银行抵押贷款范文
时间：2023-03-01 10:32:03
银行抵押贷款范文第1篇
目前银行与开发商合作的理想模式大多是，开发商取得土地证，将土地抵押给银行取得贷款，房屋销售时银行发放按揭并逐步收回贷款。这一模式看似合理，其实银行也存在着较大风险。一是作为抵押物的国有土地使用权，在没有开发前是有实在价值的，但一旦开发以后，则其价值事实上已随售房行为逐步转移到房价之中。二是已开发土地在实践中是无法执行与拍卖的，实际担保价值基本丧失。一旦开发商恶意不还贷款，银行就土地担保其实是无法变现的。银行在发放贷款后，应控制住开发商的资金回笼，在销售达到一定比率（如30%）后应逐步收贷款，在销售过大半时（如70%）应收清贷款。在操控上，银行可在土地抵押后，先发放部分贷款，待开工逐步追加在建工程抵押，再陆续放款。这样一来，开发商每买一套房屋，都必须先取得银行同意，方可在房管部门备案销售，银行可完全控制住销售回笼，也避免了已开发土地难以变现的弊端。
二、划拨土地抵押应注意的问题
涉及划拨土地抵押的规定比较多。1997年国家土地管理局《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》中第二部分第2款规定“以划拨方式取得的国有土地使用权，由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行地价评估，经土地管理部门确认，并批准抵押，核定出让金数额后，由抵押人和抵押权人签订抵押合同。”2001年《城市房地产抵押管理办法》第45条规定“以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物设定的房地产抵押进行处分时，应当从处分所得的价款中缴纳相当于应当缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿”。2004年1月15日国土资源部《关于划拨国有土地使用权抵押登记有关问题的通知》明确了“以国有划拨土地使用权为标的物设定抵押，土地行政管理部门依法办理抵押登记手续，即视同已经具有审批权限的土地行政管理部门批准，不必再另行办理土地使用权抵押的审批手续。”
从上述有关文件的变化过程中可以看出，划拨土地使用权可以抵押，但要实现抵押权，将抵押物拍卖后必须先缴纳土地出让金，还要支付金额不菲的过户费用。因此在办理涉及划拨土地的房地产抵押时，银行应充分考虑处置抵押物的费用，适当降低贷款成数，以控制风险。
三、关于房地产抵押估价管理应注意的问题
商业银行在发放房地产抵押贷款前，普遍采用评估的方式确定房地产抵押价值。这一点，在2006年1月13日建设部、人民银行、银监会等三部委联合的《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》（以下简称《通知》）中被进一步规范。《通知》指出:房地产抵押估价原则上由商业银行委托，但商业银行与借款人另有约定的，从其约定。估价费用由委托人承担。房地产估价机构的选用，由商业银行内信贷决策以外的部门，按照公正、公开、透明的原则，择优决定。商业银行内部对房地产抵押价值进行审核的人员，应当具备房地产估价专业知识和技能，不得参与信贷决策。
以往商业银行一般不承担评估费用，由借款人作为委托人来承担。今后商业银行必须就评估一事与借款人签订协议，明确哪一方作为委托人，即付费方。另外在银行内部决策部门和审核人员上也应调整，即不能由信贷决策部门选用评估机构，按《通知》要求，审核人员还应当是具备房地估价专业知识和技能的专业资格人员，并不得参与信贷决策。形成两股相对独立、相互制约的机构。
四、对土地使用权出让合同的审查
于2005年8月1日生效的最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》中的部分条款对金融机构的债权有较大影响。
一是开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同无效。但前开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，经市、县人民政府土地管理部门追认的，可以认定合同有效。鉴于此，金融机构在办理土地使用权抵押贷款时，必须要做好主体审查，对以前有以开发区管委会作为出让方出让土地使用权的出让合同，应采取有力措施，尽快督促借款人、抵押人将这部分合同得到市、县人民政府土地管理部门的追认。
二是经市、县人民政府批准同意以协议方式出让的土地使用权，出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的，应当认定土地使用权出让合同约定的价格条款无效。鉴于此，金融机构办理土地使用权抵押时，应审查土地出让金的实际缴纳情况，以及出让金是否低于国家规定的最低价，是否已及时足额缴纳。
三是受让方擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途，出让方请求解除合同的，应予支持。鉴于此，金融机构应注意关注土地使用权人是否按土地使用权出让合同约定的用途、容积率、绿化率等条件进行开发。若有改变，是否经有权部门批准，也要防范“超过合同约定动工开发日期二年后未动工开发的土地，政府可以无偿收回”的法律风险。
五、土地储备贷款的法律风险
商业银行普遍认为土地储备机构风险较低。但从法律上分析，土地储备贷款也存在一定风险，主要表现在：
1、土地收购资金过分依赖银行贷款。目前各地的土地收购储备机构在资金筹措上大部分依赖银行贷款，很多地区达80-90%左右。一旦经济形势或国家有关政策变化，土地市场不活跃，储备的土地供不出去，土地储备机构无法还款时，即使银行抵押了大量土地，亦难以处置。过高的贷款比例也给土地储备中心带来了沉重的利息负担，其发展前景将受到影响。
2、土地收购储备机构不是严格意义上的市场主体。土地收购储备机构是由政府组建的不以营利为目的的特殊机构，按政府委托或授权行使一些特定的职能，形式上主要有事业单位、土地开发公司两种，但它们都不具有严格意义上的市场主体地位，只是地方政府经营城市的一个机构。因此，在法律上尚未解决土地储备机构在市场经济条件下的市场定位问题。
3、土地储备机构只具有有限的民事行为能力。土地储备机构名义上都是独立法人，但是否有偿还能力，其储备的土地是否就是它的财产，是否有权处分等都还不确定，其能够独立支配的财产也是有限的。如果以储备的土地使用权抵押贷款，就等于储备中心有权处置土地使用权，这从当前的有关规定来看是没有法律依据的。
4、现有的土地储备制度缺乏足够的法律支持和保障。虽然很多地方政府已建立了土地储备制度并制定了相关规定，但基本停留在“地方规章”的层次，没有上升到地方法规的高度，且目前没有法律、行政法规及全国统一的部门规章来规范。《土地管理法》、《土地管理法实施条例》都没有明确土地收购储备机构的职能定位、收购范围等，导致土地收购储备制度缺乏法律依据，当事人的合法权益得不到有效保障。
5、抵押贷款中的法律问题。土地储备机构一般是将收购、收回的土地先办证到自己名下，再到银行办理抵押贷款。但作为抵押物的土地使用权到底是一种什么性质的土地使用权，目前在法律上尚无定论。土地储备机构将土地通过征用、征购、收回等方式储备后，原土地使用权被注销，在其被重新出让、划拨及出租前，土地使用权处于虚置状态，只有经过法定程序以出让、出租及划拨等方式才能重新设置土地使用权。但土地储备机构并不是实质上的土地使用者，只是代行政府部分职权的机构，因而对其储备的土地也就谈不上拥有使用权。当前国家对国有土地的管理主要是通过对国有土地使用权设定、处置等环节来实现，而国有土地使用权的设定、处置是规划、土地管理、计划等政府职能部门的法定职权，是通过《土地管理法》、《城市规划法》等相关法律来确定的。目前尚无法律法规对土地储备机构授权，因此从职权法定认定，土地储备机构代国家行使土地使用权还没有法律依据。银行抵押的地块，将来的用途、建筑密度、容积率等规划指标会与收购前会有较大差异。可见，土地收购储备机构以收购具体地块抵押贷款时，其土地使用权的性质和价值都是不确定的。
银行抵押贷款范文第2篇
甲方（即贷款人，又称抵押权人）中国银行_____ 分（支）行
法定地址：
负责人：
电话：
邮政编码：
乙方（即借款人，又称抵押人或购房人）
身份证号码：
地址：
电话：
邮政编码：
丙方（即保证人）
法定地址：
法定代表人：
电话：
邮政编码：
鉴于：
1. 乙方愿意将其拥有的本合同第十九条所列的房产及其全部权益（下称“抵押物”）抵押予甲方，作为偿还本合同项下借款的担保，并按本合同约定的条件向甲方申请借款；
2. 丙方愿对乙方在本合同项下的借款债务按本合同约定的方式承担责任；
3. 甲方愿意按本合同约定的条件向乙方提供贷款。经三方协商，根据有关法律、法规，在平等自愿的基础上订立本合同条款，共同遵照执行
贷款及用款
第一条 甲方根据乙方的申请，同意向乙方发放购房抵押贷款。 贷款金额： 元（大写： 仟 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整）
第二条 本合同项下贷款的用途限于乙方支付其购买本合同第十九条规定之房产的购房款。
第三条 贷款期限： 年，从贷款发放之日起 月。
第四条 乙方满足以下前提条件后，甲方将在五个工作日内发放贷款：
（1） 乙方已向甲方提供已监证生效的《商品房预售合同》或《房地产证》原件；
（2） 乙方已支付了不低于购房总价 %的首期款项；
（3） 与本合同相关的费用已经付清；
（4） 已办妥抵押物的投保手续，并将甲方列为保险的第一受益人；
（5） 本合同已生效，乙方已签署《借款借据》；
（6） 已办妥抵押物的抵押备案或抵押登记手续；
（7） 乙方已在甲方处开立还款专用的购房储蓄活期存款户；
（8） 乙方未出现或无潜在本合同项下的违约情形；
（9） 甲方指定的其他条件。
利息计算方法及还款方式
第五条 本合同项下人民币贷款利率按贷款发放日中国人民银行颁布的贷款利率执行，当前月利率为 ‰；外汇贷款按贷款发放日中国银行公布的 个月浮动期外汇贷款利率执行，当前月利率为 ‰；
在本合同发履行期间，如遇中国人民银行调整利率或计息管理办法，甲方将按有关规定做相应调整，调整时甲方毋须专门通知乙方。
第六条 根据中国人民银行当前利率管理办法，贷款期限在一年以内（包括一年）的，遇法定利率调整，本合同项下人民币贷款利率不作高调整；贷款期限在一年以上的遇法定利率调整，本合同项下贷款利率将从次年1月1日起按当日人民银行的贷款利率作相应调整，并以此确定甲方新的月供款项。
第七条 如遇本合同项下贷款利率调整，如无另行约定，本合同其他约定不作改变，只限于调整每期还本付息金额。
第八条 乙方未按还款计划还款，且又未就展期事宜与甲方达成协议，即构成逾期贷款。甲方有权就逾期贷款部分按中国人民银行规定的逾期利率计收利息。
第九条 供款方式由甲、乙双方约定采用下述第 种方式：
1、 等额本息还款法，即在贷款期内每月以相等的额度平均偿还贷款本息，每月供款额计算公式如下：
2、于___ 年___ 月___ 日一次性偿还贷款本息。
3、其他方式；
第十条 若采用等额本息还款法，乙方在贷款发放次月起逐月还款，供款总期数 . 每月还款日为20日（如遇国家规定节假日则顺延）
第十一条 乙方在贷款期限内的贷款本金和利息以甲方贷款分户账面数字为准，首期 及最后一期供款额应按实际贷款本金余额及用款天数作相应调整。
第十二条 乙方保证在每月的还本付息日之前，将每月供款额存入或划入第五十五条乙方在甲方开立的还款账户，否则，甲方有权直接从乙方在甲方（包括其分支机构）处开立的其他账户中扣还任何到期应付款项。若因乙方账户余额不足，未能在规定日期还本付息，甲方将就逾期金额和实际逾期天数按人民银行规定的逾期利率计收逾期利息。
第十三条 如乙方连续三期或累计三期未能按本合同约定还本付息的，甲方有权书面通知乙方解除本合同，提前收回贷款并按本合同约定处分抵押物。
提前还款
第十四条 本合同生效一年后，乙方中途有足够的款项来源，经甲方同意可提前偿还全部或部分贷款本息。在部分提前还款的情况下，每次提前偿还金额不少于一万元的整倍数；部分提前还款只限于归还按还款计划从后算起的贷款本金，机时不能冲减即将到期的贷款本息。
第十五条 乙方必须在预定提前还款日一个月前书面向甲方得出申请。该申请书一经发出即不可撤销。
第十六条 提前还款能免去所提前时间的贷款利息，但利率仍按原贷款期的同期利率执行。
第十七条 提前还款时，乙方须按提前还款金额和提前还款时的贷款利率支付一个月利息作为对甲方的补偿。
贷款抵押及相关约定
第十八条 乙方愿以本合同第十九条所述之房产及其全部权益设定抵押，作为乙方偿还本合同项下借款的担保。当乙方不能按本合同约定履行还款义务的情况下，甲方除继续向乙方追讨外，有权按本合同约定俗成的方式处分抵押物，并从中优受偿。
第十九条 抵押物基本情况如下：
房产地址：________________________________
土地使用年限：_________________________________
楼宇名称、座别及房号：_________________________
建筑面积： ____________________
_________平方米
购房总价：（小写）________ 元
（大写） ____仟___ 佰___ 拾___ 万___ 仟___ 佰___ 拾___ 元整
商品房预售合同（或房地产证）编号：_________________________
第二十条 经甲、乙双方协商并同意；本合同项下抵押物的价值为本合同第十九条所述的购房总价。
第二十一条 本合同项下抵押物的抵押期限从本合同生效之日起至本合同履行期限届满之日后两年止。
第二十二条 乙方在本合同项下的抵押物之抵押权设定后，应将《商品房预售合同》（或《房地产证》和《他项权证》）及其他文件的正本交甲方执管，直至本合同项下贷款本息及相关费用清偿完毕时止。
第二十三条 乙方在抵押期间应妥善保管抵押物，并负责维护保养，保证抵押物的完好无损。甲方有权对抵押物状况进行了解，乙方对此有义务给予合作。
第二十四条 抵押期间由于乙方的过错或其他原因造成抵押物价值减少，乙方应在三十天内向甲方提供与减少的价值相当的其他担保。 第二十五条 发生下列情况之一，甲方有权立即处置抵押物：
（1） 乙方失踪、死亡或丧失完全民事行为能力。除非乙方的继承人或受遗赠人同意承继本合同全部权利义务并按本合同规定履行，或乙方的监护人、财产代管人愿意代其继续履行本合同并经甲方同意。
（2） 甲方依据本合同的有关规定提前收回贷款；
（3） 乙方违反本合同的有关规定。
第二十六条 乙方及丙方应协助甲方或甲方委托的机构办理备案或登记手续；在抵押期间内乙方已按期或提前归还借款本息后，甲方应出具书面证明协助乙方办理抵押登记/备案的撤销手续，并将已由甲方执管的《商品房预售合同》（或《房地产证》和《他项权证》）及其他文件的正本交还乙方。
抵押物保险
第二十七条 乙方应向甲方指定的保险公司为抵押物购买以甲为第一受益人和财产险，投保金额应不低于本合同项下贷款总额的120%，保险期限应不短于本合同第三条所定贷款期限。
第二十八条 本合同履行期间，乙方应对抵押物办理连续不断的财产保险，保险单证原件由甲方执管。如乙方中断保险，甲方有权代为投保，一切费用及由此产生的利息均由乙方承担，甲方有权向乙方和丙方追偿。
第二十九条 当保险赔偿发生时，甲方有权以第一受益人的身份接受和支配保险赔偿金，并优先用于清偿本合同项下贷款本息；如保险赔偿金不足以赔付乙方所欠甲方贷款本息时，甲方有权继续向乙方或丙方追偿。
第三十条 如发生本合同项下抵押物的保险索赔事件时，乙方应在五天内通知保险公司和甲方。
第三十一条 上述投保的保险费及因保险索赔事件而发生原一切费用，均由乙方承担。
乙方和其他义务
第三十二条 除本合同第十九条所列房产抵押外，同意以乙方名下的其它全部财产为本合同项下的贷款本息及相关费用提供不可撤销的担保。
第三十三条 未经甲方书面同意，乙方不得将抵押物出租、转让或以转售、赠与、再抵押等方式处理，也不得将本合同的任何权利、义务转让给第三方；经甲方同意转让抵押物的，所得价款应该存入甲方指定的账户，并优先用于归还本合同项下的贷款本息，乙方以继承或遗赠的方式处分抵押物的，不得将本合同项下的权利和义务分割处理。
第三十四条 乙方出租抵押物必须满足：征得甲方书面同意其出租。租金收入优先用于偿还本合同项下债务，需与承租人订立书面租赁合同并订明：“出租人已将该房产抵押给中国银行，出租人未清偿中国银行到期的债务，中国银行发函通知承租房屋之日起三十日内，承租人须无条件迁出且租赁合同自发函之日起自动终止。
第三十五条 如有或将有针对乙方的法律诉讼或仲裁发生，或不动产或其他财产（包括本合同项下的抵押物）被扣押、冻结、没收或强制性收购时，乙方应及时书面通知甲方。
第三十六条 当本合同履行过程中发生因乙方未按约定履行还款义务而导致发生如本合同第四十九条约定的债权转让行为时，乙方须同意解除原与房屋出卖人（即本合同的丙方）签定的《商品房预售合同》并放弃对甲方转让债权的抗辨权。
第三十七条 维护抵押物帮结构完整和对抵押物进行必要的维修保养；按时缴交有关部门对抵押物征收的税费、水电费、卫生费、物业管理费等费用等；协助甲方在任何合理的时间对抵押物进行检查；在更改联络地址或电话号码时立即书面通知甲方。
合同的担保
第三十八条 本合同由丙方为乙方在本合同项下贷款提供连带责任的保证担保，若乙方不能向甲方还贷款本息或因乙方违约而被甲方要求提前清偿贷款本息和费用时，丙方将承担连带的清偿责任，甲方有权依据担保条款直接向丙方追索。
第三十九条 保证期间，甲、乙双方调整还款计划，不影响丙方在本合同项下的担保责任。
第四十条 保证期间，经甲方同意后，乙方将本合同项下的权利及义务转让给第三方时，不影响丙方在本合同项下的担保责任。
第四十一条 丙方承诺本合同项下已抵押商品房（即抵押物）将按期按质建成并合法交付使用。一旦发生违反该承诺的情况，丙方须从知悉或应当知悉这一情况之日起十日内书面通知甲方与乙方，由此而产生对乙方合法权益的违约责任及损失均由丙方承担。
第四十二条 丙方保证在本合同项下已抵押商品房（即抵押物）竣工验收合格之日起十日内书面通知甲方；在商品房竣工验收合格之日起三十天内到房地产登记主管机关办理《房地产证》，协助甲方以及购房人补办抵押登记，并将《房地产证》和《他项权证》正本交由甲方执管。
第四十三条 丙方发生公司章程，合同的修改和补充，股份的调整、转让和清算，以及重大的人事变动等情况时应及时书面通知甲方。
第四十四条 丙方保证在合同履行期间，不减少注册资本，涉及产权制度、经营制度、资产运用等方面的重大变化，必须在取得甲方的书面同意后进行。
第四十五条 丙方接受甲方的信贷监督、检查并承诺以充分的配合，保证按甲方的要求向其提供真实、完整、合法、有效的经营情况、
财务报表等文件和资料。
第四十六条 上述担保是连续和有效的，其保证责任不因甲方给予乙方和/或丙方任何宽容、宽限或优惠或延缓行使权利而影响、修改损害或限制甲方依本合同和法律、法规而享有的一切权利和权益，也不视为甲方对本合同项下权利的放弃；在乙方和甲方对本合同进行修改、补充、变更时继续有效，并被视为丙方已重复作出。
第四十七条 上述担保为不可撤销，其法律效力不受乙方与丙方及其他第三方签订的任何协议合同等文件的影响，也不因乙方收入减少、失业、失踪、死亡以及支付等事实而可撤销或变更。
第四十八条 保证期间自本合同生效之日起，至下列第 项所述之期限止（如未选择，则视为选择第（2）项）
（1） 甲方取得并正式执管本合同工项下抵押物的《房地产证》及《他项权证》正本之日。
（2） 本合同项下全部贷款本息及有关费用清偿之日。
（3） 其他；
合同债权的转让
第四十九条 甲方与乙方、丙方商定并同意：当乙方不能按本合同的约定履行其到期债务时，在甲方认为必要的情况下，丙方必须无条件接受甲方的债权和抵押权转让，转让价格为届时乙方所欠甲方的贷款本息、逾期利息、罚息、违约金及相关费用之和；在债权转让时，乙方、丙方自动放弃抗辨权。
第五十条 在甲方发出要求丙方和乙方接受上述债权转让的书面通知之日起十五日内，该债权转让的价款由丙方向甲方一次性清付。 第五十一条 乙方与丙方均同意，在丙方支付了该债权转让的价款后，将由乙、丙双方协商解决原签订的《商品房预售合同》有关的问题。
第五十二条 上述债权转让的约定在本合同第四十八条所约定的保证期间内不可撤销。
费用
第五十三条 因订立本合同而发生的印花税、契税、律师费、公证费、保险费、抵押登记/备案/撤销费等费用由乙方承担。
第五十四条 甲方因催收本合同项下的贷款本息及有关费用而发生的费用，包括但不限于以仲裁、诉讼等到法律等程序催收而产生的执行费、律师费用、或依法处置抵押物而发生的任何费用，均由乙方承担。
乙方授权
第五十五条 乙方授权甲方从乙方名下在甲方处开立的账号为 的存款账户内扣收并用以支付本合同项下的到期贷款本息、逾期利息、罚息及相关费用；甲方有权从该账户上直接划收乙方应付的贷款本息、逾期利息、罚息及相关费用。
第五十六条 乙方授权甲方将本合同项下的贷款以支付购房价款的名义直接付至房产出卖人在甲方处开立的、或经甲方同意的其他怅户。
第五十七条 乙方授权委托甲方或甲方指定的中介机构办理本合同公司及抵押物之抵押登记备案注销手续，领取《房地产证》、《他项权证》等文件。
第五十八条 未经甲方书面同意，上述授权委托及的关承诺不可撤销。上述授权委托有效期至乙方在本合同中的全部责任和义务完全履行完毕之日止。
违约及处理
第五十九条 任何违反本合同约定义务和以违反诚实信用原则取得贷款行为，均属违约行为。在此情况下，守约方有权根据本合同的有关约定和法律的规定，视违约情节轻重，采取下列全部或部分措施维护其合法权利：
（1） 要求违约方限期纠正其违约行为，采取适当的补救措施并赔偿损失；
（2） 停止守约方合同义务的履行，包括停止发放贷款；
（3） 经守约方催告，违约方在限期内仍未纠正其违约行为，或违约方的违约行为已使守约方不能实现其合同目的的，守约方可书面通知违约方解除合同、要求丙方承担担保责任或承让债权、处分抵押物、申请强制执行及提讼等任何措施维护其合法权利。
第六十条 甲方未按本合同约定发放贷款，则应按未发放的贷款金额、迟延天数及约定贷款利率上浮20%计算违约金予乙方。
其他约定
第六十一条 本合同有效期内，甲方给予乙方和丙方在任何宽容、宽限或优惠或延缓行使本合同项下的任何权利，均不影响、损害或限制甲方依本合同和法律、法规而享有的一切权益，也不视为甲方对本合同项下权利、权益的放弃。
第六十二条 当乙方清偿了本合同项下的全部贷款本息及有关费用后，甲方应配合乙方办理抵押注销手续，并退回《商品房预售合同》或《房地产证》和《他项权证》，以及抵押物保险单。
第六十三条 乙方或丙方如未按本合同的约定履行还款或担保义务，愿意直接接受有管辖权的人民法院的强制执行。甲方可据本合同办理强制执行公证文书，向有管辖权的人民法院申请强制执行乙方或丙方的财产。
第六十四条 本合同的订立，解释及争议的解决均适用中华人民共和国的法律。在本合同履行期间发生纠纷，三方应协商解决，协商不成的，应向甲方所在地的人民法院提请诉讼。
第六十五条 本合同经甲方、乙方及丙方三方签字、盖章并办理公证、抵押备案/抵押登记后生效。
第六十六条 本合同一式五份，甲方、乙方、丙方、公证处、产权登记部门各执一份，具有同等效力。
第六十七条 下列文件和附件为本合同不可分割的组成部分：
（1） 贷款申请表；
（2） 借款借据；
（3） 抵押物保险单正本；
（4） 《商品房预售合同》/抵押备案证明或《房地产证》/《他项权证》；
以上合同的约定，特别是对免除或限制甲方责任的合同条款，乙方和丙方已经充分了解并愿意接受这些约定，本合同是在乙方和丙方明确其权利义务及其法律后果的基础上自愿签署的。
甲方（公章） 乙方：
授权代表： 身份证号码：
丙方（公章）
法定代表人（或授权代表）
签约日： 年 月 日
银行抵押贷款范文第3篇
一、银行抵押担保业务中采用的传统担保方式
商业银行是独立法人，是企业，但它是以经营货币资金授信业务的特殊企业。它在经营管理的方式、方法上与一般的工商企业有很大不同。商业银行在经营管理上一般要遵循“三性”的经营方针，即盈利性、安全性和流动性。(1(商业银行是企业法人，以盈利性为主要目的，能否盈利直接关系到银行的生存和发展。银行资产的流动性体现在资产和负债两方面。资产的流动性是指银行持有的资产的变现能力，变现能力高的资产流动性就强。安全性是指银行的资产、收入、信誉等免遭损失的可靠性程度。它既体现在全部资产负债的总体经营上，也体现在每项个别业务上。安全性不仅关系到银行的盈利，而且关系到银行的存亡。事实证明，银行倒闭的一个很大原因就是因为安全性不高造成的。
在现阶段，我国商业银行利润的主要来源是其资产业务，而贷款业务至今仍然是商业银行最为重要的资产业务，贷款利息收入占商业银行收入的一半以上。同时，通过向客户发放贷款，银行可以加强与客户的联系，从而有助于商业银行其他业务的拓展。由此可见，贷款的安全性是多么地重要。那么，银行在贷款业务中如何来保证自己的债权不受影响呢?一般银行会采取贷款担保的方式，即由借款人提供财产担保获得银行的资金。随着市场信用日益受到人们的重视，担保的地位和作用日益重要，原有的担保法规范远远不能满足社会的需要。1995年6月我国颁布了《中华人民共和国担保法》，该法系统地规定了担保法的原则、担保的方式、担保的设立及担保权的行使等一列问题。根据该法，银行可以选择的担保方式有保证、抵押、质押、定金、留置等，实践中银行主要采用的是保证、抵押和质押。
随着市场经济的进一步发展，传统的担保方式越来越不能满足社会的需要。企业需要融资的规模越来越大，如大公司、大企业的技改项目、大型设备的引进、生产规模的扩大等都需要有大量的资金。在现有资金不足的情况下，只有通过融资渠道解决（其主要方式是申请银行贷款）。但银行也是一个盈利企业（已如前述），它必须注意自己资产的运行安全。如果采用传统方法在企业某个财产上设定抵押权或其他担保物权，担保能力是非常有限的，银行提供大额贷款的可能性就小。如何解决资金的迫切需求和担保能力的有限性的矛盾呢？这就需要采用新型的担保方式才能实现。英美法系国家采用的浮动担保方式和大陆法系采用的固定式财团抵押方式都能满足这个需求。日本民法则既有固定式的财团抵押权，50年代后又引进英美法系的浮动式财团抵押制度，因此它的规定是比较完善的。(((正是由于银行贷款业务中采用传统的担保方式已不能适应日益发展的市场经济的需要，在法律允许的范围内寻找适合的抵押担保方式就显得非常迫切。
二、特别抵押权中的财团抵押权
我国担保法中的抵押与民法上的抵押是不同的。根据立法和实务，我们可以把抵押权分为一般抵押权和特殊抵押权。特殊抵押权是指法律上有特别规定的在某一方面有一定特殊性的抵押权。有的学者是从标的物的性质、类别上去区分一般抵押权和特殊抵押权的。笔者认为我们不应从标的物的类别上去区分它们，因为在我国以不动产为抵押标的以及以其他财产为抵押标的现象都存在，我们不能说以不动产为标的物的抵押权为一般抵押权，而以动产为标的物的抵押权就是特殊抵押权。通常认为特殊抵押权一般包括共同抵押权、最高额抵押权、财团抵押权和所有人抵押权等。
摘要：目前银行在抵押担保业务中采用的是传统的抵押担保方式。随着市场经济的进一步发展，这些担保方式并不能满足企业的需要。财团抵押权是与一般抵押权不同的特殊抵押权，它既能满足资金提供者的需要,又能满足融资者的需要。我国并没有否认财团抵押这种特殊抵押权的存在，所以在实践中银行完全可以采用这种抵押担保方式。
银行抵押贷款范文第4篇
分行法定地址：
电话法定代表：
电话借款人（抵押人）
电话住址：
本人有效身份证编号：
借款人为购买
（以下称“房产商”）的
（以下称“房产”），向贷款人申请贷款，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国经济合同法》以及交通银行有关业务办法的规定，经双方协商同意，订立以下条款，共同遵守。
第一条贷款币种、金额和期限
1．1贷款币种：
1．2贷款最高额为元（大写元）整。
1．3贷款期限：
贷款期限为年。自一九年月日至一九年月日止。分期等额归还。
第二条利率和利息的计算
2．1贷款利率为“伦敦银行同业拆放利率”加个百分点（LIBOR＋％）。每期计息日的的LIBOR为贷款利率的LIBOR，但每笔放款的第一个计息期的LIBOR为该贷款发放日的LIBOR。LIBOR采用个月浮动。
2．2贷款利息以贷款的实际发放天数计收，以360天为一年。
2．3结息方式：
第三条贷款条件
3．1借款人必须向贷款人提供下列资料：
a．《房产抵押贷款申请书》和《贷款申请人资料》；
b．与房产商签订《预购房屋合同正本》或《购房契约》；
c．房产商出具的购房预付款的凭证。
3．2借款人到贷款人指定银行开立购房专户，今后有关购房费用，均通过该帐户结算。
第四条提款
借款人不可撤销地授权贷款人，根据“预购房合同”规定，当贷款人收到房产商付款通知书后，主动将贷款划入房产商在贷款人处开立的帐户，并借记借款人帐户。向借款人发出付款通知书。
第五条还款
5．1借款人应遵照本合同1．3条款规定，按时偿还。
5．2每次还款日前十五天之内，借款人应将本期归还的贷款和支付的利率存入购房专户。由贷款人在还款到期日，主动在购房专户中扣除其款项，无须事先通知借款人。
第六条提前还款
6．1借款人如果提前偿还部分或全部贷款，必须在三十天前书面通知贷款人。
6．2提前还款只限于还款期序的倒序进行，而不能抵冲即将到期的贷款或下期的还款。
6．3借款人提前还款，应向贷款人支付提前还款金额的0．5％至1％补偿金。
a．借款人在贷款不足一年（含一年）内提前还款，应向贷款人缴付提前还款金额的百分之一补偿金；
b．借款人在获得超过一年后提前还款，应向贷款人缴付提前还款金额0．5％的补偿金。
第七条手续费及其他费用
7．1手续费：贷款合同签订后，借款人应在本合同签订后日之内向贷款人支付贷款金额的％手续费。
7．2在购房与贷款过程中所涉及的契税、保险、法律手续、抵押登记、抵押物的处置等费用，均由借款人支付。
7．3由于借款人违约行为使贷款人遭受损失及由此产生的一切有关费用，均由借款人承担。
第八条保险
借款人必须按贷款人规定的时间和指定的险种到保险公司分公司办妥抵押物的保险手续，投保金额不得低于抵押物的总价值，投保期限应长于贷款期限1－3个月，保险单正本须注明贷款人为第一受益人，并将保险单正本送交贷款人。
第九条借款人的保证
9．1保证按合同规定，按时按金额还本付息。
9．2向贷款人提供一切资料真实可靠，无任何伪装和隐瞒事实。
9．3抵押房产的损毁，不论任何原因，均须负责赔偿贷款人的损失。
第十条贷款人的责任
10．1按合同有关规定，准时提供贷款予借款人。该贷款人以购房者的名义转入房产商在贷款人处的帐户。
10．2借款人按合同规定，付清贷款总额，利息以及其它应付款项之后，将抵押的《房产买卖契约》或《房产权证书》交还给借款人。
第十一条违约及处理
11．1下列事项构成违约：
（1）借款人在付息日、还款日未能或未能足额支付应归还的本金及应付的利息，造成贷款逾期和欠息；
（2）借款人失去执行合同的能力或某些事件之发生使得本合同之执行成为违法或不可能；
（3）借款人违反本合同或附件的其他条款。
11．2违约的处置：
（1）当借款人发生上述11．1（1）的行为时，贷款人从借款人违约之日起按逾期和欠息金额在原定利率的基础上加收20％的罚息；
（2）当借款人发生上述11．1（1）和／或11．1（3）的行为时，经贷款人书面通知后从违约之日起60天内借款人仍不纠正；或借款人发生11．1（2）行为，贷款人有权宣布全部贷款到期，同时，要求借款人偿还已发放的贷款金额及利息。
第十二条适用法律
本合同适用中华人民共和国的法律并按其解释。
第十三条合同生效
银行抵押贷款范文第5篇
甲方（即贷款人，又称抵押权人）中国银行_____ 分（支）行
法定地址：
负责人：
电话：
邮政编码：
乙方（即借款人，又称抵押人或购房人）
身份证号码：
地址：
电话：
邮政编码：
丙方（即保证人）
法定地址：
法定代表人：
电话：
邮政编码：
鉴于：
1. 乙方愿意将其拥有的本合同第十九条所列的房产及其全部权益（下称“抵押物”）抵押予甲方，作为偿还本合同项下借款的担保，并按本合同约定的条件向甲方申请借款；
2. 丙方愿对乙方在本合同项下的借款债务按本合同约定的方式承担责任；
3. 甲方愿意按本合同约定的条件向乙方提供贷款。 经三方协商，根据有关法律、法规，在平等自愿的基础上订立本合同条款，共同遵照执行
贷款及用款
第一条 甲方根据乙方的申请，同意向乙方发放购房抵押贷款。 贷款金额： 元（大写： 仟 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整）
第二条 本合同项下贷款的用途限于乙方支付其购买本合同第十九条规定之房产的购房款。
第三条 贷款期限： 年，从贷款发放之日起 月。
第四条 乙方满足以下前提条件后，甲方将在五个工作日内发放贷款：
（1） 乙方已向甲方提供已监证生效的《商品房预售合同》或《房地产证》原件；
（2） 乙方已支付了不低于购房总价 %的首期款项；
（3） 与本合同相关的费用已经付清；
（4） 已办妥抵押物的投保手续，并将甲方列为保险的第一受益人；
（5） 本合同已生效，乙方已签署《借款借据》；
（6） 已办妥抵押物的抵押备案或抵押登记手续；
（7） 乙方已在甲方处开立还款专用的购房储蓄活期存款户；
（8） 乙方未出现或无潜在本合同项下的违约情形；
（9） 甲方指定的其他条件。
利息计算方法及还款方式
第五条 本合同项下人民币贷款利率按贷款发放日中国人民银行颁布的贷款利率执行，当前月利率为 ‰；外汇贷款按贷款发放日中国银行公布的 个月浮动期外汇贷款利率执行，当前月利率为 ‰；
在本合同发履行期间，如遇中国人民银行调整利率或计息管理办法，甲方将按有关规定做相应调整，调整时甲方毋须专门通知乙方。
第六条 根据中国人民银行当前利率管理办法，贷款期限在一年以内（包括一年）的，遇法定利率调整，本合同项下人民币贷款利率不作高调整；贷款期限在一年以上的遇法定利率调整，本合同项下贷款利率将从次年1月1日起按当日人民银行的贷款利率作相应调整，并以此确定甲方新的月供款项。
第七条 如遇本合同项下贷款利率调整，如无另行约定，本合同其他约定不作改变，只限于调整每期还本付息金额。
第八条 乙方未按还款计划还款，且又未就展期事宜与甲方达成协议，即构成逾期贷款。甲方有权就逾期贷款部分按中国人民银行规定的逾期利率计收利息。
第九条 供款方式由甲、乙双方约定采用下述第 种方式：
1、 等额本息还款法，即在贷款期内每月以相等的额度平均偿还贷款本息，每月供款额计算公式如下：
2、于___ 年___ 月___ 日一次性偿还贷款本息。
3、其他方式；
第十条 若采用等额本息还款法，乙方在贷款发放次月起逐月还款，供款总期数 . 每月还款日为20日（如遇国家规定节假日则顺延）
第十一条 乙方在贷款期限内的贷款本金和利息以甲方贷款分户账面数字为准，首期 及最后一期供款额应按实际贷款本金余额及用款天数作相应调整。
第十二条 乙方保证在每月的还本付息日之前，将每月供款额存入或划入第五十五条乙方在甲方开立的还款账户，否则，甲方有权直接从乙方在甲方（包括其分支机构）处开立的其他账户中扣还任何到期应付款项。若因乙方账户余额不足，未能在规定日期还本付息，甲方将就逾期金额和实际逾期天数按人民银行规定的逾期利率计收逾期利息。
第十三条 如乙方连续三期或累计三期未能按本合同约定还本付息的，甲方有权书面通知乙方解除本合同，提前收回贷款并按本合同约定处分抵押物。
提前还款
第十四条 本合同生效一年后，乙方中途有足够的款项来源，经甲方同意可提前偿还全部或部分贷款本息。在部分提前还款的情况下，每次提前偿还金额不少于一万元的整倍数；部分提前还款只限于归还按还款计划从后算起的贷款本金，机时不能冲减即将到期的贷款本息。
第十五条 乙方必须在预定提前还款日一个月前书面向甲方得出申请。该申请书一经发出即不可撤销。
第十六条 提前还款能免去所提前时间的贷款利息，但利率仍按原贷款期的同期利率执行。
第十七条 提前还款时，乙方须按提前还款金额和提前还款时的贷款利率支付一个月利息作为对甲方的补偿。
贷款抵押及相关约定
第十八条 乙方愿以本合同第十九条所述之房产及其全部权益设定抵押，作为乙方偿还本合同项下借款的担保。当乙方不能按本合同约定履行还款义务的情况下，甲方除继续向乙方追讨外，有权按本合同约定俗成的方式处分抵押物，并从中优受偿。
第十九条 抵押物基本情况如下：
房产地址： 土地使用年限：_________________________________
楼宇名称、座别及房号：_________________________
建筑面积： _____________________________平方米
购房总价：（小写）________ 元
（大写） ____仟___ 佰___ 拾___ 万___ 仟___ 佰___ 拾___ 元整
商品房预售合同（或房地产证）编号：_________________________
第二十条 经甲、乙双方协商并同意；本合同项下抵押物的价值为本合同第十九条所述的购房总价。
第二十一条 本合同项下抵押物的抵押期限从本合同生效之日起至本合同履行期限届满之日后两年止。
第二十二条 乙方在本合同项下的抵押物之抵押权设定后，应将《商品房预售合同》（或《房地产证》和《他项权证》）及其他文件的正本交甲方执管，直至本合同项下贷款本息及相关费用清偿完毕时止。
第二十三条 乙方在抵押期间应妥善保管抵押物，并负责维护保养，保证抵押物的完好无损。甲方有权对抵押物状况进行了解，乙方对此有义务给予合作。
第二十四条 抵押期间由于乙方的过错或其他原因造成抵押物价值减少，乙方应在三十天内向甲方提供与减少的价值相当的其他担保。 第二十五条 发生下列情况之一，甲方有权立即处置抵押物：
（1） 乙方失踪、死亡或丧失完全民事行为能力。除非乙方的继承人或受遗赠人同意承继本合同全部权利义务并按本合同规定履行，或乙方的监护人、财产代管人愿意代其继续履行本合同并经甲方同意。
（2） 甲方依据本合同的有关规定提前收回贷款；
（3） 乙方违反本合同的有关规定。
第二十六条 乙方及丙方应协助甲方或甲方委托的机构办理备案或登记手续；在抵押期间内乙方已按期或提前归还借款本息后，甲方应出具书面证明协助乙方办理抵押登记/备案的撤销手续，并将已由甲方执管的《商品房预售合同》（或《房地产证》和《他项权证》）及其他文件的正本交还乙方。
抵押物保险
第二十七条 乙方应向甲方指定的保险公司为抵押物购买以甲为第一受益人和财产险，投保金额应不低于本合同项下贷款总额的120%，保险期限应不短于本合同第三条所定贷款期限。
第二十八条 本合同履行期间，乙方应对抵押物办理连续不断的财产保险，保险单证原件由甲方执管。如乙方中断保险，甲方有权代为投保，一切费用及由此产生的利息均由乙方承担，甲方有权向乙方和丙方追偿。
第二十九条 当保险赔偿发生时，甲方有权以第一受益人的身份接受和支配保险赔偿金，并优先用于清偿本合同项下贷款本息；如保险赔偿金不足以赔付乙方所欠甲方贷款本息时，甲方有权继续向乙方或丙方追偿。
第三十条 如发生本合同项下抵押物的保险索赔事件时，乙方应在五天内通知保险公司和甲方。
第三十一条 上述投保的保险费及因保险索赔事件而发生原一切费用，均由乙方承担。
乙方和其他义务
第三十二条 除本合同第十九条所列房产抵押外，同意以乙方名下的其它全部财产为本合同项下的贷款本息及相关费用提供不可撤销的担保。
第三十三条 未经甲方书面同意，乙方不得将抵押物出租、转让或以转售、赠与、再抵押等方式处理，也不得将本合同的任何权利、义务转让给第三方；经甲方同意转让抵押物的，所得价款应该存入甲方指定的账户，并优先用于归还本合同项下的贷款本息，乙方以继承或遗赠的方式处分抵押物的，不得将本合同项下的权利和义务分割处理。
第三十四条 乙方出租抵押物必须满足：征得甲方书面同意其出租。租金收入优先用于偿还本合同项下债务，需与承租人订立书面租赁合同并订明：“出租人已将该房产抵押给中国银行，出租人未清偿中国银行到期的债务，中国银行发函通知承租房屋之日起三十日内，承租人须无条件迁出且租赁合同自发函之日起自动终止。
第三十五条 如有或将有针对乙方的法律诉讼或仲裁发生，或不动产或其他财产（包括本合同项下的抵押物）被扣押、冻结、没收或强制性收购时，乙方应及时书面通知甲方。
第三十六条 当本合同履行过程中发生因乙方未按约定履行还款义务而导致发生如本合同第四十九条约定的债权转让行为时，乙方须同意解除原与房屋出卖人（即本合同的丙方）签定的《商品房预售合同》并放弃对甲方转让债权的抗辨权。
第三十七条 维护抵押物帮结构完整和对抵押物进行必要的维修保养；按时缴交有关部门对抵押物征收的税费、水电费、卫生费、物业管理费等费用等；协助甲方在任何合理的时间对抵押物进行检查；在更改联络地址或电话号码时立即书面通知甲方。
合同的担保
第三十八条 本合同由丙方为乙方在本合同项下贷款提供连带责任的保证担保，若乙方不能向甲方还贷款本息或因乙方违约而被甲方要求提前清偿贷款本息和费用时，丙方将承担连带的清偿责任，甲方有权依据担保条款直接向丙方追索。
第三十九条 保证期间，甲、乙双方调整还款计划，不影响丙方在本合同项下的担保责任。
第四十条 保证期间，经甲方同意后，乙方将本合同项下的权利及义务转让给第三方时，不影响丙方在本合同项下的担保责任。
第四十一条 丙方承诺本合同项下已抵押商品房（即抵押物）将按期按质建成并合法交付使用。一旦发生违反该承诺的情况，丙方须从知悉或应当知悉这一情况之日起十日内书面通知甲方与乙方，由此而产生对乙方合法权益的违约责任及损失均由丙方承担。
第四十二条 丙方保证在本合同项下已抵押商品房（即抵押物）竣工验收合格之日起十日内书面通知甲方；在商品房竣工验收合格之日起三十天内到房地产登记主管机关办理《房地产证》，协助甲方以及购房人补办抵押登记，并将《房地产证》和《他项权证》正本交由甲方执管。
第四十三条 丙方发生公司章程，合同的修改和补充，股份的调整、转让和清算，以及重大的人事变动等情况时应及时书面通知甲方。
第四十四条 丙方保证在合同履行期间，不减少注册资本，涉及产权制度、经营制度、资产运用等方面的重大变化，必须在取得甲方的书面同意后进行。
第四十五条 丙方接受甲方的信贷监督、检查并承诺以充分的配合，保证按甲方的要求向其提供真实、完整、合法、有效的经营情况、
财务报表等文件和资料。
第四十六条 上述担保是连续和有效的，其保证责任不因甲方给予乙方和/或丙方任何宽容、宽限或优惠或延缓行使权利而影响、修改损害或限制甲方依本合同和法律、法规而享有的一切权利和权益，也不视为甲方对本合同项下权利的放弃；在乙方和甲方对本合同进行修改、补充、变更时继续有效，并被视为丙方已重复作出。
第四十七条 上述担保为不可撤销，其法律效力不受乙方与丙方及其他第三方签订的任何协议合同等文件的影响，也不因乙方收入减少、失业、失踪、死亡以及支付等事实而可撤销或变更。
第四十八条 保证期间自本合同生效之日起，至下列第 项所述之期限止（如未选择，则视为选择第（2）项）
（1） 甲方取得并正式执管本合同工项下抵押物的《房地产证》及《他项权证》正本之日。
（2） 本合同项下全部贷款本息及有关费用清偿之日。
（3） 其他；
合同债权的转让
第四十九条 甲方与乙方、丙方商定并同意：当乙方不能按本合同的约定履行其到期债务时，在甲方认为必要的情况下，丙方必须无条件接受甲方的债权和抵押权转让，转让价格为届时乙方所欠甲方的贷款本息、逾期利息、罚息、违约金及相关费用之和；在债权转让时，乙方、丙方自动放弃抗辨权。
第五十条 在甲方发出要求丙方和乙方接受上述债权转让的书面通知之日起十五日内，该债权转让的价款由丙方向甲方一次性清付。 第五十一条 乙方与丙方均同意，在丙方支付了该债权转让的价款后，将由乙、丙双方协商解决原签订的《商品房预售合同》有关的问题。
第五十二条 上述债权转让的约定在本合同第四十八条所约定的保证期间内不可撤销。
费用
第五十三条 因订立本合同而发生的印花税、契税、律师费、公证费、保险费、抵押登记/备案/撤销费等费用由乙方承担。
第五十四条 甲方因催收本合同项下的贷款本息及有关费用而发生的费用，包括但不限于以仲裁、诉讼等到法律等程序催收而产生的执行费、律师费用、或依法处置抵押物而发生的任何费用，均由乙方承担。
乙方授权
第五十五条 乙方授权甲方从乙方名下在甲方处开立的账号为 的存款账户内扣收并用以支付本合同项下的到期贷款本息、逾期利息、罚息及相关费用；甲方有权从该账户上直接划收乙方应付的贷款本息、逾期利息、罚息及相关费用。
第五十六条 乙方授权甲方将本合同项下的贷款以支付购房价款的名义直接付至房产出卖人在甲方处开立的、或经甲方同意的其他怅户。
第五十七条 乙方授权委托甲方或甲方指定的中介机构办理本合同公司及抵押物之抵押登记备案注销手续，领取《房地产证》、《他项权证》等文件。
第五十八条 未经甲方书面同意，上述授权委托及的关承诺不可撤销。上述授权委托有效期至乙方在本合同中的全部责任和义务完全履行完毕之日止。
违约及处理
第五十九条 任何违反本合同约定义务和以违反诚实信用原则取得贷款行为，均属违约行为。在此情况下，守约方有权根据本合同的有关约定和法律的规定，视违约情节轻重，采取下列全部或部分措施维护其合法权利：
（1） 要求违约方限期纠正其违约行为，采取适当的补救措施并赔偿损失；
（2） 停止守约方合同义务的履行，包括停止发放贷款；
（3） 经守约方催告，违约方在限期内仍未纠正其违约行为，或违约方的违约行为已使守约方不能实现其合同目的的，守约方可书面通知违约方解除合同、要求丙方承担担保责任或承让债权、处分抵押物、申请强制执行及提讼等任何措施维护其合法权利。
第六十条 甲方未按本合同约定发放贷款，则应按未发放的贷款金额、迟延天数及约定贷款利率上浮20%计算违约金予乙方。
其他约定
第六十一条 本合同有效期内，甲方给予乙方和丙方在任何宽容、宽限或优惠或延缓行使本合同项下的任何权利，均不影响、损害或限制甲方依本合同和法律、法规而享有的一切权益，也不视为甲方对本合同项下权利、权益的放弃。
第六十二条 当乙方清偿了本合同项下的全部贷款本息及有关费用后，甲方应配合乙方办理抵押注销手续，并退回《商品房预售合同》或《房地产证》和《他项权证》，以及抵押物保险单。
第六十三条 乙方或丙方如未按本合同的约定履行还款或担保义务，愿意直接接受有管辖权的人民法院的强制执行。甲方可据本合同办理强制执行公证文书，向有管辖权的人民法院申请强制执行乙方或丙方的财产。
第六十四条 本合同的订立，解释及争议的解决均适用中华人民共和国的法律。在本合同履行期间发生纠纷，三方应协商解决，协商不成的，应向甲方所在地的人民法院提请诉讼。
第六十五条 本合同经甲方、乙方及丙方三方签字、盖章并办理公证、抵押备案/抵押登记后生效。
第六十六条 本合同一式五份，甲方、乙方、丙方、公证处、产权登记部门各执一份，具有同等效力。
第六十七条 下列文件和附件为本合同不可分割的组成部分：
（1） 贷款申请表；
（2） 借款借据；
（3） 抵押物保险单正本；
（4） 《商品房预售合同》/抵押备案证明或《房地产证》/《他项权证》；
以上合同的约定，特别是对免除或限制甲方责任的合同条款，乙方和丙方已经充分了解并愿意接受这些约定，本合同是在乙方和丙方明确其权利义务及其法律后果的基础上自愿签署的。
甲方（公章） 乙方：
授权代表： 身份证号码：
丙方（公章）
法定代表人（或授权代表）
签约日： 年 月 日
银行抵押贷款范文第6篇
一、商业银行住房抵押贷款现状
1.低利率刺激了住房抵押贷款市场的过快发展
我国商业银行在住房抵押贷款市场发展上存在诸多的问题,首先是低利率刺激了住房抵押贷款市场的过快发展:自1997年东南亚金融危机以后，为刺激经济的发展，中国人民银行通过降低利率和调低存款准备金率等宽松的货币政策来提高金融对经济增长的支持，同时，从房地产市场来看，1998年我国开始实施住房制度改革，在宽松的货币政策下，住房开发成本低，市场大量需求刺激了房地产市场的快速发展，尤其是个人住房抵押贷款快速发展从而成为各大金融机构业务的重点。然而自2007年以来，房贷利率开始上升，中国人民银行多次提高存贷款利率，在我国房贷大部分实行浮动利率贷款的情况下，利率的提高将导致借款人还贷能力下降，商业银行房贷积累的风险也将不断加大，一旦房价出现大幅度反转，我国的住房抵押贷款市场也许会发生信贷危机。
2.贷款条件的放宽使个人住房抵押贷款市场存在风险隐患
近年来,在房价持续上涨的宏观背景下及住房抵押贷款是优质资产的观念驱动下,商业银行普遍放松了对贷款者资质的审查,不少房贷者开出的工资收入证明都是虚假的,而个别银行出于自身的短期效益,加上个人住房消费信贷市场上的激烈竞争,使得个人住房贷款客户的市场准入基本上是最低标准。而且我国目前还没有建立起完善的个人信用评级系统,在各家银行既没有建立客户分级体制,也没有对抵押贷款进行分级的情况下,金融机构缺乏相应的风险补偿机制,使得我国的住房抵押贷款市场存在重大的风险隐患。
二、商业银行住房抵押贷款风险分析
1.借款人及房地产开发商的信用风险
在个人住房抵押贷款申请和执行的过程中，有很多因素影响到借款人，导致其不愿还款或无力还款，既有主观的，也有客观的，最终形成借款人的信用风险。
(1)借款人主动违约。由于借贷双方信息不对称，银行对借款人真实的还款能力无法知晓，从而出现借款人在借贷过程中故意制造虚假信息的现象。一是借款人无意或无力偿还抵押贷款，但为了骗取住房抵押贷款而伪造收入。二是借款人有能力偿还贷款但由于种种原因收入来源不明，为了取得住房抵押贷款而开具虚假收入证明，这种人会由于身份无法确定，收入来源不明朗，涉及经济案件，致使财产被冻结进而影响其还款能力。这两种都将使银行面临贷款发放后无法收回的风险。
(2)借款人被动违约。指在借款人十几年的还贷期间，由于出现某些自然或者社会原因，如借款人所在单位倒闭、撤销、裁员等无法抗拒的客观原因而导致失业或收入大幅度减少，造成借款人无力继续归还住房贷款，被迫放弃还款计划而为银行信贷资金造成风险。
(3)投资风险。部分借款人购买楼房是炒房的行为，而这些楼盘大多数为高档的住宅，一旦投资经营失败、房屋无人购买将使借款没有充足的流动资金偿还银行到期的贷款利息从而产生信用风险；再者如果借款人投资的房产贬值，借款人有可能放弃房屋所有权，风险只能由银行承担。在房地产开发商方面，其风险是因为个人住房贷款通常是商业银行积极拓展的业务领域，有的还享有利率的优惠。从而使房地产企业积极以合规或者不合规的方式争取融资渠道，这使得房地产融资风险向个人住房贷款中转移。常见的有“假按揭”，即一些实力不济的开发企业，利用员工名义大规模向银行申请按揭，骗取银行资金筹资；开具虚假首付证明；“一房多卖”开发商恶意骗取贷款卷款潜逃等。
2.商业银行内部存在的风险
商业银行内部风险主要包括银行内部管理风险、业务操作风险及内部制度不健全等引起的风险。所谓管理风险是指商业银行内部个人住房抵押贷款管理出现问题导致的信贷风险。许多商业银行客户经理缺少风险意识，为了抢占市场份额、完成规定的指标，出现了对贷款审批不严格把关的现象；各商业银行个人住房抵押贷款业务在运作中随意性较大，还没有形成统一的评价标准和业务流程；缺少熟悉个人住房抵押贷款业务的专家，对业务人员的培训也滞后于个贷业务的快速发展。在业务操作风险方面主要是由于商业银行在制度管理上放宽贷款要求而造成的业务风险。由于对住房抵押贷款缺乏风险控制意识，许多商业银行对借款人提供的相关材料审查不够严格，高估了借款人的还款能力，没有对借款人的资料进行进一步的审核把关。另外，部分工作人员自身的业务素质或思想素质不高，工作不负责，操作不符合规范，也是操作风险形成的重要原因。此外，商业银行未建立统一标准的风险评级机制和信用审核制度也是商业银行内部存在的不可忽视的风险。
3.法律制度风险
法律制度风险是指由于法律制度不健全，对住房抵押贷款失信、违约行为的处罚没有做出明确具体的规定，没有出台专门针对这一项的法律条文，惩罚不具体，执行力度也不够强，从而使商业银行遭受损失却无从追究。由于我国住房抵押贷款法律法规的缺失，容易使借款人利用这一方面的法律空白违约。一旦借款人恶意欠款，可以依据相关规定以所抵押的住房为生活所必需的居住房屋为由，使商业银行无法追讨欠款也无法对抵押房屋进行处置，从而产生法律制度的风险。
三、住房抵押贷款的风险管理
1.建立科学严谨的银行个人信用评估体系。建立科学的个人信用评估体系是商业银行进行个人住房抵押贷款信用风险管理的基础。目前我国的个人信用评估体系还不完备存在着很多缺陷，在评价指标的选取和分值的设定上还存在着一些一些欠考虑的地方。因此，目前我国应借鉴国际标准化的个人信用评价指标，制定出一套适合我国国情的银行信用风险评估标准，从而针对不同贷款人的信用运用不同的指标加以评价分类，以保证银行贷款安全，使银行的资金回收得到安全保障。
2.建立风险分摊机制，分散银行抵押贷款形成的风险。商业银行为降低抵押贷款的风险可以进行风险分摊，首先，可以让政府机构介入其借贷的过程。银行可以借鉴国际成功经验，由政府机构对个人住房抵押贷款提供担保，政府机构参与能够降低贷款成本，提高住房融资效率，促进金融发展，有效地转移商业银行承担的信用风险。其次，建立和完善个人住房抵押贷款的保险机制。建立和完善个人住房抵押贷款保险机制主要应做好以下几项：一是建立保险产品的研究开发机构，重视该类保险产品专业人才的引进和培养；二是制定合理的保险费率；三是建立健全住房抵押贷款保险营销系统。
3.完善个人住房抵押贷款的法律制度。个人住房抵押贷款涉及社会经济的各个层面，有效降低商业银行所面临的风险需要良好的法律环境和立法支持。我国应尽快制定和颁发相关法律，以规范贷款人的借贷行为。如制定《信用法》，突出对非信用行为的法律制裁，并在此基础上建立个人破产制度，引导人们树立良好的信用观念。进一步完善与个人住房抵押贷款业务相关的法律法规，对住房抵押贷款发放过程中可能出现的各项责任和问题做出明确的法律规定和采取相应的奖惩措施，诸如对抵押债权转移、房地产中介的法律责任、住房抵押支持证券的发行交易时可能出现的法律问题等作出明确规定。使各当事人可以预见其行为后果，增强当事人的法律意识，规范其贷款行为，从而使银行的抵押贷款得到法律的支持，减少贷款风险。
参考文献：
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银行抵押贷款范文第7篇
摘 要 在美国次贷危机影响不断扩大的背景下，转而，我国商业银行个人住房抵押贷款风险也成为所人们关注焦点。个人住房抵押贷款业务开办之始就被视为是风险较低、利润稳定的银行信贷产品。但根据目前国内商业银行个人住房抵押贷款的实际情况看来，此项贷款业务仍然存在着很多风险成分。
关键词 住房抵押 信用风险 贷款
伴随这国内住房制度的不断深化的体制改革，同时我国正走在城市化快速发展道路上，大量的乡村民众正从土地中挣脱出来走向城市并且扎根于城市，加之城市二代人口的住房需要，导致房价不断上涨和住房市场中出现了供给与有效需求不足的供求关系在这一社会背景下使得住房贷款应运而生并且日趋日强。由于我国城市居民购买住房的资金途径主要是依靠这种单一金融机制，而且，市场及借款人自身经济情况的变化都将可能致使市场环境和贷款人还款能力的该边，使的商业银行的贷款风险面临着多重的考验。
一、国内抵押贷款形势
前几年国内四大国有商业银行一直在房地产市场表现的很积极，抢占市场，而今却在房贷新政前显得有些缩手缩脚，如果实施利率七折的话，那么，这些贷款的利润也将大幅消减。5年以上的贷款利率是5.94%，按这样的利率水平，银行的房贷可以赚到2.34%的利差，但房贷利率7折后，只能赚到0.558%的利差，巨额房贷的毛利润将下降76%。当扣除银行的经营成本后，这种损失将会更大。面对央行的新政策个人住房抵押贷款七折利率，使得四川省遂宁商业银行面临着更大的挑战。
例如四川省遂宁某商业银行对某首付15.6万，贷款总额为36.1万元计算，贷款利率7折的情况下，每月月供为2242元，20年共需支付53.8万元左右。而利率无折扣的情况下，每月还款额为2573.64元，20年共需还款61.7万元左右，也就是说，36.1万元的贷款，20年里，享受利率七折的购房者要比利率无折扣的购房者少支付7.9万元，比利率85折的购房者少支付3.6万。
二、认识“个人住房贷款抵押
个人住房抵押贷款最根本的目的是为购房人提供一笔抵押贷款，以使买房人有足够的资金购置房屋。所谓个人住房的抵押贷款，是指购房人在首期付款后，由贷款银行为之支付剩余房款，由购房人将购商品房在办理完法律规定的手续后抵押给贷款银行作为偿还贷款担保的一种金融行为。现房抵押贷款是指在抵押贷款时，房屋已经存在；期房也称“楼花”，在进行抵押贷款时，房屋未竣工、交付使用。在期房抵押贷款中，由于购置的房屋在抵押贷款时未存在，加上贷款的时间比较长，使得贷款银行的风险系数比较大，将如何预见风险并制定与之相应的预防措施就成为商业银行包括四川省遂宁商业银行的保护自己切身利益的一个重要问题。
三、识别风险
由于政策、市场及借款人自身情况的变化均可能使得四川省遂宁市商业银行的个人住房抵押贷款风险面临着多种风险。
1. 利润风险
在金融贷款市场上，资金的供应关系随着经济波动以及政府经济政策的调整而发生变化。若市场利率上升，那么贷款人就会减少利息收入，造成损失内外部环境的改变，致使存款利率的上升，利率上升意味着成本的增加，所以一点存款利率上升，贷款人仍需按照合同来提供借款人资金，这样使得利润就会大大减少。
2. 市场风险
市场如果出现通货膨胀，就会致使购买力的下降。物价上升通常会产生通货膨胀，将会出现货币贬值，住房贷款本质上属于抵押性质的贷款，因此抵押物的价格是影响风险的重大因素。假果开发商有意抬高房价，造成房地产的泡沫价格，当泡沫破碎将会导致房价大幅度缩水，银行的贷款风险就会大幅度的提高。
3. 信用风险
信用风险是指交易违约或信用等级下降造成损失的可能性。借款人的提前还款对将会对商业银行造成一定的经济损失、再者不偿还款。这种违约行为分为两种情况，一种是主观上的违约，就是借款人对个人利益的考虑从而故意违约。第二种就是被迫违约，因为借款人丧失了劳动能力、失业或者是其它特殊情况而导致无法还款的违约行为。贷款人是很难做到对借款人的财物状况的有效监管或准确的预期，所以个人住房贷款信用风险还是比较大的。
四、抵御风险的对策
个人住房抵押贷款无论是对国家对社会市场还有个人都无疑是重大的问题，如何做出决策防范和抵御重大的金融风险，把握市场形势增强银行抵抗和驾驭风险能力推动个人住房贷款产品平稳的向前发展。是四川省遂宁某商业银行的重大任务和责任。
1.采取利率变动性发放贷款的形式 。其利率可根据市场利率不断改变而作调整。这与我国现有的浮动利率相比，将有助于改良银行存贷款的匹配状况，将银行承担的利率上升风险转移给借款人，同时借款人也可将承担的利率下降风险同样的转嫁给银行。
2.提高银行自身消除风险、抵抗风险的能力。完善银行内控制度,商业银行要建立严格的风险管理制度和培育良好的风险管理文化,银行在贷前调查、审查、审批、管理等各环节要落实各项风险管理措施,建立起科学的风险管理系统,增强风险控制和预警功能。减弱银行内部个人在信贷发放问题上的个人决断权。努力提高银行自身资本充足率,强制性提高银行的风险抵抗能力。
参考文献：
[1]辛数森.个人信贷.中国金融出版社.2007.
[2]刘小利.信用风险和市场风险相关性的度量研究.中国金融出版社.2005.
银行抵押贷款范文第8篇
摘 要 房地产业是我国近十年发展最快、对GDP 增长贡献最大的行业。房地产市场的迅猛发展带动了住房贷款市场的高速增长。因此，现阶段，重新熟悉个人住房贷款的风险新问题并实施有效的防范办法，降低和防止个人住房贷款风险的发生，不仅有利于商业银行住房贷款的风险防范，还有利于我国房地产市场的健康发展。
关键词 商业银行 住房抵押贷款 风险控制
住房抵押贷款又称按揭，指银行向贷款者提供大部分购房款项，购房者以稳定的收入分期向银行还本付息，在未还清本息之前，用其购房契约和其他具有所有权的财产向银行作抵押，或由第三人为其贷款提供保证并承担连带责任。若购房者不能按照期限还本付息，银行可将房屋出售，或向有连带责任的担保人追索。1982年，国务院决定在郑州、常州、沙市、四平等四个城市进行住房制度改革试点，住房消费信贷这一概念首次在我国出现，之后逐渐推广至全国范围。
一、商业银行住房抵押贷款现状
（一）住房贷款额急升
伴随房地产行业的快速增长，商业银行对房地产行业的企业贷款与以商品房为投向的个人贷款均呈现同比增长。以中国建设银行为例，截至2010年12月31日，房地产业贷款余额4，029.22 亿元，增幅12.34%。个人贷款新增占全部贷款新增33.01%，个人住房贷款新增额位居市场第一位。
（二）住房按揭贷款市场准入标准宽松
个人住房消费信贷市场上的激烈竞争使个人贷款客户的市场准入基本上是最低标准，首付比例低，且缺乏有效明晰的分类产品体系和适当的风险补偿机制。
（三）地产金融参与者相对单一，过度依赖银行贷款
在目前的房地产资金链中，商业银行参与了房地产开发的几乎全过程，企业及居民买房的融资途径也主要是依靠银行贷款。这种单一地产金融机制，使商业银行承受着来自于商品房开发供应链两端的风险压力。
二、我国商业银行住房抵押贷款面临的主要风险
（一）违约风险
违约风险是商业银行住房抵押贷款业务中面临的最大风险，它是指借款人不还贷款的风险，包括被迫违约和理性违约。被迫违约是指借款人的被动行为，因为支付能力不足，有还款的意愿，但无还款的能力。
（二）利率风险
利率上升是导致大量违约的关键。利率的持续上调，将会有一定比重的贷款人因“月供”超出预期而难以承受，偿贷能力将普遍下降，银行房贷的违约风险将明显升高。
（三）流动性风险
流动性风险是指资金短存长贷难于变现的风险，流动性是银行保证资产质量的一条重要原则。现如今流动性风险体现在两个方面，一是贷款期限，住房抵押贷款却属于长期贷款。二是银行持有的资产债权不易变现，极易导致流动性风险，造成银行可能丧失在金融市场更有利的投资机会，增加机会成本带来的损失。
（四）政策风险
为了遏制房价过快上涨，政府提出加快研究制定“引导个人合理住房消费、调节个人房产收益的税收政策”。2010年4月17国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，十条措施要求坚决遏制部分城市房价过快上涨，解决城镇居民住房问题。5月31日，中国政府网公布《国务院批转发展改革委的通知》，提出“逐步推进房产税改革”。6月2日，发改委在关于2010年深化经济体制改革重点的意见说明会上表示，“逐步推进房产税改革，将避免重复征税”，并对地方试点房产税表示支持。一系列政策的出台导致近来房地产市场的低迷，政策风险可能会带来房价下跌，从而引发违约风险，并导致借款人抵押的房产价值缩水，给银行带来巨大损失。
三、我国个人住房抵押贷款信用风险的防范措施和建议
由上可知，住房抵押贷款不仅涉及到商业银行、借款人以及开发商三方的利益，更是关系到国计民生的大事。要使其带来的风险降低到最小化，正确处理好业务发展与风险防范的关系，在贷款产品的设计中充分考虑风险因素，强化风险控制，完善个人住房抵押贷款的品种，使其适合不同的住房需求者，最大限度的确保住房抵押贷款的安全，推动住房抵押贷款业务的良性、健康发展。就以上分析，笔者提出以下建议：
第一，建立和提高我国个人住房抵押贷款风险管理的量化分析技术。我国商业银行应该学习国际经验，积累和完善数据资源，建立适应中国国情的个人住房抵押贷款风险管理的模型。
第二，政府对个人住房抵押贷款风险管理给予政策支持。政府应针对经济形势，在必要时候对特定类别的个人住房抵押贷款实施一定的优惠政策，减轻存在较大违约风险的购房者还贷负担。
第三，建立符合中国国情的住房消费模式，整顿和完善房地产市场秩序。针对低收入群体推出住房保障制度，推广廉租房计划，同时加强对住房保障制度的公开、透明运作和社会监督，抑制住宅炒作和投机活动，有助于减少房价的剧烈波动，降低房贷信用风险。
第四，建立和完善中国的个人信用管理体系，包括建立和完善个人信用档案、个人资信评估和个人信用风险预警制度。
第五，提高银行自身消除风险、抵抗风险的能力。首先是健全银行内控制度，建立科学的量化的风险管理系统，增强风险控制和预警功能。其次要提升信贷员工整体素质，增强其对金融、分析调查、评估、风险管理等知识的学习和掌握。再次要努力提高银行自身资本充足率，提高抵补预期和非预期损失的能力。
第六，稳步推进住房抵押贷款证券化。我们应肯定金融创新和资产证券化的积极意义，不能因噎废食，应继续稳打稳扎，为住房抵押贷款证券化创造各种有利条件。
参考文献：
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银行抵押贷款范文第9篇
关键词：浮动抵押 商业银行 风险规避
中图分类号：F832 文献标识码：A 文章编号：1007-3973(2011)004-156-01
浮动抵押是以抵押人现有和将有的全部或部分财产设定抵押的一种债权担保方式。浮动抵押中抵押权休眠的效力状态、抵押财产的浮动性等不确定性因素都不利于抵押权担保债权的实现。虽然《物权法》在浮动抵押制度方面有所规定，但由于该制度独有的特点和现实环境和配套机制的制约，对融资债权人的商业银行造成不利影响，甚至会带来诸多风险。
1 商业银行办理浮动抵押贷款业务的风险剖析
浮动抵押制度在促进融资、发展经济上发挥了应有的贡献，有利地促进了市场经济的繁荣，但在实务中，该制度的适用前景却不容乐观。调查显示，商业银行等金融机构对以动产为抵押物担保贷款所引发的交易安全存在顾虑，商业银行对动产抵押的谨慎和忧虑并非空穴来风，并普遍认为浮动抵押制度虽能提高银行的信贷能力，是未来的发展趋势，但在融资实践中也会遇到诸多风险；
(1)浮动抵押制度设计上存在的风险。十全十美的制度事实上是不存在的，浮动抵押制度也不例外。在其科学性的同时也不乏存在其不足，譬如制度含义本身的不明确性、抵押客体的范围过于狭窄、抵押物的浮动性不利于担保贷款的回收、抵押权人合理监督权的缺乏等都可能造成这一制度的可操作性不强，在融资担保实践中容易出现问题，从而影响该制度实效的发挥。
(2)浮动抵押制度操作上的风险。商业银行办理浮动抵押贷款业务在操作上也会带来风险。其体现为：其一，浮动抵押物管理难而引发的风险；其二，浮动抵押授信管理缺陷导致的风险，即商业银行在贷前调查、贷中审查、贷后检查方面流于形式以及信贷人员素质不高，这些都会对后续的贷款回收埋下风险。
(3)机制欠缺和外部环境引发的风险。浮动抵押贷款业务时也受相关机制和有关环境的影响，例如，抵押人管理机制不健全、第三方监督机制的缺乏、与之匹配的信用评估机制和外部信用环境的欠缺等等都是商业银行在办理浮动抵押贷款业务时的风险来源因素。
概言之，《物权法》设立的浮动抵押制度在商业银行的业务操作上存在不足，从而在接受和办理浮动抵押贷款时会面临潜在风险，如何既能实现《物权法》的立法目的，拓宽融资渠道，又能实现在融资实践中避险求利、开拓市场，是摆在商业银行面前的重要议题。
2 商业银行办理浮动抵押贷款业务风险规避的对策
浮动抵押制度的不足，使商业银行在运用浮动抵押担保贷款时，合法权益很难得到平等地保障，那么如何利用该制度，在安全的前提下实现效益。笔者认为，商业银行在办理浮动抵押贷款业务时，除了在浮动抵押的设立、登记、抵押合同的签订、抵押权的行使等方面应小心谨慎，注意风险的防范外，还应当关注以下配套措施，以求控制风险：
(1)建立完善的银行内部风险防范机制。银行系统内部建立起牢固的风险防范机制是商业银行平稳生存的基础。银行系统内部的风险防范机制应包括以下内容：首先，应提高评估质量、健全评估程序，着实做好贷前贷中的调查和审查工作；其次，应逐步完善浮动抵押财产的监督管理，加强贷后检查力度：最后，规范相应的操作规程和完善相关管理制度，定期对有关人员加强业务培训。
(2)运用多种担保方式降低贷款回收的风险。浮动抵押制度虽能获得融资、降低抵押成本，但允许抵押人正常处分抵押财产，无疑对商业银行担保贷款的清偿带来了极大风险。对此，在实际操作中，商业银行可以利用其它担保相结合的方式来降低浮动抵押带来的风险，确保担保债权的安全系数。
(3)办理公证赋予浮动抵押合同的强制执行力。当浮动抵押贷款业务发生纠纷时，通过诉讼程序解决不仅降低了商业银行担保债权的可受清偿的程度，同时也给商业银行带来了诸如诉讼费、评估费和强制执行费等不必要的费用。对此，银行可通过公证程序来防范浮动抵押贷款带来的风险，由公证机关对浮动抵押合同赋予强制执行效力，在浮动抵押贷款业务发生争议时，商业银行可以凭借赋予强制执行效力的抵押合同，直接向人民法院申请执行。这对于银行快捷、迅速的解决借贷纠纷，实现抵押权具有重要的现实意义。
(4)设立适当的风险补偿机制。浮动抵押的抵押物具有浮动性，一般抵押中抵押物的物上代位性在此不能适用，这使浮动抵押的担保效力大为降低。对此，国外的通常做法是运用风险补偿机制加以防范。譬如，美国银行在办理浮动抵押担保贷款时，常要求借款人对担保物办理投保并将银行作为保险受益人，如担保物发生保险事故，银行则可以保险受益人的身份领取保险金。有鉴于此，我国商业银行也可以采用这一做法，从而适当抵消浮动抵押财产的不确定性对抵押权人带来的风险。
银行抵押贷款范文第10篇
【论文论文摘要】固定利率住房抵押贷款正在我国迅速发展，对于银行而言，该贷款品种的风险包括借短贷长风险、提前还贷风险、信用风险。本文分析了这几种风险的度量和控制。
近年来，央行为了控制过热的经济，不断提高利率，加重了住房抵押贷款人的负担。为了丰富贷款品种、增加竞争力，2005年光大银行适时率先推出固定利率住房抵押贷款品种，随后招商银行、农业银行等也推出该品种贷款，销售量不断上升，体现出了固定利率住房抵押贷款在升息时期的优势。
固定利率贷款在国外是很成熟的产品，在荷兰、法国选择固定利率贷款产品的消费者占80%，但由于在我国该产品刚起步，研究其风险控制就具有很重要的意义。
一、风险识别
所谓固定利率住房抵押贷款，是指在整个贷款偿还期间，贷款人按事先和银行商定好的固定利率偿还贷款，利率不随市场利率的变化而变化。固定利率住房抵押贷款主要的风险包括利率风险和信用风险。
1.利率风险
利率风险是指在一定时期内由于利率的变化和资产负债期限的不匹配给商业银行经营收益和净资产价值带来的潜在影响。固定利率贷款的利率风险主要包括延展风险（借短贷长的风险）和提前偿付风险。当市场利率上升时，会提高资金来源的成本，当贷款利率固定时，借短贷长的风险出现。当市场利率下降时，贷款人倾向于低成本融资，提前还款，银行面临提前收回款的再投资收益下降的风险。利率风险是导致20世纪80年代美国儲贷危机的主要原因之一。
2.信用风险
信用风险是指交易对手违约或信用等级下降造成损失的可能性。信用风险是一种系统风险，存在于银行作为交易方的所有业务中。
信用风险是导致本次美国次贷危机的主要原因之一。起源于美国贷款机构之间的恶性竞争，盲目降低贷款信用门槛，将款贷给本来借不到贷款或借不到那么多的“边缘贷款者”，当房价下跌，美联储提高利率后，“边缘贷款者”不能偿还本金和利率，房贷市场违约不断。危机再通过资产证券化转移到整个金融市场，形成今天愈演愈烈的次贷危机。
二、风险度量
1.利率风险的度量
敏感性缺口法是度量利率风险的一个传统方法，可以衡量出利率变化对银行净利息收入的影响。利率敏感性缺口=利率敏感性资产-利率敏感性负债，即IRSG=ISRA-ISRL。若利率变化为R，净利息收入变化NII，则NII=R×IRSG。在利率敏感性缺口为正时，利率的上升会引起银行净利息收入的增加，反之减少。在利率敏感性缺口为负时，利率的上升会减少银行净利息收入。敏感性缺口法的一个缺点是不能度量提前偿债的风险，后来学者又提出了持续期度量法、利差调整期权度量法等改进。
2.信用风险的度量
信用风险度量的发展经历了专家分析、经验判断、计分卡评级、模型化阶段，目前我国商业银行信用评级基本处于计分卡阶段，只有少数银行如中国银行向国外购进了评级模型，而国外的先进银行都有比较完善的模型。模型化也是新巴塞尔协议对于信用风险管理内部评级的要求，应用历史数据，通过信用转移矩阵，得出违约率和违约损失。目前由于我国商业银行的历史信用数据缺乏，模型化的发展遇到了很大阻碍。
3.利率风险和信用风险的联合度量
20世纪90年代以来，大量的实践表明，信用风险和利率风险往往夹杂在一起共同影响银行经营，事实上，在过去五年中，美国、欧洲、日本的银行已有一部分开始对信用风险和利率风险进行联合度量分析。因为大多数隐含已经意识到利率和资产质量之间强烈的相关性，利率衍生品产生的信用风险也使人们着手将两者结合起来研究。近年来一些学者也开始尝试将信用风险和利率风险纳入同一体系进行研究，取得了一些成果。比如刘小莉（2006）在基于结构化方法和约化方法的信贷组合模型基础上分别引入随机利率，以即期利率和股市指数、股市行业指数为状态变量，建立信用与利率风险的联合度量模型，推导了信用价差与利率和股市指数等一些重要经济变量的相关关系。
三、风险控制
1.建立社会征信体系
美国是由市场上著名的三大信用管理局EXPERIAN、TRANSUNION、EQUIFAX来从事征信业务，它们分别用FairIsaac公司开发的三种FICO评分系统，根据客户的偿还历史、信用账户数、使用信用的年限、正在使用的信用类型、新开立的信用账户等因素评分。贷款方通常会将该分数作为贷款决策的一个参考。而欧洲国家一般由中央银行管理征信方面的事宜。考虑到按照美国模式发展需要很长的时间，在我国信用体系急需建成的情况下，按欧洲的模式发展，由政府成立主管部门，能够尽快与国际接轨。
2.利用金融衍生工具
2007年1月，花旗银行与兴业银行完成了中国国内银行间第一笔基于上海银行间同业拆放利率（SHIBOR）的标准利率互换。资产证券化是管理风险的有效工具，在西方国家已有了高度发展，距统计，目前美国有一半以上的住房抵押贷款进行了证券化处理，2001年MBS余额占美国全部债券余额的22%，欧洲2003年一年的资产支持证券发行量就达到了2172亿欧元。2005年，建行股份在银行间债券市场公开发行“建元2005-1个人住房抵押贷款证券化信托优先级资产支持证券”，是我国首批政策规范下的资产支持证券。利率互换、信用违约互换和资产证券化可以有效控制利率风险和信用风险。
3.收取提前偿还违约金
由于提前还贷行为会导致银行一定的利息损失，因此，一些国家和地区的银行对提前还贷要征收一定的罚金。比如香港、台湾、美国。但是单纯收取违约金不是管理银行固定利率房贷利率风险的可取办法，银行还应该通过全面分析提前还贷行为的特点及其与经济变化之间的关系，在理论分析和历史数据的基础上找出决定因素，建立提前还贷模型，对未来提前还贷行为进行较为准备的预测，通过套期保值来管理控制相应风险。
4.建立固定利率住房抵押贷款的利率风险损失准备金
如果市场不能提供套期保值的有效工具，银行又难以收取提前还贷的罚金，建立利率风险损失准备金就很有必要，损失准备金是防范利率风险的缓冲剂。从理论上分析，如果计量准确，这些为防范固定利率抵押贷款而计提的准备金应等于相应套期保值的费用，也应等于拟收取罚金的数额。
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