小区物业管理范文

小区物业管理范文第1篇

关键词：物业管理公司；业主委员会；问题；对策

中图分类号：C93 文献标识码：A

收录日期：2017年4月13日

物业公司与小区的合作管理是为了实现小区的和谐相处，使居民的居住环境、人文环境达到人们的要求，保障小区居民的生活质量，共同创造一个和谐的邻里关系，共同创造一个温暖的家园。而在现实中，它们两个时常发生各种矛盾，也可以说是物业管理公司和业主委员会的矛盾。现在大多数案例都表现为物业公司的不作为和业主的合法权益受到侵害时无处可诉与无法可诉，或物业公司和业主一个因为有业主不交物业管理费与一个因为认为物业公司的服务质量太差和收费太高等的问题进行吵闹不休。

一、小区物业管理现状

小区的物业管理是一项在时间上特别长、服务管理的内容之广、牵连的主体之多、在法律关系上特别复杂的综合性活动。我国小区物业管理迅速发生着变化，取得巨大的成就，同时也应该对其中的现状进行总结分析，并且找出解决办法，这能更好地推进小区物业管理的健康发展。

（一）在法律上砜矗我国有关物业管理相关法律法规大概就有二十几部，这些是全国通用的，不包括地方性的法律法规。虽然我国的法律法规正在走向体系化，国家也在随着社会的发展和改变，而不断地更新法律，用于确保物业管理公司和小区居民的利益都能得到保障。如《物业管理条例》就是国务院出头做出决定修改的，这是我国最新的一部关于物业管理的法律法规，它是根据最近几年物业管理公司和业主的矛盾和冲突不断加深而制定的，这部法律值得我们去好好研究它。在制度上，业主委员会主要是法律上承认的一个合法的组织，它的地位在物业管理中是非常重要的。业主委员会，就是指在物业公司管理地区内，代表者整个小区居民的合法权益，能够实现专业化、系统化和规范化的自治的组织。其对人们来说是一个新事物，人们对它的认识也由从刚开始的怀疑到现在的熟悉。

（二）在规模上来看，在一个城镇化率达到57.35%和城镇常住人口达到79，298万人的国家，在笔者看来现在的小区物理管理有关公司或部门是不够的。我国城镇居民能够宽松的享有物业管理这项服务，虽然它已经达到了一定的程度，但小区物理管理的规模还是可以期待扩大。我国已经快速地进入了城镇化道路，在城镇化过程中，城镇居民就必然需要物业管理这件商品。从前景来看，是非常有利润可赚的，不过有些公司必须进行内部改革，改变以前的管理制度，根据时事需要，形成新的创新的公司，提升公司的能力，以追求更多的效益为目标。

（三）在政府态度上来看，我国法律有明确规定政府各部门在物业管理中所扮演的角色，都做出了定位。说明政府对小区物业管理是非常非常重视的，这事关全国绝大多数城镇居民的切身利益，这个问题已经上升到了民生问题了。解决好了这个问题就会给绝大多数城镇居民带来宜居的、高质量的居住条件和生活条件。同时在物业管理方面，政府的力量在监督和解决纠纷上面是非常重要的，在小区和物业管理公司的问题上，不能自己沟通、交流和解决时，就需要政府来进行调节了，这是比较权威的。

（四）在组建类型上来看，现如今我们国家的物业公司大约有这几类：（1）由该小区的投资商出钱成立的或者在其内部下设的部门；（2）由投资人出资建立的专业的；（3）国家以前房管所改革转变而来变为现在的；（4）由各大单位出资设立的。其中占多数的物业管理公司是由小区的投资商出钱成立的或者在其内部下设的部门和房管所改革转变而来的。因此，我国占多数的物业公司类型就导致我国物业公司的先天不足，使得管理上没有专业化、系统化和规范化的标准，而且未来发展将会受到很大的阻碍。也许，在今后它们有些就要面临着破产和倒闭的困难，还有一些甚至只能做到企业内部的收支平衡。

二、小区物业管理面临的主要问题

物业管理公司是以盈利为目的提供有偿服务的公司，业主委员会是代表了小区全体居民的合法利益的自治组织，它们一旦所求不一样，那时候必然会发生各种问题。不过，就现在的情况来看，在我国随着物业服务行业的发展，业主维权意识的提高，近来成立业主委员会的小区越来越多，而物业管理公司也存在着为了各种问题，成为两者的矛盾突出焦点。对于它们两个的冲突多于合作，那我们就要多关照小区物业管理的发展了，也严重影响了小区居民的生活质量，也会给全体业主的心中留下一层不和谐的阴影，就像古语有言：一朝被蛇咬，十年怕井绳。

（一）物业管理公司面临的问题

1、小区安全管理得不到保证。一个小区的安全管理非常重要，就笔者个人而言，安全管理是评判小区高低等级的基本条件。小区的安全管理分为治安和消防两个方面。不过，现在有很多小区的安全护卫都不好，保安、巡警车巡逻、电子监护和安装报警等设备没有到位，而且消防设备、消防通道和报警器也没得到及时的检查和管理。就造成了小区里治安环境的混乱，在它的管理地区内经常出现人为灾害和自然灾害等恶性事件，也影响业主的正常生活、工作秩序。

2、服务质量不高，收费情况糟糕，而且收费难。这是业主和物业管理公司起冲突的重要源头之一。在人们的认识中物业管理就是倒一下垃圾、扫一下地、或请个保安在小区门口站一下等。这样就导致了物业公司在提供服务时的数量和质量不高，物业公司只要做到地上看起来是比较干净的，扫不扫就没有关系了，垃圾我在倒就行，不管满没满。这是业主和物业管理公司起冲突的另一个重要源头之一。在我国的物理管理中的市场化普遍比较低，在没有市场的情况下，收费就成了自主决定了，市场的调节价格的作用就在这个行业发挥不了，所以我国的物业收费的情况岂是乱能形容得了的。这就引发了业主的不满，同时，冲突与矛盾并起。

3、物业管理公司类型少，没有竞争意识。我国的物业管理公司占多数的是由该小区的投资商出钱成立的或者在其内部下设的部门，和以前房管所改革转变而来的，也就造成了物业管理公司的经营模式单一、市场化程度低。同时，因为大多数是属于该小区的投资商的公司，也造成了业主们在选择公司时的困难，也不能随意换掉，这就在另一个意义上形成了这个小区的物业的垄断。物业管理公司不被换掉，时间一长，就让它慢慢的堕落了，竞争意识还没树立完成就没了。

4、物业管理公司人才缺乏。在以前，物业公司都是请的一些偏重技术工人和劳动工人，在企业中，结构严重出现断层，比如：一个公司就一个总经理，其余的全是底层的劳动工人。这也就造成了物业公司的发展缓慢。毕竟，物业管理在各种关系上是非常的复杂，有些事情必须要专业人士来解决，不然每次出事就请人吧。为了公司的健康和快速的前进变化，就一定要为公司请专业的人才。

（二）业主委员会面临的问题。随着城市化建设的加快，物业管理已成为我们生活中必备的服务，物业管理的好坏，不仅关系到一个城市的稳定和美化，同时更关系到每个家庭和业主的切身利益。我们购买房屋的时候，就希望我们拥有一个和谐的、安全的、宜居的、舒适的和美丽的居住环境，能够享受到高质量的、优质的物业服务。但是，业主在各方面都遇到了问题和困扰，可是无处申冤，是业主不敢呢，还是没有办法呢？如何维护我们业主的权利，是我们现在急切需要解决的。

1、业主对业主委员会的误解，不支持工作。有时在解决业主与业主之间的问题时，有些业主认为你在偏袒另一方，他们有时嘴上答应，不付诸行动；个别的马上行动，等你一走，又回归原位；还有邻居暗中较劲，你不动，我也不动。还有就是业主认为业主委员会没有很好解决他需要解决的事情，在协调过程中起的纠纷、态度不好等。其对人们来说是一个新事物，人们对它的认识也由从刚开始的怀疑到现在的熟悉。

2、业主委员会成立困难，业主委员会运行困难、资金不足。在一个小区内，居民的家庭情况和工作情况都不相同，他们的时间分布情况也不相同，业主委员会的成立必然有的条件达不到，如业主有时没时间、业主认为没必要、业主买了房却空着等。在其成立时，有不服、有不想干的，还有不参加的。这也造成了业主委员会成立的困难。有些业主委员会成立后，遇到问题需要解决时，却没有专门的办公室来集中讨论和商议，没有办法真心实意地为小区居民办实事。业主委员会的资金来源在法律上有明确的规定，但在现实中，它们的问题太多，会员为了不让小区居民误会，一般是没有收取任何费用的，而且他们没有任何工资。在小区管理中，没有固定的资金来源，这是不现实的。

3、业主委员会在法律上没有明显的地位。在有关物业管理的法律中，没有哪部法律明确地提出业主委员会的法律地位。在一些物业管理的纠纷中，因为法律没有明确规定它的地位，导致法院在一般情况下是不会受理这些案件的，这就造成了业主委员会在受到委屈时，投诉无门，不能用法律的手段来维护自身的合法利益。再有就是业主委员会没有它自己独立的资金，就不能单独的负担起民事责任，无法用法律的方法来解决问题。

4、政府有关部门的指导和监督还需提高。我国法律明确规定了有关各部门在物业管理中所演示的人物，都做出来了定位。一个小区在成立业主委员会的时候，要向上报备，有时政府部门却用它的权利去使性子，认为自己的权利被抢走了，就拖着不批准。同时也有监督无力、无作为、工作效率差等情况。就算是业主委员的成员去催，相关的工作人员总是以各种理由，比如这不属于我们管、程序就是这样、再等等吧、过几天再来吧等拒绝批准。

三、对策建议

（一）对物业管理公司提出的对策

1、制定严格的工作制度，严格训练。要严格的对保安进行规范的训练，并教给他们一些基本警察的素质，让他们拥有军人的素质，熟悉消防知识的运用。在训练过后，规定在一段时间内进行考核，不达标准者辞退。制定严格的治安章程、严格的办事流程、严格的登记流程，24小时进行巡逻，并且保安人员必须懂得基本的电子操控。

2、提高服务质量，建立标准。根据小区居民的需要，按照高质量、多内容、最短的时间来完成工作和服务，保证让每一个需要的小区居民非常满意。在工作中，一定要保持良好的态度，面带微笑，就像在面对顾客一样，坚信他们是上帝，同时也要像空姐一样提供让业主感动舒心的服务。再有就是对市场和小区居民进行调查，考虑两方面的情况，制定让业主满意又可以盈利的收费标准。

3、公司内部进行改革。改变以前的管理制度，根据时事需要，形成新的创新的公司，提升公司的能力，以追求更多的效益为目标。物业管理公司必须承担起自己的责任，完成保护该小区居民的财产、提供满意的服务、保护小区环境、举办各种经营和活动等为目标，创新发展，引进专业的人才。推进物业管理这个行业发展的同时，又要保证小区的家庭和用户在一个安全、文明、快乐与宜居的环境中生活。

4、要加强物业公司的科学管理，借用市场中的优势。在小区物业管理中，因为大多数是属于该小区投资商的公司，也造成了业主们在选择公司时的困难，也不能随意换掉，这就在另一个意义上形成了这个小区的物业垄断，严重缺乏竞争意识。在成立时，第一时间要树立竞争观念，制定科学的管理制度。把竞争的意识培养成为该公司的第一企业文化，引进的人才一定要有上进心。同时引进别的企业的业绩考核制度，让员工培养以业务质量和居民评价为前提。

（二）对业主委员会提出的对策

1、对待业主要理解，让其积极参加业主大。要明确邻居之间好的关系，有利于各自的日常生活，所以要学会包容和理解。当一个业主侵犯另一个业主的利益时，首先要善意的提醒，然后和他们沟通、交流协调并解决这件事。要相互尊重，不要把公共区域当作自己家的，在取得对方的同意后才可以使用。让小区居民积极参加业主大会，并勇敢的说出他们的想法，听取业主委员会在该大会上的物业管理情况的报告总结。让业主积极监督业主委员会的各种行动和物业服务的质量和收费标准，积极了解小区物业管理的情况，并积极反映。与其他业主发生纠纷，在沟通和交流之后仍不能解决，可以借助第三方的力量来解决此事。要与业主委员会及时沟通交流，让业主困难及时得到反映，如果还有问题就由第三方来评判。

2、选择要慎重，合同要仔细。在选择物业管理公司的时候，不仅要了解公司的性质，而且要了解公司的历史和服务情况，并且按他以往的法律纠纷。一个好的物业公司，在各方面的标准质量都很高。选择的公司一定要让业主详细的了解并同意。物业公司选好后，在签订合同的时候，要明确服务的标准，必须了解收费情况怎样，并明确收费标准。并且在合同里面明确规定几次业务业管理的失误后，应该怎么解决。积极的对该物业提出居民的想法，随时监督物业管理公司的服务质量和收费情况。一旦有问题，可以用各种方法保持有利的法律证据，以防过后纠纷。对物业服务和质量有任何疑问和问题，都可以到相关部门提出疑问，并且寻找解决的办法。如果自己解决不了，可以利用相关部门和第三方的力量来实现自己的目的。

3、在法律上，明确业主委员会的地位，建立多方面的监督渠道。业主委员会在法律的地位上的这种处境，是现在急需要解决的。这有益于让业主委员会的正当权利得到保障。如何明确它的地位呢？在法律中，必须写上它属于什么地位，同时要规定它的独立的资金来源和财产。业主拥有召集和主持全体居民业主大会，提出修订其章程，公共地区内的公共财物的检查和是否合理使用等权利。同时，它也要向业主大会筹备并报告工作，听取小区居民的建议，执行决定和有关法规，协调和解决小区内各种纠纷等义务。在此情况下不仅需要监督机制，还需要多方面的监督方法。

4、利用高科技。比如：便携式APP。这个APP可以充当物业服务第三方评估监理机构的作用，在平时也能为业主或物业管理公司提供评判和估算。它能为居民保持和保护有力的法律证据，在物业管理公司的服务有问题时，也能及时为公司提供信息。不过，要使它广泛的使用，还需要借政府的力量来进行推广。

物业公司和业主委员会是紧密相连的，他们之间没有附属、领导和管理关系，他们在法律上是平等的。在经济上，是交换关系。业主聘用物业管理公司为居民提供服务，提供了这些服务，全体居民要支付费用，而物业管理公司是有偿的。在工作上，他们是合作关系。只有两者共同合作，互相帮助，才能把小区治理成为一个让小区的人民放心、安心、舒适宜居的家园。为了让小区更健康的发展，各个主体一定要共同协商、相互合作，创造更美好的小区。

主要参考文献：

[1]汪大海，魏娜，郇建立.社区管理[M].北京：中国人民大学出版社，2012.

[2]张晓辉.我国物业管理业问题与对策研究[D].山东科技大学，2005.

[3]楚振五.浅谈城市住宅小区物业管理存在的问题及对策[J].科技创新与应用，2016.6.

[4]董春玲.北京新型农村社区物业管理问题与对策分析[J].住宅与房地产，2016.28.

[5]_新铭.小区物业管理中的问题及法律对策研究[J].现代物业（上旬刊），2014.8.

[6]牛东霞.物业管理行业人才流失问题分析[J].现代商贸工业，2014.5.

小区物业管理范文第2篇

关键词：物业管理 机制创新 小区创建

小区是社区的细胞，而物业管理机构分布在各个小区，为成千上万的居民服务，是社区稳定、和谐、发展的积极实践者和重要力量。对物业管理者来说，只有用心管理，用心与居民沟通，想居民所想，急居民所急，做居民所需，始终牢记“物业管理无小事”，积极探索提高物业管理水平的新思路、新方法，才能不断提升小区物业管理水平。

1推进小区管理机制创新

1.1激活基层发展潜力

探索推进物业资源整合。对照油田油公司改革模式，探讨基层物业站整合，压扁管理层级，提高工作效能。实施人员流动，盘活人力资源。目前，物业公司基层干部老化，长期在一个地方工作易产生惰性，工作积极性不高，可以打破单位界线，探索在物业公司之间设置岗位，通过竞聘上岗，盘活人力资源。

1.2实施秩序维护专业化管理

安居才能乐业，目前，小区治保力量仍然相对薄弱，还存在着责任不清、扯皮现象，可以探索实施小区门卫、治保员、巡逻、监控等业务统一管理，实施秩序维护专业化管理，为推行大综治奠定基础，以秩序维护为突破口，为居民创造安居乐业的治安环境。

1.3探索小区“业务外包”模式

目前，物业管理人员紧缺的矛盾十分突出，可以探索将个别小区或部分区块外包给社会上有物业管理资质的企业，特别是新建小区，针对目前管理高层、小高层住宅人员和经验欠缺的矛盾，特别是社区管理电梯和消防泵房资质人员较少的问题，可外包给社会化企业，这样可以有效缓解物业公司人员不足的现状状。

2提升小区管理服务质量

2.1加强小区基础设施建设

要加快老旧小区基础设施改造改造步伐，特别要加宽小区道路、建设停车场，部分小区由于建成时间早、楼房之间的道路达不到消防通道的要求，再加上私家车数量激增，造成居民停车难、挤占小区道路的现象十分突出，有的小区居民楼房前后道路狭窄，严重影响了居民的通行，缩小新老小区硬件方面的差距。

2.2实施小区改造提升，完善小区功能

近年来，通过小区整体改造，部分小区整体硬软件环境得到明显提升，但部分小区仍存在死角，盲点，需进一步改造完善。特别是对小区绿化退化、斑秃等区域，要实施绿化改造完善，适地建设园林小品和绿化精品。要结合小区改造，完善功能区域，增加休闲座椅，逐步建设小区休闲区，活动健身区，停车区等，完善小区功能，提升小区品味。

2.3拓展服务项目，扩大物业服务范围

要健全服务信息档案，及时了解居民所需所盼。探索利用物业办公场所或其他闲置房，引进社会资源提供养老、餐饮、学生幼儿托辅等专项服务、特约服务。同时，推进自助洗车台（可洗垃圾桶），为居民洗车提供方便，让居民不出小区、不出家门就能享受到更多的服务，努力推进管理物业向经营物业的转变。

2.4加大物业管理监督检查力度

要进一步完善考核体系，采取多种形式加大检查考核力度和密度，实现检查的常态化，发挥考核的导向作用。坚持综合考核和单项考核相结合，落实奖惩兑现，形成“部署、落实、检查、整改、反馈”的良性运行机制，以考核推进管理水平的提升。

3持续开展小区创建活动

3.1推动小区管理提档升级

按照部级标准和物业管理规范，努力改进和完善软硬件管理，不断提高管理和服务水平。要以中石化文明和谐示范小区为契机，结合小区自身特色，在打造小区亮点上下功夫，促进管理水平提高、服务质量改善、硬环境整洁美化、软环境文明和谐。

3.2调动广大居民参与管理

要发挥居民自治力量，积极吸收关心小区建设、热衷居民服务的广大居民，参与居民事务和小区管理。要壮大志愿服务队伍，扩大志愿服务范围，利用党员服务社、义务巡逻队、秧歌队等，广泛调动居民参与到小区管理中。

3.3强化与专业化公司、政府联系。

要加强与专业化公司和政府的沟通与协调，利用联席会机制，加强沟通，形成相互配合，互相支持，共建共管居民家园的良好局面。

4正确处理好物业管理中的两个关系

4.1管理与服务的关系

管理与服务是辨证的统一体，不可分割，更不能顾此失彼。日常实践中，要防止一味强调管理，就认为权利大得不得了，凡事心高气傲，什么都不顾，形成到处树敌的局面；反过来一味强调服务，就象比人低一等，对待服务客体毕恭毕敬，工作上缩手缩脚，该说的也不敢说，该管的也不敢管了，仿佛一管服务就变了味道，就服务不好了，结果适得其反。因此在物业管理工作中要做到管理大胆泼辣坚持原则，制止个别现象，维护大多数人的利益。以周到细致，全面到位的服务树立形象，赢得人心。如果只强调管理忽视了服务，权利义务失衡，将会失去人心；如果只强调服务，忽视了管理，将会造成混乱局面，工作无序。从这个意义上说管理是为了更好的服务，服务是为了更好的推动管理，融服务于管理，寓管理于服务，是提升物业管理质量的必由之路。

4.2管理人员与居民的关系

物业管理人员与居民的关系。实质上就是鱼水关系。只有水肥才能鱼壮，因此物业管理工作要想发展壮大，就必须做到：一是摆正物业管理的位置。明确我们所做的一切就是方便居民，而不是处处约束居民，仅仅有好的出发点是不够的，必须赴诸行动，真正使人感觉到方便而不是麻烦。尤其是大多数人反感的事情，更要慎重处理，待条件成熟后再行办理，从而赢得人心。二是要真正解决同居民交心的问题。古语讲浇树浇根，交人交心，所以必须把同居民交朋友建立在实际行动上，推心置腹地同居民说心里话，实实在在地为居民解决一些焦点、热点、难点问题，做到以理服人、以情感人、以事动人，从而吸引居民的参与感，使“小区是我家，建设管理靠大家”成为现实。三是以诚信为本。要想打出品牌，赢得信誉，必须以诚信为先，如果不讲诚信，必然会出现居民不愿意听从管理，整天处在一个互相猜忌的环境里。诚心诚意地为居民造福，提高服务质量，避免做一些蜻蜓点水式的表面文章，或者是恶言相要挟的做法，在广大居民中树立起诚信、务实、可信的形象，取得了居民的信任和好感，广大居民就会乐意参与到小区管理当中来，实现提高小区管理质量的目的。

小区物业管理范文第3篇

一、我区居住小区物业管理工作的基本情况

根据区建委调查统计的数据显示，我区行政辖区内物业总量为2000万平方米，建筑面积1200万平方米。2万平米以上的居住小区1*个，其中上世纪80年代前建成的老旧小区46个，占44%，90年代后建成的新小区59个，占56%。已实行物业管理的小区79个，占75%，成立业主大会的小区11个，占10.5%。在区登记注册的物业管理企业44家，其中国有或国有控股企业16家，在外区登记注册企业24家，从业人员6000余人。目前，居住小区物业多元化管理体制并存，存在着商品房、单位自管房、直管公房、回迁房等多种产权房。特别是区属物业管理的小区内混杂着商品房、康居房、房改房、拆迁房、承租房以及单位直管楼等多种形态。

长期以来，区政府及建委主管部门按照市、区有关要求，认真贯彻《物业管理条例》，建立了物业管理行业监管体制，加强了对物业企业的监督检查服务，开展了物业管理规范化活动，积极探索社区物业管理自治方式，努力推进物业管理市场化进程。200年8月成立物管办公室以来，通过增编、设置派出机构，开展全面检查和调研活动，在基本查清我区物业管理现状的基础上，加大了行业监管力度，积极开展物业管理试点、组建业主大会试点等工作，使我区物业管理投诉和上访量明显下降。从200年5月起，在5个小区进行了四种类型的物业管理试点工作，现已取得初步成效。

总体讲，在区政府的积极推动下，我区的物业管理工作进步较快，在改善群众居住环境、促进社区建设、提高城市管理水平等方面发挥了积极作用，已有首钢黄南苑、御景山等17个小区被评为国优和市优项目。我区居住小区物业管理工作整体看是比较稳定的，在各方的有力支持配合下，没有出现大面积的、影响较大的问题。

二、我区居住小区物业管理存在的主要问题

由于各种复杂因素的影响，目前我区居住小区物业管理工作主要存在着以下七个方面的问题：

1、开发建设遗留问题仍是业主投诉的重点

200年，区办接待物业纠纷上访12批274人次，其中90%是开发商建设遗留问题引发的矛盾。我区某物业管理企业统计数据表明，约80%的纠纷也源于此。我们了解到的主要问题及产生的原因，一是某些开发建设单位因各种原因，未按规划设计要求建设，采取“拖、省、甩”等不当手段，将道路、绿化、垃圾楼等配套建设项目缺项问题、附属设备质量差等问题留给接管的物业管理企业，严重困扰着业主的生活和物管企业的正常服务。二是有些开发单位与物业企业是“父子”关系，在资产、人员、责任上划分不清、交接不规范。三是业主与开发商常常因划分公摊面积和附属用房经营收益分配等问题产生分歧，造成业主长期拒交物业费、物业公司运转困难、业主利益受损的恶性循环。四是老旧小区因建设时间早，在公建配套设施的规划设计、建设标准、管理模式上都难以适应现在社会的生活标准，居民强烈要求改善居住环境。

2、区属物业管理企业物业费收缴率偏低

我区物业费收缴率最高能达到90%，但达到这一比例的小区相当少。区审计局20*年对4家区属国有物业企业的调研数据表明，大多数小区的物业费收缴率为70%左右（当物业收费率低于80%时将难以维持正常的经营管理活动）。以芳星园物业管理中心为例，其总收费是1000余万元，收缴率为45%，欠费达500余万元。中心所属的鲁谷重聚园小区收缴率只有10%，90%的业主欠费已达2—6年，总计260万元。主要原因：一是部分产权单位欠缴物业费。房改房、康居房原产权单位撤消或破产后，物业管理费由谁负担没有规定。一些大产权单位从未缴纳过物业费，部分物业托管单位长期欠费。二是国有物管企业未按规定收到物业管理启动资金。按照《*市居住小区物业管理办法（修正）》规定，建设单位应按建安费的2%拨付物业管理启动资金，上述4家国有物业企业中只有1家收到30万元启动资金。三是根据20*年《*市物业服务收费管理办法（试行）》规定，在首次业主大会召开前，开发商指定的前期物业企业单方制定物业费的标准，部分业主难以接受，直接造成收费困难。四是部分物业管理企业服务意识不强，业主经常以不缴物业费的方式进行对抗。五是搬迁、回迁或转非居民，认为物业的收费标准已超过其承受能力，集体欠缴物业费。据芳星园物业管理中心统计，该中心所管小区70%为拆迁安置居民，总计欠费376万元，部分业主最长欠费已达10年。六是部分职工“花钱买服务”的意识较薄弱，加上部分业主对政府的政策不满，即使有经济能力也不缴物业费。

3、物业管理企业在运行过程中遇到诸多难题

一是物业管理企业由于职责决定，不能单方终止服务合同，对单位和个人拒交物业费的行为不能采取任何措施。二是有关法律规定的粗疏，不利于物管企业维权，如：对欠缴物业费案件一般不支持违约赔偿的诉讼请求，已结案的，以减免或支持1年租金为主；开发商基本不承担遗留问题引起的纠纷责任。由于物业管理企业在司法诉讼中的失利，令部分开发商和业主产生了更多的侥幸心理，一些守法开发商和业主也开始出现不诚信行为。三是20*年2月的《*市专项维修基金使用管理办法》第四条规定，基金使用时应按照“专户存储、业主决策、核算到户”的程序，但在实际操作过程中因房屋产权多元化的矛盾，物业管理企业在正常动用资金前难以协调解决不同业主的问题。面对即将到来的房屋中修和大修工程，以及电梯更新、供水设施改造、绿化升级、道路维修等工程，物业管理企业因资金问题，势必影响改造计划的实施，触及业主深层利益。四是国有物业企业运作中受到非市场因素制约，加大了企业的运行成本。如：为保障社会稳定，接管部分“问题楼物业”；担负一部分政府职能，长期支付社区公共设施维护费用；因物业管理成本提高，需承担其与低物业收费产生的差价等等。五是对小区内私搭乱建、侵占公共绿地、汽车噪声扰民、养犬等问题，物业管理企业不是管理的责任主体，没有权力组织协调处理各方面的关系。我们认为，以上问题发展下去，将使物业管理企业面临发展困境，难以担当物业市场的主体责任，直接降低了物业管理企业对房屋建筑、公共设施、设备保养维修的专业化管理服务水平，使业主资产的保值、增值受到损害。

4、物业管理企业服务行为亟待规范

一是有些物业管理企业服务理念有偏差，以盈利为直接目的，收费与服务不符，缺乏专业技术人员，维修不到位，从业人员资质不高。二是部分从原房管部门转制而成或开发企业派生出来的物业管理企业，以管理者自居，服务意识差。三是物业管理企业在日常维护上收支不透明，小区内公共设施的经营收益不向业主公示，侵占业主的公共利益，引起多数业主不满。

5、组建业主大会有实际难度，运行不畅

主要原因：一是部分小区开发期较长，物业管理区域难以确定，业主大会迟迟不能召开；二是《物业管理条例》对业主大会和业主委员会的成立缺乏可操作性的指导；三是部分小区规模较大，业主成分复杂，实际组织过程十分繁琐；四是大多数业主参与物业服务产品的消费意识不高，普遍处于散漫化状态，缺乏“有思想有行为”的组织型运作。五是由于业主自治组织与街道办事处的综合管理、社区民主自治的关系还没理顺，业主委员会本身也不是法人实体，无法承担其活动所产生的民事法律责任，在协调物业企业和业主间矛盾时，实际的作用是有限的。

6、物业管理立法滞后，政府管理指导工作比较被动

《物业管理条例》已经颁布实施三年了，而*市的物业管理实施条例细则至今仍未出台，很多具体问题依照20*年3月《*市贯彻〈物业管理条例〉的若干意见》无法解决。比如，居委会如何指导监督业主大会和业主委员会的工作、业主大会和业主委员会的法律主体地位和权责问题、物业管理企业进入和退出小区管理的程序问题、物业费制定的标准等等，至今都没有明确的法律规定，致使行政管理和物业管理关系难以理顺，监管部门间缺乏有效的沟通，基层工作难以开展落实。

7、大多数群众对物业管理市场尚未形成正确认识

主要原因，一是主流媒体宣传引导不到位。我国的物业管理源于香港、盛于深圳、发于京沪穗，主流媒体在初期推广物业管理时做了较为过度的正面宣传，当问题逐渐暴露出来后，媒体又批判性地报道了物业管理中的种种问题。这种信息不对称的宣传，使不同地区的群众在本地物业管理发展过程中良莠难分，物管企业也处于进退两难的境况。二是物业管理部门、业主、物业管理企业之间缺乏有效沟通。由于三方对物业管理市场认知程度不同，存在着物管企业的服务理念与群众的物业消费期望值间的矛盾，以及物业服务范围、标准等规定与企业运作间的多重矛盾。业主、物业管理企业均自称“弱势群体”，加之诉求渠道有限，短期内难以实现三者间的有效沟通，群众对物管市场的良性发展信心不足。大多数业主在物业纠纷中持消极观望态度，采取极端行为的业主渐多，社区的和谐建设受到较大影响。

三、对我区居住小区物业管理工作的几点建议

物业管理是随市场经济发展而产生的新事物，目前仍处在混沌和探索阶段，准确的定位十分必要。就定位而言，物业管理企业作为经营性企业，向居民和政府提供的是

小区物业管理范文第4篇

【关键词】油田小区；物业管理；绿化

居住小区的绿化一直是人们关注的话题，尤其是现在人们的生活水平越来越高，对小区的绿化的要求不仅仅是植树增绿的标准了，更多的是园林小品给人的“雅”之感，对于这个问题我们要用发展的眼光去看待，更要懂得园林艺术的与时俱进。居住者居住是否舒适，周边的绿化起到了关键性的作用。小区管理者的重要职责在于分析如何对原住宅小区的绿化进行改造和更加完善，提高居住环境的质和量，旨在建设一个和C而且环境优美的小区。

随着油田的建设与发展，以打造森林矿区、构建和谐社区为目标，全力推进生态型矿区建设，近几年，老旧小区改造、集团公司文明和谐示范小区等建设，使小区，变成了有花有树的绿色天堂。现如今，绿色覆盖面积增加15个百分点。集团公司文明和谐示范小区达到50%以上。因此，物业管理部门要更加在此基础上对在绿化设计和养护管理存在的问题上要进行革新，以更加生态的标准对小区绿化进行进一步改造。

一、油田小区绿化环境和现状

1.在小区绿化建设的开始阶段，主要是考虑当地种植条件不好，气候恶劣等原因，针对这些问题，主要以植树绿化为主，栽种一些能够适应当时环境的树木，先达到基础的绿化要求，在考虑进一步完善和优化措施。由于存在各管局限，因此，绿化效果缺少美感和舒适感。美化效果不佳。2.小区在早些年的时候只单单注重树木的种植、草坪的栽植，在整体的美感和布局上缺乏考虑，在硬件的设计、雕塑上缺乏，使得小区的整体文化品位不高。3.由于小区地理的局限性和气候的局限性，加上原建小区未考虑后期绿化种植，建筑垃圾未清理干净，导致绿化栽植成本较高。4.小区初期的绿化规划中，技术相对落后，灌溉、排水系统缺乏，以至于给现在苗木养护管理埋下了隐患。5.小区里在花草树木上晾晒衣物的现象较为严重，这造成了花草树木一定程度的损伤和破换，给小区的绿化建设造成了不良影响。居民的环保意识有待提高。

二、对油田小区绿化建设的几点建议

（一）良好的住宅环境不不仅仅要搞好绿化，在园林艺术设计上也必须有投入，一个良好的居住环境不仅仅让人心情娱乐，也是小区物质和精神文明的重要体现，相关部门可以适时的对小区物业管理人员进行园林艺术设计进行专业培训，让绿化不是停留在只有‘绿’上。同时，物业管理人员应该学习园林知识，管理者需要充分考虑常绿与落叶树种的合理搭配，对树木花草的种植按照季节的适应性来选择。以免小区的秋冬季节植物显得单调，缺乏生机。

（二）汲取别人的经验，主动和他人交流，应用现代技术，比如灌溉系统现在既节能，又节省人力，能够把节省下来的更多的时间用于绿化设计和修剪的工作上，精益求精。同时，也有利于物业管理人员的管理工作，更加便捷，人性化。

（三）加大对树木花草病虫害的防控力度，这个可以纳入科学研究当中。园林工作者任重而道远，最好是以生物防治为主，因为小区主要还是人居住活动的地方，有毒的化学农药不利于人体健康。

（四）小区物业要大力宣传树立绿色为本的理念，对小区居民进行环保意识教育，不要乱攀爬树木，乱折花草。喊响绿化靠大家的口号。同时，要有响应的监督人员负责监督小区肆意破换绿化的行为，建立相应的惩罚机制，约束居民的不良行为。

（五）为了进一步将居民的绿化意识付诸实践行动，小区可以举办形式多样化的活动，鼓励居民主动对小区绿化事业做贡献，比如设立生日植树节，某个纪念日植树活动，给花草树木浇水，施肥，除草等活动，这样不仅仅督促人们树立环保的理念，同时还体会了园林工作者劳动的不易。

（六）为了让小区绿化更加和谐和人文化，可以根据小区发展历史、伟人名人做成雕像，不仅仅增添了小区人文气息，更让人们了解历史，心怀敬意。注意小区绿化的整体布局和规划，在色彩的搭配上也要合理，美观。可以适度地增加人造景观，将自然景观和人造景观相结合，增加景观多样性，相得益彰。

（七）完善绿地养护管理制度

因为小区绿地养护管理制度的不完备，职责分配不合理，小区的绿化非常容易出现“第一年绿，第二年开始荒废，第三年根本无人问津的”局面，小区绿化事宜“闹荒”现象层出不穷，这归咎于小区绿化管理上任务分配不当、工作人员出现“懒政”现象，因此，小区绿化管理在职责的分配上一定要明确，具体任务分配到具体的人，设立监督小组，对于不作为工作者采取措施。

（八）规划好功能用地和绿化用地

在前期的规划中要考虑到小区的功能用地和绿化用地，针对居民无处晾晒衣物、无处停车的现象和现实需求进行用地规划，建立小型停车场，同时为了增加小区居民活动多样性，丰富居民业余生活，可以建立小型娱乐场，安装健身设施，不仅可以强身健体、丰富生活，对于小区的治理也减轻了负担。对于小区内私自占领绿地的行为要严厉采取措施，比如有的居民在小区摆摊、私自建立停车棚、对树木乱砍滥伐等破坏绿地的行为要严厉查处。

提出，“金山银山不如绿水青山，绿水青山就是金山银山。”我们不仅仅把目光放在经济的发展上而忽视了环境的重要性。因此，小区环保和绿化不仅仅是物业管理人员的工作与责任，更是我们每个居民的责任，首先要有环保意识。现在大多数居民已经意识到环保和绿化的重要性。其中的典型给我们树立了良好的榜样作用，带头将小区绿化建设地更加美好、舒适。作为石油小区本来客观条件不足，绿化建设和其他小区存在差异，所以，我们要对石油小区投入更多的人力和物力。

油田物业不仅仅承担着社会建设责任，还有企业责任，是国家企业和人民群众沟通的桥梁，因此，油田业务要发挥桥梁作用，卓有成效地提高和改善居民的居住环境，致力于提高油田小区绿化的整体质量。大家齐心协力，才能将油田小区建设的更加美好，让小区更加充满人文气息

参考文献：

[1]刘永德.建筑外环境设计[M].北京：中国建筑工业出版社，2000

[2]马涛.居住环境景观设计[M].沈阳：辽宁科学技术出版社，2000

小区物业管理范文第5篇

为贯彻落实《物业管理条例》规范物业管理活动，保持物业管理在企业和业主、使用人的合法权益，创造一个清新、整洁、文明有序的生产和生活环境，特制定本办法。一、物业管理企业

1、本办法中的物业管理，是指物业管理企业受业主、使用人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其配套设施、设备、绿化、卫生、治安和环境容貌等管理项目进行维护，修缮和整治，并向业主和使用人提供综合性的有偿服务。

2、从事物业管理的企业应具有独立的法人资格，从业人员应取得职业资格证书。

3、物业管理企业接受委托应与业主、使用人签订物业服务合同，其内容应包括服务范围、管理标准、权限、期限、费用收支监督检查和违约责任等，并报送区物业主管部门备案。

4、物业管理企业应设立固定的服务场所，专线电话，专职工作人员24小时值班，确保及时为业主服务。

5、物业企业应按等级收费，并由物价部门统一定价，设“公示板”公开收费标准，便于业主和使用人监督。

6、日常维护与紧急事件处理。（1）物业管理企业应对房屋主体，水电设施，排水设施，消防设备共用部位和供用设备进行日常养护和维修，确保设备运行正常，居住安全。（2）对上水管线发生跑漏、下水管线发生堵、冒等突发事件及时处理，确保业主和使用人财产不受损失。

（3）对二次供水水箱，应一个季度或在重大节日前彻底清洗一次，日常派专人看管，确保水质安全使用。

7、小区绿化。小区绿化要与周围建筑风格浑然一体，既要注意根据不同的功效进行适宜的绿化和小品布置，重点美化部分应放在小区出入口等引人注目的地方。物业管理企业要采取多种形式，向广大业主或使用人特别是儿童进行宣传教育，使人人都来关心爱护绿化，并制定相应的绿化管理规定。

8、小区卫生管理。清洁卫生的工作应做到“五定”即定人，定时间、定地点、定任务、定标准。每天清扫一遍，全日保洁，质量应达到“六不”、“六净”。既：不见积水、不见积土、不见杂物，不漏收堆、不乱倒垃圾和不见人畜粪便。路面净、路沿净、人行道净、雨水口净、树坑墙根净、果皮箱净。

9、小区治安。物业管理企业应与当地公安部门建立良好的工作关系，接受指导，争取配合，做好小区治安管理工作。

10、小区消防、消防管理在物业管理中占有头等重要的地位。要加大宣传力度，增强消防意识，警钟长鸣，常抓不懈，因此消防工作应提高到管理的重要日程。

11、车辆管理。小区内的机动车，摩托车，自行车应在指定位置存放，由物业管理企业统一管理。

二、业主、房屋使用人

1、业主、使用人应成立业主委员会。与物业管理企业签订服务合同，并监督物业管理活动。有权选择物业管理企业。

2、业主、使用人应按时交纳物业管理费、环境卫生费、经营性房屋的业主或使用人应积极配合物业管理部门和环境卫生管理部门，按规定主动交纳各种费用。

3、业主，使用人不应高空抛物、擅自改变房屋、外立面、内部平面布局，随意拆损门窗和私搭滥建、在外立面设置立架改动采暧、供水、排水设施，不准随意占用公共用地乱堆杂物；不准损坏花草树木、小品、健身器材；不准在楼道内乱写乱画；不准私自存放易燃、易爆、有放射性的物品，排放有毒、有害物质；制造妨碍他人正常休息的噪音等。

4、物业管理企业有权督促拒交应交费用的业主、房屋使用人交纳费用；也可以向法院提讼。

5、业主、使用人和物业管理企业违反物业服务合同约定，任何一方当事人有权解除合同，并可要求另一方承担违约责任。

6、当事人因房屋使用、维修、管理等发生纠纷的，可依法向仲裁机构申请仲裁或直接向人民法院提讼。

住宅小区物业管理工作涉及千家万户，做好这项工作可以为政府和广大居民排忧解难，化解日常生活中的矛盾确保人民群众安居乐业，保证社会的稳定。为开创我区物业管理更新更好的局面作出努力。

三、本办法施行监督机关为×市××区建设环保行政执法局物业管理 办公室。

四、本办法自公布之日起施行。

小区物业管理范文第6篇

为贯彻落实《物业管理条例》规范物业管理活动，保持物业管理在企业和业主、使用人的合法权益，创造一个清新、整洁、文明有序的生产和生活环境，特制定本办法。

一、物业管理企业

1、本办法中的物业管理，是指物业管理企业受业主、使用人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其配套设施、设备、绿化、卫生、治安和环境容貌等管理项目进行维护，修缮和整治，并向业主和使用人提供综合性的有偿服务。

2、从事物业管理的企业应具有独立的法人资格，从业人员应取得职业资格证书。

3、物业管理企业接受委托应与业主、使用人签订物业服务合同，其内容应包括服务范围、管理标准、权限、期限、费用收支监督检查和违约责任等，并报送区物业主管部门备案。

4、物业管理企业应设立固定的服务场所，专线电话，专职工作人员24小时值班，确保及时为业主服务。

5、物业企业应按等级收费，并由物价部门统一定价，设“公示板”公开收费标准，便于业主和使用人监督。

6、日常维护与紧急事件处理。（1）物业管理企业应对房屋主体，水电设施，排水设施，消防设备共用部位和供用设备进行日常养护和维修，确保设备运行正常，居住安全。（2）对上水管线发生跑漏、下水管线发生堵、冒等突发事件及时处理，确保业主和使用人财产不受损失。

（3）对二次供水水箱，应一个季度或在重大节日前彻底清洗一次，日常派专人看管，确保水质安全使用。

7、小区绿化。小区绿化要与周围建筑风格浑然一体，既要注意根据不同的功效进行适宜的绿化和小品布置，重点美化部分应放在小区出入口等引人注目的地方。物业管理企业要采取多种形式，向广大业主或使用人特别是儿童进行宣传教育，使人人都来关心爱护绿化，并制定相应的绿化管理规定。

8、小区卫生管理。清洁卫生的工作应做到“五定”即定人，定时间、定地点、定任务、定标准。每天清扫一遍，全日保洁，质量应达到“六不”、“六净”。既：不见积水、不见积土、不见杂物，不漏收堆、不乱倒垃圾和不见人畜粪便。路面净、路沿净、人行道净、雨水口净、树坑墙根净、果皮箱净。

9、小区治安。物业管理企业应与当地公安部门建立良好的工作关系，接受指导，争取配合，做好小区治安管理工作。

10、小区消防、消防管理在物业管理中占有头等重要的地位。要加大宣传力度，增强消防意识，警钟长鸣，常抓不懈，因此消防工作应提高到管理的重要日程。

11、车辆管理。小区内的机动车，摩托车，自行车应在指定位置存放，由物业管理企业统一管理。

二、业主、房屋使用人

1、业主、使用人应成立业主委员会。与物业管理企业签订服务合同，并监督物业管理活动。有权选择物业管理企业。

2、业主、使用人应按时交纳物业管理费、环境卫生费、经营性房屋的业主或使用人应积极配合物业管理部门和环境卫生管理部门，按规定主动交纳各种费用。

3、业主，使用人不应高空抛物、擅自改变房屋、外立面、内部平面布局，随意拆损门窗和私搭滥建、在外立面设置立架改动采暧、供水、排水设施，不准随意占用公共用地乱堆杂物；不准损坏花草树木、小品、健身器材；不准在楼道内乱写乱画；不准私自存放易燃、易爆、有放射性的物品，排放有毒、有害物质；制造妨碍他人正常休息的噪音等。

4、物业管理企业有权督促拒交应交费用的业主、房屋使用人交纳费用；也可以向法院提讼。

5、业主、使用人和物业管理企业违反物业服务合同约定，任何一方当事人有权解除合同，并可要求另一方承担违约责任。

6、当事人因房屋使用、维修、管理等发生纠纷的，可依法向仲裁机构申请仲裁或直接向人民法院提讼。

住宅小区物业管理工作涉及千家万户，做好这项工作可以为政府和广大居民排忧解难，化解日常生活中的矛盾确保人民群众安居乐业，保证社会的稳定。为开创我区物业管理更新更好的局面作出努力。

三、本办法施行监督机关为×市××区建设环保行政执法局物业管理办公室。

四、本办法自公布之日起施行。

小区物业管理范文第7篇

关键词:小区物业管理公司;自主式;式;资本金;服务;体系;运营模式

当前物业管理行业总体来讲呈现出水平迅速增强、质量不断提升的状态，但是增加的速度、提升的水平还是与社会的需要、业主的诉求有着较大的差距，特别是小区物业管理公司运营模式依然存在意识落后、体系不完整等问题，出现了小区物业管理公司运营与业主要求相互违背，小区物业管理公司运营模式过分侵占业主利益的问题，致使二者间呈现出矛盾对立、难于化解的状态，如何构建小区物业管理公司运营的新理念和新模式，进一步整合小区物业管理公司与业主、小区物业管理公司与社会、小区物业管理公司与相关主体的关系就变得非常迫切。应该从小区物业管理公司运营的问题分析入手，探讨小区物业管理公司常见运营模式的利弊，进一步重视业主和相关主体的需要和诉求，从业主和相关主体的根本利益和长远价值出发，建立小区物业管理公司市场化、高效化的运营模式，调整小区物业管理公司的服务和管理重点，缓解小区物业管理公司与相关主体的矛盾，通过小区物业管理公司运营基础、运营模式的调整，实现职能的提升、功能的增长和价值的体现，建立起具有生命力的现代化小区物业管理公司运营模式。

1小区物业管理公司现有运营模式的问题

现实中物业管理公司的服务存在增加速度、提升水平远远不能满足社会需要与业主诉求的特点，特别在城市化和市场化的背景下，双方的要求和服务存在较大的差距，尤其在小区物业管理公司运营模式和运营理念上依然存在意识落后、体系不完整等问题，出现了小区物业管理公司运营与业主要求相互违背，小区物业管理公司运营模式过分侵占业主利益，小区物业管理公司与相关主体矛盾重重等问题，致使物业管理和服务中出现矛盾对立、难于化解的状态。如何构建小区物业管理公司运营新理念和新模式，进一步整合小区物业管理公司与业主、小区物业管理公司与社会、小区物业管理公司与相关主体的关系变得非常迫切。

2小区物业管理公司的实际运营模式

在众多的小区物业管理公司实际运行方式中，可以通过运营的种类将运营模式划分为代管式运营和自主式运营两种情况，既有独特的优势，也有自身的问题和不足，更好地研究小区物业管理公司运营，创新其运行的基本模式要从实际情况的分析和研究入手。

2．1小区物业管理公司的代管运营模式

代管运营模式在很多中小城市和中低档社区中有广泛的分布，特别在小区物业管理初创时期，一般由开发商、土地所有者和社区牵头，委托已经具备小区物业管理的公司实施管理和服务。代管式小区物业管理公司具有管理经验丰富、规模适中、反应速度快、服务质量高等一系列优势，由于这些小区物业管理公司已经具备了相关的资质和资格，因此管理体系上和管理方式上有着一定的权威性和规范性，能够迅速实现小区物业的科学化、系统化管理职能。但是代管式小区物业管理公司还有不可回避的缺点，由于物业管理公司的服务属于代管和的特点，导致其不能够深入业主和小区的实际，难于全面尊重小区业主的要求，只能在传统的小区物业管理方式上进行调整，出现对小区和业主特点的不适应，进而产生服务不系统、主题不明确、业主不认可等问题，制约了小区物业管理工作的开展，也影响了业主和社会对小区物业管理公司的评价。

2．2小区物业管理公司的自主运营模式

自主运营模式在大中城市和高级社区和小区内有着独特的生命力，并发挥着示范和创新的双重功能。自主运营模式主要依靠高素质的业主和开发商以及相关主体的多方位协商和多层次交涉进行的小区物业管理主体，实施对小区物业的管理、维护、增设、修改等主要职能，并对小区物业重大事件有着监督、控制和导向的功能。自主运营模式的优势在于小区物业管理公司的产生来源于相关主体诉求的相互结合和相互妥协，这就保障了小区物业管理公司职能、定位的规范性，使物业管理工作能够适应小区物业和业主的特点，容易凝聚业主和相关主体的共识，为管理质量和服务质量的提升提供先决性的条件和基础。同时自主运营模式也存在很多的劣势:一方面，自主运营模式需要高素质的业主作为前提，由于很多业主没有公共意识和参与意识，导致小区物业管理公司难于开展服务和相关管理工作。另一方面，自主运营模式的建立需要漫长的时间作为先决条件，而业主迫切的服务需要往往会压缩自主运营模式的建设时间，容易产生小区物业管理公司功能和服务上的不足和缺陷。

3小区物业管理公司未来运营模式创新的重点

小区物业管理公司想要获得运营方式、模式和体系上的转变、调整和创新，必须结合整个物业产业发展的规律，同时必须尊重小区物业管理行业变革的方向，确立运营模式转变和创新的突破口，确定运营模式变革的重点，这样才能起到事半功倍的作用。

3．1提高小区物业管理公司资本金的水平

小区物业管理公司想要告别低水平的运营状态，创新运营新模式必须从资本金的增加入手。实践中小区物业管理公司要获得业主的广泛认可，提高业主对小区物业管理公司的资金支持，使小区物业管理公司能够有充足的资金和资源作为保障，进一步优化小区物业管理公司的运作，使小区物业管理公司运营能够达到更高的水平。

3．2提高小区物业管理公司服务对象的素质

小区物业管理公司要将自身定义为服务企业，同时将业主作为工作的核心，要有计划地培养和提升小区业主的综合能力和自身素质，经常开展对业主的教育和宣传工作，进一步提升业主文化水平、公共意识、参与意识和公共利益观念，用主动的方法和策略影响业主，为运营模式升级和创新提供基础性支撑平台。

3．3提高小区物业管理公司全体人员的技能

小区物业管理公司服务人员要不断提高自身的服务技能，对服务项目、服务内容和服务质量进行有效提升，适应小区物业管理和服务业主的新要求和新需要。小区物业管理公司管理人员要不断提高自身的管理能力，通过管理素质的提升为小区物业管理上台阶、上层次提供基础保障。小区物业管理公司决策人员要持续提高决策水平，特别应该有计划地提升公司运营方向、服务重点、管理体系的决策能力，实现小区物业管理公司在日常经营上的持续创新。

3．4健全小区物业管理公司的管理体系

运营模式的创新和发展需要完整而健全的管理体系作为前提，小区物业管理公司必须将管理体系的建设列为核心的任务，并在未来时间内持续加以强化。今后小区物业管理公司要健全财务管理体系、服务管理体系等核心体系的建设，使管理系统符合现代化小区物业管理行业发展的需要，更多地发挥管理体系的价值和功能，为公司的未来发展提供平台和基础。

4结语

小区物业管理公司想要获得发展，必须将职能和利益、诉求和实际做到紧密结合，要将现代信托模式和股份制模式引入小区物业管理公司的运营中，实施小区物业管理公司内部的整合，达到运营模式的创新与变革目标，更好地将金融、管理理念纳入运营模式的实践中。要看到小区物业管理公司的经营和服务尚处于肇始的关键阶段，要继续在运营模式和管理改革方面入手，借用小区物业产业发展的大趋势，把握物业管理发展的关键时期，通过理论与实践的深层次整合和结合获得小区物业管理行业综合而全面地发展。

参考文献:

［1］孙丽娜．小区物业管理存在的问题及措施［J］．经营管理者，2014，(02):214－215．

［2］赵素萍．中小城市住宅小区物业管理收费难现状分析［J］．宁波职业技术学院学报，2012，(04):161－164．

小区物业管理范文第8篇

一、我国小区物业管理的现状

1.形成了初步的物业管理法律框架根据《城市新建住宅小区物业管理办法》的规定，必须广泛地推行物业管理制度。进入二十世纪以来，我国各地地方政府也制定了物业管理的地方性法规。国务院于1998年颁布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，提出物业管理的新体制应该是物业管理企业专业管理和业主自治的结合。国务院于2003年下发了《物业管理条例》，使我国的物业管理行业的发展更加规范化和法制化。2007年对该条例进行了修订，进一步强调了物业服务和业主的自治管理[1]。可以说我国已经形成了初步的物业管理法律框架。2.物业管理行业不断发展进入二十世纪以来，我国的城市住宅小区物业管理格局逐渐向市场化、专业化和社会化的方向前进。随着城市化进程的加快以及城镇住房制度改革的深化，我国的物业管理行业得到了长足的发展。当前在经济发达的城市，物业管理已经覆盖了50%以上的住宅小区，在全国范围内这个比例已经达到38%。

二、小区物业管理的问题

1.物业管理企业的经营模式单一、市场化程度低大部分的物业管理企业仍然是房地产开发公司直接委托或者自己组建的，这也造成了业主委员会无法自由地选择物业管理企业，形成了一定的行业垄断。当一个物业管理企业得到了某小区的管理权之后，其他物业管理企业就难以获得公平竞争的机会。这也导致了物业管理企业的经营模式单一、市场化程度较低[2]。2.存在物业乱收费情况由于物业管理企业和业主之间缺乏对等的关系，一些物业管理企业没有制定统一的收费标准，存在着乱设收费项目、随意提高收费的行为，造成业主对物业管理企业的不满，甚至拒交物业费，加剧了物业管理协会业主之间的矛盾。3.小区治安问题没有得到解决物业管理企业的一个重要职责就是保卫小区的安全，然而小区治安的问题却没有得到有效地解决。尽管物业管理企业也采取了一定的措施，但是却没有得到相应的效果，物业保安没有发挥应有的作用，入室盗窃、摩托车和汽车的被盗案件时有发生，造成了业主的不满。4.服务质量得不到提高由于物业管理行业的市场化程度低，一些物业管理企业没有树立竞争意识和服务意识，导致服务质量得不到有效地提高。根据相关调查，有超过40%的受访者对于物业管理服务表示非常不满意，而表示满意的受访者仅占12%。这也可以体现出我国的物业管理企业普遍具有较低的服务水平，存在着小区污水满溢、下水道堵塞、绿化破坏、垃圾堆积、公共道路和楼梯被占用的问题。

三、小区物业管理问题的解决对策

1.对物业管理行业进行规范，对小区物业管理企业、业主委员会和业主之间的责权进行明确要解决小区物业管理存在的问题，最重要的措施就是对物业来管理领域的各种关系进行理顺，对我国物业管理法律体系进行完善[3]。首先，必须做好物业管理的立法工作，也就是制定相应的物业管理法律法规。其次，要在物业管理法律法规中明确的界定物业管理公司的权利与义务、业主委员会的成立和运作程序、业主的权益以及开发商的权限等问题。第三，要充分尊重无业管理企业和业主的意见，在《合同法》的框架下，物业管理企业和业主可以本着公平协商的原则签订物业服务合同，在合同中明确双方的权利义务，对物业管理企业和小区业主的权利和义务关系进行理清。2.引入市场竞争机制，提高，物业管理，企业的竞争意识，和服务意识造成小区物业管理问题的根本问题在于缺乏相应的市场竞争机制，没有建立起完善的物业管理市场体系，物业管理企业具有较低的市场竞争意识和服务意识，不能为小区居民提供满意的物业服务。因此必须打破垄断现象，引进市场竞争机制。首先，要建立起物业管理企业的等级申报和评选制度，将物业管理企业的准入门槛提高。相关部门要定期考评物业管理企业，并对其进行资格认证和管理。其次，要将完善的市场竞争机制建立起来，对物业管理招投标的操作程序和基本要求进行明确。这样一来可以保障物业管理招投标的公平、公正和透明。物业管理企业必须提高自身的竞争意识，为了在激烈的市场竞争中站稳脚跟，就必须不断提高自身的管理和服务水平，为居民提供更加优质的服务，加大力度整治小区的治安问题、环境问题，自觉接受小区居民的监督，杜绝物业管理行业中存在的乱收费问题。只有这样才能使我国在小区物业管理行业走上健康、稳健的发展轨道。

四、结语

根据当前我国小区物业管理发展的现状，尽管我国的小区物业管理行业获得了一定的发展，然而其中仍然存在着很多问题，总体上而言我国小区物业仍然存在着较低的管理水平，加剧了小区居民和物业管理企业之间的矛盾。因此，为了促进我国物业管理行业的健康发展，必须采取有效地对策来解决这些问题，使我国的小区物业管理行业踏上正轨。

小区物业管理范文第9篇

【关键词】小区物业；管理；建议

一、当前小区物业管理存在的突出问题及原因分析

综合分析调研情况，我们认为我区的小区物业管理服务存在以下六大方面的问题：

（一）从物业服务企业收支情况看：老小区物业费标准低、收缴率低、维修压力大，大部分业主对上调物业费持消极态度，以及新《劳动合同法》实施后人员薪资标准不断提升等问题造成企业入不敷出，经营压力逐年递增。

（二）从物业服务企业服务质量看：物业服务企业从业人员整体素质不高，专业人员少，服务意识差，服务不规范不到位，企业运作透明度不够，业主和物业公司之间信任度不高。

（三）从政府对小区物业的依法监管上看：监管体制不健全，监管制度不完善，监管调控能力不强。

（四）从行业管理部门对物业服务市场培育上看：物业服务市场竞争机制发育不全，招投标制度建设难落实，参与前期物业服务的招投标市场运作不够规范，目前我区物业服务市场呈现出良莠不齐的局面。

分析上述住宅小区物业管理服务存在的问题，可以归纳为以下三大方面的原因：

第一，业主消费意识和业主责任意识淡薄。

业主责任意识不强，业主大会制度作用发挥有限。很多小区的业主没有意识到这一点，对小区物业服务状况漠不关心，造成业主大会召开困难，有些小区在全部入住几年后仍没有召开过业主大会，没有组建业主委员会，物业管理处于前期物业管理状态，个别业主和物业服务企业之间的矛盾因缺乏沟通渠道而无法解决，为小区正常的物业管理埋下隐患。有的小区业主委员会成立程序不规范，未通过业主大会选举产生，不具有合法性，其行为不具备法律效力，不能代表全体业主。还有的小区即使按规定成立了业主委员会，但其成员对物业管理相关知识了解甚少，对其职责认识不清，缺乏足够的精力、热情，而且所有的业委会运作缺乏必要的工作经费，业主委员会形同虚设，不能起到应有作用。缺乏业主委员会的监督，物业服务质量更难保证。

第二，物业服务企业的管理和服务意识不强，重收费轻服务。

根据《物业管理条例》和国家建设部《普通住宅小区物业管理服务等级标准》、《全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则》的规定，要求物业服务企业在具备条件的住宅小区，组织员工开展管理升级、服务达标活动，进一步规范物业企业的基础管理、房屋维修、养护管理、共用设施设备管理及保安、环卫、绿化和车辆管理，达到提高整体的物业管理水平、提升服务品质的目的。但目前大部分物业服务企业缺乏市场竞争意识，存在两大致命弱点：一是企业内部管理档次较低；二是没有服务树品牌的意识。究其原因，主要是思想认识不到位，发展观念落后于时代，没有看到优质服务对提高企业竞争力的重要性，更谈不上创建企业服务品牌。结果表现为：物业服务企业所提供的管理、服务得不到业主的认同和肯定，影响了征收率。因此，这个意识问题不解决，不但不能扩大市场份额，壮大经营规模，还将丧失原有的“根据地”，使企业萎缩，陷入困境。

第三，房地产开发建设遗留问题严重影响物业服务企业正常经营。

现有住宅小区发生的物业纠纷中，相当数量源于房地产开发建设遗留问题。这些问题主要表现在：一是规划变更导致业益受损。房屋格局和小区环境与售房时的承诺有差异，二是房屋建筑和附属设备质量差，配套项目缺项甩项。有些物业服务企业管理人员反映他们小区内没交物业费的业主，主要是因为房屋质量有问题，还有的是因为开发商承诺的配套设施没有建，业主又找不到开发商，于是物业管理企业便无奈地成了替罪羊和出气筒。

二、对策和建议

小区物业管理问题已成为人民群众密切关注的重大民生问题，加强住宅小区物业管理已刻不容缓，当前亟待健全政府管理体制，解决突出问题，积极探索引导物管市场有序发展的长效机制。为此建议如下：

（一）切实提高思想认识，充分认识加强小区物业管理的必要性、重要性和复杂性

1.小区物业管理不是微不足道的事，要充分认识小区物业管理作为社会社会住房项目，建设一个和谐的社会中发挥重要作用建设中应该充分了解小区物业管理。

2.小区物业管理不是一个简单的问题，应该充分了解小区物业管理作为社会系统工程，在具体工作实施中存在矛盾的复杂性。一个小区少则居住几百居民，多则居住上万居民，不仅要满足居民对整洁、安全、有序等基本生活条件，而且要满足居民日益增长的求知、求乐、求美等精神文化需求，从某种意义上说，一个小区就是一个小社会；小区管理涉及多个政府职能部门，不是建设部门一家或社区可以包揽，需要政府的综合协调或联合执法；小区物业服务是小区管理的重要组成部分，需要统筹兼顾，系统谋划，合力推进。

3.小区物业管理也不是一件纯粹市场调节的事，要充分认识政府在物业市场的培育、调控和监管的职能。物业服务企业和业主是合同契约的法律关系，这是基于发育成熟的物业市场，而市场的培育、调控、监管是政府应承担起的责任。因此，政府要按物业条例规定，承担起相关职责，引导物业市场的良性发展。

（二）健全政府管理体制，积极形成全社会和各部门齐抓共管的良好局面

遵循“重心下移、属地为主”的原则，加强小区物业管理组织领导，形成“区、街道、社区”三级管理网络，共同构成社会管理模式的组织。

一是建立小区物业管理联席会议制度。由区政府分管领导牵头，研究协调物业管理重大事项；二是街道、乡镇相应建立领导小组，负责统筹、协调、考核、监督辖区内小区物业管理相关工作；三是社区建立工作小组。负责集聚多方力量，解决小区物业管理工作遇到的各类问题，做好宣传、协调和配合小区物业管理工作的开展。

（三）加强宣传教育引导，不断增强业主消费意识和物业服务企业的服务意识

要进一步加强有关小区物业管理的宣传教育活动。深入宣传相关法律法规，让广大业主了解小区物业管理的重要性，自觉履行相关义务，积极配合物业服务企业做好管理工作，二是建议每年开展“小区物业管理宣传周”活动，集中宣传教育，提高全社会物业消费和服务意识。三是以街道为单位，由建设局会同街道开展小区业委会主任培训工作，提高业委会骨干的工作水平。

（四）加大集中整治力度，解决当前我区小区物业管理存在的突出问题

1.联合整治小区物业管理混乱状况。逐步清理违章搭建、非法经营、超标排放、油烟噪音扰民、改变房屋使用性质和功能、非法出租、违规停车、毁绿占绿、破坏公共设施、违规装修房屋、侵占公共部位等小区物业各类违章违规事件。

2.组织力量对业主拖欠、拒交物业综合服务费问题开展一次集中清欠行动，探索司法诉讼对物业欠费问题的清欠支持机制。

3.以建设标准和配套标准为重点，加强对新开发住宅小区的项目规划、扩初会审、竣工验收的全程监督、管理，确保小区物业的产品质量。

（五）加强行业监管力度，全面提高我区小区物业管理服务质量

1.要不断完善市场准入和退出机制。积极引入市场竞争机制，规范招投标行为，以公开、公平、公正的市场竞争来促进物业服务企业自觉提高物业管理水平。建立健全物业管理退出机制，规范退出程序，行业主管部门要督促业主委员会，对物业服务企业退出小区后的业主共有经费进行审计。

2.要建立有效的物业服务业绩考核评价体系。绩效考核可采用综合评分制，评分实行百分制，具体包括基础业绩分、综合意见分两大组成部分，由区物业主管部门负责组织实施。领导小组负责领导小组意见分的评定，区物业主管部门负责年度综合考评分的评定，工作小组负责物业费收缴率、业主满意率的调查。

3.行业主管部门要加大物业服务从业人员的业务培训，提高行业整体业务素质。全面推行小区管理处主任项目负责制。

4.建立信用档案体系。要充分发挥行业自律作用，加强物业服务企业信用档案建设，并在资质评定、物业招投标中充分结合企业的信用程度，监督企业的诚信行为。

5.建立小区物业管理投诉处理机制。建立小区物业管理投诉处理机制，明确街道、物业管理主管部门及其他职能部门在小区管理投诉纠纷中的工作职责和处理程序，强化社区协调处理业主和物业服务企业之间矛盾纠纷的作用，社区应建立投诉受理制度，受理居民投诉，使投诉纠纷在基层能得到有效解决。

三、结束语

小区物业管理范文第10篇

关键词：大数据;小区物业管理;系统开发应用

进入21世纪，随着经济的发展和居住条件的改善，我国的物业管理经历了从萌芽出现到起步成长的关键时期，以居住小区为单位的物业管理发展起来并成为人们居住方式的主流，小区物业管理系统是随着市场的需求应运而生的。人们生活模式在逐步社区化，而物业管理作为整个小区生活最统一的实体进出口是未来社区生活的纽带，目前国内大型房地产公司都在逐步转型，从房地产公司向互联网+房地产服务公司转型，物业也从基础的物业收缴费管理向小区生活增值服务转型，所以为了推进物业公司向增值方向转型我们做了这个大数据下的小区物业管理系统。该系统是某银行为了提高开户和代收费业务而开发的项目。同时开发此系统是为了通过物业公司作为小区入口而带来的社区金融的发展转型。

一、背景

目前在小区的物业管理中，对于规模较小的物业管理公司来说，仍然可以采用传统的手工管理模式，这足以满足日常管理工作的需要。然而，若想为业主提供更好更便捷的服务，在激烈的市场竞争中脱颖而出，就必须想办法提高工作效率，这成为一个物业管理公司想要做大做强所必须考虑的重要问题。小区物业管理系统是在计算机操作的辅助下，为物业管理者和小区的业主提供更方便快捷的物业服务而开发的系统。在必要的数据分析及对物业管理工作的具体流程和日常业务分析的基础上实现的小区物业管理系统,为物业管理工作带来了越来越大的收益。因此，开发一个适于现状的小区物业管理系统，是具有非常重要的现实意义的。

二、系统设计

该小区物业管理系统是采用B/S框架来进行构建并基于J2EE平台进行设计和实现的，后台数据库采用SQLServer2005数据库，配合云服务器实现物业管理的轻量级应用，且提供移动端APP应用。

三、系统设计技术可行性分析

小区物业管理系统是基于J2EE平台进行设计和实现的，J2EE平台与其他开发平台相比，除了可移植性和安全性更高以外，其中采用的技术内容都是成熟技术，在无需采用新兴技术的情况下不会出现需要攻克的技术难题。同时后台数据库采用SQLServer2005数据库，J2EE+SQLServer2005的开发组合已被多年应用于许多B/S系统的开发中，被证明是可行的；同时小区物业管理系统并不存在新颖的技术，多是整个小区物业管理中数据表之间的关联设计，根据上述分析可以知道，用当前技术可成功实现小区物业管理系统。

四、系统功能模块设计

这个物业系统的功能范围主要包括涉及物业管理的“四个管理+一个服务”平台业务模块。其中平台模块包括：首页展示、房产管理、客户管理、客户服务、收费管理、财务管理、人事管理和系统设置；系统模块包括：高级搜索、添加、编辑、删除、批量添加、批量导出、审核、权限等。在平台使用中，房产、客户、费用、财务、人事应具有很强的逻辑顺序，平台应按照这种强逻辑关系进行流程设置。其中平台模块各部分的功能简介如下。1.房产管理模块完成小区资产管理中的从小区管理申请到对应每个房间/车位等固定资源管理的整个关联架构的添加、搜索、编辑、删除、审核、查看等操作。房产管理模块包括五个子功能：楼盘申请管理、楼盘管理、楼栋管理、房间档案和车位档案。2.客户管理模块完成小区中业主档案的建立以及业主与物业资产的对应关联关系，并对用户信息进行认证审核，保障后续费用的正确性；针对业主档案进行添加、搜索、编辑、删除、下载批量模板、批量添加、审核、查看等操作。客户管理模块包括两个子功能：业主档案和业主认证审核。3.客户服务模块客户服务模块是针对客户提供的各类生活服务，包括基本的物业相关服务和生活便捷服务两大类；系统针对客户服务进行添加、搜索、编辑、删除、审核、查看等操作。客户服务模块包括四个子功能：物业报修、增值服务、投诉建议和小区公告。4.收费管理模块收费管理模块是平台系统中最核心的功能，对物业公司负责的小区内各项收费条目进行设置与管理；通过各项费用管理与前面对应的客户和资产进行关联，完成小区内费用的管理操作。系统针对各种费用管理信息进行添加、搜索、编辑、删除、审核、查看、批量添加、生成模板、批量导入等操作。收费管理模块包括五个子功能：收费项目设置、固定费用管理、周期性费用管理、临时费用管理和租金费用管理。5.财务管理模块财务管理模块也是平台系统中最核心的功能，对物业公司负责的小区内各项费用条目进行设置与管理；通过对各项费用类型的财务管理，整理和分析物业公司在该小区的运营财务情况。系统针对各种财务信息进行操作。财务管理模块包括五个子功能：收费、费用预缴、收费查询、欠费管理和财务统计。6.人事管理人事管理主要包括物业公司人员基本信息和职能分配，方便物业公司统一人员信息管理和增值客户服务中职能工作分派，并依据不同的职能工作分配不同的平台操作权限岗位，满足不同的权限岗位人员对系统的具体操作。7.系统设置系统设置指只有一项功能即修改密码。

五、系统实现

该小区物业管理系统最终功能整体实现包括三个部分：数据存储的云服务器、物业公司物业管理系统和用户移动端APP。

六、小结

结合以上各部分功能，这个系统基本可满足当今社会物业管理公司新形态下的管理需求。若要进一步完善系统形成社区生态圈，可让各小区充分借助物业管理职能，提供移动小区周边生活服务包括住户生活密切相关的吃住行游购娱各项实体功能需求，即餐厅、酒店、医院、交通、娱乐等诸多领域，针对住户每一个社区的生活活动形成海量信息，基于大数据对小区内业主进行增值服务和精准营销，提高物业公司服务质量以及业主满意度，面向未来打造业主、商户和物业三者之间全新的社区生态圈。

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