：原告成立于2009年7月23日，经营范围为“化妆品、工艺品（文物除外）、服装服饰的批发、进出口、佣金（拍卖除外），并提供相关的配套服务”。被告系第1504289号“克莱尔”图文商标注册人，核定使用商品为第3类，包括“口红、化妆品、防皱霜、香水、指甲油、增白霜、化妆笔、美容面膜、眼影膏、胭脂”。第三人成立于2003年1月10日，经营范围为“商务咨询、投资咨询、企业管理咨询、会务服务、展览展示服务（除举办展览展示会）、商场调研策划、企业形象策划。”

2009年11月11日，原、被告签订《商标转让合同》一份，约定被告将其拥有的涉案商标转让给原告，转让价格为人民币15万元，转让程序中发生的转让费和费用由原告负责，任何一方违约应赔偿因其违约给对方造成的损失。其中，第3.3条载明“双方同意在本协议签订后，出让方交付同意转让‘转让商标’，并于声明公证的当日受让人向出让人以银行本票方式支付商标‘转让价格’，即人民币十五万元”，第3.4条载明“出让方交付同意转让‘转让商标’声明公证的当日将商标注册证原件交付给受让人”，第3.5条载明“合同于三方当事人授权代表签字并加盖公章的当日生效，如出让人单方反悔不同意转让，则出让人承担双倍返还受让人支付

的‘转让价格’，即人民币三十万元”，第4条载明“出让人在此陈述并保证以其所知和了解，没有任何其它人、企业在使用上述商标，并且出让人之前也从未与任何第三方签订过任何协议、合同或给予任何许可、转让和进行过任何其它安排和交易从而使该第三方获得使用上述商标的权利”。合同签订后，被告未按约交付“转让商标”声明公证，原告亦未支付转让费用。2010年7月30日，被告委托律师致函原告，称因原、被告均未积极履行转让手续，导致合同未实际履行，合同自即日起解除。

2009年11月30日，第三人向中华人民共和国国家工商行政管理总局商标局（以下简称“商标局”）

日内以银行转帐方式支付；收据载明日期为2009年11月12日，交款单位为第三人，收款内容为商标转让定金，金额总计5万元。

此外，原告及第三人亦分别表示，坚持要求被告继续履行合同，对于因被告原因致使合同无法履行而产生的违约责任另案主张。被告庭审中表示，愿意与第三人继续履行合同，同时在本案中不提出要求原告支付涉案商标转让款的反诉请求。

【审判】

上海市黄浦区人民法院经审理认为：涉案合同系当事人的真实意思表示，合法有效，各方均应恪守履行。根据原、被告的合同约定，被告负有先行办理有关公证的义务，而被告至今尚未办理。其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。

法院认为，被告就同一标的物与原告和第三人分别签订转让合同的行为，严重违反了诚实信用原则，应当予以制止。

鉴于被告仍是涉案商标的持有人，故涉案合同仍有继续履行的可行性，原告要求被告继续履行《商标转让合同》，于法有据。本案中，第三人亦向法院提交了其与被告签订的《注册商标转让合同》，并要求被告继续履行合同，对此，法院认为，被告就同一标的物与原告和第三人分别签订转让合同的行为，严重违反了诚实信用原则，应当予以制止。鉴于本案所涉标的物为特定的注册商标，被告客观上无法同时履行该两份合同，法院将结合本案事实，综合予以考量。首先，原、被告之间的合同订立于2009年11月11日，被告提交的与第三人签订的《注册商标转让合同》载明的订立日期为2010年11月4日，被告辩称日期系笔误，实为2009年11月4日。虽第三人确曾于2009年11月30日以申请人名义提交了转让申请，但尚不能证明其合同签订于原、被告的合同之前，且收据载明的日期亦在《商标转让合同》记载日期之后，故被告的辩称缺乏证据支撑。结合原、被告合同第4条中有关被告未与任何第三方签订转让协议的承诺，法院可以推定原、被告之间的转让合同签订在先。其次，本案所涉标的物系注册商标，注册商标的基本功能就是为了区分商品或服务，以标识商品或服务的来源。就本案而言，原告的经营范围包含了涉案商标核定使用商品类别，第三人的经营范围与涉案商标核定使用的商品类别相差较大。因此，相较而言，原告更具实际使用该注册商标的意图及可能性。涉案商标由原告受让及使用可以更好地发挥商标识别商品来源的作用，有利于鼓励商标使用，激活商标资源。故被告应当继续履行与原告签订的商标转让合同。第三人与被告之间的商标转让合同已无实际履行可能，第三人可要求被告承担赔偿损失的违约责任，鉴于第三人明确表示另案主张，故本案不再予以处理。此外，由于被告明确表示在本案中不主张商标转让费，故本案对此亦不予处理。据此，判决被告于判决生效之日起三十日内协助原告办理涉案商标的商标注册人变更手续；对第三人的诉讼请求不予支持。

一审宣判后，被告及第三人不服一审判决，提出上诉，二审期间均予撤回，一审判决生效。

【评析】

一、注册商标转让合同的效力与商标权属的关系

商标转让合同，是指出让人将商标权属转移给受让人，受让人支付一定对价的合同。商标转让合同以商标为标的，本质上仍是一种买卖行为，以转移商标权属为目的，因此，物权变动的基本原则同样适用于商标转让。我国《商标法》第39条规定，“转让注册商标的，转让人和受让人应当签订转让协议，并共同向商标局提出申请。受让人应当保证使用该注册商标的商品质量。转让注册商标经核准后，予以公告。受让人自公告之日起享有商标专用权。”该条规定的含义非常明确，即注册商标权属的转移自商标局公告之日起发生效力。那么，商标转让合同的效力又应当如何界定，商标转让合同与商标权属转移之间的关系又如何呢？

我国民法体系秉承了大陆法系的构造，对物权与债权的区分泾渭分明。在具体的法律制度中，将以权利变动为目的的债权合同的成立和作为合同标的物的权属变动本身视为两个既相互关联又相互独立的法律事实。物权变动是债权合同这一法律行为结合交付或登记行为这一民事法律事实构成的法律效果。从逻辑关系上出发，必须先有生效的债权合同，才会基于合同的履行而产生物权变动的法律效果。因此，不发生物权变动的法律效果，并不能在逻辑上推导出债权合同不发生效力的结论。我国《物权法》第14、15条就规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，自记载于不动产登记簿时发生效力。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

具体至商标转让合同，商标转让合同与商标权的转移亦分属不同法律阶段，商标转让合同的生效是商标权利实际发生转移的前提，商标转移是商标转让合同履行的结果。但是商标转让合同的生效商标转让合同与商标权的转移亦分属不同法律阶段，商标转让合同的生效是商标权利实际发生转移的前提，商标转移是商标转让合同履行的结果。

尚不足以直接导致商标权利的转移，商标权利自商标局公告之日起转移。同时，对商标转让合同效力的审查应根据合同效力审查的一般原则，从主体是否具有相应的缔约能力、意思表示是否真实以及是否违反法律或社会公共利益三方面予以考察。如果合同符合前述三要件的要求，则属于合法有效的合同，对双方当事人均有约束力。至于合同是否能够实际得以履行，权利变动是否能够顺利发生，则在所不问。《商标法》对商标转让合同的生效时间并无特别规定，在双方当事人另无约定的情况下，商标转让合同通常应依照《合同法》第44条第1款的规定，自成立时起即发生法律效力。

本案中，被告分别与原告及第三人签订了两份权利人故意隐瞒已与他人签订转让合同的事实而与在后受让人签订转让合同，在后受让人可以欺诈为由请求撤销合同，但是否行使撤销权，则依赖于在后受让人的意思自治。若在先受让人可以举证证明出让人与在后受让人系恶意串通，损害其利益，亦可以主张在后的商标转让合同无效。

由于商标的唯一性，商标转让合同不可能全部得以履行，如果某一受让人已经获得商标局的公告，则商标所有权自公告之日起即转移至该受让人。根据物权优于债权原则，其他受让人再无取得商标的可能，其只能依据合同向出让人主张合同约定的违约责任。如果商标权尚未转移，则商标转让合同的继续履行尚有可能，根据《合同法》第一百零七条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。各受让人依据各自的商标转让合同均享有请求出让人继续履行合同的债权请求权。依据债权平等原则，在先受让人并无法定的优先权，故在多名受让人均请求出让人继续履行合同，转移商标所有权的情况下，法院不能简单支持在先受让人的履行请求，也不能单纯考虑出让人的意愿，而应依照“诚实信用”及“物尽其用”原则，综合考虑合同签订的时间、合同履行的状况等因素，酌情予以确定。

第一，从诚实信用原则来看。诚信原则要求当事人言而有信、善意告知、不损害对方利益及权利义务公平合理。诚信原则是形式正义与实质正义的平衡器，故被称为“帝王规则”，当事人诚信与否作出了正确的判断。

第二，从物尽其用原则来看。本案的特殊之处在于涉案标的物系注册商标。商标是商品（或服务）的提供者将自己的商品与他人提供的同种或类似商品相区别而使用的标记，其基本功能在于区分商品来源。从商标法的立法目的来看，首先是保护消费者可根据商标识别商品或服务以免受商业欺诈，其次是通过保护经营者的良好商业信誉，从而促使经营者努力改进商品质量或提高服务水平。因此，本着“物尽其用”的精神，如将商标直接用于商品或服务可以最大程度地发挥商标的识别功能，有利于鼓励商标使用，激活商标资源，并使商标的市场价值得到最有效的体现。以本案为例，原告的经营范围涉及化妆品等，包括涉案商标核定使用的依据债权平等原则，在先受让人并无法定的优先权，故在多名受让人均请求出让人继续履行合同，转移商标所有权的情况下，法院不能简单支持在先受让人的履行请求，也不能单纯考虑出让人的意愿。

商品类别，其受让商标并直接使用于商品的目的明确；而第三人的经营范围则限于商务咨询、会务服务、商场调研策划等领域，与涉案商标核定类别差异明显，其受让商标后直接将该商标使用于商品的可能性较小，只能将之束之高阁或另行转让牟利，难以发挥商标的识别作用。本案中，让原告受让商标可通过其市场经营充分发挥商标的识别功能，体现商标所蕴含的商誉，符合商标立法的价值取向。

第三，从合同签订及履行来看。原、被告之间的合同订立于2009年11月11日，根据合同第3.3条的约定，原告支付转让费的前提是被告向原告交付有关同意转让涉案商标声明公证，故被告负有先行办理有关公证的义务。虽然合同未就被告交付声明公证的期限予以约定，但被告应当在合理期限内履行自己的合同义务，而被告至诉讼时尚未向原告履行上述合同义务，显已超出合理期限，被告的行为已构成违约，原、被告之间的合同尚未履行的原因可归咎于被告。再反观被告提交的其与第三人签订的《注册商标转让合同》，该合同上载明的订立日期为2010年11月4日，被告辩称日期系笔误，实为2009年11月4日。商标定金收据载明日期则为2009年11月12日，即原告、被告签订合同的第二天。庭审中，法官结合生活常识和自由心证，认为被告的此种辩解有诸多存疑，首先，错写将来日期的笔误很少见，且基于商业习惯，企业间以现金方式交易，且不开具发票的经济往来方式亦不多见。被告与第三人之间存在恶意串通的可能性，虽第三人确曾于2009年11月30日以申请人名义向国家商标局提交了转让申请，但尚不能证明其合同签订于原、被告的合同之前，且收据载明的日期亦在《商标转让合同》记载日期之后，商标局也在诉讼中驳回了第三人的转让申请。综合考虑前述诸多因素，法院最终判决被告应继续履行与原告之间的商标转让合同。至于被告与第三人之间的商标转让合同，鉴于合同已无实际履行之可能，第三人当然得以另案主张被告的违约责任，其合法权益亦可得以保护。

煤热解的专利现状与发展趋势

我国煤炭资源丰富，已探明储量为10242Gt。目前，煤占我国全部能源消耗的67.2 %，远高于世界平均26.2 %的水平。预计在未来煤在惰性气氛下加热，制取半焦、煤气、焦油等产品。与气化或液化过程相比，煤热解具有工艺过程简单，加工条件温和，投资少，生产成本低等优势。对煤热解的研究始于19世纪，当时主要用于制取灯油和蜡。二次世界大战期间，德国建立了大型低温干馏工厂，用褐煤为原料生产低温煤焦油，再高压加氢制取汽油和柴油。20世纪60年代前是煤热解研究迅速发展并取得辉煌成就的时期。煤的干馏、加氢干馏等技术的出现使得固体煤转化为液态热解物并从中提取高价值化学品成为现实。60—80年代，由于石油和天然气的大量开发与应用，煤热解的研究处于相对低落阶段。随着70年代石油危机的出现和石油、天然气将会在未来几十年后面临枯竭的现实，人们对煤的利用观念发生了改变，更加注重对煤的深层次开发与高统计煤热解专利技术，分析煤热解技术领域的研究水平和专利申请现状，以期对相关单位和读者有所借鉴。

笔者选择欧洲专利局EPOQUE检索系统中的EPODOC和WPI数据库和中国专利局CPRS检索系统（CNPAT数据库）中进行检索，检索的时间范围是1987.1.1—2012.9.29。

世界范围内专利申请发展状况

国外煤热解专利申请的趋势与世界范围内专利申请趋势大致相同，中间有两次申请量高峰，分别出现在1992年（11件）和2000年（12件），2006年后又出现平稳增长；相比之下，国内申请在2006年之前一直处于低申请产”列为重点领域及优先主题，促进了国内企业进行煤热解技术开发的热情，使得申请量有了急速的增长。

煤热解中国专利申请分析为了研究国内煤热解领域专利技术的发展状况，笔者对该领域中国专利申请的地域分布和主要申请人专利申请状况进行了统计，如图3和表1所示。

在煤热解领域的国内专利申请中，申请量排在前三位的省市分别是北京（46%）、山西（18%）和陕西（13%），这三个省市的申请量占了全部国内申请量的77%，是国内煤热解技术研发的主要区域。北京市集中了国内研发力量强大的企业、研究所以及高校，而山西和陕西两省具国外煤热解专利申请的趋势与世界范围内专利申请趋势大致相同，中间有两次申请量高峰，分别出现在1992年（11件）和2000年（12件）。

有丰富的煤炭资源，使得这三个省市成为国内煤热解技术研发的领军者。

表1给出了国内煤热解领域的主要申请人，神华集团的专利申请量遥遥领先，虽然其成立时间较一些研究所如煤炭科学研究总院要晚，但神华集团对煤热解领域技术开发的热情很高，也更加注重该领域的专利战略。尽管如此，各研究所仍是该领域的主要研发力量，排名在前11位的申请人有4个是研究所。值得注意的是民营企业在该领域异军突起，不同于其它领域的个人申请，在煤热解领域的个人申请背后多依托有公司，具有自己的科研力量，并且也具备较强的专利保护意识方面。

国内代表性企业发展状况分析

神华集团有限责任公司是国内煤热解领域专利申请量最多的申请人，但其第一件煤热解专利申请出现在2005年（见表2），2010年起，申请量开始有了急速增长，2011年仍持续该增长趋势，可见该公司在煤热解领域投入了较大的技术力量。神华集团早期技术集中于气化炉设备的技术开发和改进，2010和2011年集中于气化炉烧嘴和气化喷嘴的技术开发，研发的技术主题逐渐细化。

煤炭科学研究总院是国内较早开始进行煤热解技术开发的研究所，该所的专利申请量年度分布比较平均，从各年申请的技术主题上可看出，煤炭科学研究总院的研究主题也一直在气化炉的技术改进上。

在所有的专利申请中，因费用终止专利权的比例高达30.65%，即，在所有授权的专利申请中，约1/3的授权的申请的专利权因费用终止。

国内专利申请有效专利分析

图4显示了我国国内申请人的专利申请的法律状态。可以看出，高达93.44%的专利申请得到

一部分专利无法在短期内被转化成实际生产力，专利权人无法从中获益并维持专利权，因而被放弃，如何提高专利的生产力转化是国内申请人需要解决的问题。

结语

通过以上分析可以看出，近几年煤热解领域的中国专利申请量快速增长，煤热解技术步入技术快速发展期，并且技术主题逐步细化，预计未来几年将有更加细化的技术主题出现，而后进入技术成熟期；而国外专利申请的申请量不大并且呈波动式增长，并未展现出强劲的增长势头，预期未来几年不会有更大的变化。这也为国内研发机构提供了契机，在国家积极政策的鼓励下，抓住机遇快速发展，争取在煤热解领域抢占先进技术制高点，在国际竞争中占有一席之地。