阴阳合同范文

阴阳合同范文第1篇

阴奉阳违

“还能通过阴阳合同帮我避税吗？”

“没问题！”

听到地产中介这样的回答，张欣心里踏实了些。张欣四年前便在望京附近看房子，旨为孩子上学之用，如今，孩子都已在望京的一所小学就读三年级，房子依然没有买上。“几年前总是听专家说房价会降，结果没降，后来国家政策层层出台，想着这回总该降了，结果涨得更猛。据说这次限购的打击力度是最大的，但是我发觉，房价并没有降，只是不像先前那么大涨了。”但是，与房价相背的是，房屋租金大涨，在望京租房的张欣不得不再将购房计划提上日程。

很快，张欣在朝阳区预定了一套97平方米的二手房，总价款为270万元，但是，就在她筹钱准备付款的时候，传来国家将开始打击“阴阳合同”的消息，而这将意味着，她看上的那套房将多付出近20万元的税费。

所谓“阴阳合同”，是房产交易的一个潜规则，就是买卖双方签订两份价格不同的合同，价格高的合同为“阴合同”，用于向银行贷款，此价格一般是真实成交价格；而比真实价格低的合同为“阳合同”，也可以说是假合同，要提供给产权过户部门用于网签、缴纳税费等。

根据张欣的描述，记者为其算了一笔账。由于张欣所选住房为二手房且房本表明不满五年，因此契税、个人所得税、营业税一个都不能少。若按真实交易价格计税，何丽需缴纳营业税14.85万元（270×5.5%=14.85万元）、契税4.05万元（270×1.5%=4.05万元）、个税2.7万元（270×1%=2.7万元），总缴税额21.6万元。但地产中介按照成交房屋所在区域的最低指导价格做了一份“阴”合同，按照该小区每平方米6000元左右的最低过户指导价计算，中介实际按照60万元作为何丽的缴税基数，最终缴税额为4.8万元，两者相差16.8万元。

所谓最低过户指导价仅是中介常用的一种说法，专业术语叫二手房最低计税价，是北京市相关部门在2006年7月根据房屋所在地址、房屋种类、房屋年龄等各项系数综合制定得出的，按照地理位置北京共划分了50余个片区，每个片区的指导价格均不同，地产中介大都以此作为基数帮助买方避税。

“之前也有过打击阴阳合同的条款，但一直就没执行过，每个环节都是睁一只眼闭一只眼。不过，这次调控的力度比较大，所以，虽然避税没问题，但最低指导价有可能会上调。”链家地产望京店一位销售员告诉笔者，预计最低指导价的上调幅度是现在的1.5倍，这就意味着买卖双方在交易过程中要缴纳的税费也会相应地提高。

“如果地产中介真的不能帮我做阴阳合同，那我还找他们干吗？”由于怕错失“阴阳合同”的末班车，张欣天天打电话催促地产中介办理申请贷款、网签、缴税、过户等手续，避免购房成本的增加。

“阴阳合同”的后患

“阴阳合同”具体是从哪年开始出现的，笔者无从查起，只是听一位入行多年的中介人员说，从他2005年进入公司起，就有这种现象，并且由于极具普遍性，因此在中介行业早已是公开的秘密。

据笔者了解，2010年，北京二手房成交共19.65万套，以保守的“阴阳合同”占70%的比例算，就有13万套。目前，北京每套房的实际平均价超过了200万元，平均税率在5%以上，即便都取下限，这部分成交房源的税收就应在130亿元。但去年每套房的平均网签价只有60万元，按此计算，税收仅为39亿元，算下来，国家的税收收入至少减少了近百亿。

对于“阴阳合同”造成的不良后果，监管部门并非毫不知晓，也并非无所作为。

早在2010年9月，统计部门宣称，一旦发现房屋销售虚报价格的行为，最高将处以20万元的罚款；除此之外，北京市住建委也曾多次过消费警示，提示交易双方应拒绝签订“阴阳合同”；同时，税务部门也明示过，偷税漏税的行为一旦被发现，纳税人将受到税务部门的处罚??政策可谓翻新不断，但政策早就有，执行不给力。

笔者调查发现，无论在网签、纳税还是过户环节，都很容易发现与实际价格相差悬殊的避税价格，但这个价格原本又在最低过户指导价的范围之内，因此，每个环节均要么是畅通无阻，要么就是“睁一只眼闭一只眼”，问题正是在“闭着的那只眼睛”中混过去了。

“别的行业‘阴阳合同’怎么没有这么盛行？如果说相关部门看不出这个合同有问题，这恐怕没人相信。不是不能管，而是不想管。”中国社科院宏观经济研究所研究员袁钢明告诉笔者。

“我接手的所有涉及二手房的案子，基本上都跟‘阴阳合同’有关。”北京京华律师事务所刘宏辉律师告诉记者，“根据合同法规定，‘阴阳合同’中的‘阳合同’因不体现当事人的真实意思而不发生效力，而‘阴合同’是当事人的真实意思表示而认定为有效合同，‘阴合同’只要内容合法，同样受到法律保护。然而，如果利用‘阴阳合同’实施违法行为，或者以合法的形式掩盖违法的目的，则不仅伪装的‘阳合同’无效，被伪装的‘阴合同’也因内容违法而无效。”

风险是一方面的问题，“阴阳合同”同样会造成二手房真实的市场价格难以判断。刘宏辉告诉笔者，大部分案子需要按照房屋差价主张当事人的权益，但是，他们从政府官方数据上无法证实其真实的市场价格，这是“阴阳合同”造成的很负面的一个作用。

对此，刘宏辉表示，“二手房交易中较低的过户指导价为‘阴阳合同’的生存提供了空间。如果这个价格提高到和市场接近的水平，政府部门根本用不着查，‘阴阳合同’就能根除。”

“阴阳合同”一旦杜绝了，二手房大幅提高的营业税、个税、契税还能够直接抑制部分购房需求，成交量有可能迅速下滑，二手房价格也有望出现下调。

阴阳合同范文第2篇

由于协商不成，双方对簿公堂。小戴声称，起先确实有42万元的约定，谁知2008年政府宏观调控后房价下跌了，于是双方经过协商后将房价调整为25万元的新价格。现在自己已经付清25万元房款，要求张先生协助办理产权过户手续。张先生则当庭要求小戴先付清42万元房款。

法院判决　法院审理后认为：1、即使考虑房价下跌因素，在一个月的时间里，房屋价格下调17万元，有悖常理；2、中介公司的具体经办人作证，房屋的实际转让价就是42万元，当时为了少缴税，双方才在后来的合同中将房价写低成25万元；3、中介公司是按照房屋总价款的1％向双方收取佣金的，双方实际支付的佣金恰恰就是4200元。

综合以上考虑，法院认定：42万元才是真实的交易价格，双方在《上海市房地产买卖合同》中约定的房屋转让价25万元这一条款具有非法目的，不受法律保护，该条款无效，但该条款无效不影响合同其他条款的效力。因此，判令小戴付清42万元，房款付清后，张先生协助小戴办理产权过户手续。

理财提示　阴阳合同就是通常指的黑白合同，是当事人为了逃避税收，签订两份价格不同的房屋买卖合同，以价位低的合同办理房屋过户手续，实际却履行价位高的合同。表面上看，阴阳合同有时确实达到了规避税收、降低房屋买卖成本的作用，但事实上，阴阳合同滋生了大量纷争。毕竟双方签订了两份具有不同价格的合同，一旦有方起了“歹心”，这阴阳合同往往就成了麻烦的根源。

除了以上案例提到的情况外。最常见的就是：由于房屋买卖过程中，房价出人意料地有了大幅的上涨或下跌，因此一方想违约不履行合同，往往在法院声称自己签订阴阳合同时不知道违法，现在知道了，所以要求法院判决买卖合同无效，双方无需再履行合同。

通常，法院不会判令整个合同无效，只判令用于避税的条款无效，双方仍按照实际成交价履约。然而像本案中的张先生，官司虽然最终赢了下来，但谁愿意在房屋买卖中生出如此枝节、耗费如此精力呢?另外对买家来说，做低房价只能让卖家少缴个人所得税，然而今后当自己卖出房子时，却反而要多缴个人所得税，其实反而对自己不利。

阴阳合同范文第3篇

所谓阴阳合同，是指为达到逃避二手房交易税费或骗取银行贷款目的，签订“阴阳”两份买卖合同，一份合同是买卖双方以实际交易价格签订的真实合同即“阳合同”，同时，买卖双方签署另一份假合同，是买卖双方以相对较低的价格签订用于产权过户以及相关税费的缴纳，并到房地产交易登记中心进行交易登记的“阴合同”。

张志存，河北人，自2005年在北京经营一家小吃店。由于善于经营，近些年攒了些积蓄，打算买个小店面，一是考虑投资，二是也有个安身之处。但是北京房价一直居高不下，手里的钱不够买店面，他便有了在北京周边做生意的想法。通过某中介公司介绍，张志存在燕郊某处繁华地段以1.8万元/平方米的价格，购买了一处35平方米的小店面，总价款为63万元。

看房当天，张志存付了2万元作为定金。双方还约定，张志存于2010年4月30日，将63万元一次性支付给卖家王元，王元需在2010年5月10日前，配合张志存一起前往房产部门办理过户手续。2010年5月之后，王元迟迟不与张志存办理过户手续，并表达出房子卖便宜了要涨价的意思。经中介公司过多次协商劝说，王元同意配合过户，如期去房产交易中心进行房屋过户登记。

原来房价一直在涨，尤其是王元得知还要承担20%个人所得税后，王元后悔不已。中介公司为了促成交易成功，获得佣金，便建议张志存与王元在房屋交易登记时，签订了一个阳合同，这份合同上房产的交易价格只有42万元。这样，王元的个人所得税可以少缴， 张志存同样的可少缴印花税和契税、营业税等税费，双方便欣然同意。

在搬进新家之后3个月左右，张志存发现该房存在严重的质量问题，根本无法安全使用，在和原业主王元及中介多次交涉要求退房未果之后，张志存诉至法院要求退房。

开庭庭审时，被告王元在法庭上拿出了一份《房地产买卖合同》答辩说，张志存的 “购房款63万元”与事实不符，根据双方签订的《买卖合同》，房屋价款为42万元，并主张《房地产买卖合同》签订日期在后，是对《房产买卖协议》约定的63万元价款的变更，房产总价款应按42万元认定。

法院审理后认为，本案出现的针对同一标的的两份房屋买卖合同，合同当事人相同，房屋价款不一，显系阴阳合同。其中，原告提供的合同经原、被告及居间方签字，内容完整，交易价格接近于市场价格。被告提供的合同贴有印花税票，且合同约定交易价格与发票一致，可见系用于向房产交易登记管理部门办理过户，但该价格明显低于市场价格，甚至低于房产管理部门的评估价。双方在《买卖合同》中将购房价格约定为42万元，其实是为避税而设。事实上，房产的真实成交价是63万元。

法院最终判决：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。张志存有权退房，但在认定购房款的问题上，实际成交价格是1.8万元/平方米，法院判决依据1.8万元/平方米的价格返还房款。

更让王元始料不及的是，他还可能因逃税受到惩罚。因为，法院还将向税务部门发出司法建议，追查王元出售这套房产时的逃税行为。

阴合同具有效力

本案中，原告虽然打赢了官司，但无疑也支出了大量时间、精力等成本。得失之间，其实也很难说得清楚。

阳合同系房屋买卖中，由双方签订后向有关部门备案的那份合同，价格一般都很低。阴合同则是双方当事人私下签订并实际履行的合同，价格一般都符合市场行情，充分反映了双方当事人的真实购买价格。现实中，法院一般都确认阴合同具有合同效力，可成为确定民事权利义务关系的基础。

房屋买卖中，阴阳合同蕴藏着极大风险。对于想偷、逃税的房产交易当事人来说，会根据偷漏税款数额的大小，要被行政处罚或被追究刑事责任。实践中，鉴于买卖双方签订阴阳合同的行为严重违反了我国税收管理规定，有关部门查实后，如果属于一般偷税行为，行政机关有权给予罚款、拘留等行政处罚。如果偷税数额较大，次数较多，则可能构成犯罪。买卖双方签订阴阳合同后，虽也可能侥幸蒙混过关，但这类合同大多未经登记，很不规范甚至约定不明，履行过程中很容易出现矛盾。

阴阳合同不可签

阴阳合同在二手房交易中，已经属于公开的秘密，但买卖双方都有可能成为受害者，为此行为埋单。

对于购房人来说，二手房交易中不如实申报成交价，将导致购房人以后再转让该房产时的税费可能大幅增加。根据合同法有关规定，在二手房交易中签订阴阳两份买卖合同也极易引起纠纷，导致交易双方当事人不必要的重大经济损失。

我国《合同法》第五十二条规定：“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的”的合同为无效合同。从《合同法》的这些规定来看，以逃税为目的的阴阳合同，显然是无效的。

同时，《合同法》在第五十六条又规定了“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”从上述法律规定可看出，阴阳合同属于无效合同，它并不是合同当事人真实意思的表示。司法实践当中，为了维护交易稳定，法官通过行使自由裁量权来判定是整个合同无效，还是价格条款无效，处理结果会有差别。

买卖双方均有风险

在二手房交易过程中，通常是卖方均不承担房价之外的中介和国家税费等任何费用。这些费用均由买主在房价之外额外承担，买方更倾向于签阴阳合同。

签订阴阳合同买主承担了非常大的风险。一是买方想再次将房子转让时，由于买入价低，房屋出售时估值也会相应降低，再次卖出和买入价之间的差额就会比较大，再次缴税时也会相应多缴税。二是买方如果日后涉及民事纠纷，由于申请查封方没有义务为房产进行评估，该房产的查封价值可能只是在国土部门的登记价，而不是一般远远高于登记价的市场价，这将使房产所有人利益受损。三是阴阳合同中买方存在偷逃契税的行为，一旦被税务部门查出后，可能将和卖家一样受到补缴税款、罚款等行政处罚。数额达到一定标准，则可能与卖方一同被追究刑事责任。

阴阳合同范文第4篇

关键词 阴阳合同 垫资合同 效力

中图分类号：D920.4 文献标识码：A

1关于“阴阳合同”的效力问题

“阴阳合同”在目前竞争异常激烈的建筑市场上也是一种极为普遍的现象。所谓“阳合同”一般是指经过公平的招投标程序所形成的合同，是经过政府建设行政主管部门备案的合同，而“阴合同”即为私下协议，是发包人与承包人在招投标过程中或“阳合同”签订之后，双方以所谓“补充协议”、“乙方承诺书”等形式出现的协议。对于“阴阳合同”的法律效力，依据最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第21条的规定，显然该司法解释当然的认定“阳合同”有效，而“阴合同”无效。笔者对此观点不敢苟同。因为“阴阳合同”问题是一个复杂的法律问题，涉及当事人的真实意思表示的界定、是否违反法律、行政法规的强制性审查，对出现“阴阳合同”的各种情形均采用同一尺度进行衡量，显然是草率的。笔者认为应依根据法律规定及民法学原理，针对不同情况，做具体分析。

对于“阴合同”而言，其是与公开的经有关部门备案的“阳合同”相对的私下协议，这种私下协议从签订的时间看有两种情形：一种是产生于“阳合同”之前，即在招标程序结束之前双方已签订了私下协议；另一种是产生于“阳合同”之后，即在发包人与承包人按招标投标程序签订“阳合同”之后，双方再签订的私下协议。因此，对于两种情形下的“阴合同”应根据具体情况分别做出认定。对于第一种情形的“阴合同”，如果因建设工程项目属法律规定必须进行招投标的范围，此种私下协议因违反有关招标投标规定而应认定无效。而且，尽管私下协议签订后仍进行形式上的招投标，并最终订立“阳合同”。第二种私下协议的法律效力，则需依具体条款而定，若内容违反了经过招标投标程序签订的“阳合同”的实质性内容，该协议或有关条款无效；若未违反实质性内容，则私下协议的的法律效力不受影响。而关于实质性内容的理解，则是认定此种情形的私下协议效力的关键。

对于“阳合同”而言，如果经过招投标程序签订的“阳合同”，属于民法上的伪装法律行为，那么这一“阳合同”应为无效合同，其理由是：其一，伪装法律行为在法理上属于双方有通谋的故意的非真实意思表示，其目的在于通过招标形式使其合同在表面上合法化，双方的真实意思表示则在“阳合同”之外。其二，如果双方已有私下协议在先，招投标程序不过是徒具形式而已，招标人往往以各种理由去排除其他招标人而使自己签私下协议的相对人中标，这就背离了招投标制度的宗旨和目的。其三，我国《招投标法》第43条明确规定，在确定中标人前，投标人不得与招标人就招标的价格、投标方案等实质性内容进行谈判。因此，笔者主张构成伪装法律行为的所谓“阳合同”尽管具有形式上的合法性，但应认定为无效。

2关于垫资合同的效力问题

施工企业在承接工程项目过程中，以垫资施工作为优惠条件，得到承揽工程的目的，是目前建筑业的一大普遍现象。所谓的垫资，是指承包方在合同签订后，不要求发包方先支付工程款或者支付部分工程款，而是利用自有资金先进场施工，待工程施工到一定阶段或者工程全部完成后，由发包方再支付垫付的工程款。对于建设工程合同中的垫资条款效力问题，有的以垫资施工的优惠条件构成不正当竞争或垫资条款的性质属于企业法人间违规拆借资金行为，而主张无效。有的则以垫资是建设工程施工合同常有的现象，也是国际建筑市场的惯例，因而主张垫资条款有效。

近年来，随着《合同法》的颁布实施，那些以建设部、国家计委、财政部1996 年发出的《关于严格禁止在工程建设中带资承包的通知》为依据，主张垫资条款违反该《通知》的规定，而应认定为无效的观点受到了越来越多的挑战。最高人民法院在1999年出台的关于适用《合同法》若干问题的司法解释进一步明确指出：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”两部一委的《通知》不属于行政法规，也不是部门规章，因而不能以该《通知》为依据来判定垫资施工合同的法律效力。此后，最高人民法院 2005 年起施行的《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第 6 条的规定，则是进一步给垫资条款正了名，原则地认可了垫资合同的效力。至此，我们不能再以垫资违反两部一委的《通知》为依据认定合同无效，但是否意味着所有情况下的垫资承包合同都是具有法律效力的呢？

笔者认为，从我国现行立法的规定来看，这还要视具体情况来进一步分析。如果在招投标合同中未约定垫资，而在中标后双方就垫资又签订了补充协议，那么这种行为就构成了对《招标投标法》第 46 条强制性规定的违反，应属无效。另外，虽然笔者不主张将垫资简单狭义的认为是行业不正当竞争的手段，但如果在工程承发包过程中，发包方和承包方相互串通，私下达成垫资协议，并以此排斥其他竞争对手，确有可能构成不正当竞争，从而导致合同无效。以假借联建名义的垫资施工合同及以预售商品房形成的垫资承包合同，也会因违反联合开发、商品房预售的强制性规定而导致合同无效。可见，垫资合同的效力问题是复杂的，在对垫资合同效力进行认定时，还要视具体情况具体分析。

参考文献

[1] 来奇主编.建设工程合同[M].北京：中国民主与法制出版社，2003.

阴阳合同范文第5篇

一、二手房交易过程中“阴阳合同”的表现形式及成因

二手房交易过程中，买卖双方当事人往往为了达到某种目的而故意签订两份及其以上的合同，俗称“阴阳合同”。“阴合同”体现的是买卖双方真实的成交价格，一般一式三份由买卖双方及中介分别保管。而“阳合同”则根据需要的不同、政策背景的不同签订不同的版本。目前市场上“阳合同”主要有以下几种表现形式：一种是通过填写低于实际成交价格的房屋买卖合同交给房地产交易中心，其目的为降低买卖合同标的，从而达到少纳税的目的。另一种是将虚高于实际成交价格的房屋买卖合同交给银行，达到以申请更多按揭贷款的目的。还有一种是在有些需要交纳20%个人所得税的城市，将虚高于实际成交价格的房屋买卖合同交给房地产交易中心，其目的是减少未来房屋的成交差额以期达到减税的目的。为此，同一宗房产交易却签订了多份成交价格不同的合同，而且各份合同还各有“妙用”。

“阴阳合同”在二手房交易市场中盛行，主要有以下原因。

首先，二手房交易中的巨大利益驱使，因阴阳合同差价可规避部分税金或骗取银行过多贷款。例如，某套购买未满5年的非普通住宅实际交易价在220万元（阴合同），而在交易中心备案上的房屋成交价为160万元（阳合同），差价达到了60万元。按规定需要交纳营业税附加5.6%、契税3%、个税1.5%，共计10.1%，则阴阳合同避税达到了60×10.1%=6.06万元。在利益面前，买卖双方、中介纷纷下水，凭借“阴阳合同”分食本该属于国家财政的税金。申请贷款时，另提供给银行的买卖合同上的房屋成交价为280万元（阳合同）。若贷款比例为70%，可以多骗取42万元的贷款。若借款人不能履约时，这无疑会给银行增加经济损失，而在房价下降时，银行的损失会更大。

其次，当事人双方法律意识淡薄，违法成本过低。国家的相关法律规定过于模糊，没有对相关的法律法规条款进行合理的司法解释。“阴阳合同”是典型的双方恶意串通损害国家利益的行为，根据我国《民法通则》和《合同法》的规定，应属无效合同，有过错的当事人应承担相应的民事法律责任。但是，由于损害的是国家利益，在民事关系上，无人代表国家作为受害人来追究合同当事人的民事责任，因此只能眼睁睁地看着国家利益不断受到侵害。

再次，现有房屋成交价格申报制度的不完善和房价评估操作的复杂性、随意性造成“阴阳合同”现象禁而不止。

根据《中华人民共和国契税暂行条例》规定，成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。同时《城市房地产管理法》规定了国家实行房地产成交价格申报制度，但上述规定都没有具体的操作细则，执行起来难以做到百分百客观公正。

相关主管部门对二手房交易中买卖双方价格申报有一套评估制度，例如请评估机构或依托计算机评税软件系统，对房地产市场中发生交易的二手房进行评估。但评估机构有时会因追求经济利益，无原则地迎合当事人的要求，造成对房屋评估价值的不公正。而采取机评手段时，税务主管部门往往为避免过多纠纷，将统一的房屋评税系统标准制定得过低，在二手房过户时，因合同价高于计算机估价，以合同价为征税基准；低于计算机评估价的，以计算机评估价为征税基准，即“就高不就低”，这就导致了投机者有机可乘。

二、二手房阴阳合同的危害及风险

“阴阳合同”不仅损害国家税收利益，造成国家税收的流失，动摇社会对诚信经营、履约和纳税的信心，而且扰乱市场经济秩序，影响国家宏观调控手段的实施。二手房交易中产生的数据，是国家和相关部门了解市场和出台相关措施的重要参考依据，数据越真实，相关部门对市场的了解就越真实，出台相关调控措施时就会更加有针对性，更加有效果。阴阳合同导致二手房交易市场的动态反映失真，不利于国家对房产市场进行及时有效的宏观调控。

买卖双方签订“阴阳合同”的行为，也往往会给当事人带来“偷鸡不成蚀把米”的恶果。由于存在不同版本的合同，买卖双方交易的凭据也缺乏唯一性，容易产生纠纷。从卖家看，可能存在将房屋权益转让给买家后，买家以价低的合同作为交易凭据，拒绝按事前商议的房价支付房款的风险，从而蒙受经济损失。而从买家来讲，虽然这一次交易少交了一些税费，但如果该房屋要再次进行交易，由于在房地产交易中心登记备案的购入价低于实际成交价，故作为计税依据的增值额比实际增值额大，这样算下来，其实并没有“省”多少钱，甚至还会变成“打了一次亏本的算盘”。从双方来讲，一套房屋交易，两份合同，而且都有双方的“签字画押”，谁的合同“更”有效力？从相关法规上讲，应当以备案转让的价格为准，登记备案的行为是一种行政机关的具体行政行为，因此，这种登记备案的证明力要高于一般的证据。但登记备案的合同未必全是真实的内容，其中部分内容是合同当事人为规避法律而签订的非真实意思表示，往往就是这些成了引起纠纷的焦点。另外，买卖双方签订阴阳合同进行偷税的行为，被有关权力机关查实，要受到罚款、拘留等处罚，如果偷税数额较大、性质严重甚至可能触犯刑法，构成犯罪。

三、二手房“阴阳合同”的防范与对策

要杜绝交易过程中“阴阳合同”的产生，必须采取针对性的措施。

首先，司法部门应修订相关司法解释，以法律法规约束各方交易行为，从制度上消灭“阴阳合同”，也为管理部门提供政策依据。增大违法成本，让二手房交易各方认识到“阴阳合同”的危害，自觉抵制“阴阳合同”的产生。未经过房地产交易中心备案的房地产买卖合同，不提供法律保护。

买卖双方之所以签订“阴阳合同”，主要是目前法律上并没有专门处理这种情况的有关条文，在有见证人的情况下，如果出现房产纠纷，法律上有可能承认那份有中介见证的合同，纳税人对“阴阳合同”的合法性有恃无恐，这也导致了“阴阳合同”在二手房交易中的泛滥。因此，政府相关部门应该出台相应的补充条文，针对这种“阴阳合同”，只承认经过房地产交易中心备案的房地产买卖合同，对于买卖双方私下签订的合同一律不受法律保护。

其次，各管理部门应根据实际情况制定管理细则，统筹合作，杜绝“阴阳合同”的产生。例如房管部门加强房地产中介机构的行业管理，建立完善的二手房网签系统，对一些有资质、信誉好、实力强的中介开放网签系统，让其可以在门店中签订买卖合同。对于一些无资质，不规范以及参与策划签订“阴阳合同”的中介坚决予以曝光与抵制，不允许其开展二手房签售、代办、评估等业务。同时建立完备的二手房资金监管账户，保障买卖双方的合法权益。税务管理部门及时更新基准价格数据，因为纳税的多少是“阴阳合同”产生的直接原因，而房地产交易价格是动态变化的，这样就可尽量避免发生评估价格与实际价格差距过大的情况。税务机关应该加大对纳税人这种通过签订“阴阳合同”偷税行为的处罚力度。对那些在二手房交易中被查出通过签订“阴阳合同”而偷逃税者，除了让其补税之外还应该处以重罚，让其得不偿失。虚报房价并发生偷税或“超贷”的行为，情节严重的，依刑事犯罪处理。

最后，各有关部门应联合起来积极做好宣传工作，将“阴阳合同”存在的问题、危害、法律责任公之于众，提高老百姓的自我保护与法律意识。逐步实现契税、房管、银行等部门的信息联网，从根本上杜绝“阴阳合同”的产生，维护二手房市场的健康发展。

参考文献：

1.刘凯.浅析二手房屋买卖中阴阳合同.商业文化.2012.23

2.汪丽萍.小议二手房产交易中的“阴阳合同”及防范对策.法制与社会.2007.10

阴阳合同范文第6篇

关键词：阴阳合同； 危害性； 形成原因； 合同效力； 防范措施

中图分类号：F284

文献标识码：B

文章编号：1008-0422（2008）06-0114-03

1“阴阳合同”的概述

1.1“阴阳合同”定义

“阴阳合同”，又称“黑白合同”，其概念主要出现在《招标投标法》颁布之后。“阳合同”为发包人、承包人按照《招标投标法》的规定，依据招投标文件签订的在建设行政主管部门备案的合同，其主要特点为：经过合法的招投标程序，该合同在建设行政主管部门备案。与之相反，“阴合同”是双方为规避政府监管，私下签订的合同，未经合法的招投标程序且该合同未在建设行政主管部门备案。

“阴阳合同”区分针对的是招投标和备案程序。“阳合同”程序合法，对外公开，但不实际履行，主要应付政府监管；“阴合同”私下签订，只为当事人所知但实际履行。虽然“阴阳合同”的标的完全一样，但在具体的合同价款、工期、工程款拨付条件等实质内容方面则有较大差异。一般来说，在工程造价方面，“阳合同”的合同价与中标价相同，而“阴合同”的合同价比中标价低，甚至约定承包人还须承担额外费用；在工程款拨付方面，“阴合同”往往要求承包人垫资，付款时间比“阳合同”滞后，甚至约定工程竣工结算后不按规定时间付款等等。

1.2“阴阳合同”的典型情形

第一种：招投标人均按造价管理的规定计算，进行招投标，并将中标结果备案。招标人与中标人又通过补充协议等形式，修改“阳合同”的主要条款，包括承包范围、合同价款、工期、质量等级、工程款付款期限等。

第二种：招投标人均按造价管理的规定计算，进行招投标，并将中标结果备案。招标人与中标人私下又签订一个合同，约定承包人中标后进行一定程度的让利。一些情况下，双方直接在私下合同中约定中标合同仅为在政府备案使用，双方一切权利义务以私下合同为准。

第三种：招标人在招标公告前，向拟投标人发出调查表，内容涉及让利，并以此作为参加投标的先决条件，促使投标人互相压价。

2“阴阳合同”的潜在危害性

2.1使国家利益受到损失

“阴阳合同”不是“真高价假低价”就是“假高价真低价”，无论“孰高孰低”，其主观动机都是为了掩盖某种非法的目的，逃避政府监管，规避法律，或为了欺骗竞争对手。由于签订“阴阳合同”必须承、发包双方相互配合，共同保密才能得手，签订“阴阳合同”而得到实际利益的一方往往采用贿赂的方法，付出一些小的代价收买对方的有关人员，还有少数公共投资的发包人通过“阴合同”设立小金库滋生腐败，使国家的利益蒙受损失。

2.2 使建筑市场的竞争失去公平

市场经济是法治经济，应有良好的竞争秩序。发包人、承包人签订“阴阳合同”，是一种不正当竞争的行为，损害了正当竞争者的权益。“阴合同”违背了《招标投标法》的强制性规定，“阴阳合同”违背了《合同法》“诚实信用”“不得扰乱社会经济秩序”的规定，导致其他竞争对手不仅因失去中标机会而得不到经济利益，还会因参加这种已经内定的招标活动而造成人力、物力的直接损失。因此，“阴阳合同”的做法使国家的招投标制度形同虚设，毒化公平竞争的环境，使遵纪守法、诚实善良的企业和从业人员不仅失去机会，也失去对公平竞争的信心。

2.3 使建筑质量和安全失去保证

通过招标投标程序而签订的合同被人们称为“阳光下的合同”。一般情况下，只有那些具有一定的规模、管理规范、技术先进的企业才可以较低的成本建造出合格的工程。公开、公平、公正的招标活动不仅可显示出这些企业的竞争优势，保证其中标，而且招投标活动实际上也可以产生优胜劣汰的效果，并且促使企业抓管理、上规模、降成本、求发展，这是符合市场经济的竞争法则的。而通过“阴阳合同”等不当手段获取中标的，往往是那些不具有竞争优势的企业。“阴合同”造价低，承包人为了降低成本，签订“阴阳合同”后，往往出现偷工减料、违法分包、非法转包、拖欠农民工工资、减少安全投入等现象，极易导致质量和安全事故，增大了社会的不稳定因素。

2.4 使承发包双方的权责失去约束

对于尚未开始履行的“阴阳合同”，由有关行政部门对当事人处以罚款，直至取消其投标资格，处理起来比较简单，也可不涉及合同的效力问题。但对于已基本履行完毕的“阴阳合同”，究竟应按哪个合同进行结算，则必然涉及到合同效力问题。“阴合同”对发包人并非全是“馅饼”。“阴合同”如能正常执行，承包人能得到预期收益，自然无话可说。如果承包人在施工过程中亏损严重，引起仲裁或诉讼，则“阴合同”无效，只能执行“阳合同”，发包人一系列计划落空，可能使工程中途搁浅或延期，根据“阳合同”还要赔偿承包人的损失，最后是搬起石头砸了自己的脚。更有甚者，有些投标人先利用优惠条件骗得招标人信任，签订“阴合同”后再与发包人计较。所以说，“阴合同”对发包人来说也不是绝对有益，很可能是一个“陷阱”。

3“阴阳合同”的形成原因

3.1 客观原因

“阴阳合同”的形成有其客观性，主要原因是建筑市场的供需关系失衡。我国在2001年对建筑业企业资质就位后，承包人之间的竞争持续加剧，有的施工企业为了达到资质标准要求的业绩，不得不答应业主的苛刻条件或主动提出优惠条件，而这些条件又不能写在“阳合同”中，只好另订“阴合同”。其次建筑市场主体法治意识淡薄。由于相当比例的建筑市场交易在搞私下协议，所以行内也就习以为常，认为法不责众了。人家搞，你不搞，你就竞争不过人家。即使有人举报有“阴合同”存在，最后的结局也是承包人帮助隐瞒，查无实据，不了了之。因此，“阴合同”的存在是行业客观环境、行内市场主体法治意识薄弱所致。

3.2 主观原因

发包人签订“阴阳合同”的动因，一是通过“阴合同”融资。在竞争激烈的建筑市场，垫资已成为发包人对外发包和承包人承接业务的常规竞争手段。我国现行的法律和行政法规并没有明文禁止施工企业垫资，但建设行政主管部门从规范建筑市场交易秩序出发，在实际操作过程中对垫资保持一种“禁止”态度，如果在招标文件中有垫资要求，将很难通过招标文件备案程序，如果在合同中加入垫资条款，又很可能无法通过合同备案程序。当这一矛盾无法通过正常渠道解决时，发包人为规避政府监管的“阴阳合同”便产生了。二是追求效益最大化。发包人通过“阴阳合同”方式，绕过有形建筑市场，先通过所谓“内部招标”确定承包人，签订“阴合同”后，由承包人协助组织“围标”，并签订一个程序合法的“阳合同”，并要求承包人按照“阳合同”数额开具工程施工发票，这种先“内部招标”再“围标”的方法摆脱了政府监管，并且招标人与投标人进行价格谈判的余地更大，也无形中加大了发包人的“成本”，这可以让发包人的财务账面上出现亏损或微利，而避缴高额的企业所得税，从而达到利润最大化的目的。三是非法肢解发包。肢解发包，是指发包人将应当由一个承包人完成的建设工程分解成若干部分发包给不同的承包人的行为。私人投资领域的发包人进行肢解发包，其目的往往是为了追求工程建设利润最大化，对某些利润空间较大的分部分项工程肢解发包或指定分包商，进而获取低廉的价格，这在一定程度上抑制了竞争,并且可能以工程质量为代价；而对于公共投资领域的发包人来说，这些分部分项工程却是其实现权利寻租的手段。为了杜绝以上情况，《建筑法》、《建设工程质量管理条例》明文规定不得肢解工程。发包人要规避政府的监管也只有通过“阴阳合同”来实现。

对承包人而言，为了排挤竞争对手来迎合发包人，先承诺发包人的苛刻条件拿到施工业务再说，或者期望“低报价高索赔”，也只能通过“阴阳合同”实现其承包工程的目的。

3.3 制度根源

“阴阳合同”形式的制度根源是我国招投标管理和合同管理制度不健全。一是建设行政主管部门对发包人的行为没有行之有效的制度约束；二是建设、招投标、税务、工商等行政部门都不同程度参与建设工程合同管理，但各部门之间的管理脱节，如招投标管理部门负责监管在招投标基础上签订的“阳合同”，却管不了施工中双方签订的各种形式的补充协议，以及双方在最后办理结算中所遵循的合同，这为“阴阳合同”的滋生提供了温床。

4“阴阳合同”效力认定

“阴阳合同”的效力如何认定是解决“阴阳合同”问题的核心所在，只有对“阴阳合同”的效力进行合理的认定，才能在合同纠纷和司法实践中较好地解决“阴阳合同”所带来的问题。

《招标投标法》第43条规定：在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质性内容进行谈判；第46条规定：招标人和中标人应在文件发出后30日后签订合同，双方不得再签订违背原来合同实质内容的其他协议。尽管“阴合同”体现了双方当事人的真实意思表示，双方在实践中也按照“阴合同”的主要条款实际履行，但“阴合同”为私下协议，未按《招标投标法》进行招投标程序，违反了《招标投标法》等43条、第46条强制性规定，且该合同未在建设行政主管部门备案，按《合同法》第52条规定的情形，为无效合同。最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》（本文简称司法解释）第21条规定：当事人就同一建设工程另行订立的建设工程施工合同与经过备案的中标合同实质性内容不一致的，应当以备案的中标合同作为结算工程价款的根据。即司法解释从结算依据效力方面否认“阴合同”。

在合同纠纷处理实践中，本文认为简单地否认“阴合同”的效力在一些情形下并不是解决“阴阳合同”问题的最佳途径。在“阴阳合同”问题上，如果一律认定“阳合同”有效，可能存在两个问题：一是该合同非当事人的真实意思表示；二是以合法形式掩盖非法目的，侵犯了其他人的公平竞争权，甚至侵犯了国家利益。依据《司法解释》第21条的规定亦难以得出备案的“阳合同”必然有效的结论。与此相应的，实践中一概否认备案以外的“阴合同”效力对解决纠纷并无裨益。例如“阴合同”“阳合同”的基本内容相同，而“阴合同”对承包范围、质量等级、结算办法等进行了详细的约定，而该约定仅为“阳合同”内容的细化，这种情形下，“阴合同”应有效。其实在这样的情形下，即使存在两个版本的合同，私下协议仅为备案合同的有益补充。

所以，本文认为，对“阴阳合同”的效力认定，不能简单地从“阴”“阳”合同形式上来确认其效力，而应分析其是否违反了《招标投标法》的强制性规定，从而导致其符合《合同法》第52条的无效情形而无效。各种不同形式的“阴阳合同”的效力认定，需要审判机关或仲裁机构在审理实践中针对具体分析而得出结论，同时司法机关的实践也会丰富对“阴阳合同”这一特殊问题的理论研究。

5防范“阴阳合同”的对策

5.1从制度设计这个源头防范“阴阳合同”的形成

通过成因分析可知，“阴阳合同”的产生原因是多方面的，不能归咎于当事人双方或一方，其防范需要多方的共同努力。一是改变政府投资项目的管理方式，加强发包人内部自我约束。从成因分析来看，上级监管力度大、实行多头监管的当事人不易成就“阴阳合同”。因此, 迫切需要结合当前的国有资产改制重组，改善国有企事业单位的组织结构，合理引导民营企业的公司化建设，从源头上“防漏补缺”减少“阴阳合同”的产生。二是建设行政主管部门应制定更为严密、规范的建设工程施工合同的示范文本，设置不可更改的条款，以保证双方当事人在此前及此后都不再签订与备案合同相违背的其他合同，否则不予备案，这样，直接从制度设计上来避免“阴阳合同”的出现。三是司法审判中通过法律适用活动，总结“阴阳合同”的具体情形、处理方式，通过司法实践推动这一问题的立法活动，从法律制度上规范施工合同。总之，不论是加强发包人内部的自我约束，还是从建设行政管理角度，或是从司法实践出发，应避免“阴阳合同”两套约定的现象出现；而一旦出现两套约定的情形，挖掘受法律保护的双方当事人的真实意思表示，对双方的权利义务进行合理判定，才能保护双方正当的合法权益。

5.2 建立长效的“阴阳合同”发现机制

“阴阳合同”作者屡试不爽的一个重要原因就是它难以被发现和揭穿，不发生合同纠纷或者介入诉讼(仲裁)，操作者是不会主动把“阴阳合同”的底细抖出来的。所以必须建立一种有效的“阴阳合同”的发现机制，不仅可以及时地对操作者给予处罚，同时也可以产生一种震摄和警戒作用。

建立工程项目的决算审计公示制度，就是为了发现实际的履行情况与经审批的、公开的合同是否一致。对于公开进行招标的工程项目，特别是对那些报价与标底差距较大的中标者应重点抽查，并将结果加以公示。如最终的审计结果与备案合同出入较大，应由承发包双方作出合理的解释。这样既便于公众，特别是其他的投标人的监督，也会使“阴阳合同”的真象容易被发现。

5.3 开展施工企业行业自律，规范经营的自觉性

合同的缔约是双方行为。施工企业组织松散，缺乏行业的自律监督，在一定程度上助长了“阴阳合同”的滋生。只有加强施工企业行业自律监督，通过建立地区建筑企业行业协会组织，以制订地区建筑行业自律规范，开展依法经营活动，才能自觉维护建筑市场正常秩序，自觉抵制“阴阳合同”。

5.4 加强有形建筑市场建设，打造行业诚信体系

“阴阳合同”的产生与行业的信用缺失密不可分。要以有形建筑市场为依托，规范建筑市场秩序，建立健全建筑市场诚信体系，加强对建筑市场各方主体的动态监管，营造诚实守信的市场环境。各级建设行政主管部门要建立本地区的建筑市场综合监管信息系统和诚信信息平台，并实行全国联网，推动建筑市场信用体系建设的全面实施。有形建筑市场应当利用自身介入缔约合同过程较早的优势，开展对合同从缔约到履约的全过程跟踪调查，为工程承发包主体双方建立合同履约信用档案，及时公布各类建设工程合同履约情况，对于合同履约中出现的问题及时公布，并向有关监管部门如实反映，定期评定信用等级和不良行为记录，实现全社会对合同履行的共同管理，从而打造行业内的诚信体系。

5.5 实施全过程、多部门联动管理，创造良好缔约氛围

要从招投标活动开始，加强对“阴阳合同”的监管，严格执行招标投标的有关法律法规，加强造价管理，尽快拿出认定投标人企业成本的合理办法。通过科学、合理、公正的招投标管理，创造合同缔约的良好氛围。合同管理不仅是建设部门的事，还要有司法、税务、工商部门的配合。由于建设行政主管部门对发包人的约束力不强，须加强与司法、税务、工商等部门联动管理。因此，推动行政管理体系与司法管理体系的联合管理势在必行。

6结束语

通过以上的分析，我们可以清楚的认识到“阴阳合同”的成因及危害性，当前建筑市场供求不平衡，发包人的利益最大化要求与政府监管之间的冲突是形成“阴阳合同”的根本原因。要防范“阴阳合同”的形成，要从制度设计这个源头抓起，通过行业自律，建设一个诚信体系，建设、司法、税务、工商等部门齐抓共管，才能形成一个长效管理，将“阴阳合同”拒之市场之外。

参考文献：

[1] 冯小光.关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释的理解与适用.建筑经济，2005(1).

[2] 吴旭丹.工程招投标中法律问题的研究.建筑管理现代化，2007(4).

阴阳合同范文第7篇

关键词：“阴阳合同”；出发点；对策

“阴阳合同”（又称“黑白合同”），主要出现于《招标投标法》实施之后。“阳合同”是指建设单位与施工单位按照《招标投标法》的规定，依据招投标文件签订的在建设工程管理部门备案的建设工程施工合同。它经常是使用建设部的示范文本订立并经过登记备案的合同，这种放到阳光下的合同在形式上和内容上一般是合法的。“阴合同”则是建设单位与施工单位为规避政府管理，私下签订的建设工程施工合同，未经过合法的招投标程序且该合同未在建设工程行政管理部门备案。“阴阳合同”两者最大的区别就是前者在建设工程管理部门备案，形式合法，而后者则在建设工程管理部门未进行备案或变更登记。

“阴阳合同”是为了规避相关部门的监管，建设单位表面上和施工单位签订一份合理的施工合同（阳合同），背地却在压低价格后与施工企业另签一份合同（阴合同）。“阴阳合同”大量产生的原因：一方面，建筑市场是卖方市场，施工企业供大于求，企业急于承揽工程项目，只好接受建设单位条件苛刻的合同条款。另一方面，由于建筑市场尚不规范，竞争秩序还很混乱，拖欠工程款、农民工工资等现象还十分突出，因此为了加大规范和整顿建筑市场的力度，许多地方政府对《招标投标法》未规定必须招标的工程项目也以行政方式实行强制招标。“阴阳合同”违反了有关规定，极易造成工程质量隐患，损害施工企业的利益，同时损害建设单位的利益。

一、建筑工程“阴阳合同”的形式

建设工程中“阴阳合同”现象比较普遍，从“阴、阳合同”签订的时间和形式来看主要有三类情形：

第一种，在正式招标前，先进行“私下招标”，在确定了施工单位和“施工合同”（阴合同）后，再由此施工单位邀请几家施工单位陪标，走走公开招投标或邀请招投标的程序，并签订一份招投标文件确定的施工合同（阳合同），备案登记。

第二种，招标投标人均按《招标投标法》和各地关于工程招投标的规定程序进行招投标，并将中标结果备案。但在确定中标人过程中或确定中标人之后，招标人利用自己的优势地位，往往要求中标人私下与自己再签订一份合同，约定承包人中标后进行一定程度的让利或垫资等等对招标有利的条件。一般情况下，双方直接在私下合同中约定中标合同仅为在建设工程管理部门备案使用，一切双方权利义务均以私下签订的“阴”合同为准。

第三种，招标投标人均按《招标投标法》和各地关于工程招投标的规定进行招投标，并将中标结果备案。但在确定中标人过程中或确定中标人之后，招标人利用自己的优势地位，往往要求中标人私下与自己以补充协议等形式，修改“阳合同”的主要条款，包括工程承包范围、工程价款、工期、质量等级、给付款项期限等。修改的这些主要条款，就构成了“阴合同”。

二、建筑工程“阴阳合同”签订的出发点

从上面的分析，可以看出“阴阳合同”的产生始于发包人，根据叶丹峰在文献中公布的一组私下走访具有发

包人身份的单位所得到的数据，如表1所示，虽不尽全面，但也能说明问题。

由表1可以看出“阴阳合同”主要出现于房地产开发企业，特别是民营房地产开发企业所开发的房地产开发项目。

下面从房地产开发企业角度分析“阴阳合同”签订的出发点，大致可以分成这两类。

（一）发包方为避免投标人围标、陪标、抬标、串标

这是指全部投标人或其中部分投标人之间相互勾结，互相结盟成一个利益共同体，先内定一个中标人，内定中标价格，其他投标人陪标，从而达到抬高投标报价，抬高中标价格，然后再进行利益分配。从承包商角度看，这是在激烈的市场竞争状况下的一种承包商自我保护的手段，但实际上这是一种不正当竞争行为，损害了招标人的利益。而且，从实际工作中看，相互勾结的往往是那些所谓的“工程贩子”，正是这些人，扰乱了市场秩序。而房地产开发人虽然相对于建筑施工企业在建筑交易市场的经验要稍弱些，但也是长期从事于开发项目，也经常进行招标活动，所以就有条件以所掌握的熟悉的、合作过的承包商中先进行私下合同谈判，从而确定有利于或至少反映市场公平交易情况的施工合同条款。以防由于进行公开招投标，掉入投标人围标、陪标、抬标、串标……的陷阱。这也是自身利益的一种保护。

（二）发包人利用自己的优势地位，“逼迫”施工单位签订一份“不平等”的“阴合同”

在进行正常公开招投标过程中，发包人往往利用自己的优势地位，与潜在中标人就其投标文件中的一些条款进行“谈判”。这样所签订的阴合同往往表现为如下情况：

1、合同总价远低于“阳合同”。发包人要求潜在中标人就投标价格进行较大幅度的让利。这是比较常见的情形，这种让利的程度如果进行公开招标、评标，很可能被评为“低于企业成本”而废标，所以发、承包双方只能以“阴合同”的形式来规避。

2、工程款支付方式：垫款施工。这种情形出现的情况也多，主要是现在开发企业较多，也有部分是资金实力不强的开发企业，手头上只有一块地，开发资金缺乏，就会要求承包人带资施工、垫款施工。而垫款施工在有关法律法规中是不允许的，发、承包双方只能以“阴合同”的形式来规避。

3、指定分包。开发商同意建筑公司将一部分主体工程指定转包给第三人，“阴合同”是三方一起订立的。而在《建筑法》中明确规定不得将主体工程进行分包，发、承包双方只能以“阴合同”的形式来规避。还有其他如压缩工期、提高质量等级等等一些苛刻而对于施工企业不利的条款出现在“阴合同”中。

三、建筑工程阴阳合同的对策

通过上述分析，“阴阳合同”的产生，原因是多方面的，应该从发包人、承包人以及建筑管理部门的行政管理法规着手进行解决这一问题。通过规范业主特别是房地产企业的开发建设行为，加强对现行法律、法规、规章的宣传和贯彻执行情况的监督检查，增强建筑市场各方主体的守法意识，提高建设行政主管部门依法行政和严格执法水平，深化建设体制改革，完善建筑市场运行机制。具体措施如下：

（一）加大和完善工程履约担保制度

作为市场的一个独立经营主体，不管招标人还是投标人都应在追求自身最大经济利益时，对自己的行为负责，特别是不正当竞争行为负责。而目前情况是，当事人一方或政府管理部门对违规行为很难进行适当的追索和惩罚，或者追索和惩罚的成本太高。引进工程保证担保这种全新的经济手段，将带动索赔机制的作用，有利于强化各方的风险意识，使各方对自己的市场行为造成的后果所负的责任更加清晰化、价值化、数量化。从而改变目前工程管理中存在的责任不清、互相扯皮状况，规范建筑市场的行为，提高行业素质，有助于解决拖欠工程款之类的问题。虽然我国目前也建立了相关的工程担保制度，如投标担保，履约担保。但并没有一套完整、完善的法律法规体系，而且担保市场不成熟以及风险意识缺乏等。可以将工程招投标活动与工程担保结合起来一起管理，将工程担保监督管理作为工程招投标监督管理的一部分，由工程招投标监督管理部门统一管理每一项工程项目招投标过程及工程施工过程的所有工程担保。这样既加强了工程招投标监管力度，也落实了工程担保制度，将从根本上解决招标人、投标人的违规问题。在目前情况下，应着重完善投标人投标担保、招标人支付担保、投标人履约担保。

（二）推行履约报备制度和定期报告制度，加强对合同履约期间的执法检查和跟踪管理

除办理合同终止备案、合同解除备案、合同重大变更备案和合同履约基本情况备案外，应定期向有关部门报告，杜绝“阴”合同的签订和实际履行。加大执法力度，对是否签订合同、合同是否备案、付款情况如何进行跟踪管理，从合同实施过程进行监督，杜绝“阴”合同的实际履行。

（三）加强对发包人的监督，特别是对“阴阳合同”多发的房地产开发企业的监督

从源头上的堵住漏洞是最有效、最经济的。建设部《关于领导干部违规干预插手工程招标投标的调研报告》指出：“建设单位（业主）违法违规的问题占检查出问题总数的70%。因此，可以针对“阴阳合同”多发的发包人，如上文所述民营性质的房地产开发企业进行股份制改造，使得房地产开发企业的重大经济行为：工程发包，能够受到董事会和监事会的监督，而不是一个人说了算的事情，这样将很大程度上杜绝“阴”合同的产生。

参考文献：

1、叶丹峰,郜诗戎.建设工程“阴阳合同”成因分析与应对措施[J].建筑经济,2004(6).

2、周泽.建设工程“黑白合同”法律问题研究[J].中国青年政治学院学报,2006(1).

3、王利新.关于“黑白合同”的思考[J].科技情报开发与经济,2006(7).

4、李全云.“阴阳合同”的法律效力问题[J].建设监理,2005(2).

阴阳合同范文第8篇

关键词：建设工程；阴阳合同；合同变更

一、建设工程中“阴阳合同”的基本理论

（一）“阴阳合同”概念

“阴阳合同”在我国最早的表述见于2003年10月27日全国人大常委会副委员长李铁映同志的《全国人大常委会执法检查组关于检查实施情况的报告》。2004年最高人民法院通过的《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《建设工程合同司法解释》），该解释对“阴阳合同”的概念进一步予以明确。其中第 21 条规定：“当事人就同一建设工程另行订立的建设工程施工合同与经过备案的中标合同实质性内容不一致的，应当以备案的中标合同作为结算工程价款的根据。”按照这一司法解释的精神，我们可以给“阴阳合同”下这样一个定义：“阴阳合同”，也称“黑白合同”或“备案与非备案合同”，其是指在建设工程招标投标中，当事人为了获取不正当利益，在签订中标合同前后，就同一工程项目再签订一份或者多份与中标合同的工程价款等主要内容不一致的合同。

订立“阴阳合同”的目的主要是排挤竞争对手，规避法律和行政机关的监管，以实现某种非法或不当利益。“阴阳合同”最大的区别就是是否在建设行政主管部门备。“阳合同”程序合法、对外公开，但不实际履行，主要应付政府监管；“阴合同”私下签订，只为当事人所知但实际履行。虽然“阴阳合同”的标的完全一样，但在具体的合同价款、工期、工程款拨付条件等实质内容方面则有较大差异。

（二）“阴阳合同”的危害

当前建筑市场中，“阴阳合同”仍旧大量存在，损害了合同当事人的利益，严重扰乱了建筑市场的秩序而且还直接导致建筑品质量存在严重的安全隐患，最终给国家和人民的财产和生命安全带来严重的威胁。“阴阳合同”在法律效力上的不确定性，给建设工程交易活动安全造成了很大的不稳定性，极易诱发合同争议至诉讼等交易风险。这种交易风险的不利后果是使愈演愈烈的“工程款拖欠”问题更加恶化，并直接牵涉到“多角债”、“民工工资拖欠”等一系列关系到经济秩序和社会秩序的重大问题。从这个意义上讲，“阴阳合同”的问题如果不能及早解决，我国建筑市场交易的混乱局面将很难有质的改善。

二、“阴阳合同”的法律性质

建筑工程领域具有的复杂性，“阳合同”签订以后，随着施工进度的深入，发包人与承包人之间就工程中出现的具体问题往往会进行新的补充协议；而当事人为了规避法律规定和行政监管而进行合同变更相当多的“阴合同”也正是以补充协议的形式出现的。建设工程“阴合同” 和一般的补充协议在法律上性质不同。补充协议从性质上来说，属于对原合同的有效补充和变更，但不得对原合同的内容进行实质性的变更。建设工程“阴合同”并不是“阳合同”的补充协议，而是一份完全独立的新的合同。

（一）合同内容的实质性变更

我国《合同法》第30条第2款规定：受要约人对要约的内容作出实质性变更的，为新要约。有关合同标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、履行地点和方式、违约责任和解决争议方法等的变更，是对要约内容的实质性变更。建设工程合同的实质性内容是指该类合同中确定双方当事人基本权利与义务的条款。

根据以上的分析，可以得出工程价款、工程质量和工程期限对建设施工合同的当事人利益影响最大，决定双方的基本权利义务。所以，一般而言，对合同的实质性背离是指在工程价款、工程质量、工程期限三个方面对白合同的内容有所更改，而不是对一般合同内容或其它条款的修改。司法实践中，具体部门尚未对建设工程合同的实质性内容作出具体的规定或解释，裁决应立足于《招标投标法》与《建设工程合同司法解释》的立法本旨上，以相应变更是否足以影响招投标秩序和是否难以保障工程质量为根本标准，由法官根据案情行使自由裁量权。

（二）合法的合同变更与“阴阳合同”的区别

对于建设工程施工合同的变更可能是实质性内容的，也可能是非实质性内容的。由于对非实质性内容进行变更不可能构成“阴阳合同”。因此，此类变更不会涉及到需要区分究竟是合同变更还是“阴阳合同”的问题，在此不作讨论。对于那些实质性内容发生了变更的合同，在分析具体合同的实际情况后，可以通过以下方法综合审视，以和“阴阳合同”作区分。

1、 产生阶段不同。合同的变更常发生在合同的履行过程中，而“阴阳合同”

一般发生在招投标或订立合同的过程中，即合同履行之前。2、变更合同时客观情况变化不同。“阴阳合同”是为了规避政府监管，阳奉阴违走走合同备案程序，而合法变更合同基本上是履行合同时发现客观情况发生变化影响合同继续履行或者对客观情况的理解明显存在偏差。3、主观情况不同。多数“阴阳合同”的签订存在明显的恶意，实现自我不法获利目的的行为。而合法变更合同主观不存在恶意，通常是双方迫于情势变更，经过协商一致而作出的选择。4、确认形式不同。合同变更是通过工程变更签证这一形势进行的；而“阴阳合同”的“阴合同”是私底下的交易，是双方当事人之间的秘密。

三、阴阳合同的法律效力分析

“阴阳合同”的法律效力如何认定是解决“阴阳合同”问题的核心所在。因此，对于不同情形下的“黑合同”和“白合同”的效力问题是不宜一概而论的。下面将从合同成立与生效要件来分析“阴阳合同”的效力：

（一） 合同成立是合同生效前提，只有合同成立才能可能进一步生效。合同成立的要件可分为一般要件和特殊要件。合同成立的一般要件有三个：1、要有合同的当事人；2、合同的订立必须进行要约和承诺两个阶段；3、合同的当事人需对合同的主要条款达成合意。除了合同成立的一般要件外，基于合同的性质和内容的不同，还可以具有其他特别的成立要件，如对于实践合同而言，交付标的物便是合同成立的要件之一。

对于建筑领域的“阴阳合同”，首先，具有发包人和承包人双方当事人，满足合同成立的第一个要件；其次，合同订立的过程中经历了要约、承诺两个阶段，符合合同成立的第二个要件；最后，无论是“阴合同”还是“阳合同’，发包人和承包人都对合同的主要条款达成合意，满足合同成立的第三个要件。因此，在建筑工程领域“阴阳合同”都是成立的。

（二） 《合同法》第44条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”通常的合同具备一般生效要件时从成立时起生效，然而有些特殊的合同（当事人约定或法律规定）在满足其特别生效要件时方得生效。

结合合同的生效要件和建设工程领域的特点，下面对“阴阳合同”效力逐一论述：首先，承包人在订立建设工程合同时应具有相应的施工资质。工程资质在建设工程领域意义重大，它是工程质量的保证。作为施工方的承建单位若不具有施工资质，则不具有相应的民事行为能力，不符合合同法原理关于合同生效第一要件的规定，此时，“阴合同”、“阳合同”同归无效。其次，从真实意思表示的角度来说，阳合同一般是为了应付主管机关的监管，意思表示不真实，应属无效。再次，根据《建设工程合同司法解释》第1条第3款的规定，建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的应认定为合同无效。所以，当招投标法明确要求工程项目必须进行招投标时，双方当事人未进行招投标程序签订的“阳合同”或者进行虚假的招投标程序签订的“阳合同”因违反法律的强制性规定，“阴合同”和“阳合同”都无效。最后，只有法律行政法规才有资格规定合同必须进行批准登记才能生效。而对于建设工程施工合同的登记备案制度，见于2001年6月1日颁布、实施的建设部第89号令《房屋建筑和市政基础设施工程招标投标管理办法》中，该办法的效力等级属于行政规章，因此，不能以建设工程施工合同是否备案作为判断“阴阳合同”效力的依据。

四、规制“阴阳合同”对策及思路

（一） 进一步推行工程担保制度，保障建筑业健康快速发展。

工程担保制度最早起源于美国公共投资建设领域，至今已有一百多年的历史，对保证工程质量、降低行业风险具有重要意义。工程担保已经成为世界建筑行业普遍接受和应用的一种国际惯例。与发达国家相比较，我国的工程担保制度起步较晚。大力推广工程保证担保制度，规范市场和双方当事人的行为，强化遵约守信，对于应对建筑市场上的“阴阳合同”问题，是一种较为理想的对策选择。

工程担保制度的作用是多方面的：有利于确保双方当事人履行合同，保证工程质量和工期；有利于解决工程款拖欠问题；尽量转移和规避风险；减少工程建设领域的腐败问题等。以上是工程保证担保制度的重要作用，对于扭转建筑市场信息不对称的局面、预防垫资施工等现象具有重要意义。工程保证担保制度以第三人的身份监督双方当事人的行为，从而对于避免建筑领域的“阴阳合同”问题有重大的现实意义和理论意义。

（二） 完善招投标制度，创造良好的缔约氛围。

我国《招标投标法》规定了“大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目必须进行招标”，此外，2000 年 5 月 1 日的《工程建设项目招标范围和规模标准》把商品住宅等房地产项目也都扩大地解释为“关系社会公共利益、公众安全的公用事业项目”。这种扩大性的解释直接导致了必须招标的工程建设项目范围的过于宽泛，特别是把很多属于私人投资领域的建设工程项目列入了必须招标的范围；而很多私人项目由于本身规模较小以及招标成本的考虑，并无进行招标的必要，以此只有伪造招标文件和流程。无疑，这是导致我国现行招标投标制度失灵进而导致建设工程“阴阳合同”现象大行其道的的重要原因之一。

我国招投标法以及相关的司法解释应该将“属于私人投资领域的建设工程项目”排除在“关系社会公共利益、公众安全的公用事业项目”之外，从而可以使建设方根据自身需求决定是否进行招投标，从而降低交易成本，在一定程度上从源头上减少建设工程“阴阳合同”现象。

（三） 完善合同备案制度，加强政府对中标合同的监管。

建设工程合同备案制度是我国对建筑市场规范的重要内容之一，也是政府对建设工程中标合同监管的重要途径。但是，我国虽然通过《招标投标法》和《建筑法》以及相关的行政法规和司法解释确立了招标投标制度和施工许可制度的法律地位，但是作为这两项制度的衔接——工程合同备案制度，至今没有法律或行政法规确立其法律地位，并且缺少相应的政府监管。

一方面，政府要加强对招标方主体资格和履约能力的审查。落实建设资金来源，这是招标人必须具备的条件之一，否则就不具备发包资格。按时划拨工程价款才能保证工程建设质量的顺利进行。为了防止工程款的拖欠和违约合同的出现，我国《招投标法》应该增加对发包主体资格的审查的规定。建设系统各有关部门也应按严格履行各自的工作职能，并按基本建设项目审批程序各司其责。另一方面，通过对施工合同的备案，利用前期批文的立项和资料的年检，严格查明承发包双方的名称、地址、法定代表人、注册资本情况、经营范围等，并对备案合同条款内容进行把关，使合同的备案工作不再只是一个形式而已，进而使施工合同的备案具有可行性、严密性、实效性。对一些和法律法规以及相关政策相背离的条款要建议予以更正，严重者要建议退回重新签订，从而使合同备案成为一个监督建设工程发包承包方的有效手段。

总而言之，建设工程领域的“黑白合同”现象在我国存来已久，并且有着越发严重的趋势，这无疑是对我国建筑市场的健康发展和稳定的一大威胁。究其根本，现有招投标制度的缺陷、监督体制的不完善和相应处罚措施的缺失是建设工程“黑白合同”现象大行其道的根源。本文在对“黑白合同”现象的本质以及现有建设工程监督机制分析的基础上，提出了上述的改善建议，希望可以在一定程度上杜绝建设工程“黑白合同”现象这一毒瘤，从而促进我国建筑市场的健康发展。

参考文献：

[1]张庆华.建设工程施工合同纠纷预防与处理[M].北京：法律出版社，2010.125。

[2]徐国良.中标合同的实质性变更和非实质性变更[J].建筑业法律服务实务，2009，（1）。

[3]李雪、庞宝东.“阴阳合同”与合同依法变更的界限[J].经济与法，2007，（3）。

阴阳合同范文第9篇

无独有偶，2013年2月，浦东新区检察院也查处了一起原南汇区房地产交易中心和知名房地产经纪公司相互勾结逃避税收的案件。为了少缴税费，房产经纪公司将两栋原价2000多万元的别墅房价做低到六七百万元，又找到原南汇区房地产交易中心的房产登记受理员刘某及审核科终审员王某，请他们帮忙通过审核，并许诺分别给予好处费6.5万元和31万元。在利益的诱惑下，房产交易中心工作人员通过了两份本应被退回的交易材料，使买房者顺利拿到了房产证。此案经法院审理后，原南汇区房地产交易中心审核科终审员王某以判处有期徒刑5年、并处没收财产1万元，另一名受理员刘某同样以被判处有期徒刑3年、缓刑3年。

这两起案件有着惊人的相似，它们反映出二手房交易税收征管中存在的诸多问题，其中，中介参与、与税务部门工作人员勾结规避税收的问题非常值得注意。

“阴阳合同”现象普遍

房屋中介为了获得客户，在激烈的竞争中求生存，在二手房税收中采取不法手段，与房产交易当事人、税务人员勾结规避税收。

房屋中介偷逃税款的手段主要有三种：一是对新购买的住房未办理产权证就再次转让，房地产开发公司与购房者重新签订合同，使二手房转让变成新房销售，不仅使原购房者未缴纳契税，而且逃避了再上市转让应纳的其他各税。二是房屋中介唆使买卖双方签订两份合同，一份为实际成交合同，另一份为办理相关税费的合同，从中逃避税款。三是对不足两年进行上市交易的房屋实施“以租代售”，即房屋中介在为买卖双方时将原购房合同改签为租赁合同等。

据了解，二手房交易中“阴阳合同”规避税费现象普遍。据犯罪嫌疑人交代，做低房屋价格申报纳税已经成为业内公开的“秘密”。为了达成促进交易和少缴税费的目的，房地产经纪组织与上下家恶意串通，申报纳税价格与实际成交价相差甚远，造成国家税收损失。

究其原因，一方面，二手房交易是以交易金额为计税依据，买卖双方合同价格的真伪直接影响税收收入。但是，目前，二手房的交易价格没有明确的标准，二手房的成交价格也很难核实。一些纳税人为了逃避税收，合谋降低合同成交价格。房地产经纪组织为促成二手房交易成功，最大限度地压低纳税申报价格是有效的手段。

中介与税务人员串通逃税

按照法律规定，计税价格明显偏低又无正当理由的，税务机关有权核定征收。因此，具体负责的税务人员就成为被拉拢腐蚀的重点对象，形成中介与税务人员串通偷逃税款的现象。

按照规定，征税有受理、审核和审批三个环节，分别由三个岗位办理，但实际操作中，存在一人受理、审核，事后由他人在纳税申报表上补签意见的现象。由于二手房交易的价格不需要房管部门审核、备案，卖方在保证实际成交价格的前提下，在向税务部门申报纳税时，多数愿意帮助买方压低纳税价格，偷逃税收。税务部门在审核上流于形式，或省略审核环节，或颠倒审核顺序，极易引发渎职犯罪。

另外，对自由裁量权的滥用也给了税务工作人员权力寻租的空间。现行税收征管法律、法规、规章赋予了税务机关及其执法人员宽泛的自由裁量权。但在实际操作中，由于税收执法人员千差万别，个人素质和价值取向的不同会导致对法律规范的理解偏差，从而产生自由裁量权滥用的执法风险。当前，税务机关及其执法人员在二手房交易税收行使自由裁量权时，普遍存在的问题是对房产交易的价格处理存在任意性。由于目前相关法律的内容操作性不强，在价格认定上标准不明确，给税务人员以可乘之机，或与中介机构、房屋买卖双方串通压低价格、或者放宽区域价格的最低标准适用。导致房产交易中课税对象价格失真，影响国家税收，而工作人员却利用房产交易机会获得非法利益。

二手房交易反避税建议

严格审批流程，健全监督机制

为防止人为操作擅自减免税现象的发生，应制定严格的审批制度和审批流程。严格审核程序关和事后监督也是重要环节。程序公正是行政行为公正的前提和保证，也是控制滥用自由裁量权最有效的手段。应建立房屋交易链条体系，“先税后证”。实行稽查约谈和重点稽查，帮助和促进纳税人提高自核自缴的能力和纳税遵从度。

采取有效措施控制虚假交易

对合同销售价格与测定价接近的实行查验征收。对合同销售价明显低于市场指导价又无正当理由的，实行核定征收。加强部门间信息共享，将税收征管信息和房产部门的权属登记信息进行比较、分析，防止漏征漏管。

此外，还可以加大群众的举报力度，并对举报人实施一定奖励。

加强对中介组织的监管

目前，对房地产经纪组织的监管，无论是政府主管部门的直接监管，还是由行业协会进行的自律性监管，都存在监管不力的问题。

为了打击“阴阳合同”，2011年4月国家发改委和建设部就了《房地产经纪管理办法》，其中规定了房地产经纪人操纵“阴阳合同”就要被处罚1万元，中介机构3万元；早在2010年9月，统计部门宣称，一旦发现房屋销售虚报价格的行为，最高将处以20万元的罚款。

我们可借鉴国外的做法，设立房地产中介行业协会，并提出正规化执业的具体要求。行业协会可配合政府有关部门对不正当的中介行为进行处罚，如在本行业内部公告严重违规或严重缺乏资信的中介机构或人员名单，禁止其在一定期限内重新执业以及开除出协会等，在一定程度上减少协助偷逃税收的行为。

阴阳合同范文第10篇

谁知合同还没履行，李先生却以存在重大误解为由提讼，主张只按补充协议中的房价32万元购买，不再购买“作价”134万元的各类配套设施设备。

法庭上，张女士道出，签订补充协议纯粹是为了帮助李先生规避房产交易税，而为买卖双方提供居间服务的经纪公司也证实了张女士的说法。

北京市海淀区人民法院经过审理后认为，涉诉的房屋根据其所在地段和面积计算，市价明显远高于32万元。在正常的市场交易下，理性的房屋出售人不可能在买卖合同中约定房价为166万元，又签订补充协议将房价急剧降低为32万元。由此可见，补充协议中关于成交价格的约定属于以合法手段掩盖避税目的、造成国家房地产交易税收减少的无效民事行为。虽然庭审中，李先生对此并不认可，但其拒绝就房屋的市场参考价值进行评估鉴定，且始终没能就上述情况作出合理的解释，因此法院对李先生的主张不予支持。

点评

由于房屋买卖所产生的相关税费，与房屋的交易价格紧密相关，有的交易者为了少缴税款，往往会另签一份房价相对较低的合同，通过低报成交价格偷逃税款。这种行为不仅导致国家交易税大量流失，同时也扰乱了正常的房地产市场秩序，引发房屋买卖纠纷。

本案中，李先生与张女士签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定张女士将其房屋转让给李先生，成交价格为166万元。该合同约定清晰明确，是双方的真实意思表示，如按该合同履行，双方不易产生纠纷。但李先生与张女士又签订了一份补充协议，使得同一套房屋在买卖过程中，出现两个截然不同的价格。李先生以重大误解为由提讼，主张只按照备案合同中的房价32万元购买房屋，不再购买配套设施设备。如果李先生的诉讼请求得到法院的支持，张女士将遭受重大经济损失。

根据我国法律规定，当事人之间就转让同一房屋先后分别签订数份买卖合同，合同中关于房屋价款等约定存在不一致，当事人就此产生争议的，应当依据当事人真实意思表示的合同约定继续履行。

按照民法通则规定，民事法律行为有效包括三方面条件：一是行为人具有相应的民事行为能力，二是意思表示真实，三是不违反法律或者社会公共利益。当事人意思表示中意思与表示不一致的，属于隐藏行为，在隐藏行为中，虚假意思表示应当认定为无效，但被隐藏的真实意思表示的效力应当根据真实意思表示是否违反法律法规的强制性规定及是否损害第三人利益确定。本案件中，双方为了避税，在签订合同当日又另行签订补充协议，补充协议中关于房屋的低价约定，属于以合法手段掩盖避税的非法目的，属于无效民事行为。