时间：2023-03-19 15:23:23
李某之母生前立下遗嘱，表示自己名下个人房产在身后由李某继承，并将该遗嘱进行了公证。李某之母去世后，李某持该遗嘱公证书、死亡医学证明书、殡葬证、房产证等资料向房管部门申请办理继承房产的转移登记。房管部门以李某未提交《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》（司公通〔1991〕117号，以下简称为《联合通知》）规定的遗嘱继承权公证书为由，向其出具了不予受理通知单。李某不服，向法院提起行政诉讼，请求法院判令撤销房管部门作出的不予受理通知单，并重新作出予以受理的行政行为。
原告李某的理由主要有：上述遗嘱公证书已明确表明房产由自己一人继承，房管部门表示仅凭该遗嘱公证不能办理，还要去办理“继承权公证书”，而公证处告知这种公证书必须由全部继承人共同前往公证处，表示放弃继承权并一致同意由李某行使继承权的明确意思表示方可办理。这就要求已经有遗嘱继承公证书明确否定了其继承权利的其他法定继承人，再自愿表示放弃继承权，还要同意已经获得了排他继承权的自己享有唯一继承权。这种公证，既会挑起家庭成员纠纷、激化同胞骨肉矛盾，又会增加公证或诉讼费用负担，并且根本不可能实现。由于不能取得“继承权公证书”，对于办理继承房产手续的申请，房管部门决定不予受理并出具不予受理通知单的行为违反了《继承法》第五条“继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠抚养协议的，按照协议办理”的规定，损害了公民自己继承母亲遗产的权利。
经审理法院认为，上述遗嘱已经公证，属于《房屋登记办法》第三十三条规定的“证明房屋所有发生转移的材料”，原告提交的申请材料符合《房屋登记办法》的要求，被告应予受理。因此，法院以“不予受理通知单认定事实不清，应予撤销”为由，判决撤销该通知单并判令被告于判决生效之日起十日受理原告的房屋登记申请。
二、问题解析
1.登记原因为继承时，提交的申请资料是否仅限于公证文书或法院生效法律文书
《公证法》第十一条规定：“法律、行政法规规定应当公证的事项，有关自然人、法人或者其他组织应当向公证机构申请办理公证。”由此可见，法律、行政法规并未规定继承事项应当强制公证，当登记原因为继承时，登记机构不应硬性要求申请人提交公证书。所以，根据继承方式的不同，申请人可以提交继承权公证书、遗嘱（赠）公证书、遗嘱继承权公证书、接受遗赠公证书、遗赠抚养协议公证书等公证形式的继承证明，除此之外，申请人当然还可以提交证明取得所有权的相关民事判决书、调解书等法院生效法律文书。
根据《公证法》的规定，公证是公证机构根据申请，依照法定程序对民事法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性予以证明的活动。因此，公证形式的继承文书属于继承证明，依法能够证明遗产的归属，与相关生效法院法律文书一样，具有结论性和法定证明力而无需再辅以其他证据证明。如果申请人既未提交相关生效法院法律文书，也未提交作为继承证明的公证文书，而是提交了其他形式的证明材料，那么登记机构是否有权据此并直接依据《继承法》等法律规定判断、确认权属，进而办理相应继承房产的转移登记呢？笔者认为，从不动产登记性质和登记机构的职责来看，答案应是否定的。
不动产登记将有关权利归属等事实记载于登记簿，从性质上来讲是不动产物权的公示方法，登记机构并没有通过登记来创设权利。《物权法》规定了登记机构的法定职责，即查验申请人提供的权属证明和其他必要材料，就有关登记事项询问申请人，如实、及时登记有关事项，要求申请人提交需要进一步证明的补充材料、必要时实地查看。《不动产登记暂行条例》按照物权的规定进一步进行了细化。但上述法律、行政法规均未赋予登记机构确认权利归属的权力和职能。因此，当申请人未提交具有结论性、明确表述权力归属的继承公证文书或生效法律文书，而仅提交了需得出结论的“素材”资料时，即使做了进一步认真细致的调查、查验等工作，登记机构仍然无权根据这些素材资料作出确认权属的判断。否则，登记机构确认权属的行为就属于超越职权的违法行为了。
公民依法继承财产是公民基本的民事权利，根据《继承法》、《物权法》、《公证法》等有关法律，公民有权依据法律规定并根据实际情况选择进行公证或通过司法程序来明确财产继承事实、解决继承纠纷。因此，就继承房产的转移登记来讲，因法定职责所限，不动产登记机构只能够根据有关明确反映权利归属、具有结论性的产权来源申请资料办理房屋登记，而无权根据除继承公证文书及法院生效法律文书以外形式的房产继承资料判断并确认权属，否则即属于超越职权的违法行为。即使申请人提交的其他形式的继承“素材”资料足以证明该申请人是唯一的继承权人，登记机构也无权迳行对此确认并认定该房产由该申请人继承，进而据此办理转移登记。
综上，申请办理转移登记时，证明权利归属的举证责任在申请人，而非登记机构。并且，申请人提交的用以证明自己继承房产的申请资料，必须具有结论性且以一定的外在表现形式予以彰显，该形式应具备法定形式，即证明继承房产的公证书、人民法院生效法律文书。
2.本案件焦点及实质属于法律适用问题，即《联合通知》的效力及其适用问题
对于继承房产的转移登记，《房屋登记办法》第三十三条规定了“证明房屋所有权发生转移的材料”包括“继承证明”、人民法院生效法律文书，但对继承文书的具体形式并未明确规定。《联合通知》第二条规定：遗嘱人为处分房产而设立的遗嘱应当办理公证；遗嘱人死亡后，遗嘱受益人须持公证机关出具的“遗嘱公证书”和“遗嘱继承权公证书”或“接受遗嘱公证”以及房产所有权、契证到房地产管理机关办理房产所有权转移登记手续。李某虽具备遗嘱公证书但未提交“遗嘱继承权公证书”，房管部门基于此规定决定不予受理李某的申请。那么，本案是否应适用该《联合通知》呢？
根据《行政诉讼法》第五十二条及第五十三条的规定，人民法院审理行政案件，“依据”的是法律和行政法规、地方性法规（地方性法规仅适用于本行政区域内发生的行政案件），“参照”的是国务院部、委规章以及省、自治区、直辖市及其人民政府所在地的市和经国务院批准的较大的市人民政府依法制定、的规章。《物权法》第十条规定统一登记的范围、登记机构和登记办法应由“法律、行政法规”规定。第二百四十六条规定：在法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，地方性法规可以依照本法有关规定作出规定。
诚然，上述《联合通知》制定于上世纪90年代初，实施早于1997年的《城市房屋权属登记管理办法》，在当时的环境和条件下确实起到了规范登记行为的积极作用。但之后随着《公证法》（2005年）、《物权法》（2007年）、《房屋登记办法》（2008年）及有关地方性法规的颁布实施，有些当事人开始对《联合通知》的效力及其有关规定提出质疑。除了上述案例，最高人民法院公报（2014年第8期）公布的“陈爱华诉南京市江宁区住房和城乡建设局不履行房屋登记法定职责案”与本文案例的案情极为相似，法院最终判决撤销被告不予受理的申请，责令被告履行对原告办理房产转移登记的法定职责。
《联合通知》属于司法部、建设部联合的政府规范性文件，法律效力层级低于法律、行政法规、地方性法规、部门规章。因此，《联合通知》规范的有关内容与《物权法》、《继承法》、《房屋登记办法》相抵触的应为无效。就目前法院审理行政案件“参照”的部门规章《房屋登记办法》而言，该办法并未规定遗嘱人死亡后，遗嘱受益人应到公证处办理“继承权公证书”。鉴于此，与现有法律法规冲突时，登记机构是否应不再适用《联合通知》的规定办理继承房产的转移登记了呢？
客观讲，目前有些登记部门顾虑的是，上述《联合通知》毕竟还未废止，如果不按照《联合通知》相关要求办理，显然属于“违规”行为，登记部门及有关审核人员会因此承担行政责任。其实，不动产登记机构作为办理房屋登记的行政主体首先应依法行政，即行使职权时应符合法律规定，且在法律赋予的权限内、按照规定的法定程序行使，不能在有关法律、行政法规之外创设新的权力或超出法定职责行使，否则会限制或剥夺行政当事人的合法权利，因违法行为造成当事人损失的，登记机构还应依法承担行政赔偿责任。换言之，在该《联合通知》的有关规定与相关法律、法规及规章冲突时，不适用《联合通知》规定办理的房屋登记行为不属于违法行为，登记机构也不会承担行政赔偿责任和其他行政责任。
综上，原告李某提交的已经公证的遗嘱具备法定形式，属于《房屋登记办法》规定的继承证明和证明房屋所有权发生转移的材料。当然，除上述遗嘱公证书之外，如果李某又主动提交了遗嘱继承权公证书，也完全符合登记资料的要求。
三、余论
由于《房屋登记办法》等现行不动产登记法规并未规定申请人提交的继承证明的具体形式，所以登记机构在受理时不能对申请人做必须公证或通过法院判决的强制性要求，也无权直接根据继承证明之外的“素材”资料做确认权属的判断。那么，登记机构该如何操作呢？笔者认为，登记机构可以在告知有关法律规定后采取申请人自愿的原则，由申请人根据具体情况自愿选择通过公证还是司法途径取得继承房产的权利来源资料。
关健词：遗嘱公证；风险；防范对策
一、遗嘱公证面临风险分析
（一）遗嘱公证面临撤证之较大风险
《继承法》第二十二条规定：“无行为能力或限制行为能力人所立的遗嘱无效”、“遗嘱必须表示遗嘱人的真实意思，受胁迫、欺骗所立的遗嘱无效”。在公证实务中，对无行为能力的人，公证人员综合各种因素有能力判断出来，但是对限制行为能力人和立遗嘱人在其立遗嘱时是否是其真实意思表示，是否受他人胁迫、欺骗下所立的遗嘱，公证人员较难判断、审查出来。一旦出现《继承法》第二十二条规定的情况，遗嘱公证将面临撤证之风险。
（二）遗嘱公证会带来公证赔偿之潜在风险
公证赔偿是公证机构承担公证责任的一种表现形式，《公证法》第43条第1款规定：“公证机构及其公证员因过错给当事人、公证事项的利害关系人造成损失的，由公证机构承担相应的赔偿责任；公证机构赔偿后可以向有故意或者重大过失的公证员追偿。”在公证实务中公证人员在办理遗嘱公证时未注意到‘谨慎、勤勉’的法定审查义务或违反《最高人民法院关于贯彻执行〈继承法〉若干问题的意见》第三十七条的规定时（必留份问题）给公证当事人及公证利害关系人造成损失的、无法挽回的，公证机构应承担相应的赔偿责任。
（三）遗嘱公证会潜在的动摇公证“预防纠纷、减少诉讼”本职职能之风险
公证界同仁均知道遗嘱公证书不能作为房地产变更登记的最终依据，而是在立遗嘱人死亡后，遗嘱受益人须持遗嘱公证书来公证机构申请办理遗嘱继承权公证。公证机构会根据《公证法》、《公证程序规则》、《遗嘱公证细则》的要求重点审查如下事实：（1）立遗嘱人的其它法定继承人手中是否有其它再经过公证的遗嘱公证书；（2）立遗嘱人生前是否同其法定继承人以外的人签订过遗赠抚养协议。要审查上述（1）项下事实，公证实务中有两种办法：其一、公证机构公证人员应书面通知立遗嘱人的其它法定继承人到公证处确认其手中是否有其它再经过公证的遗嘱公证书；其二、通过发函的方式确认其它法定继承人手中是否有其它再经过遗嘱公证书。不管现场确认的或发函调查核实又存在如下三种情况：其一、有的家庭兄弟姊妹之间的关系处理的好，无矛盾和纠纷，愿意配合遗嘱受益人办理遗嘱继承公证，共同来公证机构确认其手中没有经过公证的遗嘱公证书；其二、有的家庭兄弟姊妹之间的关系处理的不好，采取消极的做法，不愿意来公证处确认或者配合公证机构的调查，也不配合遗嘱受益人办理继承权公证；使公证机构和公证人员在办理遗嘱继承权公证时陷于尴尬的处境，原因系公证机构自己出具的遗嘱公证书因其它法定继承人不配合，遗嘱受益人最终不能依据公证遗嘱办理继承权公证，最终使立遗嘱人的目的落空；其三、有的家庭采取积极的做法，直接来公证处大吵大闹，拿出医院出具的立遗嘱人在当时立遗嘱时头脑、神志不清的住院证明。后两种情况会使原本没有矛盾和纠纷的家庭，无形中产生矛盾和纠纷，主要原因是立遗嘱人的其它法定继承人在得知遗嘱受益人手中持有遗嘱公证书时，心中难免会有愤愤然或不平衡的心理，其认为对立遗嘱人生前也尽了赡养义务，凭什么公证遗嘱将房屋留给他人而不给自己。当公证机构公证通知其来公证处现场确认或调查核实时手中有无经公证的遗嘱时，他们不但不愿配合，而且会更进一步激化家庭予盾。故而从根本上动摇、削弱公证系“预防纠纷、减少诉讼”本职职能之风险。
（四）遗嘱公证会引发公证行业公信价值下降之风险
公证的公信价值是指社会公众对公证活动的认可，即社会公众对公证活动具备诚信的公证活动的内心推崇与信仰。老百姓信仰的公证机构一旦发生赔偿、错证事件，各大媒体就会头版头条的争向报导，最终会把公证机构推向风口浪尖，使公证的公信价值在老百姓的心目中大打折扣，如西安“宝马案”的发生、某省继承权公证“活人变死人案”的发生，直接使公证行业遭受信用危机，公信价值也直线下降。众所周知遗嘱公证书不能作为房屋变更登记最终法律依据，通过前述所论，言外之意遗嘱公 证可能会使立遗嘱人的真实意愿落空，从而间接导致公证行业公证价值下降。
（五）潜在的会使立遗嘱人的遗愿落空之风险
不言自明，立遗嘱人只所以在公证处订立遗嘱，是因为公证当事人相信公证处，其一，在老百姓的心目中公证处系国家的，某种意义上代表的国家（传统的观念）；其二、公证处有一支懂法律的专业人才。试想如出现上述不配合遗嘱受益人办理继承权公证的情况，公证当事人的遗愿可能会落空，如果遗嘱公证不能顺利实现立遗嘱人的遗愿，立遗嘱人怎能含笑九泉，立遗嘱人生前做公证遗嘱又有何意义。
二、防范遗嘱公证风险的对策与建议
（一）规范遗嘱公证的办证流程及程序
公证员在办理遗嘱公证时应重点把握和审查如下几个方面：
1.审查立遗嘱人是否具备民事行为能力、立遗嘱人的真实意思表示是否真实（有无受胁迫、欺骗）、立遗嘱人的家庭成员情况（有无必留份问题）、立遗嘱所处分的财产是否有物权凭证或财产权凭证等。
2.充分履行告知义务：（1）当事人在申办公证中的权利和义务；（2）遗嘱公证的法律意义和后果；（3）向当事人解释其可能产生的误解的遗嘱公证内容；（4）遗嘱公证中民事法律行为履行时应注意的法律问题；（5）告知申办遗嘱公证的法律文书中存在的瑕疵以及法律可能不予保护的内容；（6）告知遗嘱人有权随时撤销遗嘱，本公证书不作为过房凭证的依据；（7）其它办证规则规定应告知的内容。
3.制作尽量详细且全面的询问笔录，从客观上最大限度地确认遗嘱内容是立遗嘱人的真实意思表示。
4.特殊情形的处理。公证员发现立遗嘱人有如下情形之一的，在与其谈话时应当录音或者录像：（1）遗嘱人年老体弱； （2） 遗嘱人为危重伤病人；（3）遗嘱人为聋、哑、盲人遗嘱人为间歇性精神病患者、弱智者，录像非常关键，但并不提倡全程录像，而是在给当事人做笔录时让其说出重点录入即可，否则言多必失。
（二）建立全国统一的遗嘱公证登记备案制度
遗嘱公证登记备案制度可有效防止立遗嘱人在不同的公证机构申请办理多份遗嘱公证，避免在办理遗嘱继承公证时调查核实所遇到的种种尴尬，同时也可防止公证司法资源的浪费。这样做有如下益处：（1）有利于公证行业占有更多资源，最终达到资源的整合的效果；（2）节省了公证机构调查核实其它法定继承手中是否有公证遗嘱的程序；（3）立遗嘱人的遗愿最终顺利实现；（4）将公证的职能“预防纠纷，减少诉讼”的职能发挥的淋漓尽致。因此，建议由中国公证员协会牵头建立全国统一的遗嘱公证登记备案制度。
（三）规范遗嘱继承公证的办证流程与程序
遗嘱继承公证是公证机构依据遗嘱受益人的申请，依照《公证法》、《公证程序规则》、《继承法》及其它与遗嘱内容相关的法律、法规的规定，对遗嘱受益人向公证机构申办遗嘱继承公证行为的真实性、合法性，予以证明的活动。为此公证机构在受理遗嘱继承公证必须重点把握以下几个方面：
1.被继承人（立遗嘱人）的死亡证明（派出所出具）或医院提供的医学死亡证明，被继承人（立遗嘱人）的亲属关系证明。
2.公证机构的承办人员必须核查遗嘱受益人提交的遗嘱公证是否立遗嘱人生前所立的最后一份有效公证遗嘱。实务中通常有两种不同的做法：（1）公证机构要求立遗嘱人第一顺序的法定继承人都必须到场确认，如果有一个第一顺序的法定继承人不到场确认，就不予受理继承权公证的申请。这种做法固然稳妥，但没有法律依据，法理上也说不过去；（2）公证机构履行一个调查核实的义务（调查核实义务包括在受理遗嘱公证继承前、受理中、受理后）；履行调查核实的方式可以口头、书面、电话的方式来进行，调查核实被继承人其他的法定继承人手中是否有被继承人所立的其它经公证过的遗嘱。核实时又有两种情况：一、如果被调查的利害关系人（被继承人的法定继承人）配合公证机构的核查工作，一切都很顺理成章；如果被调查当事人（被继承人的法定继承人）不配合我们公证处的工作。被继承人的法定继承人之间或多或少的存在家庭矛盾或家庭纠纷，说明他对被继承人生前所立公证遗嘱有异议，此时公证机构的承办公证员可公开自己的联系方式让利害关系人（异议人）用口头、书面、电话的方式在合理期限内举证（提出异议），公证机构可以综合相关的材料、证据及相关的异议情况，决定是否受理或继续办理继承权公证。公证机构在合理期限内履行了核查义务，不管被继承的其它法定继承人配合与否，公证机构照样可以受理遗嘱公证继承公证。笔者赞同第二种做法，理由有二：（1）这样做有利于整个遗嘱公证与继承权公证业务的发展，处理好遗嘱公证，对继承权公证可以形成良性发展。（2）在办理继承权公证时要求被继承人所有第一顺序的法定继承到公证处是没有理论依据和法律依据的，反而会浪费大量的人力、物力、财力和司法资源，更违背立遗嘱人的意愿。
3.完善、细化遗嘱继承公证的告知内容，重点告知遗嘱公证事项的法律意义和可能产生的法律后果。
4.在要素式遗嘱继承公证书中，增加免责条款。可以在公证书中增加这样的条款：“截止本公证处出具遗嘱继承公证书之日，当事人及利害关系人均未能提出上述公证遗嘱之后的有效公证遗嘱和经公证的遗赠抚养协议，如在本公证书生效后，发现另有最后的有效公证遗嘱或遗赠抚养协议的事实，本处有权依据《公证法》第三十九条之规定，撤销该遗嘱继承权公证书，该公证书自始无效。”
（四）在遗嘱公证中设立遗嘱执行人制度
遗嘱执行人是实现遗嘱内容的人，根据《继承法》第十六条的规定和司法实践中的经验不难得出，在遗嘱中设立遗嘱执行人制度具有法律依据。遗嘱执行人制度有其特殊作用：（1）遗嘱执行人可以使遗嘱人的遗嘱得以实现，有利于遗嘱人的意志得以公正的体现；（2）遗嘱执行人制度的确立有利于维护遗嘱继承人和受遗赠人的利益；（3）遗嘱执行人制度的确立可以使遗产的分割得以顺利进行，从而避免纷争，有利于促进当事人的家庭和睦团结。因此，建议在遗嘱公证中设立遗嘱执行人制度，并由中国公证员协会制定出实施细则来丰富遗嘱执行人制度的可操作性。
（五）进一步明确遗嘱公证的业务管辖权
《公证法》第二十五条规定：“立遗嘱人可以向其住所地、经常住所地、行为地或者事实发生地的公证机构提出申请。”因不是“必须”或“应当”，这样法律规定本身就会造成管辖权的混乱，遗嘱公证书也会源头多出。在实际给遗嘱继承权公证受理带来诸多麻烦和不便。建议由中国公证员协会出台相关的补充性文件规定进一步明确规定：“立遗嘱人可以向其住所地、经常住所地、行为地或者事实发生地的公证机构提出申请，但上述任一个有管辖的公证机构受理公证申请后应当通过电子信息或电话及其它方式向其它有管辖权的公证机构备案”，这样可以很方便地查询到被继承人是否立有最后有效的公证遗嘱，从而达到防范遗嘱风险之目的。
读者林树
林树读者:
张林获得该房屋无需缴纳个人所得税。因为财政部、国家税务总局《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》,明确规定以下情形,对当事双方不征收个人所得税:(一)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠予配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;(二)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠予对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;(三)房屋产权所有人死亡,依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。从介绍的情况看,张林属于第(二)种。
张林在办理房屋免税过户手续时,应向税务机关提交以下资料:一是《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠予不动产税收管理有关问题的通知》第一条规定的:(1)属于继承不动产的,继承人应当提交公证机关出具的“继承权公证书”、房产所有权证和《个人无偿赠予不动产登记表》;(2)属于遗嘱人处分不动产的,遗嘱继承人或者受遗赠人须提交公证机关出具的“遗嘱公证书”和“遗嘱继承权公证书”或“接受遗赠公证书”、房产所有权证以及《个人无偿赠予不动产登记表》;(3)属于其他情况无偿赠予不动产的,受赠人应当提交房产所有人“赠予公证书”和受赠人“接受赠予公证书”,或持双方共同办理的“赠予合同公证书”,以及房产所有权证和《个人无偿赠予不动产登记表》。二是赠与双方当事人的有效身份证件;三是属于上述第(一)项情形的,须提供公证机构出具的赠予人和受赠人亲属关系的公证书原件);四是属于上述第(二)项情形的,还须提供公证机构出具的抚养关系或者赡养关系公证书原件,乡、镇政府或街道办事处出具的抚养关系或者赡养关系证明。
关键词：法律效力；遗嘱公证；遗嘱人；法律保护；完善；合法权利
中图分类号：D916.6 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）10-0-02
遗嘱是指公民通过法律手段来对生前的财产做出自己的安排和其他事务进行处理决定并在遗嘱人死亡后立即发生法律效力的法律行为。遗嘱公证是国家公证机关对遗嘱人所订立的遗嘱强制执行的公证活动，具有最强的说服力，也是公证遗嘱价值的最重要的体现。随着人们法律意识的不断提高，人们选择通过法律来维护自己的权利也越来越普遍，遗嘱公证成为人们处理自己遗产最有力的的保证。因此，完善遗嘱公证的相关制度，对维护社会的稳定，促进家庭的和睦相处起着至关重要的作用。
一、公证遗嘱的订立
公证遗嘱是通过公证机关公证具有法律效力的遗嘱。公证在预防、减少单方民事诉讼起着至关重要的作用，在遗嘱人死亡后发生诸如财产纠纷、民事土地分配等问题的诉讼时，公民可以出具公证机关的公证遗嘱文书来维护自己的合法权利，在审判过程中，法官对公民出具的公证遗嘱进行核实审查，一旦合法，就可以直接根据公证遗嘱的安排来处理相关问题。公证遗嘱在遗嘱人死亡后具有较强的法律效力，能正确合法处理纠纷，维护家庭的和睦，那么我们该如何按照法律规定来订立公证遗嘱？当事人在订立公证遗嘱应该根据公证机关规定的程序依法进行，而且要求确立人必须是当事人，不得由其他人。具体程序如下：
1.当事人应该向户籍所在地的公证机构提交申请，如实填写申请表中的内容：申请人的基本信息（姓名、身份证号码，家庭地址等）；申请公证文书的目的；提供见证人的相关信息；提供申请所需的证明等相关材料；申请人签名或盖章及填写申请的时间。
2.当事人提供遗嘱中涉及的财产所有权相关的证明和其他相关材料需要的证明。
3.公证机构的公证人员通过对见证人的提问，收集相关的材料对立遗嘱人所涉及的遗嘱事项和个人财产进行审查核实，最终由两个公证人员进行办理。在此过程中，立遗嘱人要积极配合公证人员的取证，如实提供相关材料证明。
4.公证人员经过严格的审查和认定，可以出具公证文书证明后，草拟公证文书连同材料向公证机关进行报批工作。
5.报批合格后，公证机关按照法律规定出具标准格式的公证书，不得在公证书上进行涂改，需要修改应按照相关规定进行修改。公证书应制作遗嘱正本和若干副本给立遗嘱人，便于立遗嘱人的意愿顺利实现。
6.公证遗嘱书由立遗嘱人自行到公证处取证，必要时可以由公证处发送。立遗嘱人应根据实际情况在回执上注明日期，收到份数及公证书编号，并在回执上签名或盖章。
二、公证遗嘱的特征
1.公证遗嘱具有法律效力优先的特点。法律效力的优先性是公证遗嘱最大的优点，其主要表现在立遗嘱人根据法律规定订立的口头、文书等遗嘱不得随意撤销、变更遗嘱人的意愿。但在《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》的第39条明确规定“遗嘱人生前的行为与遗嘱的意思表示相反，而使遗嘱处分的财产在继承开始前灭失，部分灭失或所有权转移、部分转移的，遗嘱视为被撤销或部分被撤销”。所以公证遗嘱的效力优先性，并不是说立遗嘱人一旦订立公证遗嘱就无法撤销和更改，随着人口老龄化的加剧和越来越多公益性遗嘱的不断发展，使得公证遗嘱的财产部分被转移，公证遗嘱被撤销也越来越频繁。
2.公证遗嘱是公证机构行使国家证明权，并以公证书的形式给予证明。公证机构代表国家行使国家证明权，对公民的遗嘱的真实性、合法性给予证明，并确定当事人的相关的民事行为责任。通过出示相关的公证书对当事人的遗嘱不违反法律法规和社会公共利益给予证明，确定该遗嘱的法律效力，所以没有公证书确定的遗嘱不是公证遗嘱。
3.公证遗嘱的撤销和变更必须依据公证相关程序给予重新的公证证明。据《继承法》第20条规定“自书、代书、录音、口头遗嘱，不得撤销、变更公证遗嘱”，该条款不仅说明了公证遗嘱的优先效力，同时也说明立遗嘱人想要变更公证遗嘱的内容，必须再次通过法定程序对撤销或变更公证遗嘱重新进行公证办理，对于通过其他方式进行变更和撤销可视为无效行为，得不到法律认可，没有法律效力。
三、公证遗嘱的法律效力及其价值
在办理遗嘱公证过程中，公证机关的审查核实和办理程序的严格性，可以看出办理公证遗嘱是非常严肃的事情，那么我们该如何看待公证遗嘱的法律效力？根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第42条规定的“立遗嘱人以不同方式立有数份内容相抵触的遗嘱，其中有公证遗嘱的，以最后所立的公证遗嘱为准；没有公证遗嘱的，以最后所立的遗嘱为准。”这一条款强调了公证遗嘱的法律效力高于其他遗嘱的法律效力。公证遗嘱的法律特征和公证机关办理遗嘱公证的程序，说明公证机构在依法行使国家给予的证明权，所以公证员及公证机构应该对公证遗嘱内容进行严格的审查，对违反法律法规的遗嘱不给予证明，只有符合法律规定的公证遗嘱公证机构才给予公证书进行公证，公证遗嘱才具有法律效力。
经过公证书给予证明的公证遗嘱，在减少诉讼，维护社会稳定，促进家庭和睦起到了至关重要的地位。公证遗嘱的价值主要可以体现为以下三方面：一是体现公证的正义性，保证公证结果的真实性。公证是国家公证机关行使国家证明权的行为，代表国家的利益，受到法律的保护，使得公证结果的真实性得到保证。二是按照相关法律程序办理公证，体现公证的公平性。公证遗嘱的确立都是在严格的审查核实的条件下，由公证员草拟公证书，再由公证机构进行审批确立的，任何人都应严格按照规定程序来办理。三是公证遗嘱受法律保护的，具有最强的证明力。公证遗嘱在立遗嘱人死后立即具有法律效力，一旦发生诉讼后，可以拿该公证遗嘱作为最直接有效的证据，严格遵照公证遗嘱的规定处理安排。
四、公证遗嘱存在的不足和完善
公证遗嘱有助于维护社会稳定，促进诚信市场公证制度的建立，保障遗嘱人合法权利受到保护。但从公证遗嘱的规定看，还存在着明显不足：一是公证遗嘱的法律法规不完善，不能保证当事人遗嘱继承受到合法的保护。虽然公证机构是国家赋予其行使证明权，但当遗嘱涉及的财产金额较大时，当事人死亡遗嘱生效时不能保证这是当事人死亡的意愿，所以应该制定相应的法律法规来对遗嘱进行设定，使遗嘱人的真实意愿得以顺利实现。二是当要对公证遗嘱进行变更或撤销时，没有明确说明，不利于处理好财产的处理纠纷。遗嘱公证的变更和撤销随着社会的发展越来越普遍，虽然公证机构规定必须重新按办证程序进行公证，但在法律层面上仍存在问题，这将会导致一些典型公证遗嘱不能顺利实现，不利于规范公证市场秩序。三是对公证遗嘱的见证人规定还不够科学。
针对遗嘱公证存在的不足，笔者提出以下的完善方法：一是明确规定公证遗嘱具备法律效力的条件。规定公证机关在办理公证时审查过程中应该遵循的审查条件，公证书的效力怎么去认定，公证机关承担的法律责任。应该明确规定如何确保公证遗嘱所确立遗嘱是当事人的意愿，这样当发生诉讼时，可以有证据核实，维护合法公证的权威性。二是规定公证遗嘱变更和撤销应该承担法律后果，保证遗嘱争议的顺利解决。如在公证遗嘱违反回避、保密原则或侵犯他人合法权益时，公证遗嘱无效，而在公证遗嘱存在需要补正的情形时，当事人可以申请撤销公证遗嘱。三是进一步规定公证遗嘱见证人。下列人员不能作为遗嘱见证人：（1）无行为能力人、限制行为能力人；（2）与继承人、受遗赠人有利害关系的人；（3）继承人、受遗赠人；（4）公证机构中公证人、及其配偶。
参考文献：
[1]李丛，陈芳.遗嘱公证[J].中关村，2008（08）.
[2]朱光军.浅谈公证遗嘱[J].中国管理信息化，2013（02）.
一、遗赠和遗赠协议
遗赠是指被遗赠人通过遗嘱的方式，将其遗产的一部分或全部赠与法定继承人以外的个人或者社会组织，并于遗嘱人死亡时发生法律效力的行为。遗赠是单方的、无偿的法律行为，只须遗赠人一方作出意思表示即可成立，并不需要征得受赠人的同意。遗赠协议是指遗赠人与受赠人达成的在遗赠人死亡后将其财产赠送给受赠人，受赠人负责遗赠人生前生活费用或者其他附带条件的协议。遗赠协议是双务的，它是公民生前处理自己财产的行为。
二、遗赠取得房产的条件
第一，遗赠人已经死亡。按照《继承法》第2、5条的规定，遗赠从被遗赠人生理死亡或被宣告死亡时开始。第二，受遗赠人已经履行了遗赠所附有的义务。《继承法》第21条规定：遗嘱继承或者遗赠附有义务的，继承人或者受遗赠人应当履行义务。没有正当理由不履行义务的，经有关单位或者个人请求，人民法院可以取消他接受遗产的权利。第三，受遗赠人在知道受遗赠后两个月内，作出接受遗赠的表示。《继承法》第25条第2款规定：受遗赠人应当在知道受遗赠后两个月内，作出接受或者放弃受遗赠的表示，到期没有表示的，视为放弃受遗赠。第四，保留了必要遗产份额。《继承法》第19条规定：遗嘱应当对缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人保留必要的遗产份额。第五，已经办理接受遗赠公证。司法部和建设部在1991年8月颁布司公通字[1991]117号《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》第2条规定：遗嘱人为处分房产而设立的遗嘱，应当办理公证，遗嘱人死亡后，遗嘱受益人须持“遗嘱公证书”和“接受遗赠公证”办理。《房地产登记技术规程》在附录C《主要登记类型申请材料清单》中也明确：因遗赠申请房产权利转移登记，需要提供遗赠公证书和接受遗赠公证书。
三、办理接受遗赠公证的意义
通过上述分析，除遗赠已经发生的证明材料比较容易把握外，受遗赠人已经履行了遗赠所附有的义务，受遗赠人在知道受遗赠后两个月内作出接受遗赠的表示，保留或无需保留必要遗产份额等都是目前房屋登记机构职权和能力无法承担的。
1.遗赠所附义务的履行没有争议
最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见》第43条规定：附义务的遗嘱继承或遗赠，如义务能够履行，而继承人、受遗赠人无正当理由不履行，经受益人或其他继承人请求，人民法院可以取消他接受附义务那部分遗产的权利，由提出请求的继承人或受益人负责按遗嘱人的意愿履行义务，接受遗产。
可见，受遗赠人应当履行遗赠附有的义务，公证处办理接受遗赠公证时，通过询问走访遗赠人的亲属，重点审查当事人是否适当履行了遗赠协议中的义务。如有利害关系人提出异议，将中止受理，并告知受遗赠人向法院提讼，由法院确定房产归属；如无利害关系人提出异议，公证处根据受遗赠人的申请和调查结果，作出确认并出具接受遗赠公证书。如果可以凭遗赠协议公证书直接办理房产转移登记，则恰恰忽略了这重要一点，而易于引发此类房屋登记的行政诉讼。
2.公证是接受遗赠意思表示的重要要件形式之一
《继承法》第27条规定，受遗赠人放弃受遗赠的，遗产中的有关部分按照法定继承办理。接受或放弃遗赠对于全体继承人有重大利害关系，因此对接受遗赠的意思表示要考虑到受遗赠人向继承人、遗嘱执行人、遗产管理人等特定利害关系人作出意思表示可能存在的客观障碍，突破向上述特定人作出的限制，以申请接受遗赠声明公证作为对受遗赠人权利救济的补充。受遗赠人通过公证的方式证明其在规定时间内为接受遗赠之意思表示，作为接受遗赠的形式要件，有利于证据的形成与保留，以保障受遗赠人的合法权益。个人认为：在上述特定利害关系人一致认同受遗赠人已经在知道受遗赠后两个月内以口头、书面等其他形式表示接受遗赠的情况下，办理接受遗赠声明的公证时间，可不限于受遗赠人知道受遗赠后两个月内。
3.保留或无需保留必要的遗产份额
《继承法》第28条规定：遗产分割时，应当保留胎儿的继承份额。最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见》第37规定：遗嘱人未保留缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人的遗产份额，遗产处理时，应当为该继承人留下必要的遗产，所剩余的部分，才可参照遗嘱确定的分配原则处理。
2011年5月的一天，农民方大娘在女儿的搀扶下来到山东省昌乐县公证处，向公证员诉说了自己的不幸。原来，方大娘膝下有两儿两女，老伴自1999年去世后，两个儿子对她未尽应有的赡养义务，还经常打骂老人，一度使老人的饮食起居没了着落。为此，老大娘只好吃住在女儿家，这些年的生活费用全部由两个女儿承担。在这种情况下，她想在百年之后将自己的房屋等财产全部由两个女儿继承。知道老人的想法后，她丈夫的同宗亲友坚决不同意这样做，说是“嫁出去的闺女泼出去的水，不能把家产留给女儿”。老人为此左右为难，还气得大病一场。听完介绍，公证处当即指派两名公证员随方大娘回到村里，开展详细的调查取证，并向她介绍了《继承法》中“公民可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人的一人或者数人继承”、“继承权男女平等”等法律规定，还把遗嘱公证的意义、当事人的权利等法律常识详细地讲解给老人听。最后在老人的口述下，公证员为她了遗嘱，并出具了遗嘱公证书。当方大娘双手颤巍巍地接过公证书时，眼里噙满了泪水：“这下我就放心了，遗嘱还是公证好啊！”
转眼到了2013年6月份，昌乐县公证处来了两对中年夫妻，原来他们都是方大娘的女儿、女婿。方大娘于2012年3月去世后，她的两个儿子都争着要财产，当听到执行人宣读遗嘱公证书后，两个儿子再也没有提出异议。他们四人是特意来表示感谢的。
我国《继承法》规定，遗嘱有自书遗嘱、代书遗嘱、口头遗嘱和公证遗嘱五种形式。公证遗嘱是公证机构对当事人所立遗嘱的真实性、合法性所作的证明。其优点表现在三个方面：一是法律效力优于其他形式的遗嘱。在《继承法》规定的五种遗嘱中，前四种形式的遗嘱不得撤销、变更公证遗嘱；在立有数份遗嘱的情况下，应以立遗嘱人最后所立的公证遗嘱为准；由遗嘱引发纠纷的，人民法院应确认公证文书的证据效力，认为无异义时，可直接采证， 从而使纠纷迅速、正确地得到解决。二是能够保证当事人所立遗嘱符合法律规定。在遗嘱公证过程中，一般由两名公证员共同办理。公证员首先对当事人的身份、财产等方面进行审查，防止出现冒名顶替或受胁迫设立遗嘱的行为。使订立遗嘱的过程始终在自愿、合法、公正的状态下进行。三有利于遗嘱的保密和履行。遗嘱是立遗嘱人死亡后生效的法律行为，而根据《继承法》的规定，立遗嘱时必须有两名以上与当事人无利害关系的在场人作见证人，如果泄密就可能引发不必要的纠纷甚至其他严重后果，因此保密工作是关键一环。办理公证遗嘱过程中，公证员既是公证人，又是现场见证人，还可以是立遗嘱人的代书人和遗嘱的保管人，可以确保遗嘱机密，从而使遗嘱的内容得到及时、公正地履行。
案情：于老太有两个儿子一个女儿，两个儿子大学毕业后先后在外地就业、成家，只有女儿在身旁。女儿高中毕业，没有考上大学，一直靠打零工赚钱。于老太的老伴死的时候，孩子们放弃了对父亲遗产的继承，于老太和老伴的房子和其他遗产也都归了于老太。老伴死后，女儿和于老太一起生活，相依为命。于老太前不久得了脑血栓，也是由女儿一直照料。于老太把照顾她晚年生活的希望全部寄托在了女儿的身上，于是，等病情好转，于老太立了一份遗嘱，遗嘱写明自己的房屋，死后归女儿继承。老太实名“于百全”，户口、身份证和房产证上登记的都是这个名字，可她习惯称自己为“于百泉”，平时领退休金等都以这个名字签名。这份遗嘱落款签名也签了一个“于百泉”。最近，于老太突发心梗死亡，于老太的女儿拿着于老太的生前遗嘱去办理房屋过户手续时遇到了问题。因为自书遗嘱上的签名与于老太身份证、房产证上的名字不一致，遗嘱又没被公证，所以有关部门拒绝为女儿办理房屋过户手续。多亏于老太的其他子女对母亲的遗嘱没有疑义，他们按于老太遗嘱的意思达成了遗产分割协议。最后，于老太的女儿凭这份协议，办理了公证，才继承了于老太的房产。
说法：遗嘱继承是指按照立遗嘱人生前所留下的符合法律规定的合法遗嘱的内容要求，确定被继承人的继承人及各继承人应继承遗产的份额。《继承法》第十六条、第十七条规定：公民可以依照本法规定，立遗嘱处分个人财产，并可以指定遗嘱执行人。公民可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人继承。法定继承人可以是一人，也可以是多人。自书遗嘱是由遗嘱人亲笔书写，签名，注明年、月、日。自书遗嘱的签名必须与遗嘱人身份证、户口簿等合法证件上的名字相一致。
依照司法部、建设部的《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》第二条：遗嘱人为处分房产而设立的遗嘱，应当办理公证。遗嘱人死亡后，遗嘱受益人须持公证机关出具的“遗嘱公证书”和“遗嘱继承权公证书”或“接受遗赠公证书”，以及房产所有权证、契证到房地产管理机关办理房产所有权转移登记手续。处分房产的遗嘱未经公证，在遗嘱生效后其法定继承人或遗嘱受益人可根据遗嘱内容协商签定遗产分割协议，经公证证明后到房地产管理机关办理房产所有权转移登记手续。对遗嘱内容有争议，经协调不能达成遗产分割协议的，可向人民法院提讼。房地产管理机关根据判决办理房产所有权转移登记手续。
遗嘱没公证，遗嘱上所签的名字与立嘱人身份证等证件上的名字不一致，将给继承人办理公证、继承遗产带来麻烦。立遗嘱的老年人，对这个问题不应忽视。
遗嘱是自然人生前按照法律规定处分自己的财产及安排与此有关事务并与死亡后发生法律效力的单方法律行为。广义的遗嘱还包括死者生前对于其死亡后其他事务做出处置和安排的行为,遗嘱是遗嘱继承的前提或依据,但遗嘱不等同于遗嘱继承。根据《中华人民共和国继承法》,遗嘱有五种形式,即公证遗嘱、自书遗嘱、代书遗嘱、录音遗嘱、口头遗嘱。其中公证遗嘱在五种遗嘱中效力最高,其他四种遗嘱均不能变更、撤销公证遗嘱。
根据《中华人民共和国继承法》第六条的规定,继承开始后,按照法定继承办理,有遗嘱的,按照遗嘱继承办理,法定继承是在没有遗嘱的情况下才适用,遗嘱继承优于法定继承,但遗嘱人是否有遗嘱,立的是什么内容的遗嘱。鉴于遗嘱形式的多样性,遗嘱又具有保密性,同时遗嘱只是遗嘱人单方面的意思表示。这就给公证人员审查带来了难度。公证机关在受理后必须按照继承法、公证程序规则等法律规定进行审查、核实、调查取证。继承人由于利益上的关系或根本无法知道被继承人的立遗嘱情况,现实生活中,对于因客观条件限制无法查证的情况比比皆是,当事人所在的单位或基层组织也不一定了解情况。本人认为要做好以下几个方面,一是公证人员做好谈话笔录。在做谈话笔录时,询问所有的法定继承人,确定有无遗嘱。二是必要的情况下要求当事人出具一份声明书,保证所述情况属实,如有不实或遗漏愿意承担法律责任。三是走访调查被继承人生前的邻居、所在的街道居委会、单位,这在办证过程中是必须的,在我们的公证卷宗中要有所体现,虽然事实上也不是每一细小的公证事项都是公证人员能调查了解清楚的。四是在出具公证书的措辞上不能直接叙述:被继承人生前无遗嘱,(待查)。这样有效防止了公证当事人的个人行为的不实给公证工作带来的风险,如果有不实的情况发生,也可以为遗嘱受益人的权益提供依据,同时也可以最大限度地避免公证机关自身的风险。
遗嘱可以变更或撤销。变更、撤销有两种方式,一种是明示的方式,即遗嘱人以明确的意思表示变更、撤销遗嘱,遗嘱人变更、撤销遗嘱的形式须具备遗嘱的法定形式,并且“自书、代书、录音、口头遗嘱不能撤销、变更公证遗嘱。”公证遗嘱的变更、撤销须采用公证的方式为之。另一种是推定的方式。指遗嘱人未以明确的意思表示变更、撤销遗嘱,而是法律规定从遗嘱人的行为推定其变更、撤销遗嘱的意思。推定遗嘱变更、撤销的,有以下情形:(1)遗嘱人立有数份遗嘱,内容相抵触的,推定变更遗嘱。《中华人民共和国继承法》第20条第2款中规定,“立有数份遗嘱,内容相抵触的,以最后立的遗嘱为准。”但若立有数份遗嘱的形式不同,其中有公证遗嘱的,则应以最后的公证遗嘱为准。(2)遗嘱人生前的行为与遗嘱的内容相抵触的,推定遗嘱变更、撤销。“遗嘱人生前的行为与遗嘱的意思相反,而使遗嘱处分的财产在继承前开始灭失、部分灭失或所有权转移、部分转移的,遗嘱视为被撤销或部分被撤销。”(3)遗嘱人故意销毁遗嘱的,推定遗嘱人撤销原遗嘱。
有人认为办理了遗嘱公证书后再办理继承权公证时就应当便利多了,公证员只需要直接依据遗嘱内容确定继承人就可以了,不必像办理法定继承权那样,要当事人提供各种亲属关系证明和相关人的死亡证明,但在实际操作过程中,办理遗嘱继承权公证所需要的证明材料并不能因为当事人有了遗嘱公证书而有所减少。相反公证员为了核实遗嘱公证书是否是生效遗嘱,反而需要当事人提供更多其他法定继承人的情况,以便履行遗嘱生效的确认程序,这一步,在办理遗嘱继承权公证的过程中是不可或缺的环节。
在办理遗嘱继承权实践中经常遇到这样的问题就是被排除在遗嘱继承人之外的其他法定继承人对遗嘱生效确认的不配合。相当一部分遗嘱人在生前立遗嘱时,是在对其他继承人保密的情况下立的,这也考虑到家庭成员之间相处的关系和感情。但在遗嘱人死亡后,当公证人员联系同一顺序的其他法定继承人,以确认遗嘱是否为最后所立遗嘱时,有的法定继承人故意拖延或阻挠,不想让遗嘱执行人顺利继承遗产。本人最近接待的一个案例就是这样的情形。死者的女儿拿着父亲生前在本处所立的公证遗嘱,申请办理继承权公证,根据遗嘱,死者将其夫妻共有住房中自己的份额遗留给女儿继承,双方均为再婚,房屋产权证上登记的产权人是老伴一个人的名字。死者的父母亲均先于其死亡,死者只有一个女儿,已成年,系其与前妻所生,也就是说死者的法定继承人只有两个人。在我们联系死者老伴确认遗嘱效力时,老太太拒绝了,她就是不愿意让其继女继承这份遗产。对于这种情况,我们公证机构无能为力。
本人认为,遗嘱生效的确认程序应当通过立法予以确认。被继承人死亡后,遗嘱继承发生对其他法定继承人的通知义务,这一法定义务根据《继承法》,本应当由遗嘱继承人履行,但从取证的角度、从保障遗嘱继承人及时、顺利地实现其合法权利的角度看,应当由公证处履行。从国外的立法看,英美法系的国家一般由法院对遗嘱生效进行确认,并通过在指定报刊上登遗嘱公告,督促权利人在规定的期限内及时向法院主张权利,未在规定时间内主张权利的,视为已被通知,而自动放弃。本人认为,通过公告来确认遗嘱的效力是一种很好的方式。因为这既对所有继承人的权利都有保障,又能促使法定继承人及时履行权利,又使得遗嘱继承的办理期限有所保障,防止可变因素对继承的不当干扰。同时便于当事人举证,证明已经履行了办理继承所需要的通知义务。在公告所公示的异议期满后,公证员可以直接确认遗嘱生效。公告方式同样适用于其他形式的遗嘱继承,由于公告主要解决公证遗嘱是否为最后所立遗嘱的问题,对于其他形式的遗嘱,必须先解决遗嘱本身的真实性问题后,才可以进入公示程序。
据市地方税务局介绍，根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》要求，本市从20**年6月1日起，将个人购买不足5年住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按其售房收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。这一政策出台后，对促进本市二手房市场平稳发展产生了积极效果。但是，同时也出现了无偿赠与住房增多行为，其中部分是房屋买卖双方以假赠与形式掩盖买卖交易偷逃税款行为。市地方税务局此次发文，涉及个人无偿赠与不动产的营业税、契税和印花税的管理，以及个人将受赠不动产对外销售的营业税和个人所得税管理等相关措施，目的旨在解决假赠与偷逃税款问题，加强个人无偿赠与不动产税收管理。
市地方税务局要求，个人向他人无偿赠与不动产，包括继承、遗产处分及其他无偿赠与不动产等三种情况，在办理营业税免税申请手续时，纳税人应填写《营业税减免税申请审批表》，并区分不同情况向税务机关提交相关证明材料：1、属于继承不动产的，继承人应当提交公证机关出具的“继承权公证书”、房产所有权证和《个人无偿赠与不动产登记表》2、属于遗嘱人处分不动产的，遗嘱继承人或者受遗赠人须提交公证机关出具的“遗嘱公证书”和“遗嘱继承权公证书”或“接受遗赠公证书”、房产所有权证以及《个人无偿赠与不动产登记表》；3、属于其它情况无偿赠与不动产的，受赠人应当提交房产所有人“赠与公证书”和受赠人“接受赠与公证书”，或持双方共同办理的“赠与合同公证书”，以及房产所有权证和《个人无偿赠与不动产登记表》，上述证明材料必须提交原件。税务机关审核上述材料，在《个人无偿赠与不动产登记表》上签字盖章后退提交人，同时制发《**市地方税务局减免税通知书》。对个人无偿赠与不动产的，税务机关不为其代开发票。
市地方税务局指出，个人继承不动产的，经税务机关审核符合法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税，并在《个人无偿赠与不动产登记表》中“继承资料审核”栏加盖由市局统一刻制的“个人继承”印章。对除继承外其他无偿赠与不动产的受赠人全额征收契税，并对非继承、遗嘱、赡养关系、直系亲属赠与方式取得的住房在缴纳契税前，由税务机关在《个人无偿赠与不动产登记表》中“无偿赠与契税审核”栏加盖由市局统一刻制“个人无偿赠与”印章，房管部门在契税完税证上加盖“个人无偿赠与”印章，并在受赠人领取房屋所有权证粘贴的印花税票骑缝处，由房管部门加盖“个人无偿赠与”印章予以注销。对个人无偿赠与不动产的产权转移书据，按市场评估价格计征印花税。
市地方税务局指出，个人将通过无偿受赠方式取得的住房对外销售征收营业税时，对通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式取得的住房，其购房时间按照发生上述行为前的购房时间确定；对通过其他无偿受赠方式取得的住房，该住房的购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定。受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。
继承权公证，
平息争夺遗产风波
前不久，机关干部武某因突遇意外事故死亡。处理完后事后，武某之妻杨某打算独占遗产，武某的父母则认为儿子的遗产应当归武家所有。双方为此纠缠不休，并先后来到公证处申请为己方办理继承权公证。公证处受理申请后，对争议双方的权利义务关系进行了认真审查。针对武某生前未曾留下遗嘱的特殊情况，公证员首先对死者的遗物进行了清点，查明武某生前遗有存款合计人民币4.66万元和一些衣服物品，个人生前欠债6400元。公证处为此首先出具了清点物品公证书。根据《婚姻法》第十七条和《继承法》第二十六条的规定，上述财产夫妻双方没有约定，应视为共同财产。据此，公证员对死者遗留的人民币4.66万元进行了析产，出具了析产公证书，证明死者遗留的4.66万元中的一半2.33万元属于死者遗产，另一半属于杨某的财产。对死者生前所欠的6400元债务用武某的遗产进行了清偿，武某的最后遗产为1.69万元，对这部分遗产，公证处依法出具了遗产继承公证书，证明该遗产由第一顺序继承人杨某和武某父母继承。
点评：我国《继承法》规定，继承有两种形式：一种是法定继承，另一种是遗嘱继承。我国实行遗嘱继承优先的法律制度，但出现下列六种情况时，应采用法定继承：①被继承人生前没有立遗嘱、遗赠或没有订立遗赠扶养协议的；②遗嘱被宣告无效的；③遗嘱继承人放弃继承或受遗赠人放弃遗赠的；④遗嘱继承人丧失继承权的；⑤遗嘱继承人、受遗赠人先于遗嘱人死亡的；⑥遗嘱中未处分的遗产。此案即属于法定继承的情况。
相关链接
如何办理遗产继承公证
当事人应准备好以下材料到公证处办理：①填写申办公证申请表；②提供被继承人的死亡证明（如医院的死亡通知书、骨灰证、火化证明）、身份证等；③提供被继承人遗留的财产证明。如房地产证、存款凭证、股票等；④继承人的身份证、户口簿、结婚证；⑤提供申请继承权的亲属关系证明表；⑥继承人放弃继承权的，应由声明人亲自到公证处办理弃权声明书公证；⑦继承人因特殊情况不能亲自到公证处办理的，须提供经公证的委托书，委托其他继承人办理；⑧遗嘱继承人应提供合法、有效的遗嘱。
遗嘱公证，
维护了出嫁女儿的 合法权益
已故的徐老太有两儿一女，均已成家另过。八年前徐老太的老伴因病去世后，两个儿子非但不尽赡养义务，反而经常找碴儿责骂老人。无奈，老人只好独自生活，日常的生活费用均由其女儿承担。2006年年初，徐老太因身体不适到医院检查，被确诊为胃癌晚期。了解病情后，老人想把自己的一处房产（价值6万元）留给女儿。两个儿子得知老人的想法后，以“嫁出去的闺女泼出去的水”为由，坚决反对母亲这样做。2006年年末，徐老太为女儿办理了遗嘱公证书。前不久老人辞世，她的两个儿子为争夺遗产将徐老太的女儿告上法庭。法庭根据徐老太女儿出具的遗嘱公证书等相关证据，判决徐老太的遗产由其女儿继承。
点评：按照我国法律规定，遗嘱分为公证遗嘱、自书遗嘱、代书遗嘱、录音遗嘱、口头遗嘱五种，其中公证遗嘱的效力最强，口头遗嘱的效力最弱。我国《继承法》第十六条第二款规定：“公民可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人的1人或者数人继承。”第九条规定：“继承权男女平等。”
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如何办理遗嘱公证
当事人要准备好以下几种材料到公证处办理：①户口簿或居民身份证；②遗嘱涉及的财产清单及财产的所有权证明；③遗嘱书；④遗嘱公证申请书（申请书内容应包括：遗嘱人的姓名、性别、年龄、居住地、家庭状况、工作单位、遗嘱涉及的财产状况等）；⑤其他认为需要提供的证明材料。
婚前财产公证，
为老年人再婚清障
赖某今年66岁，系某五金厂退休职工。前两年，与他共同生活了40多年的妻子突发脑溢血离他而去。前不久，赖某打算与农村妇女程某办理再婚登记手续，但这一打算却遭到了4个子女的强烈反对，阻挠的理由是担心其父一生积攒的财产落入他人之手。思来想去，赖某与程某来到公证处，申请办理了婚前财产约定协议公证。赖某、程某在协议中约定，二人婚前财产在有生之年归各自所有，生前有权订立遗嘱处分自己的财产。办理婚前财产公证后，二人顺顺当当地结为连理。
点评：我国《婚姻法》第十九条规定：“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式……”从这一公证案例可以看出，婚前财产公证，不仅给再婚老年人及双方子女吃了一颗“定心丸”，也为再婚双方及双方子女之间的和睦相处提供了合法、可靠的法律保障。
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如何办理婚前财产公证