小区调研报告范文

小区调研报告范文第1篇

2017小区调研报告(1)

十六届六中全通过的《关于构建社会主义和谐社会若干重大问题的决定》指出，我国正处于改革发展的关键时期。在社会正在经历空前变革的时期，如何保持清醒的头脑，居安思危，深刻认识社会发展的阶段性特征，并根据本地社区工作的实际情况，积极主动地探索和谐社会建设的新路径，以最大限度地增加和谐因素，最大限度地减少不和谐因素，不断以社区和谐推动城市和谐，进而促进全社会和谐，已成为xx市委和市政府面临的迫切的现实问题。

科学决策是确保执政、施政正确的前提和基础。中共xx市委，就社区建设问题，在充分调动民间参与的基础上，广泛征求社会各界的意见，并借鉴国外政府决策模式，加大引智入政的力度。这既反映了其战略性的前瞻思维，也反映了其对科学和民主决策的充分重视。受xx市委的委托，西南财经大学公共管理学院师生一行6人，在行政与公共事务管理资深专家、xx财经大学马克思主义学院院长曾狄教授的带领下，深入xx就社区建设问题进行了实地考察和研究。

此次考察主要采取听取工作汇报与实地调研、随机采访与定量测定、定性分析与定量分析相结合的方式，从绵阳市主城区131个社区居委会中抽取出三大类别共8个社区居委会，作为调研和研究的对象。根据此次调研，我们初步发现，政府与社区间之事政事不分，权责不明;居民社区意识淡漠;

社区服务功能较弱;社区建设资源供给不足;工作绩效考核机制不科学、不完善和信息化建设滞后等6大问题，是制约当前绵阳市社区建设的主要因素。其中，政府与社区间之事责职不分，权责不明;社区建设资源供给不足，是核心制约因素。目前xx社区建设中出现的诸多问题，在很大程度上都与其有着密切的关联。在认真归纳、总结和分析上述问题的基础上，我们尝试性地提出了相应的政策性建议，由于客观性因素的制约，有些建议是方向性的。仅供参考。

一、当前xx市社区建设的基本情况及特点

(一)社区建设的基本情况

自中央和省委关于社区建设的有关文件下发后，xx市委和市政府高度重视社区建设工作。在市委和市政府的正确领导下，各级政府普遍结合本地实际，积极探索社区建设新路子，形成了上下齐心协力、同抓共管的工作格局，社区建设各项工作取得了明显成效。

在xx市有19个街道办事处396个社区居委会中(其中城区131个，市县城区和乡镇265个)，现阶段已涌现出全国社区建设示范区和全省社区建设示范区各1个，全省社区建设模范镇2个，市级社区建设模范乡镇(街道)10个(市级10个，县级3个)，创建示范社区52个。全国百佳学习型社区、全国青年文明社区、全国文明示范社区5个，市级文明社区、先进社区25个，先后有2名社区干部荣获全国优秀社区工作者称号，有2名社区干部荣获全国社区志愿者先进个人称号，有18名社区优秀工作者受到省委组织部和省民政厅的表彰。

1、社区建设工作制度逐步趋于完善。2003年以来，xx市委和市政府陆续制定了关于《xx市城市社区建设五年发展规划》、《关于加强社区居民委员会建设的意见》和《关于健全和完善社区居务公开和民主管理制度的意见》等十多项社区建设规章制度，促进了社区建设的规范化和法制化。并根据相关政策文件要求成立了社区建设领导小组办公室，负责协调和指导全市社区建设工作。

2、构建新型社区工作初步完成。靠典型引路，以点带面，稳步推进全市社区，是xx社区建设取得的有效经验。涪城区朝阳街道办事处按照便于服务管理、便于开发社区资源、便于社区自治的原则，以构建适应核心城区具有共同地域和认同感的现代新型社区为出发点，成功探索出了社区居委会的新型管理体制，并成为全市社区建设的典范。xx社区根据本地实际，积极深化社区服务功能，大力推进社区便民利民服务、社会保障和社会救助服务，再就业培训服务，凝聚了人心、增强了居民的社区意识。

3、社区建设瓶颈现象局部缓解。尽管目前绝大多数社区居委会的办公设施和居民活动设施严重不足、社区工作人员待遇普遍偏低，社区建设经济瓶颈现象突出，但市民政局等部门在市委和市政府的支持下，积极争取其他部门的协调配合，通过采取财政支持、划拨土地、减免费税、房屋置换、改造或新建等多种方式，在一定程度上缓解了基础设施严重不足的局面。目前部分社区如高新区、经开区、农科区等地所在社区的办公和服务用房已达到300平方米。大多数社区的年度总开支平均达到3万元。

4、社区服务和社区活动初具规模。目前虽然xx的社区服务网络还有待于进一步开发和完善，但以区市县为龙头、街道为主体、社区为依托、辖区单位和社会成员广泛参与的社区服务网络框架已基本形成。全市已建成社区服务中心12个，社区服务站396个，各类服务网点1900多个，已全部覆盖区市县政府驻地。建立社会捐赠站点136个，接收捐赠衣物10万余件，接收社会各界赠款560万元。落实星兴计划项目91人，建设各类老年服务设施780余个，在一定程度上缓解了老年人休闲、娱乐、健身场所不足的矛盾。通过提供就业信息、职业介绍、开发公益性岗位等形式，帮助25000余名下岗失业和失地无业农民的就业问题。

全市已建社区图书馆和阅览室213个，建全民健身路径86条，并通过共驻共建、资源共享的方式，有效地扩大了居民的健身和娱乐活动范围。建社区法律服务机构167个，900多名法律工作者参与了社区法制宣传教育和咨询服务活动。成立了100多支各类老年文艺活动团队，丰富了社区文化活动。

建立社区卫生服务中心10个，社区卫生计生服务站24个，有社区服务工作人员487人，一定程度缓解了社区居民的基本医疗服务需求。建社区警务室317个，建社区治安巡逻队392个，落实社区民警388人，交警、巡警和消防队员236人，巡防队员1900人，群防群治的工作格局已基本形成，社区治安综合治理进展良好。

(二)社区建设的特点

1、社区类别不同。根据调研情况初步分析，绵阳至少存在三种不同类型的社区：

(1)纯居民式社区，即游仙开元中街(属城市拆迁居民聚集区)、涪城顺河社区(属老城区居民聚集区)和金菊社区(属工薪阶层聚集区);

(2)国有企业职工和下岗职工较集中的社区，即东材社区和工区街道办事处;

(3)城乡结合区，即游仙六里社区(属村改居型社区)、高新东段社区(属农转非、企业职工和小区居民混居型社区)和经开区板桥社区(属失地农民安置型社区)。其中，既有建区时间较长，功能发展比较成熟的社区，如游仙区开元中街、涪城区顺河社区等，也有建区时间短，各项工作正处于起步阶段的社区，如游仙东材社区等。此外，各社区所辖面积和人口规模也表现出较大的差异性。

2、社区实力悬殊。由于特殊的政策偏好，某些社区的经济实力比较雄厚，如xx社区拥有规模较大综合农贸批发市场和种子批发公司，其可从社区经营的公司中获取充足的财力支持用于发展社区建设;但多数社区的经费开支严重不足，一些社区甚至处于长期负债状态，如xx社区的负债累积已过60万元，社区建设工作难以为继。

3、社区需求各异。尽管各类城区存在某种共同的需要，但基于社区类型不同，面临的问题各异，居民的社会需求也不尽一致。办公和服务设施严重匮乏的社区，目前更关注的是基本办公设施得到切实保障;在已得充足保障的社区，更关注的是如何深入开展社区服务;居于核心城区的社区，更需要拓展和深化社区服务功能。

国企和下岗工人比较集中的社区，更侧重于对下岗失业人员的再就业安置;地处城乡结合部的社区，最需要的是对失地农民提供最低社会保障、社会救助服务以及就业培训等问题。因此，针对不同类型社区，政府应因地制宜、因势利导，稳步推进社区建设。

二、当前xx市社区建设面临的形势

随着社会主义市场经济的发展和各项政策改革的不断深入，与其他城市一样，当前xx已步入改革发展的关键时期。政策决策的深刻变化，经济体制的深刻变革，社会结构的深刻变动，利益格局的深刻调整，思想观念的深刻变化，在给绵阳社区的建设与发展带来了机遇的同时，也对该市的社区建设工作构成了极大的挑战。

(一) 当前xx社区建设面临的机遇

1、宏观政策的调整，为社区建设提供了政策依据。长期以来，地方政府的绩效考核过度偏重于GDP的增长，而对于地方政府政策创新重视严重不足。这在一定程度上制约了地方政府关于向基层提供基本公共服务、化解基层社会矛盾和解决基层社会公平正义等方面问题的探索与创新。

可喜的是，自十六届四中全会来，中央连续提出了关于落实科学发展观、加强党的执政能力建设和社会主义新农村建设等系列新的执政理念和政策。10月11日，十六届六中全会集体通过的《关于构建社会主义和谐社会若干重大问题的决定》更是明确提出了构建社会主义和谐社会的重大战略构想，确立了建设社会主义和谐社会的指导思想、目标任务和原则，为地方政府构加强社区建设，探索以社区和谐促社会和谐的新路子，提供了坚强有力的政策指导和支持。

2、各级领导高度重视，xx社区面临发展契机。各级领导高度重视社区建设工作，普遍认为绵阳市社区建设第二个春天即将来临，并对社区建设工作充满热情，这是我们开展此次调研所始料未及的。绵阳市相关部门领导，受市委谭力书记的指示，对上海、南昌等地的社区建设情况进行了实地考察和调研。

市委政研室根据实际整理的考察报告，受到了xx书记的肯定性批示。市社区建设领导小组办公室对社区自治组织的职责、社区管理制度、社区政策性事务办理条件和程序等作出了具体的明文规定。市民政局、xx区、xx区等相关部门领导，也普遍结合本地实际情况，对近年来的社区建设工作，进行了深刻反思和认真总结。目前，全市各相关职能部门领导干部对于社区建设工作上下一心、高度重视，必将有利于促进和推动全市社区建设工作的开展。

3、经济实力壮大，社区建设瓶颈现象有望消除。经过近三十年的改革开放，xx市经济规模逐渐壮大，经济实力明显增强。目前xx全市GDP为560亿元，财政收入为50亿元，并还在以近10%幅度的增长。经济实力的壮大和财政收入的增加，对于解决当前xx市社区办公场所和公益设施严重不足、社区居委会工作人员待遇偏低和工作经费紧张的问题，提供了有力的经济支持，有利于缓解目前制约xx社区建设遭遇经济瓶颈制约的状况。

(二)当前xx社区建设面临的挑战

社区管理旧模式难以适应社会结构的新变化。近年来，随着市场经济的不断发展和完善，原本固定地从属于一定社会组织的管理体制已被打破，不同级别与种类的单位大量单位人转为社会人。国有企业改革的不断深入，绵阳出现了大量的下岗和失业人员。宜于人居的环境和相对发达的经济状况，导致周边农村地区的居民也纷纷涌入绵阳城区。全市流动人口已近10万，约占城市总人口的1/7。

与市场经济的发展和经济类型的多元化相伴而生的个体工商户、私营企业主，同上述人群一样，均游离于传统单位体制之外，对绵阳现有社会秩序构成了极大压力，对原有的社区管理模式也构成了巨大挑战。

2017小区调研报告(2)

调研的社区：xx花园。

调研的方面：物业管理的各方面与人们的看法。

搬家到小区不久，听父母说这里的物业管理不是很好，在这个寒假，我利用了一天的时间，去调研了关于小区各方面的物业管理。

物业管理包括有小区绿化，卫生情况和安全保证等等。我做了四十份调研报告，随机找到住户调研。在大家做出的调研里面，我看到了一个现象，就是大家对小区物业管理都不怎么满意，特别是卫生环境方面。

四十份调研的分布内如下：十五份绿化环境方面的调研，主要是问住户对小区绿化环境做的方面是否满意，以及对小区绿化的建议。十份安全方面的调研，主要是问住户对小区保安的看法以及安全是否保障展开调研。还有十五份是关于卫生情况的，是大家对卫生环境是否满意与建议的。

在这些调研表当中，最清楚反应出小区的卫生情况不合格。每天也能看到，靠后苑有个垃圾房，成天不清理干净垃圾，弄到那附近的空气不洁净，让人十分反感。而在小区的小花园，小路上都能看见纸屑，果皮等垃圾。住户们对这个强调了很多次却得不到回应。每个人都希望能住在一个干净漂亮的社区，我想这一点我们社区远远不及，责任不但在清洁工上，而且住户也有小部分责任，若不是随地扔垃圾，为什么会看到这种现象呢?所以，小区的卫生是靠大家来维护的，我希望日后能看到改善。

紧接着就是安全方面。这一点是大家都比较平均的，有些人认为做的不是很好，但有些人说还不错。保安人数多，但是做不到很好的效果，还是会听到一些被偷东西的事情，所以保安应该更加认真以及保证住户的安全。

最后要强调的一点是绿化方面。小区的绿化环境不错，这是大家一致认可的。路旁有整齐的树木花草，后面靠山，环境是不错的，也值得大家学习。

小区调研报告范文第2篇

一、老旧小区管理现状

（一）老旧小区基本情况

全区老旧小区总数量448个，建筑面积1090.5万平方米，占全市八城区老旧小区总量的25.5%。其中，1.5万平方米以上小区245个，建筑面积约为883.6万平方米；1.5万平方米以下零散或不封闭小区203个，建筑面积约为206.9万平方米。

我区老旧小区长效管理现况：一是实行市场化物业管理的老旧小区有52个，面积225.6万平方米；二是实行业主自治管理的有283个，面积584.5万平方米；三是由产权单位进行管理的有100个，面积233.6万平方米；四是由街道物业服务中心进行管理（只有、、三个街道）的有13个,面积46.8万平方米。

（二）老旧小区长效管理实际效果

从调研情况来看，目前全区七个街道都对住宅小区加强了管理，落实了部分管理职能，对老旧小区的物业管理单位有检查、有管理，尤其是对物业矛盾受理调处效果较为明显。管理形式上基本按照全市推进方案要求，对老旧住宅小区采用四种模式管理（市场化管理、单位自管、业主自治管理、街道物业服务中心托管）。从老旧住宅小区长效管理实际效果看，可分为三个档次：第一档是已落实市场化物业管理的老旧小区，建筑总面积为225.6万平方米，占老旧住宅小区总面积的20.9%，由于是市场化运作，管理与服务效果相对比较好；第二档是街道物业服务中心接管小区和单位自治管理小区，建筑总面积为268.1万平方米，占所有老旧小区住宅总面积的24.9%，此类小区通过各街道服务中心接管或原产权单位派人管理，已落实最基本物业服务，实现了大门有人值守、卫生保洁有人清扫、下水管网及粪化池有人疏通等，管理与服务基本能够让广大居民接受；第三档是业主自治管理小区，建筑总面积为584.5万平方米，占所有老旧小区住宅总面积的54.2%，这类小区主要是通过广大居民成立小区自治管理委员会，由社区牵头组织小区居民积极分子或党员积极分子与各派出所治安联防队，共同落实区域治安防范，卫生保洁仍由区环卫所负责，管理效果不明显，与全市住宅区规范管理要求仍有较大差距。

二、老旧小区长效管理存在的困难及原因

一是基础设施薄弱，维修养护难。老旧小区的一些房屋不仅存在原有质量先天不足或房屋使用不善留下的隐患，并且因其建造并交付使用时间较久，房屋漏雨、渗水等房屋本体老化问题日益突出。由于中心城区老旧住宅区基础设施当初规划建设标准低，配套也不甚完善，如没有绿地或绿化严重不足等等，与新建小区形成较强烈的反差，虽然有一些小区通过整治后，园林绿化、路面窨井等公共设施得到一定的改善，但许多问题由于受客观条件的限制，则无法解决。并且很多老旧小区多为开放式、半开放式小区，监控设施不完善，治安防治方面存在问题。

二是物业费收缴率低，物业服务保障难。老旧小区的物业费收缴率普遍较低，造成这种情况的原因非常多，从主观上讲，很多居住在老旧小区的居民多为退休职工，在思想观念上没有完成从计划经济向市场经济的转变，没有形成花钱买服务的思想意识；有的业主认为物业公司服务不到位，收费不透明而不交物业服务费用；有的业主认为小区基础设施差，生活环境质量低而不交物业服务费用。由于对不交物业服务费用的业主并没有相应的处罚措施，很多原本交物业费的业主认为自己吃了亏，也拒绝交费。从客观上讲，居住在这些小区的居民确实有的生活比较困难，物业费进一步增加了其生活成本。老旧小区物业费收缴率低，导致物业公司经营压力逐年递增，亏损经营又导致物业服务人员劳动报酬降低、人员流动增大、服务质量进一步下降。全区06-09年出新的45个小区，最初引进物业公司的32个小区，几年来已有20家物业公司因经营亏损先后退出。另外，街道在落实老旧小区长效管理中，迫于检查和上级的压力，重覆盖轻实效，引进管理的物业企业则重效益轻服务质量，大多数老旧小区只有简单的管理形式，应有的管理效果难以达到。

三是政策法规不完善，管理难、执法难。老旧小区普遍存在少数业主为一己私利，随意改变房屋使用性质（作餐饮、旅馆、室，更有将地下室出租给外地打工者等），影响相关业益，造成业主投诉，并将矛盾转嫁给物业服务主体，而物业服务企业(主体)不具备查处的职能权限，协调劝阻作用不大，造成管理难。再有就是业主违规装修、违规停车、毁绿占绿、破坏公共设施、侵占公共部位等小区各类违章违规事件，也是因政策法规不完善，导致职能部门之间职责不清，缺乏联动机制，造成执法难。物业企业解决不了业主的实际困难，也是老旧小区落实长效管理难原因之一。

形成这些问题的原因十分复杂，主要有以下三个方面。

一是在小区建设方面，老旧小区历史欠帐多。老旧小区由于规划设计落后，造成基础配套设施不完善，加之年久失修、翻修资金缺乏，使得生活环境质量较低。大多数老旧小区建设年代久、规划布局不合理，多年没有出新改造，而且老旧小区维修资金归集不到位，缺口较大，再加上物业维修资金申请使用困难，老旧小区房屋公、私产权混杂，很难统一业主意见，使得维修养护工作难以开展。目前全区有近70%的旧小区公共维修资金现仍在原售房单位，其中有60%因单位改制等原因，主体已不存在。

二是业主大会、业主委员会成立率较低。目前很多老旧小区特别是拆迁安置小区都没有成立业主大会或业主委员会。虽然《物业管理条例》规定一个物业管理区域应当成立业主大会和业主委员会，但目前已出台的法规、政策没有涵盖物业管理的全部内容，整体性、连续性较差，可操作性不够强。有的是因为小区规模较大、业主数量多，这类小区运作起来就极为困难；有的是因为小区业主参与意识薄弱，缺乏有能力、有公信力的组织者。由于缺乏居民自治理管理机构，在停车位、违章搭建、公用设施使用等方面业主为了自身利益各执一词，很多小区管理较为混乱。

三是物业费收缴率低、政府经费补贴尚未落实到位。目前老旧小区物业费标准0.15-0.35元/月.平方米，费用标准偏低，再加上老旧小区业主缴纳物业管理费的意识较差，老旧小区物业管理费的收缴率在30～60%之间，且政府对老旧小区的经费补贴未能落实到位，导致老旧小区管理单位（街道物业服务中心）在物业用工数量、人员工资标准上不能投入过多，低档次服务情况普遍存在。此外，市职工最低基本工资调整为1140元后，用工成本增加，导致这类小区物业企业（街道物业服务中心）长效管理的后劲不足。从对我区当前的物业管理成本分析看，单一的住宅小区，物业管理费收缴率必须保持在85%以上，才能维持物业管理的基本运作。较低的收费水平和尚未落实到位的政府补贴，难以引入高水平的物业服务企业，难以维持高质量的物业服务，结果导致业主对物业服务更多的不满意，进而影响物业服务费的收缴，形成一个恶性循环的怪圈。

三、各省市及各区县有关老旧小区长效管理机制的探索

老旧小区长效管理机制是一个全国性的大课题，各省市也都结合地区实际进行了探索和尝试，目前主要有以下几种管理方式：

一是政府所属企业全面接收管理。如市从年起就在房地集团有限公司搭建了非经营性资产接受管理处置平台，由该企业保证破产退出企业的老旧小区的管理和服务。截至年底，该集团已接收管理了285.45万平方米的老旧小区，并计划于“十二五”期间接管1000万平方米的老旧小区。该公司副总徐维恒表示，通过这种规模化管理可以降低以往分散管理的成本，并且通过系统管理的方式可以提高资金使用的科学性，用较低的人力和材料成本取得更大的效益。

二是社区志愿者准物业方式管理。如市区一些老旧小区实行社区业主自管加志愿者物业公司管理模式，在政府先期投入进行小区出新后，在社区的引导帮助下，小区业主自己成立了社区志愿者物业公司直接管理业主事务，也向居民收取物业管理费，但费用从物业公司存在时的0.65元每平方米降低到目前的0.25—0.3元每平方米，物业公司成员由社区楼栋长、党员及部分居民组成，服务项目都是自愿免费的，所以收取的物业管理费基本用于小区硬件维护，如修补漏水屋顶，兴建自行车棚和小区绿化等。市苏家屯区部分老旧小区也实行这种管理模式，这实际上就是业主自治的升级版，比原先成立家委会进行自治的方式更加规范，更加有序。

三是“1+1+1”老旧小区管理模式。如河北石家庄新华区的“1+1+1”老旧小区管理模式，即每个社区成立1个物业协调委员会，成员由社区工作者组成，负责协调辖区物业管理方面存在的问题；建立1名社工包楼院责任制，协助业主选举成立自治管理小组，对存在问题及时向物业协调委员会进行反映；成立1个由老党员、楼院长和热心公益的居民组成的业主管委会或业主自治管理小组，组织社区志愿者开展卫生保洁、费用收缴、安全保卫等工作，形成“政府主导、社会协同、志愿服务、合理回报”的新型社会化服务体系，目前该区物业费标准为0.35元每平方米，部分小区还召开业主大会达成统一意见后与专业的物业公司签订了托管协议，物业费标准不变，仍为0.35元每平方米。

四是街道成立物业服务站进行管理。这种管理方式的典型是淮安的“物管211”管理模式。“211”即街道物管投诉调解工作站、物业应急维修服务站、物业服务中心、物业服务与社区服务结合平台，该市还出台了《街道物业管理投诉调解工作站实施方案》和《关于建立物业应急维修服务网络的实施方案》等文件。对于老旧小区，由政府先期投入进行出新整改，出新后符合条件的小区可引入物业公司进行管理，不具备条件的由街道物业服务中心统一管理。无论是物业公司还是街道物业中心管理的小区，都由所在地街道办牵头，建立以业主为主体，社区居委会、派出所参加的物业服务监督考核小组，每月考核一次，发现问题，及时整改。淮安市房管局还建立了对物业管理企业诚信经营、人性化服务考核体系，考核实绩与投标资格、评先创优、企业资质管理挂钩。哈尔滨也尝试在主城区建立不以盈利为目的、非企业性质的社区服务站，收取0.4元每平方米的物业管理费，再由政府补贴一部分资金，对服务站工作进行补贴，从而实现老旧无物管小区的托底管理。

我市其他区县在老旧小区管理方面也进行了不同尝试。

区：老旧小区总面积740万平方米，由区城管局（原市容局）成立了洁安序物业公司与各街道物业服务中心联合管理，洁安序物业公司主要负责对接管的旧小区卫生保洁、保安，街道负责零散的、不具备物业管理旧小区的管理服务。区政府每年拨付洁安序物业公司补贴经费350万元，每年向全区6个街道补贴经费共175万元（平均每个街道30万元）。年525万元补贴资金全部到位。

四、对加强区老旧小区长效管理的几点建议

一是健全政府管理体制，积极形成全区各部门齐抓共管的良好局面。遵循“重心下移、属地管理”的原则，加强区老旧小区物业管理组织领导，形成“区、街道、社区”三级管理网络，共同构成社会管理模式的组织。

1、建议区政府成立区住宅区物业管理工作领导小组，区房产局下设领导小组办公室，负责组织实施全区住宅区物业管理工作。制定下发“区住宅区物业管理实施意见”，明确街道“两站一中心”责任主体，在人员定位、职能范围、运行机制资金补贴等方面明确要求，提高街道落实小区物业管理的积极性和责任感。

2、建议各街道进一步完善“两站一中心”工作机制，由城管主任兼任街道物业管理办公室主任，指定一名城管副科长或一名专职干部任副主任，具体负责街道辖区内物业管理工作，聘请两名工作能力强的人员，担任物业服务中心和应急维修站经理或主任职务，负责老旧小区长效管理推进工作。街道“两站一中心”所需办公经费、人员工资均由区财政按时足额下拨，确保工作有效开展。

3、建议为各社区社工工作站增加一名社工编制，设房产社工一名，工资由区财政按照现行社工工资标准支付，具体负责物业矛盾协调和老旧小区长效管理推进工作。房产社工专门制定管理考核制度，定期由区房管部门进行业务培训和考核。

4、区其他相关职能部门职责按《区住宅区物业管理实施意见》落实。通过各级联动加强对老旧小区的长效管理，当具备市场化管理条件后，逐步向社会化市场化管理过渡，最终实现依托社会力量进行物业管理。

二是加大集中整治力度，解决当前我区老旧小区管理存在的突出问题。老旧小区大多存在规划滞后，必要的配套设施严重匮乏，如机动车、非机动车停车位不足，传达室、管理用房和公建配套体育器材等设施不全，必要的造血功能缺乏，应通过集中整治，让惠于广大居民，有效推行老旧小区长效管理。建议在每年的市级小区出新计划之外，由区财政出资，每个街道选择一到两个合适的小区进行试点出新，打造样板工程，发挥示范作用。对这些小区，除了要出新整体立面，完善门卫室、监控探头、防盗门、停车位等必需的硬件配套设施，还要对群众反映集中的楼道灯、下水道、化粪池等问题进行集中解决。在加大出新力度和范围的同时，更应该重视后续管理，小区出新后无论是引入物业公司还是暂时由街道托管，区房管部门应在前两年实行管理资金按比例补贴的方法，给小区管理一个适应期，逐步完成向市场化管理的过渡，避免出现“重出新、轻管理”的情况。对每个进行试点出新的小区都要认真总结经验教训，完善工作机制，逐步分批推开。

三是加大政府扶持力度，进一步健全我区老旧小区管理发展的长效机制。对已进行出新的老旧小区应以住宅区物业管理规范考核成绩为基础，设立老旧小区物业管理长效管理奖励或补贴资金，对工作成绩突出、管理成效好的街道或社区进行奖励，以奖代补。针对老旧小区物业费收缴率低，物业公司经营压力大被迫退出的情况，建议采取区政府补贴的方法，具体标准为：委托物业公司管理和单位自管的小区1.20元/月.年；业主自治和街道物业中心托管的零散小区1.8元/月.年，按70%比例预先拨付给各管理主体，剩余的30%用于考核后支付，以此解决小区实施物业管理所需的经费问题。补贴资金的建立和管理、发放标准和办法、专项奖励资金的统筹安排以及其它奖惩制约机制，应在征求街道、物业公司代表和其它职能部门意见的基础上结合全区实际具体拟定。

四是加大综合管理力度，完善老旧小区保洁工作机制，提升管理效果。考虑由各街道选聘一家市场化物业公司，对各街道辖区内老旧小区中符合管理条件的小区，统一委托管理，由政府长效管理补贴资金托底扶持，扶持经费由区政府直接拨付，消除托管物业企业的后顾之忧。对于暂时不符合条件的老旧小区，建议把环卫所对背街小巷和无人管理老旧小区的保洁职能与街道“两站一中心”的物业服务中心职能进行对接整合，小区卫生保洁工作仍由城管局负责，保洁工作职责中增加老旧小区楼道清扫任务，工资增加80元/月，由政府补贴街道支付，同时把社区保安巡逻人员与已有的小区物业管理保安整合，对零散小区实行定时、定点、定线路巡逻的模式，降低物业管理用工成本。

小区调研报告范文第3篇

随着城市建设的发展，城市居住小区已日益成为城市居民集中居住、生活的基本社会单元。在这个社会单元中，是以居民的自治管理为主，社区管理为辅的基本特征。小区自治管理的好坏，不仅关系到每户居民的切身利益，更关系到小区居民的主人意识、社会意识和民主意识的建立和培养。作为以“市民社会”为基本特征的社会发展规律和方向，市民组织的发展完善，是衡量一个城市发展与否的极重要标准。从这个意义上说，小区自治管理的状况和能力不仅关系到社会的和谐和稳定，也关系到城市发展水平和政治文明的建设问题。作为首善之区的区，不仅是全国最早开展社区建设的城区之一，也是社区建设成效最好的城区之一，因此，更应该努力关注这些来自社区的基本的社会治理问题。

但就目前而言，我们城市小区的自治管理还相当不完善，其突出地表现在以下方面：

（一）业主大会发起组织机制缺乏。就区而言，几乎没有一个小区召集过真正意义上的业主大会和规范的书面业主大会。

（二）业主委员会的工作机制和组织能力欠缺。目前，区范围的小区中，绝大多数的小区业主委员会都是名存实亡，不能正常的开展工作和履行职责。

（三）业主委员会作为业主大会的执行机构和业主利益的代表者和维护者，其选举产生和发起组织的程序，存在着明显的不公正、不合理之处，使得业主对业主委员会不信任，业主委员会难以有效开展工作。

（四）涉及业主切身利益的收费问题、帐目管理问题，不透明、不公开，缺乏有效的业主监督制度。

（五）业主对自治管理缺乏热情与信心，加剧了业主呈一盘散沙的状况，意见难统一、不团结、不配合，使得业主自治实际处于被悬置的状况。

以上这些问题的普遍存在，使得小区管理水平长期在低水平徘徊，业主的合法权益得不到有力保障，业主的社会参与热情受到伤害，不满情绪却有增无减，不仅造成了小区自治管理中普遍存在着的各种矛盾，还造成了小区公共设施和公共场地、绿地被不法占用、改作他用和损毁，造成小区环境、形象和质量指标的严重下滑。

二、问题产生的原因

目前，区城市建设速度较快，新建小区比较多，新建小区的设计规划要求也比较高，有比较完善的公共配套设施和公共场所、绿地等要求。同时，小区治安、防盗等安全管理问题，公共设施和公共场所的使用问题，以及小区里面摆摊设点经营问题，也为小区居民们普遍重视和关注，并直接涉及小区业主的切身利益。这些都对小区的管理提出了更高的要求，使得小区的管理成为我们社会管理中，尤其是城市管理的基本内容。小区管理水平和状况，成为城市发展水平和城市管理水平的重要标志。

纵观目前小区管理中普遍存在的自治管理不完善，严重影响小区和谐稳定的诸多问题，纵观其原因在于：

（一）管理思路上，在对小区自治管理的关系中，存在着强调以物业管理企业为核心，业主自治管理机制为辅助的问题

首先，在由传统的房管理念发展为住宅私有化后所出现的专业化、企业化、服务性的物业管理模式过程中，人们并没有完全改变物业“管理”的观念，而把现代物业管理当成传统传统房管模式的延续。从而在对小区自治管理的模式设计上，自觉不自觉地突出了以物业管理为核心。

其次，在实践中，由于目前的小区业主相对松散，彼此不熟，业主大会的召集机制不完善，业主委员会工作机制和责任不明，使得业主大会和业主委员会难以发挥积极有效的作用。现实中，业主委员会的主要职能就在于和物业管理企业签订物业管理合同，而物业管理合同一旦签订后，物业管理企业便成为小区管理的中心和主宰。业主大会由于难以召集，业主委员会也由于自身地位和组织机制的松散，且业主委员会的成员又大多是兼职、义务工作，因而难以发挥其有效的作用。相反，物业管理企业却往往利用其完善的企业法律组织行为和较复杂的背景，自觉不自觉地改变了其受广大业主聘用，为广大业主服务的法律本质，反而成为名副其实的广大业主的管理者。

再次，在广大业主和物业管理企业发生纠纷的情况下，政府有关部门和司法部门也都更多的从维护物业管理服务的延续性出发考虑问题，而很少从尊重广大业主的意愿和维护广大业主的选择性角度考虑问题。

（二）业主委员会的选举和产生机制存在严重不合理，不规范的现象

业主委员会的产生，既体现了对广大业主基本权利的尊重和保障，又直接决定着业主委员会能否真实代表业主的根本利益，在维护广大业益过程中能否主动发挥作用的问题。目前，业主委员会的产生机制或是由房地产开发公司组织选举产生，或是由物业管理企业组织选举产生。由于房地产开发公司和物业管理企业之间有着特殊的利益关系，物业管理企业和广大业主之间是一种选择和被选择的关系，因此，这两种业主委员会的选举产生方式就难以将物业管理企业的利益与业主的权利真正剥离，很难保证其公平、合理。

在目前选举方式下产生的业主委员会不仅难以获得广大业主的信任，也使得广大业主逐渐对选举产生的业主委员会的做法丧失信心，这是目前业主委员会的选举中广大业主参选率不高，参选敷衍了事的重要原因。据调查，占八成多的小区居民对业主委员会是没有信心的，同样有超过八成的业主对业主委员会的选举不热心和不能认真对待。

这一状况还导致了广大业主对维护自身在小区中切身利益的高度关注和对维护自身利益的组织机构的不信任，以及对利益代表机构产生的无奈选择之间的社会矛盾。同时，也使得广大小区业主逐渐对小区公共管理事务和公共利益维护的社会意识日趋淡薄，以及个人主义的不恰当上扬。在调查中，绝大部分业主对小区公共事务和公共财产的管理，采取事不关己、高高挂起的态度，而一旦涉及个人利益，则事已关己、高高跳起。甚至目前不少小区中普遍存在的车辆被划、被砸的现象，皆由这种矛盾引起。物业管理企业为了增加收费，把很多公共场所，甚至绿地作停车之用，而一些业主既不能有效发表意见，却又心有不甘，于是就采取类似手段以泄心中不满。

（三）小区的自治管理和社区管理相脱节

目前，小区物业管理的思路基本是建立在以物权为核心的法律制度的构建上，而忽视了小区自治管理的社会性和其在政治文明建设中的意义。在这样的认识思路下，对小区业主大会和业主委员会的产生和工作机制的实践，也都是建立在以对不动产为核心的工作机制上的，其工作指导单位归属于房产管理部门。而物业管理企业和房地产开发企业在业务上也受房产管理行政部门的管理。这样的管理一方面存在着业主对物业管理企业难以形成有效的制衡的弊端，另一方面也使得小区自治的管理模式逐渐脱离其合理的社会性要求。

事实上，从社区管理的角度，其本身就包含着以小区为单位的，包括对人管理和对物管理在内的最基层的社会管理。但是，目前小区自治管理和社会管理恰恰是相脱节的。作为社会管理重要内容的小区物业自治管理，社区管理无法介入其中，也无法在其中发挥积极作用；而小区物业自治管理所存在的松散性、非常设性的弊端却又得不到和小区管理最为密切的社区管理的支持和帮助。因此，小区自治管理长期处于一种涣散、低效和无力的状况，不能有效的发挥其应有的自治管理作用，也不能充分调动广大业主参与小区自治管理的积极性和责任意识，更使得很多问题难以通过有效的工作机制和法律途径予以解决。

在调查中，不仅绝大部分居民迫切希望社区组织能够在小区物业自治管理中发挥作用，支持和指导小区物业自治管理工作，以有效改变小区业主自治组织的名存实亡和组织无力的涣散状况，而社区组织也普遍认为由社区组织指导、支持小区物业自治工作既能够有助于社区工作的开展，也能更好的发挥小区业主自治管理的作用。

三、建议

（一）物业管理企业和业主自治管理工作，应调整为不同机构指导和管理。物业管理企业和业主之间，是一种服务与被服务的关系。这种法律关系的性质，就决定了作为全体业主利益代表的业主大会、业主委员会和物业管理企业之间，具有事实上的利益对立性。因此，只有将物业管理企业和业主自治工作的指导和管理机关分属于不同的行政主体，才能在维护各自利益的前提下，有效地调整和促进物业管理企业与业主大会、业主委员会之间正常、平等的工作关系。事实上，根据《物业管理条例》的规定，业主自治工作的指导、管理者，既可以是房产行政主管部门，也可以是城市的街道办事处。因此，为有效解决目前小区自治管理中存在的问题，应尽快将小区自治管理工作由现在的房产行政主管部门主导，调整为由街道办事处或其委托的社区进行指导和管理。

（二）尽快施行小区物业自治管理和社区管理有效结合的管理模式，并建立在社区指导和支持下的业主委员会选举制度。

在区全面推进社区工作的努力下，区已成为全国社区建设成效最好的社区之一。在进一步建设更高水平和谐社区的工作中，小区自治管理水平的提升和管理状况的改善，无疑应成为加强社区建设的重要工作内容，也是构建小康型社区体系的必由之路。建立街道委托社区指导和支持下的小区业主委员会选举制度，既能够使小区的自治管理工作得到有效、有力、便捷的工作指导，也能够有力地强化业主委员会的工作职能，更能够将小区自治管理和社区管理有机地融合，从而更好地发挥社区工作的作用，取得社区工作更好的成效。

（三）探索建立小区业主委托的管理制度。

小区调研报告范文第4篇

危旧小区改造是关系广大群众切身利益的“民心工程”，是建设现代化滨湖大城市的重要组成部分。近年来，在市委、市政府的重视下，我市危旧小区改造的呼声依然很强烈。为此市政协主席会议决定由余成培、李晓梅副主席牵头，市政协联合瑶海区政协组织部分委员，在去年调研的基础上，继续围绕我市危旧小区改造开展调研。市和区政协调研组听取了市建委、瑶海区政府的情况通报，召开了四个城区危旧房改造办公室负责人座谈会、危旧房改造工程在建项目单位负责人座谈会，实地考察了瑶海区危旧房改造工程，调研组经过研讨，形成以下调研报告。

一、我市危旧小区改造工作的基本情况

近年来，在市委、市政府的重视下，各区和有关部门的共同努力，全市已实施改造危旧房屋建筑面积约70万平方米，近8000户居民住房条件得到了改善。从近几年危旧小区改造的实施情况来看，取得了一定成效，但总体状况仍不容乐观。据20xx年四个城区调研摸底，全市待改造危旧小区共214处，需拆除房屋建筑面积376.7万平方米，拆迁户5.75万户，涉及人口18.9万人。扣除中央驻肥单位和省属单位项目，市属待改造危旧小区仍有155处，需拆除房屋建筑面积301万平方米，拆迁户4.7万户，涉及人口15.83万人。我市的危旧小区，主要分布在老城区、工厂区和城郊结合部，房屋破旧且不成套，户均居住面积狭小且各类设施陈旧不全，居住环境差且安全隐患重，与现代化滨湖城市建设的要求不相符合，与全市跨越式发展的形势不相适应。

造成我市存在较多危旧小区和众多危旧房屋的原因：我市国有集体老企业于50年代、60年代建造的职工生活区，由于使用年限长、建造标准低、长期失修，基本上已成为危旧房；相当一部分直管公房，使用年限较长且多年失修，也成为危旧房；城市经多年扩张以及进行区划调整，市区面积不断扩大，一部分乡镇划入市区，危旧房较多的“城中村”与城市老旧生活小区混杂一起；有一些危旧房是历年积累的棚户区。

我市危旧小区改造工作主要经历了两个阶段：一是20xx年以前，出台了相关政策，通过项目合作、集资、招标、招商等多种方式，推动了无为路生活小区、自行车二厂生活区、钢铁新村、巢三付、航运南村、东区“八百户”等危旧小区的改造，实施改造危旧房屋建筑面积约70万平方米。二是20xx年以来，市政府出台了合政[20xx]50号文件、[20xx]32号文件，进一步推进危旧小区改造工作，全市共有27个项目通过向社会招标（公示）的运作方式落实了开发建设单位，占地1106亩，房屋建筑面积约69万平方米，涉及居民住户约9215户。目前有9个项目已开工建设，有12个项目已动迁或办结拆迁手续，还有6个项目正在办理规划方案的调整及用地和拆迁手续。

二、影响我市危旧房改造工作的主要问题

虽然我市危改工作取得了一定成绩，但仍有一些问题影响着危改工作的推进。

（一）认识问题

一是参与指导和推动危改工作的众多政府部门，对危改工作的重要性、迫切性和艰巨性的认识参差不齐。二是改造范围内房屋产权人认识差异大，多数产权人在满足其合理补偿要求的前提下，能够理解和支持危改工作，但也有少数产权人认为“开发商赚钱，不要白不要”，以不愿改造为由或提出过高附加条件，致使危改项目迟迟不能动迁。

（二）体制问题

近年来，我市的危旧小区改造分别由各区政府、市工司及市房产局三方分头实施，由于缺少市级强有力的组织领导机构和工作协调机制，三方实施主体在政策和规划的相互统一、资金和安置用地的切实保障等方面，协调难度很大，不利于危旧小区的成片改造、城市总体规划的实施以及旧城改造目标的实现，负面作用直接影响危改工作的推进。

（三）政策问题

一是合政[20xx]50号文件规定危改项目享受九项优惠政策，在实际运作中或是与其他现行政策有所抵触、或是有关部门认识不统一，存在难落实或不能落实的情况。据座谈会上开发建设单位反映，政策兑现手续繁琐且时间长，尤其是土地出让金先征后返政策的落实，由于种种原因迟迟未能兑现。二是按照原地安置要求，多数危改小区实施改造，只有在较高的容积率下才能自求平衡，但又面临日照要求（2小时日照）、车位要求（1:1配置）与容积率之间难以调和的矛盾。三是现行拆迁货币化补偿标准较低，给拆迁工作带来较大难度。近两年瑶海区住房拆迁货币化补偿，均价高于2700元/每平方米，商业用房拆迁货币化补偿均价在7000元至8000元之间/每平方米，都高于现行政策规定的补偿标准。

（四）拆迁问题

一是危改项目采取的是现状招标、毛地供应方式，拆迁工作由开发建设单位承担，拆迁过程中不可预见因素较多，投资风险较大，开发 建设单位参与危改的积极性不高。二是多数危旧小区原先建筑密度高、户均居住面积小、每户人口多、房屋产权复杂，住户、产权人以及产权单位对安置补偿的要求不尽统一，违章建筑和搭盖很难按照现行规定无偿拆除，安置补偿矛盾非常突出。由于开发建设单位和被拆迁方的利益难以取得一致，拆迁阻力较大，势必加大危改成本、延长改造周期。三是拆迁与土地审批手续在办理程序上存在相互制肘问题，一些已落实开发建设单位的项目因拆迁问题处于停滞状态。

（五）用地问题

一是有的危旧小区内夹杂已经撤队转户的零星土地，按照现行政策规定需要报批征用，使得项目不能及时动工。二是对于原地安置项目，存在着用地范围内出让与划拨土地的分割问题。三是对被拆迁户原房屋性质为商品住房的，在安置时按照划拨用地安置，不尽合理，极易引发矛盾。

三、几点建议

近期，市委、市政府高度重视危改工作，多次召开会议专题研究危旧小区改造问题；市第八次党代会提出了在“十一五”期间危旧小区改造基本结束的总体要求；市委、市政府主要领导多次亲临危旧小区现场实地考察调研，有关领导率队赴沈阳、抚顺、长春、成都等地考察危改工作；成立了由市委书记任组长、市长任副组长、四个城市区和市直相关部门主要领导为成员的市危旧小区改造领导小组；按照市委、市政府的部署要求，各区政府对辖区内危旧小区进行了新一轮调查摸底，市规划部门编制了专项概念性规划，市建委完成了对全市危旧小区改造项目进行整合、打捆、经济分析及异地安置点选择等工作；市建委代拟的《关于进一步加强危旧小区改造工作的意见》和《合肥市危旧小区改造实施方案》，已经市危改专题会议原则同意，修改完善后将予以实施。即将实施的《意见》，对危旧小区进行了界定，提出了“六个统一”的具体做法，对实施主体、责任主体、资金筹措、安置用地保障、政策措施、组织领导和协调机制等重要问题予以明确；《实施方案》提出了具体计划安排，明确了操作程序、安置用房建设标准及资金筹措方式等。较之以往的政策，《意见》和《实施方案》更全面、更有针对性且具有操作性，必将有力地推动我市的危旧小区改造。为使我市的危改政策更加合理完善，更有力地推动危改工作，调研组经过讨论，提出以下几点建议：

1、尽快完善城市拆迁安置政策法规。拆迁安置是危改工作的难点和重点，为了切实维护被拆迁群众利益、操作中更多地体现以人为本、更好地坚持依法行政、多方面加强拆迁安置监管工作，建议尽快出台《合肥市危旧小区改造土地转拍卖管理办法》、《合肥市危旧小区改造房屋拆迁纠纷仲裁程序》、《合肥市危旧小区改造拆迁安置方案听证程序》、《合肥市危旧小区改造拆迁房屋评估办法》、《合肥市危旧小区改造行政强制执行程序》等地方性政策法规，以配合《意见》和《实施方案》更好更快地推动全市的危改工作。建议在瑶海区和庐阳区先行试点，取得成熟经验再全市推广。

2、切实保证危改政策的统一和连续。已落实在建的27个危改项目作为我市危改工作的一部分，市里应给予足够的重视和关心，推动项目尽快建成；市里承诺的优惠政策，应加大落实力度。凡政府部门直接推动、参与操作的危改项目，应注重与《意见》和《实施方案》规定政策的衔接和统一，否则不利于危改工作的推进，很难说服被拆迁群众按照《实施方案》开展动迁。与危改小区联为一体，且有条件实行一并改造的“城中村”，可纳入危改工作计划，按照统一政策实施改造。

3、危改拆迁安置方式以异地安置和货币化补偿为主，辅以原地安置。一是实行异地安置可适当加大安置系数。为鼓励被拆迁群众选择异地安置，可适当加大拆迁异地安置系数。有关部门在群众中深入调研之后，认真加以测算，根据不同区域提出相应安置系数，对被拆迁群众应具有相当的吸引力，让被拆迁群众感到选择异地安置在经济上更合算。二是实行货币化补偿可按照评估价标准。如拆迁户不愿意到安置点，则由相关单位委托中介机构对拆迁户的合法房屋进行评估，评估价参照同等地区的商品房（或二手房价格），按评估价向拆迁户支付货币补偿款，拆迁户自行购房。三是在尊重多数群众意愿和征求各方面意见的情况下，也可对有条件的危改小区实行原地安置。

4、危改拆迁安置应更注重户均最小保障面积。目前我市国有土地私房拆迁安置实行“拆一还一”和人均最低保障面积（15㎡）政策。在实际拆迁中，不少拆迁户挂户人口过多，存在明显弊端。实行户均最低保障面积政策，将有利于解决困扰拆迁的人口难题。如拆迁户常住人口确实过多，可单独张榜公示，经确认无误，作为例外参照人均最低保障面积进行安置（或参照人均最低保障面积进行计算，超出户均最低保障面积部分执行廉租房政策）。

小区调研报告范文第5篇

一、存在问题分析

1、联建房屋产权多头。由于历史原因，小区内多方联建房屋较多，涉及单位也较多，特别是路弄5-6号、15-17号、18-20号和斜土路2060弄6号四栋房屋，联建单位较多，且情况复杂。

经过走访了解到，这四栋房屋当年是由海军部队部分工厂、总装备部后勤部华东办事处（03招待所）、公安部第三研究所、市建四公司及纺织局、船舶中专等单位出资联建，其中，纺织局、船舶中专两家单位出资不注册，委托相关海军工厂产权管理。四栋房屋共有住户139户。

目前，各单位管辖的户数如下：

（1）4806厂，所属32户；

（2）4807厂，所属16户；

（3）4819厂，所属40户；

（4）4822厂，所属17户；

（5）总装备部后勤部华东办事处（03招待所），所属8户；

（6）市建四公司，所属12户；

（7）公安部第三研究所，所属11户。

以上七家单位共管辖136户，尚有3户无单位归属。

在调研过程中，我们发现这些房屋使用年数已长，经常出现墙面渗漏、管道堵塞等问题，由于是多家联建，产权分散，无法进行统一管理，房屋长期得不到保养和维修。其中部分房屋已经通过市场交易，更换了业主，找到原产权单位要求维修更为困难，对此，居民怨气较大。

2、小区物业管理混乱。小区现有房屋，除去无人管理的四栋房屋外，主要有四家物业参与小区管理，其中高建物业18栋，汇成物业2栋，肿瘤医院物业1栋，05招待所2栋。

所有物业中，高建物业所占比例最大，尽管已经接管多年（前身是物业），但目前高建物业只承担小区的房屋维修保养和绿化养护工作。小区管理中较为重要的，也与居民日常生活紧密相关的保安保洁工作一直未予落实好，目前这项工作由居委代为管理。随着居民整体生活水平的上升，汽车的拥有量也在上升，小区的停车矛盾也较为突出。又因为小区出入口较多，保安力量薄弱，小区存在一定的治安问题。居民对这两方面的意见较大，矛盾也直指居委。我们认为，小区三驾马车配比失衡，居委承担了不应承担的责任，对他们的日常工作也产生了较大的影响。

3、房屋老旧、不成套房屋较多。小区建造年代较早，各类房屋问题正在逐步体现出来，特别是整个小区内有11栋房屋不同程度还存在不成套房屋（煤、卫合用），总建筑面积为21629平方米，居民生活条件较为艰苦，要求成套改造的愿望也非常迫切。

二、意见建议

1、理清产权关系。据了解，由街道办事处牵头，已经会同街道房地办、居委和业委会，对小区单位联建房情况进行了走访调查，基本排摸清了房屋产权关系。对一些在外地的产权单位，街道方面也要千方百计取得联系，建立较为畅通的沟通渠道。

在调研中，我们了解到各家单位都非常欢迎和支持街道关心解决这些房屋的管理问题，4819厂（舟山）驻沪办事处主任马大成同志表示：“早就愿意将所属房产移交给有关物业管理部门，20万维修基金也一并移交。”4822厂（镇江）驻沪办事处主任梁文伟同志说：“感谢街道帮助我们解决长期没有解决的问题，单位在外地，住户找我们还真是力不从心，我们愿意将维修基金全部移交。”七家产权单位都非常支持街道的工作，愿意将所管辖房屋全部无条件地移交给相关部门，并已写下意向书，还提供了其管辖住户的门牌号和业主姓名。

因此我们建议街道、房地办和区房地局物业科协作，高建物业配合，加紧对这些房屋资料的归集和移交，早日将这些房屋纳入正常的物业管理。

2、托底物业管理。针对小区物业公司较复杂的情况，我们建议由街道办事处牵头，召集各相关物业公司共同协商解决小区内的物业管理问题。针对小区物业入不敷出的情况，一方面居委、业委会加强对居民的宣传工作，让居民理解和支持物业公司的现状，另一方面，由街道对物业管理公司进行托底，维持小区的正常管理运作，避免小区出现物业管理费收缴率低，物业管理水平下降的恶性循环。

3、改造老旧房屋。据了解，针对小区房屋年久失修的情况，街道近年来花大力气对小区房屋分批、分阶段、分类型地进行旧住房综合改造。现在小区大部分房屋都已经完成了综合整治。特别是对四栋无人管理的房屋，街道和区房地局匹配资金，全额出资，在今年9月份完成了房屋的综合整治和二次供水设施改造，小区剩余房屋也已经全部列入街道年旧改计划，针对不同房屋进行综合平改坡改造、综合整治和二次供水设施改造。对小区的不成套房屋，街道成套办也已着手落实改造方案。

小区调研报告范文第6篇

关键词：旧城区；配套设施；住宅小区；适宜居住性

40多年前，“住宅小区”这一概念从国外传来，与之同时到来的还有现代主义“功能分区”和“邻里单位”模式的设计理念，我国八十年代的城市中，宽大的马路、大规模的城市拆迁、高楼大厦和“住宅小区”在我国大江南北大范围的推广，构成了我们生活中的一部分。当年的某某胡同、某某组团被某某“住宅小区”堂而皇之的取代。过去的胡同、街区为大面的“住宅小区”让道，似乎小区开发和小区设计成为了理所应当的。

实际上，规模过大，模式过于单一，普遍呈围合式的封闭格局的住宅小区导致城市住宅区缺乏适宜居住性，邻里之间的关系淡漠，街道活力和城市的多样性丧失，城市交通受阻，建筑风貌趋同等一系列的问题也随之而来，这种现代主义的产物使城市缺少了其社会功能，它带给城市的更多是隔阂、冷漠和社会生活的衰败，使得社会生活变得缺乏温暖。

《雅典》中曾指出：居住是城市的四大基本功能之一，居住用地是城市的基本及主要的用地单元之一，一个健康、文明、舒适的住区人居环境是城市其他功能得以有效发挥的前提和基础。 现如今的住宅小区不仅仅只是满足居民对遮风挡雨、生活起居的基础物质需求，也应该满足居民对心理、审美等方面的精神需求。文中通过对苏州市姑苏区养蚕里小区的实地调研，了解都市中老旧住宅小区的现状特征，探寻适合当今社会发展的，以人为本、居民参与度高的适宜居住性小区的发展模式。

第一章 调研对象及方法

第1.1节 调研对象

本论文研究对象为苏州市姑苏区养蚕里新村小区公共环境现状。

1.2调研方法

1.2.1文献资料法

本文运用了文献资料法，对养蚕里新村的区位等进行查找阅读，并且通过网络检索关于现代城市住宅小区建设、社区理论资料等，了解了同类研究的现状，总结出了同类城市老旧城区中的住宅小区的现状，总结出目前存在的问题，从而为论文提供现实情况的依据。

1.2.2访谈法

对养蚕里新村的居委会工作人员以及小区里的居民进行了深入访谈。了解小区基本情况的基础上，了解居民对小区功能上的需求和未来改造新期望。访谈后得到的结果具有较高的可信度。

1.2.3实地调研法

由于小区的车辆和居民的活动是不断变化的，为了保证调查的真实性和有效性，笔者采取了实地调研法，目的是对养蚕里新村小区在不受干预的情况下，通过笔者的感官进行有目的、有计划的了解和描述。主要涉及到养蚕里新村小区周边设施和其功能分布，小区中的道路、停车位、绿化现状，居民的对小区的功能需求情况等。通过亲自实地考察，收集宝贵的信息，为下一章节中小区公共环境现状的具体分析提供更多的支撑材料。

第二章 调研结果及现状分析

第2.1节 住区概况

养蚕里新村小区位于竹辉路以南，内城河以北，竹韵桥以东，玉兰新村小区以西。抗日战争前此处有浒关蚕种场所属“大有七场”，自建大桑园供种蚕所需。附近有十余户农民，便称其居地为“养蚕里”。苏州沦陷时蚕种场被日军破坏，至为荒凉。70年代末，在此处建造住宅新村，原名航运新村，后改名为养蚕里新村，剩余地段仍名“养蚕里”。

养蚕里新村内交通量较大，人流量较多，周边的公共服务设施较多，小区的北面是养蚕里农贸市场和建设工程市场管委会，东面是竹辉社区卫生站，周边例如旅馆、超市医院等商业设施较多，幼儿园和小学距离小区都不远，但是缺少初中。竹辉路主干道上有多路公共汽车到达养蚕里新村小区，交通非常便利，地理位置相当优越。（如图1）

图1

第2.2节小区居民构成概况

居民是小区的重要组成部分，没有人居住的社区不能称为小区，没有居民参与度的社区更不是一个好小区。

在苏州，中低收入人群有相当部分集中在旧城区内，其居住形态可以分为两种。一种是有一定居住历史的老式房屋，其中有一些事具有保护价值的。另一种是以旧城老化街区、经济效益差的工厂企业单位旧有公房、老式福利房。采访当地居委会工作人员得知，养蚕里新村的大多数居民都是原轮船运输公司的职工。养蚕里新村小区的居民的同质性较高。受访居民对小区内部的环境非常熟悉，表示在小区里居住的有熟人或者朋友。但有被访居民感到小区内治安不安全，希望加强对小区内部的管理。

第2.3节 养蚕里新村小区公共环境现状概况

养蚕里新村小区是苏州典型的老旧城区中的住宅小区之一， 该小区建于上世纪八十年代初期，限于当时的条件，一些基础设施没有配套，本身存在着许多先天不足的地方，加上二十多年的风雨侵蚀，造成了公共设施的严重损坏，小区内绿化面积少，自行车车库及车位缺少，道路狭窄，存在着较为严重的安全隐患，小区内的居民没有公共的活动场所等。在快速城市化的进程中，这些小区内部存在的问题，在未来的新社区设计中都是值得探讨的。

2.3.1 小区规划布局现状

据现场实地调研总结，养蚕里新村小区三面环内城河，小区入口有道闸和门房，派驻保安，南边的出入口除夜间外并不关闭。因此养蚕里新村小区并不算一个典型的封闭式住宅小区。

小区里住宅多为6层以下的多层住宅，小区内部建筑规整的一字排开，中间留有必要的道路、停车位、建筑前绿化。建筑形态、建筑材料、色彩和质感都较为单调，未做细致的设计。同时由于缺乏物业管理，住宅立面由于居民的乱搭乱盖而变的面目全非、影响了小区道路空间的整体形象。小区内同时缺少中心绿地广场等方便居民活动的公共空间。

当我们的住宅小区变成了一种模块，一种可以重复的复制、黏贴的标签。被复制出来的城市住宅小区模式基本采取封闭式，模式过于单一，其存在的缺陷给城市的建设也带来了“城市病”等许多问题，面对城市流动人口和交通量的极具增加，住宅小区变成了一个独立于城市空间、城市交通的区域。高高的围墙把小区围合起来，里面种上一定面积的绿化、配备一定数量的停车位，加上行列式的住宅楼，或者是将高层建筑沿周边式布置在小区的外侧，内部安排多层住宅和公共设施，隔绝了小区与外界的自然联系。这样模式单一的老住宅小区在都市中比比皆是。难道一个好的住宅小区不应该是开放的、同时又是安全和私密的吗？

2.3.2 小区道路交通结构现状

养蚕里新村小区内道路狭长，小区路面不平整，路牙石破损残缺，导致道路不畅通，小区中没有专门考虑停车场的设置，因此大量的小汽车只有临时停靠在小区路边，占用了小区的街道空间。小区内车行道断面宽度小于5米，机动车进入、行驶和调头都较为不便。小区街道实行的是人车混行，人行道与车行道在同一断面。（如图2）道路周围绿化较少或没有，少数楼前有绿化带，绿化格局不优，绿化看似常年没有维护，各种违章建筑侵占绿地、道路，人流量车流量大时，造成交通堵塞。

据采访，大多数年龄大的居民的日常出行依靠公共交通和电瓶车。小区内利用住宅底层空间和楼与楼之间的公共空间作为自行车和电瓶车的停放处，年轻人多为开车出行。但小区中并没有预留足够的停车位给居民，除了利用沿河道的空间和住宅楼外空地处划分停车场，在小区的西入口空地处，形成了室外停车场，一定程度上满足了汽车的停放问题。（如图3）

图2 图3

2.3.3 小区公共配套设施现状

养蚕里新村小区的基础设施陈旧。小区周围的公共设施分布较为集中。东入口处有一个露天广场，广场上设有一些健身娱乐设施（如图4），卫生站位于住宅小区的北部，西入口处有一个大型的农贸市场，小区中心设有幼儿园。小区北临主干道竹辉路，商业设施较多，有超市、餐饮、宾馆等。小区内有居委会和居民活动中心各一个。

通过实地调研观察发现，小区安全设施和消防设施也不完善，居民私拉电线，消防设施没有维护；小区的路灯、通讯设施不完善，路灯、楼道灯多数被损坏，电话线老化，网线进入小区不方便，邮箱生锈被废弃（如图5）；小区中没有设置物业管理，门卫也形同虚设。

图4 图5

2.3.4 小区居民社区参与现状

通过对居委会工作人员的采访得知，养蚕里新村小区自行成立了党支部和小区居委会，成员多为小区居民中的骨干，结合整个小区的特点，开展一系列的健康向上的文化活动，同时小区内还有许多自发性活动和社会性活动，街道活动的主体多为老人。尽管被访者没有提到公共活动空间的问题，但通过观察很多老人内城河边聊天，缺少老人活动的空间。

第三章 适宜居住型的住宅小区的规划畅想

第3.1节 小区道路形态与居民交往

在住宅小区中，我们经常会发现这样的现象：在社区入口、不同的交通体系汇合的地方，居民的生活丰富、交往频繁，而其他区域的专门提供给居民步行的道路则往往比较少有人在此停留；还有一种现象：当小区中的公共活动空间与小区内主要步行道路的相对距离较远时，居民聚集在一起活动的次数也会相对减少。而当小区中的公共活动空间设在小区入口或者与各个步行道路紧密相连时，居民也会明显的聚集到此活动。 这些现象都证明，居民的活动和聚集在一起的交流的次数是和小区内道路系统的的合理性成正比的。

当今社会，新的住宅小区的形成，居民大部分是来社会中的各行各业的，他们可能从未有交集，而小区的认同感和邻里关系网络的形成与居民之间的日常生活中偶遇及进而发生的非正式交往关系的机会是有着重要的关系的。在这样的住宅小区中，道路系统的设计能够使居民在日常生活中偶遇的机会较多时，居民们就会无意间相互熟识，进而发展到相互沟通，相互帮助的邻里关系，促进和谐住宅小区的形成。

因此，小区街道系统的结构形态、道路系统与不同功能空间入口的关系等，对居民的交往的形成均有重要影响。

第3.2节 归属感和积极空间的创造

古人云“居住乃心性之器”。所以居住表明人们的身心归属于特定的生活环境。在适宜居住型小区公共设施的配置模式中，可以尝试去除围墙，以组团代替小区，使区内的公共设施更多地承担城市功能，同时将城市公共设施引入居住区内部，使之成为一个有机体，健康运作，和谐发展。

适宜居住型应该针对社区内老年、青年、儿童不同的人口组成，根据以人为本的原则，分别作出不同人群的设计应对。小区内部街道，也是公共活动的中心、休闲的中心，街道不需要很宽，但是必须是宜人的，能让居住者体会到步行的乐趣，重新找回街道的感觉。居民还有亲近大自然的需要，所以社区内绿化不能为了摆设而存在，而是为了实用。不是简单的种植花草，既要考虑日照要求和绿化空间，社区的绿化尽量顺应自然，不要求太多，让人有回归自然的感觉。公共空间是社区的主体框架，公共空间规划好坏与否直接决定了小区的整体感受。

总结

通过对养蚕里新村小区的实地调研分析，都市老旧城区中的旧住宅小区在规划布局、配套设施、公共参与、道路交通结构等方面都存在着一些问题。作为旧小区，提高它的适应居住性是势在必行的。笔者认为宜居是是适合人类居住和生活的，不论是住宅小区还是其他的公共配套设施，是宜居的自然生态环境与社会和人文环境的完整统一体。

如何衡量一个住宅小区是否是适应居住型小区，不仅要看整个小区的规划布局、住宅建设、公共配套设施、绿化环境等硬件环境，还要看整个小区居民在衣食住行等方面的融洽程度等软件环境。

建设适宜居住型小区，满足社区居民的多元化的需求，始终要围绕着整个小区的核心――居民，小区设计应围绕着居民的活动这个中心。

参考文献

[1] 周均清著，《快速城市化时期城市住区问题研究》，华中科技大学出社，2008.

[2] 杨德昭著，《新社区与新城市：住宅小区的消逝与新社区的崛起》，中国电力出版社，2006.

[3] 韩光煦， 韩燕著，《小区规划：住宅与住区环境设计》，中国水利水电出版社， 2013.

[4] 城市居住区规划设计规范[S].中华人民共和国国家标准 GB50180-93，2002.

小区调研报告范文第7篇

安置房小区的物业纠纷是城市化推进以来各级部门普遍关注的一个重大民生问题。雨花台区人民调解委员会通过对辖区内安置房小区出现的主要矛盾纠纷进行了认真调研分析，力求减少矛盾纠纷、理顺各种管理关系、提高对安置房小区物业纠纷的认识，为解决好安置房小区的物业纠纷提供有益的思考。

一、安置房物业纠纷现状

目前在雨花台区的铁心桥地区、西善桥地区和板桥地区有大量的安置房小区。西善桥地区有52个居民小区，其中安置房小区26个，铁心桥地区7个社区，其中两个社区为全市两个大型安置房小区景明家园和春江新城，另外5个社区都有安置房小区。物业矛盾纠纷的出现有三个方面的因素。

1.业主因素。大多数村民身份转变后，并没有像真正的市民一样去了解、接受、参与物业管理，导致有的安置小区物业与业主之间存在多种矛盾，最突出的共性问题有：(1)部份居民思想观念旧。一些新市民受传统散居村落影响，缺乏整体意识，个别业主只顾自己利益，在公共部位私搭滥建，致使部分公共设施不能正常使用；缺少对房屋结构安全的相关知识，少数业主认为房子是自己的，属私有财产，便无所顾忌地在自己的小天地里，私拆乱改；对集中居住的新建小区不适应，一些业主私占绿地停车位不仅破坏了小区的整体规划，更侵害了其他业主的合法权益；(2)部分居民生活习惯难以更改。老的生活习惯一时难以改变，垃圾乱堆乱放，到楼下绿化带的树木之间拉扯绳索晾晒衣物，墙壁上乱贴乱画，私养大型宠物或家禽，在小区宠物粪便随处可见，物业公司在管理中容易与业主发生纠纷；(3)业主服务消费意识淡薄。大部分安置小区业主从原来的村落搬迁到新建小区，作为村民从来都无需交纳物业管理费和垃圾费之类的费用，而且拆迁安置都是政府行为，这些业主认为这些费用应该由政府买单。他们对物业管理的概念比较陌生，不知道物业服务本身就是一种商品。消费享受服务的意识不强，没有缴纳物业服务费的概念，直接后果就是导致物业运转困难，服务质量下降，形成恶性循环。

2.物业公司因素。(1)安置房质量缺陷。安置房质量上的缺陷造成的后果往往会由后期物业来处理。小区通过综合验收，向业主交房时还存在一些遗留问题。如区域内的环境、道路、相关配套等设施未完工，影响业主入住；房屋外墙、飘窗、阳台渗漏等，引发业主不满；电梯、电子对讲门、监控设备存在故障，招来业主指责。工程质量遗留问题很难及时得到根本解决，这些问题带到业主入住阶段，多数业主理解为房屋质量以及安置前的有关承诺没有兑现，责任应由物业公司承担，从而很容易造成业主与物业公司之间的对立情绪，给物业管理带来相当大的压力；(2)服务质量上的诟病。保洁不满意、修理不及时、巡逻不勤快、绿化不到位、车位不足和车位分配的不透明等问题都容易引发业主的不满；(3)物业管理公司不够职业化。在安置房小区居民入住后，为了快速地给居民提供物业服务，保障居民的基本生活需求，各街道的社区组织成立了物业公司为居民提供服务，从业人员的职业化程度不够，往往以管理者身份而不是服务者身份自居，必然影响到物业与业主之间的和谐关系。

3.相关管理小区物业的行政主管部门因素。相关管理小区物业的行政主管部门未能及时指导安置房小区成立业主委员会。很多安置房小区在入住几年后仍没有组建业主委员会，这样个别业主和物业管理企业之间的矛盾因缺乏沟通渠道而无法解决，为小区正常的物业管理埋下隐患。很多重大事/，！/项没有业主委员会同意，物业公司也无能为力，比如维修基金的使用，导致居民认为物业公司不作为，引发矛盾纠纷。

二、减少安置房小区物业纠纷几点建议

1.成立业主委员会。相关部门应及时指导保障房小区成立业主委员会，保障房小区中居民大多数是由附近村民搬迁过来，通过业主委员会的形式重新构建“熟人社会”；(1)方便个体业主与物业公司之间进行沟通；(2)通过业主委员会，方便物业公司对房屋出现的较大质量或故障问题及时处理，方便群众生活；(3)通过业主委员会宣传小区居民责任与义务，配合物业公司逐步将物业费用收取工作正常化。

2.培养能够适应市场变化的优势物业公司。要逐渐走出社区“托底”式的物业公司模式。物业企业要推行公务公开、财务公开，物业服务企业与业主间要形成相互制约、相互支持的管理机制。同时，要全力做好公共部位维修资金的收缴工作，为小区的长远发展提供资金保障。

3.聘用和培养专业化物业人员，提高物业服务水准。要在人员配置上把好关口，提供能够切合居民需要的优质物业服务。一是选拔聘任一批责任心强、业务素质好的人员充实到物业管理一线队伍；二是加强从业人员的岗位培训，提高他们依法履行职责能力；三是提升人员素质，物业从业人员要认真学习法律、规章、相关业务和小区管理理论，开拓工作思路，切实做到服务好保障房小区居民。

小区调研报告范文第8篇

物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。从而使物业发挥其使用价值，并使物业尽可能地保值、增值。物业管理的对象是物业，服务对象是人，是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动。

二、物业管理市场现状

物业服务企业是按照市场化运作产生的，其根本目的是通过提供有偿服务获取合理利润。现在大家都认为物业服务行业是朝阳行业，属国家大力扶持和鼓励的行业，要使其日益成长壮大，首要问题是保证其不能亏本运行，否则谁也不愿从事这个行业。而目前的实际现状是普通住宅楼（特别是老旧小区）各物管企业兴趣不大，写字楼、高档公寓大家争着干。其根本原因就是普通住宅楼收费标准低，居民的消费能力也低，而矛盾特别多，物业服务企业只能保本甚至亏损。

下面主要针对普通住宅楼（老旧小区）的物业管理进行研讨

1、无物业管理老旧小区问题多多

上世纪九十年代前建成的住宅小区，大多是单位福利房、拆迁安置房等普通住宅。房改后，房屋产权性质发生了变化，由业主个人和未参加房改的公房原产权单位混合而成的开放式小区（如上海路菜场片区，有单位购买的商品房分给职工和拆迁安置房），实际形成了无管理的状况：居住环境差、安全隐患多，偷窃事件常有发生，却无人管理；屋面漏水、墙面渗水、管道堵塞、化粪池漫溢、电线老化、楼道灯损坏等房屋公共设施无人维修。

由于老旧小区无人管理，住户就像一盘散沙，遇到问题大家都只能干瞪眼，“脏、乱、差”几乎成为这些老旧小区的代名词。

2、有物业管理的普通住宅，物业公司运行不堪重负

在实行房屋货币拆迁前，城市拆迁是实行实物拆迁的。上世纪九十年代前大多是多层安置房，九十年代初起，陆续出现了高层拆迁安置房。而高层住宅的配套设备远远多于多层住宅，主要是电梯、水泵、消防设备、配电房等，没有人管理是不行的。当时这种高层安置房建成后都是由开发商的物业管理公司接管的，物价部门批准的收费标准也是最低的。

以我公司的项目为例。是我公司10年前交付使用主要安置拆迁户的高层楼房，由我公司下属的物业服务公司接管其物业管理。十年前批准的物业费标准是0.3元/M2•月，十多年后的今天仍然是0.3元/M2•月。现将其物业管理费用作如下分析：如果仅仅考虑住宅部分的物业收入，十年前基本能够支付物业管理人员的工资。而在今天，物管费标准至少需增加0.4~0.6元/M2•月，才能够满足工资开销。由于我们这两处含有裙房非住宅物业，所以才使得工资支付亏损有所减少。但从整个物业管理成本来看，这两处就使得物业公司亏损近20万元/年。

再加上电梯、水泵等公共设施经过10年的运行，已到更换期。每年物业公司需倒贴几十万元的各种维护、保养费用，物业服务公司早已不堪重负。这种模式如果再运作下去，一旦物业管理企业自身支撑不下去，唯一的选择就是离开。

依照现行的相关规定及市场运行机制，我们完全可以选择退出，以减少企业的亏损。但是我们没有，我们坚持了十年。其根本原因就是我们没有忘记企业的社会责任，没有忘记群众的根本利益。一个企业如果没有社会责任感，是不会得到社会的认可，也不可能长久的、可持续的发展壮大；一个企业如果没有社会责任感，就像一个人忘记了含辛茹苦的抚养了自己的父母，是会遭到人们的唾弃。与此同时，一个企业要想回报社会，对社会做出更大的贡献，仅靠社会责任感是远远不够的，要具备一定的能力。这个能力要在发展壮大中增强。只有在适度盈利的条件下，才能挑起回报社会的担子。一个没有盈利能力的企业不能称其为好企业，也根本谈不上回报社会。

简而言之，亏本经营物业管理，是管不好物业的，最终受害的只能是住户。

3、老旧小区出新后面临的新问题

老旧小区出新工程是区委、区政府落实“以人为本”发展理念，改善城区老旧小区居住环境、提高居民生活质量、提升城区品位的办实事工程，但出新后出现了新问题。

（1）物业管理没有跟进，公共设施运行无资金保障

在早期的小区出新工作中，由于没有落实出新后的长效管理，物业管理没有跟进，造成“一年出新；二年回潮；三年脏、乱、差、损；四年再出新”的现象，以至于三度出新、四度出新。，由于无人管理，很快就被破坏殆尽，又需重新出新。

楼道亮化也是出新的亮点。可我们经常看到亮化不久后，楼道又失去了光明。究其原因，最主要的是电费无法解决。有些地方靠发动党员“认领”，这也不是长久之计。其实，在实施亮化工程时，也应融入“低碳”概念，可以采用新光源（如太阳能）。现在市有些小区准备试点了。如果能结合小区出新，采用“低碳”亮化，无疑对巩固出新成果大有帮助。

出新前考虑后期管理之便，出新后引入物业公司，加强长效管理，才能有效防止陷入“出新－回潮－再出新”的怪圈。

（2）物业费标准过低，物业公司无法正常运转

这种情况和前面的第2种（有物管的高层拆迁安置房）类似。

为了保持小区出新的成果，曾经也有物业公司参与了出新小区后的管理。但由于这些老旧小区的居民普遍收入偏低，“花钱买服务”的物业意识淡薄，物业费收缴缺口大。从调查情况看，和两年出新的21个小区中，15个小区有六家物业公司进驻，其中三家比较大，1个小区由原物业公司管理，但因无法收取物管费而退出。据了解，三家较大的物业公司皆亏损10多万元/年，其他小企业情况更糟糕。

据调查，上述15个小区共托管面积65.91万m2，物业费标准0.25~0.35元/㎡•月，亏损158.61万元，人员工资支出占大头。如年出新的钟阜路2号小区，出新前是出了名的脏、乱、差，出新后，引进了商厦物业公司进行管理，物管服务也得到了广大业主的好评。但是，该小区总建筑面积99100m2，物业收费标准为0.25元，全年应收29.73万元（100%收缴），年调查小区的物业费收缴率只有49.8%，一年约14.8万元。物业公司为了管理好小区，按照标准配备了20名工作人员，工资支出32.28万元/年，不计算公司其他运营成本及营业税，年亏损17.48万元。这样必定造成物业公司无法正常运行，只能撤出。

（3）虽有物业管理企业介入，但未成立业主委员会，大型维修无法实施

一般老旧小区（包括高层拆迁安置房）都没有成立业主委员会，如果遇上需要维修或更换与业主生活、安全息息相关的大型设备（如水泵、电梯、消防设备等），经费就无处着落。于是业主“病急乱投医”，去找原房屋开发商，或向部门投诉。其实他们不知道，房屋、设备、管线等都是有保修期的，超过保修期的维修，不应由开发商承担。《市物业维修基金管理办法》宁政发〔〕8号文第二条、第三条、第四条都有明确规定，物业维修基金专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满的大修、更新、改造的维修保障资金，但前提是要成立业主委员会或三分之二以上的业主讨论通过使用建议，才能申请使用物业维修基金，否则要维修、更新大型设备，几乎是不可能的。

三、探索老旧小区物业管理新模式

随着群众生活水平的提高，大家普遍认识到住宅小区有无物业管理，直接关系到生活质量的高低。同时，房屋的保值、增值也与是否有物业管理以及物管水平的高低密切相关。但是在现实生活中存在着一方面迫切要求物业服务，另一方面又面临消费能力不足的问题。

鉴于以上的调研分析，我们大胆地提出了“属地管理、专业服务、政策扶持、业主自助、门栋自治、三位一体”的物业管理新模式。

1、实施属地管理

这一点其实有关部门已经在试行了。街道成立了“两站一中心”即“物业管理矛盾投诉调解站”，“物业应急维修服务站”，“物业服务中心”，全面接管小区物业管理问题。只是试点地区有的落实不到位。

年12月3日，在住宅区物业管理体制创新工作现场推进会上，市房管局局长陆春林表示，在年12月底前，全市的各个街道将成立物业管理领导小组，到2010年3月，各街道都将成立“两站一中心”，同时，市也相应制定了街道物业服务中心物业服务收费标准。主要内容是：街道物业服务中心为暂不具备市场化物业管理条件或无人管理的住宅区提供物业基本服务，属于社区公益服务性质，实行政府补贴、有偿服务、合理收益、收支平衡或保本微利的原则。街道物业服务中心提供的物业基本服务主要包括公共秩序维护、清扫保洁、绿化养护；共用部位、共用设施设备日常维护管理；下水道疏通、化粪池清理等，物业服务费收费标准是：多层住宅0.2~0.4元/㎡•月，高层及小高层住宅为0.4~0.6元/㎡•月

市物业管理部门自去年上半年开始，在全市范围内挑选了10个街道，进行了物业体制创新试点，设置了“两站一中心”。据秦淮区房管分局相关人士表示，他们区的5个试点街道，物业管理补贴达到了150万元，对一直无人管理的老旧小区，则由街道收费管理。交由街道托管的老旧小区物业费收缴率达到了70%，半数以上的小区收缴率超过90%。

不过据我们所知，有些试点街道落实的不理想。比如区的试点街道中央门街道，其所管辖的三牌楼地区，这里的住宅大多是十多年前的拆迁安置房，没有物业管理，也没有收物业管理费。小区公共设施的维护理应由实行试点的中央门街道物业服务中心进行管理。可是，前不久这里的设备出现问题，街道居然找到原开发企业，这是没有道理的。试想一下，如果是外地的开发企业，他们可能早就离开了，还能找到他们吗？再说，房屋保修期都是有规定的，设备只能保两年。而且，作为试点的街道，政府都是给予补贴的。所以，作为街道的物业服务中心，应端正思想，真正管理好无物业管理的老旧小区，敢于承担责任，为民服务，做到管理到位。

2、引进专业服务

试点时毕竟“点少面窄”，人员管理分配跟得上。而一旦推广起来，特别是我们区，老旧小区多，管理人员和精力显然严重不足。同时也为了能规范化长效管理，物业服务逐步过渡到市场化管理，可以吸收正规物业管理企业参与老旧小区的管理，由街道牵头成立小区物业管理公司。但要保证物业服务企业不能亏损经营，要保本微利，否则，物业管理是不会长久的。

3、加大政策扶持

主要是从两方面给予政策扶持。

一方面是针对物业管理企业的。政府有关部门应制定相关规定，建立规范的物业管理经费不足的补贴机制，对参与老旧小区管理的物业公司，按照管理面积给予补贴，适当减免物业管理企业的税费。

从前面的分析不难看出，要维持物业管理企业的正常运行，住宅物业管理费多层至少要达到0.6~0.8元/㎡•月，高层0.8~1.0元/㎡•月，这与市里制定的街道物业服务中心物业服务收费标准相差甚多。相差部分就要靠政府给予补贴（事实上在试点小区，政府都进行了经济补贴）。如果以多层来测算，向居民收取0.3元/㎡•月，收缴率预计70%，（相当于收缴率按100%时，物业费0.2元/㎡•月），而多层物业管理成本实际至少需要0.6元/㎡•月。区老旧小区面积约500万㎡，若按0.4元/㎡•月补贴，政府每年需支出约2000万元作为后期物业管理的费用。

另一方面是针对低收入住户。政府应当提前考虑到这些低收入人群的民生问题。许多地方已经采取对普通小区实行财政补贴的方式，就像政府对经济困难的人群在无力购房的情况下，根据不同情况可以申购经济适用房、承租廉租房，以使这部分人群也能改善居住条件。同样对低收入人群采取物业服务费补贴政策，建立完善的低保户物业管理费补贴申请、审核、进入和退出机制。可以采取“先交后返”的物业费收取办法。努力做到低收入居民也能交得起物业费，享受到改革开放的成果。

4、探索业主自助

鼓励有一定劳动能力的低收入者“以工代费”，通过应聘到物业公司从事清扫、门卫等服务工作，抵交相应的物业服务费。

5、推行门栋自治

建立以门栋为单位的共有设施设备使用、维修责任分担的物业管理模式。同一门栋的住户相互比较了解，也容易沟通。由于超过保修期的设施设备只能由业主自己解决维修和保养费用，所以，他们自己管理共有设施设备会更可靠，维修更及时。

6、实现“三位一体”

建立社区托管中心、业主委员会、物业服务企业三方互动的物业管理机制。

我们已经知道要想使用物业维修基金，必须由业主委员会出面申请。可见业主委员会是多么的重要。所以要由街道牵头尽快成立业主委员会，这样才能动用维修基金对共用部位、共用设施进行维修和更新改造。比如，上世纪九十年代末建成的上海路菜场片小区，消防系统管道和设施由于无人管理，造成无法正常使用（当初交房时都是通过验收的）。要想恢复消防系统的功能，业主完全可以在成立业主委员会后，向市管理住宅专项维修基金的部门申请。

小区调研报告范文第9篇

一、当前消防安全管理存在的主要问题

物业管理作为城市社区管理中一个重要的基层管理体系，在我国起步较晚，要走向成熟的社会化、专业化、企业化和经营化的物业管理，还有许多问题值得探索。消防安全管理作为物业管理的一项重要工作，目前还存在着许多亟待解决的问题。

（一）物业管理的民事商务行为，涉及行业多管理内容多

尽管这些年出台了一系列规范物业管理的法规、政策，但现有的法规、政策对物业消防安全管理的法律地位、管理责任、管理维护经费，以及法律责任未作明确的规定，致使物业消防安全管理中产生的大量矛盾纠纷得不到解决，司法机关对日益增多的物业管理案件也因缺乏法律依据难以及时解决，例如消防设施设备管理维护责任不明确、维护费用不落实，发生火灾后消防设施成为火灾的殉葬品，火灾责任和赔偿责任等都难以明断。

（二）房地产开发建设与物业管理脱节

不少房地产开发商未从物业的生产、流通与消费的全过程出发来设计、施工和监督。这种建与用、建与管脱节的现象，造成物业投入使用和消费过程中建筑消防安全分区、分隔、疏散不合理，消防设施设备不齐全不配套，留下先天隐患。

（三）物业消防安全管理职责不明

物业消防安全管理涉及到消防设施维护等有形管理和物业区用户日常消防管理等无形管理，至今没有准确界定物业管理作为企业行为，以及应当履行的消防安全管理的工作范围和内容。

（四）物业消防安全经费明显不足

消防安全管理经费涉及消防设施设备维护和日常消防安全管理费，管理经费主要来自两个渠道：开发商提供的一定比例的物业管理维修资金和物业管理公司向业主或物业使用者收取的物业管理费。但这又引出以下问题：一是开发商提供的物业管理维修资金没有法定主管部门监督提留，开发商成了“只生孩子,不养孩子”，全部由业主和用户来承担造成物业管理收取费用过高，维修资金难以落实；二是业主和用户受传统住房消费观念的影响，往往将物业管理理解为无偿服务或低偿服务。加之物业管理公司与业主之间仅靠契约，使消防管理费用难以收取；三是物业管理资金筹措、使用、管理不统一、不规范，使缴纳者产生误解、拒缴或拖延。

由于消防管理经费的不落实，造成物业管理及消防管理不落实，物业运营几年后消防设施设备因缺少维护，形同虚设。

（五）物业消防安全队伍不专业

目前物业管理的职业队伍尚未形成，作为专业技术性较强的消防安全管理人员更是严重缺乏，面对物业管理中设置的现代消防设施，物业管理人员往往知之甚少。

二、物业消防安全管理的必要性

（一）是住宅多元化特性的要求

随着住宅商品化、市场化以及住房制度改革的推行，出现了房地产建设投资和营销渠道的多元化，一个住宅区域、一幢大楼物业产权多元化，且多家占有使用的多重化、分散化管理的复杂状况。而一个住宅区域、一幢大楼的消防安全整体性、消防设施设备配套性，以及消防安全管理，这都要求有一个统一的物业管理企业来实行消防安全管理。

（二）是住宅功能多样化的要求

随着城市现代化进程的加快，城市建筑物向高空和地下不断延伸，建筑物的使用功能日趋多样化和复杂化，消防设施设备愈来愈多，功能也愈来愈复杂化、智能化，客观上要求消防安全管理具有专业性和技术性。

三、关于加强物业消防安全管理的思考

物业管理是一个发展前景广阔且有待于开拓的新兴行业。其中消防安全管理占有重要的地位和作用，因此，做好物业消防安全管理工作不仅是当前，更是今后长期的工作。笔者认为要做好物业消防安全管理工作，需处理好以下几种关系：

（一）理顺物业消防安全管理的各种关系，建立市场经济体制下的物业消防管理体系构架

以法规的形式确定物业消防管理中各主体的法律地位和相互之间的权利义务关系。业主或物业使用人与物业管理公司之间的关系是平等的民事主体关系，是委托与被委托的经济合同关系。业主或物业使用人享有在管理中的决策权和监督权，负有服从物业整体消防安全的管理、合理利用物业项目、确保消防安全、承担相应费用的消防安全管理义务，物业公司必须按照法律法规、行为规范标准及业主委托合同的约定，实施消防安全管理，确保物业消防安全管理工作接受公安消防部门、业主及物业使用人的监督。

（二）建立完整、系统的物业消防安全管理法律规范体系，规范运作形式

制定物业消防安全管理基本法律、法规及实施细则，以规范政府主管部门、物业公司及业主或物业使用人的行为，协调其相互间的各种关系，将物业消防管理纳入法制化和规范化的轨道，同时制定统一的物业消防安全管理行业标准和规范，如公共消防安全契约、住户消防安全手册、物业消防安全检查规定，消防设施维修资金标准及实施方案规定，消防安全管理费收支规定，维修养护消防设施规定等。

（三）建立和推行物业消防安全管理早期介入制度

房地产开发、流通、消费是一个连续的过程，在物业的规划设计、开发建设阶段就应明确听取物业管理企业的合理意见，对隐蔽的消防设备应实施专业化物业消防安全管理监督和认可制度，|考试|大|并且严格把好验收、交接关。这种建管结合方式，能提高物业的有效价值。

（四）建立高素质的物业消防安全管理队伍

在物业管理中应确定专（兼）职消防管理员，具备一定的防灾灭火知识和消防管理知识，经消防部门培训后持证上岗。对消防控制室操作人员，必须具有现代消防技术方面的知识、熟练掌握消防系统的情况。对现代消防设施设备应委托专业化的消防设施维护保修公司来承担。

（五）公安消防机构应加强对物业消防安全管理的监督指导

公安消防机构应严格把好物业建筑设计审核关，不留先天隐患。对物业消防安全管理要加强宏观指导，定期实施防火监督检查。对物业消防安全管理要给予法律支持。对物业消防安全管理人员进行消防培训，帮助提高消防安全管理素质。

四、关于消防安全管理的奖惩

应该建立和完善以下几项制度：

（一）消防安全教育、培训制度。每年以创办消防知识宣传栏、开展知识竞赛等多种形式，提高全体员工的消防安全意识；定期组织员工学习消防法规和各项规章制度，做到依法治火；各部门应针对岗位特点进行消防安全教育培训；对消防设施维护保养和使用人员应进行实地演示和培训；对新员工进行岗前消防培训，经考试合格后方可上岗；因工作需要员工换岗前必须进行再教育培训；消控中心等特殊岗位要进行专业培训，经考试合格，持证上岗。

（二）防火巡查、检查制度。落实逐级消防安全责任制和岗位消防安全责任制，落实巡查检查制度；消防工作归口管理职能部门每日对公司进行防火巡查。每月对单位进行一次防火检查并复查追踪改善；检查中发现火灾隐患，检查人员应填写防火检查记录，并按照规定，要求有关人员在记录上签名；检查部门应将检查情况及时通知受检部门，各部门负责人应每日消防安全检查情况通知，若发现本单位存在火灾隐患，应及时整改；对检查中发现的火灾隐患未按规定时间及时整改的，根据奖惩制度给予处罚。

（三）安全疏散设施管理制度。单位应保持疏散通道、安全出口畅通，严禁占用疏散通道，严禁在安全出口或疏散通道上安装栅栏等影响疏散的障碍物；应按规范设置符合国家规定的消防安全疏散指示标志和应急照明设施；应保持防火门、消防安全疏散指示标志、应急照明、机械排烟送风、火灾事故广播等设施处于正常状态，并定期组织检查、测试、维护和保养；严禁在营业或工作期间将安全出口上锁；严禁在营业或工作期间将安全疏散指示标志关闭、遮挡或覆盖。

（四）消防控制中心管理制度。熟悉并掌握各类消防设施的使用性能，保证扑救火灾过程中操作有序、准确迅速；做好消防值班记录和交接班记录，处理消防报警电话；按时交接班，做好值班记录、设备情况、事故处理等情况的交接手续。无交接班手续，值班人员不得擅自离岗；发现设备故障时，应及时报告，并通知有关部门及时修复；非工作所需，不得使用消控中心内线电话，非消防控制中心值班人员禁止进入值班室；上班时间不准在消控中心抽烟、睡觉、看书报等，离岗应做好交接班手续；发现火灾时，迅速按灭火作战预案紧急处理，并拨打119电话通知公安消防部门并报告部门主管。

（五）消防设施、器材维护管理制度。消防设施日常使用管理由专职管理员负责，专职管理员每日检查消防设施的使用状况，保持设施整洁、卫生、完好；消防设施及消防设备的技术性能的维修保养和定期技术检测由消防工作归口管理部门负责，设专职管理员每日按时检查了解消防设备的运行情况。查看运行记录，听取值班人员意见，发现异常及时安排维修，使设备保持完好的技术状态；消防设施和消防设备定期测试

（六）义务消防队组织管理制度。义务消防员应在消防工作归口管理部门领导下开展业务学习和灭火技能训练，各项技术考核应达到规定的指标；要结合对消防设施、设备、器材维护检查，有计划地对每个义务消防员进行轮训，使每个人都具有实际操作技能；按照灭火和应急疏散预案每半年进行一次演练，并结合实际不断完善预案；每年举行一次防火、灭火知识考核，考核优秀给予表彰；不断总结经验，提高防火灭火自救能力。

（七）灭火和应急疏散预案演练制度。制定符合本单位实际情况的灭火和应急疏散预案，组织全员学习和熟悉灭火和应急疏散预案，每次组织预案演练前应精心开会部署，明确分工，应按制定的预案，至少每半年进行一次演练，演练结束后开讲评会，认真总结预案演练的情况，发现不足之处应及时修改和完善预案。

（八）燃气和电气设备的检查和管理制度。应按规定正确安装、使用电器设备，相关人员必须经必要的培训，获得相关部门核发的有效证书方可操作。各类设备均需具备法律、法规规定的有效合格证明并经维修部确认后方可投入使用。电气设备应由持证人员定期进行检查(至少每月一次)；防雷、防静电设施定期检查、检测，每季度至少检查一次、每年至少检测一次并记录；电器设备负荷应严格按照标准执行，接头牢固，绝缘良好，保险装置合格、正常并具备良好的接地，接地电阻应严格按照电气施工要求测试；各类线路均应以套管加以隔绝，特殊情况下，亦应使用绝缘良好的铅皮或胶皮电缆线。各类电气设备及线路均应定期检修，随时排除因绝缘损坏可能引起的消防安全隐患；未经批准，严禁擅自加长电线。各部门应积极配合安全小组、维修部人员检查加长电线是否仅供紧急使用、外壳是否完好、是否有维修部人员检测后投入使用；电器设备、开关箱线路附近按照本单位标准划定黄色区域，严禁堆放易燃易爆物并定期检查、排除隐患；设备用毕应切断电源。未经试验正式通电的设备，安装、维修人员离开现场时应切断电源；除已采取防范措施的部门外，工作场所内严禁使用明火；使用明火的部门应严格遵守各项安全规定和操作流程，做到用火不离人、人离火灭；场所内严禁吸烟并张贴禁烟标识，每一位员工均有义务提醒其他人员共同遵守公共场所禁烟的规定。

（九）消防安全工作考评和奖惩制度。对消防安全工作作出成绩的，予以通报表扬或物质奖励；对造成消防安全事故的责任人，将依据所造成后果的严重性予以不同的处理，达到依照国家《治安管理处罚条例》或已够追究刑事责任的事故责任人将依法移送国家有关部门处理。

小区调研报告范文第10篇

浏阳***是我国优秀的地方传统工艺产品之一，同“浏阳花炮”齐名，一度被列为贡品。八十年以来，浏阳***受市场的冲击，淡出市场，目前仅在高坪地区有较大规模的生产。为了保护这一优秀的传统工艺，发展地方特色经济，2005年，市委、市政府决定在高坪乡建设浏阳***工业小区。

一、浏阳***工业小区的现状

(一)发展规划

浏阳***工业小区位于高坪乡马鞍村，总规划面积3.5平方公里，其中核心加工区1.5平方公里。主要以***精深加工和集中贸易为主，计划5年内***生产达到40万匹，深加工20万匹，实现产值1.5亿元，创利税1000万元。

(二)布局思路

为挖掘开发潜力，推动小区建设，高坪乡党委、政府组织专门班子多次对***工业的生产状况、工艺条件、营销市场等进行了深入细致的调查，广泛听取了企业主、加工户及农户、专家等各方面意见，形成了“分散织布、集中印染、统一经营、核心加工、以点带面”的小区布局思路，决定着力建设核心加工区，以龙头企业带动小区的的发展。

(三)基础建设

小区选址距集镇较近，处于杨高公路与荷石公路兆山专线之间，区位独特，交通便利，发展条件理想，幅射带动作用强。区内已建成3.5万伏变电站一处，有横向和纵向主干道各一条，为加快小区建设，今年以来高坪乡政府集中人力、财力和物力对其进行硬化，目前，横向主干道已经硬化，纵向主干道于9月18日动工，估计今年11月中旬即可完成全线硬化任务。目前正在进行小区测绘和制作规划工作，争取年内全面启动小区基础建设。

(四)招商情况

小区现有入园企业7家共计投资5070元，(原投产项目4家，待入园企业2家，在谈项目1个)，现正在制作招商引资画册，提高小区招商的知名度和影响力。

(五)苎麻基地建设

苎麻是***生产的原材料，是一种多年生草本植物。为妥善解决***生产原材料供应问题，高坪计划用五年时间通过“公司+基地+农户”的方式推广苎麻种植3000亩，目前已落实种植面积300亩。

二、建设***工业小区的可行性思考

(一)浏阳***自身特色符合当前消费趋势

浏阳***是纯天然、纯手工制造产品，生产原材料苎麻是一种多年生草本植物，西方国家称之为“中国草”其纤维被西方人推崇为“天然纤维之王”。浏阳***是由苎麻韧皮纤维经过刮麻、沤麻、绩纱、织布而成，全部工序均系手工操作，因此无污染、无损伤，由其制成的***，牢实、挺括滑爽、缩水小、着色力强、不易变形，不易褪色、而且透气排汗、吸湿性好，传脂、传热能力强，穿着舒适、凉爽，易洗快干，是理想的高级衣料和美观大方的装饰用品。浏阳***的这些特点正好符合九十年代以来广大消费者回归自然、张扬个性、呼唤创新的需要。在欧美，***服饰备受青睐，其制成的服装享有“贵族服装”盛名，是身份的象征，价格是棉织品的三倍以上。

(二)***生产的市场效益分析

***的出口市场是日本、韩国和东南亚一些国家和地区，正在开发欧盟、美国的市场，最大的潜在市场是国内大中城市。

2004年***出口总量约70万匹，成交额近1亿元。其中江西生产近50万匹，四川近12万匹，浏阳近8万匹，产值江西近6000万元，四川、浏阳均为2000万元左右，浏阳***仅占产量的不足12%，产值的20%，2005年***出口稳定在70-80万匹。

未来3-5年，国内市场将在上海、北京等大中城市启动，***出口将稳步上升。近年来，***的销售价格基本稳定在260元/匹左右(每匹规格一般为24.6×0.45m)，折合24元/平方米，***制成品：窗帘48元/平方米;灯饰80元/平方米，服装800元/套。由***到室内装饰品、服装、灯饰，其附加值大增，分别为原***的2倍、3.3倍、10倍。

(三)高坪建设***工业小区的比较优势

一是技术优势。高坪共有熟练从业人员3500余人，他们的技术来源以承袭传统，手口相传为主，织工极为精细，具有明显的产业技术优势。云南等地的加工、营销商对高坪生产的***给予了高度评价，认为质量最好的***产自高坪。

二是资源优势。高坪位于浏阳河上游，水质优良，***工业小区距浏阳河不到1公里，水资源充足，境内气候适宜，阳光充足，耕地面积3.5万亩，大多水旱无忧，适宜种植苎麻。有劳动力1.3万人，大部分村组有种植苎麻的经验。

三是旅游优势。高坪有美丽的的浏阳河风光带。有古风洞、浏阳湖、天崖寨、白羊山等著名景点。高坪还是李志民、张凯等老一辈无产阶级革命家的故乡。艺术观赏是旅游的重要内容，***做为一项艺术加工潜力极大的传统工艺，将会与旅游业产生良性互动。

三、积极应对***小区建设中的困难

目前，浏阳***工业小区存在“筑巢引凤”乏力，宣传推介不够，深加工环节薄弱，营销网络不健全等问题，针对存在问题，应从四个方面加大工作力度。

一是加大政府扶植力度。建好工业小区可以把服务、土地、劳动力等优势聚集在一起，形成规模效益，产生集聚效应和辐射效应。但建好工业小区，对***这年传统产业的开发与保护，政府的扶植是第一推动力，作用至关重要。首先是相关基础设施建设，投入相当大，虽然已有了一定基础，但还要上级继续支持，加大投入，小区建设还要把传统工艺艺术与企业生产有机结合起来，围绕***文章，建出浏阳特色。其次是相关机构组织的完善，经济运行机制和行政管理体制进一步创新，对外开放功能进一步深化。第三是争取原产地和非物质文化遗产保护，如果申请成功，本身就是对***工业小区建设最大的扶植。

二是加大宣传推介力度。“酒香也怕巷子深”，浏阳**曾经虽然与浏阳花炮齐名，但近年来由于宣传力度不够，形势不新颖，知名度甚至不如江西***，有人讲浏阳***是墙里开花墙外香。要加大宣传推介，营造知名品牌，使其成为浏阳对外形象的一张精美名片。为此，一是要利用广告媒体宣传***文化及特点，也可以建立一个***工艺展览馆，供人参观、鉴赏。二是要用***来美化党政机关，如会议室的窗帘，办公室的桌布、灯罩等，都可以用***作为装饰材料。三是可以把***制成的精美的工艺品作为政府馈赠嘉宾的特别礼品。四是要精心策划组织相关推介促销活动，如***产品展，服装展，甚至可以组织以***为主题的服装表演。

三是积极推进***深加工。浏阳***生产不能仅停留在初加工的初级阶段，把深加工环节巨大的利润空间拱手让与他人。再说，初级产品只能面向加工企业，不能直接面向广大消费者，难免受至于人，只有生产出自己的终级产品，才能打开市场销路。浏阳***要推进深加工，资金、技术非常重要，人才更是重中之重。浏阳***作为一项传统产业，必须能体现较高的艺术含量，要将现代企业管理与传统工艺生产有效结合起来，引进管理、技术、艺术加工人才。真正的人才，尤其是在各方面的领军人才，除高薪外、环境、机制很重要，要为他们搭建好能够充分施展才华的舞台，让他们有足够的发展空间。应在发挥小区的集聚和辐射效应的基础上，在向传统、向外地、向国外学习的基础上，不断创新，申请尽可能多科技和工艺专利，使***这一传统产业在新时代焕发勃勃生机。

四是科学构建营销网络。我市***所占的份额并不理想，不到江西的三分之一。其中最主要的原因是现有***企业经营者安于现状，小富即安，缺乏开拓创新精神。要改变这种现状，除激发他们的热情，鼓励他们开拓市场，政府也应有所作为，既可以组织专门的营销队伍，帮助***企业进行销售，也可以利用政府现有的信息网络，营销信息。还要能积极寻觅合作企业和商，与一些守诚信，有实力的深加工企业建立长期营销关系。从而形成企业、政府和关系商三方多层次立体营销网络。